ECLI:NL:RBMNE:2026:3927

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND


Zittingsplaats Utrecht



Bestuursrecht



zaaknummer: UTR 24/8325


uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 mei 2026 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser,


en


de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: I.K. Beek).




Procesverloop


1.1
In de beschikking van 31 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van onroerende zaak op het adres [adres] in [plaats] (de woning) voor belastingjaar 2024 vastgesteld op € 504.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.



1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 3 mei 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.



1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatierapport en taxatiematrix ingediend.



1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 8 april 2026. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.




Overwegingen



Feiten



2. De woning is een in 1983 gebouwd appartement met een gebruiksoppervlakte van 76 m². Het appartement beschikt over een parkeerplaats en een berging in het complex.







Geschil



3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 398.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 504.000,-.



Beoordelingskader



4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum is verkocht. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum(1 januari 2023) niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.



Beoordeling van het geschil



5. De woning is op 2 juni 2022 verkocht voor € 510.000,-. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar door aan te sluiten bij het eigen verkoopcijfer en de waarde vast te stellen op € 504.000,- aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat, indien de koopsom (min het aandeel in de reserve van de VVE) geïndexeerd zou worden de WOZ-waarde zou uitkomen op € 511.000,-. Door de waarde onder de geïndexeerde koopsom vast te stellen maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.



Beroepsgronden



7. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde van de woning oneerlijk is ten opzichte van de WOZ-waardes van de zeer vergelijkbare en in sommige gevallen identieke woningen in het appartementencomplex. Het appartement onder hem is identiek en heeft een WOZ-waarde van € 383.000,-, dat is een verschil van € 121.000,-. Daarnaast begrijpt eiser niet dat voor de waardebepaling van zijn woning is aangesloten bij de verkoopprijs, terwijl er in het taxatierapport drie vergelijkbare verkopen staan. Eiser vindt dat er met twee maten gemeten wordt. Daarnaast vind eiser het wonderbaarlijk dat alle appartementen een verhoging van de WOZ-waarde hebben gehad, maar dat er zeer verschillende stijgingspercentages zijn gehanteerd van tussen de 1,7% tot 11,5%.

8. De heffingsambtenaar geeft aan dat voor de toepassing van het gelijkheidsbeginsel duidelijk moet zijn dat in een meerderheid van gelijke gevallen eiser is benadeeld ten opzichte van nagenoeg identieke appartementen. In deze zaak is door de aankoop van het appartement geen sprake van gelijke gevallen in vergelijking met andere, niet verkochte, appartementen. Dit komt door de jurisprudentie van de Hoge Raad. Bij de woning dient de koopsom leidend te zijn om de WOZ-waarde te bepalen. De WOZ-waarde van andere objecten dient te worden bepaald in vergelijking met ten minste drie vergelijkbare, verkochte woningen. Door dit verschil kan er per definitie geen sprake zijn van gelijke gevallen. Daarnaast moet er in de vergelijking met andere woningen rekening mee worden gehouden dat onderhavige woning in een bovengemiddelde staat verkeerd. Dit blijkt volgens de heffingsambtenaar ook duidelijk uit de stukken rondom de koop (bijlage 2 en 3). Van de andere woningen van hetzelfde type als onderhavig object is uitgegaan van een gemiddelde of ondergemiddelde staat. Hierbij moet worden opgemerkt dat voor de toestand van een woning uit wordt gegaan van gemiddeld tenzij anders is gebleken. Een andere dan gemiddelde toestand kan bijvoorbeeld blijken uit informatie vanuit een bezwaarprocedure of vraagprijsinformatie. Gezien bovenstaande kan een beroep op het gelijkheidsbeginsel in deze zaak geen aanpassing op de WOZ-waarde tot gevolg hebben. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar nog toegelicht dat in het taxatieverslag drie referentiewoningen staan en niet de eigen aankoopprijs omdat uit de wet de verplichting volgt om een taxatieverslag met drie vergelijkbare verkopen op te stellen. Dit neemt niet weg dat, aangezien er een eigen aankoopcijfer is binnen een jaar rondom waardepeildatum dit aankoopcijfer leidend is voor de waarde vaststelling. Ten aanzien van de door eiser aangehaalde stijgingspercentages heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat stijgingspercentages de uitkomst zijn en niet de start. Er worden geen percentages gebruikt om de WOZ-waarde vast te stellen.

9. De rechtbank overweegt als volgt. De door eiser aangehaalde stijgingspercentages zijn niet relevant. De WOZ-waarde wordt ieder jaar opnieuw, onafhankelijk van het vorige jaar vastgesteld. Bij het ontbreken van een eigen aankoop-/verkoopcijfer wordt de waarde bepaald aan de hand van drie verkopen van vergelijkbare woningen die binnen het jaar rondom waardepeildatum zijn verkocht, waarbij rekening gehouden moet worden met de onderlinge verschillen. Als er een eigen aankoop-/verkoopcijfer is binnen het jaar rondom waardepeildatum dan is dit leidend voor de waardebepaling. Van de woning is een eigen aankoopcijfer binnen een jaar rondom de waardepeildatum. Er zijn geen aanwijzingen dat deze aankoop niet marktconform heeft plaatsgevonden. Dat betekent dat het eigen aankoopcijfer, gecorrigeerd met de reserve voor de VVE en geïndexeerd naar waardepeildatum leidend is voor de waarde vaststelling in het kader van de Wet WOZ.
Eiser heeft een beroep op het gelijkheidsbeginsel gedaan. In dit geval kan een beroep op het gelijkheidsbeginsel alleen al niet slagen omdat van de woning een eigen aankoopcijfer beschikbaar is en dit bij de door eiser aangehaalde vergelijkbare of nagenoeg identieke woningen niet het geval is. De beroepsgronden slagen niet.



De gegeven informatie in het koop-inlichtingenformulier



10. Eiser lijkt uit het verweerschrift de conclusie te trekken dat de heffingsambtenaar de eventuele toekomstige verbeteringen zoals opgegeven op het koop-inlichtingenformulier, ter waarde van € 52.000,- bij de waardebepaling heeft betrokken. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift hier enkel een opmerking over gemaakt, waarbij vermeld staat: “Hier wordt in de onderstaande berekening echter geen rekening mee gehouden”. De rechtbank is dan ook van oordeel dat deze grond niet kan slagen. De WOZ-waarde is bepaald aan de hand van het eigen aankoopcijfer, gecorrigeerd met het reserve voor de VVE en geïndexeerd naar waardepeildatum. De informatie uit het koop-inlichtingenformulier, waaronder het eventuele toekomstige investeringsbedrag is niet bij de waardebepaling betrokken.





Conclusie en gevolgen


11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Van een vergoeding van de proceskosten en/of het griffierecht is geen sprake.





Beslissing


De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.






Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 mei 2026.














griffier


rechter








Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:





Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.


Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.



Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.




ECLI:NL:HR:2000:AA8610.