ECLI:NL:RBLIM:2026:9204

RECHTBANK Limburg


Civiel recht



Zittingsplaats Maastricht



Zaaknummer: C/03/345397 / HA ZA 25-400




Vonnis van 2 september 2026 in de zaak van:







1 [persoon 1] , 2. [persoon 2] ,

te [plaats 1] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [partij 1] ,
advocaat: mr. P.P.M. Kerckhoffs,



tegen:





1 [bedrijf 1] B.V.,

te [plaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
2. [bedrijf 2] B.V.,
te [plaats 2] ,3. [persoon 3],
te [plaats 1] ,4. [persoon 4],
te [plaats 3] ,
gedaagde partijen,
hierna ieder afzonderlijk te noemen: [bedrijf 1] , [bedrijf 2] , [persoon 3] en [persoon 4] ,
hierna samen te noemen: [partij 2] ,
advocaat: mr. J.P.M. Dexters.





1De procedure


1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis in incident van 24 december 2025,- de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie, tevens bevel ex artikel 194 Fw, met producties BR4 tot en met BR6 van [partij 2] ,- de conclusie van antwoord in reconventie met productie 17 van [partij 1] ,
- de akte houdende vermindering van eis c.q. wijziging van eis van [partij 1] ,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 26 mei 2026,
- de spreekaantekeningen van [partij 1] ,
- de spreekaantekeningen van [partij 2]



1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten





2.1.

Op 13 december 2023 heeft [bedrijf 1] de onroerende zaken met 29 opslagunits,
staande en gelegen aan [adres] , kadastraal bekend [kadastrale aanduiding]
(hierna: de onroerende zaak) gekocht voor € 660.000,-.




2.2.
Op 8 februari 2024 heeft [makelaarskantoor] in opdracht van [bedrijf 1] de onroerende zaak getaxeerd op een marktwaarde van € 1.000.000,- kosten koper. Hiervan is een taxatierapport opgemaakt op 22 februari 2024.



2.3.
Op 28 februari 2024 en 4 april 2024 hebben [bedrijf 1] en [partij 1] ten aanzien van de onroerende zaak een samenwerkingsovereenkomst (hierna: de swo) ondertekend. In de swo is onder meer opgenomen:


[…]
 De Partijen zullen deze overeenkomst te goeder trouw en naar beste kunnen uitvoeren en zij zullen zich op een eerlijke en professionele wijze inzetten voor elkaars belangen;




KOMEN OVEREEN ALS VOLGT:





Artikel 1 Samenwerking en het doel daarvan





1.1
De Onroerende zaak wordt aangekocht met als doel het optimaliseren van de huurpenningen en het behalen van winst bij doorverkoop.



1.2
Ieder der Partijen beoogt een zo hoog mogelijk (financieel) rendement te behalen met de voorgenomen samenwerking en beoogt daartoe deze Overeenkomst aan te gaan.



1.3
Tussen Partijen bestaat er geen hiërarchische verhouding of een andere relatie dan beschreven in deze Overeenkomst. Dit neemt niet weg dat de Partijen elkaar kunnen instrueren over de betreffende verantwoordelijkheden.



1.4
Partijen spreken af dat zij regelmatig, en in ieder geval eens per 2 maanden, zullen informeren over de voortgang van het optimaliseren en het beheer van de Onroerende zaak.



Artikel 2 Duur van de Overeenkomst





2.1
Deze overeenkomst gaat in op 1 maart 2024 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen afhankelijk van de eigendomsoverdracht ten tijde van het passeren van de akte van levering.



2.2
Deze overeenkomst gaat in voor een bepaalde tijd, te weten tot en met de datum van eigendomsoverdracht ten tijde van het passeren van de akte van levering aan een volgende reeds nog onbekende koper.



Artikel 3 Inbreng van Partijen





3.1
Beide Partijen leveren een actieve bijdrage om in de financieringsbehoefte van de aankoop van de Onroerende zaak te voorzien door op zoek te gaan naar externe financieringspartijen.



3.2
Bij verhuur van de onderhavige Onroerende zaak streven Partijen naar een zo hoog mogelijke huurprijs en zijn actief betrokken bij het vinden van huurders.




Artikel 4 Verdeling van de opbrengsten of eventuele verliezen





4.1
De partijen houden een deugdelijke administratie bij van de gemaakte kosten en investeringen.



4.2
Beide partijen ontvangen een percentage van 50% over de gerealiseerde meeropbrengst bij verkoop van de Onroerende zaak, bestaande uit de totale verhuur- en/of verkoopopbrengst minus de aankoopwaarde, minus de reeds door Eigenaren betaalde en nog te betalen rente op de hypothecaire geldlening, minus de kosten voor optimalisatie van de Onroerende zaak, minus de kosten voor het beheer en exploitatie.



