ECLI:NL:RBMNE:2023:5696

RECHTBANK Midden-Nederland


Civiel recht



Zittingsplaats Utrecht



Zaaknummer: C/16/549585 / HA ZA 22-655




Vonnis van 1 november 2023




in de zaak van





1 [eiser sub 1] ,

wondende te [woonplaats 1] ,2. [eiseres sub 2],
wondende te [woonplaats 1] ,
eisende partijen,
advocaat: mr. J.A.M. van de Sande,



tegen





1 [gedaagde sub 1] ,

wondende te [woonplaats 2] ,2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen,
advocaat: mr. E.R. Jonker.



Eisers worden hierna gezamenlijk (in mannelijk enkelvoud) [eiser sub 1] c.s. genoemd. Gedaagden worden hierna gezamenlijk (in mannelijk enkelvoud) [gedaagde sub 1] c.s. genoemd.






1De procedure


1.1.
Het dossier bevat de volgende stukken:
- de dagvaarding, met bijlagen 1 tot en met 5, - de conclusie van antwoord, met bijlagen 1 tot en met 7,
- de brief van [eiser sub 1] c.s. met bijlage 6,
- de zittingsaantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling gehouden op 23 juni 2023, waaraan zijn gehecht de voorgehouden en overgelegde spreekaantekeningen van mr. Van de Sande.



1.2.
Aan het einde van zitting heeft de rechtbank partijen medegedeeld dat er vonnis wordt gewezen.









2Waar gaat de zaak over?


2.1.
Op 20 augustus 2022 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten, waarbij [eiser sub 1] c.s. als verkoper zijn woning in [plaats] aan [gedaagde sub 1] c.s. als koper heeft verkocht tegen een koopsom van € 562.500,-.



2.2.
In artikel 16 van koopovereenkomst is een financieringsvoorbehoud opgenomen, met als uiterlijke termijn van inroepen 3 oktober 2022. Verder is in artikel 4 van de koopovereenkomst een verplichting aan de zijde van koper neergelegd, namelijk dat hij zekerheid moet stellen voor een bedrag van € 56.250,- uiterlijk op 5 oktober 2022.





2.3.
Op 3 oktober 2022 heeft [gedaagde sub 1] c.s. het financieringsvoorbehoud ingeroepen en gelijktijdig twee afwijzingsbrieven meegezonden van de ABN AMRO bank en van de Rabobank.



2.4.
Daarna heeft de volgende correspondentie tussen partijen plaatsenvonden:


(De gemachtigde van) [eiser sub 1] c.s. heeft op 18 oktober 2022 en 20 oktober 2022 aan [gedaagde sub 1] c.s. brieven gestuurd (ingebrekestelling) met de mededeling dat het financieringsvoorbehoud niet deugdelijk is ingeroepen en de verplichtingen uit de koopovereenkomst nog steeds gelden. Hij verzoekt [gedaagde sub 1] c.s. binnen een acht dagen alsnog aan zijn verplichtingen (zekerheid stellen) te voldoen.


(De advocaat van) [gedaagde sub 1] c.s. heeft op 27 oktober 2022 per brief gereageerd en blijft bij de stelling dat [gedaagde sub 1] c.s. het financieringsvoorbehoud op tijd en juist heeft ingeroepen waardoor de koopovereenkomst is ontbonden. Vanwege de ontbinding is hij bevrijd ten aanzien van de contractuele verplichtingen.


(De gemachtigde van) [eiser sub 1] c.s. heeft daarna per brief van 31 oktober 2022 aan [gedaagde sub 1] c.s. medegedeeld dat [gedaagde sub 1] c.s. in verzuim verkeert en dat [eiser sub 1] c.s. daarom op grond van artikel 10 van de overeenkomst de koopovereenkomst ontbindt en aanspraak maakt op de contractuele boete van € 56.250,-.




2.5.
Omdat [gedaagde sub 1] c.s. tot op heden de boete niet betaald heeft is [eiser sub 1] c.s. deze procedure gestart. Hij vordert - na vermindering van eis - een verklaring van recht dat [gedaagde sub 1] c.s. toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst. Verder vordert [eiser sub 1] c.s. veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. tot betaling van de contractuele boete, te weten € 56.250,-, vermeerderd met rente en kosten.



2.6.

