Neuralex Rechtbank Midden-Nederland
ECLI:NL:RBMNE:2026:3910
2026-05-13
Bestuursrecht
UTR 24/6533
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
WOZ woning, standaard, ongegrond.
Citeert (1)
- ECLI:NL:HR:1998:AA2572 Hoge Raad 25-11-1998
Geciteerd door (0)
- geen
Volledige tekst
Volledige tekst (13.825 tekens)
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/6533
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 mei 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor belastingjaar 2024 vastgesteld op € 339.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 12 september 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 13 april 2026. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 2021 gebouwd appartement met een gebruiksoppervlakte van 54 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 247.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 339.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 9 maart 2023 voor € 225.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 30 maart 2022 voor € 455.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 7 januari 2022 voor € 304.500,-;
- [adres 5] , verkocht op 24 november 2022 voor € 420.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn die in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer het voorzieningenniveau door voor de woningwaarde een waarde onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met het taxatierapport en de daarin opgenomen taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
De stijging van de waarde ten opzichte van het eigen aankoopcijfer
9. Eiser voert aan dat hij de woning in 2022 heeft gekocht voor € 200.000,- samen met een parkeervak van € 18.320,-, wat resulteert in een totaal aankoopbedrag van € 218.320,-. De WOZ-waarde die door de heffingsambtenaar wordt toegekend aan de woning betekent een waardestijging van meer dan 54%. Dit is buitenproportioneel en niet realistisch. Volgens de cijfers van het CBS stegen de prijzen van koopwoningen in 2022 gemiddeld met 13,6% ten opzichte van 2021. Volgens eiser zou de WOZ-waarde op basis hiervan € 247.000,- moeten zijn.
10. De heffingsambtenaar geeft aan dat de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ op grond van de Uitvoeringsinstructie waardebepaling Wet WOZ dient plaats te vinden door middel van een systematische vergelijking met rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare objecten. Deze methode laat geen ruimte voor een vergelijking met stijgingspercentages of indexcijfers ten opzichte van de vorige waardepeildatum. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich rond de waardepeildatum voordoen. Er moet dus voorbijgegaan worden aan de waarde die bij een vorige waardepaildatum is toegekend. Bovendien zijn de aangehaalde CBS-cijfers volgens de heffingsambtenaar berekend aan de hand van alle verkochte woningen zonder onderscheid naar type en zonder dat bij de selectie rekening is gehouden met de ficties die de Wet WOZ kent. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat eiser op de zitting heeft toegelicht dat de woning als sociale koopwoning is aangekocht, waarbij de gemeente de verkoopprijs heeft vastgesteld en de woning na een loting aan eiser is gegund. Dit maakt dat de aankoopprijs niet representatief is voor wat de woning had opgebracht bij aanbieding op de vrije markt. Dit betekent ook dat een vergelijking van de verkoopprijs met de WOZ-waarde niet op gaat. De beroepsgrond slaagt niet.
Anti-speculatiebeding en Beleid opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht
11. Eiser voert aan dat op de woning een anti-speculatiebeding van 5 jaar rust, wat betekent dat verkoop of verhuur niet mogelijk is tot in ieder geval 2027. Hierdoor zou er gedurende deze periode volgens eiser geen significante verhoging van de WOZ-waarde moeten plaatsvinden, omdat de woning niet vrij verhandelbaar is. Dit maakt het onmogelijk om binnen deze periode te profiteren van eventuele marktstijgingen. Eiser voert verder aan dat de gemeente [gemeente] sinds 1 juli 2022 een opkoopbeschermingsbeleid voor koopwoningen tot een WOZ-waarde van € 487.000,- hanteert. Dit beleid omvat een zelfbewoningsplicht en een verbod op verhuur, specifiek bedoeld om betaalbare woningen, zoals de sociale koopwoning van eiser, te beschermen tegen speculatie en prijsopdrijving door investeerders. Deze regeling bevestigt dat de woning beperkt verhandelbaar is en primair beschikbaar moet blijven voor eigen bewoning door starters. Gezien deze restrictieve beleidsmaatregelen is de aanzienlijke verhoging van de WOZ-waarde volgens eiser niet gerechtvaardigd, aangezien het beleid juist beoogt om een waardeontwikkeling van dit type woning te beheersen en speculatieve prijsstijgingen te voorkomen.
12. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat met een anti-speculatiebeding geen rekening gehouden hoeft te worden, omdat het beding geen invloed heeft op de omvang van het (gebruiks-)genot van de onroerende zaak. Ten aanzien van de zelfbewoningsplicht geeft de heffingsambtenaar geeft aan dat een zelfbewoningsplicht door steeds meer gemeenten wordt ingevoerd maar geen invloed heeft op de WOZ-waarde. Het enige is dat de woning onder een bepaalde waarde niet opgekocht kan worden door investeerders. Uit de gerealiseerde verkooptransacties blijkt volgens de heffingsambtenaar dat dit verder geen invloed op de waarde heeft. De vergelijkbare woningen liggen qua verkoopprijs ook allemaal onder deze grens en daardoor wordt er indirect al rekening met de zelfbewoningsplicht gehouden.
