Neuralex Rechtbank Midden-Nederland
ECLI:NL:RBMNE:2025:7229
2025-12-31
Civiel recht
C/16/576311 / HL ZA 24-150
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
Artikel 5:140b lid 3 van het Burgerlijk Wetboek. Beoordeling aanbod tot een redelijke schadeloosstelling VvE. Rechtbank acht aanbod niet redelijk. Vaststelling redelijke schadeloosstelling. VvE krijgt gelegenheid om dat aanbod alsnog te doen. (ZIE OOK: ECLI:NL:RBMNE:2025:4027, ECLI:NL:RBMNE:2026:4007)
Citeert (0)
- geen
Geciteerd door (0)
- geen
Wetsverwijzingen
Volledige tekst
Volledige tekst (29.387 tekens)
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Lelystad
Zaaknummer: C/16/576311 / HL ZA 24-150
Vonnis van 31 december 2025
in de zaak van
1 [eiser sub 1] , 2. [eiseres sub 2] ,
beide wonend in [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eiser sub 1] c.s.,
advocaat: mr. R.A. van Rooijen in Amsterdam,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS [gedaagde],
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: VvE [gedaagde] ,
advocaat: mr. J.I. Jansen in Amsterdam,
1De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 23 juli 2025;- de akte uitlating na tussenvonnis van VvE [gedaagde] van 20 augustus 2025;
- de akte uitlating van [eiser sub 1] c.s. van 17 september 2025;
- de akte uitlating van VvE [gedaagde] van 22 oktober 2025;
- de akte uitlating van [eiser sub 1] c.s. van 19 november 2025.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2De kern
2.1.
[eiser sub 1] c.s. hebben een woning die deel uitmaakt van een complex van woningen en appartementen. VvE [gedaagde] beheert en onderhoudt de gemeenschappelijke onderdelen van onder andere dit complex. De vergadering van eigenaars van VvE [gedaagde] heeft op 27 februari 2024 een besluit genomen waarmee de splitsingsakte van het complex wordt gewijzigd. De rechtbank heeft in nr. 4.8 van het tussenvonnis van 23 juli 2025 beslist dat sprake is van een besluit in de zin van artikel 5:139 lid 2 BW omdat de wijziging betrekking heeft op het onderhoud en beheer, in die zin dat bepaalde onderdelen die eerst door VvE [gedaagde] werden onderhouden en beheerd, na de wijziging door de individuele appartementseigenaars worden onderhouden en beheerd. In nr. 4.13 van dat tussenvonnis is beslist dat de vordering tot vernietiging voor toewijzing in aanmerking komt en in nr. 4.14 dat van vernietiging kan worden afgezien als aan [eiser sub 1] c.s. een redelijke schadeloosstelling krijgt aangeboden. Partijen hebben de gelegenheid gekregen om zich uit te laten over de hoogte van een redelijke schadeloosstelling. Ter beoordeling ligt de vraag voor of de door VvE [gedaagde] aangeboden schadeloosstelling van € 6.7000,00 redelijk is. De rechtbank oordeelt dat dat niet het geval is en een schadeloosstelling van € 10.000,00 redelijk is. VvE [gedaagde] krijgt de gelegenheid om dit bedrag aan [eiser sub 1] c.s. aan te bieden.
3De beoordeling
De door VvE [gedaagde] aangeboden schadeloosstelling van € 6.7000,00 is niet redelijk
Algemeen
3.1.
De vordering tot vernietiging van het besluit kan alleen worden afgewezen als [eiser sub 1] c.s. een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld. In dat kader draagt VvE [gedaagde] de stelplicht en bewijslast. Dat betekent dat zij moet stellen en zo nodig bewijzen dat zij een door voldoende zekerheid gedekte redelijke schadeloosstelling heeft aangeboden.
3.2.
[eiser sub 1] c.s zijn voor de vaststelling van de redelijke schadeloosstelling uitgegaan van een schaderapport van [onderneming] (productie 7 bij de akte uitlating na tussenvonnis van VvE [gedaagde] ), hierna het schaderapport. In dit rapport staat dat in de woning van [eiser sub 1] c.s. 21 gebreken zijn geconstateerd. VvE [gedaagde] is het gedeeltelijk met dat rapport eens. De rechtbank zal hierna de gebreken citeren uit het schaderapport. Onder elk gebrek worden de herstelkosten genoemd zoals door de deskundige begroot in het rapport.
1. “Begane grond – Doorgescheurde achtergevel doorlopende in Scheidingswand”,
Begroting herstelkosten: € 3.000,00.
2. “ “Portiek Voor – Ontbrekende buitengevelsteen”,
Begroting herstelkosten: € 100,00.
3. “ “Portiek/Hal – Tocht”,
Begroting herstelkosten: € 350,00.
4. “ “Woonkamer – Deur naar achtertuin, door houtrot aangetast”,
Begroting herstelkosten: € 1.450,00.
5. “1 “1e Etage – Slaapkamer voor, ventilatierooster sluit niet goed”,
Begroting herstelkosten: € 220,00.
6. “1 “1e Etage – Uitzetraam klemt”,
Begroting herstelkosten: € 325,00
7. “1 “1e Etage – Badkamerraam té laag, wil daar bad kunnen plaatsen, conform bestektekening”,
Begroting herstelkosten: € 1.400,00.
8. “1 “1e Etage – Doorgescheurde achtergevel, kleine slaapkamer (zie ook 1)”,
Begroting herstelkosten: € 3.000,00.
9. “1 “1e Etage – Kleine Slaapkamer, achter, draai-/kiepraam door houtrot aangetast”,
Begroting herstelkosten: € 375,00.
10. “1 “1e Etage – Grote slaapkamer, achter, draai-/kiepraam door houtrot aangetast”,
Begroting herstelkosten: € 375,00.
11. “2 “2e Etage – Dak voor, dak doorvoer van standleiding geblokkeerd door vogelnest”,
Begroting herstelkosten: € 450,00.
12. “2 “2e Etage – Dak voor, dak doorvoer, mechanische ventilatie werkt niet”,
De deskundige verwijst wat betreft de herstelkosten naar gebrek (11).
13. “2 “2e Etage – Slaapkamer dakkapel, open buis in het midden, met ventiel (niet afsluitbaar)”,
Begroting herstelkosten: € 2.202,56.
14. “2 “2e Etage – Dakkapel, hemelwaterafvoer ontbreekt”,
De deskundige verwijst wat betreft de herstelkosten naar gebrek (13).
15. “2 “2e Etage- Dakkapel, afsluitbare ventilatieroosters ontbreken”
Begroting herstelkosten: € 450,00.
16. “ “Achtertuin – Stenen erfgrens muur, rollaag gerepareerd, echter de voeg moet zwart zijn, en niet licht grijs”,
Begroting herstelkosten: € 350,00.
17. “ “Lantaarnpaal gemeenschappelijk grote binnenterrein:
- behoord op de erfgrens te staan, geeft hinderlijk licht in slaapkamers achter:
- ruim 12 maanden defect, wordt dor niemand gemist, achterstallig onderhoud”
Begroting herstelkosten: € 95,00.
18. “ “Privé Parkeerplaats nr. [nummer] aan gemeenschappelijk grote binnenterrein:
- Oppervlak té Klein, behoort 12m2 te zijn volgens Kadaster en WOZ-bepaling. Vergelijkbaar met Privé Parkeer Privé Parkeerplaatsen van VvE [gedaagde] woningen aan [straat] ”
Begroting herstelkosten: € 600,00.