[gedaagde sub 1] c.s. concludeert tot afwijzing van de vordering. Indien de rechtbank oordeelt dat [gedaagde sub 1] c.s. geen rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde toekomt, beroept hij zich op matiging van de boete. Verder vordert [gedaagde sub 1] c.s. om [eiser sub 1] c.s. te veroordelen in de volledige proceskosten.





3De beoordeling



Kern van het geschil en het eindoordeel van de rechtbank



3.1.

[eiser sub 1] c.s. vordert nakoming van artikel 10.2. van de koopovereenkomst (betaling van de contractuele boete ter hoogte van € 56.250,-). [gedaagde sub 1] c.s. is volgens hem toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichting uit artikel 4 van de koopovereenkomst (het stellen van zekerheid). [eiser sub 1] c.s. stelt dat de stelling van [gedaagde sub 1] c.s. dat hij deze verplichting niet hoeft na te komen omdat hij terecht het financieringsvoorbehoud heeft ingeroepen en daarom bevrijd is van alle verplichtingen uit de koopovereenkomst, een bevrijdend verweer is.



3.2.
Kern van het geschil is of [gedaagde sub 1] c.s. rechtsgeldig het financieringsvoorbehoud heeft ingeroepen. Beoordeeld moet dus worden of hij heeft voldaan aan alle voorwaarden voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud, waaronder of hij aan zijn contractuele inspannings- en documentatieverplichting heeft voldaan.



3.3.

De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde sub 1] c.s. niet heeft voldaan aan de voorwaarden waaronder het financieringsvoorbehoud kon worden ingeroepen, omdat hij niet heeft voldaan aan de op hem rustende contractuele documentatie en inspanningsplicht. De koopovereenkomst is dus niet door hem ontbonden. Dit heeft tot gevolg dat de verplichtingen uit de koopovereenkomst nog golden op 6 oktober 2022.[gedaagde sub 1] c.s. is tekort is geschoten in de verplichting van het stellen van zekerheid conform artikel 4 van de overeenkomst. [gedaagde sub 1] c.s. is met betrekking tot deze verplichting in verzuim komen te verkeren en [eiser sub 1] c.s. was daarom bevoegd tot ontbinding van de koopovereenkomst. Gelet op de bepaling uit artikel 10 van de overeenkomst is de contractuele boete verschuldigd. De rechtbank ziet geen ruimte tot matiging van de boete. De vordering van [eiser sub 1] c.s. dat [gedaagde sub 1] c.s. wordt veroordeeld tot betaling van € 56.250,- wordt toegewezen. Hoe de rechtbank tot dit oordeel komt wordt hierna toegelicht.

Documentatie- en inspanningsplicht




3.4.
Gezien het verhandelde tijdens de mondelinge behandeling is tussen partijen niet (meer) in geschil dat het beroep op vervulling van de ontbindende voorwaarde, het financieringsvoorbehoud, een bevrijdend verweer is waarvan de stelplicht en de bewijslast op [gedaagde sub 1] c.s. rust.



3.5.
De voorwaarden waaronder het financieringsvoorbehoud kan worden ingeroepen, zijn omschreven in artikel 16 van de koopovereenkomst. Partijen zijn het erover eens dat het inroepen van de ontbindende voorwaarde uit artikel 16 van de koopovereenkomst gepaard gaat met een contractuele inspanningsplicht en contractuele documentatieplicht voor [gedaagde sub 1] c.s. Tussen partijen is niet in geschil dat het inroepen van het voorbehoud als zodanig op tijd is geweest, maar in geschil is of [gedaagde sub 1] c.s. aan zijn contractuele inspannings- en documentatieplicht heeft voldaan.


3.6.
Op grond van artikel 16 van de koopovereenkomst moet het beroep op de ontbindende voorwaarde “goed gedocumenteerd” zijn en moet [gedaagde sub 1] c.s. “al het redelijk mogelijke” hebben gedaan om de financiering te verkrijgen. Over wat “goed gedocumenteerd” inhoudt hebben partijen expliciet verdere afspraken gemaakt in artikel 16.3, namelijk dat kopers verklaringen dienen te overleggen van twee onafhankelijk van elkaar staande geldverstrekkers en inzicht moeten geven aan verkoper in de financiële gegevens waarop de afwijzing is gebaseerd. De ratio van een documentatieplicht is om de verkoper in staat te stellen om te verifiëren of er op reële gronden een hypotheekaanvraag is gedaan en is geweigerd. De documentatieplicht is daarmee ondersteunend aan de inspanningsplicht en om de gedane “inspanning” aan te tonen. Het voorgaande betekent dat de stelplicht en bewijslast dat [gedaagde sub 1] c.s. heeft voldaan aan de op hem rustende contractuele verplichtingen, meer in het bijzonder dat hij ondanks zijn inspanning geen financiering heeft kunnen verkrijgen, bij hem ligt. Het zijn voorwaarden waaraan [gedaagde sub 1] c.s. moet voldoen voor een geslaagd beroep op de ontbinding van de koopovereenkomst, zijnde een rechtsgevolg waarop hij zich beroept.



