ECLI:NL:RBLIM:2026:9761

RECHTBANK
LIMBURG



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Maastricht



Zaaknummer: 12200114 \ CV EXPL 26-2273




Vonnis van 23 september 2026




in de zaak van





[huurder]
,
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: LegalSteps B.V.,



tegen





1 [verhuurder 1] ,

te [plaats 2] ,2. [verhuurder 2],
te [plaats 2] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [verhuurders] ,
procederend in persoon.






1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de exploten van dagvaarding van 20 maart 2026 met producties 1 tot en met 4;
- het bericht van [verhuurders] dat bij de rechtbank is binnengekomen op 23 april 2026 met ongenummerde producties alsmede de schriftelijke weergave van het antwoord van [verhuurders] van 29 april 2026 met ongenummerde producties die tezamen als de conclusie van antwoord worden aangemerkt;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [huurder] ;
- de mondelinge behandeling van 20 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.


1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.





2De feiten


2.1.

[verhuurders] verhuurden met ingang van 1 augustus 2019 de woning aan [adres] (hierna: het gehuurde) aan [huurder] .



2.2.
Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [huurder] een borgsom van € 460,00 betaald aan [verhuurders]



2.3.
Er heeft bij aanvang van de huurperiode geen gezamenlijke inspectie plaatsgevonden en is geen inspectierapport opgemaakt. [huurder] heeft wel bij aanvang van de huurperiode foto’s van (een gedeelte van) het gehuurde gemaakt en deze aan [verhuurders] toegezonden.



2.4.

[huurder] heeft in overeenstemming met [verhuurders] de huurovereenkomst beëindigd en het gehuurde op 31 oktober 2025 verlaten.



2.5.
Er heeft geen gezamenlijke eindinspectie plaatsgevonden en is geen inspectierapport opgemaakt. [huurder] heeft de sleutels van het gehuurde achtergelaten. [verhuurders] hebben nadien het gehuurde geïnspecteerd en hun bevindingen aan [huurder] toegestuurd.



2.6.

[verhuurders] hebben de eindafrekening aan [huurder] toegezonden. [huurder] had recht op terugbetaling van de betaalde borg ad € 460,00 en te veel betaalde energiekosten ad € 844,17, in totaal een bedrag van € 1.304,17. Hierop is door [verhuurders] een bedrag van € 850,00 ingehouden voor schoonmaak- en reparatiekosten. [huurder] heeft een bedrag van € 454,17 van [verhuurders] ontvangen.



2.7.

[huurder] heeft kenbaar gemaakt het niet eens te zijn met de inhouding van schoonmaak- en reparatiekosten op (een gedeelte van) de borgsom en te veel betaalde energiekosten.





3Het geschil


3.1.

[huurder] vordert - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [verhuurders] tot betaling van € 977,50, bestaande uit € 850,00 aan hoofdsom en € 127,50 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente over € 850,00, alsmede veroordeling in de proceskosten vermeerderd met de wettelijke rente.



3.2.

[huurder] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [verhuurders] hebben, naar aanleiding van de oplevering van gehuurde door [huurder] , op het aan hem uit te betalen bedrag aan waarborgsom en te veel betaalde energiekosten een bedrag van € 850,00 aan schoonmaak- en reparatiekosten in mindering gebracht. Hij is het niet eens met die inhouding. Hij betwist dat sprake is van onvoldoende schoonmaak of schade en stelt dat door het ontbreken van een gezamenlijke inspectie en een inspectierapport bij aanvang en einde van de huurperiode [verhuurders] niet kunnen aantonen dat sprake is van schade of tekortkomingen die voor zijn rekening zouden moeten komen. [verhuurders] moeten daarom het resterende bedrag aan hem terugbetalen.



3.3.

[verhuurders] voeren verweer. Zij voeren aan dat bij het einde van de huurovereenkomst geconstateerd is dat het gehuurde niet schoon en schadevrij door [huurder] is opgeleverd. Er was sprake van vervuiling en beschadigingen die niet als normale slijtage kunnen worden aangemerkt. [verhuurders] hebben hierdoor kosten moeten maken om het gehuurde terug in de oorspronkelijke staat te brengen en kunnen deze kosten op [huurder] verhalen.



3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.





4De beoordeling


4.1.
Tussen partijen is in geschil of [verhuurders] gerechtigd waren om een bedrag van € 850,00 aan schoonmaak- en reparatiekosten in mindering te brengen op de aan [huurder] uit te betalen waarborgsom en te veel betaalde energiekosten. De kantonrechter oordeelt dat [verhuurders] gerechtigd waren slechts een bedrag van € 380,00 in te houden en licht dit oordeel hieronder toe.




