Neuralex Rechtbank Midden-Nederland
ECLI:NL:RBMNE:2026:5137
2026-07-30
Bestuursrecht; Belastingrecht
UTR 25/1765
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
WOZ. Vrije bewijsleer. Vertrouwensbeginsel en gelijkheidsbeginsel. Beroep ongegrond.
Citeert (3)
- ECLI:NL:HR:1991:ZC4857 Hoge Raad 18-12-1991
- ECLI:NL:HR:2005:AT8945 Hoge Raad 08-07-2005
- ECLI:NL:GHALR:2022:5408
Geciteerd door (0)
- geen
Volledige tekst
Volledige tekst (13.588 tekens)
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 25/1765
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 juli 2026 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres,
(gemachtigde: A. Mulder)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans)
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning), voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op
€ 643.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. De heffingsambtenaar heeft aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiseres heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 28 januari 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 601.000,-.
1.3
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiseres beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
Het beroep is behandeld op de zitting van 22 juni 2026. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1989 gebouwde geschakelde woning met een garage van
14 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 113 m² en ligt op een perceel van
355 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de verlaagde waarde van € 601.000,- Eiseres bepleit een lagere waarde van € 547.000.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 4 september 2023 voor € 710.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 25 juli 2022 voor € 580.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 25 mei 2022 voor € 625.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 15 april 2022 voor € 735.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 10 augustus 2022 voor € 825.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook geschakelde woningen of goed vergelijkbare twee-onder-één-kap woningen zijn die ook in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de taxatiematrix nog uitgaat van de beschikte waarde in plaats van de verlaagde waarde. De taxateur heeft ter zitting toegelicht dat de verlaagde waarde van € 601.000,- een prijs per m² impliceert van € 3.334,-. Tegen die achtergrond kan de rechtbank volgen bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua het voorzieningenniveau door voor de woning een woningwaarde (ruim) onder de prijs per m² van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Beroepsgronden
De door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen
9.1
Eiseres voert aan dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen (met uitzondering van [adres 3] ) niet vergelijkbaar zijn met zijn woning. De referentiewoningen [adres 2] , [adres 5] en [adres 6] zijn twee-onder-één-kap woningen, terwijl de woning van eiseres een geschakelde woning is. Eiseres heeft verder twee verkochte woningen aangedragen die volgens haar beter vergelijkbaar zijn dan de door de heffingsambtenaar gehanteerde referenentiewoningen. Dit zijn de woning aan de [adres 7] , verkocht op 29 april 2022 voor € 527.000,- en de woning aan de [adres 8] , verkocht op 14 februari 2022 voor € 526.000,-.
9.2
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de gehanteerde referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn. Het zijn naar de mening van de taxateur de best vergelijkbare referenties, verkocht onder de omstandigheden zoals het kader voor de Wet WOZ voorschrijft. De heffingsambtenaar benadrukt dat het hem vrijstaat om de waarde van de woning te onderbouwen met die referentiewoningen die hij het meest geschikt acht, waarbij hij bij het bepalen van de WOZ-waarde mag aansluiten bij die goed vergelijkbare referenties waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd. De heffingsambtenaar stelt verder dat geschakelde woningen en twee-onder-één-kap woningen goed vergelijkbaar zijn en volgens de Waarderingsinstructie ook met elkaar mogen worden vergeleken. Net als twee-onder-één-kap woningen zitten geschakelde woningen immers vast aan een andere woning. Tijdens de zitting heeft de heffingsambtenaar verder toegelicht dat de verkochte woningen die eiseres aanvoert niet vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres. De woning aan de [adres 7] betreft een drive-in woning en de woning aan de [adres 8] beschikt over een kleiner gebruiks- en grondoppervlakte.