3.7.
Zoals reeds overwogen hebben partijen onder “goed gedocumenteerd” verstaan:


twee afwijzingen van erkende geldverstrekkende bankinstellingen én


aan de verkoper inzicht geven in de financiële gegevens waarop de afwijzing is gebaseerd.


Vast staat dat [gedaagde sub 1] c.s. op 3 oktober 2022 het voorbehoud heeft ingeroepen, gedocumenteerd met een afwijzingsbrief van Rabobank van 29 september 2022 en een afwijzingsbrief van ABN Amro bank van 3 oktober 2022. Ten tijde van het inroepen van het voorbehoud heeft [gedaagde sub 1] c.s. geen inzicht gegeven in de door hem aan voormelde banken verstrekte financiële gegevens waarop de afwijzingen zijn gebaseerd.



3.8.
Volgens [gedaagde sub 1] c.s. kan het inzicht in de financiële gegevens die hij aan de banken heeft verstrekt ook nog later worden gegeven aangezien de documentatieplicht alleen een bewijsfunctie heeft.



3.9.
Over deze stelling van [gedaagde sub 1] c.s. overweegt de rechtbank als volgt. Tussen partijen is in artikel 16.3. contractueel afgesproken dat de partij die de ontbinding inroept (in dit geval [gedaagde sub 1] c.s.) ervoor zorg dient te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 3e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Direct hierna staat de zin: “Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden (…)” Dit kan niet anders worden gelezen dan dat in dit geval uiterlijk op 6 oktober 2022 (3 dagen na 3 oktober 2022) de mededeling én alle documentatie en inspanning die ervoor is geleverd aan [eiser sub 1] c.s. kenbaar moeten zijn gemaakt. Uit artikel 16 van de koopovereenkomst volgt niet dat het volledig voldoen aan die documentatieplicht later mag plaatsvinden. Dat strookt ook niet met de ratio achter de documentatieplicht. [eiser sub 1] c.s. moet aan de hand van de door [gedaagde sub 1] c.s. te verstrekken documenten op korte termijn kunnen inschatten of de ontbindende voorwaarde in vervulling is gegaan. Dat betekent dat [eiser sub 1] c.s. uit het gedocumenteerde beroep op het financieringsvoorbehoud moet kunnen afleiden of [gedaagde sub 1] c.s. zich voldoende heeft ingespannen om financiering te verkrijgen.



3.10.
Van [gedaagde sub 1] c.s. had dus in ieder geval verwacht mogen worden dat hij niet alleen de afwijzingen van de banken maar ook stukken had overgelegd, waaruit blijkt dat in het kader van de op hem rustende inspanningsverplichting een voldoende onderbouwde hypotheekaanvraag is gedaan bij ABN AMRO bank en Rabobank. Hij heeft dat niet gedaan ten tijde van het beroep op het financieringsvoorbehoud, ondanks de concrete afspraak tussen partijen. [gedaagde sub 1] c.s. heeft na de (summiere) afwijzingsbrieven van de banken wel nadere concretiseringen opgevraagd en op 20 oktober 2022 en 24 oktober 2022 ontvangen, die hij heeft overgelegd. Ook heeft [gedaagde sub 1] c.s. later twee werkgeversverklaringen overgelegd waar de afwijzingen op gebaseerd zouden zijn. Ter zitting heeft [gedaagde sub 1] c.s. verder toegelicht dat hij gesprekken heeft gevoerd met de banken en dat hem al meteen werd verteld dat hij geen financiering zou krijgen omdat hij geen vaste baan meer had. Verdere financiële gegevens hoefde hij niet aan de banken te overleggen, stelt hij. Het punt is echter dat het wel op de weg van [gedaagde sub 1] c.s. ligt om duidelijkheid te verschaffen en onderbouwing te geven over de gedane hypotheekaanvraag en de inspanningen die hij in dat kader heeft geleverd. [gedaagde sub 1] c.s. heeft nagelaten zijn stellingen te onderbouwen. Daarom kan niet worden vastgesteld dat [gedaagde sub 1] c.s. zich voldoende heeft ingespannen om de financiering rond te krijgen. Het feit dat het wel of niet zijn schuld is dat hij afwijzingen ontving omdat hij geen baan meer had, doet hier niet aan af omdat schuld zoals hij heeft betoogd geen vereiste is voor het wel of niet kunnen inroepen van de ontbindende voorwaarde.



