ECLI:NL:RBMNE:2026:5119

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND


Zittingsplaats Utrecht



Bestuursrecht



zaaknummer: UTR 24/4576


uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 5 augustus 2026 in de zaak tussen



[eiser] , uit [plaats] , eiser


en




de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans)





Procesverloop


1. In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 1.254.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.



1.1.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 25 juni 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.



1.2.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.



1.3.
De zaak is behandeld op de zitting van 24 juni 2026. Eisers echtgenoot en de gemachtigde van de heffingsambtenaar bijgestaan door [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.





Overwegingen



Feiten



2. De woning is een in 1909 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een gebruiksoppervlakte van 204 m². De woning heeft een kelder, een aanbouw, twee dakkapellen, twee balkons en een serre. De woning is gelegen op een perceel van 220 m².



Geschil



3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 1.000.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de waarde van € 1.254.000,-.



Beoordelingskader



4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de aankoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum is verkocht. Er moet dan wel rekening worden gehouden met de waardeontwikkeling tussen de datum van de koop en de waardepeildatum. Als er geen aankoopcijfer beschikbaar is, wordt de waarde bepaald doormiddel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Die referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 11 oktober 2023 voor € 1.240.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 20 mei 2022 voor € 1.225.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 25 maart 2022 voor € 1.470.000,-.

7. Ten overvloede heeft de heffingsambtenaar de eigen aankoop aan de matrix toegevoegd ( [adres 1] , verkocht op 9 september 2021 voor € 1.326.000,-). Deze aankoop heeft de heffingsambtenaar niet ten grondslag gelegd aan de onderbouwing maar louter toegevoegd ter illustratie dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en om aan te tonen dat er rekening is gehouden met het afnemend grensnut.



Beoordeling van het geschil



8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen gelijksoortige woningen zijn die in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar ook aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde onder de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen te blijven.

9. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Zij legt dat hierna uit.



Motivering uitspraak op bezwaar



10. Eiser voert aan dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. Volgens eiser gebruikt de heffingsambtenaar voornamelijk standaard tekstblokken en is hij niet voldoende ingegaan op eisers bezwaren. De rechtbank is van oordeel dat de uitspraak op bezwaar voldoende is gemotiveerd. In de uitspraak op bezwaar wordt ingegaan op het eigen aankoopcijfer, de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen en het gelijkheidsbeginsel. Er wordt ook gemotiveerd ingegaan op de bezwaargronden van eiser. De beroepsgrond slaagt niet.



Eigen aankoopcijfer



11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte het eigen aankoopcijfer van de woning betrekt bij de waardering. Omdat de aankoopdatum van de woning op 9 september 2021 plaatsvond, is de koopdatum vijftien maanden verwijderd van de waardepeildatum. Volgens eiser is het aankoopcijfer daarom geen goede indicatie voor de WOZ-waarde, omdat er tegelijkertijd sprake was van een mindere woningmarkt vanwege de
rentestijging. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat het aankoopcijfer niet is gebruikt bij de waardering van de woning, omdat het eigen aankoopcijfer van de woning niet meedoet in de berekening van de waarde. De koop is alleen aan de matrix toegevoegd ter ondersteuning van het argument dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen, de beroepsgrond slaagt niet.



Referentiewoningen in bezwaar



12. Eiser voert aan dat de referentiewoningen [adres 5] en [adres 6] niet goed vergelijkbaar zijn met de woning. Zo is referentiewoning [adres 5] niet goed vergelijkbaar, omdat de woning kleiner is wat invloed heeft op het afnemend grensnut. Referentiewoning [adres 6] is niet goed vergelijkbaar omdat de aankoopdatum te ver van de waardepeildatum afligt en de perceeloppervlakte te verschillend is.

