Neuralex Rechtbank Limburg
ECLI:NL:RBLIM:2026:9660
2026-09-23
Civiel recht; Verbintenissenrecht
12067663 \ CV EXPL 26-157
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
Beëindiging huurovereenkomst. Geen sprake van dringend eigen gebruik.
Citeert (0)
- geen
Geciteerd door (0)
- geen
Wetsverwijzingen
Volledige tekst
Volledige tekst (13.610 tekens)
RECHTBANK
LIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 12067663 \ CV EXPL 26-157
Vonnis van 23 september 2026
in de zaak van
1 [verhuurder 1] ,
te [plaats] ,2. [verhuurder 2],
te [plaats] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna samen te noemen: [verhuurders] ,
gemachtigde: mr. R.H.M. Wagemans,
tegen
1 [huurder 1] ,
te [plaats] ,2. [huurder 2],
te [plaats] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna samen te noemen: [huurders] ,
gemachtigde: mr. R.W. Janssen.
1De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding- de conclusie van antwoord in conventie en van voorwaardelijke eis in reconventie- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de mondelinge behandeling van 27 augustus 2026- de spreekaantekeningen van mr. Janssen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2De feiten
2.1.
[verhuurders] zijn de eigenaren van [adres 1] en [adres 2] te [plaats] . Het pand aan de [adres 2] is gesplitst in meerdere appartementen. [verhuurders] wonen zelf op de begane grond (nummer [adres 3] ).
2.2.
[huurders] hebben vanaf 1 juli 2007 een appartement van [verhuurders] gehuurd in het pand aan de [adres 2] .
2.3.
[huurders] huren sinds 21 februari 2010 de woning van [verhuurders] aan de [adres 1] . Het betreft een vrijstaande woning met tuin en tuinhuis. De huurovereenkomst is voor onbepaalde tijd.
2.4.
Bij brief van 1 januari 2025 aan [huurder 1] heeft [verhuurder 1] aangekondigd de woning aan de [adres 1] te [plaats] te willen verkopen, waarbij [huurder 1] in de gelegenheid is gesteld het pand zelf aan te kopen. Ook heeft [verhuurder 1] huur alternatieven opgesomd.
2.5.
Bij brief van 8 augustus 2025 aan [huurders] heeft [verhuurder 1] de huurovereenkomst van de woning opgezegd per 1 maart 2026 wegens dringend eigen gebruik. [verhuurders] wensen de huurwoningen van de hand te doen en zelf te gaan wonen in het woonhuis aan de [adres 1] te [plaats] .
2.6.
De gemachtigde van [huurders] heeft bij brief van 22 september 2025 laten weten dat [huurders] niet akkoord gaan met de huuropzegging.
3Het geschil
3.1.
[verhuurders] vorderen - samengevat -het volgende:
de vaststelling van de datum waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen per 1 maart 2026, althans een andere datum,
het bevel aan [huurders] om de woning te ontruimen op straffe van een dwangsom om de ontruiming te bewerkstelligen met de sterke arm van politie en justitie,
te bepalen dat [huurders] de huurpenningen zijn verschuldigd tot het moment van ontruiming,
[huurders] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met rente.
3.2.
[verhuurder 1] heeft de huurovereenkomst opgezegd vanwege het dringend eigen gebruik. Nu [huurders] hiermee niet instemmen, vorderen [verhuurders] de beëindiging van de huurovereenkomst.
3.3.
[huurders] voeren verweer. [huurders] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [verhuurders] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [verhuurders] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [verhuurders] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Voor het geval dat de kantonrechter tot het oordeel komt dat de huurovereenkomst moet eindigen, eisen [huurders] veroordeling van [verhuurders] tot betaling van € 7.926,00, vermeerderd met rente en kosten.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4De beoordeling
Rechtsgeldige opzegging zijdens [verhuurders]
4.1.