19. “ “Privé Parkeerplaats nr. [nummer] aan Gemeenschappelijk grote Binnenterrein:
- Onrechtmatige aanpassing Bestrating door VvE [gedaagde] Bestuur. Men heeft met ene dikke zandlaag opgeleverd om het bar slechte werk te verdoezelen”
De deskundige verwijst wat betreft de herstelkosten naar gebrek (18)
20. “ “Lateien Voor – achterstallig onderhoud”
Begroting herstelkosten: € 1.100,00.
21. “ “Woonkamer – schuifpui mechaniek van vergrendeling is versleten”
Begroting herstelkosten: € 250,00.
3.3.
[eiser sub 1] c.s. hebben verklaard dat gebrek (17) bij de begroting van de redelijke schadeloosstelling buiten beschouwing kan worden gelaten.
3.4.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van een redelijke schadeloosstelling. VvE [gedaagde] vindt voor de schadeloosstelling een bedrag van € 6.700,00 redelijk, terwijl [eiser sub 1] c.s. een bedrag van € 23.267,65 redelijk vindt. De rechtbank zal daarom beoordelen wat een redelijke schadeloosstelling is. Voor de beoordeling van de redelijkheid van de schadeloosstelling zijn de nadelige gevolgen voor [eiser sub 1] c.s. van het wijzigingsbesluit relevant. Volgens [eiser sub 1] c.s. is hun nadeel dat zij bepaalde onderhoudskosten van hun woning zelf moeten dragen terwijl die vóór het wijzigingsbesluit ten laste van VvE [gedaagde] kwamen. Het antwoord op de vraag of de herstelkosten van een gebrek vóór het wijzigingsbesluit ten laste van VvE [gedaagde] zouden komen is daarom voor de begroting van de redelijke schadeloosstelling van belang.
VvE [gedaagde] is bereid om de herstelkosten van gebreken (1), (2), (8), (16) en (21) te vergoeden
3.5.
VvE [gedaagde] heeft zich bereid verklaard om de herstelkosten van gebreken (1), (2), (8), (16) en (21) aan [eiser sub 1] c.s. te vergoeden. [eiser sub 1] c.s. hebben aangevoerd dat bij het herstellen van gebrek (1) rekening moet worden gehouden met het demonteren en vervolgens weer monteren van een vaststaand wandmeubel. De kosten daarvan bedragen volgens hen € 150,00. VvE [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen deze aanvulling. De rechtbank oordeelt daarom dat een redelijke schadeloosstelling in ieder geval € 6.850,00 (€ 3.150,00 + € 100,00 + € 3.000,00 + € 350,00 + € 250,00) omvat.
Een redelijke schadeloosstelling omvat de herstelkosten van gebrek (4)
3.6.
VvE [gedaagde] stelt over gebrek (4) dat de deur naar de achtertuin van [eiser sub 1] c.s. onder de privé gedeelten van het complex valt. Daarom zijn [eiser sub 1] c.s. volgens haar, net als vóór het wijzigingsbesluit, zelf verantwoordelijk voor herstel van dit gebrek. [eiser sub 1] c.s. betwisten dat. Volgens hen valt de deur naar hun achtertuin onder de gemeenschappelijke gedeelten van het complex. Zij verwijzen naar artikel 17 lid 1 sub a van het splitsingsreglement, waarin – voor zover hier relevant – het volgende staat:
“Artikel 17
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig: a. (…) de deuren welke zich in de buitengevel en tussen de gemeenschappelijke gedeelten bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte (…).”
[eiser sub 1] c.s. voeren aan dat VvE [gedaagde] eerder de deuren van de achtergevels van het complex op haar kosten heeft laten repareren. Zij verwijzen naar een brief van 24 februari 2025 (productie 19 bij de akte uitlating van [eiser sub 1] c.s. van 17 september 2025). In deze brief verzendt een aannemer een prijsopgave aan VvE [gedaagde] voor het schilderen van onder andere de deuren van de voor- en achtergevel van de woning van [eiser sub 1] c.s. VvE [gedaagde] heeft hiertegen geen verweer gevoerd.
3.7.
Niet is komen vast te staan dat de deur naar de achtertuin van [eiser sub 1] c.s. onder de privé gedeelten van het complex valt. Uit het feit dat VvE [gedaagde] eerder de deuren van de achtergevels van het complex op haar kosten heeft laten repareren, kan worden afgeleid dat de deur vóór het wijzigingsbesluit door VvE [gedaagde] werd onderhouden. Een redelijke schadeloosstelling omvat daarom de (door VvE [gedaagde] verder niet weersproken) herstelkosten van gebrek (4) van € 1.450,00.
Een redelijke schadeloosstelling omvat de herstelkosten van gebrek (15)
3.8.
VvE [gedaagde] stelt over gebrek (15) dat een ventilatiekanaal in de dakkapel aanwezig is, maar alleen niet op de plek waar [eiser sub 1] c.s. dat willen. Daarom hoeven deze kosten volgens haar niet te worden vergoed. Volgens [eiser sub 1] c.s. moeten nog afsluitbare ventilatierooster(s) worden geplaatst. VvE [gedaagde] heeft niet weersproken dat afsluitbare ventilatierooster(s) ontbreken. Dit wordt daarom als vaststaand aangenomen. De stelling van [eiser sub 1] c.s. dat de ventilatiekanalen onder de gemeenschappelijke gedeelten van het complex vallen is door VvE [gedaagde] ook niet weersproken.
3.9.
Dat de ventilatiekanalen onder de gemeenschappelijke gedeelten van het complex vallen, betekent dat deze vóór het wijzigingsbesluit door VvE [gedaagde] werden onderhouden en beheerd. Een redelijke schadeloosstelling omvat daarom de (door VvE [gedaagde] verder niet weersproken) herstelkosten van gebrek (15) van € 450,00.
3.10.
[eiser sub 1] c.s. voeren aan dat de ramen moeten worden vernieuwd voordat de afsluitbare ventilatieroosters kunnen worden geplaatst. Volgens hen bedragen de herstelkosten van gebrek (15) daarom niet € 450,00, maar € 2.585,92. Ter onderbouwing van hun standpunt hebben zij een offerte in het geding gebracht van een derde (productie 21 bij de akte uitlating van [eiser sub 1] c.s. van 17 september 2025). Niet is gesteld of gebleken waarom het vernieuwen van de ramen vereist is voor het plaatsen van de ventilatieroosters. Dit blijkt ook niet uit de offerte waarnaar [eiser sub 1] c.s. verwijzen. Deze aanvullende kosten worden daarom niet bij de begroting van de schadeloosstelling in aanmerking genomen.
Een redelijke schadeloosstelling omvat de herstelkosten van gebrek (20)
3.11.
VvE [gedaagde] stelt over gebrek (20) dat de lateien aan de voorkant van de woning van [eiser sub 1] c.s. zijn verzonken en dat daarom geen sprake kan zijn van schade. Volgens haar is de staat van de verf op de lateien een cosmetisch probleem dat zich bij alle woningen van het complex voordoet. Zij voert aan dat [eiser sub 1] c.s. dit probleem tijdens de daarvoor bestemde ledenvergadering hadden moeten inbrengen en dat niet hebben gedaan. [eiser sub 1] c.s. betwisten dat de staat van de verf op de lateien bij alle woningen van het complex hetzelfde is. Zij verwijzen naar een foto die zij in het geding hebben gebracht (productie 25 bij de akte uitlating van [eiser sub 1] c.s. van 17 september 2025). De stelling van [eiser sub 1] c.s. dat de lateien onder de gemeenschappelijke gedeelten van het complex vallen is door VvE [gedaagde] niet weersproken.
