ECLI:NL:RBMNE:2026:4655

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND


Zittingsplaats Utrecht


Bestuursrecht


zaaknummer: UTR 24/2830


uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 april 2026 in de zaak tussen



[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker)


en




de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans)





Inleiding


1.1
In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZwaarde van de onroerende zaak aan [adres 1] in [plaats] (de woning).



1.2
In de beschikking van31 augustus 2023 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 1.106.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.



1.3
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 15 april 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.



1.4
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.



1.5
De zaak is behandeld op de zitting van 13 maart 2026. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur).






Overwegingen



Feiten



3. Eiser is eigenaar van de woning, een tussenwoning uit 1904. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 166 m². De woning beschikt over vrijstaande schuur van 8 m².

4. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.106.000,- Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 912.000,-.



Beoordelingskader



5. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.

6. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen.

8. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] namelijk:



[adres 2] , verkocht op 16 juli 2021 voor € 1.320.000,-;



[adres 3] , verkocht op 11 februari 2022 voor € 1.500.000,-;



[adres 4] , verkocht op 23 november 2021 voor € 1.285.000,-;



[adres 5] , verkocht op 6 oktober 2021 voor € 1.175.000,-;



[adres 6] , verkocht op 15 oktober 2021 voor € 1.125.000,-.





Het oordeel van de rechtbank



9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen uit de taxatiematrix goed bruikbaar zijn, omdat de woningen in nabije omgeving liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast zijn de referentiewoningen wat bouwjaar, gebruiksoppervlakte, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.

10. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit.



Informatieverplichting van de heffingsambtenaar




11.1
Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met de in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ vastgelegde informatieverplichting door op de zaak betrekking hebbende stukken niet over te leggen in bezwaar, terwijl daar wel om is gevraagd. Ook op grond van artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) had de heffingsambtenaar de verzochte stukken moeten overleggen. Eiser verwijst hiertoe naar jurisprudentie. De gevraagde informatie is volgens eiser nodig om de vastgestelde waarde te kunnen controleren. Ter zitting heeft eiser ook specifiek verwezen naar een arrest van de Hoge Raad waar uit moet blijken dat de heffingsambtenaar de informatieverplichting heeft geschonden.



11.2
In het bezwaarschrift heeft eiser gevraagd om een taxatiematrix met KOUDV-factoren van zowel de woning als de referentiewoningen, de grondstaffels en alle andere transacties die in het kader van de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd. Tijdens de hoorzitting heeft eiser verder gevraagd naar de trendcijfers en informatie over hoe de KOUDV-factoren worden bepaald.



11.3
In beroep heeft eiser vervolgens, bovenop de eerder gevraagde informatie, ook verzocht om de bouwtekeningen van de referentiewoningen, de iWoz-kaarten en de gegevens achter de indexatiecijfers van de referentiewoningen. Door deze gegevens niet te overleggen heeft de heffingsambtenaar niet inzichtelijk gemaakt hoe de waarde van de woning is vastgesteld en daarmee heeft de heffingsambtenaar niet voldaan aan zijn bewijslast.



11.4
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat eiser beschikt over alle op de zaak betrekking hebbende stukken en dat die op tijd zijn overgelegd. De bouwtekeningen en de iWoz kaarten behoren volgens de heffingsambtenaar niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken. Voor de volledigheid heeft de heffingsambtenaar alsnog de iWoz kaarten in beroep overgelegd. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verder toegelicht dat de taxatiematrix pas opgesteld wordt nadat beroep is ingediend, dat betekent dat de taxatiematrix in bezwaar nog niet bestond en dus ook niet kon worden overgelegd.



