ECLI:NL:RBMNE:2026:4198

RECHTBANK
MIDDEN-NEDERLAND



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Almere



Zaaknummer: 12015452 \ MC EXPL 25-6796




Vonnis van 1 juli 2026




in de zaak van





[eiser]
,
wonende te [plaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. S. Ouald Chaib,



tegen




STICHTING DUDOK WONEN,
gevestigd te Hilversum,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen: Dudok,
gemachtigde: mr. H. Sevim.






1De procedure


1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 1 december 2025;- de conclusie van antwoord in conventie tevens voorwaardelijke eis in reconventie;
- de nadere producties (7 tot en met 11) van [eiser] .



1.2

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 mei 2026. [eiser] is verschenen, vergezeld van zijn broer [A] , bijgestaan door zijn gemachtigde mr. S. Ouald Chaib. Namens Dudok is verschenen de heer [B] ( [functie] ), bijgestaan door mr. H. Sevim. Partijen hebben (aan de hand van overgelegde aantekeningen) hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord.
De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat is besproken.




1.3
Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis wordt gewezen.








2De kern van de zaak



[eiser] woont in een woning die door zijn vader van (de rechtsvoorganger van) Dudok werd gehuurd. Deze zaak draait om de vraag of [eiser] de huurovereenkomst van zijn vader, die is overleden, mag voortzetten. De kantonrechter beantwoordt deze vraag – in dit specifieke geval – bevestigend, ondanks het ontbreken van een huisvestingsvergunning.





3De achtergrond van het geschil


3.1 (
De rechtsvoorganger van) Dudok verhuurt sinds 1 juni 1972 de eengezinswoning aan de [straat] [nummer] te [plaats] (hierna: de woning) aan de vader van [eiser] ( [C] , hierna: de vader). [eiser] is op [1964] geboren in [geboorteplaats] en staat sinds 6 juli 1972 op dit adres ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP).



3.2
De vader is op [2025] op 90-jarige leeftijd overleden. Zijn moeder overleed al eerder in 2018.



3.3
Dudok wil niet dat [eiser] de huurovereenkomst voortzet. Dudok verzoekt [eiser] bij e-mailbericht van 23 september 2025 om de huurovereenkomst op te zeggen en om de woning op 1 november 2025 op te leveren.



3.4

[eiser] vordert daarom in deze procedure onder meer voortzetting van de huurovereenkomst.





4De beoordeling



Vereisten voortzetting huurovereenkomst (juridisch kader)




4.1
Als een huurder van woonruimte komt te overlijden, zet op grond van artikel 7:268 lid 2 BW de persoon die in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft (de huisgenoot) en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad de huur voort gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder. De huur kan ook daarna voortgezet worden als deze huisgenoot binnen die eerste termijn van zes maanden bij de rechter een vordering instelt tot voortzetting van de huurovereenkomst. [eiser] heeft deze vordering tijdig ingesteld en zal dus hierin worden ontvangen. [eiser] heeft ook gevorderd om hem ontvankelijk te verklaren, maar dat is niet nodig en is ook geen onderwerp van geschil tussen partijen. Die vordering zal daarom bij gebrek aan belang worden afgewezen.



4.2
De rechter wijst op grond van lid 3 van artikel 7:268 BW een vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst in ieder geval af als:


de huisgenoot niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij aan de vereisten van lid 2 voldoet, te weten het hebben van hoofdverblijf in het gehuurde en het gevoerd hebben van een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de overleden huurder;


de huisgenoot vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur;


het woonruimte betreft waarop hoofdstuk 2 van de Huisvestingswet 2014 van toepassing is, indien de eiser niet een huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 8 van die wet overlegt;


hierna ook als sub a tot en met sub c aangeduid.


4.3
Volgens Dudok doen de twee afwijzingsgronden (sub a en c) zich voor, waardoor de vordering volgens haar moet worden afgewezen. Ter zitting heeft Dudok aangegeven dat de afwijzingsgrond sub b zich niet meer voordoet nu [eiser] heeft aangetoond over een uitkering te beschikken.