3.12.
Dat de lateien onder de gemeenschappelijke gedeelten van het complex vallen, betekent dat deze vóór het wijzigingsbesluit door VvE [gedaagde] werden onderhouden en beheerd. In het schaderapport staat dat de lateien bladders vertonen en dat dit komt door achterstallig onderhoud. VvE [gedaagde] heeft dat niet bestreden. Dat de verf een cosmetisch probleem is en bij alle woningen in dezelfde staat verkeert, doet niet af aan het nadeel dat [eiser sub 1] c.s. daaraan ondervinden. Een redelijke schadeloosstelling omvat daarom de (door VvE [gedaagde] verder niet weersproken) herstelkosten van gebrek (20) van € 1.100,00.
De herstelkosten van gebreken (6), (9) en (10) worden niet in aanmerking genomen
3.13.
VvE [gedaagde] stelt over de gebreken (6), (9) en (10) dat het houtrot in de ramen tijdens het schilderwerk aan het gehele complex zal worden gerepareerd. Dit is een in rechte gedane toezegging waaraan [eiser sub 1] c.s. VvE [gedaagde] kan houden. De herstelkosten van deze gebreken worden daarom niet bij de begroting van de redelijke schadeloosstelling in aanmerking genomen. Omdat de rechtbank geen reden heeft om eraan te twijfelen dat VvE [gedaagde] zich houdt aan haar toezegging, bestaat geen grond voor de door [eiser sub 1] c.s. verlangde garantie in de vorm van een dwangsom.
De herstelkosten van gebrek (5) worden niet in aanmerking genomen
3.14.
VvE [gedaagde] stelt over gebrek (5) dat uit het schaderapport volgt dat het ventilatierooster in het geheel ontbreekt. Zij verwijst naar pagina 4, onder randnummer 5 van het rapport, waarin – voor zover hier relevant – het volgende staat:
“5. (…). Het ontbreken van het ventilatierooster betreft een bouwfout;”
Volgens VvE [gedaagde] is dit een gebrek van de woning waarover [eiser sub 1] c.s. bij de bouw en oplevering van het complex hadden moeten klagen bij de projectontwikkelaar. Daarom zijn [eiser sub 1] c.s. volgens haar, net als vóór het wijzigingsbesluit, zelf verantwoordelijk voor herstel van dit gebrek. [eiser sub 1] c.s. hebben hiertegen geen inhoudelijk verweer gevoerd.
3.15.
Dat VvE [gedaagde] vóór het wijzigingsbesluit dit gebrek voor [eiser sub 1] c.s. zou moeten herstellen is niet komen vast te staan. De herstelkosten van gebrek (5) worden daarom niet bij de begroting van de schadeloosstelling in aanmerking genomen.
De herstelkosten van gebrek (7) worden niet in aanmerking genomen
3.16.
VvE [gedaagde] stelt over gebrek (7) dat de plaatsing van het badkamerraam inherent is aan de woning en bij alle woningen in het complex hetzelfde is. Zij voert aan dat [eiser sub 1] c.s. hierover bij de bouw en oplevering van het complex hadden moeten klagen bij de projectontwikkelaar. Daarom zijn [eiser sub 1] c.s. volgens haar, net als vóór het wijzigingsbesluit, zelf verantwoordelijk voor herstel van dit gebrek. [eiser sub 1] c.s. hebben hiertegen geen inhoudelijk verweer gevoerd.
3.17.
Dat VvE [gedaagde] vóór het wijzigingsbesluit dit gebrek voor [eiser sub 1] c.s. zou moeten herstellen is niet komen vast te staan. De herstelkosten van gebrek (7) worden daarom niet bij de begroting van de schadeloosstelling in aanmerking genomen.
De herstelkosten van gebrek (11) worden niet in aanmerking genomen
3.18.
VvE [gedaagde] stelt over gebrek (11) dat de standleiding bestemd is voor de ontluchting van de riolering en onder de privé gedeelten van het complex valt. Daarom zijn [eiser sub 1] c.s. volgens haar, net als vóór het wijzigingsbesluit, zelf verantwoordelijk voor herstel van dit gebrek. Zij verwijst naar artikel 17 lid 2 sub a van het splitsingsreglement, waarin – voor zover hier relevant – het volgende staat:
“
Artikel 17
(…)
Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden niet gerekend:
a. de leidingen voor:
- de afvoer van hemelwater, gootwater en fecaliën, voor zover uitsluitend dienstbaar aan één privé gedeelte;
(…).”
[eiser sub 1] c.s. voeren aan dat afwezige of slecht functionerende ventilatie en afvoeren de gemeenschappelijke gedeelten van het complex betreffen. Daarom komen volgens hen de herstelkosten van dit gebrek voor vergoeding in aanmerking. Zij verwijzen naar artikel 17 lid 1 sub a van het splitsingsreglement, waarin – voor zover hier relevant – het volgende staat:
“Artikel 17
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig: a.(…) de daken, de schoorstenen en de ventilatiekanalen (…).
3.19.
Dat de daken, de schoorstenen en de ventilatiekanalen van de woningen volgens artikel 17 lid 1 sub a deel uitmaken van de gemeenschappelijke gedeelten van het complex, betekent niet dat hetzelfde geldt voor de standleiding. Die staat met zoveel woorden niet in artikel 17 lid 1 sub a genoemd. [eiser sub 1] c.s. hebben niet weersproken dat de standleiding bij de ontluchting van de riolering hoort en daarom niet onder de reikwijdte van artikel 17 lid 1 sub a van het splitsingsreglement valt. Dit betekent dat de standleiding als onderdeel van de riolering onder de privé gedeelten van het complex valt, en dat VvE [gedaagde] dit gebrek vóór het wijzigingsbesluit niet had hoeven te herstellen. De herstelkosten van gebrek (11) worden daarom niet bij de begroting van de schadeloosstelling in aanmerking genomen.
De herstelkosten van gebrek (12) worden niet in aanmerking genomen
3.20.
VvE [gedaagde] stelt over gebrek (12) dat de mechanische ventilatie onder de privé gedeelten van het complex valt. Daarom zijn [eiser sub 1] c.s. volgens haar, net als vóór het wijzigingsbesluit, zelf verantwoordelijk voor herstel van dit gebrek. Zij verwijst naar artikel 17 lid 2 sub b en sub c van het splitsingsreglement, waarin – voor zover hier relevant – het volgende staat:
“
Artikel 17
2. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden niet gerekend: (…) b. de installaties met de daarbij behorende leidingen, voorzieningen en overige werken voor de zelfstandige verwarming en koeling van een privé gedeelte; c. al die zaken die bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van – of uitsluitend dienstbaar zijn aan – één privé gedeelte, voor zover niet anders in dit reglement vermeld of met inachtneming van het bepaalde in artikel 18 als zodanig gekwalificeerd.
