Neuralex Rechtbank Midden-Nederland
ECLI:NL:RBMNE:2026:4538
2026-07-21
Bestuursrecht; Belastingrecht
UTR 25/3792
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
Eiser is het niet eens met de vaststelling van de WOZ-waarde van zijn woning. Volgens eiser zorgen de afwijkende bebouwingsrichtlijnen ervoor dat zijn woning niet vergelijkbaar is met de referentiewoningen. Daarnaast stelt eiser voor om de koopprijs uit 2018 als indicatie voor de waarde te gebruiken en de stijgingspercentages uit de regio. Er is ten slotte onvoldoende rekening gehouden met de (nadelige) ligging. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de gegeven uitleg aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
Citeert (1)
- ECLI:NL:HR:2000:AA8610 Hoge Raad 29-11-2000
Geciteerd door (0)
- geen
Volledige tekst
Volledige tekst (13.679 tekens)
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 25/3972
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 juli 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking van de gemeenten [gemeente], verweerder
(gemachtigde: I.K. Beek)
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 26 februari 2025 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2025 vastgesteld op € 1.840.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2024. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 5 juni 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 1.727.000,-.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 9 juni 2026. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 2018 gebouwde vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 204 m². De woning heeft een tuinhuis, een kelder en een overkapping en is gelegen op een perceel van 1.201 m²
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2024. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 1.136.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep niet langer de vastgestelde waarde van € 1.768.000,-, maar stelt een nieuwe waarde voor van € 1.727.000,-. De waarde waar in de uitspraak op bezwaar van is uitgegaan kan dus niet in stand blijven. De rechtbank zal daarom het beroep gegrond verklaren en de uitspraak op bezwaar vernietigen. Omdat eiser het ook niet eens is met de in beroep verlaagde waarde en een lagere waarde bepleit, zal de rechtbank hierna beoordelen of de door de heffingsambtenaar verlaagde waarde van € 1.727.000,- niet te hoog is vastgesteld.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Die referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2024) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 13 oktober 2023 voor € 2.180.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 22 maart 2023 voor € 1.551.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 12 september 2024 voor € 1.625.000,-;
7. Ten overvloede heeft de heffingsambtenaar de volgende verkoop aan de matrix toegevoegd, zonder deze ten grondslag te leggen aan de onderbouwing maar louter als voorbeeld van een verkoop van een woning in de omgeving:
- [adres 5] , verkocht op 1 juli 2025 voor € 1.600.000,-.
Beoordeling van het geschil
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de in beroep verlaagde waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen gelijksoortige woningen zijn die in dezelfde wijk in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar ook aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde onder de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen te blijven.
9. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Zij legt dat hierna uit.
Stijging van de waarde
10. Eiser voert aan dat de WOZ-waarden van zijn woning in de afgelopen jaren, anders dan de heffingsambtenaar stelt, wél relevant zijn voor de bepaling van de WOZ-waarde in een volgend jaar. Eiser wijst op een citaat van de heffingsambtenaar waarin wordt gesteld dat de waardestijging niet bepalend kan zijn, omdat een WOZ-waarde uit een eerder belastingjaar onjuist kan zijn vastgesteld. Eiser weerspreekt dit en stelt dat het argument van de heffingsambtenaar niet opgaat omdat de rechtbank destijds de waarde heeft vastgesteld. Ook wijst eiser op de aankoopwaarde van de woning in 2018, die volgens hem een goede indicatie geeft voor de WOZ-waarde. De grond is namelijk aangekocht voor een lagere waarde dan de omliggende percelen met een reden. Sindsdien zijn er volgens eiser geen bijzondere omstandigheden geweest die de waarde van de woning hebben beïnvloed. Eiser verwijst daarbij naar een uitspraak van de Hoge Raad waarin is geoordeeld dat de aankoopwaarde van een woning een aanwijzing kan zijn voor de WOZ-waarde.
