ECLI:NL:RBMNE:2026:4214

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND


Zittingsplaats Utrecht



Bestuursrecht



zaaknummer: UTR 24/6019

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 juli 2026 in de zaak tussen


[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: mr. R. van der Weide)


en


de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: mr. T.C. Wildebeest).




Procesverloop


1.1
In de beschikking van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] , gemeente [gemeente] (de woning) voor belastingjaar 2023 vastgesteld op € 750.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.



1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 14 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 715.000,-.



1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.



1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 8 juni 2026. Gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar hebben deelgenomen aan de zitting.



1.5
De heffingsambtenaar heeft op 9 juni 2026, nadat de zaak op de zitting is behandeld en het onderzoek op de zitting is gesloten nog een nader stuk ingediend. De rechtbank ziet hierin geen aanleiding om het onderzoek te heropenen. De rechtbank zal dit stuk dan ook niet meenemen in de beoordeling van het beroep.




Overwegingen



Feiten



2. De woning is een in 1965 gebouwde vrijstaande woning met een aanbouw van 9 m², een dakkapel van 4 m² en een tuinhuis/blokhut. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 59 m² en ligt op een perceel van 389 m².



Geschil



3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 580.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 715.000,-.



Beoordelingskader



4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De waarde van de woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum is verkocht.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in de [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 30 november 2021 voor € 779.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 28 april 2021 voor € 726.280,-;
- [adres 4] , verkocht op 5 mei 2022 voor € 1.450.000,-.



Beoordeling van het geschil



7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande recreatiewoningen zijn die in dezelfde straat in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer de kwaliteit, staat van onderhoud, de uitstraling en het voorzieningenniveau door voor de woningwaarde een waarde per m² te hanteren die ruim onder de gecorrigeerde m²-prijzen van de referentiewoningen ligt. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.



Beroepsgronden





De staat van de woning



9. Eiser voert aan dat er onvoldoende rekening gehouden is met het achterstallige schilderwerk (binnen en buiten) en de aanwezigheid van houtrot. De badkamer en het toilet zijn 50 jaar oud, de keuken is 15 jaar oud. De woning is daarnaast geheel voorzien van enkel glas, de muren en het dak zijn niet geïsoleerd. Doordat hier onvoldoende rekening mee gehouden is, is volgens eiser de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Ook is de woning enkel te bereiken via een slecht onderhouden pad van 200 meter.



9.1
De heffingsambtenaar verwijst voor zijn standpunt ten aanzien van de door eiser aangedragen factoren over de staat van de woning naar de uitspraak op bezwaar. In de uitspraak op bezwaar is aangegeven dat bij de initiële waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met het achterstallige onderhoud van de woning. Daarom is met de uitspraak op bezwaar de waarde verlaagd naar € 715.000,-. De heffingsambtenaar erkent dat de woning minder is dan gemiddeld, maar daar is voldoende rekening mee gehouden, zeker gelet op beperkte foto’s. Eiser heeft namelijk alleen enkele detailfoto’s van de woning overgelegd, waarbij is ingezoomd op tegels, kozijnen en een scheur in een muur. Daarnaast geeft de heffingsambtenaar aan dat een koper doorgaans op de hoogte zal zijn van het feit dat een oudere woning in de meeste gevallen minder goed is geïsoleerd. Dit is daarom ook verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentiewoningen die in dezelfde periode zijn gebouwd. Ook wijst de heffingsambtenaar in het verweerschrift op het verschil tussen de gemiddelde gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen (€ 3.050,-) en de m²-prijs van de woning (€ 2.025,-). Deze ligt aanzienlijk lager.



9.2
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de staat van de woning. Eiser heeft onvoldoende onderbouwd, bijvoorbeeld door de overgelegde foto’s, dat het onderhoud en de voorzieningen van de woning met een kwalificatie op 2 te hoog gewaardeerd zijn. Ook blijkt uit de taxatiematrix dat de m²-prijs van de woning aanzienlijk lager ligt dan de gecorrigeerde m²-prijzen van de referentiewoningen.



