ECLI:NL:RBLIM:2026:8907

RECHTBANK Limburg


Civiel recht



Zittingsplaats Maastricht



Zaaknummer: C/03/337832 / HA ZA 25-18




Vonnis van 2 september 2026




in de zaak van:





[eiser]
,
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen (in mannelijk enkelvoud) [eiser] ,
advocaten: mrs. H.C. Lejeune en D.M.J. Herveille,



tegen:





1 [gedaagde sub 1] ,

te [plaats 1] ,
advocaat: mr. T. Riyazi,2. [gedaagde sub 2],
te [plaats 1] ,
advocaat: mr. T. Riyazi,3. [gedaagde sub 3] B.V.,
te [plaats 2] ,
advocaat: mr. L.C. van den Berg,4. [gedaagde sub 4] B.V.,
te [plaats 3] ,
niet verschenen,
gedaagde partijen,
gedaagde partijen sub 1 en 2 hierna, tenzij anders vermeld, samen te noemen (in mannelijk enkelvoud) [gedaagde sub 1 en 2] ,
gedaagde partij sub 3 hierna te noemen [gedaagde sub 3] ,
gedaagde partij sub 4 hierna te noemen [gedaagde sub 4] .





1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 24,
- het tegen [gedaagde sub 4] verleende verstek,- de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 1 en 2] met producties 1 tot en met 4,
- de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 3] met producties 1 tot en met 5,- de akte inzake overleggen producties (25 tot en met 28) en wijziging van eis van [eiser] ,- de door [gedaagde sub 1 en 2] ingediende productie 5,
- de aktes indienen nadere productie (6 en 7) van [gedaagde sub 3] ,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 10 juni 2026,
- de spreekaantekeningen van [eiser] ,
- de spreekaantekeningen van [gedaagde sub 3] .



1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.





2De feiten


2.1.

[eiser] en [gedaagde sub 1 en 2] zijn elkaars buren. [eiser] woont in een rijksmonument (uit 1760) aan het adres [adres 1] te [plaats 1] , [gedaagde sub 1 en 2] woont in een woning aan het adres [adres 2] te [plaats 1] . De tuin van [gedaagde sub 1 en 2] is gelegen enkele meters naast de woning en tuin van [eiser] .



2.2.

[eiser] heeft zijn woning in de jaren 2014-2016 laten renoveren en verbouwen door [bouwbureau] (hierna te noemen: [bouwbureau] ).



2.3.

[gedaagde sub 1 en 2] heeft in de loop van 2021 aan [b.v.] (hierna te noemen: [b.v.] ) opdracht gegeven voor werkzaamheden aan zijn tuin, waaronder het aanleggen van een buitenzwembad.



2.4.

[b.v.] heeft [gedaagde sub 3] in onderaanneming opdracht gegeven voor onder meer het uitvoeren van grondwerk ten behoeve van de aanleg van het buitenzwembad. Bij brief van 23 april 2021 heeft [gedaagde sub 3] aan [b.v.] een offerte gestuurd. In deze brief is onder meer opgenomen:


[…]
Hierbij doen wij u onze offerte toekomen betreffende bovenstaand project en conform het gevoerde gesprek tussen u en onze heer [persoon 1] .
[…]

Exclusief;

Ontwerp-, bereken- en tekenwerkzaamheden;
Grondverbetering en/of funderingsconstructies t.b.v. zwembad;
[…]
Voorzieningen derden;
[…]




2.5.
Op 16 februari 2022 heeft [gedaagde sub 4] aan [gedaagde sub 3] een offerte uitgebracht ter zake van door [gedaagde sub 4] te verrichten werkzaamheden ten behoeve van de door [gedaagde sub 1 en 2] aan [b.v.] verleende opdracht, met onder meer de volgende tekst:


[…]
Naar aanleiding van uw verzoek doen wij u geheel vrijblijvend onze offerte toekomen voor het installeren van stalen buispalen volgens bijbehorende specificatie (zie bijlage). […]
[…]
Stalen buispalen

Uitgangspunten stalen buispalen:

 De palen worden door de opdrachtgever voorzien van beton zoals besproken. […]
[…]

Hierbij is inbegrepen:

 Eenmaal aan -en afvoeren van de funderingsmachine.
[…]

Levertijd:

 De werkzaamheden staan in de planning voor zaterdag 19 februari aanstaande.

Offerteprijs

 Wij kunnen deze werkzaamheden voor u uitvoeren voor de prijs van € 4.950,00.
[…]

Betaling

 Facturering zal plaatsvinden aan de hand van de door u wekelijks af te geven productiebonnen naar rato van verrichte werkzaamheden.
 Betaling dient te geschieden uiterlijk 30 dagen na factuurdatum.
[…]




2.6.
Op (vrijdag) 18 februari 2022 heeft [b.v.] naar [gedaagde sub 1 en 2] gemaild met onder meer de volgende tekst:


[…]
Gisteren hebben we het zwembad uitgezet. Zaterdag komen ze de palen plaatsen voor de vloer waarna deze de week daarop gestort kan worden.
Zaterdagmorgen zullen de mannen die komen boren rond rond 07:00 uur aanwezig zijn.
Verder heb ik aan [gedaagde sub 3] doorgegeven dat ze het de volgende keer netter moeten achterlaten. […]
Volgende keer zullen we dit beter bijhouden, buurman heeft helemaal gelijk.
[…]