11.5
De rechtbank stelt ten eerste vast dat de heffingsambtenaar bij het primaire besluit een taxatieverslag beschikbaar heeft gesteld en dat dat taxatieverslag de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau bevat van zowel de woning als de referentiewoningen. Voorts stelt de rechtbank vast dat de heffingsambtenaar de grondstaffels van de woning met gemachtigde van eiser heeft gedeeld in een e-mail van 1 februari 2024. Tijdens de hoorzitting heeft gemachtigde van eiser, zoals ook onder 11.2 overwogen, nog gevraagd om informatie over hoe de KOUDV-factoren zijn bepaald en om de trendcijfers. Uit het verslag van de hoorzitting blijkt dat is vastgesteld dat verder geen informatie mist. De heffingsambtenaar heeft vervolgens in een e-mail van 10 april 2024, zoals toegezegd tijdens de hoorzitting, de trendcijfers en de gehanteerde correctiepercentages van eventuele verschillen in de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau met eiser gedeeld, inclusief voorbeeldberekeningen. De bestreden uitspraak dateert van 16 april 2024. Dat betekent dat de heffingsambtenaar alle informatie die eiser heeft opgevraagd in bezwaar, op een taxatiematrix na, in de bezwaarfase heeft overgelegd. Ten aanzien van de taxatiematrix en of die ook in bezwaar had moeten worden overgelegd overweegt de rechtbank als volgt. In het door eiser aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 27 februari 2024 is opgenomen dat aan de voorwaarde van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ alleen is voldaan als de heffingsambtenaar die gegevens bij het geven van de beschikking heeft gebruikt voor het vaststellen van de waarde en dat het moet gaan om stukken die reeds bestonden ten tijde van het vaststellen van de beschikking. Zoals de heffingsambtenaar heeft toegelicht wordt de taxatiematrix pas opgesteld nadat het beroepschrift is ingediend. Ten tijde van het vaststellen van de beschikking bestond de taxatiematrix dus nog niet. De rechtbank ziet geen aanknopingspunten om daaraan te twijfelen. Daarmee is de rechtbank dan ook van oordeel dat geen sprake is van schending van artikel, 40, lid 2, van de Wet WOZ in bezwaarfase.



11.6
Met het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix, waarin ook de indexatiepercentages, trendcijfers en grondstaffels zijn opgenomen, overgelegd. Ten aanzien van de bouwtekeningen en de iWoz-kaarten zoals gevraagd in de beroepsfase overweegt de rechtbank als volgt. Anders dan eiser betoogt, behoren de iWoz-kaarten en bouwtekeningen van de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb. De heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit kan anders zijn in het geval de heffingsambtenaar gebruik heeft gemaakt van de bouwtekeningen om daaruit de kenmerken van de referentiewoningen af te leiden die van belang zijn voor de beslechting van geschilpunten. Daarvoor ziet de rechtbank echter geen aanknopingspunten. Eiser heeft niet onderbouwd waaruit blijkt dat de heffingsambtenaar de bouwtekeningen gebruikt heeft voor het vaststellen van de waarde. De beroepsgrond slaagt niet.



De gebruikte referentiewoningen





12.1
Eiser stelt zich op het standpunt dat de gebruikte referentiewoningen niet goed vergelijkbaar zijn omdat het verschil in gebruiksoppervlakte te groot is. De gekozen referenties hebben ook een kleiner perceel en dat resulteert in hogere prijzen per vierkante meter. Bovendien zijn de door de heffingsambtenaar gebruikte referenties te ver weg gelegen van de woning. Eiser heeft een eigen WOZ-deskundigenrapport overgelegd waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 973.000,- en waarin met drie andere referentiewoningen wordt vergeleken, die dichterbij de woning gelegen zijn.



12.2
De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de gebruikte referentiewoningen in het taxatierapport van eiser niet goed bruikbaar zijn. De referentiewoningen zijn wel dichterbij gelegen maar wijken qua ligging teveel af. Zo ligt de Kapelstraat 55 niet in de binnenstad en heeft de Wittevrouwensingel 11 een slechtere ligging vanwege overlast van een drukke weg en de naastgelegen daklozenopvang. De woning aan de Bellamystraat is groter maar heeft een veel kleinere tuin. Bovendien wordt gebruikgemaakt van een correctie op de koopsom, maar wordt die correctie niet toegelicht of onderbouwd.



