Neuralex Rechtbank Limburg
ECLI:NL:RBLIM:2026:361
2026-01-21
Civiel recht; Verbintenissenrecht
C/03/343468 / HA ZA 25-305
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
Overheidsaansprakelijkheid. Geen toezegging gemeente over bestemming gronden als bedrijventerrein. Afwijzing vordering tot vergoeding kosten projectontwikkelaar.
Citeert (1)
- ECLI:NL:HR:2025:467 Hoge Raad 28-03-2025
Geciteerd door (0)
- geen
Wetsverwijzingen
Volledige tekst
Volledige tekst (24.916 tekens)
RECHTBANK Limburg
Civiel recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: C/03/343468 / HA ZA 25-305
Vonnis van 21 januari 2026
in de zaak van
MG REAL ESTATE B.V.,
statutair gevestigd te Breda en kantoorhoudende te Eindhoven,
eisende partij,
hierna te noemen: MG,
advocaat: mr. C.W. Kniestedt,
tegen
GEMEENTE ROERDALEN,
gevestigd en kantoorhoudende te Sint Odiliënberg,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de gemeente,
advocaat: mr. M. Brüll.
1De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding- de conclusie van antwoord
- de mondelinge behandeling van 24 november 2025 ter gelegenheid waarvan MG spreekaantekeningen heeft overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2De feiten
2.1.
MG is een professionele projectontwikkelaar met het voornemen om in de gemeente Roerdalen een nieuw bedrijventerrein te ontwikkelen nabij de snelweg A73 ter hoogte van Montfort en Sint Odiliënberg (hierna: het project).
2.2.
In 2018 heeft (de rentmeester van) MG voor het eerst over een plan tot ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein zoals hiervoor bedoeld gesproken met de wethouders van de gemeente, de heer [persoon 1] en de heer [persoon 2] . MG is vervolgens door de wethouders verwezen naar Ontwikkelingsmaatschappij Midden-Limburg (hierna: OML). OML is opgericht door een aantal gemeenten in Midden-Limburg, waaronder de gemeente Roerdalen.
2.3.
In september 2019 hebben MG en OML een herenakkoord gesloten, waarin zij de afspraken over de verdere, onderlinge samenwerking hebben neergelegd.
2.4.
Op 9 november 2021 heeft het college van burgemeester en wethouders (hierna: het college) van de gemeente ten aanzien van het gebied langs de snelweg A73 een (voorlopig) voorkeursrecht gevestigd zoals bedoeld in de (voormalige) Wet voorkeursrecht gemeenten.
2.5.
MG heeft tijdens een bestuurlijk overleg tussen de provincie en de gemeente in het Provinciehuis te Maastricht op 14 december 2021 een plan gepresenteerd. In het verslag van die vergadering is in dat kader hierover vermeld (productie 11 bij dagvaarding):
“(…) In aanloop op de presentatie is door de gemeente Roerdalen en provincie Limburg gesproken over het inkomen van dit initiatief. Afgesproken is dat, alvorens partijen afzonderlijk een besluit nemen over een mogelijk onderzoek naar de haalbaarheid van het initiatief, in gezamenlijkheid kennis wordt genomen van het initiatief. De presentatie vindt in dit kader plaats en is derhalve uitsluitend informatief van aard. Door de gemeente Roerdalen zijn in samenwerking met Provincie Limburg onderzoekselementen/vragen geformuleerd ten aanzien van een beoordeling van een initiatief ter plaatse.(…)”.
MG heeft de gevraagde toelichting vervolgens in een ambitienota aangeleverd.
2.6.
In de raadsvergadering van 3 februari 2022 heeft de gemeenteraad besloten dat zij het voorlopige voorkeursrecht niet zal bekrachtigen. Daarnaast heeft de gemeenteraad een motie aangenomen en zich uitgesproken tegen het project. De gemeenteraad is van oordeel dat het initiatief niet past op de betreffende locatie en evenmin in de omgevingsvisie van de gemeente en dat het gehele Linnerveld gevrijwaard moet blijven van projectontwikkeling wegens aantasting van landschappelijke kwaliteiten en de negatieve effecten op de leefomgeving.
2.7.
Op 2 en 5 december 2025 hebben de voorlopige getuigenverhoren plaatsgevonden bij de Rechtbank Limburg te Roermond (zaak- en rolnummer C/03G27416 /HA RK 24/36).