2.7.
In de ochtend van (zaterdag) 19 februari 2022 hebben heiwerkzaamheden (het heien van palen in de grond met een heimachine) plaatsgevonden in de tuin van [gedaagde sub 1 en 2] . [gedaagde sub 1 en 2] was op dat moment niet thuis en onderweg naar een vakantiebestemming. Direct na het opmerken van de heiwerkzaamheden heeft [eiser] hierover contact opgenomen met [gedaagde sub 1 en 2] per WhatsApp met de tekst: “Morge buurman, als je straks even een rij pauze hebt dan bel me even, gr [naam]”. [eiser] en [gedaagde sub 1 en 2] hebben vervolgens met elkaar getelefoneerd. Daarna heeft [gedaagde sub 1 en 2] een WhatApp-bericht naar [eiser] gestuurd met de tekst: “Sorry buurman, vind dit echt kut!!!”. [eiser] heeft op dit bericht gereageerd door per WhatsApp een video te sturen met de begeleidende tekst: “Even ter beeldvorming wat kleine opnames van de trileffecten in huis, lampion in de badkamer en rammelende kasten in de keuken, verder laten we het even rusten en jullie gaan genieten van een fijne vakantie [twee duimpjes omhoog]”.



2.8.

[eiser] heeft op 19 februari 2022 na het opmerken van de heiwerkzaamheden ook telefonisch contact gehad met de heer [persoon 2] (hierna te noemen: [persoon 2] ), voorman van [b.v.] . Op 19 februari 2022 om 15:29 uur heeft [eiser] aan [b.v.] en (in CC aan) [gedaagde sub 1 en 2] een e-mail gestuurd met onder meer de volgende tekst:


Geachte heer van de firma [b.v.] ,
Vanochtend heb ik getelefoneerd met heer ???? […] over de heipaal werkzaamheden op 10 meter naast onze woning. Deze heer heeft nadere toelichting gegeven over de werkzaamheden en het gemis aan communicatie met de betrokken buren. Mijn gedeelde boodschap met deze heer: Trillingen en mogelijk risico op schade dient men vooraf af te stemmen ter voorkoming van onverwachte heipaal situaties zoals vandaag. Vooraf was er ook de gelegenheid geweest om de omliggende huizen even bouwtechnisch in kaart te brengen en notie te nemen van de bestaande technische staat van de 150 tot 260 jaar oude huizen. Ik heb helder aangegeven dat ik zeer ontstemd ben over het gemis aan betrokkenheid en het mogelijk risico dat wij lopen op schade aan deze woning. Heer heeft ook excuses gedeeld, waarvoor dank doch daar koop ik helaas niets voor.
Ik geef ook gelijk maar aan betreffende firma aansprakelijk stel voor de hieruit voortvloeiende schade.



De met mij gedeelde informatie:
Afgelopen week heeft [gedaagde sub 1] mij nog per mail op de hoogte gebracht over de voortgang van de werkzaamheden die vandaag zouden plaatsvinden. De beeldvorming was […] dat er geboord zou worden, hetgeen mij bijzonder logisch lijkt zo direct in de omgeving van woningen. Deze mail gelezen te hebben was ik voldoende geïnformeerd over de voortgang. Lezende; gewoon boren en volstorten was voor mij een goede en acceptabele oplossing, lees ook: met heien was ik gezien de oude bouw van dit huis niet akkoord gegaan.



Ik heb vanochtend met [gedaagde sub 1] gesproken en mijn vertwijfelde ongenoegen gedeeld over deze verrassing.
Jammer dat professionals de wezenlijke details over het hoofd zien.
[…]




2.9.
Op 3 maart 2022 heeft [eiser] [gedaagde sub 1 en 2] en [b.v.] een e-mail gestuurd met onder meer de volgende tekst:


[…]
Ik heb van [b.v.] geen inhoudelijke reactie meer gehad op mijn mail van 19 februari.
Het heien op 10 meterafstand van een 260 jaar oud huis is mi geen gebruikelijke, zeer onverstandige en mi een van weinig respect getuigende werkwijze.
Schade aan de fundering en muren is een direct gevolg van in beweging brengen van de ondergrond, straks is de veroorzaker verdwenen en achtergebleven schade is helaas pindakaas.
Het huis nu drie keer doorlopen waarbij ik meerdere scheuren in ons huis constateer en zal nader onderzoek in gaan stellen.
[…]




2.10.
Op 11 maart 2022 heeft [persoon 2] van [b.v.] [eiser] en (in CC) [gedaagde sub 1 en 2] een e-mail gestuurd met onder meer de volgende tekst:


[…]
Wij hebben aan de gemeente een snede en niveauplan moeten aanleveren om dit peil te bepalen en alle constructie werken te verklaren. Al deze plannen zijn mondeling toegelicht bij de desbetreffende diensten. Hierna heeft de gemeente bevestigd dat deze werken niet vergunningsplichtig zijn en dat al onze aangeleverde tekeningen van niveaus, constructiewerken, zwembad en dergelijke voldoende waren om de werken te mogen starten. Ook deze bevestiging hebben wij op mail van de wethouder. […]



In verband met het heien zijn wij, zoals aan u telefonisch aangegeven, verantwoordelijk voor eventuele gevolgschade indien die uiteraard gelieerd is aan het heien. Omwille van de aanwezigheid van krimpklei, is dit toegestaan. […]
[…]