Volgens [huurders] is niet voldaan aan de formele vereisten voor opzegging van de huur.
Met betrekking tot de opzegging door alleen [verhuurder 1] , stelt de kantonrechter vast dat [verhuurder 1] als verhuurder genoemd staat op de huurovereenkomst. De opzegging is aldus gedaan door de contractspartij, mevrouw [verhuurder 1] . Dat de heer [verhuurder 2] de opzeggingsbrief van 8 augustus 2025 niet mede heeft ondertekend, leidt dan ook niet tot een formeel gebrek aan de opzegging.
4.2.
Verder hebben [huurders] gesteld dat niet is voldaan aan het vereiste van artikel 7: 271 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin is bepaald dat de opzegging aan beide huurders afzonderlijk moet worden gedaan.
Vast staat dat de brief van [verhuurder 1] aan [huurders] gezamenlijk is gericht.
De eis dat de brief aan beide huurders afzonderlijk moet worden gestuurd is bedoeld om te voorkomen dat er onduidelijkheid ontstaat omtrent de vraag aan wie de opzegging is gericht.
Nu de brief echter is gericht aan zowel [huurder 1] als [huurder 2] is deze onduidelijkheid niet ontstaan, en daarmee is ook bereikt wat dit voorschrift beoogt, namelijk een opzegging aan beide huurders. Daarmee kan het feit dat niet aan dit vereiste is voldaan, niet aan [verhuurders] worden tegengeworpen.
Dit verweer van [huurders] faalt.
Geen dringende reden
4.3.
[huurders] huren de woonruimte van [verhuurders] voor onbepaalde tijd. Dit neemt niet weg dat een verhuurder de huurovereenkomst mag opzeggen met vermelding van de gronden daarvoor. [verhuurder 1] heeft de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik. [huurders] hebben niet ingestemd met de opzegging, zodat de kantonrechter nu moet beoordelen of de huurovereenkomst moet eindigen en zo ja, wanneer. De kantonrechter kan de huurovereenkomst beëindigen als [verhuurders] voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat:
er sprake is van dringend eigen gebruik;
hun belangen zwaarder wegen dan de belangen van [huurders] ;
[huurders] passende woonruimte kunnen krijgen.
4.4.
Volgens [verhuurders] zijn zij genoodzaakt afstand te doen van de verhuurde woningen in de panden op nummer [adres 2] en willen zij zelf op nummer [adres 1] gaan wonen. De verhuur is niet meer rendabel door veranderde wet- en regelgeving en de steeds hoger wordende hypotheekrente. Door middel van een persoonlijke lening proberen [verhuurders] momenteel de lasten te betalen, maar dat geld zal op zijn aan het einde van dit jaar. Als [verhuurders] niet voor 1 januari 2027 de appartementen in het pand op nummer [adres 2] niet hebben verkocht, zal de Rabobank gaan ingrijpen hetgeen een executieverkoop betekent. Als dat gebeurt dan zullen [huurders] alsnog op straat staan en blijven [verhuurders] met een restschuld van ongeveer € 500.000,00 zitten.
Volgens [verhuurders] zijn de meeste huurders uit de appartementen van nummer [adres 2] vertrokken. De appartementen zijn nog niet in de verkoop gezet, omdat zij daarmee wachten tot alle huurders zijn vertrokken.
[verhuurders] hebben verder gesteld dat ouderdom en medische redenen maken dat zij het rustiger aan willen doen en onder meer het onderhoud niet meer zelf kunnen doen, waardoor de verhuur nog minder rendabel is.
[huurders] hebben een en ander betwist. In de conclusie van antwoord hebben [huurders] bovendien via een eigen berekening, anders dan door [verhuurders] gesteld, uiteen gezet dat de verhuur niet verlieslijdend is, althans hoeft te zijn.
[verhuurders] hebben geen stukken overgelegd waaruit een financiële noodzaak of een ingrijpen door de bank, al dan niet met een restschuld blijkt.