3Het geschil
3.1.
MG vordert - samengevat – dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- voor recht verklaart dat de gemeente jegens MG onrechtmatig heeft gehandeld door
bij MG het gerechtvaardigd vertrouwen te wekken dat de gemeente het project onder voorwaarden zou ondersteunen, althans bereid was hier binnen de kaders van haar publiekrechtelijke bevoegdheden medewerking aan te verlenen, terwijl binnen het college in werkelijkheid nimmer draagvlak voor het project bestond;
de gemeente veroordeelt om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis aan MG te betalen een schadevergoeding, groot € 3.170.121,75, te vermeerderen met de verschuldigde omzetbelasting en de wettelijke rente vanaf 3 februari 2022;
de gemeente veroordeelt tot betaling van de proces- en nakosten binnen veertien dagen na dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening, indien tijdige betaling uitblijft.
3.2.
MG legt aan haar vordering ten grondslag dat de gemeente onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld waardoor zij schade lijdt zoals bedoeld in artikel 6:162 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). MG stelt dat de gemeente bij haar jarenlang het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat de gemeente positief stond tegenover het project van MG om een nieuw bedrijventerrein langs de A73 te ontwikkelen en dat de gemeente daaraan onder bepaalde voorwaarden haar medewerking zou verlenen. MG mocht, gelet op het vertrouwensbeginsel en rechtszekerheidsbeginsel, gerechtvaardigd vertrouwen op de uitlatingen en gedragingen van de gemeente en van OML, waarin de gemeente participeerde. Onder die uitlatingen en gedragingen vallen de herhaalde bevestigingen van een positieve grondhouding ten opzichte van het project en het verzoek aan MG om nader onderzoek te verrichten met het oog op de ontwikkeling van de betreffende beoogde locatie. Omdat de gemeente toen eigenlijk al wist dat zij het initiatief uiteindelijk niet zou steunen, lijdt MG schade omdat zij nodeloos allerlei kosten heeft gemaakt voor onderzoeken naar de (haalbaarheid van het) project.
3.3.
De gemeente betwist dat zij onrechtmatig jegens MG heeft gehandeld doordat zij toezeggingen heeft gedaan of enig vertrouwen heeft opgewekt. De gemeente was formeel niet in beeld, omdat MG in gesprek was met OML waarmee zij ook een herenakkoord heeft gesloten. MG heeft de route van het provinciaal inpassingsplan via de provincie gekozen in plaats van de route van een bestemmingsplanwijziging via de gemeente. Alle door MG uitgevoerde onderzoeken zijn aan de provincie opgeleverd en de provincie heeft van meet af aan aangegeven dat alle inspanningen voor rekening en risico van MG blijven. Pas tijdens het bestuurlijk overleg van 14 december 2021, toen vrijwel alle onderzoeken al waren gedaan en veruit de meeste kosten al waren gemaakt, heeft MG voor het eerst haar plan aan een aantal leden van het college gepresenteerd. De wethouder [persoon 1] heeft bij herhaling aangegeven dat de ontwikkeling in het Leropperveld en Linnerveld niet mogelijk is. Dat MG niettemin verder is gegaan met het uitwerken van haar plan ten aanzien van die regio kan de gemeente niet worden toegerekend. Daarnaast voert de gemeente aan dat als MG een principeverzoek of aanvraag tot bestemmingsplanwijziging had ingediend via de gemeente(raad), MG ook al deze onderzoeken had moeten aanleveren en dezelfde kosten had moeten maken zonder dat zij er van verzekerd zou zijn dat haar verzoek of aanvraag zou worden gehonoreerd. Tot slot is de vermeende schade disproportioneel en geheel niet onderbouwd, aldus de gemeente.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4De beoordeling
4.1.
Kern van de zaak is de vraag of de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld jegens MG zoals bedoeld in artikel 6:162 BW door – kort gezegd – bij MG het gerechtvaardigd vertrouwen te wekken dat zij zou instemmen met en medewerking zou verlenen aan het project om een nieuw bedrijventerrein te ontwikkelen langs de A73.
4.2.
Uit de stellingen van partijen over en weer blijkt dat zij, zo begrijpt de rechtbank, kennelijk in geschil zijn over de vraag of de gemeente een toezegging heeft gedaan. Indien dat het geval is, dient de gemeente zich daar namelijk in beginsel aan te houden.
