ECLI:NL:RBMNE:2026:1563

RECHTBANK Midden-Nederland


Civiel recht



Zittingsplaats Utrecht



Zaaknummer: C/16/590709 / HA ZA 25-168




Vonnis van 21 januari 2026




in de zaak van




STICHTING VOLKSHUISVESTING UTRECHT,
te Nieuwegein,
eisende partij,
hierna te noemen: SVU,
advocaat: mr. A.M. Ubink,



tegen




GEMEENTE UTRECHT,
te Utrecht,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de gemeente,
advocaat: mr. L.W. Feenstra.






1De procedure


1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:


dagvaarding van 28 februari 2025 met 19 producties,


de conclusie van antwoord van 7 mei 2025 met 17 producties,


de akte met aanvullende producties 21 tot en met 27 aan de kant van SVU.





1.2
De mondelinge behandeling heeft op 16 oktober 2025 plaatsgevonden. Hier zijn door de griffier aantekeningen van gemaakt. Bij deze behandeling was namens SVU aanwezig de heer [A] (vastgoedbeheerder), bijgestaan door de advocaat. Namens de gemeente waren aanwezig de heer [B] (hoofdinspecteur toezicht en handhaving) en mevrouw [C] (adviseur schade en verzekering), bijgestaan door de advocaat. Namens partijen zijn de standpunten toegelicht, waarbij door de advocaat van SVU gebruik is gemaakt van spreekaantekeningen. Verder is namens partijen antwoord gegeven op vragen van de rechtbank.



1.3
Ten slotte is bepaald dat hierna een vonnis wordt uitgesproken.





2De kern van de zaak


2.1
SVU huurde een pand van Mitros. SVU verhuurde gedeelten van dit pand onder aan reguliere huurders, maar ook aan twee rechtspersonen die er arbeidsmigranten lieten wonen ( [bedrijf] B.V. en Stichting [naam] , hierna: [bedrijf] en [naam] ). De gemeente heeft SVU opgelegd om deze situatie te beëindigen. Daardoor zijn alle onderverhuurovereenkomsten geëindigd en ook de huurovereenkomst tussen SVU en Mitros. Dit besluit van de gemeente (een zogenoemde last onder dwangsom) is door de rechter vernietigd. Dat betekent dat de gemeente onrechtmatig is opgetreden en dat SVU haar daardoor veroorzaakte schade op de gemeente kan verhalen. Die schade is niet gelijk aan de gederfde huurinkomsten, zoals SVU die heeft gevorderd. In plaats daarvan wordt die schade bepaald door de gemiste kans dat SVU een betere vermogenspositie zou hebben gekregen, als de gemeente haar besluit niet had genomen. Hoe groot die kans is, kan nog niet worden bepaald in dit vonnis. Partijen mogen zich daar eerst over uitlaten.





3De beoordeling



De gemeente heeft onrechtmatig gehandeld




3.1
Het besluit van 22 september 2016 om tot handhaving over te gaan was gebaseerd op twee grondslagen. De ene grondslag was strijd met de geldende planologische regels en de andere grondslag was ‘overbewoning’. Anders dan de gemeente heeft de hoogste bestuursrechter medio 2019 geoordeeld dat geen sprake was van logies en dat de verhuur aan arbeidsmigranten niet in strijd was met de planologische regels. In een aanvulling op deze uitspraak is verder geoordeeld dat de gemeente onvoldoende gemotiveerd had dat sprake was van ‘overbewoning’.



3.2
De vorderingen van SVU zijn gebaseerd op het leerstuk van besluitaansprakelijkheid. De gemeente betwist niet dat zij (toerekenbaar) onrechtmatig heeft gehandeld door het nemen van het dwangsombesluit en het besluit op bezwaar. Deze besluiten zijn herroepen of vernietigd en volgens vaste rechtspraak staat de onrechtmatigheid van de besluiten daarmee vast.



