ECLI:NL:RBLIM:2026:8602

RECHTBANK Limburg


Civiel recht



Zittingsplaats Roermond



Zaaknummer: C/03/311844 / HA ZA 22-537




Vonnis van 2 september 2026




in de zaak van



de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE VENLO,
zetelend te Venlo,
eiseres,
advocaat mr. B.S. ten Kate,



tegen



de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

NS VASTGOED B.V.,
gevestigd te Utrecht,
gedaagde,
advocaat mr. W.J.E. van der Werf,



en


1. de naamloze vennootschap


HERMES GROEP N.V.,
gevestigd te Eindhoven,
interveniënt,
advocaat mr. G. Ruardij,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid


PROFILE VENLO, PEEL EN MAAS BV,
gevestigd te Venlo,
interveniënt,
advocaat mr. J.L. Stoop,

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid


CARWASH VENLO B.V.,
gevestigd te Venlo,
interveniënt,
advocaat mr. J.L. Stoop,

4. [interveniënt] , h.o.d.n. [handelsnaam],

wonende te [plaats] ,
interveniënt,
advocaat mr. J.L. Stoop.



Partijen zullen hierna de gemeente, NS Vastgoed, Hermes, Profile, Carwash en [interveniënt] genoemd worden.





1De verdere procedure

1.1.
Er wordt recht gedaan op basis van het volgende:


het vonnis van 28 mei 2025 en de daarin genoemde stukken


het nader advies van deskundigen van 7 november 2025


de akte na nader advies van de gemeente van 24 december 2025


de akte na nader advies van NS Vastgoed van 24 december 2025


de akte na nader advies van Hermes van 24 december 2025


de antwoordakte na nader advies van de gemeente van 18 februari 2026


de antwoordakte na nader advies van NS Vastgoed van 18 februari 2026


de antwoordakte na nader advies van Hermes van 18 februari 2026


de reactie van deskundigen van 16 april 2026


de akte opgave kosten van NS Vastgoed van 30 april 2026


de akte opgave kosten Hermes van 1 mei 2026.


het pleidooi op 4 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt


de pleitnota van de gemeente van 4 mei 2016


de pleitnota van NS Vastgoed van 4 mei 2026


de pleitnota van Hermes van 4 mei 2026


de akte van NS Vastgoed van 3 juni 2026 over de kosten


de akte van Hermes van 3 juni 2026 over de kosten


de antwoordakte van de gemeente van 3 juni 2026 over de kosten


de bevestiging hoogte kosten van de deskundigen van 12 juni 2026.




1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.





2Inleidende overwegingen

2.1.
De rechtbank heeft de wettelijke taak de schadeloosstelling na onteigening zelfstandig vast te stellen. De rechtbank heeft in dat kader opdracht gegeven aan de deskundigen te adviseren over deze schadeloosstelling. Dit advies is vervat in drie achtereenvolgende rapportages, te weten het rapport van deskundigen van 25 april 2024, het nader advies van deskundigen van 7 november 2025 (naar aanleiding van het tussenvonnis van 28 mei 2025) en de schriftelijke reactie van deskundigen van 16 april 2026 (naar aanleiding van de reacties van partijen op het tussenvonnis en het nader advies). Daarnaast hebben deskundigen hun advies mondeling nader toegelicht ter gelegenheid van de pleidooien op respectievelijk 20 november 2024 en 4 mei 2026.



2.2.
In dit eindvonnis zal de rechtbank de schadeloosstelling van NS Vastgoed als bloot eigenaar van het onteigende en de schadeloosstelling voor Hermes als erfpachter vaststellen. Over de schadeloosstellingen aan de interveniënten hoeft de rechtbank zich niet meer uit te laten.





3De verdere beoordeling

I De schadeloosstellingen



3.1.
De rechtbank is van oordeel dat de schadeloosstellingen per peildatum 5 april 2023 aan respectievelijk NS Vastgoed en Hermes moeten worden begroot zoals uiteindelijk is geadviseerd door deskundigen, met uitzondering van de door deskundigen geadviseerde posten inkomensschade (zoals nader in dit vonnis zal worden toegelicht).