4.3.
Voor het antwoord op de vraag of er sprake is van een bindende toezegging wordt ook in civiele procedures aangesloten bij de door de bestuursrechter ontwikkelde maatstaf (zoals recentelijk bevestigd in Hoge Raad 28 maart 2025, ECLI:NL:HR:2025:467). Er dient sprake te zijn van een rechtens relevante toezegging. Er is daarvan sprake als de uitlatingen en/of gedragingen van ambtsdragers, ambtenaren of de door het bestuursorgaan ingeschakelde derden bij de betrokkene, jegens wie deze toezegging is gedaan, redelijkerwijs de indruk hebben kunnen wekken van een welbewuste standpuntbepaling van het bestuur over de manier waarop in zijn geval een bevoegdheid al dan niet zal worden uitgeoefend. Dat brengt met zich dat de toezegging concreet en ondubbelzinnig door (personen uit de sfeer van) het bevoegde orgaan is gedaan, zodat daaraan door degene, jegens wie de toezegging is gedaan, het gerechtvaardigd vertrouwen mag worden ontleend dat de toezegging zal worden nagekomen.
4.4.
De rechtbank is van oordeel dat het in het onderhavige geval niet om een toezegging zoals bedoeld in bovenvermelde toetsingskader gaat. MG beroept zich immers niet op een concrete, ondubbelzinnige uitlating en/of gedraging van de gemeente. Volgens MG bestaat het onrechtmatig handelen van de gemeente uit haar tweeslachtige houding ten aanzien van het project. MG stelt dat de gemeente met haar aanvankelijk positieve grondhouding bij MG het vertrouwen heeft gewekt dat zij achter de verdere uitwerking stond terwijl dit, zo blijkt later, nooit in lijn was met haar werkelijke negatieve houding tegenover het project die zij kennelijk al van meet af aan had. MG stelt dat de gemeente haar heeft misleid, omdat MG aanzienlijke kosten heeft gemaakt voor onderzoeken ten behoeve van (de haalbaarheid van) het project die zij niet zou hebben gemaakt als de gemeente direct transparant was geweest over het feit dat zij niets in het project van MG zag. MG stelt dat zij slechts bereid was tijd, energie en financiële middelen te investeren in de planvorming van het project, omdat zij op basis van uitlatingen en gedragingen van het college in de veronderstelling verkeerde dat binnen alle bestuurslagen draagvlak voor het project bestond. Omdat de kosten nodeloos zijn gemaakt, lijdt MG schade waarvoor zij de gemeente in deze procedure aansprakelijk stelt.
4.5.
Gelet op het voorgaande vat de rechtbank de stellingen van partijen zo op dat MG bedoeld heeft te stellen dat zij door de gemeente ertoe is bewogen om voor de planologische ontwikkeling van het project aanzienlijke kosten te maken die, naar achteraf blijkt, nodeloos zijn geweest, hetgeen de gemeente betwist.
4.6.
Volgens de hoofdregel van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) dient MG voldoende feiten en omstandigheden te stellen ter onderbouwing van haar stelling. Datgene wat MG ter onderbouwing heeft aangevoerd, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om tot de conclusie te kunnen leiden die MG hieraan verbindt. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.
4.7.
MG stelt tijdens de mondelinge behandeling dat er twee cruciale contactmomenten zijn geweest met de gemeente. Zo heeft zij voor het eerst in 2018 over het project gesproken met de wethouders, de heren [persoon 1] en [persoon 2] , die haar hebben doorverwezen naar OML. Na een aantal korte en informele contactmomenten is er daarna weer contact geweest tijdens het bestuurlijk overleg van 14 december 2021, waarbij MG haar plan aan een aantal leden van het college heeft gepresenteerd. Verder stelt MG dat ook uit het vestigen van het voorlopig voorkeursrecht uit hoofde van de Wet voorkeursrecht gemeenten blijkt dat de gemeente positief was over het project.
4.8.