4.5.
[verhuurders] hebben tijdens de mondelinge behandeling nog aangevoerd dat zij een tweede slaapkamer nodig hebben, die er op nummer [adres 3] niet is. Dit, omdat [verhuurders] vanwege medische redenen, apart slapen. De woning op nummer [adres 1] heeft wel twee slaapkamers. Daarnaast is de woning op nummer [adres 1] gemakkelijker in onderhoud.
[huurders] hebben ook dit betwist.
[verhuurders] hebben geen stukken overgelegd waaruit hun stellingen kunnen blijken.
4.6.
Aangezien [huurders] de stellingen van [verhuurders] gemotiveerd hebben betwist, maar onderliggende stukken ter onderbouwing van die stellingen (grotendeels) ontbreken, hebben [verhuurders] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij niet langer kunnen blijven wonen in de woning op nummer [adres 3] en de woning op nummer [adres 1] nodig hebben. Van een dringende reden voor eigen gebruik is daarmee niet gebleken.
4.7.
Gelet op het vorenstaande komt de kantonrechter niet toe aan een belangenafweging. Ook aan een beoordeling van de voorwaardelijke vordering in reconventie komt de kantonrechter, gelet op het voormelde oordeel, niet meer toe.
Rechtsgevolgen
4.8.
De vorderingen van [verhuurders] worden afgewezen.
Dat betekent dat de opzegging door [verhuurder 1] geen effect heeft en de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tussen [verhuurder 1] en [huurders] daarmee van kracht blijft.
Proceskosten
4.9.
[verhuurders] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [huurders] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
434,00
(2 punten × € 217,00)
- nakosten
€
108,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
542,50
4.10.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Hoofdelijke veroordeling
4.11.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen aan de wederpartij.
5De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [verhuurders] af,
5.2.
veroordeelt [verhuurders] hoofdelijk in de proceskosten van € 542,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verhuurders] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [verhuurders] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
Dit vonnis is gewezen door mr. Piëtte en in het openbaar uitgesproken op 23 september 2026.
Artikel 7:271 lid 4 BW
Artikel 7:274 lid 1, aanhef en onder c BW
LIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 12067663 \ CV EXPL 26-157
Vonnis van 23 september 2026
in de zaak van
1 [verhuurder 1] ,
te [plaats] ,2. [verhuurder 2],
te [plaats] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna samen te noemen: [verhuurders] ,
gemachtigde: mr. R.H.M. Wagemans,
tegen
1 [huurder 1] ,
te [plaats] ,2. [huurder 2],
te [plaats] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna samen te noemen: [huurders] ,
gemachtigde: mr. R.W. Janssen.
1De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding- de conclusie van antwoord in conventie en van voorwaardelijke eis in reconventie- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de mondelinge behandeling van 27 augustus 2026- de spreekaantekeningen van mr. Janssen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2De feiten
2.1.
[verhuurders] zijn de eigenaren van [adres 1] en [adres 2] te [plaats] . Het pand aan de [adres 2] is gesplitst in meerdere appartementen. [verhuurders] wonen zelf op de begane grond (nummer [adres 3] ).
2.2.
[huurders] hebben vanaf 1 juli 2007 een appartement van [verhuurders] gehuurd in het pand aan de [adres 2] .
2.3.
[huurders] huren sinds 21 februari 2010 de woning van [verhuurders] aan de [adres 1] . Het betreft een vrijstaande woning met tuin en tuinhuis. De huurovereenkomst is voor onbepaalde tijd.
2.4.
Bij brief van 1 januari 2025 aan [huurder 1] heeft [verhuurder 1] aangekondigd de woning aan de [adres 1] te [plaats] te willen verkopen, waarbij [huurder 1] in de gelegenheid is gesteld het pand zelf aan te kopen. Ook heeft [verhuurder 1] huur alternatieven opgesomd.
