Neuralex Rechtbank Midden-Nederland
ECLI:NL:RBMNE:2026:4216
2026-07-07
Bestuursrecht
UTR 25/2040
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
WOZ woning. Ongegrond.
Citeert (2)
- ECLI:NL:RBMNE:2024:5649 Rechtbank Midden-Nederland 09-08-2024
- ECLI:NL:RBMNE:2024:5648 Rechtbank Midden-Nederland 09-08-2024
Geciteerd door (0)
- geen
Volledige tekst
Volledige tekst (11.391 tekens)
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 25/2040
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 juli 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: A. Mulder)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D. Koopmans).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor belastingjaar 2024 vastgesteld op € 699.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 29 januari 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser (deels) gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 657.000,-.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 8 juni 2026. Gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1989 gebouwde geschakelde woning met een aangebouwde garage van 14 m², een serre van 13 m² en een tuinhuis/blokhut van 4 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 113 m² en ligt op een perceel van 446 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 657.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De waarde van de woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum is verkocht.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 4 september 2023 voor € 710.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 25 juli 2022 voor € 580.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 25 mei 2022 voor € 625.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 15 april 2022 voor € 735.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 10 augustus 2022 voor € 825.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. In dit geval onderbouwt de taxatiematrix zelfs dat de eerder vastgestelde waarde van € 699.000,- niet te hoog is, terwijl de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde al is verlaagd tot € 657.000,-. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook geschakelde en 2-onder-1-kap woningen zijn die in dezelfde wijk in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer het voorzieningenniveau door voor de woningwaarde een waarde per m² te hanteren die ruim onder de m²-prijzen van de referentiewoningen ligt. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Is de waardebepaling conform waarderingsinstructie?
9. Eiser vraagt zich af of de waardebepaling conform de daarvoor geldende instructie van de Waarderingskamer is gedaan. Als dit niet het geval is dan is dit volgens eiser onrechtmatig. Op de website van de Waarderingskamer komt van alles naar voren over de werkwijze van de BghU en dat er niet altijd in het belang van de burger wordt gehandeld.
9.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de Waarderingskamer toezicht houdt op de waarderingsprocessen van de BghU, waarbij de Waarderingskamer steeds heeft ingestemd met het bekendmaken van de WOZ-waardes voor 2024/2025. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en kan deze niet-gespecificeerde stelling niet volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
De WOZ-waarde ten opzichte van die van voorgaande jaren.
10. Eiser vraagt zich af of de WOZ-waarde per 1 januari 2023, € 657.000,- ten opzichte van de jaren daarvoor en daarna te hoog is. Voor het type was uitgegaan van een geschakelde villa/landhuis, terwijl dit een geschakelde woning zou moeten zijn. Voor 1 januari 2024 is de waarde vastgesteld op € 603.000,-. Eiser maakt vervolgens een vergelijking met de WOZ-waardes van de referentiewoningen die voor belastingjaar 2025 zijn gebruikt en komt daarbij met de conclusie dat de waardering per 1 januari 2023 van de woning op grond van verschillende primaire en secondaire kenmerken te hoog moet zijn.
10.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw wordt bepaald, dus onafhankelijk van eerdere WOZ-waardes, aan de hand van transactiegegevens van vergelijkbare woningen. Een vergelijking met WOZ-waardes, van de eigen woning of de referentiewoningen, is niet relevant en kan dan ook niet als onderbouwing gelden voor het bepleiten van een lagere WOZ-waarde. In bezwaar en beroep gaat het namelijk om de beantwoording van de vraag of de WOZ-waarde van de woning ten opzichte van de verkoopprijzen van de gehanteerde referentiewoningen, rekening houdend met de waardeerbare verschillen, wel of niet te hoog is vastgesteld. De waarderingssystematiek van de Wet WOZ laat geen ruimte voor een waardebepaling op basis van een vergelijking met stijgings- of dalingspercentages ten opzichte van een vorige WOZ-waardering of gemiddelde waardestijgingen. Dit is vaste rechtspraak. Daarnaast blijkt uit de taxatiematrix dat ook als uitgegaan wordt van de hogere waarde zoals deze in de aanslag was vastgesteld en van een gemiddelde staat van onderhoud en voorzieningenniveau, de waarde van de woning niet te hoog was. Nu de waarde met de uitspraak op bezwaar is verlaagd naar € 657.000,- zit er een dusdanig groot verschil tussen de m²-prijs van de woning ten opzichte van de m²-prijzen van de referentiewoningen dat er niet gesteld kan worden dat er onvoldoende rekening is gehouden met de staat van de woning of het verschil tussen de woning en de referentiewoningen qua primaire en secundaire kenmerken. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Het verweerschrift
11. Eiser stelt dat er, gelet op het te laat ingediende verweerschrift sprake is van onrechtmatig handelen door de BghU. Eiser vindt dan ook dat het verweerschrift buiten beschouwing moet worden gelaten.
11.1
De rechtbank overweegt dat zij gevolgen kan verbinden aan een late indiening van bijvoorbeeld een verweerschrift. Aangezien het verweerschrift is ingediend op 7 augustus 2025 en de zitting 8 juni 2026 plaats vindt is eiser hier echter niet door in zijn belangen geschaad. Eiser/zijn gemachtigde hadden ruim voldoende tijd om het verweerschrift te bestuderen en erop te reageren, wat eisers gemachtigde in meerdere schriftelijke reacties ook daadwerkelijk gedaan heeft. De rechtbank ziet dan ook geen reden om hier in dit geval gevolgen aan te verbinden.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Van een vergoeding van de proceskosten en/of het griffierecht is geen sprake.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 juli 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Bijvoorbeeld ECLI:NL:GHAMS:2023L3581, ECLI:NL:RBMNE:2024:5649, ECLI:NL:RBMNE:2024:5648.
