ECLI:NL:RBMNE:2026:5135

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND


Zittingsplaats Utrecht



Bestuursrecht



zaaknummer: UTR 25/1799

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 juli 2026 in de zaak tussen


[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: A. Mulder)


en




de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans)





Procesverloop


1.1

In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning), voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op
€ 914.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. De heffingsambtenaar heeft aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.




1.2
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 29 januari 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.



1.3
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.



1.4
Het beroep is behandeld op de zitting van 22 juni 2026. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.




Overwegingen over de hoorzitting in bezwaar


2.1
Eiser voert aan dat er geen inhoudelijke hoorzitting heeft plaatsgevonden.



2.2
De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangegeven dat inderdaad niet kan worden vastgesteld dat een formele hoorzitting is gehouden, maar dat de gemachtigde van eiser in de correspondentie met de taxateur voldoende in staat is gesteld om zijn geschilpunten kenbaar te maken. Het alsnog organiseren van een hoorzitting zou daarom niet van toegevoegde waarde zijn. De heffingsambtenaar heeft voorgesteld om het griffierecht aan eiser te vergoeden en vraagt de rechtbank het gebrek te passeren met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).



2.3
De rechtbank stelt vast dat er door de gemachtigde van eiser in het bezwaarschrift om een hoorzitting is verzocht en dat niet vast is komen staan dat er een hoorzitting heeft plaatsgevonden. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser verklaard dat hij het oordeel over een eventuele terugverwijzing naar de bezwaarfase aan de rechtbank overlaat. Gelet op het voorgaande ziet de rechtbank aanleiding om het gebrek met toepassing van artikel 6:22 van de Awb te passeren. De heffingsambtenaar moet wel het door eiser betaalde griffierecht vergoeden. De gemachtigde van eiser heeft verklaard af te zien van een eventuele proceskostenvergoeding.




Overwegingen over de WOZ-waarde



Feiten



3. De woning is een in 2008 gebouwde vrijstaande woning met een zolder van 8 m², een garage van 23 m² en een tuinhuis van 9 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 168 m² en ligt op een perceel van 554 m².



Geschil



4. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 914.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde van € 834.000,-.



Beoordelingskader



5. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

6. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

7. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 25 november 2021 voor € 1.230.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 26 juli 2023 voor € 1.201.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 10 augustus 2023 voor € 1.115.000,-.



Beoordeling door de rechtbank



8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in [plaats] liggen. De referentiewoningen aan de [straat] en de [straat] zijn minder dan een jaar na de waardepeildatum verkocht. De referentiewoning aan de [straat] is afgerond een jaar en een maand vóór de waardepeildatum verkocht. Naar het oordeel van de rechtbank liggen deze verkopen niet te ver af van de waardepeildatum. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau door voor de woning een woningwaarde onder de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

9. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.



De door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen




10.1
Eiser voert aan dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn met zijn woning. Een vrijstaande woning is een ander type woning dan een vrijstaande semi-bungalow (referenties [adres 2] en [adres 3] ) en een vrijstaande villa/landhuis (referentie [adres 4] ), zo stelt eiser. Daarnaast bestaan er verschillen in de ligging, de uitstaling en het bouwjaar tussen de referentiewoningen en de woning van eiser. De heffingsambtenaar heeft volgens eiser onvoldoende rekening gehouden met deze verschillen.



10.2
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn. De heffingsambtenaar benadrukt dat het hem vrijstaat om de waarde van de woning te onderbouwen met die referentiewoningen die hij het meest geschikt acht, waarbij hij bij het bepalen van de WOZ-waarde mag aansluiten bij die goed vergelijkbare referenties waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat er geen referentiewoningen beschikbaar waren met hetzelfde bouwjaar als de woning van eiser. De gehanteerde referentiewoningen zijn volgens de heffingsambtenaar het beste te vergelijken met de woning van eiser gelet op de andere objectkenmerken. Met een verschil in ligging – voor zover daar sprake van is – is door de heffingsambtenaar rekening gehouden door de referentiewoning [adres 4] een bovengemiddelde ligging toe te schrijven. De heffingsambtenaar weerspreekt verder de stelling van eiser dat zijn woning een mindere uitstraling heeft dan de referentiewoningen.