2.5.
Bij brief van 8 augustus 2025 aan [huurders] heeft [verhuurder 1] de huurovereenkomst van de woning opgezegd per 1 maart 2026 wegens dringend eigen gebruik. [verhuurders] wensen de huurwoningen van de hand te doen en zelf te gaan wonen in het woonhuis aan de [adres 1] te [plaats] .
2.6.
De gemachtigde van [huurders] heeft bij brief van 22 september 2025 laten weten dat [huurders] niet akkoord gaan met de huuropzegging.
3Het geschil
3.1.
[verhuurders] vorderen - samengevat -het volgende:
de vaststelling van de datum waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen per 1 maart 2026, althans een andere datum,
het bevel aan [huurders] om de woning te ontruimen op straffe van een dwangsom om de ontruiming te bewerkstelligen met de sterke arm van politie en justitie,
te bepalen dat [huurders] de huurpenningen zijn verschuldigd tot het moment van ontruiming,
[huurders] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met rente.
3.2.
[verhuurder 1] heeft de huurovereenkomst opgezegd vanwege het dringend eigen gebruik. Nu [huurders] hiermee niet instemmen, vorderen [verhuurders] de beëindiging van de huurovereenkomst.
3.3.
[huurders] voeren verweer. [huurders] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [verhuurders] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [verhuurders] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [verhuurders] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Voor het geval dat de kantonrechter tot het oordeel komt dat de huurovereenkomst moet eindigen, eisen [huurders] veroordeling van [verhuurders] tot betaling van € 7.926,00, vermeerderd met rente en kosten.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4De beoordeling
Rechtsgeldige opzegging zijdens [verhuurders]
4.1.
Volgens [huurders] is niet voldaan aan de formele vereisten voor opzegging van de huur.
Met betrekking tot de opzegging door alleen [verhuurder 1] , stelt de kantonrechter vast dat [verhuurder 1] als verhuurder genoemd staat op de huurovereenkomst. De opzegging is aldus gedaan door de contractspartij, mevrouw [verhuurder 1] . Dat de heer [verhuurder 2] de opzeggingsbrief van 8 augustus 2025 niet mede heeft ondertekend, leidt dan ook niet tot een formeel gebrek aan de opzegging.
4.2.
Verder hebben [huurders] gesteld dat niet is voldaan aan het vereiste van artikel 7: 271 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin is bepaald dat de opzegging aan beide huurders afzonderlijk moet worden gedaan.
Vast staat dat de brief van [verhuurder 1] aan [huurders] gezamenlijk is gericht.
De eis dat de brief aan beide huurders afzonderlijk moet worden gestuurd is bedoeld om te voorkomen dat er onduidelijkheid ontstaat omtrent de vraag aan wie de opzegging is gericht.
Nu de brief echter is gericht aan zowel [huurder 1] als [huurder 2] is deze onduidelijkheid niet ontstaan, en daarmee is ook bereikt wat dit voorschrift beoogt, namelijk een opzegging aan beide huurders. Daarmee kan het feit dat niet aan dit vereiste is voldaan, niet aan [verhuurders] worden tegengeworpen.
Dit verweer van [huurders] faalt.
Geen dringende reden
4.3.
[huurders] huren de woonruimte van [verhuurders] voor onbepaalde tijd. Dit neemt niet weg dat een verhuurder de huurovereenkomst mag opzeggen met vermelding van de gronden daarvoor. [verhuurder 1] heeft de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik. [huurders] hebben niet ingestemd met de opzegging, zodat de kantonrechter nu moet beoordelen of de huurovereenkomst moet eindigen en zo ja, wanneer. De kantonrechter kan de huurovereenkomst beëindigen als [verhuurders] voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat:
er sprake is van dringend eigen gebruik;
hun belangen zwaarder wegen dan de belangen van [huurders] ;
[huurders] passende woonruimte kunnen krijgen.