De gemeente voert daartegen aan dat wethouders regelmatig worden benaderd door projectontwikkelaars die hun plannen al dan niet concreet voorleggen, wat niet betekent dat de wethouders hiervoor zonder gedetailleerd plan of een ruimtelijke onderbouwing zomaar ontvankelijk zijn. MG heeft haar plan (in volle omvang) pas voor het eerst toegelicht bij het bestuurlijk overleg van 14 december 2021. Vanaf dat moment was duidelijk wat de door MG gewenste locatie en omvang was voor het project, terwijl wethouder [persoon 1] al veelvuldig en van meet af aan kenbaar heeft gemaakt (aan MG dan wel andere betrokken partijen) dat delen van de betreffende locatie heilig zijn (want natuur). Het doel van het vestigen van het (voorlopig) voorkeursrecht was dat het maatschappelijke debat over de invulling en omvang van het gebied in openheid met de gemeenteraad, het bevoegde gezag, gevoerd kon worden en - vooral - om grondspeculatie in het betrokken gebied te voorkomen. Daarmee is niet aangegeven dat het plan haalbaar is of dat de gemeente achter (verdere uitvoering van) daarvan zou staan, aldus de gemeente.
4.9.
De rechtbank is van oordeel dat de door MG aangehaalde contactmomenten met de gemeente en wat daarbij al dan niet gezegd zou zijn, niet redengevend kunnen zijn voor het beweerdelijk wekken van vertrouwen bij MG. De enkele doorwijzing door de wethouders in 2018 naar OML kan niet de suggestie hebben gewekt bij MG dat de gemeente positief stond tegenover een plan van welke omvang dan ook. Daarbij is van belang dat wethouders vaker worden benaderd door projectontwikkelaars over nieuwe plannen of ideeën die niet altijd tot in de kern zijn uitgewerkt of voorzien van een ruimtelijke onderbouwing. Dat zij daar niet direct afwijzend op reageren, is gelet op hun maatschappelijke functie en het politieke debat niet onbegrijpelijk, zodat aan een aanvankelijk open en niet-negatieve houding ten opzichte van een project niet al een rechtens relevante toezegging of een gerechtvaardigd vertrouwen kan worden ontleend. Daaruit volgt dat het aan de wethouders in 2018 voorleggen van een eerste plan waarop MG vervolgens is doorverwezen naar OML, niet bij MG het vertrouwen kan hebben gewekt dat bij de gemeente draagvlak bestond voor het project op basis waarvan MG allerlei kosten kon maken. Dat de wethouder [persoon 1] destijds bestuurder was van OML, maakt het voorgaande niet anders.
4.10.
Het volgende contactmoment betreft volgens MG het bestuurlijk overleg van 14 december 2021 waarbij MG haar concrete(re) plannen voor het eerst heeft gepresenteerd. Naar het oordeel van de rechtbank kan ook dit bestuurlijk overleg niet als grondslag dienen voor het opwekken van enig vertrouwen bij MG om allerlei kosten te maken in de periode 2018 tot en met 2022. Redengevend hiervoor is dat het merendeel van de kosten ook in de visie van MG zelf al voorafgaand aan dat overleg dat betrekkelijk laat is in het tijdsbestek 2018 – 2022 waren gemaakt. Daaruit volgt dan ook dat MG geen vertrouwen kan ontlenen aan een gebeurtenis die plaatsvindt nadat zij de betreffende kosten, achteraf nodeloos, heeft gemaakt.
4.11.
Aan het vestigen van een (voorlopig) voorkeursrecht door de gemeente kan naar het oordeel van de rechtbank evenmin enig vertrouwen door MG worden ontleend ten opzichte van het project. De gemeente heeft gemotiveerd gesteld dat grondeigenaren in het betrokken gebied actief werden benaderd en dat het doel van het (voorlopig) voorkeursrecht was om de situatie te bevriezen, de rust terug te laten keren en daarnaast – gelet op de te voeren procedure - het maatschappelijk debat over de invulling en omvang van de locatie in openheid bij de gemeenteraad te voeren. Die stelling is onvoldoende weersproken zodat deze als vaststaand moet worden aangenomen. Dat maakt dat aan het vestigen van een voorlopig voorkeursrecht niet het vertrouwen kan worden ontleend dat de gemeente achter het project stond waardoor MG vervolgens allerlei kosten, achteraf nodeloos, heeft gemaakt.
4.12.
De rechtbank passeert de stelling van MG dat zij na de doorverwijzing naar OML mocht aannemen dat zij in de gesprekken met OML feitelijk direct met de gemeente aan tafel zat. OML is een zelfstandige entiteit en werkzaam voor meerdere gemeenten, zodat niet valt in te zien, zonder nadere toelichting die hier ontbreekt, dat OML als spreekbuis voor specifiek deze gemeente zou fungeren.