12.3
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt. Zoals onder punt 9. overwogen is de rechtbank van oordeel dat de gebruikte referentiewoningen in de taxatiematrix goed bruikbaar zijn. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten, zoals de verschillen in gebruiksoppervlakte. Uit de taxatiematrix volgt ook dat de prijs van € 3.836,-, per vierkante meter van de woning een stuk lager is dan de gemiddelde prijs per vierkante meter van de referentiewoningen (€ 5.119,20). De heffingsambtenaar heeft op de zitting voldoende toegelicht waarom de door eiser aangedragen verkopen minder geschikt zijn als referentiewoningen. Het door eiser overgelegde taxatierapport brengt de rechtbank dan ook niet tot een ander oordeel. De beroepsgrond slaagt niet.



Afnemende meerwaarde en de wortelformule





13.1
Eiser stelt zich ten slotte op het standpunt dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening gehouden met de afnemende meerwaarde en verwijst daarbij naar verschillende uitspraken. Door dat niet te doen heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt.



13.2
De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift en ter zitting toegelicht dat als het nodig is, de wortelformule wordt toegepast om rekening te houden met de verschillen in gebruiksoppervlakte. In dit geval is de toepassing ervan niet noodzakelijk omdat uit de verkopen blijkt dat het verschil in grootte geen of weinig effect heeft op de verkoopprijs. De heffingsambtenaar heeft hiertoe ook verwezen naar een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam waaruit blijkt dat de wet van de afnemende meerwaarde niet altijd toegepast hoeft te worden.



13.2
De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank stelt voorop dat er geen wettelijke regeling is waaruit kan worden afgeleid dat de heffingsambtenaar de wortelformule moet gebruiken bij het vaststellen van de WOZ-waarde. In dit geval heeft de heffingsambtenaar voldoende toegelicht waarom de toepassing van de wortelformule niet noodzakelijk is. Andere omstandigheden die aanleiding kunnen geven om bij de waardering met een afnemend grensnut rekening te houden zijn gesteld noch gebleken.




Conclusie en gevolgen


14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt. Er bestaat daarom geen aanleiding voor een veroordeling van de proceskosten of vergoeding van het betaalde griffierecht.




Beslissing


De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.




Deze uitspraak is gedaan door mr. ing. A. Rademaker, rechter, in aanwezigheid van
mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 april 2026.








de griffier de rechter




Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:





Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.


Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.



Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.




Onder andere verwijst eiser naar: het arrest van de Hoge Raad van 18 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, overweging 2.3.3, de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 27 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:7246, overweging 4.29 jo. 2.7 en 4.20 en de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 2 april 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BZ7568, r.o. 5.1.


Arrest van de Hoge Raad van 27 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:297.


Arrest van de Hoge Raad van 27 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:297, r.o. 5.4.


Arrest van de Hoge Raad van 27 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:297, r.o. 5.5.


De rechtbank verwijst hiervoor ook naar de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 24 april 2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:789, r.o. 5.1.2.


Uitspraak van 26 juni 2020 van de Rechtbank Amsterdam, ECLI:NL:RBAMS:2020:3351, uitspraak van 29 oktober 2021 van het Gerechtshof Den Bosch, ECLI:NL:GHSHE:2021:3274, uitspraak van 20 november 2011 van het Gerechtshof Den Haag, ECLI:NL:GHSGR:2011:BV0298 en de uitspraak van 1 maart 2022 van het Gerechtshof Amsterdam, ECLI:NL:GHAMS:2022:721.


ECLI:NL:GHAMS:2025:1671


Zie ook de uitspraak van 23 december 2021 van het Gerechtshof Amsterdam, ECLI:NL:GHAMS:2021:4279.