3.11.
Dit alles maakt dat het bevrijdend verweer van [gedaagde sub 1] c.s. op het financieringsvoorbehoud niet opgaat omdat [gedaagde sub 1] c.s. niet kan worden gevolgd in zijn stelling dat hij aan zijn contractuele inspannings- en documentatieplicht heeft voldaan. Hij was dus op 3 oktober 2022 en de periode daarna nog gebonden aan verplichtingen uit de koopovereenkomst, waaronder de verplichting tot het stellen van zekerheid op 5 oktober 2022. Nu hij die verplichting niet nagekomen is en na ingebrekestelling met die verplichting in verzuim is komen te verkeren, mocht [eiser sub 1] c.s. de koopovereenkomst terecht ontbinden en maakt [eiser sub 1] c.s. terecht aanspraak op de contractuele boete.



Matiging van de boete?




3.12.

[gedaagde sub 1] c.s. beroept zich subsidiair op matiging van de boete. [gedaagde sub 1] c.s. voert daartoe aan dat er een wanverhouding bestaat tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete en dat rekening moet worden gehouden met andere omstandigheden, waaronder het feit dat [gedaagde sub 1] c.s. momenteel geen vaste baan heeft en ten tijde van de koop niet werd bijgestaan door een makelaar of andere gemachtigde.



3.13.

[eiser sub 1] c.s. betwist dat er reden is voor matiging van de boete. Dit omdat de boeteclausule een gebruikelijke bepaling is in koopovereenkomst voor een woning en [gedaagde sub 1] c.s. voor akkoord getekend heeft en omdat [eiser sub 1] c.s. er geen winst op maakt omdat zij wel degelijk schade heeft geleden. De woning is uiteindelijk namelijk voor een lager bedrag verkocht en er moesten kosten worden gemaakt zoals dubbele hypotheekkosten en belastingen.



3.14.
Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad mag een rechter een overeengekomen boete (op grond van artikel 6:94 BW) op verlangen van de schuldenaar matigen indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. De rechter dient die matigingsbevoegdheid terughoudend te hanteren. Matiging is alleen aan de orde als onverkorte toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.



3.15.
Gezien de voormelde maatstaf en het feit dat het beroep op matiging onvoldoende gemotiveerd en niet onderbouwd is ziet de rechtbank geen ruimte voor matiging. [gedaagde sub 1] c.s. heeft dan wel gesteld dat gelet op de wanverhouding tussen het schadebedrag en de boete een reden is voor matiging, maar van die wanverhouding is niet gebleken. [eiser sub 1] c.s. heeft allereerst onderbouwd gesteld dat ze de woning voor een bedrag van € 22.500,00 minder heeft verkocht. Dit is niet weersproken. Andere posten, zoals de kosten voor een nieuwe makelaar, gemiste werkdagen, dubbele hypotheekkosten, belastingen, energiekosten en verzekeringskosten zijn wel betwist. De kosten voor de nieuwe makelaar, dubbele hypotheekkosten en energiekosten acht de rechtbank in ieder geval voldoende onderbouwd. Dat kostenbedrag komt al neer op € 15.663,48‬. Daarbij opgeteld het bedrag waarvoor de woning minder is verkocht maakt dat er van een wanverhouding tussen de door [eiser sub 1] c.s. geleden schade en het boetebedrag geen sprake is. Verder is het boetebeding een gebruikelijk beding in koopovereenkomsten voor woningen en ook de hoogte van de boete – 10% van de koopsom – is gebruikelijk. Het feit dat [gedaagde sub 1] c.s. niet werd bijgestaan door een makelaar is in die zin dan ook niet relevent. Het verder door [gedaagde sub 1] c.s. gestelde argument dat hij momenteel geen vaste baan heeft en dat reden is voor matiging gaat ook niet op. [gedaagde sub 1] c.s. wist dit al ten tijde van de koop van de woning.