13. De rechtbank overweegt als volgt. In artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ staat dat de waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien het volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar gelijk heeft in zijn standpunt omdat op grond van de Wet WOZ geen rekening gehouden kan worden met de aanwezigheid van een anti-speculatiebeding en een zelfbewoningsplicht. De woning van eiser moet op grond van artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ namelijk gewaardeerd worden alsof er geen anti-speculatiebeding of zelfbewoningsplicht op rust. De beroepsgronden slagen niet.
Uitspraak op bezwaar belastingjaar 2025
14. In de reactie op het verweerschrift voert eiser aan dat de waarde voor belastingjaar 2025 is verlaagd naar aanleiding van zijn bezwaar. In de uitspraak op bezwaar is onder meer gesteld dat de gebruikte referentiewoningen aan de [adressen] niet de meest geschikte vergelijkingsobjecten zijn. Deze woningen liggen in een complex met als voornaamste doelgroep senioren, hebben een andere uitstraling, zijn groter en beschikken over een ruim balkon. Dat maakt ze minder geschikt als referentie voor een starterswoning als de woning van eiser, die in goede staat verkeert maar geen privé buitenruimte heeft. De waarde van de woning van eiser is met de uitspraak op bezwaar verlaagd van € 349.000,- naar € 297.000,-. Eiser is hiermee van mening dat de waarde voor belastingjaar 2024 overeenkomstig verlaagd dient te worden omdat de referentiewoningen niet voldoende vergelijkbaar zijn. Eiser vindt het niet te rechtvaardigen dat zijn woning in 2024 vrij hoog is gewaardeerd. Terwijl een WOZ-waarde over het algemeen altijd stijgt heeft er naar aanleiding van zijn bezwaar een daling plaatsgevonden in 2025. Hierdoor ontstaat er een scheefgroei.
15. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de referentiewoningen die gebruikt zijn voor belastingjaar 2024 andere referentiewoningen zijn die gebruikt zijn voor belastingjaar 2025. Daarnaast is de heffingsambtenaar van mening dat eiser geluk heeft gehad met de verlaging voor 2025, hij ziet hier namelijk geen aanknopingspunten voor. Daarnaast moet de woning elk jaar opnieuw gewaardeerd worden los van het voorgaande (of volgende) belastingjaar aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Het is ook niet zo, zoals eiser stelt dat de WOZ-waarde altijd omhoog gaat, dat kan fluctueren en hangt af van de markt. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Voor een vergelijking van de WOZ-waarde met de WOZ-waarde van een ander jaar is geen plaats binnen de systematiek van de Wet WOZ. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
16. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Van een vergoeding van de proceskosten en/of het griffierecht is geen sprake.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 mei 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
ECLI:NL:HR:1998:AA2572.
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/6533
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 mei 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor belastingjaar 2024 vastgesteld op € 339.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 12 september 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 13 april 2026. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 2021 gebouwd appartement met een gebruiksoppervlakte van 54 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 247.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 339.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 9 maart 2023 voor € 225.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 30 maart 2022 voor € 455.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 7 januari 2022 voor € 304.500,-;
- [adres 5] , verkocht op 24 november 2022 voor € 420.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn die in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer het voorzieningenniveau door voor de woningwaarde een waarde onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met het taxatierapport en de daarin opgenomen taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
De stijging van de waarde ten opzichte van het eigen aankoopcijfer
9. Eiser voert aan dat hij de woning in 2022 heeft gekocht voor € 200.000,- samen met een parkeervak van € 18.320,-, wat resulteert in een totaal aankoopbedrag van € 218.320,-. De WOZ-waarde die door de heffingsambtenaar wordt toegekend aan de woning betekent een waardestijging van meer dan 54%. Dit is buitenproportioneel en niet realistisch. Volgens de cijfers van het CBS stegen de prijzen van koopwoningen in 2022 gemiddeld met 13,6% ten opzichte van 2021. Volgens eiser zou de WOZ-waarde op basis hiervan € 247.000,- moeten zijn.
10. De heffingsambtenaar geeft aan dat de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ op grond van de Uitvoeringsinstructie waardebepaling Wet WOZ dient plaats te vinden door middel van een systematische vergelijking met rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare objecten. Deze methode laat geen ruimte voor een vergelijking met stijgingspercentages of indexcijfers ten opzichte van de vorige waardepeildatum. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich rond de waardepeildatum voordoen. Er moet dus voorbijgegaan worden aan de waarde die bij een vorige waardepaildatum is toegekend. Bovendien zijn de aangehaalde CBS-cijfers volgens de heffingsambtenaar berekend aan de hand van alle verkochte woningen zonder onderscheid naar type en zonder dat bij de selectie rekening is gehouden met de ficties die de Wet WOZ kent. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat eiser op de zitting heeft toegelicht dat de woning als sociale koopwoning is aangekocht, waarbij de gemeente de verkoopprijs heeft vastgesteld en de woning na een loting aan eiser is gegund. Dit maakt dat de aankoopprijs niet representatief is voor wat de woning had opgebracht bij aanbieding op de vrije markt. Dit betekent ook dat een vergelijking van de verkoopprijs met de WOZ-waarde niet op gaat. De beroepsgrond slaagt niet.
