ECLI:NL:RBMNE:2026:5038

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND


Zittingsplaats Utrecht



Bestuursrecht



zaaknummer: UTR 25/557

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 juli 2026 in de zaak tussen


[eiseres] , uit [plaats] , gemeente [gemeente] , eiseres,


en




de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D. Koopmans).





Procesverloop


1.1
In de beschikking van 18 oktober 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] , gemeente [gemeente] (de woning) voor belastingjaar 2023 vastgesteld op € 947.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2022.



1.2
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 4 december 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.



1.3
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.



1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 15 juni 2026. Eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.





Overwegingen



Feiten



2. De woning is een in 1800 gebouwde vrijstaande woonboerderij met diverse schuren (129 m²) en een dierenverblijf (58 m²). De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 243 m² en ligt op een perceel van 7.150 m², waarvan 282 m² grond bij waterverdedigingswerken.




Geschil



3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 947.000,-.



Beoordelingskader



4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De waarde van de woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum is verkocht.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in de gemeente [gemeente] , te weten:
- [adres 2] in [plaats] , verkocht op 21 juni 2022 voor € 910.000,-;
- [adres 3] in [plaats] , verkocht op 16 november 2022 voor € 1.075.000,-;
- [adres 4] in [plaats] , verkocht op 13 april 2021 voor € 935.000,-.




Beoordeling van het geschil



7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat deze referentiewoningen zijn geselecteerd vanwege de vergelijkbaarheid qua KOUDV-factoren (woningen aan de onderkant van de markt), grootte en/of bouwjaar. Daarnaast zijn de referentiewoningen ook in de gemeente [gemeente] gelegen en niet te ver van de waardepeildatum verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer de staat door voor de woningwaarde een waarde per m² te hanteren die ruim onder de m²-prijzen van de referentiewoningen ligt. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.



Beroepsgronden





Staat van onderhoud en voorzieningenniveau



9. Eiseres voert aan dat de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau ten opzichte van de woning ten opzichte van de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de referentiewoningen in het taxatieverslag slecht is. De muren zijn slecht, enkelsteens met scheuren. Het houtwerk is slecht. De vensterbanken, kozijnen en dakgoten zijn van hout en slecht, verrot en lek. De ramen zijn enkelglas. De vloer is van hout en eiseres denkt dat er geen heipalen onder de woning zitten. De dierenverblijven zijn intact, maar oud en het houtwerk is slecht. De woning is daarnaast niet geïsoleerd, heeft geen zonnepanelen of andere verduurzamingen. Ten aanzien van het voorzieningenniveau merkt eiseres op dat er na 1976 geen verbouwingen of vernieuwingen meer hebben plaatsgevonden. De keuken en badkamer zijn van rond 1976 en sterk verouderd. Eiseres voert verder aan dat bij de gebruikte referentiewoningen in het taxatieverslag dakkapellen, garages, gastenverblijven, schuren, een serre zijn aan- of bijgebouwd. Daaruit trekt eiseres de conclusie dat deze referentiewoningen zowel qua woning als qua bijgebouwen flink gerenoveerd en vernieuwd zijn. Dat is bij de woning niet het geval. Daardoor zijn de bijgebouwen van de woning niet vergelijkbaar met de bijgebouwen bij de woning. Eiseres geeft in de reactie op het verweerschrift aan dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn qua staat van onderhoud en voorzieningenniveau.

10. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat er rekening is gehouden met de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau door deze met factor 2 (op korte termijn verbeteringen noodzakelijk) te kwalificeren. De heffingsambtenaar heeft gezocht naar de beste onderbouwingen met vergelijkbare kwalificaties (woningen aan de onderkant van de markt). De heffingsambtenaar heeft daarnaast toegelicht dat het dierenverblijf in de taxatiematrix wel op ‘3’ staat, maar dat er normaal gerekend wordt met € 500,- per m², terwijl er nu is gerekend met €200,- per m². Daaruit blijkt dat er rekening is gehouden met de staat van het dierenverblijf. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.



De ligging



11. Eiseres voert aan dat de ligging niet overeen komt met de ligging van de referentiewoningen. De woning ligt aan de Vecht, maar er is vanuit de woning geen zicht op het water. Er loopt een jaagpad achter de woning waaraan vier woonarken liggen waardoor er geen zicht op en geen toegang tot de rivier is. De woning is vrijstaand maar de ligging is niet zo vrij als de ligging van de referentiewoningen. Daarbij ligt de woning binnen de uiterwaarde van de Vecht, dus erg laag, waardoor de grond om de woning bij veel regenval erg nat is. Dit zorgt voor veel vocht in de woning. Ook ligt de woning aan een doorgaande weg, waar vaak veel, soms zwaar verkeer langskomt. Dit veroorzaakt scheuren in de muren. Eiseres voert in reactie op het verweerschrift aan dat de foto bij het verweerschrift niet juist is. Deze geeft een vertekenend beeld van de ligging waardoor de woning verder van de weg af lijkt te liggen en vrijer lijkt te liggen dan feitelijk het geval is.