13. De rechtbank merkt op dat de door eiser genoemde referentiewoningen in de beroepsfase niet langer gehanteerd worden. In het belastingrecht is sprake van vrije bewijsleer. Dat betekent dat de heffingsambtenaar in iedere fase van het geding zelf mag bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Hij hoeft daarbij niet vast te houden aan eerder gehanteerde referentiewoningen. Als er op enig moment betere referentiewoningen beschikbaar zijn, mag de heffingsambtenaar deze gebruiken ter onderbouwing. Dit betekent ook dat de heffingsambtenaar in de beroepsfase andere referentiewoningen mag gebruiken dan die hij in de bezwaarfase heeft gebruikt. De door eiser genoemde woningen zijn daarom niet meer in geschil. Deze beroepsgrond slaagt niet.



De prijs per m² van de perceeloppervlakte



14. Eiser beroept zich op het gelijkheidsbeginsel en dan in het bijzonder de perceeloppervlaktes op de Prins Hendriklaan. Volgens eiser heeft de woning bij uitstek de hoogste prijs per m². Eiser richt zich dan met name op de andere twee-onder-één-kapwoningen in de straat. Het verschil in perceeloppervlakte speelt ook in vergelijking met de referentiewoningen.

15. De heffingsambtenaar stelt dat rekening wordt gehouden met de verschillen in perceeloppervlakte door de toepassing van de grondstaffel. In de grondstaffel wordt rekening gehouden met het afnemend grensnut: hoe groter de kavel, hoe lager de prijs per m².

16. Voor zover eiser zich beroept op het gelijkheidsbeginsel, stelt de heffingsambtenaar dat eiser hier geen geslaagd beroep op kan doen. De heffingsambtenaar wijst terecht op twee voorwaarden die nodig zijn voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel: vereist is dat sprake is van gelijke gevallen die ongelijk zijn behandeld, en dat in ten minste twee van die gelijke gevallen een lagere waarde is vastgesteld (de zogenoemde meerderheidsregel). De enkele omstandigheid dat bij één of enkele andere objecten een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, is daarvoor onvoldoende. De bewijslast om aannemelijk te maken dat er sprake is van een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel ligt bij eiser. De heffingsambtenaar stelt dat eiser geen identieke woningen heeft aangedragen, omdat de woningen waar eiser naar verwijst in de Prins Hendriklaan van een ander vrijstaand type zijn. Een ander type woning kan per definitie niet identiek zijn. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen en voegt daaraan toe dat eiser in zijn beroep op het gelijkheidsbeginsel zelf aanstipt dat er verschillen bestaan tussen de perceeloppervlakten van de woning en de woningen in de Prins Hendriklaan. Alleen al om die reden kan er geen sprake zijn van identieke woningen. De beroepsgrond slaagt niet.



Overwegingen over de goede procesorde



17. Omdat de rechtbank de heffingsambtenaar enkele keren uitstel heeft verleend tot het toesturen van het verweerschrift, en hij dat uiteindelijk na de uiterste datum van 13 mei 2025 pas heeft gedaan vraagt eiser om het verweerschrift buiten beschouwing te laten.

18. De rechtbank stelt voorop dat het niet verplicht is om een verweerschrift in te dienen. Dat is alleen anders als de bestuursrechter daarom vraagt. In dat geval geldt op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht een termijn van vier weken voor het indienen van een verweerschrift. In zaken waarin de rechtbank niet heeft gevraagd om een verweerschrift – zoals in deze zaak – wordt de termijn voor indiening van een verweerschrift beheerst door de goede procesorde.

19. Als een verweerschrift een reactie is op de beroepsgronden, mag een verweer ook mondeling op de zitting worden gevoerd. Voor WOZ-zaken geldt op grond van vaste rechtspraak dat de heffingsambtenaar in ieder stadium van het geding de WOZ-waarde opnieuw mag onderbouwen. Dat gebeurt in veel zaken. Het is gebruikelijk dat de heffingsambtenaar zo’n nieuwe onderbouwing in beroep indient in de vorm van een taxatiematrix (die met het verweerschrift wordt meegestuurd). Dat kan dus ook nadat er beroepsgronden tegen de uitspraak op bezwaar zijn ingediend. De andere partij is dan gedwongen om nieuwe beroepsgronden te formuleren en hiermee ontstaat tijdens de beroepsfase feitelijk een heel nieuw geschil. WOZ-zaken verschillen hierin van de andere bestuursrechtelijke zaken die de rechtbank behandelt.