(…)”
Daarnaast heeft de deskundige volgens haar het pannendak niet geïnspecteerd en kan daarom niet zijn geverifieerd of sprake is van een afwezige of slecht functionerende ventilatie. Zij verwijst naar pagina 3 van het schaderapport. Daarin staat – voor zover hier relevant – het volgende:
“Het pannendak hebben wij niet geïnspecteerd. In hoeverre er sprake is van afwezige of slecht functionerende ventilatie (…) hebben wij niet geverifieerd. Mocht er van de
genoemde gebreken sprake zijn, dan zijn deze bouwkundig van aard.”
[eiser sub 1] c.s. voeren aan dat afwezige of slecht functionerende ventilatie en afvoeren de gemeenschappelijke gedeelten van het complex betreffen. Daarom komen volgens hen de herstelkosten van dit gebrek voor vergoeding in aanmerking. Zij verwijzen naar artikel 17 lid 1 sub a van het splitsingsreglement zoals onder 3.18 geciteerd.
3.21.
VvE [gedaagde] heeft gemotiveerd gesteld dat de mechanische ventilatie onder de reikwijdte van artikel 17 lid 2 sub b en sub c van het splitsingsreglement valt en VvE [gedaagde] heeft dat, met de enkele verwijzing naar artikel 17 lid 1 sub a van het splitsingsreglement, onvoldoende weersproken. Daarom wordt ervan uitgegaan dat de mechanische ventilatie als hier bedoeld onder de privé gedeelten van het complex valt. Dat VvE [gedaagde] vóór het wijzigingsbesluit dit gebrek voor [eiser sub 1] c.s. zou moeten herstellen is niet komen vast te staan. De herstelkosten van gebrek (12) worden daarom niet bij de begroting van de schadeloosstelling in aanmerking genomen.
De herstelkosten van gebreken (13) en (14) worden niet in aanmerking genomen
3.22.
VvE [gedaagde] stelt over gebreken (13) en (14) dat het hier gaat om respectievelijk een standaard ventilatiekanaal en een standaard hemelwaterafvoer die bij alle woningen in het complex hetzelfde zijn. [eiser sub 1] c.s. hebben hiertegen geen inhoudelijk verweer gevoerd.
3.23.
Dat VvE [gedaagde] vóór het wijzigingsbesluit dit gebrek (als daarvan al sprake is) voor [eiser sub 1] c.s. zou moeten herstellen is niet komen vast te staan. De herstelkosten van gebreken (13) en (14) worden daarom niet bij de begroting van de schadeloosstelling in aanmerking genomen.
De herstelkosten van gebrek (18) worden niet in aanmerking genomen
3.24.
VvE [gedaagde] stelt over gebrek (18) dat er verschillende formaten parkeerplaatsen zijn binnen het complex. Volgens haar is het kleinere oppervlak van de parkeerplaats van [eiser sub 1] c.s. op zichzelf geen gebrek waarvan de herstelkosten voor vergoeding in aanmerking komen. Zij verwijst ter onderbouwing van haar standpunt ook naar pagina 6 van het schaderapport, waarin – voor zover hier relevant – het volgende staat:
“Onduidelijk is of de wederpartij verantwoordelijk is voor het de (juiste) afmetingen van de parkeerplekken. Wij hebben de kosten inzake het vergroten van de parkeerplekken, buiten beschouwing gelaten.”
[eiser sub 1] c.s. hebben hiertegen geen inhoudelijk verweer gevoerd. Zij voeren alleen aan dat het oppervlak van hun parkeerplaats ongeveer 2 m² kleiner is dan de parkeerplaatsen van hun buren en dat de kosten van het uitbreiden van hun parkeerplaats volgens hen door VvE [gedaagde] moeten worden betaald. Omdat deze kosten in het schaderapport buiten beschouwing zijn gelaten, hebben [eiser sub 1] c.s. een offerte van een derde in het geding gebracht waarin deze kosten zijn begroot op een bedrag van € 1.936,00 (productie 22 bij de akte uitlating van [eiser sub 1] c.s. van 17 september 2025).
3.25.
[eiser sub 1] c.s. hebben niet voldoende onderbouwd waarom volgens hen sprake is van een gebrek waarvan het herstel onder de onderhouds en/of beheerstaak van VvE [gedaagde] zou vallen. De herstelkosten van ‘gebrek’ (18) worden daarom niet bij de begroting van de schadeloosstelling in aanmerking genomen.
De herstelkosten van gebrek (19) worden niet in aanmerking genomen
3.26.
In het schaderapport wordt voor gebrek (19) verwezen naar gebrek 18. Gebrek 19 betreft kennelijk de open bestrating die VvE [gedaagde] heeft laten aanleggen nadat [eiser sub 1] c.s. de originele bestrating van zijn parkeerplaats had laten wijzigen in dichte bestrating. [eiser sub 1] stelt dat de kleur en afmeting van die bestrating niet passend zijn. Terecht heeft VvE [gedaagde] er op gewezen dat in het schaderapport niets over de kleur en afmeting van de bestrating staat vermeld. Dat ter zake van enig gebrek sprake is, blijkt dan ook niet. Voor zover [eiser sub 1] c.s. bedoeld hebben te stellen dat sprake is van een gebrek omdat de stenen van de bestrating afwijken van de originele stenen, kunnen zij daarin niet worden gevolgd. [eiser sub 1] c.s. hebben namelijk die originele stenen laten vervangen door een dichte bestrating. Zij zijn er verantwoordelijk voor dat die stenen kennelijk niet beschikbaar waren toen VvE [gedaagde] besloot de open bestrating te herstellen.
Voor de schadeloosstelling is een bedrag van € 10.000,00 redelijk
3.27.
Gelet op het voorgaande is een schadeloosstelling van € 10.000,00 redelijk. Dit bedrag is naar boven afgerond. Het aanbod van VvE [gedaagde] van een schadeloosstelling van
€ 6.700,00 is dus niet redelijk.
Vervolg van de procedure
3.28.
Met het oog op het evenwicht tussen de belangen van enerzijds de appartementseigenaars die de wijziging van de akte van splitsing nastreven en de belangen van [eiser sub 1] c.s. die tegen deze wijziging zijn, biedt de rechtbank VvE [gedaagde] een laatste mogelijkheid om daadwerkelijk aan [eiser sub 1] c.s. een door voldoende zekerheid gedekte schadeloosstelling van € 10.000,00 aan te bieden en van die bereidheid blijk te geven door een schriftelijk stuk. Als VvE [gedaagde] dit aanbod doet en daarvan een schriftelijk bewijs overlegt, dan zal de vordering tot vernietiging van het besluit worden afgewezen.
3.29.
Als VvE [gedaagde] dit aanbod niet doet, dan zal niet zijn voldaan aan de in artikel 5:140b lid 3 BW genoemde voorwaarden voor afwijzing van de vordering tot vernietiging van het besluit. Die vordering zal in dat geval worden toegewezen.
3.30.
De rechtbank verwijst de zaak naar de rol van 21 januari 2026 voor een akte door VvE [gedaagde] om zich uit te laten over haar daadwerkelijke bereidheid om aan [eiser sub 1] c.s. een door voldoende zekerheid gedekte schadeloosstelling van € 10.000,00 aan te bieden en daarvan blijk te geven door middel van een schriftelijk stuk. Vervolgens zal de zaak worden verwezen voor antwoordakte door [eiser sub 1] c.s., waarna tenslotte eindvonnis gewezen zal worden.