Duurzaam gemeenschappelijk huishouden (sub a)





4.4

Het verweer van Dudok dat geen sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, kan niet worden gevolgd. [eiser] is nu 61 jaar en hij heeft onderbouwd gesteld dat hij al sinds klein af aan (sinds 1971) onafgebroken in het gehuurde heeft gewoond met zijn ouders en dat hij deze woning, waarin hij dus is opgegroeid, daarna nooit heeft verlaten.
Dit volgt niet alleen uit de BRP, maar ook uit de overgelegde verklaringen (productie 6 bij dagvaarding). Zo schrijft zijn buurman [D] : “ik ben opgegroeid met de zoon [ [eiser] ] van de buurman [de vader] en ik woon hier al 50 jaar in de straat. Ik weet niet beter dat de zoon altijd woonde op nummer [nummer] . Hij heeft altijd eerst zijn moeder verzorgt en daarna zijn vader.” Uit de overgelegde verklaringen volgt ook een beeld van een gemeenschappelijke huishouding. [eiser] woont hier al van kleins af aan met zijn ouders, draagt ook bij aan de huishouding, en de voorzieningen en huishoudelijk taken werden gedeeld. Zo maakte [eiser] samen met zijn ouders (eerst met moeder, later met vader) de woning schoon, werd er gezamenlijk gekookt en gegeten en werd vrije tijd gezamenlijk doorgebracht. Dat de laatste jaren steeds meer nadruk op mantelzorg is komen te liggen, maakt het oordeel van de kantonrechter niet anders. Namens Dudok is aangevoerd dat [eiser] niet onderbouwd heeft dat hij in financiële zin heeft bijgedragen in de huishouding. De door [eiser] geschetste gang van zaken ten aanzien de mantelzorg en de verdeling van de kosten van de huishouding, komt de kantonrechter echter niet onredelijk over. In dat kader heeft [eiser] namelijk aangevoerd dat hij op het moment dat zijn ouders hulpbehoevend werden, gestopt is met werken en dat hij grotendeels is gaan leven op het inkomen van zijn ouders. Daardoor kon hij fulltime mantelzorger zijn voor zijn ouders, en later alleen voor zijn dementerende vader.




4.5
Vervolgens moet worden beoordeeld of de gemeenschappelijke huishouding ook duurzaam is. Vooropgesteld wordt dat een kind dat bij zijn ouders in gemeenschappelijke huishouding blijft wonen, niet met zich meebrengt dat deze duurzaam is omdat er in de regel sprake is van een aflopende samenlevingssituatie: in beginsel vliegen kinderen immers uit. Echter, [eiser] is 61 jaar en al op een hogere leeftijd. Hij woont al ruim 50 jaar (dus ook al vóór de mantelzorg) in deze woning samen met zijn ouders en heeft het ouderlijk huis nooit verlaten. Onder deze bijzondere omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat moet worden aangenomen dat sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, omdat niet is gebleken dat [eiser] de bedoeling heeft gehad om “uit te vliegen.”.



4.6

[eiser] heeft voldoende aangetoond dat hij zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde en dat sprake was van een duurzame gemeenschappelijk huishouding. Sub a levert dus geen afwijzingsgrond op.




Geen huisvestingsvergunning (sub c)





4.7
Verder is tussen partijen niet in geschil dat het om een woning gaat waarop hoofdstuk 2 van de Huisvestingswet 2014 en de binnen de gemeente geldende Huisvestingsverordening van toepassing is. Dat betekent dat [eiser] een huisvestingsvergunning nodig heeft om de huurovereenkomst van zijn vader op eigen naam voort te kunnen zetten. Vast staat dat [eiser] deze vergunning na de aanvraag niet heeft gekregen. Op grond van sub c moet de kantonrechter daarom de vordering in beginsel afwijzen.