4.13.
Bovendien blijkt naar het oordeel van de rechtbank uit de stellingen van partijen en de overgelegde stukken duidelijk dat MG het grootste deel van het tijdsbestek tussen 2018 en 2022 feitelijk met OML en de provincie aan tafel heeft gezeten – en niet met de gemeente - waarbij er werd gekoerst op een grondslag voor het project door provinciale besluitvorming, te weten een door provinciale staten vast te stellen provinciaal inpassingsplan (hierna: pip). Zo volgt uit het verslag van het bestuurlijk overleg tussen OML en de wethouder [persoon 1] van 10 september 2019 dat OML voorziet om een herenakkoord met MG aan te gaan en daarbij de intentie voor een toekomstige samenwerking als de potentiële ontwikkeling op basis van besluitvorming van de provincie gerealiseerd wordt (productie 3 bij dagvaarding). In het herenakkoord tussen MG en OML is opgenomen dat zij er samen naar zullen streven dat de selectie van de grond plaatsvindt door de provincie, aldus niet de gemeente, en zal worden herbestemd tot een duurzaam bedrijvenpark (productie 2 bij dagvaarding). Dit ondersteunt ook de stelling van de gemeente dat MG heeft gekoerst op een pip bij de provincie, wat met zich brengt dat voor de gemeente hierin geen rol was weggelegd. Die stelling heeft MG niet althans onvoldoende weersproken en wordt daarom als vaststaand aangenomen. De situatie zou anders kunnen zijn geweest als MG voor een bestemmingsplanwijziging via de gemeenteraad, al dan niet via een principeverzoek, had gekozen. Ook dan had MG echter (onderzoeks)kosten moeten maken zonder dat zij er van te voren van verzekerd zou zijn dat haar aanvraag of verzoek door de gemeenteraad zou worden gehonoreerd. Wat daar ook van zij, aangezien MG de provinciale route heeft gekozen en de gemeente pas in een zeer laat stadium betrokken werd, kan niet worden aangenomen dat kosten die daaraan voorafgaand gemaakt zijn gebaseerd zijn op het wekken van vertrouwen door de gemeente dat zij achter het project zou staan. Evenmin valt in te zien, zonder nadere toelichting die hier ontbreekt, waarom de opstelling van de gemeente in plaats van één van de andere betrokken partijen doorslaggevend zijn geweest voor MG om deze kosten te maken. Immers, in feitelijke zin heeft MG aanmerkelijk meer en langer contact gehad met de provincie en OML, wat de vraag oproept waarom MG zich bij haar doen en laten zou hebben laten leiden door de vermeende opstelling van de gemeente. Bovendien blijkt uit het verslag van het bestuurlijk overleg van 14 oktober 2021 dat MG de provincie heeft verzocht om op eigen risico een verdere slag te mogen maken in de planvorming en dat de provincie dit handelen op eigen risico heeft goedgekeurd (productie 6 bij conclusie van antwoord). De rechtbank concludeert daaruit dat MG in ieder geval tot dat moment nog voor eigen risico kosten maakte, zodat de rechtbank haar niet kan volgen in haar stelling dat zij de gestelde kosten nodeloos heeft gemaakt en dus op een ander, hier de gemeente, kan verhalen.
In het verlengde van het vorenoverwogene merkt de rechtbank op dat onduidelijk is gebleven wat het belang is van de verwijzing door MG naar bestuurlijke verslagen, uit welke verslagen volgens MG zou blijken van de door MG als tweeslachtig gekwalificeerde houding van de gemeente. Vaststaat immers dat MG niet aanwezig is geweest bij de bedoelde bestuurlijke overleggen en dat MG eerst (na een daartoe strekkend WOB-verzoek) kennis heeft genomen van die verslagen in februari 2022. Daaruit volgt naar het oordeel van de rechtbank in ieder geval dat MG in feitelijke zin haar verwachtingen niet heeft gebaseerd op de inhoud van die verslagen. Los daarvan ziet de rechtbank in de teksten van de bedoelde verslagen geen beeld dat duidt op tweeslachtigheid, waarbij onder meer kan worden gewezen op de omstandigheid dat de onaanvaardbaarheid van enige aantasting van de (natuur)locaties Leropperveld en Linnerveld nooit door de gemeente van tafel is gehaald.