2.11.
Op 27 mei 2022 heeft [adviesbureau] (hierna te noemen: [adviesbureau] ) een rapport opgesteld. In dit rapport staat bij de inleiding opgenomen dat [eiser] [adviesbureau] op 20 april 2022 heeft gevraagd te adviseren over de problematiek die ontstaan is door de heiwerkzaamheden. Als conclusie is in dit rapport opgenomen:


De scheurvorming zoals te zien op de foto’s 1 t/m 21 zijn aangetroffen in de tegelvloer van de keuken, op diverse plaatsen in het stucwerk van de binnenwanden en de buitengevels (voor- en achtergevel). Hierbij bedraagt de aangetroffen scheurwijdte tussen de ca 0.20mm a 0.30mm.
Hoever de scheuren doorlopen achter het stucwerk in de wanden en gevels is op dit moment niet aan te geven maar de scheurvorming is niet van dien aard dat er getwijfeld dient te worden aan de draagkracht van de constructies. Verder is er geen scheurvorming aangetroffen ten gevolge van mogelijke verzakkingen of zettingen van de fundering. Er kan met zekerheid gesteld worden dat de veiligheid van het gebouw niet in het geding is. Omdat er geen vooropname is uitgevoerd kan er geen vergelijking gemaakt worden van de situatie voor en na de heiwerkzaamheden. Toch is het gezien het aangetroffen scheurpatroon en de positie van de scheuren aannemelijk dat de aangetroffen scheuren veroorzaakt zijn door trillingen in de ondergrond door het aanbrengen van de inwendig geheide stalen buispalen.



Om de veiligheid en duurzaamheid van het gebouw niet in geding zijn is het niet noodzakelijk om onmiddellijk voorzieningen te laten treffen. Herstelwerkzaamheden zijn enkel noodzakelijk vanuit esthetisch aspect. Om tot een goede opname van de herstelwerkzaamheden te kunnen komen adviseren wij om t.p.v. alle geconstateerde scheuren het stucwerk te laten verwijderen en daar waar nodig de scheuren verder uit werken om te kunnen onderzoeken tot welke diepte de scheuren in de muren aanwezig zijn. Op basis van deze opname kan dan een nauwkeurig reparatieadvies worden opgesteld. Inzake de herstelwerkzaamheden t.p.v. de keukenvloer attenderen wij u erop rekening te houden met de kwetsbaarheid van de daarin verwerkte leidingen en vloerverwarming. Het opstellen van een hersteladvies valt buiten deze rapportage.




2.12.
Bij brieven van 6 september 2022 heeft (de advocaat van) [eiser] [b.v.] en gedaagde sub 1 (de heer [gedaagde sub 1 en 2] ) aansprakelijk gesteld voor alle geleden en nog te lijden schade.



2.13.

[gedaagde sub 1 en 2] heeft zijn aansprakelijkheidsverzekeraar Nationale-Nederlanden ingeschakeld, die op haar beurt aan Dekra Experts (hierna te noemen: Dekra) opdracht heeft gegeven tot een onderzoek ter zake de aansprakelijkheid. Op 5 juni 2023 heeft Dekra een rapport uitgebracht. In het rapport van Dekra is onder meer het volgende opgenomen:


[…]
Wij ontvingen via verzekerde de reactie van [b.v.] op door ons gestelde vragen.
Hierin wordt bevestigd door de heer [persoon 2] dat met verzekerde nimmer is gesproken over boor- en/of
heipalen. In de aan ons verstrekte documentatie wordt gesproken over stalen buispalen die in de grond
geboord zouden worden. De stalen buispalen zijn uiteindelijk in de grond geslagen met een heimachine.



Wij hebben op 9 mei 2023 de schadelocatie bezocht. […]
[…]



Doordat een vooropname ontbreekt hebben wij geen nulmeting van de bouwkundige staat van de woning van de wederpartij. Ook zijn geen trillingsmeters geplaatst.



Grotendeels alle gebreken zijn zichtbaar op bouwkundige wandaansluitingen met verschillende materialen. […]




Oorzaak

Door [b.v.] is in overleg met [gedaagde sub 3] B.V. gekozen om het zwembad op een palenfundering te funderen. Er is gekozen om stalen buispalen te gebruiken. Stalen buispalen zijn trillingsarm in de grond te heien. Omdat het heien niet op de stalen buis plaatsvindt, maar erin, komen er bijna geen trillingen vrij. Er is ook klein werkmaterieel gebruikt om de stalen buispalen in de grond te krijgen, zie foto 4. Wij achten het niet aannemelijk dat de gebreken kunnen zijn ontstaan door het gebruikte werkmaterieel.



Wij hebben tijdens ons bezoek aan verzekerde geen gebreken in of aan het pand van verzekerde vast kunnen stellen. […]




Conclusie

Wij hebben geen onderzoek verricht naar het gebruikte werkmaterieel, de grondsamenstelling en de mogelijke trillingsuitslagen. Op basis van een visuele inspectie en bureauonderzoek constateren wij dat de gebreken mogelijk al aanwezig waren, dan wel versneld zichtbaar zijn geworden en/of verergerd. Wij vinden het niet aannemelijk dat de scheuren zijn ontstaan als gevolg van de uitgevoerde werkzaamheden door het werkmaterieel van [gedaagde sub 3] B.V. De oorzaak van de scheur in het metselwerk nabij de trapopgang van de kelder kunnen wij zonder aanvullend onderzoek niet verklaren.
[…]



Naar onze mening valt verzekerde als niet deskundige opdrachtgever niets te verwijten.