9.3
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt en stelt voorop dat in het belastingrecht sprake is van een vrije bewijsleer. Dit maakt dat de heffingsambtenaar vrij is in de keuze van de referentieobjecten om de waarde te onderbouwen en dat de heffingsambtenaar geen gebruik hoeft te maken van referentieobjecten die door een belanghebbende als beter vergelijkbaar worden gekwalificeerd. Het is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar niet de beste vergelijkingen heeft gekozen. De rechtbank kan ook de toelichting van de taxateur, waarom de door eiseres aangedragen woningen aan de [adres 7] en [adres 8] minder goed bruikbaar zijn, goed volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Vertrouwensbeginsel en gelijkheidsbeginsel
10.1
Eiseres doet een beroep op het vertrouwensbeginsel en stelt daartoe dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase heeft aangegeven dat de WOZ-waarde van de woning € 584.000,- moet zijn. Eiseres stelt dat zij erop mocht vertrouwen dat dit de WOZ-waarde van de woning moet zijn.
10.2
Tijdens de zitting is vast komen te staan dat het door eiseres genoemde waardevoorstel door de heffingsambtenaar is gedaan in het kader van een compromisvoorstel in de bezwaarfase. Eiseres heeft het compromisvoorstel niet geaccepteerd. Daarmee is het compromisvoorstel komen te vervallen. Uit de jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat indien een belanghebbende een door een heffingsambtenaar gedaan compromisvoorstel niet aanvaardt, de heffingsambtenaar in beginsel niet is gebonden aan hetgeen hij in het kader van het compromisaanbod heeft voorgesteld, omdat dat aanbod voorwaardelijk van aard is. Van gewekt vertrouwen kan dus geen sprake zijn.
10.3
Voor zover eiseres een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel en de meerderheidsregel overweegt de rechtbank als volgt. Volgens de arresten van de Hoge Raad van 5 juli 2005 en van het hof Arnhem-Leeuwarden van 28 juni 2022 moet voor de toepassing van de meerderheidsregel de vergelijking worden beperkt tot objecten die identiek zijn in die zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Om verder aan de meerderheidsregel te voldoen, moet het gaan om minstens twee objecten die lager zijn gewaardeerd dan de objecten van eiseres. Het is aan eiseres om te onderbouwen dat aan die voorwaarden is voldaan. Eiseres is hier in dit geval niet in geslaagd, omdat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar genoemde woningen identiek zijn aan zijn woning. Eiseres heeft in haar stukken en ter zitting enkel een zevental woningen opgesomd ( [adres 7] en 17, [adres 8] , [adres 9] , [adres 10] en [adres 11] en [adres 12] ), zonder haar standpunt – dat het hier zou gaan om identieke woningen – verder te concretiseren. Gelet hierop concludeert de rechtbank dat eiseres niet aannemelijk maakt dat de heffingsambtenaar minstens twee nagenoeg identieke objecten lager heeft gewaardeerd dan haar woning. Het beroep slaagt daarom niet.
Stijgingspercentage WOZ
11. Eiseres wijst erop dat haar woning en de referentiewoningen in de afgelopen jaren in waarde zijn gestegen en vraagt zich af hoe deze waardestijgingen zich tot elkaar verhouden.
12. Voor zover eiseres daarmee wil betogen dat de WOZ-waarde van haar woning te hoog is gelet op het verschil in stijgingspercentage ten opzichte van de WOZ-waardes van de referentiewoningen, slaagt dat betoog niet. De waarde van een woning moet volgens de Wet WOZ voor elk belastingjaar opnieuw worden bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Daarbij is de waarde die voor eerdere belastingjaren aan de woning of aan andere woningen is toegekend niet van belang. Ook kan een gemiddelde algemene waardestijging niet als maatstaf worden gebruikt. Daar stuit het betoog van eiseres op af.
Richtlijnen van de waarderingskamer
13. Eiseres vraagt zich af of de WOZ-waarde wel is beoordeeld conform de richtlijnen van de waarderingskamer. De rechtbank ziet geen reden om te oordelen dat de heffingsambtenaar in strijd handelt met de richtlijnen van de waarderingskamer.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Eiseres krijgt ook geen vergoeding van de proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel in aanwezigheid van mr. A.A. Mulder, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 30 juli 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Hoge Raad 18 december 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC4857, BNB 1992/83.