3.16.
Het voorgaande leidt ertoe dat de rechtbank geen ruimte ziet tot matiging van de boete. Dit maakt dat de gevorderde contractuele boete van € 56.250,- wordt toegewezen.



Vordering verklaring van recht




3.17.
Gegeven bovengenoemde uitkomst heeft [eiser sub 1] c.s. geen voldoende belang meer bij een separate verklaring van recht dat [gedaagde sub 1] c.s. toerekenbaar tekort is geschoten in de verplichtingen van de koopovereenkomst. Gelet op artikel 3:303 BW wordt deze vordering bij gebrek aan voldoende belang afgewezen.



Wettelijke rente




3.18.
De gevorderde wettelijke rente over de hoofdsom kan worden toegewezen aangezien is gebleken dat [gedaagde sub 1] c.s. met de betaling van de contractuele boete in verzuim is komen te verkeren op (31 oktober 2022 + 2 weken =) 14 november 2022. De wettelijke rente wordt toegewezen zoals gevorderd vanaf de dag der dagvaarding.



Proceskosten




3.19.

[gedaagde sub 1] c.s. is de partij die in het ongelijk is gesteld. Hij wordt daarom in de kosten veroordeeld. Dit betekent dat hij zijn eigen proceskosten moet dragen en de proceskosten van [eiser sub 1] c.s. aan hem moet betalen. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten van [eiser sub 1] c.s. als volgt vastgesteld:









- kosten van de dagvaarding


€


134,45







- griffierecht


€


1.301,00







- salaris advocaat


€


2.366,00


(2,00 punten × € 1.183,00)




Totaal



€




3.801,45












Hoofdelijke veroordeling




3.20.
De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat van iedere veroordeelde kan worden verlangd dat hij of zij het hele bedrag betaalt. Als de één (een deel van) een bedrag betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.



Uitvoerbaar bij voorraad




3.21.

[eiser sub 1] c.s. heeft gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Daartegen is [gedaagde sub 1] c.s. niet opgekomen. Evenmin zijn feiten en/of omstandigheden dan wel belangen gebleken die deze vordering in de weg staan. Op grond van het bepaalde in artikel 233, eerste lid, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering wordt die vordering toegewezen. Dit betekent dat [gedaagde sub 1] c.s. moet voldoen aan de veroordelingen en dat [eiser sub 1] c.s. het vonnis ten uitvoer kan leggen, ongeacht of hiertegen hoger beroep wordt ingesteld.





4De beslissing


De rechtbank:



4.1.
veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk om aan [eiser sub 1] c.s. te betalen een bedrag van € 56.250,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling,



4.2.
veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk in de kosten; hij moet de proceskosten van [eiser sub 1] c.s. aan hem betalen, tot dit vonnis vastgesteld op € 3.801,45,



4.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,



4.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.



Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep en in het openbaar uitgesproken op 1 november 2023.





Artikel 16 van de koopovereenkomst luidt - voor zover relevant - als volgt:

16.1. Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
(…)
b. op 3 oktober 2022 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van de koopsom geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen.
(…)

16.3. Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde vergunning en/of financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 3e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij “aangetekende brief met bericht handtekening retour”.
Tevens dienen kopers goed gedocumenteerde verklaringen te overleggen van twee onafhankelijk van elkaar staande geldverstrekkers en inzicht te geven aan verkoper van de financiële gegevens waarop de afwijzing is gebaseerd. Als dan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd. (…)


Artikel 4 van de koopovereenkomst luidt - voor zover relevant - als volgt:

4.1. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 5 oktober 2022 een schriftelijke door een Nederland gevestigde bankinstelling afgegeven bankgarantie doen tellen voor een bedrag van € 56.250,-- (…).

4.2. In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 4.1. genoemde bedrag in handen van de notaris via diens rekening. (…)


Artikel 10 van de koopovereenkomst luidt - voor zover relevant - als volgt:10.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.10.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechtelijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 56.250 verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.
(…)


Zie productie 5 bij de dagvaarding, zijnde een brief van [eiser sub 1] c.s. van 31 oktober 2022 aan [gedaagde sub 1] c.s.


HW (5330)