Hierdoor is een kans verloren gegaan





3.3
De gemeente betwist wel dat dit onrechtmatig handelen tot schade heeft geleid. De gemeente wijst erop dat uit de beëindigingsovereenkomst tussen SVU en Mitros blijkt dat partijen “al geruime tijd” met elkaar van mening verschilden over de “aard, invulling en het gebruik” van het pand en dat zij daarover, ondanks meerdere gesprekken en nadere afspraken niet nader tot elkaar zijn gekomen. De gemeente stelt dat dit de aanleiding was voor Mitros om aan te sturen op beëindiging van de huurovereenkomst. Volgens de gemeente was het huisvesten van arbeidsmigranten – in ieder geval volgens de zienswijze van Mitros – namelijk in strijd met het contractueel overeengekomen gebruik. Ook zonder dwangsombesluit had Mitros – zo stelt de gemeente – aangestuurd op beëindiging van de huurrelatie. De gemeente stelt daarnaast dat, als het college zich bewust zou zijn geweest van het gebrek dat aan het dwangsombesluit kleefde (dat de gestelde overbewoning niet goed was onderbouwd), zij een rechtmatig besluit tot het opleggen van een last onder dwangsom aan SVU zou hebben genomen.



3.4
Met de gemeente is de rechtbank van oordeel dat Mitros ook zonder het dwangsombesluit zou hebben aangestuurd op het beëindigen van de huurrelatie met SVU, omdat het huisvesten van arbeidsmigranten – in ieder geval volgens de zienswijze van Mitros – in strijd was met het overeengekomen gebruik. In een brief van 21 december 2015 laat Mitros aan SVU weten:



“ (…) wij constateren (…) dat u als huurder ook de contractuele verplichtingen uit de hoofdovereenkomst overtreedt. (…) Blijkens de, zowel publiekrechtelijke – alsook overeengekomen bestemming dient het gehuurde nadrukkelijk en uitsluitend voor “wonen” te worden gebruikt, en zelfs meer specifiek voor de doelgroep “starters en studenten” hetgeen ook met zoveel woorden in artikel 20.3 van de huurovereenkomst is opgenomen.”




3.5
Bovendien is, anders dan SVU stelt, niet komen vast te staan dat Mitros al voor 21 december 2015 op de hoogte was van het feit dat SVU onderverhuurde aan arbeidsmigranten en dat Mitros daar geen moeite mee had. SVU heeft in dit kader weliswaar gewezen op de nagekomen “Allonge 1” bij de huurovereenkomst tussen Mitros en SVU, waarin [bedrijf] als een van de onderhuurders onder A wordt genoemd, maar hier gaat de rechtbank aan voorbij. De gemeente heeft namelijk gemotiveerd betwist dat deze allonge bij de huurovereenkomst heeft gezeten. In de allonge is niet aangegeven op welke overeenkomst deze van toepassing is, worden geen partijen genoemd en bovendien is de allonge niet ondertekend. Ook is de lay-out heel anders dan de bij de dagvaarding overgelegde “Allonge II”.SVU heeft hier vervolgens niet meer op gereageerd, hoewel zij hiertoe wel de mogelijkheid had. Het voorgaande betekent dat niet is komen vast te staan dat Allonge 1 bij de huurovereenkomst heeft gezeten en Mitros op die manier op de hoogte was van de verhuur aan arbeidsmigranten. Evenmin volgt dit uit de huurovereenkomst tussen Mitros en SVU. In de huurovereenkomst is namelijk niet vastgelegd dat Mitros aan SVU toestemming moest geven voor onderverhuur.