De referentiewoningen




10. Eiser voert over (de staat van) de referentiewoningen het volgende aan. De referentiewoning [adres 2] is groter dan de woning. Uit de stukken blijkt dat de kap is verhoogd en dat er een serre is aangebouwd. Ook zijn de kozijnen vervangen en voorzien van HR++ glas. De woning heeft twee 2’tjes, [adres 2] heeft één 2’tje. Volgens de makelaar is [adres 2] in betere staat en dan is dit verschil te weinig. Referentiewoning [adres 3] is in 2017 volledig gerenoveerd. Daarbij zijn luxe materialen gebruikt. Het is uitstekend onderhouden. Er zijn een nieuw dak, nieuwe vloeren, nieuwe elektra, een nieuwe keuken, een nieuwe badkamer, nieuw schilderwerk binnen en buiten en een nieuwe pakketvloer. Dit is volgens eiser nog net geen nieuwbouw, maar het is een moderne woning. Het onderhoud en de voorzieningen hadden op een 4 moeten worden gewaardeerd. Referentiewoning [adres 4] is om meerdere redenen onvoldoende vergelijkbaar om als referentiewoning te gebruiken. Hij is van een recenter bouwjaar, is 2,5 keer zo groot als de woning en ligt aan het begin van het lange pad dus met minder loopafstand. Daarnaast kan de indexering van de verkoopprijs naar de waardepeildatum (bijna € 300.000,-) volgens eiser niet kloppen.



10.1
Ten aanzien van de referentiewoningen geeft de heffingsambtenaar aan dat [adres 2] de beste vergelijking is. Deze referentiewoning heeft ook een vergelijkbaar bouwjaar. De staat is mogelijk beter, maar [adres 2] heeft een veel hogere waarde per m² dan de woning. De heffingsambtenaar geeft over referentiewoning [adres 3] aan dat in de matrix de m²-prijzen gecorrigeerd worden naar een gemiddelde beoordeling van de KOUDV-factoren. Ook dan is er nog een aanzienlijk verschil in de m²-prijzen. De heffingsambtenaar wijst er ook op dat een groot deel van de waarde in de grond zit en er een relatief lage waarde wordt toegekend aan de woningen. De verschillen met [adres 5] zijn klein, de ligging aan het begin van het pad scheelt 200 meter lopen. De heffingsambtenaar wijst erop dat de gecorrigeerde m²-prijs van deze referentiewoning ruim € 1.000,- hoger is dan van de woning en dat er dus een aanzienlijke investeringsruimte is De heffingsambtenaar is van mening als je drie referentiewoningen in Plaswijk kunt gebruiken dat een zeer goed referentiekader is. Er is een verschil in onder meer de gebruiksoppervlakte, maar dat zie je terug in de m²-prijs. Eiser vergelijkt in zijn taxatierapport met woningen, niet zijnde recreatiewoningen buiten [straat] .



10.2
De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen De referentiewoningen zijn net als de woning recreatiewoningen in [straat] en daarmee bij uitstek geschikt als referentie. Met de waardeerbare verschillen is naar het oordeel van de rechtbank rekening gehouden, dat geldt ook voor [adres 4] . [adres 5] is weliswaar groter en van een veel recenter bouwjaar dan de woning, maar dit maakt niet dat hij niet vergelijkbaar is. De gecorrigeerde m²-prijs is aanzienlijk hoger dan die van de woning en de heffingsambtenaar heeft ook twee minder grote referentiewoningen uit hetzelfde bouwjaar als de woning gebruikt. De woning is van een mindere kwaliteit dan de referentiewoningen, maar het verschil tussen de m²-prijs van de woning en de gecorrigeerde m²-prijzen van de referentiewoningen is aanzienlijk. De beroepsgronden slagen niet.



Indexering




11. Ten aanzien van de indexering van de verkoopprijs van referentiewoning [adres 4] geeft de heffingsambtenaar dat deze grond pas op zitting is aangevoerd. Dat is tardief. Hij begrijpt dat dit wordt opgemerkt, maar kan daar op zitting niet meer op reageren.