2.14.

[eiser] heeft [gedaagde sub 3] bij brief van 31 juli 2023 en [gedaagde sub 4] bij brieven van 4 en 22 augustus 2023 aansprakelijk gesteld voor alle geleden en nog te lijden schade.



2.15.
Op 23 augustus 2023 heeft [gedaagde sub 3] (de advocaat van) [eiser] een e-mail gestuurd met onder meer de volgende tekst:


[…]
We herhalen hierbij ons standpunt en wijzen uw aansprakelijkheidstelling af aangezien er door [gedaagde sub 3] geen heiwerkzaamheden uitgevoerd zijn.
Onder hoofdopdrachtgever [b.v.] zijn aanvullende heiwerkzaamheden uitgevoerd door firma [gedaagde sub 4] BV.
[…]




2.16.
Op 3 oktober 2023 is (de onderneming) [b.v.] ontbonden bij gebrek aan baten.



2.17.
Op 25 mei 2024 heeft [bouwbureau] in opdracht van [eiser] een rapport uitgebracht, dat (blijkens pagina 2 van dit rapport) geldt als een aanvulling op het rapport van [adviesbureau] van 27 mei 2022. In de conclusie van het rapport van [bouwbureau] is onder meer opgenomen:


[…]

Gezien het aangetroffen scheurpatroon en de posities van de scheuren is het aannemelijk dat er een causaal verband is tussen de heiwerkzaamheden en de schade aan de woning aan het [adres 1] te [plaats 1] . Het pand verkeerde vóór de heiwerkzaamheden bouwkundig en esthetisch in een zeer goede staat. […]

Het is geheel onbekend, of en zo ja welke, maatregelen de aannemer genomen heeft om het risico op schade door de heiwerkzaamheden zo veel mogelijk te beperken. Bij geplande (hei)werkzaamheden in de nabijheid van een kwetsbaar monumentaal gebouw zoals dit is een grondig vooronderzoek noodzakelijk […]. Een bouwkundige (voor)opname had in dit geval een hoop discussie over het ontstaansmoment van de schade kunnen voorkomen en/of vereenvoudigen. Helaas is een dergelijke opname nooit uitgevoerd. Ook zijn de trillingen niet gemonitord waardoor het niet bekend is of voldaan is aan de voorschriften (grenswaarden) uit de SBR trillingsrichtlijn A. Kortom: de aannemer is zeer onzorgvuldig te werk gegaan.



Een ander verwijt is dat het onbekend is of er kritisch en zorgvuldig naar de uitvoeringsmethode is gekeken. Juist voor dit project, waarbij op palen gefundeerd moet worden en trillingen en geluidsoverlast tot een minimum beperkt dienen te worden, is de mortelschroefpaal een ideaal funderingssysteem. De keuze voor het toepassen van inwendig geheide stalen buispalen is daarom ook niet de juiste geweest. De aannemer heeft hiermee onnodig veel risico genomen met omgevingsschade als gevolg.




2.18.
Bij brief van 21 november 2024 heeft (de advocaat van) [eiser] gedaagde sub 2 (mevrouw [gedaagde sub 1 en 2] ) aansprakelijk gesteld voor alle geleden en nog te lijden schade.



2.19.
Op 31 januari 2025 heeft Dekra een aanvullend rapport uitgebracht.



2.20.

[gedaagde sub 3] heeft BouwQ opdracht gegeven om de rapporten van [adviesbureau] en [bouwbureau] te beoordelen. In het rapport van BouwQ van 10 februari 2025 is onder meer opgenomen dat (i) de haarscheur in de buitengevel al aanwezig was voordat de heiwerkzaamheden waren uitgevoerd, (ii) de schade kan zijn ontstaan door ondeugdelijk werk tijdens de renovatie in 2015/2016, en (iii) de aanwezigheid van haarscheuren (enkel esthetisch) vrijwel onvermijdelijk zijn, zeker bij het gebruik van veel verschillende ondergronden.



2.21.
Op 15 augustus 2025 heeft [bouwbureau] een (aanvullende) notitie uitgebracht als reactie op de rapporten van Dekra van 5 juni 2023 en 31 januari 2025 en het rapport van BouwQ van 10 februari 2025.



2.22.
Op 18 december 2025 heeft Peutz BV (hierna te noemen: Peutz) in opdracht van [gedaagde sub 3] een rapport uitgebracht. In dit rapport is onderzoek gedaan naar trillingen als gevolg van de heiwerkzaamheden. Peutz heeft geconcludeerd dat met de thans berekende trillingniveaus de kans op schade ten hoogste 3% is geweest.





3Het geschil


3.1.