3.2.
Voor NS Vastgoed betekent dit dat de schadeloosstelling wordt vastgesteld op € 372.250,00, bestaande uit:
a. € 365.250,- aan vermogensschade, bestaande uit het verlies van de waarde van het blooteigendom van het onteigende deel van het perceel en de waardevermindering van het blooteigendom van het overblijvende deel van het perceel (na verwijdering van alle bebouwing).

b. € 7.000,00 aan bijkomende schade, bestaande uit: - € 4.500,00 aan kosten aanpassing erfpachtakte en
- € 2.500,00 aan extra accountants- en administratiekosten.




3.3.
Voor Hermes betekent dit dat de schadeloosstelling wordt vastgesteld op € 447.230,00, bestaande uit:
a. € 423.500,- aan vermogensschade bestaande uit de waarde van het erfpachtrecht met betrekking tot het onteigende deel van het perceel en de eventuele waardevermindering van dit erfpachtrecht met betrekking tot het overblijvende deel van het perceel (na verwijdering van de bebouwing).
b. € 23.730,00 aan bijkomende schade, bestaande uit:

- € 12.500,00 onrendabele top kosten aanpassing overblijvend bedrijfsterrein,
- € 2.500,00 aan kosten aanpassing erfpachtakte,
- € 6.230,00 aan kosten verhuurmakelaar
- € 2.500,00 aan extra accountants- en administratiekosten,




3.4.
Voor de (overige) motivering van deze schadeposten verwijst de rechtbank naar de respectieve rapportages van deskundigen (welke teksten in beginsel hier niet zullen worden herhaald).



3.5.
Hierna zal de rechtbank ingaan op (a) waarom de rechtbank van oordeel is dat de door de deskundigen geadviseerde posten inkomensschade – in tegenstelling tot het advies van deskundigen - niet voor vergoeding in aanmerking komen en (b) waarom de rechtbank van oordeel is dat de benadering van deskundigen wel gevolgd kan worden met betrekking tot een aantal posten waarop door partijen meer in het bijzonder kritiek is geuit en (c) het geschil tussen NS Vastgoed en Hermes over de vraag aan wie de vergoeding voor de opstal toekomt.


a. Inkomensschade




3.6.
De rechtbank is van oordeel dat - anders dan deskundigen hebben geadviseerd - geen plaats is voor een separate vergoeding van inkomensschade. De reden daarvoor is dat in dit geval de inkomensschade moet worden geacht te zijn vervat in de vergoeding voor de waarde in de zin van: de werkelijke waarde van het onteigende en de waardevermindering van het overblijvende. De waarde is gelegen in respectievelijk het bloot eigendom en het erfpachtrecht en bij de begroting daarvan is gebruik gemaakt van de DCF-methode. Toekenning van een vergoeding voor inkomensschade naast de vergoeding voor de waarde van het onteigende, zou in dit geval neerkomen op een dubbeltelling. Meer in het bijzonder heeft de rechtbank daartoe het volgende overwogen.



3.7.
De onderhavige onteigening raakt aan het bloot eigendom (hierna: BE) van NS Vastgoed en aan het erfpachtrecht (hierna: ER) van Hermes. De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 28 mei 2025 als uitgangspunt genomen dat moet worden uitgegaan van de (taxatietechnische) regel dat de waarde van de volle eigendom (hierna: VE) de bovengrens vormt van de som van de waardes van de BE en het ER. De som van deze waardes kan wel (in enige mate) lager zijn dan de waarde van de VE, maar nooit hoger. Uit het debat na het tussenvonnis is gebleken dat dit uitgangspunt wordt onderschreven door zowel deskundigen als partijen en daarom – anders dan aanvankelijk het geval was althans leek – geen discussiepunt meer vormt.