4.3

Wanneer zich de onvoorziene omstandigheid voordoet van een verliesgevende uitkomst aangaande de overwegingen van deze Overeenkomst is er over deze verliezen een verdeling van 50% per Partij van toepassing.
[…]

Artikel 7 Conflicten





7.1
Wanneer tussen de Partijen een geschil ontstaat gedurende de looptijd van deze Overeenkomst, zullen zijn in eerste instantie in overleg met elkaar treden over mogelijke oplossingen.



7.2
Wanneer onderling overleg niet leidt tot een oplossing, zullen Partijen een onafhankelijke mediator inschakelen om zo een oplossing te vinden.



7.3

De kosten voor een mediator worden door de Partijen gezamenlijk gedragen.
[…]

Artikel 9 Geschillenbeslechting en rechtskeuze





9.1
Op deze overeenkomst is Nederlands recht van toepassing.



9.2

De Nederlandse rechter is bevoegd om kennis te nemen van alle geschillen die voortvloeien uit deze Overeenkomst.
[…]




2.4.
Op 1 maart 2024 is de eigendom van de onroerende zaak aan [bedrijf 1] geleverd.



2.5.
Op 29 augustus 2024 is de eigendom van de onroerende zaak op basis van een mondelinge koopovereenkomst door [bedrijf 1] geleverd aan [bedrijf 2] voor de koopprijs van € 660.000,-. In de notariële akte is de koopprijs door [bedrijf 2] schuldig erkend aan [bedrijf 1] .



2.6.
De bestuurders van zowel [bedrijf 1] als [bedrijf 2] zijn (en waren op 29 augustus 2024) de vennootschappen [bedrijf 3] BV en [bedrijf 4] BV. Enig aandeelhouder en bestuurder van [bedrijf 3] BV is [persoon 3] en enig aandeelhouder en bestuurder van [bedrijf 4] BV is [persoon 4] . Tot 21 juni 2024 waren tevens bestuurder van [bedrijf 1] de vennootschappen [bedrijf 5] BV en [bedrijf 6] BV. [bedrijf 5] BV is de holdingvennootschap van de heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ) en [bedrijf 6] BV is de holdingvennootschap van de heer [naam 2] (hierna: [naam 2] ).



2.7.
Op 4 februari 2025 heeft [bedrijf 2] de onroerende zaak verkocht aan een derde voor de koopprijs van € 1.100.000,-. De eigendom is overgedragen op 26 maart 2025.





3Het geschil



In conventie




3.1.
Conform de akte houdende vermindering van eis/wijziging van eis vorderen [partij 1] dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. [bedrijf 1] veroordeelt tot betaling aan [partij 1] ter zake niet betaalde huuropbrengsten van:

1. primair € 23.684,93 ter zake niet betaalde huuropbrengsten;
2. subsidiair, voor het geval de rechtbank uitgaat van de door [partij 2] zelf opgegeven gerealiseerde huuropbrengst, € 17.756,-, zijnde 50% van de blijkens productie BR5 over de periode 1 maart 2024 tot en met 29 augustus 2024 ontvangen huuropbrengst van € 35.512,-, met kosten en investeringen op nihil gesteld;
3. meer subsidiair, voor het geval de rechtbank van oordeel is dat kosten en/of investeringen in mindering dienen te worden gebracht, een zodanig bedrag als overeenkomt met 50% van de huuropbrengst, vastgesteld op een van de grondslagen genoemd in de dagvaarding, onder aftrek van uitsluitend de door [bedrijf 1] met onderliggende bescheiden genoegzaam aangetoonde kosten en investeringen, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;
telkens te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 26 maart 2025, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot de dag der algehele voldoening;

2. [bedrijf 1] , [bedrijf 2] , [persoon 3] en [persoon 4] hoofdelijk, des dat de één betalend de ander zal zijn gekweten, veroordeelt ter zake geleden schade tot betaling aan [partij 1] van:

4. primair € 220.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover sedert 29 augustus 2024 tot de dag der algehele voldoening;
5. subsidiair € 170.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover sedert 29 augustus 2024 tot de dag der algehele voldoening;
6. meer subsidiair, voor het geval de rechtbank van oordeel is dat kosten en/of investeringen in mindering dienen te worden gebracht, een zodanig bedrag als overeenkomt met 50% van het op de primaire dan wel de subsidiaire grondslag vast te stellen verschil, onder aftrek van uitsluitend de door [partij 2] met onderliggende bescheiden genoegzaam aangetoonde kosten en investeringen, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;
telkens te vermeerderen met de wettelijke rente daarover sedert 29 augustus 2024 tot de dag der algehele voldoening;

3. [bedrijf 1] veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisers te betalen een bedrag van primair € 2.993,42, althans € 2.711,-, althans een ander door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag ter zake van de door [partij 1] redelijkerwijs gemaakte buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;
4. [bedrijf 1] , [bedrijf 2] , [persoon 3] en [persoon 4] hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn gekweten, veroordeelt tot betaling van de proceskosten, inclusief de nakosten.