12. De heffingsambtenaar heeft aangegeven zich bewust te zijn van de verschillen in de ligging. De ligging van de woning is met factor 3 (gemiddeld) gekwalificeerd. De referentiewoningen hebben een vergelijkbare of hogere score. De woning ligt niet heel ver van de weg af. Daarnaast ligt de woning aan de Vecht, wat normaal gesproken waardeverhogend is. Vanwege de aanwezigheid van de woonboten is de ligging op gemiddeld gekwalificeerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.



De brief en het dossier van de makelaar



13. Eiseres wijst op de bij haar aanvullende beroep gevoegde brief en dossier van de makelaar. De makelaar heeft gekeken naar de verkoopprijzen in de gemeente rond de waardepeildatum en daaruit komt een veel lagere WOZ-waarde naar voren. De geschatte waarde van de makelaar ligt tussen de € 650.000,- en € 675.000,-. Ook de WOZ-waardes van omliggende, vergelijkbare woningen liggen lager. Eiseres voert in reactie op het verweerschrift aan dat er sprake is van een uitzonderlijke hoge stijging van de WOZ-waarde van de woning van circa € 300.000,- in een jaar tijd. In het verweerschrift wordt niet duidelijk aangegeven waardoor deze stijging is ontstaan. Er zijn geen wijzigingen aan de woning aangebracht. Het document van de makelaar geeft volgens eiseres een goed beeld van de marktwerking van de verkochte woningen in de afgelopen jaren binnen de gemeente. De staat van de woning is door de makelaar goed in beeld gebracht. Het is eiseres niet duidelijk waarom het verslag van de makelaar is afgewezen en waarom de heffingsambtenaar niet zelf een dergelijke onderbouwing van de marktontwikkeling heeft toegevoegd waarin hij zijn standpunten verwoord.

14. De heffingsambtenaar geeft aan dat de waarderingssystematiek van de Wet WOZ geen ruimte laat voor een waardebepaling op basis van een vergelijking met stijgings- of dalingspercentages ten opzichte van een vorige WOZ-waardering of landelijke waardestijgingen en of dalingen. Dit is vaste rechtspraak. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat de makelaar geen taxatie heeft uitgevoerd op basis van verkoopcijfers. Dat maakt dat zijn inbreng niet bruikbaar is voor de waardebepaling op grond van de Wet WOZ. De beroepsgrond slaagt niet.



Het woonoppervlak



15. Eiseres heeft op de zitting gesteld dat de stal vermoedelijk bij het woonoppervlak is geteld. De heffingsambtenaar heeft hierover opgemerkt dat dit pas op de zitting is aangevoerd. De rechtbank is het met de heffingsambtenaar eens dat dat te laat is, de heffingsambtenaar heeft zich hierop namelijk niet kunnen voorbereiden. Daarom laat de rechtbank deze grond buiten beschouwing. Ten overvloede merkt de rechtbank nog op dat de taxateur op de zitting heeft laten weten dat hij een afspraak wil maken met eiseres om de woning op te nemen. Dat is dan wel voor de komende belastingjaren, niet voor de belastingjaren waarover deze procedure en de procedure met zaaknummer UTR 25/565 gaan.



Overig



16. Eiseres geeft aan dat in het bezwaar-/taxatiedossier van vorig jaar (belastingjaar 2025 met waardepeildatum 1 januari 2024) een grondwaarde genoemd wordt van € 737.000,- en verzoekt een toelichting hoe deze waardering zich verhoudt tot de WOZ-waardes in dit geschil.

17. De rechtbank overweegt als volgt. Deze procedure gaat over belastingjaar 2023 (waardepeildatum 1 januari 2022). Elk jaar wordt de WOZ-waarde opnieuw vastgesteld. Als eiseres het niet eens is met de WOZ-waarde ten aanzien van belastingjaar 2025 kan zij daartegen bezwaar maken. Die gronden kunnen in dit beroep geen rol spelen. Desgevraagd heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de stijging van de grondwaarde in het belastingjaar 2025 waarschijnlijk komt doordat de grondstaffel in 2024/2025 is herzien. Dat probeert men elke vijf jaar te doen op basis van marktgegevens.



Conclusie en gevolgen


18. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Van een vergoeding van de proceskosten en/of het griffierecht is geen sprake.






Beslissing


De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.




Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 22 juli 2026.














griffier


rechter








Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:





Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.


Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.



Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.




ECLI:NL:GHAMS:2023:3581, ECLI:NL:RBMNE:2024:5649, ECLI:NL:RBMNE:2024:5648.