20. Om te beoordelen of de goede procesorde is geschonden, hanteert de rechtbank de twee oriëntatiepunten die de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State gebruikt om te beoordelen of de goede procesorde wordt geschonden door het inbrengen van nieuwe beroepsgronden of nieuw bewijs:
1. resteert er voor eiser te weinig tijd om zich er inhoudelijk over uit te laten?2. moet de zaak worden aangehouden met als gevolg een onwenselijke of onaanvaardbare vertraging van de procedure?

21. De rechtbank overweegt dat het verweerschrift is ingediend op 6 augustus 2025. De zitting vond plaats op 24 juni 2026. Dat betekent dat eiser, naar beneden afgerond, tien maanden de tijd heeft gehad om het verweerschrift te lezen. Het is gebleken dat dit eiser ook is gelukt, aangezien hij op 9 augustus 2025 een reactie heeft geformuleerd op het verweerschrift. De rechtbank concludeert dat het verweerschrift niet is ingediend in strijd met de goede procesorde. Eiser is niet in zijn belangen geschaad, er is daarom geen reden om de zaak aan te houden. De beroepsgrond slaagt niet.




Conclusie en gevolgen

22. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.



Immateriële schadevergoeding



23. Eiser heeft gewezen op het verstrijken van de redelijke termijn van twee jaar, vanaf het indienen van het bezwaarschrift op 22 maart 2024. De rechtbank zal daarom beoordelen of eiser in aanmerking komt voor schadevergoeding op grond van de redelijke termijn.

24. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mensen en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.

25. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan twee jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk.

26. De rechtbank constateert dat sinds de ontvangst van het bezwaarschrift(22 maart 2024) de redelijke termijn van twee jaar met (afgerond) vier maanden is overschreden.

27. Voor het toekennen van een immateriële schadevergoeding ziet de rechtbank geen aanleiding. In het arrest van 14 juni 2024 heeft de Hoge Raad beslist dat in gevallen waarbij het financiële belang bij een procedure minder is dan € 1.000,- en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden, volstaan kan worden met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. De rechtbank moet dan ook beoordelen of in dit geval de bagatelgrens wordt gehaald.

28. Uit overweging 3.3.3 van het arrest volgt dat het financiële belang bij de procedure in beginsel bestaat uit het financiële voordeel dat belanghebbende met betrekking tot de fiscale beschikking(en) krijgt indien het door hem in die procedure ingenomen standpunt wordt gehonoreerd. Het financiële belang bij de procedure wordt dus niet bepaald door de hoogte van een of meer fiscale beschikkingen en ook niet door de omvang van het (uiteindelijk) door de belanghebbende in de procedure bereikte financiële resultaat.

29. De rechtbank stelt vast dat het financiële belang in deze zaak niet boven € 1.000,- komt. Eiser heeft geen feiten aangevoerd op grond waarvan de omvang van het financiële belang kan worden vastgesteld. Gelet hierop heeft eiser naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het financieel belang meer dan € 1.000,- bedraagt. Omdat daarnaast de overschrijding van de redelijke termijn met minder dan twaalf maanden is overschreden, kan de belastingrechter volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. De rechtbank zal dit dan ook toepassen. Het verzoek om immateriële schadevergoeding vanwege overschrijding van de redelijke termijn wordt afgewezen.




Beslissing


De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.






Deze uitspraak is gedaan door mr. ing. A. Rademaker, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Vermeer, griffier.














griffier


rechter








Uitgesproken op [*].
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.





Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.


Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.



Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.




Zie bijvoorbeeld de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 12 maart 2007, r.o. 2.5.7. ECLI:NL:GHAMS:2007:BA2328


Uitspraak van 17 juli 2024, ECLI:NL:RVS:2024:2853.


ECLI:NL:HR:2024:853.