3.2.

[partij 2] voeren verweer.



3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.



In reconventie





3.4.

[partij 2] vorderen dat rechtbank bij vonnis, voor zoveel als mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1. primair [partij 1] hoofdelijk, althans ieder voor zich, veroordeelt om binnen veertien dagen na dagtekening aan [bedrijf 1] te voldoen een bedrag van € 49.220,40, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente vanaf 29 augustus 2024, althans vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;subsidiair [partij 1] hoofdelijk, althans ieder voor zich, veroordeelt ten titel van schadevergoeding, voor de helft (50%) bij te dragen in de algehele negatieve exploitatie van de onroerende zaken tot aan het moment van overdracht door [bedrijf 2] , nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

2. [partij 1] hoofdelijk veroordeelt in de kosten van deze procedure



3.5.

[partij 1] voeren verweer.



3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.





4De beoordeling



In conventie





Beroep op de mediationclausule




4.1.

[partij 2] menen dat [partij 1] niet ontvankelijk zijn in hun vorderingen, althans dat de (hoofd)zaak dient te worden aangehouden in verband met de mediationclausule in artikel 7 van de swo. Die clausule blokkeert volgens hen in eerste instantie de weg naar de burgerlijke rechter.



4.2.
Volgens [partij 1] betreft artikel 7 van de swo een generieke, niet-onderhandelde standaardbepaling. Sterker nog: artikel 9 van diezelfde overeenkomst verklaart de Nederlandse rechter bevoegd om van alle geschillen kennis te nemen. Daar zit een tegenstrijdigheid in die voor rekening van [partij 2] als opstellers van de swo komt. Bovendien is op voorhand al duidelijk dat mediation geen soelaas biedt. [partij 2] betwisten immers de geldigheid van de swo en weigeren openheid van zaken te geven. Het beroep op mediation is een vertragingstactiek. Het aanhouden van de procedure om mediation te beproeven, is zinloos.



4.3.
De rechtbank overweegt als volgt. In het arrest van 12 juli 2024 overwoog de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2024:1078) onder meer:


3.2.1
Mediation kan worden omschreven als een vorm van bemiddeling ter oplossing van een geschil, waarbij een neutrale bemiddelingsdeskundige, de mediator, onderhandelingen tussen partijen begeleidt die zijn gericht op een gezamenlijk gedragen uitkomst met inachtneming van de belangen van partijen. Partijen kunnen overeenkomen dat zij zullen proberen een bestaand of toekomstig geschil in verband met een tussen hen bestaande rechtsbetrekking op te lossen met behulp van mediation, alvorens een procedure aanhangig te maken of een lopende procedure voort te zetten.



3.2.2

In deze zaak gaat het om een beding dat mediation aanwijst als eerste middel ter oplossing van geschillen die kunnen ontstaan tussen de contractspartijen naar aanleiding van of in verband met hun overeenkomst (hierna: een mediationclausule).
De inhoud van een mediationclausule moet door uitleg daarvan worden vastgesteld. Daarbij komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de mediationclausule mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltex-maatstaf). Een mediationclausule kan een niet-verplichtend karakter hebben. Ook is mogelijk dat een mediationclausule partijen verplicht mediation te beproeven voordat zij in rechte (of in arbitrage) een procedure aanhangig maken. Het karakter van mediation staat aan een zodanige uitleg niet in de weg. De omstandigheden dat een mediationclausule tussen professionele partijen is overeengekomen en dat de overeenkomst en het daaruit voortvloeiende geschil een zakelijk karakter hebben, kunnen bij de uitleg een rol spelen, maar brengen niet zonder meer mee dat de mediationclausule zo moet worden uitgelegd dat zij partijen verplicht mediation te beproeven voordat zij in rechte (of in arbitrage) een procedure aanhangig maken.
Indien een mediationclausule ertoe verplicht om mediation te beproeven, is de reikwijdte van die plicht en daarmee de vraag wanneer een partij die dat wenst haar medewerking aan het mediationtraject mag beëindigen, eveneens een kwestie van uitleg van de mediationclausule.
[…]




3.2.3

Als een mediationclausule inhoudt dat partijen verplicht zijn mediation te beproeven voordat zij in rechte (of in arbitrage) een procedure aanhangig maken en een partij een procedure aanhangig maakt zonder die verplichting te zijn nagekomen, kan de rechter (of arbiter) op verzoek van de andere partij de behandeling van de zaak aanhouden om partijen de gelegenheid te geven hun verplichtingen uit hoofde van de mediationclausule alsnog na te komen. Hij is daartoe evenwel niet verplicht. De rechter kan beslissen dat de behandeling van de zaak niet wordt aangehouden, bijvoorbeeld omdat de zaak daarvoor te spoedeisend is of omdat het zinloos is om mediation te beproeven.
[…]





4.4.
Kijkend naar de tekst van de artikelen 7 en 9 van de swo (zie 2.3) kan daaruit niet zonder meer worden afgeleid dat partijen bij een gerezen conflict verplicht zijn om eerst mediation te beproeven, voordat zij zich wenden tot de rechter. Artikel 9 van de swo bepaalt immers dat de Nederlandse (burgerlijke) rechter bevoegd is om van alle geschillen, die voortvloeien uit de swo, kennis te nemen. Niet ter discussie staat dat het geschil van partijen, dat onderwerp is van deze procedure, voortvloeit uit de swo.