3.31.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4De beslissing
De rechtbank
4.1.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 21 januari 2026 voor het nemen van een akte door VvE [gedaagde] over wat is vermeld onder rechtsoverweging 3.30 van dit vonnis, waarna het schriftelijk debat tussen partijen in beginsel is geëindigd,
4.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.M.M. Steenberghe en in het openbaar uitgesproken op
31 december 2025.
Civiel recht
Zittingsplaats Lelystad
Zaaknummer: C/16/576311 / HL ZA 24-150
Vonnis van 31 december 2025
in de zaak van
1 [eiser sub 1] , 2. [eiseres sub 2] ,
beide wonend in [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eiser sub 1] c.s.,
advocaat: mr. R.A. van Rooijen in Amsterdam,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS [gedaagde],
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: VvE [gedaagde] ,
advocaat: mr. J.I. Jansen in Amsterdam,
1De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 23 juli 2025;- de akte uitlating na tussenvonnis van VvE [gedaagde] van 20 augustus 2025;
- de akte uitlating van [eiser sub 1] c.s. van 17 september 2025;
- de akte uitlating van VvE [gedaagde] van 22 oktober 2025;
- de akte uitlating van [eiser sub 1] c.s. van 19 november 2025.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2De kern
2.1.
[eiser sub 1] c.s. hebben een woning die deel uitmaakt van een complex van woningen en appartementen. VvE [gedaagde] beheert en onderhoudt de gemeenschappelijke onderdelen van onder andere dit complex. De vergadering van eigenaars van VvE [gedaagde] heeft op 27 februari 2024 een besluit genomen waarmee de splitsingsakte van het complex wordt gewijzigd. De rechtbank heeft in nr. 4.8 van het tussenvonnis van 23 juli 2025 beslist dat sprake is van een besluit in de zin van artikel 5:139 lid 2 BW omdat de wijziging betrekking heeft op het onderhoud en beheer, in die zin dat bepaalde onderdelen die eerst door VvE [gedaagde] werden onderhouden en beheerd, na de wijziging door de individuele appartementseigenaars worden onderhouden en beheerd. In nr. 4.13 van dat tussenvonnis is beslist dat de vordering tot vernietiging voor toewijzing in aanmerking komt en in nr. 4.14 dat van vernietiging kan worden afgezien als aan [eiser sub 1] c.s. een redelijke schadeloosstelling krijgt aangeboden. Partijen hebben de gelegenheid gekregen om zich uit te laten over de hoogte van een redelijke schadeloosstelling. Ter beoordeling ligt de vraag voor of de door VvE [gedaagde] aangeboden schadeloosstelling van € 6.7000,00 redelijk is. De rechtbank oordeelt dat dat niet het geval is en een schadeloosstelling van € 10.000,00 redelijk is. VvE [gedaagde] krijgt de gelegenheid om dit bedrag aan [eiser sub 1] c.s. aan te bieden.
3De beoordeling
De door VvE [gedaagde] aangeboden schadeloosstelling van € 6.7000,00 is niet redelijk
Algemeen
3.1.
De vordering tot vernietiging van het besluit kan alleen worden afgewezen als [eiser sub 1] c.s. een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld. In dat kader draagt VvE [gedaagde] de stelplicht en bewijslast. Dat betekent dat zij moet stellen en zo nodig bewijzen dat zij een door voldoende zekerheid gedekte redelijke schadeloosstelling heeft aangeboden.
3.2.
[eiser sub 1] c.s zijn voor de vaststelling van de redelijke schadeloosstelling uitgegaan van een schaderapport van [onderneming] (productie 7 bij de akte uitlating na tussenvonnis van VvE [gedaagde] ), hierna het schaderapport. In dit rapport staat dat in de woning van [eiser sub 1] c.s. 21 gebreken zijn geconstateerd. VvE [gedaagde] is het gedeeltelijk met dat rapport eens. De rechtbank zal hierna de gebreken citeren uit het schaderapport. Onder elk gebrek worden de herstelkosten genoemd zoals door de deskundige begroot in het rapport.
1. “Begane grond – Doorgescheurde achtergevel doorlopende in Scheidingswand”,
Begroting herstelkosten: € 3.000,00.
2. “ “Portiek Voor – Ontbrekende buitengevelsteen”,
Begroting herstelkosten: € 100,00.
3. “ “Portiek/Hal – Tocht”,
Begroting herstelkosten: € 350,00.
4. “ “Woonkamer – Deur naar achtertuin, door houtrot aangetast”,
Begroting herstelkosten: € 1.450,00.
5. “1 “1e Etage – Slaapkamer voor, ventilatierooster sluit niet goed”,
Begroting herstelkosten: € 220,00.
6. “1 “1e Etage – Uitzetraam klemt”,
Begroting herstelkosten: € 325,00
7. “1 “1e Etage – Badkamerraam té laag, wil daar bad kunnen plaatsen, conform bestektekening”,
Begroting herstelkosten: € 1.400,00.
8. “1 “1e Etage – Doorgescheurde achtergevel, kleine slaapkamer (zie ook 1)”,
Begroting herstelkosten: € 3.000,00.
9. “1 “1e Etage – Kleine Slaapkamer, achter, draai-/kiepraam door houtrot aangetast”,
Begroting herstelkosten: € 375,00.
10. “1 “1e Etage – Grote slaapkamer, achter, draai-/kiepraam door houtrot aangetast”,
Begroting herstelkosten: € 375,00.
11. “2 “2e Etage – Dak voor, dak doorvoer van standleiding geblokkeerd door vogelnest”,
Begroting herstelkosten: € 450,00.
12. “2 “2e Etage – Dak voor, dak doorvoer, mechanische ventilatie werkt niet”,
De deskundige verwijst wat betreft de herstelkosten naar gebrek (11).
13. “2 “2e Etage – Slaapkamer dakkapel, open buis in het midden, met ventiel (niet afsluitbaar)”,
Begroting herstelkosten: € 2.202,56.
14. “2 “2e Etage – Dakkapel, hemelwaterafvoer ontbreekt”,
De deskundige verwijst wat betreft de herstelkosten naar gebrek (13).
15. “2 “2e Etage- Dakkapel, afsluitbare ventilatieroosters ontbreken”
Begroting herstelkosten: € 450,00.
16. “ “Achtertuin – Stenen erfgrens muur, rollaag gerepareerd, echter de voeg moet zwart zijn, en niet licht grijs”,
Begroting herstelkosten: € 350,00.
17. “ “Lantaarnpaal gemeenschappelijk grote binnenterrein:
- behoord op de erfgrens te staan, geeft hinderlijk licht in slaapkamers achter:
- ruim 12 maanden defect, wordt dor niemand gemist, achterstallig onderhoud”
Begroting herstelkosten: € 95,00.
18. “ “Privé Parkeerplaats nr. [nummer] aan gemeenschappelijk grote binnenterrein:
- Oppervlak té Klein, behoort 12m2 te zijn volgens Kadaster en WOZ-bepaling. Vergelijkbaar met Privé Parkeer Privé Parkeerplaatsen van VvE [gedaagde] woningen aan [straat] ”
Begroting herstelkosten: € 600,00.