Hoge Raad 5 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945.
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 28 juni 2022, ECLI:NL:GHALR:2022:5408.
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 25/1765
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 juli 2026 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres,
(gemachtigde: A. Mulder)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans)
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning), voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op
€ 643.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. De heffingsambtenaar heeft aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiseres heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 28 januari 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 601.000,-.
1.3
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiseres beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
Het beroep is behandeld op de zitting van 22 juni 2026. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1989 gebouwde geschakelde woning met een garage van
14 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 113 m² en ligt op een perceel van
355 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de verlaagde waarde van € 601.000,- Eiseres bepleit een lagere waarde van € 547.000.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 4 september 2023 voor € 710.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 25 juli 2022 voor € 580.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 25 mei 2022 voor € 625.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 15 april 2022 voor € 735.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 10 augustus 2022 voor € 825.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook geschakelde woningen of goed vergelijkbare twee-onder-één-kap woningen zijn die ook in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de taxatiematrix nog uitgaat van de beschikte waarde in plaats van de verlaagde waarde. De taxateur heeft ter zitting toegelicht dat de verlaagde waarde van € 601.000,- een prijs per m² impliceert van € 3.334,-. Tegen die achtergrond kan de rechtbank volgen bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua het voorzieningenniveau door voor de woning een woningwaarde (ruim) onder de prijs per m² van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Beroepsgronden
De door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen
9.1
Eiseres voert aan dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen (met uitzondering van [adres 3] ) niet vergelijkbaar zijn met zijn woning. De referentiewoningen [adres 2] , [adres 5] en [adres 6] zijn twee-onder-één-kap woningen, terwijl de woning van eiseres een geschakelde woning is. Eiseres heeft verder twee verkochte woningen aangedragen die volgens haar beter vergelijkbaar zijn dan de door de heffingsambtenaar gehanteerde referenentiewoningen. Dit zijn de woning aan de [adres 7] , verkocht op 29 april 2022 voor € 527.000,- en de woning aan de [adres 8] , verkocht op 14 februari 2022 voor € 526.000,-.
9.2
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de gehanteerde referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn. Het zijn naar de mening van de taxateur de best vergelijkbare referenties, verkocht onder de omstandigheden zoals het kader voor de Wet WOZ voorschrijft. De heffingsambtenaar benadrukt dat het hem vrijstaat om de waarde van de woning te onderbouwen met die referentiewoningen die hij het meest geschikt acht, waarbij hij bij het bepalen van de WOZ-waarde mag aansluiten bij die goed vergelijkbare referenties waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd. De heffingsambtenaar stelt verder dat geschakelde woningen en twee-onder-één-kap woningen goed vergelijkbaar zijn en volgens de Waarderingsinstructie ook met elkaar mogen worden vergeleken. Net als twee-onder-één-kap woningen zitten geschakelde woningen immers vast aan een andere woning. Tijdens de zitting heeft de heffingsambtenaar verder toegelicht dat de verkochte woningen die eiseres aanvoert niet vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres. De woning aan de [adres 7] betreft een drive-in woning en de woning aan de [adres 8] beschikt over een kleiner gebruiks- en grondoppervlakte.
9.3
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt en stelt voorop dat in het belastingrecht sprake is van een vrije bewijsleer. Dit maakt dat de heffingsambtenaar vrij is in de keuze van de referentieobjecten om de waarde te onderbouwen en dat de heffingsambtenaar geen gebruik hoeft te maken van referentieobjecten die door een belanghebbende als beter vergelijkbaar worden gekwalificeerd. Het is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar niet de beste vergelijkingen heeft gekozen. De rechtbank kan ook de toelichting van de taxateur, waarom de door eiseres aangedragen woningen aan de [adres 7] en [adres 8] minder goed bruikbaar zijn, goed volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Vertrouwensbeginsel en gelijkheidsbeginsel
10.1
Eiseres doet een beroep op het vertrouwensbeginsel en stelt daartoe dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase heeft aangegeven dat de WOZ-waarde van de woning € 584.000,- moet zijn. Eiseres stelt dat zij erop mocht vertrouwen dat dit de WOZ-waarde van de woning moet zijn.