4.4.
Volgens [verhuurders] zijn zij genoodzaakt afstand te doen van de verhuurde woningen in de panden op nummer [adres 2] en willen zij zelf op nummer [adres 1] gaan wonen. De verhuur is niet meer rendabel door veranderde wet- en regelgeving en de steeds hoger wordende hypotheekrente. Door middel van een persoonlijke lening proberen [verhuurders] momenteel de lasten te betalen, maar dat geld zal op zijn aan het einde van dit jaar. Als [verhuurders] niet voor 1 januari 2027 de appartementen in het pand op nummer [adres 2] niet hebben verkocht, zal de Rabobank gaan ingrijpen hetgeen een executieverkoop betekent. Als dat gebeurt dan zullen [huurders] alsnog op straat staan en blijven [verhuurders] met een restschuld van ongeveer € 500.000,00 zitten.
Volgens [verhuurders] zijn de meeste huurders uit de appartementen van nummer [adres 2] vertrokken. De appartementen zijn nog niet in de verkoop gezet, omdat zij daarmee wachten tot alle huurders zijn vertrokken.
[verhuurders] hebben verder gesteld dat ouderdom en medische redenen maken dat zij het rustiger aan willen doen en onder meer het onderhoud niet meer zelf kunnen doen, waardoor de verhuur nog minder rendabel is.
[huurders] hebben een en ander betwist. In de conclusie van antwoord hebben [huurders] bovendien via een eigen berekening, anders dan door [verhuurders] gesteld, uiteen gezet dat de verhuur niet verlieslijdend is, althans hoeft te zijn.
[verhuurders] hebben geen stukken overgelegd waaruit een financiële noodzaak of een ingrijpen door de bank, al dan niet met een restschuld blijkt.
4.5.
[verhuurders] hebben tijdens de mondelinge behandeling nog aangevoerd dat zij een tweede slaapkamer nodig hebben, die er op nummer [adres 3] niet is. Dit, omdat [verhuurders] vanwege medische redenen, apart slapen. De woning op nummer [adres 1] heeft wel twee slaapkamers. Daarnaast is de woning op nummer [adres 1] gemakkelijker in onderhoud.
[huurders] hebben ook dit betwist.
[verhuurders] hebben geen stukken overgelegd waaruit hun stellingen kunnen blijken.
4.6.
Aangezien [huurders] de stellingen van [verhuurders] gemotiveerd hebben betwist, maar onderliggende stukken ter onderbouwing van die stellingen (grotendeels) ontbreken, hebben [verhuurders] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij niet langer kunnen blijven wonen in de woning op nummer [adres 3] en de woning op nummer [adres 1] nodig hebben. Van een dringende reden voor eigen gebruik is daarmee niet gebleken.
4.7.
Gelet op het vorenstaande komt de kantonrechter niet toe aan een belangenafweging. Ook aan een beoordeling van de voorwaardelijke vordering in reconventie komt de kantonrechter, gelet op het voormelde oordeel, niet meer toe.
Rechtsgevolgen
4.8.
De vorderingen van [verhuurders] worden afgewezen.
Dat betekent dat de opzegging door [verhuurder 1] geen effect heeft en de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tussen [verhuurder 1] en [huurders] daarmee van kracht blijft.
Proceskosten
4.9.
[verhuurders] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [huurders] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
434,00
(2 punten × € 217,00)
- nakosten
€
108,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
542,50
4.10.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Hoofdelijke veroordeling
4.11.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen aan de wederpartij.
5De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [verhuurders] af,
5.2.
veroordeelt [verhuurders] hoofdelijk in de proceskosten van € 542,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verhuurders] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [verhuurders] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
Dit vonnis is gewezen door mr. Piëtte en in het openbaar uitgesproken op 23 september 2026.
Artikel 7:271 lid 4 BW
Artikel 7:274 lid 1, aanhef en onder c BW