[eiser] vordert, na wijziging van zijn eis, bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. te verklaren voor recht dat gedaagden hoofdelijk aansprakelijk zijn, althans één of meerdere van hen aansprakelijk zijn tegenover [eiser] en zij daarom (hoofdelijk) gehouden zijn alle dientengevolge geleden en nog te lijden schade aan [eiser] te vergoeden;
II. gedaagden hoofdelijk, althans één of meerdere van hen te veroordelen de door [eiser] geleden schade te vergoeden, te weten een bedrag van € 189.453,-, althans een bedrag in goede justitie door de rechtbank te bepalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na datum vonnis tot en met de dag der algehele voldoening;
III. gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure met inbegrip van de nakosten en de wettelijke rente indien gedaagden niet binnen 14 dagen na het in dezen te wijzen vonnis aan het vonnis heeft voldaan.




3.2.

[gedaagde sub 1 en 2] en [gedaagde sub 3] voeren verweer.



3.3.

[gedaagde sub 4] is niet in de procedure verschenen. Ondanks de verstekverlening jegens [gedaagde sub 4] wordt tussen partijen één vonnis gewezen, dat (conform artikel 140 lid 3 Rv) als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.



3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.





4De beoordeling


4.1.
Onderdeel van het betoog van [eiser] ten opzichte van alle gedaagden is dat de werkzaamheden waarbij palen in de grond zijn geheid, als onzorgvuldig hebben te gelden. [eiser] voert daartoe onder meer aan dat niet is gehandeld in overeenstemming met de zogenoemde SBA Trillingsrichtlijn A (hierna te noemen: de trillingsrichtlijn), onvoldoende rekening is gehouden met de trillingsgevoeligheid van het monumentale pand van [eiser] en uiteindelijk is gekozen voor het heien van palen in plaats van het eerder aangekondigde veilige alternatief van het boren van palen.



Aansprakelijkheid [gedaagde sub 1 en 2]





4.2.
In de eerste plaats heeft [eiser] gesteld dat [gedaagde sub 1 en 2] onrechtmatig heeft gehandeld, hetgeen in de basis neerkomt op een onrechtmatige gevaarzetting door [gedaagde sub 1 en 2] (conform de Kelderluik-criteria). [gedaagde sub 1 en 2] wist, althans had behoren te weten, dat funderingswerkzaamheden direct naast oude en kwetsbare panden naar hun aard (zeer) risicovol zijn, ongeacht of nu opdracht is gegeven tot boren of heien. [gedaagde sub 1 en 2] heeft zich onvoldoende verdiept in de risico’s van de funderingswerkzaamheden. [eiser] heeft tijdens de heiwerkzaamheden, toen alles rammelde, [gedaagde sub 1 en 2] telefonisch uitdrukkelijk gewaarschuwd voor trillingschade en gesommeerd de werkzaamheden per direct stil te leggen. Omdat [gedaagde sub 1 en 2] wegens vakantie geen zicht had op de situatie, had hij het zekere voor het onzekere moeten nemen en de werkzaamheden moeten staken. [gedaagde sub 1 en 2] heeft de werkzaamheden echter niet stilgelegd en heeft in plaats daarvan het risico op schade aan de woning van [eiser] willens en wetens aanvaard, hetgeen in strijd is met het zorgvuldigheidsbeginsel. Daarom is [gedaagde sub 1 en 2] aansprakelijk voor de bij [eiser] ontstane schade. Door blindelings op de aannemers te vertrouwen heeft [gedaagde sub 1 en 2] niet de zorgvuldigheid betracht die van een opdrachtgever en goede buur mag worden verwacht. Er was voor [gedaagde sub 1 en 2] ook geen aanleiding om zomaar te varen op wat zijn aannemer zei, omdat [gedaagde sub 1 en 2] reeds eerder structureel klachten van [eiser] over diens werkwijze had ontvangen. [eiser] heeft ten slotte gesteld dat hij het causaal verband al voldoende aannemelijk heeft gemaakt, maar dat hij zich daarnaast beroept op de omkeringsregel. Die brengt mee dat het causaal verband in beginsel gegeven is en dat het vervolgens aan de gedaagde partijen is om te stellen en bewijzen dat de schade ook zonder de heiwerkzaamheden zou zijn ontstaan.



4.3.
De rechtbank overweegt als volgt.



4.4.
Als onweersproken staat vast dat [gedaagde sub 1 en 2] een leek is op het gebied van bouwen en dat hij, toen hij gebeld werd door [eiser] , niet het verschil wist tussen heien en boren. Dat [gedaagde sub 1 en 2] op de hoogte was van het feit dat [gedaagde sub 4] zou gaan heien, is bovendien niet komen vast te staan. [gedaagde sub 1 en 2] heeft betwist dat hij de offerte van [gedaagde sub 4] kent, nog daargelaten dat uit die offerte niet kan worden opgemaakt dat geheid zou worden. Deze offerte is door [gedaagde sub 4] ook niet aan [b.v.] of [gedaagde sub 1 en 2] uitgebracht, maar aan [gedaagde sub 3] (zie hiervoor onder 2.5).