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 25/2040
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 juli 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: A. Mulder)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D. Koopmans).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor belastingjaar 2024 vastgesteld op € 699.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 29 januari 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser (deels) gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 657.000,-.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 8 juni 2026. Gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1989 gebouwde geschakelde woning met een aangebouwde garage van 14 m², een serre van 13 m² en een tuinhuis/blokhut van 4 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 113 m² en ligt op een perceel van 446 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 657.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De waarde van de woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum is verkocht.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 4 september 2023 voor € 710.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 25 juli 2022 voor € 580.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 25 mei 2022 voor € 625.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 15 april 2022 voor € 735.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 10 augustus 2022 voor € 825.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. In dit geval onderbouwt de taxatiematrix zelfs dat de eerder vastgestelde waarde van € 699.000,- niet te hoog is, terwijl de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde al is verlaagd tot € 657.000,-. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook geschakelde en 2-onder-1-kap woningen zijn die in dezelfde wijk in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer het voorzieningenniveau door voor de woningwaarde een waarde per m² te hanteren die ruim onder de m²-prijzen van de referentiewoningen ligt. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Is de waardebepaling conform waarderingsinstructie?
9. Eiser vraagt zich af of de waardebepaling conform de daarvoor geldende instructie van de Waarderingskamer is gedaan. Als dit niet het geval is dan is dit volgens eiser onrechtmatig. Op de website van de Waarderingskamer komt van alles naar voren over de werkwijze van de BghU en dat er niet altijd in het belang van de burger wordt gehandeld.
9.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de Waarderingskamer toezicht houdt op de waarderingsprocessen van de BghU, waarbij de Waarderingskamer steeds heeft ingestemd met het bekendmaken van de WOZ-waardes voor 2024/2025. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en kan deze niet-gespecificeerde stelling niet volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
De WOZ-waarde ten opzichte van die van voorgaande jaren.
10. Eiser vraagt zich af of de WOZ-waarde per 1 januari 2023, € 657.000,- ten opzichte van de jaren daarvoor en daarna te hoog is. Voor het type was uitgegaan van een geschakelde villa/landhuis, terwijl dit een geschakelde woning zou moeten zijn. Voor 1 januari 2024 is de waarde vastgesteld op € 603.000,-. Eiser maakt vervolgens een vergelijking met de WOZ-waardes van de referentiewoningen die voor belastingjaar 2025 zijn gebruikt en komt daarbij met de conclusie dat de waardering per 1 januari 2023 van de woning op grond van verschillende primaire en secondaire kenmerken te hoog moet zijn.
10.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw wordt bepaald, dus onafhankelijk van eerdere WOZ-waardes, aan de hand van transactiegegevens van vergelijkbare woningen. Een vergelijking met WOZ-waardes, van de eigen woning of de referentiewoningen, is niet relevant en kan dan ook niet als onderbouwing gelden voor het bepleiten van een lagere WOZ-waarde. In bezwaar en beroep gaat het namelijk om de beantwoording van de vraag of de WOZ-waarde van de woning ten opzichte van de verkoopprijzen van de gehanteerde referentiewoningen, rekening houdend met de waardeerbare verschillen, wel of niet te hoog is vastgesteld. De waarderingssystematiek van de Wet WOZ laat geen ruimte voor een waardebepaling op basis van een vergelijking met stijgings- of dalingspercentages ten opzichte van een vorige WOZ-waardering of gemiddelde waardestijgingen. Dit is vaste rechtspraak. Daarnaast blijkt uit de taxatiematrix dat ook als uitgegaan wordt van de hogere waarde zoals deze in de aanslag was vastgesteld en van een gemiddelde staat van onderhoud en voorzieningenniveau, de waarde van de woning niet te hoog was. Nu de waarde met de uitspraak op bezwaar is verlaagd naar € 657.000,- zit er een dusdanig groot verschil tussen de m²-prijs van de woning ten opzichte van de m²-prijzen van de referentiewoningen dat er niet gesteld kan worden dat er onvoldoende rekening is gehouden met de staat van de woning of het verschil tussen de woning en de referentiewoningen qua primaire en secundaire kenmerken. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Het verweerschrift
11. Eiser stelt dat er, gelet op het te laat ingediende verweerschrift sprake is van onrechtmatig handelen door de BghU. Eiser vindt dan ook dat het verweerschrift buiten beschouwing moet worden gelaten.
11.1
De rechtbank overweegt dat zij gevolgen kan verbinden aan een late indiening van bijvoorbeeld een verweerschrift. Aangezien het verweerschrift is ingediend op 7 augustus 2025 en de zitting 8 juni 2026 plaats vindt is eiser hier echter niet door in zijn belangen geschaad. Eiser/zijn gemachtigde hadden ruim voldoende tijd om het verweerschrift te bestuderen en erop te reageren, wat eisers gemachtigde in meerdere schriftelijke reacties ook daadwerkelijk gedaan heeft. De rechtbank ziet dan ook geen reden om hier in dit geval gevolgen aan te verbinden.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Van een vergoeding van de proceskosten en/of het griffierecht is geen sprake.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 juli 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Bijvoorbeeld ECLI:NL:GHAMS:2023L3581, ECLI:NL:RBMNE:2024:5649, ECLI:NL:RBMNE:2024:5648.