4.5.
Daarnaast is de rechtbank op grond van rechtsoverweging 3.2.3 van het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad niet verplicht om de zaak aan te houden en partijen te verwijzen naar mediation. In de buitengerechtelijke fase hebben [partij 2] geen beroep gedaan op deze clausule, wat wel voor de hand had gelegen indien [partij 2] vonden dat het volgen van mediaton een verplichtend karakter had. Onbetwist hebben [partij 1] aangevoerd dat [partij 2] weigeren om openheid van zaken te geven, zodat het volgen van een mediatontraject zinloos is. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen een vruchteloze poging gedaan om een schikking te treffen. De rechtbank acht het daarom zinloos om partijen alsnog te verplichten een mediationtraject in te gaan. Het beroep van [partij 2] op de mediationclausule wordt daarom verworpen.



4.6.
De rechtbank zal hierna overgaan tot een beoordeling van de vorderingen in conventie.



Vordering onder 2





Standpunt [partij 1]




4.7.
stellen dat [bedrijf 1] jegens [partij 1] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de swo. Op grond van de bepalingen uit de swo was [bedrijf 1] immers jegens [partij 1] verplicht om de overeenkomst eerlijk en naar beste kunnen uit te voeren, zich op professionele wijze in te zetten voor de belangen van [partij 1] , de huurpenningen te optimaliseren en de onroerende zaak met winst door te verkopen en deze winst en de verhuuropbrengsten met [partij 1] te delen. [bedrijf 1] heeft de onroerende zaak echter zonder medeweten en toestemming van [partij 1] geleverd aan een aan haar gelieerde vennootschap, [bedrijf 2] , ver onder de bekende getaxeerde marktwaarde. Zonder medeweten van [partij 1] is de onroerende zaak vervolgens door [bedrijf 2] voor een veel hoger bedrag doorverkocht aan een derde. Aangezien nakoming van de verplichting om de onroerende zaak met zoveel mogelijk winst door te verkopen aan een derde voor [bedrijf 1] niet meer mogelijk is, is [bedrijf 1] vanaf 29 augustus 2024 (op de datum van de doorverkoop aan [bedrijf 2] ) in verzuim komen te verkeren.



4.8.
Door bewust te profiteren van de wanprestatie van [bedrijf 1] heeft [bedrijf 2] onrechtmatig gehandeld. Omdat [bedrijf 2] en [bedrijf 1] dezelfde bestuurders hadden, kende [bedrijf 2] de inhoud van de swo. [bedrijf 2] en [bedrijf 1] hebben samengespannen en [partij 1] benadeeld. De indirect bestuurders van [bedrijf 1] en [bedrijf 2] , [persoon 3] en [persoon 4] , hebben immers gezamenlijk deze verkoopbeslissingen genomen, waarbij zij zich opzettelijk niet hebben gehouden aan hun verplichting om [partij 1] te informeren over deze transacties, wat een schending van hun verplichtingen als bestuurders inhoudt. [persoon 3] en [persoon 4] kan een persoonlijk ernstig verwijt worden gemaakt, omdat zij de vennootschappen hebben gebruikt om de contractuele winstverdelingsafspraak te omzeilen.



Standpunt [partij 2]




4.9.
In de eerste plaats hebben [partij 2] aangevoerd dat de swo niet rechtsgeldig tot stand is gekomen. De rechtsgeldig vertegenwoordigingsbevoegde bestuurders van [bedrijf 1] betroffen op 4 april 2024 immers niet [naam 2] , [naam 1] , [persoon 3] en [persoon 4] , [naam 1] [bedrijf 5] BV, [bedrijf 6] BV, [bedrijf 3] BV en [bedrijf 4] BV. Deze bestuurders hebben de swo niet getekend. Daarom is [bedrijf 1] niet gebonden aan de swo en kan [bedrijf 1] niet worden aangesproken onder de swo.