10.3
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer. Dit maakt dat de heffingsambtenaar vrij is in de keuze van de referentieobjecten om de waarde te onderbouwen en dat de heffingsambtenaar geen gebruik hoeft te maken van referentieobjecten die door een belanghebbende als beter vergelijkbaar worden gekwalificeerd. Het is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar niet de beste vergelijkingen heeft gekozen. Het verschil in bouwjaar maakt de referentiewoningen naar het oordeel van de rechtbank niet minder vergelijkbaar, omdat de woningen voldoende vergelijkbaar zijn op grond van andere kenmerken, zoals de ligging, gebruiksoppervlakte en uitstraling. De beroepsgrond slaagt niet.



Het gelijkheidsbeginsel en de meerderheidsregel





11.1
Eiser voert aan dat de woningen aan de [adres 5] en [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] , [adres 9] en [adres 10] , [adres 11] , [adres 12] vergelijkbaar zijn met zijn woning en een lagere vastgestelde WOZ-waarde hebben. De woningen zijn identiek gebouwd, zo stelt eiser. Eiser doet in dat verband een beroep op het gelijkheidsbeginsel en de meerderheidsregel.



11.2
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat een beroep op het gelijkheidsbeginsel niet slaagt, omdat de door eiser genoemde woningen niet identiek zijn aan zijn woning. Er zit er een groot verschil in de grondoppervlakte. Daarnaast verschillen ook de bijgebouwen van de woningen.



11.3
De rechtbank overweegt als volgt. Volgens de arresten van de Hoge Raad van 5 juli 2005 en van het hof Arnhem-Leeuwarden van 28 juni 2022 moet voor de toepassing van de meerderheidsregel de vergelijking worden beperkt tot objecten die identiek zijn in die zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Om verder aan de meerderheidsregel te voldoen, moet het gaan om minstens twee objecten die lager zijn gewaardeerd dan de objecten van eiser. Het is aan eiser om te onderbouwen dat aan die voorwaarden is voldaan. Eiser is hier in dit geval niet in geslaagd, omdat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de woningen aan de [adres 5] en [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] , [adres 9] en [adres 10] , [adres 11] , [adres 12] identiek zijn aan zijn woning. Gelet hierop concludeert de rechtbank dat eiser niet aannemelijk maakt dat de heffingsambtenaar minstens twee nagenoeg identieke objecten lager heeft gewaardeerd dan zijn woning. Het beroep slaagt daarom niet.



Stijgingspercentage WOZ



12. Eiser wijst erop dat zijn woning en de referentiewoningen in de afgelopen jaren in waarde zijn gestegen en vraagt zich af hoe deze waardestijgingen zich tot elkaar verhouden.

13. Voor zover eiser daarmee wil betogen dat de WOZ-waarde van zijn woning te hoog is gelet op het verschil in stijgingspercentage ten opzichte van de WOZ-waardes van de referentiewoningen, slaagt dat betoog niet. De waarde van een woning moet volgens de Wet WOZ voor elk belastingjaar opnieuw worden bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Daarbij is de waarde die voor eerdere belastingjaren aan de woning of aan andere woningen is toegekend niet van belang. Ook kan een gemiddelde algemene waardestijging niet als maatstaf worden gebruikt. Daar stuit het betoog van eiser op af.



Richtlijnen van de waarderingskamer



14. Eiser vraagt zich af of de WOZ-waarde wel is beoordeeld conform de richtlijnen van de waarderingskamer. De rechtbank ziet echter geen reden om te oordelen dat de heffingsambtenaar in strijd handelt met de richtlijnen van de waarderingskamer.




Conclusie en gevolgen


15. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Omdat de rechtbank het gebrek zoals opgenomen onder punt 2.3 passeert, is het beroep ongegrond. De rechtbank draagt de heffingsambtenaar wel op om het griffierecht aan eiser te vergoeden.





Beslissing


De rechtbank:


- verklaart het beroep ongegrond;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 53,- aan eiser te vergoeden.



Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel in aanwezigheid van mr. A.A. Mulder, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 30 juli 2026.













griffier


rechter








Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:





Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.


Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.



Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.




Hoge Raad 5 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945.


Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 28 juni 2022, ECLI:NL:GHALR:2022:5408.