19. “ “Privé Parkeerplaats nr. [nummer] aan Gemeenschappelijk grote Binnenterrein:
- Onrechtmatige aanpassing Bestrating door VvE [gedaagde] Bestuur. Men heeft met ene dikke zandlaag opgeleverd om het bar slechte werk te verdoezelen”
De deskundige verwijst wat betreft de herstelkosten naar gebrek (18)
20. “ “Lateien Voor – achterstallig onderhoud”
Begroting herstelkosten: € 1.100,00.
21. “ “Woonkamer – schuifpui mechaniek van vergrendeling is versleten”
Begroting herstelkosten: € 250,00.
3.3.
[eiser sub 1] c.s. hebben verklaard dat gebrek (17) bij de begroting van de redelijke schadeloosstelling buiten beschouwing kan worden gelaten.
3.4.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van een redelijke schadeloosstelling. VvE [gedaagde] vindt voor de schadeloosstelling een bedrag van € 6.700,00 redelijk, terwijl [eiser sub 1] c.s. een bedrag van € 23.267,65 redelijk vindt. De rechtbank zal daarom beoordelen wat een redelijke schadeloosstelling is. Voor de beoordeling van de redelijkheid van de schadeloosstelling zijn de nadelige gevolgen voor [eiser sub 1] c.s. van het wijzigingsbesluit relevant. Volgens [eiser sub 1] c.s. is hun nadeel dat zij bepaalde onderhoudskosten van hun woning zelf moeten dragen terwijl die vóór het wijzigingsbesluit ten laste van VvE [gedaagde] kwamen. Het antwoord op de vraag of de herstelkosten van een gebrek vóór het wijzigingsbesluit ten laste van VvE [gedaagde] zouden komen is daarom voor de begroting van de redelijke schadeloosstelling van belang.
VvE [gedaagde] is bereid om de herstelkosten van gebreken (1), (2), (8), (16) en (21) te vergoeden
3.5.
VvE [gedaagde] heeft zich bereid verklaard om de herstelkosten van gebreken (1), (2), (8), (16) en (21) aan [eiser sub 1] c.s. te vergoeden. [eiser sub 1] c.s. hebben aangevoerd dat bij het herstellen van gebrek (1) rekening moet worden gehouden met het demonteren en vervolgens weer monteren van een vaststaand wandmeubel. De kosten daarvan bedragen volgens hen € 150,00. VvE [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen deze aanvulling. De rechtbank oordeelt daarom dat een redelijke schadeloosstelling in ieder geval € 6.850,00 (€ 3.150,00 + € 100,00 + € 3.000,00 + € 350,00 + € 250,00) omvat.
Een redelijke schadeloosstelling omvat de herstelkosten van gebrek (4)
3.6.
VvE [gedaagde] stelt over gebrek (4) dat de deur naar de achtertuin van [eiser sub 1] c.s. onder de privé gedeelten van het complex valt. Daarom zijn [eiser sub 1] c.s. volgens haar, net als vóór het wijzigingsbesluit, zelf verantwoordelijk voor herstel van dit gebrek. [eiser sub 1] c.s. betwisten dat. Volgens hen valt de deur naar hun achtertuin onder de gemeenschappelijke gedeelten van het complex. Zij verwijzen naar artikel 17 lid 1 sub a van het splitsingsreglement, waarin – voor zover hier relevant – het volgende staat:
“Artikel 17
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig: a. (…) de deuren welke zich in de buitengevel en tussen de gemeenschappelijke gedeelten bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte (…).”
[eiser sub 1] c.s. voeren aan dat VvE [gedaagde] eerder de deuren van de achtergevels van het complex op haar kosten heeft laten repareren. Zij verwijzen naar een brief van 24 februari 2025 (productie 19 bij de akte uitlating van [eiser sub 1] c.s. van 17 september 2025). In deze brief verzendt een aannemer een prijsopgave aan VvE [gedaagde] voor het schilderen van onder andere de deuren van de voor- en achtergevel van de woning van [eiser sub 1] c.s. VvE [gedaagde] heeft hiertegen geen verweer gevoerd.
3.7.
Niet is komen vast te staan dat de deur naar de achtertuin van [eiser sub 1] c.s. onder de privé gedeelten van het complex valt. Uit het feit dat VvE [gedaagde] eerder de deuren van de achtergevels van het complex op haar kosten heeft laten repareren, kan worden afgeleid dat de deur vóór het wijzigingsbesluit door VvE [gedaagde] werd onderhouden. Een redelijke schadeloosstelling omvat daarom de (door VvE [gedaagde] verder niet weersproken) herstelkosten van gebrek (4) van € 1.450,00.
Een redelijke schadeloosstelling omvat de herstelkosten van gebrek (15)
3.8.
VvE [gedaagde] stelt over gebrek (15) dat een ventilatiekanaal in de dakkapel aanwezig is, maar alleen niet op de plek waar [eiser sub 1] c.s. dat willen. Daarom hoeven deze kosten volgens haar niet te worden vergoed. Volgens [eiser sub 1] c.s. moeten nog afsluitbare ventilatierooster(s) worden geplaatst. VvE [gedaagde] heeft niet weersproken dat afsluitbare ventilatierooster(s) ontbreken. Dit wordt daarom als vaststaand aangenomen. De stelling van [eiser sub 1] c.s. dat de ventilatiekanalen onder de gemeenschappelijke gedeelten van het complex vallen is door VvE [gedaagde] ook niet weersproken.
3.9.
Dat de ventilatiekanalen onder de gemeenschappelijke gedeelten van het complex vallen, betekent dat deze vóór het wijzigingsbesluit door VvE [gedaagde] werden onderhouden en beheerd. Een redelijke schadeloosstelling omvat daarom de (door VvE [gedaagde] verder niet weersproken) herstelkosten van gebrek (15) van € 450,00.
3.10.
[eiser sub 1] c.s. voeren aan dat de ramen moeten worden vernieuwd voordat de afsluitbare ventilatieroosters kunnen worden geplaatst. Volgens hen bedragen de herstelkosten van gebrek (15) daarom niet € 450,00, maar € 2.585,92. Ter onderbouwing van hun standpunt hebben zij een offerte in het geding gebracht van een derde (productie 21 bij de akte uitlating van [eiser sub 1] c.s. van 17 september 2025). Niet is gesteld of gebleken waarom het vernieuwen van de ramen vereist is voor het plaatsen van de ventilatieroosters. Dit blijkt ook niet uit de offerte waarnaar [eiser sub 1] c.s. verwijzen. Deze aanvullende kosten worden daarom niet bij de begroting van de schadeloosstelling in aanmerking genomen.
Een redelijke schadeloosstelling omvat de herstelkosten van gebrek (20)
3.11.
VvE [gedaagde] stelt over gebrek (20) dat de lateien aan de voorkant van de woning van [eiser sub 1] c.s. zijn verzonken en dat daarom geen sprake kan zijn van schade. Volgens haar is de staat van de verf op de lateien een cosmetisch probleem dat zich bij alle woningen van het complex voordoet. Zij voert aan dat [eiser sub 1] c.s. dit probleem tijdens de daarvoor bestemde ledenvergadering hadden moeten inbrengen en dat niet hebben gedaan. [eiser sub 1] c.s. betwisten dat de staat van de verf op de lateien bij alle woningen van het complex hetzelfde is. Zij verwijzen naar een foto die zij in het geding hebben gebracht (productie 25 bij de akte uitlating van [eiser sub 1] c.s. van 17 september 2025). De stelling van [eiser sub 1] c.s. dat de lateien onder de gemeenschappelijke gedeelten van het complex vallen is door VvE [gedaagde] niet weersproken.