11. De heffingsambtenaar bevestigt dat de rechtbank destijds de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2020 heeft vastgesteld, maar is van mening dat dit niet relevant is omdat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op de waardepeildatum voordoen. De waarde kan daarom niet worden bepaald op basis van de vastgestelde waarde van waardepeildatum 1 januari 2020. Met betrekking tot de aankoopwaarde van de woning merkt de heffingsambtenaar op dat de Hoge Raad in het door eiser genoemde arrest oordeelt dat wanneer een woning kort voor of na de waardepeildatum is verkocht, de WOZ-waarde gelijk aan de koopsom moet zijn. De heffingsambtenaar stelt dat de aankoop van de woning in 2018 niet kort voor of na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, waardoor de aankoopwaarde geen aanwijzing kan zijn voor de WOZ-waarde. Daarnaast stelt de heffingsambtenaar dat de aankoop alleen de grond betrof zonder de huidige opstallen. De heffingsambtenaar wijst er in dat kader nog wel op dat de originele aankoop van de grond in combinatie met de waardestijging in lijn ligt met de huidige grondprijs.
12. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar. Omdat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van daadwerkelijk gerealiseerde verkoopcijfers kunnen WOZ-waarden uit het verleden geen rol spelen. Ook heeft de heffingsambtenaar terecht gesteld dat de aankoopwaarde van de woning geen rol speelt in de beoordeling van de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2024. Het betoog van eiser slaagt niet.
Afwijkende bebouwingsrichtlijnen en ligging van de woning
13. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld, omdat zijn woning niet onder de normale bebouwingsrichtlijnen van de gemeente valt. Eiser wijst op het raadsbesluit van 25 mei 2010. Hieruit volgt dat de verhouding tussen de omvang van zijn perceel en de mogelijkheden om het perceel te bebouwen veel kleiner is dan bij de referentiewoningen. Dit maakt zijn woning veel minder courant. De eenheidsprijzen die voortkomen uit referentiewoningen kunnen volgens eiser daarom niet op zijn woning worden toegepast. Verder voert eiser aan dat referentiewoningen qua ligging (gelet op het uitzicht en de geluidsoverlast) niet vergelijkbaar zijn. Zijn woning staat aan de rand van [plaats] met uitzicht op twee gsm-antennes, de waterzuivering en een grote bedrijfshal. Ook is de geluidsoverlast van de A27 op deze plek het hoogst van heel Blaricum.
14. De heffingsambtenaar stelt met deze nadelen rekening te hebben gehouden door correcties toe te passen. De heffingsambtenaar heeft de ligging van de grond gecorrigeerd vanwege de bestaande geluids- en geuroverlast en toekomstige bouwplannen. Daarnaast heeft hij de doelmatigheid van de grond gecorrigeerd vanwege de beperkte bebouwingsmogelijkheden. Ten aanzien van die bebouwingsrichtlijnen stelt de heffingsambtenaar dat uit het bestemmingsplan blijkt dat het bouwvlak 90 m² bedraagt. Het deel dat bebouwd mag worden is 185 m² groot. De heffingsambtenaar heeft, rekening houdend met het kleinere oppervlakte van de woning, gekozen voor referentiewoningen met een vergelijkbaar woonoppervlakte. De heffingsambtenaar stipt daarbij aan dat de woning niet zoveel van het gemiddelde afwijkt dat deze incourant is. De heffingsambtenaar bevestigt dat op het perceel beperkter bijgebouwd kan worden dan bij de referentiewoningen, maar niet zodanig dat het van invloed is op de waarde.
15. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen en overweegt als volgt. Uit het bestemmingsplan volgt dat op een deel van het perceel de bestemming ‘tuin’ rust. Op die gronden heeft de rechtbank vastgesteld dat er wel degelijk bebouwingsmogelijkheden zijn voor vergroting van de woning met aan- en uitbouwen. Deze bebouwingsmogelijkheden zijn echter wel minder dan op andere percelen. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar dat hier voldoende rekening mee is gehouden door het corrigeren van de doelmatigheid van de grond. Dat was anders geweest als op het perceel helemaal geen bebouwingsmogelijkheden aanwezig zouden zijn.
