ECLI:NL:RBMNE:2026:4654

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND


Zittingsplaats Utrecht


Bestuursrecht


zaaknummer: UTR 23/4091


uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 april 2026 in de zaak tussen



[eiser 1] en [eiser 2] , uit [plaats] , eisers,
(gemachtigde: drs. C. van Oosten)


en




de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans)





Inleiding


1.1
In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eisers tegen de hoogte van de WOZwaarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] (de woning).



1.2
In de beschikking van 28 februari 2023 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 1.522.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eisers als eigenaars van de woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.



1.3
Eisers hebben tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 26 juli 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eisers (deels) gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 1.397.000,-.



1.4
Eisers hebben tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.



1.5
De zaak is behandeld op de zitting van 13 maart 2026. Hieraan hebben deelgenomen: [eiser 1] , de gemachtigde van eisers en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur).






Overwegingen



Feiten



3. Eisers zijn eigenaar van de woning, een tussenwoning uit 1904. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 416 m². De woning ligt op een kavel van 366 m².

4. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eisers bepleiten in beroep een lagere waarde van € 1.300.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.397.000,-.



Beoordelingskader



5. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.

6. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen.

8. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] namelijk:



[adres 2] , verkocht op 18 februari 2022 voor € 1.657.500,-;



[adres 3] , verkocht op 8 december 2021 voor € 1.850.000,-;



[adres 4] , verkocht op 8 oktober 2021 voor € 1.650.000,-;



[adres 5] , verkocht op 15 maart 2022 voor € 1.700.000,-.





Het oordeel van de rechtbank



9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen uit de taxatiematrix goed bruikbaar zijn, omdat de woningen in nabije omgeving liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast zijn de referentiewoningen wat bouwjaar, gebruiksoppervlakte, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.

10. Wat eisers in beroep aanvoeren, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit.

11. Eisers stellen zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld. Eisers hebben in 2014 een taxatie laten uitvoeren en de waarde uit deze taxatie, € 650.000,-, geïndexeerd met het algemene prijsindexcijfer in de gemeente [gemeente] . Dat komt neer op een waarde van € 1.300.000,-. Bovendien stijgen in het algemeen de prijzen van goedkopere woningen sneller dan die van de duurdere woningen. Door toch het algemene prijsindexcijfer te hanteren is de door eisers berekende waarde eerder te hoog dan te laag. Daarnaast is er geen onderhoud aan de woning gepleegd tussen 2014 en 2022. Ter zitting hebben eisers daaraan toegevoegd dat de gebruikte referentiewoningen in de taxatiematrix niet goed vergelijkbaar zijn wat betreft uitstraling. De referentiewoningen zijn namelijk veel statiger. Daarbij heeft de heffingsambtenaar in beroep andere referentiewoningen gehanteerd dan in bezwaar. Als beter vergelijkingsobject hebben eisers de woning aan de [adres 6] naar voren gebracht, welke twee jaar na de waardepeildatum is verkocht voor € 1.300.000,-.

12. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de taxatiematrix de waarde van de woning goed onderbouwt. Er is vergeleken met andere grote, statige woningen in [plaats] . Eisers baseren zich op een taxatierapport dat niet gebruikt kan worden om de WOZ-waarde te onderbouwen omdat de taxatie niet voldoet aan de in de Wet WOZ en de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling vastgestelde regels om de WOZ-waarde te bepalen. Bovendien is het door eisers gehanteerde prijsindexcijfer om de vastgestelde waarde uit het taxatierapport te indexeren, ook niet conform de waardebepaling van de Wet WOZ. Het gebruikte prijsindexcijfer houdt bijvoorbeeld geen rekening met de verschillen tussen de woning en de verkochte referentiewoningen. Ten aanzien van het punt van eiser dat er sinds 2014 geen onderhoud meer is uitgevoerd, heeft heffingsambtenaar in het verweerschrift toegelicht daar in de taxatiematrix rekening mee is gehouden door de staat van onderhoud als matig te kwalificeren. Er zijn bij de heffingsambtenaar geen feiten en omstandigheden bekend die erop wijzen dat deze kwalificatie onjuist is. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de verkoop van [adres 6] niet bruikbaar is ter vergelijking, omdat dit pand uit meerdere appartementen bestaat en dus niet goed vergelijkbaar is met de woning.

13. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt en stelt vast dat in er in het belastingrecht sprake is van de vrije bewijsleer. Dat betekent dat de heffingsambtenaar zelf mag bepalen hoe hij de waarde van de woning in iedere fase onderbouwt. De heffingsambtenaar is daarom niet gehouden bij de taxatie in beroep gebruik te maken van dezelfde gegevens die bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling zijn gebruikt. Zoals onder 9. overwogen is de rechtbank van oordeel dat de gebruikte referentiewoningen in de taxatiematrix goed bruikbaar zijn. Met de taxatiematrix en de toelichting daarop heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten, zoals het verschil in staat van onderhoud. De prijs per vierkante meter van de woning ligt met € 1.938,- ver onder de gemiddelde prijs per vierkante meter van
€ 3.672,- van de vier gebruikte referentieobjecten in de taxatiematrix. Daarmee heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het door eisers ingebrachte taxatierapport en de gehanteerde prijsindex voldoen niet aan de eisen die de Wet WOZ voorschrijft en kan naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet leiden tot een andere uitkomst. De beroepsgrond slaagt niet.



