ECLI:NL:RBMNE:2026:4883

RECHTBANK
MIDDEN-NEDERLAND



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Utrecht



Zaaknummer: 12032841 \ UC EXPL 25-10280




Vonnis van 29 juli 2026




in de zaak van





[eiseres]
,
wonende te [woonplaats] (Fr),
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. G.J.A. Wiekart,



tegen





[gedaagde]
,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. L.M. van Rooij.





1De procedure


1.1

De kantonrechter heeft de volgende stukken ontvangen:
- de dagvaarding van 17 december 2025,- de conclusie van antwoord van 27 januari 2025,- de nagezonden productie 17 van de zijde van [eiseres] van 18 mei 2026.




1.2
Op 28 mei 2026 heeft er een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Hierbij was [eiseres] aanwezig met haar echtgenoot de heer [A] , en haar gemachtigde mr. G.J.A. Wiekart. [gedaagde] was aanwezig met zijn gemachtigde mr. L.M. van Rooij. Partijen hebben de vragen van de kantonrechter beantwoord en hebben op elkaar gereageerd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken.



1.3
Daarna heeft de kantonrechter bepaald dat er vandaag uitspraak wordt gedaan.





2De kern van de zaak


2.1

[gedaagde] huurt de woning aan de [adres] te [woonplaats] van [eiseres] . Een tijd lang hebben de heer [B] (hierna: [B] ) en zijn zoon [C] bij [gedaagde] in de woning gewoond. Volgens [eiseres] was er toen sprake van onderhuur. In de huurovereenkomst staat dat onderhuur niet is toegestaan. [eiseres] vindt daarom dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en wil de huurovereenkomst met [gedaagde] ontbinden. Zij stelt ook dat [gedaagde] haar bedrogen heeft en dat dit in strijd is met goed huurderschap. Ook daarmee is [gedaagde] volgens [eiseres] tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. [gedaagde] betwist dat er sprake is van onderhuur. Hij zegt dat hij met [B] samenwoonde in de woning en dus een gemeenschappelijke huishouding had, hetgeen volgens hem blijkt uit het samenlevingscontract. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] , met de door haar overgelegde berichten van [B] , voldoende heeft gesteld om te worden toegelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen hetgeen in het samenlevingscontract tussen [gedaagde] en [B] is vastgelegd.





3De achtergrond


3.1

[eiseres] heeft eerder een vordering ingesteld bij de kantonrechter om de huurovereenkomst tussen haar en [gedaagde] te laten ontbinden. [eiseres] had toen nagenoeg dezelfde vorderingen en stellingen als nu; [gedaagde] zou volgens haar in strijd met de huurovereenkomst hebben gehandeld, door [B] en zijn zoon in de woning te laten verblijven. De kantonrechter heeft de vordering tot ontbinding toen bij vonnis van 28 februari 2024 afgewezen, omdat niet was komen vast te staan dat [B] de woning onderhuurde of dat [gedaagde] (een deel van) de woning aan [B] had afgestaan.



3.2

[eiseres] heeft nu opnieuw deze vordering ingesteld omdat zij zegt nieuwe informatie te hebben gekregen. [B] heeft namelijk, na genoemd vonnis en het verlopen van de hoger-beroepstermijn, de gemachtigde van [eiseres] opgebeld en gezegd dat hij wel degelijk onderhuurder was van [gedaagde] . [eiseres] is vervolgens deze procedure begonnen, om nogmaals ontbinding te vorderen van de huurovereenkomst met [gedaagde] .





4De beoordeling


4.1
De kantonrechter kan de vorderingen van [eiseres] nog niet toewijzen of afwijzen, omdat het voor de kantonrechter nog niet vast staat of [B] onderhuurder was van [gedaagde] of dat sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Het antwoord op deze vraag is bepalend voor beoordeling van de vorderingen van [eiseres] , omdat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] wil laten ontbinden vanwege de onderhuur dan wel bedrog daarover. In artikel 11.6 van de huurovereenkomst staat namelijk dat onderhuur, wederverhuur of het afstaan van een gedeelte van het gehuurde niet is toegestaan zonder uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder. [eiseres] stelt dat [gedaagde] in strijd met de huurovereenkomst heeft gehandeld, doordat hij (een deel van) de woning heeft onderverhuurd aan [B] . Ook zegt zij dat [gedaagde] haar heeft bedrogen, door niet de waarheid te spreken tegen haar over de onderhuur en zich daarmee niet als ‘goed huurder’ te gedragen.



4.2
Dat [B] en zijn zoon enige tijd bij [gedaagde] in de woning van [eiseres] hebben gewoond, staat wel vast. Dit heeft de kantonrechter in het vonnis van 28 februari 2024 ook geconcludeerd. Maar dat [B] in hetzelfde huis woont als [gedaagde] , maakt nog niet dat er sprake is van onderhuur. Het kan ook zo zijn dat, zoals [gedaagde] stelt, dat [B] en [gedaagde] samenwoonden en een gemeenschappelijke huishouding voerden. Het verschil tussen of iemand als samenwoner of onderhuurder moet worden aangemerkt, is gelegen in de bedoeling van partijen. Wilden partijen samenwonen en een gemeenschappelijke huishouding voeren óf wilden partijen een onderhuurovereenkomst sluiten, op grond waarvan [B] van (een deel van) de woning gebruik mocht maken? Daarbij is het feit dat er door [B] een bedrag aan [gedaagde] betaald zou worden, ook niet zonder meer bepalend. Bij zowel onderhuur als samenwonen kan er door de onderhuurder/samenwoner een bedrag betaald worden. Bij de onderhuurder is dit een overeengekomen bedrag aan onderhuur, bij de samenwoner bijvoorbeeld een bijdrage aan de kosten van het huishouden.



