ECLI:NL:RBLIM:2026:9753

RECHTBANK
LIMBURG



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Maastricht



Zaaknummer: 11992585 \ CV EXPL 25-5044




Vonnis van 16 september 2026




in de zaak van





[eiseres] , H.O.D.N. [handelsnaam],
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: Van [eiseres] ,
gemachtigde: mr. J.A.M. van de Sande,



tegen





[gedaagde] B.V.,
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. S. Thijssen.






1De procedure


1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding van 20 november 2025 met producties I tot en met VIII;- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 6;- de conclusie van repliek met productie IX;- de conclusie van dupliek.




1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.





2De feiten


2.1.
Van [eiseres] en [gedaagde] zijn beiden ondernemingen die zich bezighouden met bemiddeling bij de koop en verkoop van onroerende zaken.



2.2.

[gedaagde] heeft op 11 juli 2023 met mevrouw [persoon 1] , verkoopster van de woning staande en gelegen te ( [postcode] ) [plaats 1] aan de [adres] (hierna: “de woning”), een bemiddelingsovereenkomst gesloten strekkende tot bemiddeling bij verkoop van de woning.



2.3.
In oktober 2023 heeft [gedaagde] met betrekking tot de verkoop van de woning Van [eiseres] benaderd.



2.4.
In zijn e-mail van 1 november 2023 aan Van [eiseres] verklaart [gedaagde] :



“De verkoopcourtage voor [handelsnaam] te [plaats 1] bij effectuering van de verkooptransactie bedraagt 1% + BTW van de gerealiseerde verkoopprijs.”





2.5.
Van [eiseres] heeft verkoopadvertenties opgesteld en geplaatst, brochures gemaakt en de woning bij verschillende online platforms aangemeld. Tevens heeft Van [eiseres] een sleutel van de woning ontvangen om bezichtigingen te doen.



2.6.
Op 3 april 2025 heeft [gedaagde] aan Van [eiseres] medegedeeld dat de opdracht met betrekking tot verkoop van de woning door [persoon 1] was opgezegd en verklaarde daarbij dat “de woning maar zo snel mogelijk van alle websites afgehaald moet worden”. Van [eiseres] heeft naar aanleiding hiervan de woning offline gehaald.



2.7.
Van [eiseres] heeft op 9 april 2025 contact opgenomen met [persoon 1] . Zij gaf aan dat de woning op 6 april 2025 is verkocht aan de heer [persoon 2] en mevrouw [persoon 3] , voor een koopsom van € 640.000,00. [persoon 1] heeft dit op 10 april 2025 per e-mail bevestigd.



2.8.
Op 16 juli 2025 heeft Van [eiseres] haar factuur ten bedrage van € 7.744,00 aan [gedaagde] toegezonden. De betalingstermijn bedroeg veertien dagen. [gedaagde] heeft deze factuur onbetaald gelaten.



2.9.
Van [eiseres] heeft [gedaagde] op 15 oktober 2025 gesommeerd het verschuldigde bedrag te betalen. Op 22 oktober 2025 is (de gemachtigde van) Van [eiseres] benaderd door Quintes verzekeringen en risicobeheer met de mededeling dat zij namens [gedaagde] nog contact zouden opnemen. Tot op heden heeft Van [eiseres] geen reactie van Quintes verzekeringen en risicobeheer ontvangen.



2.10.
De factuur is tot op heden onbetaald gebleven.





3Het geschil


3.1.
Van [eiseres] vordert - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 7.744,00 vermeerderd met wettelijke handelsrente en een bedrag van € 762,20 vermeerderd met wettelijke rente, alsmede veroordeling in de proceskosten.



3.2.
Van [eiseres] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Zij vordert nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst van opdracht, waarbij zij op verzoek van [gedaagde] werkzaamheden heeft verricht ter ondersteuning bij de verkoop van de woning. Op basis van deze overeenkomst heeft Van [eiseres] recht op verkoopcourtage van 1% + btw van de gerealiseerde verkoopprijs. [gedaagde] weigert, ondanks herhaaldelijke verzoeken en sommaties, de overeengekomen vergoeding te betalen.



3.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Van [eiseres] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Van [eiseres] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Van [eiseres] in de kosten van deze procedure vermeerderd met wettelijke rente.



3.4.