10.2
Tijdens de zitting is vast komen te staan dat het door eiseres genoemde waardevoorstel door de heffingsambtenaar is gedaan in het kader van een compromisvoorstel in de bezwaarfase. Eiseres heeft het compromisvoorstel niet geaccepteerd. Daarmee is het compromisvoorstel komen te vervallen. Uit de jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat indien een belanghebbende een door een heffingsambtenaar gedaan compromisvoorstel niet aanvaardt, de heffingsambtenaar in beginsel niet is gebonden aan hetgeen hij in het kader van het compromisaanbod heeft voorgesteld, omdat dat aanbod voorwaardelijk van aard is. Van gewekt vertrouwen kan dus geen sprake zijn.
10.3
Voor zover eiseres een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel en de meerderheidsregel overweegt de rechtbank als volgt. Volgens de arresten van de Hoge Raad van 5 juli 2005 en van het hof Arnhem-Leeuwarden van 28 juni 2022 moet voor de toepassing van de meerderheidsregel de vergelijking worden beperkt tot objecten die identiek zijn in die zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Om verder aan de meerderheidsregel te voldoen, moet het gaan om minstens twee objecten die lager zijn gewaardeerd dan de objecten van eiseres. Het is aan eiseres om te onderbouwen dat aan die voorwaarden is voldaan. Eiseres is hier in dit geval niet in geslaagd, omdat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar genoemde woningen identiek zijn aan zijn woning. Eiseres heeft in haar stukken en ter zitting enkel een zevental woningen opgesomd ( [adres 7] en 17, [adres 8] , [adres 9] , [adres 10] en [adres 11] en [adres 12] ), zonder haar standpunt – dat het hier zou gaan om identieke woningen – verder te concretiseren. Gelet hierop concludeert de rechtbank dat eiseres niet aannemelijk maakt dat de heffingsambtenaar minstens twee nagenoeg identieke objecten lager heeft gewaardeerd dan haar woning. Het beroep slaagt daarom niet.
Stijgingspercentage WOZ
11. Eiseres wijst erop dat haar woning en de referentiewoningen in de afgelopen jaren in waarde zijn gestegen en vraagt zich af hoe deze waardestijgingen zich tot elkaar verhouden.
12. Voor zover eiseres daarmee wil betogen dat de WOZ-waarde van haar woning te hoog is gelet op het verschil in stijgingspercentage ten opzichte van de WOZ-waardes van de referentiewoningen, slaagt dat betoog niet. De waarde van een woning moet volgens de Wet WOZ voor elk belastingjaar opnieuw worden bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Daarbij is de waarde die voor eerdere belastingjaren aan de woning of aan andere woningen is toegekend niet van belang. Ook kan een gemiddelde algemene waardestijging niet als maatstaf worden gebruikt. Daar stuit het betoog van eiseres op af.
Richtlijnen van de waarderingskamer
13. Eiseres vraagt zich af of de WOZ-waarde wel is beoordeeld conform de richtlijnen van de waarderingskamer. De rechtbank ziet geen reden om te oordelen dat de heffingsambtenaar in strijd handelt met de richtlijnen van de waarderingskamer.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Eiseres krijgt ook geen vergoeding van de proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel in aanwezigheid van mr. A.A. Mulder, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 30 juli 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Hoge Raad 18 december 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC4857, BNB 1992/83.
Hoge Raad 5 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945.
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 28 juni 2022, ECLI:NL:GHALR:2022:5408.