3.8.
De gemeente heeft met betrekking tot de omvang van de schadeloosstelling de meest vergaande kritiek geformuleerd op het advies van deskundigen. Deze kritiek komt kort samengevat op het volgende neer. Deskundigen komen volgens de gemeente tot een te hoog bedrag aan schadeloosstelling voor BE en ER doordat zij bij de begroting uiteindelijk niet de grondwaarde en de waarde van de opstal op de peildatum in acht hebben genomen, maar van een benadering zijn uitgegaan waarin door het bestaan van de erfpachtovereenkomst een soort meerwaarde is gecreëerd; dit heeft er volgens de gemeente toe geleid dat per peildatum de waarde VE lager zou zijn dan de som van de waardes BE en ER. Het gevolg daarvan is dat de geadviseerde schadeloosstelling strijdig is met het uitgangspunt dat de som van de waardes van de BE en het ER maximaal gelijk is aan de waarde van de VE.



3.9.
De rechtbank is met de gemeente van oordeel dat het gevonden verschil in waardes/bedragen vragen oproept over de houdbaarheid van de geadviseerde schadeloosstelling. De rechtbank is tot de slotsom gekomen dat - alle schadeposten, en de manier van berekening daarvan, in onderlinge samenhang bezien - sprake is van een vorm van dubbeltelling. De oorzaak daarvan ziet de rechtbank evenwel anders dan de gemeente.



3.10.
De kritiek van de gemeente op het advies van deskundigen is naar het oordeel van de rechtbank niet terecht als het gaat om de toepassing van de hierboven genoemde regel over de verhouding tussen VE, BE en ER en evenmin als het gaat om de wijze waarop deskundigen de DCF-methode hebben toegepast. Deskundigen hebben een keuze gemaakt voor het hanteren van de DCF-methode en hebben daarbij aangevoerd dat – als die keuze is gemaakt – deze methode consequent moet worden toegepast. Deskundigen hebben dat ook gedaan, waarbij onder meer de door deskundigen door toepassing van de vergelijkingsmethode gevonden grondwaarde per peildatum (€ 150 per vierkante meter en uitgaande van de fictie dat sprake is onbebouwde grond) is geïndexeerd naar ultimo 2035 (zijnde het eind van de looptijd van het erfpachtrecht) waarna het gevonden bedrag (€ 197,39 per vierkante meter) in hun DCF-berekening met toepassing van een disconteringsvoet van 4% contant is gemaakt naar een waarde per peildatum (€ 119,72 per vierkante meter). De door de gemeente gesignaleerde verschillen in waardes per peildatum zijn verklaarbaar doordat deskundigen – anders dan de gemeente – in hun berekeningen rekening hebben gehouden met het verdienvermogen van de grond voortvloeiend uit de per peildatum bestaande situatie waarin sprake is van exploitatie van de gronden door respectievelijk de erfpacht en de verhuur. De onteigening raakt met andere woorden niet alleen blote vierkante meters grond en een opstal, maar ook de bedrijfsmatige exploitatie daarvan. Het bestaan daarvan maakt dat de waarde hoger is. Dat is een geldige benadering, die vergelijkbaar is met bijvoorbeeld een situatie waarin sprake is van de onteigening van een gebouw met daarin enkele appartementen. De waarde van die appartementen zal normaliter worden begroot op basis van de vergelijkingsmethode als het gaat om appartementen die door particulieren worden bewoond (dat wil zeggen: de koper gaat er wonen; het appartement is een consumptiegoed) maar zal worden begroot op basis van een inkomstenbenadering, zoals de DCF-methode, als het gaat om appartementen die commercieel worden geëxploiteerd (dat wil zeggen: de koper is een partij/belegger die commercieel gaat verhuren; het appartement is een bedrijfsmiddel). Dat in het onderhavige geval de schadebegroting hoger uitvalt dan de som van de waardes van de vierkante meters en de opstal, is dan ook om de bovenbedoelde reden goed verklaarbaar, maar ook omdat de via de vergelijkingsmethode gevonden grondprijs is gebaseerd op de fictie dat sprake is van onbebouwde grond (anders gezegd: het gaat om een soort uitgifteprijs voor een bedrijfsterrein) en niet op de werkelijkheid waarin sprake is van aanwezige bedrijfsbebouwing en commerciële exploitatie van grond en bebouwing. De functie van de vierkante meter prijs is ook niet de vaststelling van de waarde per peildatum als zodanig maar de verkrijging van een parameter bij de berekening van de waarde per peildatum uitgaande van de werkelijke situatie.