[huurder] is tekortgeschoten in zijn opleveringsverplichting





4.2.
In het geval bij aanvang van de huurperiode een beschrijving van het gehuurde is gemaakt, moet de huurder het gehuurde in dezelfde staat opleveren als waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom teniet is gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is gemaakt wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Vast staat dat er bij aanvang van de huurperiode geen gezamenlijke inspectie heeft plaatsgevonden en geen beschrijving van het gehuurde is gemaakt, zodat [huurder] ingevolge het vorenstaande wordt verondersteld het gehuurde bij aanvang van de huurperiode te hebben ontvangen zoals deze bij het einde van de huurovereenkomst door hem is opgeleverd. Het ligt op de weg van [verhuurders] om gemotiveerd te stellen (en zo nodig te bewijzen) dat de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurperiode een andere is geweest dan de staat bij oplevering en dat [huurder] het volgens die oorspronkelijke staat weer had moeten opleveren.



4.3.
De kantonrechter is van oordeel dat [verhuurders] dit bewijs hebben geleverd. Zij hebben begin- en eindfoto’s van het gehuurde overgelegd. De door [huurder] gemaakte beginfoto’s tonen de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurperiode. Hoewel op deze foto’s het gehuurde niet volledig is te zien, ziet de ruimte er netjes en schoon uit en zitten er geen vlekken op de muren. De gedetailleerde eindfoto’s tonen de staat van het gehuurde na de oplevering door [huurder] . Hierop is duidelijk te zien dat er vuilniszakken in het gehuurde zijn blijven staan, de muren bedekt zijn met kitresten, urinesteen in de toiletpot aanwezig is, het deurtje van het keukenkastje is gescheurd en de afzuigkap volledig vervuild is met vet. [huurder] heeft de overgelegde begin- en eindfoto’s niet betwist. Ook heeft hij niet langer betwist dat het gehuurde niet goed door hem is opgeleverd. Ter mondelinge behandeling heeft hij verklaard dat hij het gehuurde beter had kunnen schoonmaken en in betere staat had kunnen achterlaten. Ook licht hij toe dat hij posters op de muren heeft opgehangen als gevolg waarvan er kitresten op de muur zitten en erkent hij dat die kitresten lastig zijn om te verwijderen. Hij heeft dit geprobeerd maar had hiervoor geen tijd.



4.4.
Gelet op het vorenstaande staat naar het oordeel van de kantonrechter vast dat het gehuurde bij de oplevering aan het einde van de huurovereenkomst in slechtere staat verkeerde dan bij aanvang van de huurperiode. [huurder] heeft het gehuurde niet opgeleverd in de staat zoals deze bij aanvang van de huurperiode heeft verkregen en is daarmee tekortgeschoten in zijn opleveringsverplichting als huurder.



4.5.

[huurder] heeft meermaals aangevoerd dat [verhuurders] hem geen mogelijkheid hebben gegeven om de schoonmaak- en herstelwerkzaamheden zelf uit te voeren. De kantonrechter merkt hierover op dat [verhuurders] niet verplicht zijn om [huurder] in de gelegenheid te stellen de werkzaamheden zelf uit te voeren. De opleveringsverplichting van [huurder] kan naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt, zodat bij niet nakoming van deze verplichting [huurder] zonder ingebrekestelling in verzuim is. Vast staat dat de oplevering bij het einde van de huurovereenkomst niet goed was zodat daardoor het verzuim van [huurder] direct is ingetreden.



De hoogte van de schoonmaak- en reparatiekosten





4.6.

[verhuurders] hebben schoonmaak- en reparatiekosten moeten maken om het gehuurde in de oorspronkelijke staat terug te brengen. Zij kunnen deze kosten, gelet op de tekortkoming van [huurder] in de opleveringsverplichting, op hem verhalen. De vraag die beantwoord moet worden is hoe groot de schade is die [verhuurders] hebben geleden. [verhuurders] hebben verschillende overzichten van de door hen verrichte werkzaamheden overgelegd. Niet alle daarop opgenomen gebreken zijn door hen gesteld, zodat deze niet allemaal voor vergoeding in aanmerking komen. Voor het afvoeren van de vuilniszakken, het verwijderen van de kitresten op de muren, het reinigen en daarna vervangen van de toiletpot, het vervangen van het deurtje van het keukenkastje en het schoonmaken van onder andere de afzuigkap brengen [verhuurders] een bedrag van € 850,00 bij [huurder] in rekening. Dit bedrag bestaat uit € 640,00 aan montage (16 uur montage à € 40,00 per uur), € 80,00 voor het deurtje van het keukenkastje, € 100,00 voor de toiletpot en € 30,00 aan klein materiaal. [huurder] betwist niet dat voornoemde werkzaamheden door [verhuurders] zijn uitgevoerd, maar voert aan dat hij het in rekening gebrachte bedrag erg hoog vindt voor deze werkzaamheden.