[gedaagde] voert het volgende aan. Hij betwist dat tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen en dat hij Van [eiseres] opdracht heeft gegeven bepaalde werkzaamheden ten aanzien van de verkoop van de woning te verrichten. Hij heeft Van [eiseres] enkel verzocht de woning in gedachte te houden en gevraagd of zij een geïnteresseerde partij wist, zijnde collegiaal contact tussen beroepsgenoten. Van [eiseres] heeft bovendien helemaal geen werkzaamheden verricht die recht geven op de verkoopcourtage.



3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.





4De beoordeling


4.1.
De vraag die beantwoord moet worden is of tussen partijen een overeenkomst van opdracht tot stand is gekomen op basis waarvan Van [eiseres] recht heeft op verkoopcourtage. De kantonrechter beantwoordt die vraag bevestigend en overweegt daartoe als volgt.



Een overeenkomst van opdracht tussen partijen





4.2.
Partijen verschillen van mening over de vraag of er tussen hen sprake is geweest van een aanbod en aanvaarding daarvan, waardoor een overeenkomst tot stand is gekomen. Een overeenkomst komt in beginsel tot stand door een aanbod en een aanvaarding daarvan, maar dit behoeft niet steeds het geval te zijn. Of een overeenkomst tot stand is gekomen, is afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten afleiden. Aanbod en aanvaarding hoeven daarbij niet uitdrukkelijk plaats te vinden, zij kunnen in elke vorm geschieden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen.



4.3.
Uit hetgeen partijen over en weer hieromtrent hebben aangevoerd volgt dat Van [eiseres] ten behoeve van de verkoop van de woning verkoopadvertenties heeft opgesteld en geplaatst, in samenspraak met [gedaagde] brochures heeft gemaakt en de woning bij verschillende online platforms (waaronder Funda) heeft aangemeld. Partijen hebben de woning samen bezichtigd en Van [eiseres] heeft een sleutel van de woning ontvangen teneinde zelfstandig bezichtigingen te kunnen verzorgen.



4.4.
Door [gedaagde] is hiertegenover loon in het vooruitzicht gesteld. Partijen hebben per e-mail contact gehad over promotionele activiteiten die door Van [eiseres] werden uitgevoerd (productie I bij dagvaarding). In deze e-mailwisseling heeft [gedaagde] op 1 november 2023, op verzoek van Van [eiseres] haar de courtage bij verkoop schriftelijk te bevestigen, aangegeven dat de verkoopcourtage voor Van [eiseres] bij effectuering van de verkooptransactie 1% + btw van de gerealiseerde verkoopprijs bedraagt. Anders dan [gedaagde] aanvoert volgt nergens uit dat Van [eiseres] alleen recht zou hebben op deze vergoeding als zij de verkoop zelf zou realiseren. Een dergelijke uitleg van de verkoopcourtage zou ook niet logisch zijn omdat Van [eiseres] in haar verhouding tot [gedaagde] geen rechtstreeks contact of toegang tot [persoon 1] heeft.



4.5.
Verder heeft [gedaagde] heeft in de voornoemde e-mailwisseling tussen partijen voortdurend aangegeven dat hij toestemming nodig heeft van [persoon 1] met betrekking tot de inhoud van de advertenties en het verstrekken van een sleutel. Ook heeft hij de stelling van Van [eiseres] dat [gedaagde] haar heeft benaderd vanwege aansluiting bij een branchevereniging en meerdere promotiemogelijkheden, niet weersproken.



4.6.
De kantonrechter is van oordeel dat uit voorgaande volgt dat tussen partijen een opdrachtrelatie tot stand is gekomen. Er zijn werkzaamheden verricht ter ondersteuning bij de verkoop van de woning en daar is een vergoeding tegenover gesteld. Ook het feit dat er courtage tussen partijen wordt afgesproken en Van [eiseres] een sleutel van de woning krijgt maakt dat er geen sprake kan zijn van een slechts collegiale ondersteuning door Van [eiseres] . De bedoeling van partijen was derhalve niet slechts dat Van [eiseres] de woning in gedachte zou houden, maar tussen hen is een overeenkomst van opdracht tot stand gekomen. Omdat de woning in april 2026 is verkocht voor een koopsom van € 640.000,00, heeft Van [eiseres] op basis van deze overeenkomst recht heeft op de overeengekomen verkoopcourtage ten bedrage van € 7.744,00.



4.7.