3.11.
Tot zover volgt de rechtbank dus de advisering van deskundigen. De rechtbank volgt deze echter niet waar deskundigen hebben geadviseerd tot toekenning van een separate post inkomensschade. De rechtbank is van oordeel dat daarvoor in dit geval geen plaats is om de volgende redenen.

3.11.1.
De DCF-methode komt neer op een waardebepaling van het onteigende op basis van (de contante waarde van) het verdienvermogen daarvan, welke wordt gevonden door de te verwachten stroom inkomsten en uitgaven contant te maken naar de peildatum. In dit geval is door deskundigen (terecht) deze methode gehanteerd voor de waardering van zowel de BE als het ER. Daarbij is als beschouwingsperiode genomen de gegeven looptijd van het ER tot ultimo 2035, waarbij het via de DCF-methode over de beschouwingsperiode gevonden bedrag is vermeerderd met de waarde van de grond en het pand per einde looptijd. Dit laatste als alternatief voor een in de tijd doorlopende DCF-berekening waarvoor deskundigen hier (terecht) niet hebben gekozen vanwege de redelijkerwijze te verwachten wijzigingen in de erfpachtvoorwaarden na 2035.


3.11.2.
De post inkomensschade (voor zowel NS Vastgoed als Hermes) is door deskundigen berekend over dezelfde periode en op basis van dezelfde inkomsten/uitgaven als gehanteerd bij de vorenbedoelde DCF-berekening van de waarde.


3.11.3.
Kortom: er is sprake van bedrijfsmatig geëxploiteerd commercieel vastgoed – waarbij de exploitatie plaatsvindt door respectievelijk verpachting en verhuur – wat maakt dat (a) de DCF-methode de meest aangewezen taxatie-methode is maar (b) dat voor separate vergoeding van inkomensschade in dit geval geen plaats is omdat het opbrengende vermogen (bestaande uit een som die staat voor hetgeen er per saldo mee verdiend kan worden) de bron is voor de vaststelling van de waarde. De beschouwingsperiode is bij de berekeningen van de waarde en de inkomensschade dezelfde en dezelfde inkomsten en uitgaven zijn daarbij gehanteerd. Anders gezegd: de gederfde inkomsten (netto-opbrengsten uit canon respectievelijk huur) zijn al volledig verrekend in de DCF-waarde want deze is namelijk de netto-som van al het toekomstig inkomen, gecorrigeerd voor rente en risico. Naast de waarde van de grond op zich en de waarde van het pand op zich kan het daaraan gerelateerde verdienvermogen maar één keer als schadepost worden opgevoerd: hetzij als waardevermeerderend element bij de (DCF-)berekening van de waarde van grond en pand, hetzij als separate post inkomstenderving. Hier is het eerste gebeurd en is daarom voor het tweede geen plaats meer.




3.12.
De bovenstaande overwegingen leiden praktisch gesproken tot de slotsom dat de kritiek van de gemeente terecht is waar zij heeft gesignaleerd dat uiteindelijk een te hoog bedrag aan schadeloosstelling is geadviseerd, maar niet terecht waar het gaat om de reden voor die gevolgtrekking: het verdienvermogen is namelijk door deskundigen terecht en correct betrokken bij de begroting van de waarde. Maar doordat het verdienvermogen daarbij de basis is voor de gevonden waarde kan niet ook nog sprake zijn van voor separate vergoeding in aanmerking komende inkomstenderving nu deze – gegeven de gehanteerde parameters in de respectieve berekeningen – reeds verdisconteerd is in de waarde.