3.12.
Dat de lateien onder de gemeenschappelijke gedeelten van het complex vallen, betekent dat deze vóór het wijzigingsbesluit door VvE [gedaagde] werden onderhouden en beheerd. In het schaderapport staat dat de lateien bladders vertonen en dat dit komt door achterstallig onderhoud. VvE [gedaagde] heeft dat niet bestreden. Dat de verf een cosmetisch probleem is en bij alle woningen in dezelfde staat verkeert, doet niet af aan het nadeel dat [eiser sub 1] c.s. daaraan ondervinden. Een redelijke schadeloosstelling omvat daarom de (door VvE [gedaagde] verder niet weersproken) herstelkosten van gebrek (20) van € 1.100,00.
De herstelkosten van gebreken (6), (9) en (10) worden niet in aanmerking genomen
3.13.
VvE [gedaagde] stelt over de gebreken (6), (9) en (10) dat het houtrot in de ramen tijdens het schilderwerk aan het gehele complex zal worden gerepareerd. Dit is een in rechte gedane toezegging waaraan [eiser sub 1] c.s. VvE [gedaagde] kan houden. De herstelkosten van deze gebreken worden daarom niet bij de begroting van de redelijke schadeloosstelling in aanmerking genomen. Omdat de rechtbank geen reden heeft om eraan te twijfelen dat VvE [gedaagde] zich houdt aan haar toezegging, bestaat geen grond voor de door [eiser sub 1] c.s. verlangde garantie in de vorm van een dwangsom.
De herstelkosten van gebrek (5) worden niet in aanmerking genomen
3.14.
VvE [gedaagde] stelt over gebrek (5) dat uit het schaderapport volgt dat het ventilatierooster in het geheel ontbreekt. Zij verwijst naar pagina 4, onder randnummer 5 van het rapport, waarin – voor zover hier relevant – het volgende staat:
“5. (…). Het ontbreken van het ventilatierooster betreft een bouwfout;”
Volgens VvE [gedaagde] is dit een gebrek van de woning waarover [eiser sub 1] c.s. bij de bouw en oplevering van het complex hadden moeten klagen bij de projectontwikkelaar. Daarom zijn [eiser sub 1] c.s. volgens haar, net als vóór het wijzigingsbesluit, zelf verantwoordelijk voor herstel van dit gebrek. [eiser sub 1] c.s. hebben hiertegen geen inhoudelijk verweer gevoerd.
3.15.
Dat VvE [gedaagde] vóór het wijzigingsbesluit dit gebrek voor [eiser sub 1] c.s. zou moeten herstellen is niet komen vast te staan. De herstelkosten van gebrek (5) worden daarom niet bij de begroting van de schadeloosstelling in aanmerking genomen.
De herstelkosten van gebrek (7) worden niet in aanmerking genomen
3.16.
VvE [gedaagde] stelt over gebrek (7) dat de plaatsing van het badkamerraam inherent is aan de woning en bij alle woningen in het complex hetzelfde is. Zij voert aan dat [eiser sub 1] c.s. hierover bij de bouw en oplevering van het complex hadden moeten klagen bij de projectontwikkelaar. Daarom zijn [eiser sub 1] c.s. volgens haar, net als vóór het wijzigingsbesluit, zelf verantwoordelijk voor herstel van dit gebrek. [eiser sub 1] c.s. hebben hiertegen geen inhoudelijk verweer gevoerd.
3.17.
Dat VvE [gedaagde] vóór het wijzigingsbesluit dit gebrek voor [eiser sub 1] c.s. zou moeten herstellen is niet komen vast te staan. De herstelkosten van gebrek (7) worden daarom niet bij de begroting van de schadeloosstelling in aanmerking genomen.
De herstelkosten van gebrek (11) worden niet in aanmerking genomen
3.18.
VvE [gedaagde] stelt over gebrek (11) dat de standleiding bestemd is voor de ontluchting van de riolering en onder de privé gedeelten van het complex valt. Daarom zijn [eiser sub 1] c.s. volgens haar, net als vóór het wijzigingsbesluit, zelf verantwoordelijk voor herstel van dit gebrek. Zij verwijst naar artikel 17 lid 2 sub a van het splitsingsreglement, waarin – voor zover hier relevant – het volgende staat:
“
Artikel 17
(…)
Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden niet gerekend:
a. de leidingen voor:
- de afvoer van hemelwater, gootwater en fecaliën, voor zover uitsluitend dienstbaar aan één privé gedeelte;
(…).”
[eiser sub 1] c.s. voeren aan dat afwezige of slecht functionerende ventilatie en afvoeren de gemeenschappelijke gedeelten van het complex betreffen. Daarom komen volgens hen de herstelkosten van dit gebrek voor vergoeding in aanmerking. Zij verwijzen naar artikel 17 lid 1 sub a van het splitsingsreglement, waarin – voor zover hier relevant – het volgende staat:
“Artikel 17
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig: a.(…) de daken, de schoorstenen en de ventilatiekanalen (…).
3.19.
Dat de daken, de schoorstenen en de ventilatiekanalen van de woningen volgens artikel 17 lid 1 sub a deel uitmaken van de gemeenschappelijke gedeelten van het complex, betekent niet dat hetzelfde geldt voor de standleiding. Die staat met zoveel woorden niet in artikel 17 lid 1 sub a genoemd. [eiser sub 1] c.s. hebben niet weersproken dat de standleiding bij de ontluchting van de riolering hoort en daarom niet onder de reikwijdte van artikel 17 lid 1 sub a van het splitsingsreglement valt. Dit betekent dat de standleiding als onderdeel van de riolering onder de privé gedeelten van het complex valt, en dat VvE [gedaagde] dit gebrek vóór het wijzigingsbesluit niet had hoeven te herstellen. De herstelkosten van gebrek (11) worden daarom niet bij de begroting van de schadeloosstelling in aanmerking genomen.
De herstelkosten van gebrek (12) worden niet in aanmerking genomen
3.20.
VvE [gedaagde] stelt over gebrek (12) dat de mechanische ventilatie onder de privé gedeelten van het complex valt. Daarom zijn [eiser sub 1] c.s. volgens haar, net als vóór het wijzigingsbesluit, zelf verantwoordelijk voor herstel van dit gebrek. Zij verwijst naar artikel 17 lid 2 sub b en sub c van het splitsingsreglement, waarin – voor zover hier relevant – het volgende staat:
“
Artikel 17
2. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden niet gerekend: (…) b. de installaties met de daarbij behorende leidingen, voorzieningen en overige werken voor de zelfstandige verwarming en koeling van een privé gedeelte; c. al die zaken die bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van – of uitsluitend dienstbaar zijn aan – één privé gedeelte, voor zover niet anders in dit reglement vermeld of met inachtneming van het bepaalde in artikel 18 als zodanig gekwalificeerd.
(…)”
Daarnaast heeft de deskundige volgens haar het pannendak niet geïnspecteerd en kan daarom niet zijn geverifieerd of sprake is van een afwezige of slecht functionerende ventilatie. Zij verwijst naar pagina 3 van het schaderapport. Daarin staat – voor zover hier relevant – het volgende:
“Het pannendak hebben wij niet geïnspecteerd. In hoeverre er sprake is van afwezige of slecht functionerende ventilatie (…) hebben wij niet geverifieerd. Mocht er van de
genoemde gebreken sprake zijn, dan zijn deze bouwkundig van aard.”