11.1
De rechtbank is van oordeel dat eiser, door deze beroepsgrond pas op de zitting kenbaar te maken, de heffingsambtenaar de gelegenheid ontneemt om hier op afdoende op te kunnen reageren. De rechtbank acht dit in strijd met de goede procesorde. De rechtbank zal deze beroepsgrond dan ook niet verder bespreken.



Stijgingspercentage




12. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde is verhoogd van € 471.000,- in 2022 naar € 750.000,- (inmiddels € 715.000,-) in 2023. Dit lijkt eiser erg veel in een jaar. Het is een vakantiewoning, niet geïsoleerd, die eigenlijk alleen bewoonbaar is in de zomer.




12.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat bij de vaststelling van de WOZ-waarde de WOZ-waarde van een voorgaand jaar niet relevant is. De WOZ-waarde wordt elk jaar onafhankelijk van voorgaande WOZ-waardes vastgesteld op basis van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. De referentiewoningen wijzen uit dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Permanente bewoning is wel toegestaan.



12.2
De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.



Overige beroepsgronden




13. Eiser voert aan dat er sprake is van overlast van overvliegende vliegtuigen. Verder is de woning alleen te bereiken via een 200 meter lang, bijzonder slecht onderhouden pad. Eiser wijst er daarnaast op dat het bouwjaar niet klopt, dit moet 1958/1959 zijn. Ook klopt de foto op het taxatieverslag niet, dat betreft een andere woning.




13.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de overlast van vliegtuigen een relatieve factor is. Daarnaast kennen de referentiewoningen een vergelijkbare ligging. Mocht er dus sprake zijn van invloed op de waarde, dan is hiermee rekening gehouden. De bereikbaarheid via het pad geldt ook voor de referentiewoningen. Hiermee is dus ook rekening gehouden. Voor het bouwjaar wordt de basisadministratie gebouwen aangehouden en het bouwjaar van de referentiewoningen is hetzelfde, dus als de woning uit een eerder jaar komt, dan geldt dat ook voor de referentiewoningen. De heffingsambtenaar geeft daarnaast aan dat de foto op het taxatieverslag geen invloed heeft op de waarde.



13.2
De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat het verschil in ligging ten aanzien van het pad subjectief is. Voor personen die graag wat meer afgezonderd van verkeer wonen/verblijven zal dit wellicht een voordeel zijn. De beroepsgronden slagen niet.



Immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn





12. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over zijn belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mensen en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.




12.1
De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan twee jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de handeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk.



12.2
De rechtbank constateert dat sinds de ontvangst van het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar op 25 februari 2023 de redelijke termijn van 2 jaar met 17 maanden is overschreden.



12.3
Voor het toekennen van een immateriële schadevergoeding ziet de rechtbank geen aanleiding. Omdat eiser pas op de zitting van 8 juni 2026 (dus na het arrest van 14 juni 2024 van de Hoge Raad) heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade vanwege overschrijding van de redelijke termijn, is – gelet op overweging 3.5 van het genoemde arrest dit arrest van toepassing. In het arrest heeft de Hoge Raad beslist dat in gevallen waarbij het financiële belang bij een procedure minder is dan € 1.000,- en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden, volstaan kan worden met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. De rechtbank moet dan ook beoordelen of deze bagatelgrens wordt gehaald en de redelijke termijn niet meer dan twaalf maanden is overschreden.



12.4
De rechtbank stelt vast dat het financiële belang in deze zaak niet boven € 1.000,- komt. Eiser heeft geen feiten aangevoerd op grond waarvan de omvang van het financiële belang kan worden vastgesteld. Gelet hierop heeft eiser naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het financieel belang meer dan € 1.000,- bedraagt. De overschrijding van de redelijke termijn is weliswaar met meer dan twaalf maanden overschreden, maar het staat de belastingrechter vrij om – na afweging van alle daartoe in aanmerking te nemen belangen en omstandigheden, waaronder de mate van overschrijding van de redelijke termijn – ook in die gevallen te volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. De rechtbank overweegt hierbij dat de redelijke termijn met afgerond 17 maanden is overschreden en dat eiser op geen enkele manier gemotiveerd heeft onderbouwd wat het financiële belang is in deze zaak. Gelet hierop ziet de rechtbank reden om in dit geval te volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.