Proceskostenvergoeding in bezwaar



14. Eisers voeren verder aan dat in de uitspraak op bezwaar geen proceskostenvergoeding is toegekend, terwijl dat wel had gemoeten. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift erkend dat er ten onrechte geen beslissing is genomen op het verzoek om proceskostenvergoeding en concludeert daarom tot een gegrond beroep. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar daaraan toegevoegd zich op het standpunt te stellen dat het verzoek om proceskostenvergoeding moet worden afgewezen, omdat geen sprake is van beroepsmatig verleende bijstand. De heffingsambtenaar heeft hierbij verwezen naar een uitspraak van deze rechtbank waaruit blijkt dat voor het beroepsmatig verlenen van rechtsbijstand van belang is dat deze werkzaamheid een vast onderdeel vormt van een duurzame, op het vergaren van een inkomen gerichte taakuitoefening. Dat betekent dat de rechtsbijstand meer dan incidenteel moet zijn verricht. De aard en omvang van de werkzaamheden is daarbij doorslaggevend. In dit geval heeft de gemachtigde van eisers gronden aangevoerd welke in strijd zijn met vaste jurisprudentie in het belastingrecht en daaruit blijkt dat de gemachtigde van eisers geen of weinig kennis heeft van de Wet WOZ en het belastingrecht. De heffingsambtenaar ziet geen aanknopingspunten waaruit blijkt dat de verleende bijstand meer dan incidenteel is.

15. De rechtbank stelt vast dat het beroep gegrond is voor zover dit ziet op de proceskostenvergoeding in de bezwaarfase omdat de heffingsambtenaar heeft nagelaten daar op te beslissen in de uitspraak op bezwaar. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het door eisers betaalde griffierecht vergoeden. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat niet is gebleken dat de gemachtigde van eiser geen beroepsmatige bijstand heeft verleend en ziet daarom aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van eisers in bezwaar en in beroep. Artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht bepaalt dat een vergoeding van de (bezwaar)kosten als bedoeld in artikel 7:15 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) uitsluitend betrekking kan hebben op kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Zoals ook in de uitspraak van deze rechtbank waar de heffingsambtenaar naar verwijst wordt toegelicht, is volgens de nota van toelichting sprake van ‘beroepsmatig verleende bijstand’ als het verlenen van rechtsbijstand tot de beroepsmatige taak van de gemachtigde behoort. Voor het beroepsmatig verlenen van rechtsbijstand is van belang dat deze werkzaamheid een vast onderdeel vormt van een duurzame, op het vergaren van een inkomen gerichte taakuitoefening. Dat betekent dat de rechtsbijstand meer dan incidenteel moet zijn verricht. De gemachtigde van eiser is een voor deze rechtbank bekende gemachtigde in bestuursrechtzaken en werkt vanuit de in de Kamer van Koophandel geregistreerde eenmanszaak ‘Bureau Rechtsbescherming Drs. C. van Oosten’. Daaruit blijkt dat de gemachtigde van eiser beroepsmatig rechtsbijstand verleent en dat deze werkzaamheid een vast onderdeel vormt van een duurzame, op het vergaren van een inkomen gerichte taakuitoefening. Dat de gemachtigde van eiser niet hoofdzakelijk werkt met belastingzaken, doet daar niet aan af.

16. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing, omdat de aanslag en de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateren.

17. De rechtbank stelt de proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase vast op € 666,- (1 punt en wegingsfactor 1). Voor de beroepsfase stelt de rechtbank de proceskostenvergoeding vast op € 1868,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 934,- en wegingsfactor 1). De rechtbank volgt hierin de uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 14 oktober 2025 en het door de gerechtshoven gehanteerde Richtsnoer. Het totaal van de door de heffingsambtenaar te vergoeden proceskosten is € 2.534,-.




Conclusie en gevolgen


18. Gelet op wat hiervoor is overwogen is het beroep van eisers gegrond en dient de uitspraak op bezwaar te worden vernietigd. De rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar kunnen in stand blijven.




Beslissing


De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van 26 juli 2023;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand blijven;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.534,- aan proceskosten aan eisers;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden.



Deze uitspraak is gedaan door mr. ing. A. Rademaker, rechter, in aanwezigheid van
mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 april 2026.








de griffier de rechter




Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:





Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.


Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.



Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.






Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 14 februari 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:1317.


Uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 2 maart 2026, ECLI:NL:RBMNE:2026:790.


Stb. 1993, 763, p.6.


Zie bijvoorbeeld de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 18 april 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:3310 en de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 18 september 2019, ECLI:NL:RVS:2019:3161.


Artikel IV, onder a, van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm.


ECLI:NL:GHARL:2025:6427. Voor het door de gerechtshoven gehanteerde Richtsnoer, zie bijlage bij ECLI:NL:GHARL:2024:5335 (https://pi.rechtspraak.minjus.nl/)