Anti-speculatiebeding en Beleid opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht
11. Eiser voert aan dat op de woning een anti-speculatiebeding van 5 jaar rust, wat betekent dat verkoop of verhuur niet mogelijk is tot in ieder geval 2027. Hierdoor zou er gedurende deze periode volgens eiser geen significante verhoging van de WOZ-waarde moeten plaatsvinden, omdat de woning niet vrij verhandelbaar is. Dit maakt het onmogelijk om binnen deze periode te profiteren van eventuele marktstijgingen. Eiser voert verder aan dat de gemeente [gemeente] sinds 1 juli 2022 een opkoopbeschermingsbeleid voor koopwoningen tot een WOZ-waarde van € 487.000,- hanteert. Dit beleid omvat een zelfbewoningsplicht en een verbod op verhuur, specifiek bedoeld om betaalbare woningen, zoals de sociale koopwoning van eiser, te beschermen tegen speculatie en prijsopdrijving door investeerders. Deze regeling bevestigt dat de woning beperkt verhandelbaar is en primair beschikbaar moet blijven voor eigen bewoning door starters. Gezien deze restrictieve beleidsmaatregelen is de aanzienlijke verhoging van de WOZ-waarde volgens eiser niet gerechtvaardigd, aangezien het beleid juist beoogt om een waardeontwikkeling van dit type woning te beheersen en speculatieve prijsstijgingen te voorkomen.
12. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat met een anti-speculatiebeding geen rekening gehouden hoeft te worden, omdat het beding geen invloed heeft op de omvang van het (gebruiks-)genot van de onroerende zaak. Ten aanzien van de zelfbewoningsplicht geeft de heffingsambtenaar geeft aan dat een zelfbewoningsplicht door steeds meer gemeenten wordt ingevoerd maar geen invloed heeft op de WOZ-waarde. Het enige is dat de woning onder een bepaalde waarde niet opgekocht kan worden door investeerders. Uit de gerealiseerde verkooptransacties blijkt volgens de heffingsambtenaar dat dit verder geen invloed op de waarde heeft. De vergelijkbare woningen liggen qua verkoopprijs ook allemaal onder deze grens en daardoor wordt er indirect al rekening met de zelfbewoningsplicht gehouden.
13. De rechtbank overweegt als volgt. In artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ staat dat de waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien het volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar gelijk heeft in zijn standpunt omdat op grond van de Wet WOZ geen rekening gehouden kan worden met de aanwezigheid van een anti-speculatiebeding en een zelfbewoningsplicht. De woning van eiser moet op grond van artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ namelijk gewaardeerd worden alsof er geen anti-speculatiebeding of zelfbewoningsplicht op rust. De beroepsgronden slagen niet.
Uitspraak op bezwaar belastingjaar 2025
14. In de reactie op het verweerschrift voert eiser aan dat de waarde voor belastingjaar 2025 is verlaagd naar aanleiding van zijn bezwaar. In de uitspraak op bezwaar is onder meer gesteld dat de gebruikte referentiewoningen aan de [adressen] niet de meest geschikte vergelijkingsobjecten zijn. Deze woningen liggen in een complex met als voornaamste doelgroep senioren, hebben een andere uitstraling, zijn groter en beschikken over een ruim balkon. Dat maakt ze minder geschikt als referentie voor een starterswoning als de woning van eiser, die in goede staat verkeert maar geen privé buitenruimte heeft. De waarde van de woning van eiser is met de uitspraak op bezwaar verlaagd van € 349.000,- naar € 297.000,-. Eiser is hiermee van mening dat de waarde voor belastingjaar 2024 overeenkomstig verlaagd dient te worden omdat de referentiewoningen niet voldoende vergelijkbaar zijn. Eiser vindt het niet te rechtvaardigen dat zijn woning in 2024 vrij hoog is gewaardeerd. Terwijl een WOZ-waarde over het algemeen altijd stijgt heeft er naar aanleiding van zijn bezwaar een daling plaatsgevonden in 2025. Hierdoor ontstaat er een scheefgroei.
15. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de referentiewoningen die gebruikt zijn voor belastingjaar 2024 andere referentiewoningen zijn die gebruikt zijn voor belastingjaar 2025. Daarnaast is de heffingsambtenaar van mening dat eiser geluk heeft gehad met de verlaging voor 2025, hij ziet hier namelijk geen aanknopingspunten voor. Daarnaast moet de woning elk jaar opnieuw gewaardeerd worden los van het voorgaande (of volgende) belastingjaar aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Het is ook niet zo, zoals eiser stelt dat de WOZ-waarde altijd omhoog gaat, dat kan fluctueren en hangt af van de markt. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Voor een vergelijking van de WOZ-waarde met de WOZ-waarde van een ander jaar is geen plaats binnen de systematiek van de Wet WOZ. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
16. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Van een vergoeding van de proceskosten en/of het griffierecht is geen sprake.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 mei 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
ECLI:NL:HR:1998:AA2572.