De proceskosten in de bezwaarfase




13. Eiser voert aan dat de proceskostenvergoeding in de bezwaarfase niet klopt omdat de waarde per punt in de tussentijd door de Hoge Raad is aangepast omdat de lagere vergoeding discriminatoir is. Dat de heffingsambtenaar hier op het moment van de uitspraak op bezwaar nog niet van op de hoogte kon zijn maakt dat niet anders.




13.1
De rechtbank overweegt als volgt. De toekenning van een proceskostenvergoeding op basis van onderdeel B2, lid 1 van de Bijlage moet volgens het arrest van de Hoge Raad van 12 juli 2024 buiten toepassing blijven, omdat door de gebrekkige motivering van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) niet is vast te stellen of het hierin gemaakte onderscheid discriminatoir is. De proceskosten in de bezwaarfase moeten dan ook worden vastgesteld op basis van onderdeel B2, lid 2, van de Bijlage. De rechtbank is het met eiser eens dat het daarbij niet uitmaakt dat de heffingsambtenaar op het moment van de uitspraak op bezwaar niet op de hoogte kon zijn van dit arrest van de Hoge Raad.



13.2
Als gevolg daarvan moet een vergoeding voor de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase worden berekend op basis van het in punt 2 van dat onderdeel vermelde bedrag. Eiser heeft bezwaar gemaakt tegen een WOZ-beschikking van vóór 1 januari 2024. Gelet op het overgangsrecht betekent dit, dat de in artikel 30a van de Wet WOZ bepaalde vermenigvuldigingsfactor voor de bezwaarfase niet van toepassing is. De vergoeding per punt moet dus hoger moet worden vastgesteld dan bij uitspraak op bezwaar is gedaan. Omdat de uitspraak van de rechtbank in 2026 wordt gedaan, dient daarbij het tarief te worden toegepast dat voor 2026 is vastgesteld. De rechtbank zal daarom op basis van het Bpb een bedrag van € 666,- per punt toepassen (1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het horen). Totaal is dat € 1.332,-, waarvan de heffingsambtenaar al € 592,- heeft vergoed.




Conclusie en gevolgen

14. Het beroep is ongegrond voor zover dit ziet op de WOZ-waarde van de woning. Het beroep is gegrond voor zover dit ziet op de vergoeding van de proceskosten in de bezwaarfase. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar voor zover deze betrekking heeft op de vergoeding van de proceskosten. Het verzoek om immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt afgewezen.

15. Omdat het beroep gegrond is, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het betaalde griffierecht moet vergoeden. Daarnaast krijgt eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten in beroep. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Bpb als volgt berekend: 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting met een waarde per punt van € 934,- en een wegingsfactor 0,5 nu het beroep alleen gegrond wordt verklaard vanwege de proceskostenvergoeding in de bezwaarfase. De vergoeding bedraagt € 934,-.




Beslissing


De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond voor zover dit ziet op de WOZ-waarde van de woning;
- verklaart het beroep gegrond voor zover dit ziet op de proceskostenvergoeding in de bezwaarfase;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze ziet op de proceskostenvergoeding in bezwaar;
- stelt de aan eiser te betalen proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase vast op € 1.332,-;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van het vernietigde gedeelte van de uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten voor de beroepsfase voor eiser tot een bedrag van € 934,-;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiser moet vergoeden.





Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 juli 2026.














griffier


rechter








Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:





Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.


Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.



Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.




Zie hiervoor het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2024 ECLI:NL:HR:2024:853.


Zie hiervoor het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2024 ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.4.4.


ECLI:NL:HR:2024:1060, met name r.o. 5.8.1, 5.8.2 en 6.3. Zie ook HR 12 december 2025, ECLI:NL:HR:2025:1881.


ECLI:NL:GHARL:2024:5335, Bijlage: Richtsnoer proceskostenvergoeding belastingkamers gerechtshoven 2024.