4.5.
Naar het oordeel van de rechtbank kan [gedaagde sub 1 en 2] – bij de opdrachtverstrekking aan [b.v.] en in de periode tot aan de aanvang van de werkzaamheden – geen onrechtmatig handelen worden verweten. [gedaagde sub 1 en 2] heeft een deskundige partij ingeschakeld ( [b.v.] ) om het werk uit te voeren en er zijn geen aanwijzingen dat [gedaagde sub 1 en 2] er rekening mee moest houden dat de werkzaamheden mogelijk tot schade zouden kunnen leiden. Door [b.v.] is [gedaagde sub 1 en 2] daags voor de werkzaamheden ervan op de hoogte gesteld dat geboord zou worden (zie hiervoor onder 2.6), een methode die [eiser] ook acceptabel had gevonden (zie hiervoor onder 2.8). Op [gedaagde sub 1 en 2] rustte niet de verplichting om, zoals [eiser] stelt, wetenschap te verkrijgen van informatie, waarvan [gedaagde sub 1 en 2] mocht veronderstellen dat die bij de professional [b.v.] aanwezig was over de mogelijke gevaren van de uitvoering van het werk voor omliggende panden en/of over de trillingsrichtlijn.



4.6.
Maar ook het handelen van [gedaagde sub 1 en 2] na aanvang van de heiwerkzaamheden en de melding door [eiser] over het heien leidt niet tot een onrechtmatige daad. [gedaagde sub 1 en 2] heeft meteen contact gezocht met [persoon 2] van [b.v.] , die hem – volgens [gedaagde sub 1 en 2] – verzekerde dat er niets aan de hand was, dat hij zich geen zorgen hoefde te maken en dat volgens de regels werd gewerkt. Het is aannemelijk dat dit tegen [gedaagde sub 1 en 2] is gezegd, omdat [persoon 2] in woorden van gelijke strekking in een telefoongesprek met [eiser] had aangegeven dat over de werkzaamheden was nagedacht, dat ze kloppend waren en dat men niet daarmee zou stoppen. In combinatie met het vervolgens door [eiser] aan [gedaagde sub 1 en 2] gestuurde bericht, inhoudende dat hij het verder even laat rusten (zie hiervoor onder 2.7), waren de omstandigheden niet zodanig dat van [gedaagde sub 1 en 2] verlangd had kunnen worden dat hij [b.v.] had moeten opdragen om het werk stil te leggen. [gedaagde sub 1 en 2] had daar wel voor kunnen kiezen, maar zijn besluit om dat op dat moment niet te doen, is gegeven de hiervoor genoemde feiten en omstandigheden niet onzorgvuldig en dus niet onrechtmatig. Dat [eiser] eerder over [b.v.] had geklaagd, is in dit kader niet relevant, omdat dit niet gerelateerde kwesties betrof, zoals het netjes achterlaten van de bouwplaats (zie hiervoor onder 2.6).



4.7.
Het beroep van [eiser] op de omkeringsregel wordt ten aanzien van [gedaagde sub 1 en 2] dan ook gepasseerd, omdat geen sprake is van onzorgvuldigheid aan de zijde van [gedaagde sub 1 en 2] , zodat aan de toepassing van de omkeringsregel niet wordt toegekomen.



4.8.
Aansprakelijkheid van [gedaagde sub 1 en 2] voor door [eiser] (gesteld) geleden schade kan dus niet worden aangenomen.



Aansprakelijkheid [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4]





4.9.
De andere partijen die [eiser] aanspreekt voor de schade die hij stelt te hebben geleden, zijn [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] (hierna ook wel aan te duiden als: de aannemers). Volgens [eiser] is de wijze waarop de werkzaamheden door de aannemers is uitgevoerd onrechtmatig, onder meer omdat in strijd is gehandeld met de zorgvuldigheidsnorm. De aannemers hadden een zorgvuldige risicoanalyse moeten maken en een geschikte funderingsmethode moeten kiezen, gelet op de plaatselijke omstandigheden. Professionele aannemers behoren immers te weten dat trillingen schade kunnen veroorzaken, temeer wanneer trillingswerkzaamheden plaatsvinden in de directe omgeving van een kwetsbaar monumentaal pand uit 1760. De aannemers hadden dus zorgvuldig te werk moeten gaan, hetgeen niet is gebeurd. Zorgvuldig handelen betekent in ieder geval dat geldende zorgvuldigheidsnormen uit de trillingsrichtlijn in acht worden genomen, zoals de daarin opgenomen best practices en rekenmethoden om grenswaarden vooraf vast te stellen. Dergelijke voorzorgsmaatregelen, waaronder een vooropname, hebben niet plaatsgevonden. Indien de aannemers vooraf het vereiste vooronderzoek hadden gedaan, waren zij net als [bouwbureau] tot de conclusie gekomen dat – gezien de kwetsbare omgeving – het schaderisico van heien onaanvaardbaar groot was en dat alleen een trillingsvrije funderingsmethode geschikt was. [eiser] betwist dat, in de woorden van Dekra, een trillingsarme methode zou zijn toegepast. Er was derhalve een gevaar op schade, de schade is ingetreden (waarbij de rapportages van [adviesbureau] en [bouwbureau] bevestigen dat de scheurvorming veroorzaakt is door de trillingen van het heien) en bij zorgvuldig handelen van de aannemers zou die schade voorkomen zijn. Dat mocht van de aannemers gevergd worden, zodat zij worden geacht aansprakelijk te zijn. Ook ten aanzien van de aannemers is de omkeringsregel van toepassing. Zelfs indien de aannemers (hypothetisch) wél voldoende zorgvuldigheidsmaatregelen zouden hebben getroffen, en de schade desalniettemin zou zijn ingetreden, zijn de aannemers op grond van het Afzinkkelder-arrest (Hoge Raad 12 januari 2024, ECLI:NL:HR:2024:17) aansprakelijk tegenover [eiser] . Het zou immers in strijd zijn met de maatschappelijk aanvaardbare risicoverdeling indien [eiser] zou moeten blijven zitten met de schade van andermans risicovolle werkzaamheden waarvan [eiser] geen enkel voordeel heeft genoten.