Motivering uitspraak op bezwaar
16. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar niet op alle door hem aangevoerde argumenten is ingegaan. De rechtbank is van oordeel dat het besluit voldoende gemotiveerd is. De heffingsambtenaar heeft voldoende gemotiveerd waarom de waarde van de woning in de bezwaarfase is verlaagd. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
17. Het beroep is gegrond, omdat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde in beroep heeft verlaagd. De rechtbank zal de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen en zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2025 vast te stellen op € 1.727.000,-. Eiser krijgt daarom het griffierecht terug.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2025 vast op een bedrag van€ 1.727.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2024;
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53,- aan eiser moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. ing. A. Rademaker, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Vermeer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 juli 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Hoge Raad, 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 25/3972
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 juli 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking van de gemeenten [gemeente], verweerder
(gemachtigde: I.K. Beek)
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 26 februari 2025 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2025 vastgesteld op € 1.840.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2024. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 5 juni 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 1.727.000,-.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 9 juni 2026. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 2018 gebouwde vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 204 m². De woning heeft een tuinhuis, een kelder en een overkapping en is gelegen op een perceel van 1.201 m²
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2024. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 1.136.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep niet langer de vastgestelde waarde van € 1.768.000,-, maar stelt een nieuwe waarde voor van € 1.727.000,-. De waarde waar in de uitspraak op bezwaar van is uitgegaan kan dus niet in stand blijven. De rechtbank zal daarom het beroep gegrond verklaren en de uitspraak op bezwaar vernietigen. Omdat eiser het ook niet eens is met de in beroep verlaagde waarde en een lagere waarde bepleit, zal de rechtbank hierna beoordelen of de door de heffingsambtenaar verlaagde waarde van € 1.727.000,- niet te hoog is vastgesteld.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Die referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2024) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 13 oktober 2023 voor € 2.180.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 22 maart 2023 voor € 1.551.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 12 september 2024 voor € 1.625.000,-;
7. Ten overvloede heeft de heffingsambtenaar de volgende verkoop aan de matrix toegevoegd, zonder deze ten grondslag te leggen aan de onderbouwing maar louter als voorbeeld van een verkoop van een woning in de omgeving:
- [adres 5] , verkocht op 1 juli 2025 voor € 1.600.000,-.
Beoordeling van het geschil
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de in beroep verlaagde waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen gelijksoortige woningen zijn die in dezelfde wijk in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar ook aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde onder de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen te blijven.
9. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Zij legt dat hierna uit.
Stijging van de waarde
10. Eiser voert aan dat de WOZ-waarden van zijn woning in de afgelopen jaren, anders dan de heffingsambtenaar stelt, wél relevant zijn voor de bepaling van de WOZ-waarde in een volgend jaar. Eiser wijst op een citaat van de heffingsambtenaar waarin wordt gesteld dat de waardestijging niet bepalend kan zijn, omdat een WOZ-waarde uit een eerder belastingjaar onjuist kan zijn vastgesteld. Eiser weerspreekt dit en stelt dat het argument van de heffingsambtenaar niet opgaat omdat de rechtbank destijds de waarde heeft vastgesteld. Ook wijst eiser op de aankoopwaarde van de woning in 2018, die volgens hem een goede indicatie geeft voor de WOZ-waarde. De grond is namelijk aangekocht voor een lagere waarde dan de omliggende percelen met een reden. Sindsdien zijn er volgens eiser geen bijzondere omstandigheden geweest die de waarde van de woning hebben beïnvloed. Eiser verwijst daarbij naar een uitspraak van de Hoge Raad waarin is geoordeeld dat de aankoopwaarde van een woning een aanwijzing kan zijn voor de WOZ-waarde.
11. De heffingsambtenaar bevestigt dat de rechtbank destijds de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2020 heeft vastgesteld, maar is van mening dat dit niet relevant is omdat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op de waardepeildatum voordoen. De waarde kan daarom niet worden bepaald op basis van de vastgestelde waarde van waardepeildatum 1 januari 2020. Met betrekking tot de aankoopwaarde van de woning merkt de heffingsambtenaar op dat de Hoge Raad in het door eiser genoemde arrest oordeelt dat wanneer een woning kort voor of na de waardepeildatum is verkocht, de WOZ-waarde gelijk aan de koopsom moet zijn. De heffingsambtenaar stelt dat de aankoop van de woning in 2018 niet kort voor of na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, waardoor de aankoopwaarde geen aanwijzing kan zijn voor de WOZ-waarde. Daarnaast stelt de heffingsambtenaar dat de aankoop alleen de grond betrof zonder de huidige opstallen. De heffingsambtenaar wijst er in dat kader nog wel op dat de originele aankoop van de grond in combinatie met de waardestijging in lijn ligt met de huidige grondprijs.
12. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar. Omdat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van daadwerkelijk gerealiseerde verkoopcijfers kunnen WOZ-waarden uit het verleden geen rol spelen. Ook heeft de heffingsambtenaar terecht gesteld dat de aankoopwaarde van de woning geen rol speelt in de beoordeling van de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2024. Het betoog van eiser slaagt niet.
Afwijkende bebouwingsrichtlijnen en ligging van de woning
13. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld, omdat zijn woning niet onder de normale bebouwingsrichtlijnen van de gemeente valt. Eiser wijst op het raadsbesluit van 25 mei 2010. Hieruit volgt dat de verhouding tussen de omvang van zijn perceel en de mogelijkheden om het perceel te bebouwen veel kleiner is dan bij de referentiewoningen. Dit maakt zijn woning veel minder courant. De eenheidsprijzen die voortkomen uit referentiewoningen kunnen volgens eiser daarom niet op zijn woning worden toegepast. Verder voert eiser aan dat referentiewoningen qua ligging (gelet op het uitzicht en de geluidsoverlast) niet vergelijkbaar zijn. Zijn woning staat aan de rand van [plaats] met uitzicht op twee gsm-antennes, de waterzuivering en een grote bedrijfshal. Ook is de geluidsoverlast van de A27 op deze plek het hoogst van heel Blaricum.
14. De heffingsambtenaar stelt met deze nadelen rekening te hebben gehouden door correcties toe te passen. De heffingsambtenaar heeft de ligging van de grond gecorrigeerd vanwege de bestaande geluids- en geuroverlast en toekomstige bouwplannen. Daarnaast heeft hij de doelmatigheid van de grond gecorrigeerd vanwege de beperkte bebouwingsmogelijkheden. Ten aanzien van die bebouwingsrichtlijnen stelt de heffingsambtenaar dat uit het bestemmingsplan blijkt dat het bouwvlak 90 m² bedraagt. Het deel dat bebouwd mag worden is 185 m² groot. De heffingsambtenaar heeft, rekening houdend met het kleinere oppervlakte van de woning, gekozen voor referentiewoningen met een vergelijkbaar woonoppervlakte. De heffingsambtenaar stipt daarbij aan dat de woning niet zoveel van het gemiddelde afwijkt dat deze incourant is. De heffingsambtenaar bevestigt dat op het perceel beperkter bijgebouwd kan worden dan bij de referentiewoningen, maar niet zodanig dat het van invloed is op de waarde.
15. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen en overweegt als volgt. Uit het bestemmingsplan volgt dat op een deel van het perceel de bestemming ‘tuin’ rust. Op die gronden heeft de rechtbank vastgesteld dat er wel degelijk bebouwingsmogelijkheden zijn voor vergroting van de woning met aan- en uitbouwen. Deze bebouwingsmogelijkheden zijn echter wel minder dan op andere percelen. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar dat hier voldoende rekening mee is gehouden door het corrigeren van de doelmatigheid van de grond. Dat was anders geweest als op het perceel helemaal geen bebouwingsmogelijkheden aanwezig zouden zijn.
Motivering uitspraak op bezwaar
16. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar niet op alle door hem aangevoerde argumenten is ingegaan. De rechtbank is van oordeel dat het besluit voldoende gemotiveerd is. De heffingsambtenaar heeft voldoende gemotiveerd waarom de waarde van de woning in de bezwaarfase is verlaagd. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
17. Het beroep is gegrond, omdat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde in beroep heeft verlaagd. De rechtbank zal de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen en zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2025 vast te stellen op € 1.727.000,-. Eiser krijgt daarom het griffierecht terug.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2025 vast op een bedrag van€ 1.727.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2024;
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53,- aan eiser moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. ing. A. Rademaker, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Vermeer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 juli 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Hoge Raad, 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.