4.8
In Hilversum is de verstrekking van de huisvestingsvergunningen voor sociale huurwoningen gemandateerd aan de woningcorporaties. In onderhavige situatie is dat Dudok. [eiser] heeft om een huisvestingsvergunning verzocht, maar die is bij besluit van 24 maart 2025 geweigerd door Dudok zelf. In dit afwijzende besluit is onder andere te lezen dat “Dudok is niet bereid u een huisvestingsvergunning te verlenen voor het adres [straat] [nummer] te [plaats] . De reden hiervoor heeft de advocaat van Dudok Wonen uiteengezet in de conclusie van antwoord die op 11 februari 2026 is ingediend in de procedure die u bij de rechtbank bent gestart.” Tegen deze weigering heeft [eiser] een bezwaarschrift ingediend. Deze bezwaarprocedure loopt nog.



4.9
De strekking van artikel 7:268 lid 3 BW is enerzijds om niet-huurders die in een huurwoning achterblijven bescherming te bieden tegen ongewenste dakloosheid. Anderzijds zijn de drie criteria van lid 3 in het leven geroepen om misbruik van de regeling te voorkomen. In onderhavige situatie is er echter geen sprake van een situatie van misbruik nu [eiser] al 50 jaar in de woning gewoond heeft en de huurverplichtingen ook kan voldoen. Aan de formele eis dat [eiser] moet beschikken over een huisvestingsvergunning kan echter niet voldaan worden omdat Dudok (de tegenpartij in deze kwestie) de bevoegdheid heeft om deze te verlenen of te weigeren, en de aanvraag heeft afgewezen. De kantonrechter acht die gang van zaken in strijd met de bedoeling van de wetgever dat personen als [eiser] toegang tot het recht moeten krijgen om effectief voortzetting van het huurderschap te kunnen vorderen. Een andersluidende opvatting betekent in de praktijk dat de verhuurder door het weigeren van een huisvestingsvergunning een vordering tot voortzetting van het huurderschap ex artikel 7:268 lid bij voorbaat kansloos maakt. Dat is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat het ontbreken van een huisvestingsvergunning, in dit specifieke geval, niet tot afwijzing moet leiden.



Conclusie





4.10
Op grond van het vorenstaande zal de vordering tot het voortzetten van de huur van de woning worden toegewezen. Omdat deze vordering wordt toegewezen zal de gevorderde verklaring voor recht (dat voldaan is aan het vereiste van een duurzame gemeenschappelijke huishouding) bij gebrek aan belang worden afgewezen.



4.11
Het voorgaande brengt met zich dat de voorwaardelijke vorderingen in reconventie (ontruiming en proceskosten) verder onbehandeld kunnen blijven, omdat de voorwaarde (dat de vorderingen in conventie worden afgewezen) niet is ingetreden.



Proceskosten





4.12
Dudok is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiser] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, betaalt hij een lager griffierecht en zal Dudok niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten. Verder worden de kosten van de deurwaarder voor het uitbrengen van het exploot en/of advertentiekosten van rijkswege vergoed. Die kosten zijn dus niet voor rekening van [eiser] . Deze partij heeft aan de deurwaarder slechts de in het exploot opgenomen kosten voor verschotten hoeven voldoen (artikel 40 lid 1 van het Besluit vergoedingen rechtsbijstand 2000). De proceskosten van [eiser] worden dan begroot op:









- griffierecht


€


90,00







- verschotten


€


3,57







- salaris gemachtigde


€


576,00


(2 punten × € 288,00)




- nakosten


€


144,00 +







Totaal


€


813,57













5De beslissing


De kantonrechter




In conventie




5.1
bepaalt dat [eiser] de huurovereenkomst van de woning aan de [straat] [nummer] te [plaats] vanaf [2025] (datum overlijden van zijn vader) voor onbepaalde tijd voortzet onder dezelfde voorwaarden als de voormalige huurder;



5.2
veroordeelt Dudok in de proceskosten van € 813,57, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;



5.3
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;



5.4
wijst af wat er meer of anders is gevorderd.


Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Baken, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2026.



4578




Vgl. Rechtbank Amsterdam 16 januari 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:205.