Het oordeel




4.10.
De rechtbank passeert dit verweer van [partij 2] De swo is ondertekend door [naam 2] , [naam 1] , [persoon 3] en [persoon 4] . In de kop van de swo staat dat [bedrijf 1] rechtsgeldig is vertegenwoordigd door deze vier personen. De rechtbank kan dit niet anders begrijpen dan dat deze vier personen, namens hun holdingvennootschappen als bestuurders van [bedrijf 1] , de swo hebben ondertekend namens [bedrijf 1] . Zij waren op dat moment immers de getrapte bestuurders van [bedrijf 1] (zie hiervoor onder 2.6). De swo is dan ook rechtsgeldig tot stand gekomen en daar is [bedrijf 1] aan gebonden.



4.11.
Uit de artikelen 1.1 tot en met 1.4 van de swo leidt de rechtbank af dat de insteek van de swo was om tot een samenwerking te komen tussen [partij 1] en [bedrijf 1] ten aanzien van de onroerende zaak met als doel het optimaliseren van de huurpenningen, het behalen van winst bij doorverkoop en het behalen van een zo hoog mogelijk (financieel) rendement. De swo is aangegaan op basis van gelijkwaardigheid, omdat blijkens artikel 1.3 er geen hiërarchische verhouding bestaat. Ook hebben de partijen bij de swo afgesproken dat zij elkaar regelmatig, in ieder geval eens per twee maanden, zullen informeren over de voortgang van het optimaliseren en het beheer van de onroerende zaak. Gelet op deze afspraken mocht [bedrijf 1] niet zelfstandig en zonder medeweten van [partij 1] beslissen omtrent de verkoop en overdracht van de onroerende zaak aan [bedrijf 2] .



4.12.
Onbetwist hebben [partij 1] gesteld dat zij een koper had voorgedragen die het onroerend goed voor € 900.000,- wilde kopen (vlak voordat de onroerende zaak werd geleverd aan een derde in maart 2025), [naam 1] dat [persoon 4] dat niet wilde. Wat [partij 1] op dat moment niet wisten, was dat de onroerende zaak al was overgedragen aan [bedrijf 2] . Vaststaat dat [partij 1] niet door [bedrijf 1] zijn geïnformeerd over de verkoop en levering van de onroerende zaak aan [bedrijf 2] ; tijdens de mondelinge behandeling heeft [persoon 3] dit erkend. Dit terwijl de swo uitgaat van overleg tussen de contractspartijen, ook over een eventuele verkoop van het onroerend goed. Dat [partij 1] op de hoogte waren gesteld van de verkoop en levering van de onroerende zaak aan [bedrijf 2] via [naam 1] en [naam 2] , hebben [partij 1] betwist en hebben [partij 2] verder niet onderbouwd, zodat daar niet van kan worden uitgegaan. Gelet op het voorgaande zijn [partij 2] de verbintenis die voortvloeit uit de swo, namelijk het informeren van [partij 1] over de verkoop van de onroerende zaak, niet nagekomen.



Standpunt [partij 2]




4.13.
hebben verder nog aangevoerd dat de samenwerking tussen de vier bestuurders in [bedrijf 1] kort na het sluiten van de swo spaak is gelopen, en dat in een korte periode daarna een vaststellingsovereenkomst (hierna: de vso) is gesloten om dit geschil op te lossen. Onderdeel van de vso was volgens [partij 2] dat de onroerende zaak uit [bedrijf 1] overgeheveld moest worden, omdat [naam 1] en [naam 2] geen aansprakelijkheid meer in [bedrijf 1] wilden hebben. In het kader van het sluiten van de vso is er niet bij stilgestaan dat de swo bestond met [partij 1] , zodat van een kwade opzet tot benadeling van de belangen van [partij 1] geen sprake was, aldus [partij 2] Vanwege geheimhoudingsverplichtingen in de vso is geen informatie aan [partij 1] verstrekt. Ook was sprake van een negatieve exploitatie van de onroerende zaak in [bedrijf 1] , zodat ervoor gekozen is – mede vanwege de schadebeperkingsplicht – om de onroerende zaak over te hevelen naar [bedrijf 2] , waar de exploitatie vervolgens ook negatief bleek.



Het oordeel




4.14.
Voor zover [partij 2] met dit betoog een beroep op overmacht (artikel 6:75 BW) hebben willen doen, slaagt dat beroep niet. Het gestelde geschil tussen de vier bestuurders is een omstandigheid waar [partij 1] geen invloed op hadden, die geen relatie heeft met de swo en daarom behoort tot de risicosfeer van hun (te drijven) onderneming. Hetzelfde geldt voor de gestelde negatieve exploitatie. Onbetwist is dat [partij 1] niet door [bedrijf 1] geïnformeerd zijn over het beheer en de huuropbrengsten van de onroerende zaak. Objectieve gegevens over de gestelde negatieve exploitatie zijn niet door [partij 2] overgelegd. Dat er een negatieve exploitatie was, is derhalve niet komen vast te staan. Daarmee is niet gebleken dat er een noodzaak was om de onroerende zaak van [bedrijf 1] naar [bedrijf 2] over te hevelen. [bedrijf 1] is daarom aansprakelijk voor daardoor ontstane schade.