4.10.


[gedaagde sub 3] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. In de eerste plaats heeft [gedaagde sub 3] aangevoerd dat zij geen heiwerkzaamheden heeft uitgevoerd, zodat zij geen onrechtmatige handelingen heeft verricht. Omdat [gedaagde sub 3] – blijkens haar offerte – geen grondverbetering/funderingsconstructies ten behoeve van het zwembad zou uitvoeren, is [gedaagde sub 4] om een offerte gevraagd voor het installeren van stalen buispalen. Alhoewel [gedaagde sub 3] [gedaagde sub 4] heeft gecontracteerd, was dit in opdracht van [b.v.] en waren de
uitvoeringswerkzaamheden conform het aangedragen ontwerp van [b.v.] . Daarmee
fungeerde [b.v.] als feitelijk opdrachtgever, hetgeen ook volgt uit het feit dat [eiser] zich steeds tot [b.v.] heeft gericht en voor [gedaagde sub 3] onbekend is (gebleven) op welke wijze de feitelijke werkzaamheden zijn vormgegeven. [gedaagde sub 3] kan niet opeens de aangesproken partij worden, vanwege het feit dat op [b.v.] geen verhaal meer kan worden genomen. [eiser] (althans zijn advocaat) heeft [gedaagde sub 3] op 31 juli 2023 voor het eerst gekend in de schade en aansprakelijk gesteld (een jaar nadat de advocaat van [eiser] [b.v.] en [gedaagde sub 1 en 2] officieel per brief aansprakelijk heeft gesteld). In de brief van 31 juli 2023 verzocht de advocaat van [eiser] om informatie over diegene die de heiwerkzaamheden had verricht. Nadat [gedaagde sub 3] had aangegeven dat niet zij, maar [gedaagde sub 4] de heiwerkzaamheden had uitgevoerd, heeft zij wederom anderhalf jaar niets vernomen tot het moment van dagvaarding. Gelet hierop heeft [eiser] zijn rechten jegens [gedaagde sub 3] verwerkt.




4.11.
Op grond van de bekende feiten en omstandigheden gaat de rechtbank ervan uit dat [gedaagde sub 3] [gedaagde sub 4] als onderaannemer heeft ingeschakeld bij de uitvoering van het door [b.v.] aangenomen werk vanwege funderingswerkzaamheden, die [gedaagde sub 3] immers niet op zich zou nemen (zie haar offerte hiervoor onder 2.4). Dat [gedaagde sub 3] – en niet [b.v.] – [gedaagde sub 4] contracteerde, blijkt uit het feit dat [gedaagde sub 4] een offerte op verzoek van [gedaagde sub 3] aan [gedaagde sub 3] heeft uitgebracht, dat [gedaagde sub 4] de werkzaamheden voor [gedaagde sub 3] zou uitvoeren en dat [gedaagde sub 3] voor die werkzaamheden zou moeten betalen (zie de offerte van [gedaagde sub 4] hiervoor onder 2.5). Er is dus gebleken van een duidelijke contractuele verhouding tussen [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 3] . Dat [gedaagde sub 4] mogelijk op verzoek van [b.v.] zou zijn benaderd door [gedaagde sub 3] is gelet op het voorgaande niet relevant. Indien [gedaagde sub 4] een onrechtmatige daad ten opzichte van [eiser] kan worden verweten, is [gedaagde sub 3] daarvoor aansprakelijk op grond van artikel 6:171 BW. In dit artikel is immers opgenomen dat een niet ondergeschikte (in dit geval [gedaagde sub 4] ) die in opdracht van een ander (in dit geval [gedaagde sub 3] ) werkzaamheden ter uitoefening van diens bedrijf verricht, jegens een derde (in dit geval [eiser] ) aansprakelijk is voor een bij die werkzaamheden begane fout, terwijl ook die ander ( [gedaagde sub 3] dus) jegens de derde ( [eiser] dus) aansprakelijk is.



4.12.
De rechtbank passeert het beroep van [gedaagde sub 3] op rechtsverwerking. Enkel tijdsverloop is voor het kunnen aannemen daarvan onvoldoende en meer is daarover niet gesteld.



4.13.
Voorts heeft [gedaagde sub 3] gemotiveerd betwist dat het funderingswerk is uitgevoerd in strijd met een zorgvuldigheidsnorm. [gedaagde sub 4] wordt geacht een deskundig funderingsaannemer te zijn, die de werkzaamheden – voor zover [gedaagde sub 3] kan overzien – deugdelijk heeft voorbereid. De werkzaamheden waren overzichtelijk en beperkt, waarbij gebruik werd gemaakt van een trillingsarme heimethode. Het betrof immers het heien van betrekkelijk korte holle stalen buispalen voor een zwembad. Voor dergelijke werkzaamheden wordt eigenlijk nooit een vooropname gedaan, terwijl een vooropname gelet op de korte tijdspanne tussen de offerte van [gedaagde sub 4] en de uitgevoerde werkzaamheden sowieso niet meer doenlijk was. Dat geen vooropname van belendingen is gedaan, is dan ook niet onrechtmatig of onzorgvuldig. Bovendien volgt uit de van de zijde van [gedaagde sub 3] ingediende deskundigenrapporten (van Dekra, BouwQ en Peutz) dat de heiwerkzaamheden ook niet redelijkerwijs tot de door [eiser] gestelde schade kunnen hebben geleid. Daarmee betwist [gedaagde sub 3] het causaal verband tussen de heiwerkzaamheden en de gestelde schade. Ten slotte is de omvang van de gestelde schade door [gedaagde sub 3] gemotiveerd ter discussie gesteld.