3.13.
De slotsom is dat voor de door deskundigen geadviseerde posten inkomensderving voor NS Vastgoed en Hermes geen plaats is.


b. Overige geschilpunten


Negatieve waarde erfpachtrecht





3.14.
De gemeente heeft als kritiek op het advies van deskundigen aangevoerd dat deze ten onrechte hebben aangenomen dat een negatieve waarde van het recht van erfpacht leidt tot extra schade.



3.15.
Deskundigen hebben daarover geadviseerd dat weliswaar na onteigening een rendabele exploitatie van het bedrijfsterrein mogelijk is, maar dat bij de bepaling van de waarde (in het vrije economisch verkeer) van het erfpachtrecht ook rekening moet worden gehouden met een correctie overdrachtsbelasting waardoor per saldo een negatieve waarde ontstaat. Deskundigen menen dat die omstandigheid er feitelijk toe zal leiden dat Hermes de exploitatie van het bedrijfsterrein zal voortzetten.



3.16.
De rechtbank begrijpt dit betoog aldus, dat de enkele daad van het verkopen van het erfpachtrecht leidt tot zodanig hoge verkoopkosten dat er per saldo een negatieve rekensom ontstaat en om die reden zal de rechthebbende niet verkopen, wat echter aan de negatieve waarde in het economisch verkeer niets verandert. De rechtbank acht dit een begrijpelijke redenering, sluit zich hierbij aan en passeert de kritiek van de gemeente.


c. Recht op vergoeding opstal



3.17.
NS Vastgoed stelt dat de vergoeding voor de opstal aan haar toekomt, Hermes heeft dat betwist. In rechtsoverweging 2.9 van het tussenvonnis van 28 mei 2025 wordt verwezen naar een op zitting uitgesproken voorshands oordeel dat de vergoeding voor de opstal dient toe te komen aan Hermes, omdat die partij onder de gegeven omstandigheden was aan te merken als economisch eigenaar van de opstal. De rechtbank blijft bij dat voorshands oordeel en overweegt daartoe nog het volgende. De relevante omstandigheden zijn het feit dat NS Vastgoed en Hermes een looptijd van het recht van erfpacht waren overeengekomen tot 31 december 2035, waarbij was afgesproken dat Hermes om verlenging kon verzoeken. Dit verzoek kon niet worden afgewezen. Wel zou alsdan over de voorwaarden van de erfpacht onderhandeld moeten worden, waarbij verwacht mag worden dat partijen marktconforme voorwaarden overeen zouden komen. Daarom hebben de deskundigen niet gerekend met een positieve of negatieve waarde van de erfpacht na 2035 en hebben zij geconcludeerd dat de economische eigendom van de opstal (het bedrijfspand) gedurende de looptijd van het erfpachtrecht toekwam aan Hermes. Met de deskundigen is de rechtbank dan ook van oordeel dat de vergoeding van de opstal per peildatum toekomt aan Hermes (en dus niet aan NS Vastgoed als bloot eigenaar).



Samenvatting schadeloosstellingen





3.18.
Hierboven is beoordeeld welke schadeposten voor vergoeding in aanmerking komen en wat de omvang is van die posten:


de schadeloosstelling voor NS Vastgoed is vastgesteld op € 372.250,00.


de schadeloosstelling voor Hermes is vastgesteld op € 447.230,00.





3.19.
In het onteigeningsvonnis van 1 februari 2023 is het voorschot op de schadeloosstelling voor:


NS Vastgoed bepaald op € 434.000,00,


Hermes bepaald op € 468.500,00.





