Neuralex Rechtbank Limburg
ECLI:NL:RBLIM:2026:8562
2026-08-13
Bestuursrecht; Belastingrecht
ROE 26/698
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
Wet woz. Eigen aankoopprijs. Taxatierapport belanghebbende.
Citeert (2)
- ECLI:NL:HR:2000:AA8610 Hoge Raad 29-11-2000
- ECLI:NL:GHSHE:2022:935 Gerechtshof 's-Hertogenbosch 23-03-2022
Geciteerd door (0)
- geen
Volledige tekst
Volledige tekst (9.074 tekens)
RECHTBANK limburg
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummer: ROE 26 / 698
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 augustus 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , wonend te [woonplaats] , belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen, de heffingsambtenaar (gemachtigde: A. van den Dool).
Procesverloop
Bij besluit met dagtekening 25 februari 2026 (hierna: het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2026 vastgesteld op € 212.000,-.
Bij besluit van 15 maart 2026 (hierna: het bestreden besluit) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de bepaalde waarde verlaagd tot € 208.000,-.
Belanghebbende heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft op 13 juli 2026 een nader stuk ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 juli 2026. Belanghebbende is in persoon ter zitting verschenen, vergezeld door haar partner [naam] . De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een omstreeks 1945 gebouwde rijwoning van 120 m² met een aangebouwde woonruimte van 9 m², een dakkapel van 2 m², een garagebox van 18 m², een overkapping van 34 m² en een kelder van 38 m². De onroerende zaak is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 173 m².
2. De onroerende zaak is op 3 december 2024 aan belanghebbende notarieel geleverd.
3. Belanghebbende stelt zich in haar beroepschrift op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Volgens belanghebbende kan de waarde niet hoger zijn dan € 205.000,-, gelet op het door haar overgelegde taxatierapport van 24 oktober 2024, opgesteld door [naam taxateur] , onafhankelijk taxateur van [naam bedrijf] te [vestigingsplaats] (hierna: het taxatierapport van belanghebbende). In het taxatierapport van belanghebbende, dat is opgesteld voor ‘Het verkrijgen van (hypothecaire) financiering’, is de marktwaarde van de onroerende zaak op 22 oktober 2024 getaxeerd op € 205.000,-. Ook heeft belanghebbende zich op het standpunt gesteld dat zij te veel voor de onroerende zaak heeft betaald.
4. De heffingsambtenaar beroept zich in zijn verweerschrift op een taxatierapport, opgemaakt op 5 mei 2026 door [naam wox-taxateur] , woz-taxateur (hierna: het taxatierapport van de heffingsambtenaar). In het taxatierapport van de heffingsambtenaar is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd aan de hand van de op 3 december 2024 betaalde koopsom van € 209.269,-. Inclusief de waardeontwikkeling tussen 3 december 2024 en de waardepeildatum 1 januari 2025 bedraagt volgens de heffingsambtenaar de waarde op laatstgenoemde datum € 210.000,-. Dit betekent volgens de heffingsambtenaar dat de bepaalde waarde, ná het bestreden besluit, van € 208.000,- niet te hoog is.
Oordeel van de rechtbank
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
6. Uit het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA8610) volgt dat bij woningen die kort voor of na de waardepeildatum zijn verkocht in de regel ervan uitgegaan dient te worden dat de verkoopprijs overeenkomt met de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet woz, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.
7. De rechtbank overweegt dat niet is gesteld of gebleken dat het eigen aankoopcijfer van de onroerende zaak niet onder zakelijke omstandigheden tot stand is gekomen en dat dit cijfer niet met inachtneming van de ficties van artikel 17 van de Wet woz tot stand is gekomen. De rechtbank komt tot de conclusie dat het eigen aankoopcijfer bruikbaar is ter onderbouwing van de waarde.
8. Dat de onroerende zaak (mogelijk) in een oververhitte woningmarkt is aangekocht, maakt het voorgaande niet anders. Zoals hiervoor aangegeven, moet ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz, worden gezocht naar de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. Vast staat dat de prijs in de markt voor de onroerende zaak door belanghebbende is betaald en deze prijs is dan ook het richtsnoer bij de onderhavige waardebepaling van de onroerende zaak.
9. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat zij voor de onroerende zaak € 208.000,- heeft betaald en een bedrag van ongeveer € 1.500,- heeft betaald voor de beëindiging door de verkoper van zijn huurovereenkomst van de cv-ketel. Aangezien de bepaalde waarde, ná het bestreden besluit, gelijk is aan de door belanghebbende genoemde eigen aankoopprijs van € 208.000,- heeft de heffingsambtenaar de waarde, ná het bestreden besluit, aannemelijk gemaakt.
10. Het taxatierapport van belanghebbende geeft geen aanleiding voor een andersluidend oordeel omdat belanghebbende nu eenmaal € 208.000,- voor de onroerende zaak heeft betaald. Hierbij merkt de rechtbank nog op dat (i) in het taxatierapport van belanghebbende de waarde niet voor de Wet woz is getaxeerd, (ii) uit is gegaan van een andere peildatum (22 oktober 2024) dan de te hanteren waardepeildatum (1 januari 2025) en (iii) de gebruikte verkooptransacties meer dan twee jaar vóór de waardepeildatum 1 januari 2025 zijn gelegen.
11. Ten slotte merkt de rechtbank nog op dat er maar een verschil van € 3.000,- is tussen
de bepaalde waarde, ná het bestreden besluit, en de door belanghebbende verdedigde waarde. Een dergelijk verschil valt naar het oordeel van de rechtbank binnen de onzekerheid en marge die inherent zijn aan het taxeren. Enige mate van ‘ruwheid’ en dus verschil bij het bepalen van de waarde van onroerende zaken is immers niet onbegrijpelijk (Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 23 maart 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:935).