4.14.
Hier staat tegenover dat [eiser] – onder verwijzing naar door hem overgelegde deskundigenrapporten van [adviesbureau] en [bouwbureau] – gemotiveerd heeft gesteld dat de heiwerkzaamheden hoogstwaarschijnlijk wél de oorzaak zijn van de door hem gestelde schade.



4.15.
Daarmee moet de rechtbank constateren dat de standpunten van partijen lijnrecht tegenover elkaar staan, zowel ten aanzien van het ontstaan van de schade als de omvang daarvan. Die standpunten zijn weliswaar van beide kanten goed onderbouwd, maar zijn tegelijkertijd ook partijdig. Gelet hierop kan de rechtbank op dit moment niet vaststellen of:
- het handelen van [gedaagde sub 4] in strijd was met de daarvoor geldende normen of (gelet op het beroep op het Afzinkkelder-arrest) aanmerkelijke risico’s met zich bracht,
- er als gevolg van dat handelen schade is opgetreden en, zo ja,- hoe groot deze schade is. Daarvoor heeft de rechtbank deskundige voorlichting nodig van een onafhankelijke en onpartijdige deskundige, die door de rechtbank wordt benoemd. De rechtbank zal partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over het aantal te benoemen deskundigen, over de expertise waarover de deskundige(n) dient/dienen te beschikken en over het maximaal te bepalen voorschot ten behoeve van de te betalen deskundigenkosten. Ten behoeve van het deskundigenonderzoek stelt de rechtbank voor in ieder geval de volgende vragen aan de deskundige(n) voor te leggen:
- had er, voordat een aanvang werd gemaakt met de heiwerkzaamheden, gelet op de aard van het werk en de omstandigheden van het geval, zoals de ouderdom en aard van de woning van [eiser] , een vooropname moeten plaatsvinden?


mochten de heiwerkzaamheden worden uitgevoerd zoals is gebeurd, gelet op de feitelijke omstandigheden ter plaatse?


bestond er een aanmerkelijk risico op schade aan het pand van [eiser] als gevolg van de heiwerkzaamheden door [gedaagde sub 4] ?


kunt u een uitspraak doen over de vraag of de door [eiser] genoemde schade het gevolg is of kan zijn van de heiwerkzaamheden?


kunt u een inschatting maken van de kosten van herstel en, zo ja, kunt u deze herstelkosten uitsplitsen per schadepost?


zijn er verder nog relevante zaken die u in het kader van het onderzoek wilt rapporteren en de rechtbank/partijen nog op wenst te attenderen?





4.16.
Partijen kunnen zich over het voornemen tot het benoemen van (een) deskundige(n) en de aan deze(n) te stellen vragen uitlaten. Bij de huidige stand van zaken ligt het voor de hand dat met name [eiser] en [gedaagde sub 3] belang hebben bij inspraak op het verdere verloop van de procedure, maar [gedaagde sub 1 en 2] mag zich desgewenst ook hierover uitlaten. Het verdient de voorkeur als partijen, althans [eiser] en [gedaagde sub 3] , in overleg treden om te komen tot het voordragen van (een) gezamenlijk gekozen deskundige(n). Tot slot merkt de rechtbank op dat zij in beginsel opteert voor het benoemen van één deskundige. Denkbaar is echter dat de vraag naar de omvang van herstelkosten niet behoort tot het expertisegebied van een deskundige die de andere vragen kan beantwoorden. In dat geval zullen (ten minste) twee deskundigen moeten worden benoemd, waarbij er voor kan worden gekozen om eerst het onderzoek naar de handelwijze van [gedaagde sub 4] en de gevolgen daarvan af te ronden voordat besloten wordt of benoeming van een deskundige ter begroting van de herstelkosten nodig is. De rechtbank vraagt partijen hier ook over na te denken en daar op in te gaan in de te nemen aktes.



4.17.
De rechtbank zal de zaak daartoe naar de rol verwijzen voor het nemen van een akte door partijen over hetgeen hiervoor is vermeld. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.





5De beslissing


De rechtbank:



5.1.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 16 september 2026 voor het nemen van een akte door partijen over wat is vermeld onder 4.15 en 4.16,



5.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.









Dit vonnis is gewezen door mr. De Bruijn en in het openbaar uitgesproken op 2 september 2026.
















































Partijen noemen abusievelijk de datum ‘19 februari 2022’


Een meet- en beoordelingsrichtlijn voor trillingen van Stichting Bouwresearch Rotterdam (bron: Google)


Zie de onder 2.6 geciteerde e-mail van [b.v.] aan [gedaagde sub 1 en 2] .


Deze vraag wordt mede voorgesteld in verband met een eventueel te geven oordeel over het causaal verband en het bewijsrisico op dat punt.