ECLI:NL:RBMNE:2026:3653

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND


Zittingsplaats Lelystad



Bestuursrecht



zaaknummer: UTR 24/3101

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 juni 2026 in de zaak tussen


[eiser] , uit [plaats] , eiser,


en


de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: P. Dinkla).




Procesverloop


1.1
In de beschikking van 31 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van onroerende zaak op het adres [adres] in [plaats] (de woning) voor belastingjaar 2024 vastgesteld op € 423.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.



1.2

Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
21 maart 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en is de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.




1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.



1.4
De rechtbank heeft het beroep op 7 mei 2026 op zitting behandeld. Daaraan hebben deelgenomen: eiser, gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] , taxateur.




Overwegingen



Feiten



2. De woning is een in 2003 gebouwde appartement met een gebruiksoppervlakte van
124 m2 ,een berging van 4 m2 en een dakterras/balkon van 13 m2. De woning beschikt over een eigen parkeerplaats.







Geschil



3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde, namelijk van rond € 395.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 423.000,-.



Beoordelingskader



4. Verweerder stelt de WOZ-waarde vast. Daarbij moet verweerder aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer is de hoogst mogelijke verkoopprijs die voor de woning kan worden verkregen. De woning moet daarbij op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding worden aangeboden, zodat de meest biedende koper de hoogst mogelijke prijs voor de woning zal betalen. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Als ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf schattenderwijs vaststellen.

5. Voor de waardering van een woning in het kader van de Wet WOZ geldt als hoofdregel dat het eigen aankoopcijfer leidend is. Dat is immers de prijs die de meest biedende gegadigde voor die woning bereid is geweest te betalen. De woning moet dan wel voldoende dicht bij de waardepeildatum zijn gekocht. Ook moet rekening worden gehouden met de waardeontwikkeling tussen de datum van de koop en de waardepeildatum. Van het eigen aankoopcijfer kan worden afgeweken als er bijzondere omstandigheden spelen. Het is aan degene die zich op deze bijzondere omstandigheden beroept om aannemelijk te maken dat het eigen aankoopcijfer niet marktconform is en dus niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft.



Beoordeling van het geschil





Maakt verweerder de waarde aannemelijk?


6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank betrekt bij haar oordeel dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde heeft onderbouwd met het eigen aankoopcijfer van € 435.000,- voor de woning. Eiser heeft de woning op 28 april 2023 aangekocht. Vanwege de prijsontwikkeling tussen de waardepeildatum 1 januari 2023 en het moment van aankoop heeft de heffingsambtenaar de betaalde prijs geïndexeerd naar € 433.213,- (1,6%).

7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.



Eigen aankoopcijfer vertegenwoordigt niet de marktwaarde


8. Eiser stelt dat de verkoop van de woning rond of op de waardepeildatum niet het bedrag zou hebben opgebracht wat hij ervoor heeft betaald. Volgens eiser zijn andere appartementen in het appartementencomplex verkocht voor lagere prijzen; tussen € 375.000 en € 395.000,-. Eiser geeft aan dat hij € 426.357,- heeft betaald omdat hij tijdelijk onderdak had en omdat de meeneemperiode van zijn oude hypotheek afliep. Hierdoor heeft hij meer betaald dan de marktconforme waarde.

9. De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar het eigen aankoopcijfer als uitgangspunt heeft mogen nemen omdat de koopprijs op een marktconforme wijze tot stand is gekomen. Dat eiser financiële aspecten een belangrijke rol heeft laten spelen om tot aankoop van de woning over te gaan, wil niet zeggen dat eiser geen andere keuze had kunnen maken. Dit heeft eiser niet gedaan en maakt dat eiser de hoogste biedende koper is geweest onder de beste marktomstandigheden voor zijn woning. De beroepsgrond slaagt niet.



(Technische) gebreken woning


10. Eiser wijst op een defect rookgaskanaal van de CV-ketel, vastgeroeste radiatorkranen, waterlekkages bij het balkon en in de woonkamer en de waterafvoer van de douche die niet goed doorloopt. Alhoewel de taxateur op de zitting heeft erkend dat de waterafvoer niet correct is aangelegd, overweegt de rechtbank dat hiermee niet is onderbouwd dat dit een waardedrukkend effect heeft. Dit is ook niet gebleken uit het door eiser overgelegde inspectierapport. Voor wat betreft de overige gebreken is de rechtbank van oordeel dat eiser dit niet onderbouwt. De beroepsgrond slaagt niet.



Daling WOZ-waarde andere appartementen


11. Eiser wijst er op lagere WOZ-waardes van andere appartementen in het (‘zuster’) appartementencomplex. Volgens eiser is zijn woning daarom te hoog gewaardeerd.
De rechtbank volgt eiser hierin niet. De rechtbank is van oordeel dat uit de vergelijking met de WOZ-waardes van andere woningen, zoals eiser heeft gedaan, niet kan worden afgeleid dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Het is namelijk de bedoeling van de Wet WOZ dat de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald. In dit geval heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde onderbouwd aan de hand van het eigen aankoopcijfer. Zoals in rechtsoverweging 5 uiteengezet, is het eigen aankoopcijfer in beginsel leidend. Een vergelijking met WOZ-waardes van andere woningen is geen methode die is voorgeschreven in de wet en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. De beroepsgrond slaagt niet.



Door eiser ingebracht taxatierapport


12. Eiser stelt ten slotte dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde onjuist heeft vastgesteld, omdat het door hem overgelegde taxatierapport uitgaat van een marktwaarde van € 400.000,-. De rechtbank kan dit standpunt niet volgen. Het hypotheek-taxatierapport dat eiseres heeft overgelegd, is opgesteld voor een heel ander doel, namelijk ter verkrijging van hypothecaire financiering. De beroepsgrond slaagt niet.



Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.









Beslissing


De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.




Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 juni 2026.














griffier


rechter








Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:





Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.


Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.



Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.



Zie het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.