4.15.
Door de tekortkoming hebben [partij 1] schade geleden. Onbetwist is gesteld dat bij de overheveling geen (verkoop)makelaar is betrokken, de onroerende zaak niet op Funda is aangeboden en er niet is gezocht naar een eventuele geïnteresseerde derde koper. Vaststaat bovendien dat de onroerende zaak reeds op 8 februari 2024 was getaxeerd op € 1.000.000,- (zie 2.2). Uitgaande van die omstandigheden is genoegzaam aangetoond dat de onroerende zaak bij verkoop aan een onbekende koper conform artikel 2.2 van de swo, meer had opgebracht dan € 660.000,-. Bij het vaststellen van de hoogte van de schade komt de rechtbank een zekere mate van vrijheid toe. De rechtbank zal de schade dan ook schatten. Kijkend naar de taxatie van de onroerende zaak in februari 2024 van € 1.000.000,- en de levering van de onroerende zaak aan een derde in maart 2025 voor € 1.100.000,- (zie 2.7) schat de rechtbank dat de onroerende zaak bij de verkoop aan een onbekende koper in augustus 2024 (anders dan [bedrijf 2] ) € 1.050.000,- had opgebracht. Dat is € 390.000,- meer dan het door [bedrijf 2] betaalde bedrag. Met eventuele kosten, die in mindering dienen te strekken op dit bedrag, kan de rechtbank geen rekening houden, omdat die kosten niet zijn onderbouwd door [partij 2] middels objectieve gegevens. De schade van [partij 1] bedraagt de helft van € 390.000,-, zijnde € 195.000,-. Dit bedrag is in relatie tot [bedrijf 1] toewijsbaar.



4.16.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft [bedrijf 2] doelbewust geprofiteerd van de tekortkoming van [bedrijf 1] . Immers, de zeggenschap in [bedrijf 2] berustte ten tijde van de tekortkoming – de verkoop en levering door [bedrijf 1] aan [bedrijf 2] op 29 augustus 2024 – bij dezelfde personen als de zeggenschap in [bedrijf 1] . [persoon 3] en [persoon 4] bestuurden immers via hun holdings zowel [bedrijf 2] als [bedrijf 1] (zie 2.6). [bedrijf 2] was derhalve op de hoogte van de inhoud van de swo. [bedrijf 2] wist ook dat zij de onroerende zaak ver onder de getaxeerde waarde verwierf en heeft daarvan bewust geprofiteerd door de onroerende zaak in februari en maart 2025 te verkopen en te leveren aan een derde, zonder dat [bedrijf 2] de meeropbrengst deelde met [partij 1] Daarmee heeft [bedrijf 2] zowel bij de overheveling als bij de verkoop aan een derde geen acht geslagen op de belangen van [partij 1] en de afgesproken samenwerking in de swo in de wind geslagen. Ten aanzien van [bedrijf 2] kan derhalve een hoofdelijke veroordeling worden uitgesproken.



4.17.

[partij 1] stellen dat [persoon 3] en [persoon 4] een persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt, omdat zij de vennootschappen hebben gebruikt om de contractuele winstverdelingsafspraak te omzeilen. Zij spreken daarom ook [persoon 3] en [persoon 4] aan, op grond van bestuurdersaansprakelijkheid. Zoals de rechtbank hiervoor heeft overwogen, waren de holdings van [persoon 3] en [persoon 4] de bestuurders van zowel [bedrijf 2] als [bedrijf 1] . Voor de eigen aansprakelijkheid van [persoon 3] en [persoon 4] moet daarom eerst de aansprakelijkheid van de holdings komen vast te staan. Dat is evenwel niet door [partij 1] uitgewerkt. De holdings zijn ook niet betrokken in deze procedure. Dit betekent dat de vorderingen gericht tegen [persoon 3] en [persoon 4] worden afgewezen.



4.18.
Omdat nakoming van de verplichting om de onroerende zaak met zoveel mogelijk winst door te verkopen aan een onbekende koper voor [bedrijf 1] niet meer mogelijk is, is [bedrijf 1] vanaf 29 augustus 2024 (op de datum van de overheveling naar [bedrijf 2] ) in verzuim komen te verkeren. De wettelijke rente is daarom vanaf deze datum toewijsbaar zoals gevorderd.