3.6
De rechtbank gaat er dus van uit dat Mitros aanleiding zag om SVU aan te spreken op overtreding van de huurovereenkomst en aan te dringen op beëindiging van de huurrelatie. Dit had, net zoals nu, kunnen leiden tot het sluiten van een beëindigingsovereenkomst, maar wellicht was deze dan tegen andere voorwaarden en tegen een andere datum gesloten (scenario a). De door Mitros gestelde wanprestatie had er ook toe kunnen leiden dat Mitros door middel van een gerechtelijke procedure had getracht om tot huurbeëindiging met SVU te komen. In dat geval waren er twee scenario’s denkbaar, ofwel de vordering van Mitros was toegewezen en de huurovereenkomst met SVU was alsnog beëindigd maar tegen een latere datum (scenario b), ofwel de vordering van Mitros was afgewezen (scenario c). Binnen scenario c is dan vervolgens ook de vraag hoe lang de huurovereenkomst met Mitros nog was doorgelopen. De maximale looptijd van de huurovereenkomst was 30 jaar en dat zou betekenen dat de huurovereenkomst tot maximaal augustus 2044 had kunnen doorlopen. Er zijn echter aanwijzingen dat die mogelijkheid slechts in theorie bestond aangezien het pand haar uiterste levensduur naderde en ingrijpende renovaties ofwel nieuwbouw nodig waren. Ter zitting is ook duidelijk geworden dat het pand inmiddels is gesloopt.



3.7
Los van de scenario’s a, b en c, bestaat er naar het oordeel van de rechtbank ook nog een scenario d dat ziet op de discussie tussen partijen over de overbewoning van de aan [bedrijf] en [naam] verhuurde delen van het pand. Volgens de gemeente bestaat er een reële kans dat zij een andere last onder dwangsom had opgelegd in verband met de door haar gestelde overbewoning in het pand en dat zij dat besluit wel deugdelijk had kunnen motiveren. Met andere woorden: zij stelt dat zij het door de bestuursrechter gesignaleerde gebrek in het besluit had kunnen herstellen waardoor een beter gemotiveerde last onder dwangsom wel in stand was gebleven. In haar ogen had dit dan ook geleid tot een beëindigingsovereenkomst met Mitros en is er geen oorzakelijk verband tussen de schade van SVU en het onrechtmatige handelen van de gemeente (het vernietigde besluit).



3.8
De rechtbank overweegt dat als de gemeente een goed gemotiveerd dwangsombesluit vanwege overbewoning had genomen, dit hoe dan ook niet tot dezelfde schade aan de zijde van SVU had geleid. Als een dergelijk besluit al tot een beëindigingsovereenkomst met Mitros had geleid, was dit op een later tijdstip gebeurd dan nu het geval is geweest. Omdat deze nieuwe last onder dwangsom slechts gericht zou zijn geweest op het ongedaan maken van de overbewoning (en niet op het volledig beëindigen van de verhuur aan arbeidsmigranten) ligt het bovendien niet voor de hand dat dit scenario – net zoals nu - tot huurbeëindiging met Mitros had geleid. SVU heeft uitgelegd dat, als sprake zou zijn van overbewoning, dat aan de orde zou zijn in de ruimtes die aan [bedrijf] en [naam] waren verhuurd. Zowel de gemeente als SVU hadden [bedrijf] en [naam] hierop kunnen aanspreken, omdat zij de feitelijke overtreders zouden zijn. Indien [bedrijf] en [naam] de overbewoning niet ongedaan hadden gemaakt, ligt het voor de hand dat SVU de huurovereenkomsten met deze twee partijen had beëindigd en deze ruimte aan andere partijen had geprobeerd te verhuren. Of in dat geval dezelfde huurprijs had kunnen worden verkregen staat niet vast en dus ook niet of in dit scenario huurderving aan de orde was geweest. In ieder geval is naar het oordeel van de rechtbank niet komen vast te staan – en door de gemeente zelfs niet aannemelijk gemaakt – dat alle huurovereenkomsten in dat geval waren beëindigd. Met andere woorden: in de hypothetische situatie dat de gemeente een rechtmatig dwangsombesluit had genomen, moet ervan worden uitgegaan dat de schade van SVU (veel) lager was geweest dan nu het geval is. Indien scenario d zich had voorgedaan, had dit dus kunnen leiden tot een situatie vergelijkbaar met scenario c (alle huurovereenkomsten waren doorgelopen) of tot een situatie waarin SVU minder huuropbrengsten had gehad uit de verhuur van het deel dat aan [bedrijf] en [naam] werd verhuurd (scenario d).