3.20.
Gelet op het bepaalde in artikel 54t, derde lid, Ow betekent dit dat NS Vastgoed en Hermes zullen worden veroordeeld tot terugbetaling aan de gemeente van het bedrag waarmee het aan hen betaalde voorschot het aan hen te betalen deel van de uiteindelijk vastgestelde schadeloosstelling overtreft. NS Vastgoed wordt daarom veroordeeld tot betaling van € 61.750,00 aan de gemeente en Hermes zal worden veroordeeld tot betaling van € 21.270,00 aan de gemeente.



3.21.
Over deze bedragen zijn NS Vastgoed en Hermes geen (wettelijke) rente verschuldigd. Wettelijke rente is wel verschuldigd over de periode dat zij in verzuim zijn met terugbetaling van het te veel ontvangen voorschot. Om die reden zal de rechtbank bepalen dat de terug te betalen bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente na het verstrijken van een betalingstermijn van vier weken, na betekening van dit vonnis.



II De kosten





De kosten van rechts- en deskundigenbijstand





3.22.
In hun aktes van 3 juni 2026 hebben partijen aangegeven dat overeenstemming is bereikt over de hoogte van de door de gemeente op grond van artikel 50 Ow te betalen proceskosten. Conform de afspraken tussen partijen zal de rechtbank de kosten aan de zijde van:
- NS Vastgoed vaststellen op een bedrag van € 72.067,54 (inclusief btw) voor juridische bijstand en € 35.816,82 (inclusief btw) voor overige deskundige bijstand, en
- Hermes vaststellen op een bedrag van € 73.271,44 (inclusief btw) voor juridische bijstand en € 42.583,24 (inclusief btw) voor overige deskundige bijstand.



De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen





3.23.
De gemeente heeft in haar antwoordakte van 3 juni 2026 aangegeven dat de rechtbankdeskundigen haar bij brief van 7 mei 2026 een kostenopgave hebben gedaan, inhoudende dat de totale kosten van de deskundigen een bedrag belopen van € 18.795,39 inclusief btw en dat zij met de hoogte daarvan instemt. Aangezien de rechtbank in de loop van de procedure enkele tussentijdse kostenopgaven ter kennisname had ontvangen en deze laatste kostenopgave van 7 mei 2026 van de deskundigen niet had ontvangen heeft de griffie volledigheidshalve nog contact opgenomen met de voorzitter van de deskundigencommissie. Deze heeft per e-mail van 12 juni 2026 (met de advocaat van de gemeente in CC) bevestigt dat voormeld bedrag de (laatste) nog openstaande deskundigenkosten betreft, waarvan de gemeente betaling had toegezegd. De totale kosten (inclusief de laatste declaratie van 7 mei 2026) betreffen € 120.601,09. De gemeente heeft, op het bedrag van € 18.795,39 inclusief btw na, alle deskundigenkosten voldaan. Gelet op de complexiteit van het dossier acht de rechtbank de kosten van de rechtbankdeskundigen redelijk en niet bovenmatig. De rechtbank zal derhalve de totale deskundigenkosten vaststellen op € 120.601,09 inclusief btw. Aangezien het bedrag van € 18.795,39 volgens het bericht van de deskundigen van 12 juni 2026 nog niet is voldaan, zal de rechtbank daartoe een veroordeling uitspreken zoals hierna geformuleerd.











4De beslissing

De rechtbank


ten aanzien van NS Vastgoed:




4.1.
stelt de schadeloosstelling voor de ontneming van het onteigende, door de gemeente Venlo aan NS Vastgoed verschuldigd, vast op € 372.250,00,



4.2.
veroordeelt NS Vastgoed tot terugbetaling aan de gemeente van een bedrag van € 61.750,00, te vermeerderen met de wettelijke rente in het geval dit bedrag niet is voldaan binnen vier weken, na betekening van dit vonnis,



4.3.
veroordeelt de gemeente tot betaling aan NS Vastgoed van het door haar betaalde griffierecht van € 676,00,