4.3

[eiseres] onderbouwt haar stelling dat er sprake is van onderhuur voornamelijk met de verklaring van [B] . In deze verklaring zegt [B] inderdaad dat hij als onderhuurder bij [gedaagde] heeft gewoond. Hij zegt dat hij geen huishouding deelde met [gedaagde] , maar dat hij en zijn zoon twee kamers konden gebruiken voor de helft van de totale huurprijs. Toen [gedaagde] op enig moment was vertrokken naar Ibiza, zo stelt [B] , moest hij zelfs de gehele huur aan [gedaagde] betalen.



4.4
Deze verklaring van [B] staat echter haaks op de inhoud van de samenlevingsovereenkomst die [gedaagde] heeft overgelegd. Uit de samenlevingsovereenkomst, die door [B] en [gedaagde] samen is opgesteld bij de notaris, blijkt wél de bedoeling van [B] en [gedaagde] om een gezamenlijke huishouding te voeren. De samenlevingsovereenkomst is opgemaakt door de notaris en is daarom een authentieke akte. Uit de wet volgt dat een authentieke akte dwingend bewijs oplevert ter onderbouwing van de waarheid van de verklaring die in de akte staat. Dat betekent dat er door de verklaring in de samenlevingsovereenkomst in beginsel van moet worden uitgegaan dat [gedaagde] en [B] een gezamenlijke huishouding voerden. Voor de geloofwaardigheid van deze samenlevingsovereenkomst maakt het, in tegenstelling tot wat [eiseres] beweert, ook niet uit dat de akte pas is opgemaakt nádat [eiseres] voor de eerste keer aan [gedaagde] om duidelijkheid heeft gevraagd over het inwonen van [B] en heeft getracht de huurovereenkomst te beëindigen. Het is namelijk goed mogelijk dat [B] en [gedaagde] hiervóór ook een gemeenschappelijke huishouding voerden, maar dit, al dan niet voor [eiseres] als verhuurder, officieel wilden vastleggen in de samenlevingsovereenkomst. Hetgeen [eiseres] thans aan onderbouwing (verklaringen) voor haar stellingen heeft gegeven is, mede gegeven de daartegenover gestelde onderbouwing (verklaringen) door [gedaagde] , niet voldoende.




[eiseres] mag tegenbewijs leveren





4.5
Tegen het dwingende bewijs van de samenlevingsovereenkomst staat wel tegenbewijs open. Dat betekent dat [eiseres] nog steeds kan aantonen dat de samenlevingsovereenkomst niet het juiste beeld weergeeft en dat [gedaagde] de woning onderverhuurde aan [B] . De kantonrechter zal [eiseres] toelaten tot het leveren van tegenbewijs, aangezien zij daarvoor met de verklaring van [B] inmiddels wel voldoende heeft gesteld. De kantonrechter merkt daarbij nog het volgende op. Voor het slagen van het tegenbewijs tegen dwingend bewijs is nodig dat daaruit ondubbelzinnig de onjuistheid blijkt van (in dit geval) de authentieke akte.



4.6
Het staat [eiseres] vrij dit bewijs te leveren door middel van het overleggen van stukken en/of het horen van getuigen.



4.7
Indien [eiseres] slaagt in het leveren van tegenbewijs, komt vast te staan dat [gedaagde] heeft gehandeld in strijd met zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst. Alsdan zal de kantonrechter ook toekomen aan beoordeling van de overige verweren van [gedaagde] , te weten dat de tekortkoming geen ontbinding rechtvaardigt dan wel dat zijn belangen zwaarder wegen.



4.8
De kantonrechter zal alle beslissingen aanhouden.





5De beslissing


De kantonrechter



5.1
laat [eiseres] toe tot het leveren van tegenbewijs als bedoeld in 4.5,



5.2
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 26 augustus 2026 voor uitlating door [eiseres] of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,



5.3
bepaalt dat, als [eiseres] geen bewijs door het horen van getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moet brengen,



5.4
bepaalt dat, als [eiseres] getuigen wil laten horen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun gemachtigden in de maanden september tot en met november dan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,



5.5
bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de kantonrechter en de wederpartij moeten toesturen,



5.6
houdt iedere verdere beslissing aan.


Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon en in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2026.





62938




Zie het vonnis van 28 februari 2024, productie 6 [eiseres] .


Dit is een verplichting voor de huurder op grond van artikel 7:213 Burgerlijk Wetboek.


Zie onder andere de e-mail van [B] aan de heer [A] van 26 juni 202, productie 15 [eiseres] .


Artikel 156 lid 2 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv).


Artikel 157 lid 1 Rv.


Artikel 151 lid 2 Rv.


Hoge Raad 9 juli 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM2337.