Conclusie
12. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde na het bestreden besluit aannemelijk heeft gemaakt. Het beroep is ongegrond en voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, rechter, in aanwezigheid van A. Henskens, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 augustus 2026
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op: 13 augustus 2026
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer).
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummer: ROE 26 / 698
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 augustus 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , wonend te [woonplaats] , belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen, de heffingsambtenaar (gemachtigde: A. van den Dool).
Procesverloop
Bij besluit met dagtekening 25 februari 2026 (hierna: het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2026 vastgesteld op € 212.000,-.
Bij besluit van 15 maart 2026 (hierna: het bestreden besluit) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de bepaalde waarde verlaagd tot € 208.000,-.
Belanghebbende heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft op 13 juli 2026 een nader stuk ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 juli 2026. Belanghebbende is in persoon ter zitting verschenen, vergezeld door haar partner [naam] . De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een omstreeks 1945 gebouwde rijwoning van 120 m² met een aangebouwde woonruimte van 9 m², een dakkapel van 2 m², een garagebox van 18 m², een overkapping van 34 m² en een kelder van 38 m². De onroerende zaak is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 173 m².
2. De onroerende zaak is op 3 december 2024 aan belanghebbende notarieel geleverd.
3. Belanghebbende stelt zich in haar beroepschrift op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Volgens belanghebbende kan de waarde niet hoger zijn dan € 205.000,-, gelet op het door haar overgelegde taxatierapport van 24 oktober 2024, opgesteld door [naam taxateur] , onafhankelijk taxateur van [naam bedrijf] te [vestigingsplaats] (hierna: het taxatierapport van belanghebbende). In het taxatierapport van belanghebbende, dat is opgesteld voor ‘Het verkrijgen van (hypothecaire) financiering’, is de marktwaarde van de onroerende zaak op 22 oktober 2024 getaxeerd op € 205.000,-. Ook heeft belanghebbende zich op het standpunt gesteld dat zij te veel voor de onroerende zaak heeft betaald.
4. De heffingsambtenaar beroept zich in zijn verweerschrift op een taxatierapport, opgemaakt op 5 mei 2026 door [naam wox-taxateur] , woz-taxateur (hierna: het taxatierapport van de heffingsambtenaar). In het taxatierapport van de heffingsambtenaar is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd aan de hand van de op 3 december 2024 betaalde koopsom van € 209.269,-. Inclusief de waardeontwikkeling tussen 3 december 2024 en de waardepeildatum 1 januari 2025 bedraagt volgens de heffingsambtenaar de waarde op laatstgenoemde datum € 210.000,-. Dit betekent volgens de heffingsambtenaar dat de bepaalde waarde, ná het bestreden besluit, van € 208.000,- niet te hoog is.
Oordeel van de rechtbank
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
6. Uit het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA8610) volgt dat bij woningen die kort voor of na de waardepeildatum zijn verkocht in de regel ervan uitgegaan dient te worden dat de verkoopprijs overeenkomt met de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet woz, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.
7. De rechtbank overweegt dat niet is gesteld of gebleken dat het eigen aankoopcijfer van de onroerende zaak niet onder zakelijke omstandigheden tot stand is gekomen en dat dit cijfer niet met inachtneming van de ficties van artikel 17 van de Wet woz tot stand is gekomen. De rechtbank komt tot de conclusie dat het eigen aankoopcijfer bruikbaar is ter onderbouwing van de waarde.
8. Dat de onroerende zaak (mogelijk) in een oververhitte woningmarkt is aangekocht, maakt het voorgaande niet anders. Zoals hiervoor aangegeven, moet ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz, worden gezocht naar de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. Vast staat dat de prijs in de markt voor de onroerende zaak door belanghebbende is betaald en deze prijs is dan ook het richtsnoer bij de onderhavige waardebepaling van de onroerende zaak.
9. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat zij voor de onroerende zaak € 208.000,- heeft betaald en een bedrag van ongeveer € 1.500,- heeft betaald voor de beëindiging door de verkoper van zijn huurovereenkomst van de cv-ketel. Aangezien de bepaalde waarde, ná het bestreden besluit, gelijk is aan de door belanghebbende genoemde eigen aankoopprijs van € 208.000,- heeft de heffingsambtenaar de waarde, ná het bestreden besluit, aannemelijk gemaakt.
10. Het taxatierapport van belanghebbende geeft geen aanleiding voor een andersluidend oordeel omdat belanghebbende nu eenmaal € 208.000,- voor de onroerende zaak heeft betaald. Hierbij merkt de rechtbank nog op dat (i) in het taxatierapport van belanghebbende de waarde niet voor de Wet woz is getaxeerd, (ii) uit is gegaan van een andere peildatum (22 oktober 2024) dan de te hanteren waardepeildatum (1 januari 2025) en (iii) de gebruikte verkooptransacties meer dan twee jaar vóór de waardepeildatum 1 januari 2025 zijn gelegen.
11. Ten slotte merkt de rechtbank nog op dat er maar een verschil van € 3.000,- is tussen
de bepaalde waarde, ná het bestreden besluit, en de door belanghebbende verdedigde waarde. Een dergelijk verschil valt naar het oordeel van de rechtbank binnen de onzekerheid en marge die inherent zijn aan het taxeren. Enige mate van ‘ruwheid’ en dus verschil bij het bepalen van de waarde van onroerende zaken is immers niet onbegrijpelijk (Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 23 maart 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:935).
Conclusie
12. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde na het bestreden besluit aannemelijk heeft gemaakt. Het beroep is ongegrond en voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, rechter, in aanwezigheid van A. Henskens, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 augustus 2026
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op: 13 augustus 2026
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer).
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).