3.9
De rechtbank is van plan om de vraag welke schade SVU had geleden zonder het onrechtmatige besluit te beantwoorden door middel van het kansschade-leerstuk.



Toetsingskader vaststellen kansschade





3.10
De leer van de kansschade kan toegepast worden om een oplossing te bieden voor sommige situaties waarin onzekerheid bestaat over de vraag of een op zichzelf vaststaande onrechtmatige daad schade heeft veroorzaakt. Dat geldt ook voor de situatie waarin die onzekerheid haar grond vindt in de omstandigheid dat niet kan worden vastgesteld of en in hoeverre in de hypothetische situatie dat de onrechtmatige daad achterwege zou zijn gebleven, de kans op een beter resultaat zich in werkelijkheid ook zou hebben gerealiseerd. Van die laatste situatie is hier sprake. Dat betere resultaat zou in dit geval bestaan uit een betere vermogenspositie van SVU, ervan uitgaande dat SVU in de hypothetische situatie minder schade zou hebben geleden. Partijen mogen zich onder andere over die (reële) kans uitlaten, waarover hierna meer.


3.11
Voor de vaststelling van kansschade geldt het volgende toetsingskader. De aansprakelijke partij moet de schade vergoeden die zonder de onrechtmatige daad zou zijn uitgebleven. Voor het vaststellen van de schade moet daarom een vergelijking worden gemaakt tussen:


de werkelijke situatie met onrechtmatige daad, en


de hypothetische situatie waarin de onrechtmatige daad (de normschending) wordt weggedacht. Zoals hiervoor al geschetst, zijn in die hypothetische situatie in dit geval meerdere scenario’s (met verschillende schades) denkbaar,





3.12
Omdat het in deze zaak om kansschade gaat, zal de schade moeten worden vastgesteld aan de hand van een schatting van de goede en kwade kansen die SVU in de hypothetische situaties zou hebben gehad.



3.13
Voordat daaraan wordt toegekomen moet echter, gelet op vaste rechtspraak van de Hoge Raad, worden vastgesteld dat sprake is van een:


conditio-sine-qua-non-verband (oorzakelijk) verband tussen de aansprakelijkheid scheppende gebeurtenis (de tekortkoming of onrechtmatige daad) en het verlies van de kans op een beter resultaat, en


een reële kans op een beter resultaat, dat wil zeggen een kans die niet nihil of zeer klein is.





3.14
Als niet aan deze voorwaarden wordt voldaan, dan is de conclusie dat geen sprake is van schade door verlies van een kans op een beter resultaat en moet de vordering worden afgewezen.



Partijen mogen zich over de gemiste kans uitlaten





3.15
Gelet op het oordeel van de rechtbank dat sprake is van een causaal verband tussen het onrechtmatige besluit en het verlies van een (reële) kans op een beter resultaat, mogen partijen zich uitlaten over de vraag of een reële kans op een beter resultaat verloren is gegaan.



3.16
Partijen mogen zich ook uitlaten over de kans dat de in 3.6 tot en met 3.8 genoemde varianten onder a, b, c en d zich zouden hebben voorgedaan, waarbij zij zich in elke variant ook uitlaten over de datum waarop de huurovereenkomst dan zou zijn geëindigd.