Vordering onder 1





Standpunt [partij 1]




4.19.
Met betrekking tot de vordering onder 1 hebben [partij 1] gesteld dat de huuropbrengst van de 29 opslagunits op jaarbasis € 95.000,- zou zijn. Vanaf 1 maart 2024 (datum ingang van de swo) tot en met 29 augustus 2024 (datum doorverkoop aan [bedrijf 2] ) zou dat een bedrag van € 47.369,86 opleveren, van welk bedrag [partij 1] de helft toekomt, zijnde € 23.684,93. [bedrijf 1] heeft in strijd met de swo [partij 1] niet geïnformeerd over het beheer, de kosten en de investeringen, en zij heeft de verhuuropbrengsten niet met [partij 1] gedeeld en geen enkele huuropbrengst aan [partij 1] betaald, aldus [partij 1] Ten aanzien van deze verplichtingen uit hoofde van de swo hebben [partij 1] [bedrijf 1] schriftelijk in gebreke gesteld bij brief van 21 maart 2025 (met een termijn van vijf dagen). [bedrijf 1] heeft niet aan deze ingebrekestelling voldaan, zodat [bedrijf 1] ook ten aanzien van de nakoming van deze verplichtingen per 26 maart 2025 in verzuim is komen te verkeren, aldus [partij 1]



Standpunt [partij 2]




4.20.
hebben aangevoerd dat de huuropbrengsten van de onroerende zaak negatief bleken en nooit positief zijn geworden. [partij 2] hebben daarbij verwezen naar een door henzelf opgesteld Excel-overzicht.



Het oordeel




4.21.

[partij 1] betwisten de inhoud van het Excel-overzicht van [partij 2] De rechtbank stelt vast dat objectieve gegevens, waaruit de gestelde negatieve exploitatie blijkt, niet zijn overgelegd. De rechtbank gaat daarom uit van een opbrengst van € 95.000,- op jaarbasis. Dat bedrag is toereikend onderbouwd door [partij 1] met het taxatierapport uit februari 2024. De berekening die aan de hand daarvan is gemaakt, is niet gemotiveerd door [partij 2] weersproken, zodat het primair gevorderde bedrag van € 23.684,93 zal worden toegewezen. De rechtbank zal [partij 1] ook volgen in hun standpunt vanaf het moment waarop [bedrijf 1] in verzuim is (26 maart 2025). De in de brief van 21 maart 2025 genoemde ingebrekestelling voldoet aan de wet, terwijl [bedrijf 1] als reactie daarop geen verifieerbare stukken heeft overgelegd.



Bevelschrift op grond van artikel 194 Fw





Standpunt [partij 2]




4.22.
hebben nog aangevoerd dat op [partij 1] ten tijde van het aangaan van de swo de wettelijke schuldsanering (WSNP) van toepassing was. Inmiddels is deze WSNP kennelijk geëindigd. Een toegewezen vordering van [partij 1] is volgens hen dan ook een nagekomen bate in de zin van artikel 194 Fw, die nog onder het faillissementsbeslag valt en vereffend dient te worden. [partij 2] vorderen daarom een voorwaardelijk bevelschrift strekkende tot vereffening door de voormalig bewindvoerder van een ten gunste van [partij 1] toegewezen geldbedrag.



Het oordeel




4.23.
De rechtbank ziet geen grond om een bevelschrift op de voet van artikel 194 Fw af te geven. Bij vonnis van deze rechtbank van 4 augustus 2020 is de toepassing van de schuldsaneringsregeling ten aanzien van [partij 1] beëindigd met verlening van de schone lei. Artikel 194 Fw ziet uitsluitend op baten die ten tijde van de vereffening reeds bestonden. De overeenkomst waaruit de vordering van [partij 1] voortvloeit, is de swo en die is begin 2024 gesloten. De gestelde bate bestond in 2020 dus niet.



Vordering onder 3





4.24.

[partij 1] vorderen vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van [bedrijf 1] . De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [partij 1] hebben voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [partij 1] hebben daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. Conform het Besluit zal de rechtbank het gevorderde bedrag van € 2.993,42 toewijzen inclusief de daarover gevorderde wettelijke rente.



Vordering onder 4 (proceskosten)





4.25.

[bedrijf 1] en 2.0 zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij 1] worden begroot op:









- kosten van de dagvaarding


€


154,95







- griffierecht


€


2.723,00







- salaris advocaat


€


5.770,00


(2 punten × € 2.885,00)




- nakosten


€


189,00


(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


8.836,95











4.26.

[partij 1] zijn in het ongelijk gesteld voor zover het de vorderingen betreft die gericht zijn tegen [persoon 3] en [persoon 4] . De rechtbank begroot deze kosten op 1 punt x € 2.885,00 = € 2.885,00 aan kosten advocaat + € 189,00 aan nakosten (plus de verhoging als vermeld in de beslissing) = € 3.074,00.



Uitvoerbaarverklaring bij voorraad en zekerheidstelling





Standpunt [partij 2]




4.27.