[eiser sub 1] c.s. voeren aan dat afwezige of slecht functionerende ventilatie en afvoeren de gemeenschappelijke gedeelten van het complex betreffen. Daarom komen volgens hen de herstelkosten van dit gebrek voor vergoeding in aanmerking. Zij verwijzen naar artikel 17 lid 1 sub a van het splitsingsreglement zoals onder 3.18 geciteerd.
3.21.
VvE [gedaagde] heeft gemotiveerd gesteld dat de mechanische ventilatie onder de reikwijdte van artikel 17 lid 2 sub b en sub c van het splitsingsreglement valt en VvE [gedaagde] heeft dat, met de enkele verwijzing naar artikel 17 lid 1 sub a van het splitsingsreglement, onvoldoende weersproken. Daarom wordt ervan uitgegaan dat de mechanische ventilatie als hier bedoeld onder de privé gedeelten van het complex valt. Dat VvE [gedaagde] vóór het wijzigingsbesluit dit gebrek voor [eiser sub 1] c.s. zou moeten herstellen is niet komen vast te staan. De herstelkosten van gebrek (12) worden daarom niet bij de begroting van de schadeloosstelling in aanmerking genomen.
De herstelkosten van gebreken (13) en (14) worden niet in aanmerking genomen
3.22.
VvE [gedaagde] stelt over gebreken (13) en (14) dat het hier gaat om respectievelijk een standaard ventilatiekanaal en een standaard hemelwaterafvoer die bij alle woningen in het complex hetzelfde zijn. [eiser sub 1] c.s. hebben hiertegen geen inhoudelijk verweer gevoerd.
3.23.
Dat VvE [gedaagde] vóór het wijzigingsbesluit dit gebrek (als daarvan al sprake is) voor [eiser sub 1] c.s. zou moeten herstellen is niet komen vast te staan. De herstelkosten van gebreken (13) en (14) worden daarom niet bij de begroting van de schadeloosstelling in aanmerking genomen.
De herstelkosten van gebrek (18) worden niet in aanmerking genomen
3.24.
VvE [gedaagde] stelt over gebrek (18) dat er verschillende formaten parkeerplaatsen zijn binnen het complex. Volgens haar is het kleinere oppervlak van de parkeerplaats van [eiser sub 1] c.s. op zichzelf geen gebrek waarvan de herstelkosten voor vergoeding in aanmerking komen. Zij verwijst ter onderbouwing van haar standpunt ook naar pagina 6 van het schaderapport, waarin – voor zover hier relevant – het volgende staat:
“Onduidelijk is of de wederpartij verantwoordelijk is voor het de (juiste) afmetingen van de parkeerplekken. Wij hebben de kosten inzake het vergroten van de parkeerplekken, buiten beschouwing gelaten.”
[eiser sub 1] c.s. hebben hiertegen geen inhoudelijk verweer gevoerd. Zij voeren alleen aan dat het oppervlak van hun parkeerplaats ongeveer 2 m² kleiner is dan de parkeerplaatsen van hun buren en dat de kosten van het uitbreiden van hun parkeerplaats volgens hen door VvE [gedaagde] moeten worden betaald. Omdat deze kosten in het schaderapport buiten beschouwing zijn gelaten, hebben [eiser sub 1] c.s. een offerte van een derde in het geding gebracht waarin deze kosten zijn begroot op een bedrag van € 1.936,00 (productie 22 bij de akte uitlating van [eiser sub 1] c.s. van 17 september 2025).
3.25.
[eiser sub 1] c.s. hebben niet voldoende onderbouwd waarom volgens hen sprake is van een gebrek waarvan het herstel onder de onderhouds en/of beheerstaak van VvE [gedaagde] zou vallen. De herstelkosten van ‘gebrek’ (18) worden daarom niet bij de begroting van de schadeloosstelling in aanmerking genomen.
De herstelkosten van gebrek (19) worden niet in aanmerking genomen
3.26.
In het schaderapport wordt voor gebrek (19) verwezen naar gebrek 18. Gebrek 19 betreft kennelijk de open bestrating die VvE [gedaagde] heeft laten aanleggen nadat [eiser sub 1] c.s. de originele bestrating van zijn parkeerplaats had laten wijzigen in dichte bestrating. [eiser sub 1] stelt dat de kleur en afmeting van die bestrating niet passend zijn. Terecht heeft VvE [gedaagde] er op gewezen dat in het schaderapport niets over de kleur en afmeting van de bestrating staat vermeld. Dat ter zake van enig gebrek sprake is, blijkt dan ook niet. Voor zover [eiser sub 1] c.s. bedoeld hebben te stellen dat sprake is van een gebrek omdat de stenen van de bestrating afwijken van de originele stenen, kunnen zij daarin niet worden gevolgd. [eiser sub 1] c.s. hebben namelijk die originele stenen laten vervangen door een dichte bestrating. Zij zijn er verantwoordelijk voor dat die stenen kennelijk niet beschikbaar waren toen VvE [gedaagde] besloot de open bestrating te herstellen.
Voor de schadeloosstelling is een bedrag van € 10.000,00 redelijk
3.27.
Gelet op het voorgaande is een schadeloosstelling van € 10.000,00 redelijk. Dit bedrag is naar boven afgerond. Het aanbod van VvE [gedaagde] van een schadeloosstelling van
€ 6.700,00 is dus niet redelijk.
Vervolg van de procedure
3.28.
Met het oog op het evenwicht tussen de belangen van enerzijds de appartementseigenaars die de wijziging van de akte van splitsing nastreven en de belangen van [eiser sub 1] c.s. die tegen deze wijziging zijn, biedt de rechtbank VvE [gedaagde] een laatste mogelijkheid om daadwerkelijk aan [eiser sub 1] c.s. een door voldoende zekerheid gedekte schadeloosstelling van € 10.000,00 aan te bieden en van die bereidheid blijk te geven door een schriftelijk stuk. Als VvE [gedaagde] dit aanbod doet en daarvan een schriftelijk bewijs overlegt, dan zal de vordering tot vernietiging van het besluit worden afgewezen.
3.29.
Als VvE [gedaagde] dit aanbod niet doet, dan zal niet zijn voldaan aan de in artikel 5:140b lid 3 BW genoemde voorwaarden voor afwijzing van de vordering tot vernietiging van het besluit. Die vordering zal in dat geval worden toegewezen.
3.30.
De rechtbank verwijst de zaak naar de rol van 21 januari 2026 voor een akte door VvE [gedaagde] om zich uit te laten over haar daadwerkelijke bereidheid om aan [eiser sub 1] c.s. een door voldoende zekerheid gedekte schadeloosstelling van € 10.000,00 aan te bieden en daarvan blijk te geven door middel van een schriftelijk stuk. Vervolgens zal de zaak worden verwezen voor antwoordakte door [eiser sub 1] c.s., waarna tenslotte eindvonnis gewezen zal worden.
3.31.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4De beslissing
De rechtbank
4.1.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 21 januari 2026 voor het nemen van een akte door VvE [gedaagde] over wat is vermeld onder rechtsoverweging 3.30 van dit vonnis, waarna het schriftelijk debat tussen partijen in beginsel is geëindigd,
4.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.M.M. Steenberghe en in het openbaar uitgesproken op
31 december 2025.