Het vervolg





3.17
De rechtbank voorziet dat in het vervolg van deze procedure o.a. de schade moeten worden vastgesteld die SVU heeft gelden doordat de huurovereenkomst met Mitros is geëindigd. Hoewel SVU zelf een schaderapport van [deskundige 1] B.V. (hierna: [deskundige 1] ) in het geding heeft gebracht, heeft de gemeente de inhoud van dit rapport gemotiveerd betwist. De gemeente wijst erop dat het rapport van [deskundige 1] volledig is gebaseerd op de door SVU aangeleverde gegevens, waarbij [deskundige 1] zelf geen onderzoek heeft gedaan naar de juistheid daarvan. De gemeente heeft daarnaast een brief van haar eigen deskundige ( [deskundige 2] B.V., hierna: [deskundige 2] ) in het geding gebracht, waarin ook de juistheid van de inhoud van het rapport van [deskundige 1] gemotiveerd wordt betwist. Het voorgaande betekent dat de rechtbank het door [deskundige 1] berekende schadebedrag niet overneemt als de schade die door SVU werkelijk is geleden.



3.18
Ter vaststelling van de schade die het gevolg is van het onrechtmatige besluit van de gemeente kunnen twee wegen worden bewandeld:


partijen komen na het beschikbaar komen van de relevante stukken van SVU aan (een deskundige van) de gemeente tot een minnelijke regeling omtrent de door de gemeente aan SVU te vergoeden schade (de 1e weg), of


de rechtbank benoemt een onafhankelijke deskundige die deze schadebedragen zal moeten vaststellen (de 2e weg).




In beide gevallen moet de gemeente over alle relevante informatie beschikken, die zich op dit moment voor een deel alleen bij SVU bevindt. De rechtbank gaat ervan uit dat SVU deze stukken na dit tussenvonnis beschikbaar zal stellen aan de gemeente zodat zij haar eigen berekeningen kan maken.




Partijen mogen zich ook (nader) uitlaten over het woningwaarderingsstelsel





3.19
In het geval de 2e weg wordt bewandeld, zal de rechtbank aan de deskundige de uitgangspunten moeten meegeven waarop hij/zij de berekening van de schade zal moeten baseren. Het uitgangspunt, dat de aan [bedrijf] en [naam] verhuurde appartementen onder het woningwaarderingsstelsel vallen, kan hiervan onderdeel zijn. SVU is van oordeel dat de appartementen niet onder dat stelsel vallen. [deskundige 1] is hier bij haar schadeberekening ook van uitgegaan. De gemeente (en in het verlengde daarvan, [deskundige 2] ) betwist de juistheid van dat uitgangspunt. Partijen verschillen daarover dus van mening, maar op grond waarvan partijen hun respectievelijke standpunten innemen is nog weinig onderbouwd. Omdat partijen toch al de gelegenheid krijgen om zich bij akte uit te laten (zie 3.15 en 3.16) stelt de rechtbank partijen eveneens in de gelegenheid om zich hier (nader) over uit te laten.



3.20
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.





4De beslissing


De rechtbank



4.1
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 4 maart 2026 voor het nemen van een akte door beide partijen over wat is vermeld onder 3.15, 3.16 en 3.19, en bepaalt dat partijen elkaar twee weken voor deze datum hun concept-akte toezenden zodat zij in de definitieve akte hierop al een reactie kunnen opnemen,



4.2
houdt iedere verdere beslissing aan.


Dit vonnis is gewezen door mr. M.S.T. Belt en in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2026.








EB5791




Productie 19 bij de dagvaarding.


Productie 22 bij de akte met aanvullende producties.


Productie 18 bij de dagvaarding.


Zie ook PHR 20 december 2022, ECLI:NL:PHR:2023:1202, overweging 4.47.


HR 21 december 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX7491, overweging 3.5.3.


Zie onder andere arrest van de HR van 21 december 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX7491,
HR 19 juni 2015, ECLI:NL:HR:2015:1683, HR 22 februari 2019, ECLI:NL:HR:2019:272, en
HR 26 maart 2021, ECLI:NL:HR:2021:461.


Productie 14 bij de dagvaarding.


Productie 17 bij de conclusie van antwoord.