[partij 2] verzetten zich tegen de door [partij 1] gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad. Gezien het principiële karakter van dit geschil stellen [partij 2] terstond te zullen appelleren tegen een veroordelend vonnis. Een dergelijk appel schorst het vonnis in eerste aanleg niet indien dit uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. [partij 2] hebben niet kunnen vaststellen dat [partij 1] financieel in staat zijn tot terugbetaling van een toegewezen bedrag. De verdiencapaciteit van [partij 1] zal niet van dien aard zijn dat er voldoende verhaal wordt geboden. Aangezien [partij 2] een aanzienlijk restitutierisico lopen, weegt het belang van [partij 2] bij niet-uitvoerbaarheid zwaarder dan het belang van [partij 1] bij directe uitvoerbaarheid. [partij 2] verzoeken subsidiair aan de uitvoerbaarverklaring bij voorraad de voorwaarde van zekerheid te verbinden dat tenuitvoerlegging van het vonnis door [partij 1] niet eerder kan plaatshebben dan nadat door [partij 1] – kort gezegd – een bankgarantie is gesteld.

Het oordeel




4.28.
De rechtbank is van oordeel dat het belang van [partij 1] bij het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van het vonnis zwaarder weegt dan het belang van [partij 2] om daar niet toe over te gaan. Het is inherent aan het instellen van hoger beroep dat de beslissing van de rechter in hoger beroep kan afwijken van de eerstelijnsrechter. [partij 1] hebben er belang bij dat, ondanks een eventueel door [partij 2] ingesteld hoger beroep, de tenuitvoerlegging kan worden aanvangen en voortgezet. Het vonnis zal daarom uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. De rechtbank ziet geen aanleiding om hieraan een zekerheidstelling te verbinden, zoals [partij 2] heeft bepleit. [partij 2] hebben onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een restitutierisico in het licht van de stelling van [partij 1] dat [persoon 1] panden in eigendom heeft met overwaarde, nog daargelaten dat (enkel) een restitutierisico niet voldoende is voor de noodzakelijkheid van een zekerheidstelling.



In reconventie





Standpunt [partij 2]




4.29.
In reconventie hebben [partij 2] gesteld dat de exploitatie van [bedrijf 1] negatief en verlieslatend was. Dit was de reden voor verkoop van de onroerende zaak. Op grond van artikel 4.3 van de swo dienen [partij 1] voor 50% mee te delen in het verlies. Aangezien het verlies € 98.440,80 bedroeg, vorderen [partij 2] van [partij 1] primair betaling van een bedrag van € 49.220,40 en subsidiair een veroordeling – kort gezegd – dat [partij 1] voor de helft dienen bij te dragen in de algehele negatieve exploitatie van de onroerende zaak tot aan het moment van overdracht door [bedrijf 2] , nader op te maken bij staat.



Het oordeel




4.30.
Een objectieve onderbouwing van de door [partij 2] gestelde cijfers met betrekking tot de exploitatie van de onroerende zaak ontbreekt. De rechtbank kan dan ook niet vaststellen dat deze exploitatie verlieslatend was. Gelet hierop dient de reconventionele vordering te worden afgewezen.



Proceskosten




4.31.

[bedrijf 1] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij 1] worden begroot op:









- salaris advocaat


€


2.580,00


(2 punten × € 1.290,00)




- nakosten


€


189,00


(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


2.769,00













5De beslissing


De rechtbank:




in conventie




5.1.
veroordeelt [bedrijf 2] en [bedrijf 1] hoofdelijk om aan [partij 1] te betalen een bedrag van € 195.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van 29 augustus 2024 tot de dag van volledige betaling,



5.2.
veroordeelt [bedrijf 1] om aan [partij 1] te betalen een bedrag van € 23.684,93 ter zake niet betaalde huuropbrengsten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van 26 maart 2025 tot de dag van volledige betaling,



5.3.
veroordeelt [bedrijf 1] om aan [partij 1] te betalen een bedrag van € 2.993,42 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling,



5.4.
veroordeelt [bedrijf 2] en [bedrijf 1] hoofdelijk in de proceskosten van € 8.836,95, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [bedrijf 2] en/of [bedrijf 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,



5.5.
veroordeelt [partij 1] hoofdelijk in de proceskosten van [persoon 3] en [persoon 4] van € 3.074,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [partij 1] niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,



5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,



5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af,



in reconventie





5.8.
wijst het gevorderde af,



5.9.
veroordeelt [bedrijf 1] in de proceskosten van [partij 1] van € 2.769,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [bedrijf 1] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



5.10.
verklaart de beslissing onder 5.9 uitvoerbaar bij voorraad.









Dit vonnis is gewezen door mr. Etman en in het openbaar uitgesproken op 2 september 2026.


















































Productie 6 bij dagvaarding


Productie 1 bij dagvaarding


Productie 2 bij dagvaarding


Productie 3 bij dagvaarding


Productie 4 bij dagvaarding


Productie 1 bij incidentele antwoordconclusie van [partij 2]


Producties 2 en 3 bij incidentele antwoordconclusie van [partij 2]


Productie 5 bij dagvaarding