4.4.
stelt de kosten van rechts- en deskundigenbijstand aan de zijde van NS Vastgoed vast op een bedrag van € 72.067,54 (inclusief btw) voor juridische bijstand en € 35.816,82 (inclusief btw) voor overige deskundige bijstand, en – voor zover dit bedrag nog niet is voldaan - veroordeelt de gemeente tot betaling van deze bedragen aan NS Vastgoed,



ten aanzien van Hermes:





4.5.
stelt de schadeloosstelling voor de ontneming van het onteigende, door de gemeente aan Hermes verschuldigd, vast op € 447.230,00,



4.6.
veroordeelt Hermes tot terugbetaling aan de gemeente van een bedrag van € 21.270,00, te vermeerderen met de wettelijke rente in het geval dit bedrag niet is voldaan binnen vier weken, na betekening van dit vonnis,



4.7.
veroordeelt de gemeente tot betaling aan Hermes van het door haar betaalde griffierecht van € 676,00,



4.8.
stelt de kosten van rechts- en deskundigenbijstand aan de zijde van Hermes vast op een bedrag van € 73.271,44 (inclusief btw) voor juridische bijstand en € 42.583,24 (inclusief btw) voor overige deskundige bijstand, en – voor zover dit bedrag nog niet is voldaan - veroordeelt de gemeente tot betaling van deze bedragen aan Hermes,



voor het overige:





4.9.
verstaat dat de gemeente met interveniënten Profile, Carwash en [interveniënt] een regeling heeft bereikt over de schadeloosstelling en de kosten van de procedure en dat die is afgewikkeld,



4.10.

stelt de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen vast op
€ 120.601,09 inclusief btw, en veroordeelt de gemeente tot betaling daarvan in dier voege dat vaststaat dat dit bedrag grotendeels reeds is voldaan en dat nog slechts een bedrag van € 18.795,39 openstaat,




4.11.
wijst het “Dagblad De Limburger”, editie noord aan als nieuws- en advertentieblad waarin de griffier van deze rechtbank een uittreksel van dit vonnis zal plaatsen binnen acht dagen nadat het gezag van gewijsde heeft verkregen,



4.12.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,



4.13.
wijst af het anders of meer gevorderde.




Dit vonnis is gewezen door mr. Piëtte, mr. Kluin en mr. Van der Kruk en in het openbaar uitgesproken op 2 september 2026.





Zie ook rechtsoverweging 2.5 van het tussenvonnis van 28 mei 2025



1.916 vierkante meter is onteigend van het perceel kadastraal bekend [locatie].


In verband met de wijziging/verkleining van het erfpachtobject en de wijziging van de canon zal de erfpachtakte tussen NS Vastgoed en Hermes aangepast moeten worden. De rechtbank gaat er met de deskundigen vanuit dat de kosten daarvan voor rekening van NS Vastgoed komen.


In verband met de wijziging van de erfpachtvoorwaarden en de verwerking van de onteigeningsschadeloosstelling in de boekhouding zal NS Vastgoed extra accountants- en administratiekosten moeten maken.


Kosten om het terrein geschikt te maken voor verhuur van onbebouwd terrein (zoals kosten egalisatie, verhardingen en gedeeltelijk (nieuw) hekwerk).


Voor de aanpassing van de erfpachtakte aan de gevolgen van de onteigening zal Hermes redelijkerwijs kosten voor bijstand van een deskundige moeten maken.


Hermes zal na onteigening op zoek moeten gaan naar een nieuwe huurder voor het overblijvend bedrijfsterrein en zal hiervoor redelijkerwijs kosten voor een verhuurmakelaar moeten maken.


In verband met de wijziging van de erfpachtvoorwaarden en de verwerking van de onteigeningsschadeloosstelling in de boekhouding zal Hermes extra accountants- en administratiekosten moeten maken.


de “Discounted Cashflow-methode”


ECLI:NL:HR:2017:94