4.7.

[verhuurders] hebben de werkzaamheden zelf uitgevoerd zodat geen facturen, bonnen of andere bescheiden beschikbaar zijn. De kantonrechter kan de schade van [verhuurders] daarom niet concreet begroten en moet deze schatten. [verhuurders] hebben aangevoerd dat de partner van [verhuurder 1] een installatiebedrijf heeft en dat hij heeft geholpen met het uitvoeren van de werkzaamheden. [verhuurders] zijn daarbij uitgegaan van een vergoeding van € 40,00 per uur. Dat is volgens de kantonrechter een redelijk uurloon. Voor het wegbrengen van de vuilniszakken acht de kantonrechter één uur werk redelijk. Ten aanzien van het verwijderden van de kitresten en vervolgens opnieuw schilderen van de muren acht de kantonrechter drie uur werk redelijk. De schade aan het deurtje van het keukenkastje valt onder normale slijtage en komt derhalve niet voor vergoeding in aanmerking. Ten aanzien van de toiletpot hebben [verhuurders] onbetwist gesteld dat zij deze niet schoon kregen, waardoor het vervangen daarvan niet onredelijk is. Een bedrag van € 100,00 komt de kantonrechter daarbij redelijk voor. Voor het schoonmaken van het gehuurde, met in het bijzonder de zwaar vervuilde afzuigkap, acht de kantonrechter drie uur werk redelijk. Vorenstaande komt uit op een totaalbedrag van € 380,00 aan schoonmaak- en reparatiekosten (€ 280,00 zijnde 7 uur à € 40,00 per uur + € 100,00 voor de toiletpot) dat [verhuurders] mochten inhouden bij de eindafrekening. [verhuurders] hebben een bedrag van € 850,00 ingehouden op de aan [huurder] te betalen waarborgsom en energiekosten, zodat zij zullen worden veroordeeld om een bedrag van € 470,00 aan [huurder] terug te betalen.



4.8.
Nu [huurder] niet om hoofdelijke veroordeling van [verhuurders] tot betaling heeft verzocht kan de veroordeling ook niet hoofdelijk worden uitgesproken.



Buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente





4.9.

[huurder] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [huurder] heeft aan [verhuurders] een of meer aanmaningen gestuurd die voldoen aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Omdat een lager bedrag wordt toegewezen, zal het bedrag aan incassokosten worden vastgesteld op een bedrag van € 70,50.



4.10.

[huurder] vordert verder de wettelijke rente over de gevorderde hoofdsom van € 850,00. Nu [verhuurders] tegen de gevorderde wettelijke rente geen verweer hebben gevoerd en zij in verzuim verkeren, zal de wettelijke rente worden toegewezen, met dien verstande dat deze slechts wordt toegewezen over een bedrag van € 470,00. Nu [huurder] niet voldoende specifiek heeft gesteld met ingang van welke datum [verhuurders] met betaling in verzuim zijn, zal de wettelijke rente over € 470,00 worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding. Door de daad van dagvaarding is in elk geval verzuim ingetreden.



Proceskosten





4.11.

[verhuurders] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [huurder] worden begroot op:









- kosten van de dagvaarding


€


307,28


(2 x € 153,64)




- griffierecht


€


233,00







- salaris gemachtigde


€


288,00


(2 punten × € 144,00)




- nakosten


€


72,00


(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


900,28











4.12.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.





5De beslissing


De kantonrechter



5.1.
veroordeelt [verhuurders] om aan [huurder] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 470,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van de dag van dagvaarding (20 maart 2026), tot de dag van volledige betaling,



5.2.
veroordeelt [verhuurders] om aan [huurder] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 70,50 aan kosten tot verkrijging van voldoening buiten rechte;



5.3.
veroordeelt [verhuurders] in de proceskosten van € 900,28, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verhuurders] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,



5.4.
veroordeelt [verhuurders] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,



5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,



5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.










Dit vonnis is gewezen door mr. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken door mr. Otto op 23 september 2026.

















































Artikel 7:224 lid 2 Burgerlijk Wetboek


Artikel 7:224 lid 2 Burgerlijk Wetboek


Hoge Raad 27 november 1997, NJ 1999, 380 (van de Meer/Beter Wonen)