[gedaagde] voert aan dat Van [eiseres] geen recht op verkoopcourtage heeft omdat zij, anders dan enkele promotionele werkzaamheden en het doorgeven van e-mails en aanvragen voor bezichtigingen van geïnteresseerden, geen bezichtigingen heeft gedaan of andere werkzaamheden heeft uitgevoerd in de periode dat de woning te koop stond. Ook het verkooptraject aan de uiteindelijk koper [persoon 2] is volledig door hem verzorgd en Van [eiseres] heeft hieraan niet bijgedragen. Van [eiseres] betwist dit en stelt (al bij dagvaarding) dat zij de woning onder de aandacht heeft gebracht, geïnteresseerden heeft aangedragen – waaronder de uiteindelijke koper [persoon 2] – en bezichtigingen heeft verzorgd. [gedaagde] beweert echter dat [persoon 2] zich rechtstreeks tot [gedaagde] zou hebben gewend.



4.8.
Eerst bij conclusie van dupliek ‘herinnert’ [gedaagde] zich dat Van [eiseres] bezichtigingen heeft verzorgd en dat zij als eerste contact heeft gehad met [persoon 2] . [gedaagde] stelt dat dat contact, alsmede het door Van [eiseres] van [persoon 2] ontvangen biedingsformulier, niet veel zou voorstellen en onderbouwt dit verder niet. Het ontkennen bij conclusie van antwoord en later erkennen bij conclusie van dupliek en vervolgens bagatelliseren hiervan acht te kantonrechter ernstig in strijd met de waarheidsplicht van artikel 21 Rv, te meer nu dit door Van [eiseres] reeds bij dagvaarding is aangegeven. Dat bagatelliseren is bovendien tardief, nu Van [eiseres] hier niet op kan reageren. De consequentie die de kantonrechter aan deze schending zal verbinden is dat als vaststaand wordt aangenomen dat er een duidelijke courtageafspraak was bij verkoop van de woning en dat Van [eiseres] instrumenteel is geweest bij de verkoop aan [persoon 2] . Bovendien zal [gedaagde] niet worden toegelaten tot het leveren van bewijs, ook gezien zijn in het geheel niet onderbouwde verweer op dit punt. Dit heeft tot gevolg dat de vordering van Van [eiseres] tot betaling van de verkoopcourtage van € 7.744,00 integraal zal worden toegewezen en dat [gedaagde] veroordeeld zal worden tot betaling van dit bedrag aan Van [eiseres] .



Buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente





4.9.
Van [eiseres] vordert vergoeding van € 762,20 aan buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat Van [eiseres] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.



4.10.
Verder vordert Van [eiseres] wettelijke handelsrente over de hoofdsom vanaf 31 juli 2025. [gedaagde] heeft onbetwist gesteld dat hij de factuur d.d. 16 juli 2025 niet heeft ontvangen en pas middels de sommatiebrief van 15 oktober 2025 hiervan op de hoogte is geraakt. De wettelijke handelsrente over de hoofdsom zal derhalve niet worden toegewezen vanaf 31 juli 2025, maar op de hierna in de beslissing weergegeven wijze.



4.11.
Van [eiseres] vordert ook de wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten. Nu Van [eiseres] onvoldoende heeft toegelicht met ingang van welke datum [gedaagde] met betaling van de buitengerechtelijke incassokosten in verzuim is, zal de rente op de hierna in de beslissing weergegeven wijze worden toegewezen.



Proceskosten





4.12.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Van [eiseres] worden begroot op:









- kosten van de dagvaarding


€


148,04







- griffierecht


€


257,00







- salaris gemachtigde


€


720,00


(2 punten × € 360,00)




- nakosten


€


144,00


(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


1.269,04














5De beslissing


De kantonrechter



5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Van [eiseres] te betalen een bedrag van € 7.744,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, vanaf de dag van dagvaarding (20 november 2025), tot de dag van volledige betaling,



5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan Van [eiseres] te betalen een bedrag van € 762,20 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf de dag van dagvaarding (20 november 2025), tot de dag van volledige betaling,



5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.269,04, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,



5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.


Dit vonnis is gewezen door mr. Otto en in het openbaar uitgesproken op
26 september 2026.




Artikel 6:217 lid 1 Burgerlijk Wetboek.


Hoge Raad 21 december 2001, ECLI:NL:PHR:2001:AD5352 en Hoge Raad 16 september 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ2213.


Artikel 7:400 Burgerlijk Wetboek.