4.14.
Naast het bovenstaande is ook een obstakel voor de toewijzing van de vordering van MG het betoog van de gemeente dat zij meende dat MG bij haar plan – evenals de gemeente zelf - een projectgebied van circa maximaal 20/25 hectare bij Attero (vuilstort) voor ogen had, omdat zij in overleggen met de provincie, OML en SML (Samenwerking Midden-Limburg) steeds heeft aangegeven dat op de locaties Leropperveld en Linnerveld geen enkele inbreuk mag plaatsvinden en er rekening moet worden gehouden met een aanvaardbare maatschappelijke en landschappelijke inpassing van het plan. Voor de gemeente bleek pas eind 2021 dat het project in werkelijkheid zag op een gebied van circa 150 hectare – dus vele malen groter dan de gemeente tot dan had verondersteld - met daarbij inbegrepen de twee (natuur)locaties die voor de gemeente niet bespreekbaar waren. Dit heeft MG eveneens onvoldoende weersproken en kan dus als vaststaand worden aangenomen. Daardoor is niet duidelijk, nog daargelaten of de gemeente enig vertrouwen bij MG heeft gewekt door middel van bepaalde uitlatingen en/of gedragingen, op welk plan en van welke omvang dit betrekking zou hebben gehad. Anders gezegd: wat zou kunnen maken dat MG erop heeft vertrouwd dat de gemeente positief stond tegenover een plan wat MG niet in volle omvang aan de gemeente had gepresenteerd?
4.15.
De rechtbank is, gelet op het bovenstaande, van oordeel dat MG haar stelling dat de gemeente onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door haar ertoe te bewegen om voor de planologische ontwikkeling van het project aanzienlijke kosten te maken die naar achteraf blijkt nodeloos zijn geweest, onvoldoende heeft onderbouwd. Daarom kan de gevorderde verklaring voor recht niet worden gegeven en is geen grond voor enige schadevergoeding aanwijsbaar. De rechtbank wijst de vorderingen van MG om die reden af. Hetgeen partijen meer of anders naar voren hebben gebracht, kan als niet (langer) ter zake doende verder buiten beschouwing worden gelaten.
4.16.
MG is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de gemeente worden begroot op:
- griffierecht
€
10.188,00
- salaris advocaat
€
8.714,00
(2 punten × € 4.357,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
19.080,00
5De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van MG af,
5.2.
veroordeelt MG in de proceskosten van € 19.080,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als MG niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. dr. Kluin en in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2026.
Civiel recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: C/03/343468 / HA ZA 25-305
Vonnis van 21 januari 2026
in de zaak van
MG REAL ESTATE B.V.,
statutair gevestigd te Breda en kantoorhoudende te Eindhoven,
eisende partij,
hierna te noemen: MG,
advocaat: mr. C.W. Kniestedt,
tegen
GEMEENTE ROERDALEN,
gevestigd en kantoorhoudende te Sint Odiliënberg,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de gemeente,
advocaat: mr. M. Brüll.
1De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding- de conclusie van antwoord
- de mondelinge behandeling van 24 november 2025 ter gelegenheid waarvan MG spreekaantekeningen heeft overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2De feiten
2.1.
MG is een professionele projectontwikkelaar met het voornemen om in de gemeente Roerdalen een nieuw bedrijventerrein te ontwikkelen nabij de snelweg A73 ter hoogte van Montfort en Sint Odiliënberg (hierna: het project).
2.2.
In 2018 heeft (de rentmeester van) MG voor het eerst over een plan tot ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein zoals hiervoor bedoeld gesproken met de wethouders van de gemeente, de heer [persoon 1] en de heer [persoon 2] . MG is vervolgens door de wethouders verwezen naar Ontwikkelingsmaatschappij Midden-Limburg (hierna: OML). OML is opgericht door een aantal gemeenten in Midden-Limburg, waaronder de gemeente Roerdalen.
2.3.
In september 2019 hebben MG en OML een herenakkoord gesloten, waarin zij de afspraken over de verdere, onderlinge samenwerking hebben neergelegd.
2.4.
Op 9 november 2021 heeft het college van burgemeester en wethouders (hierna: het college) van de gemeente ten aanzien van het gebied langs de snelweg A73 een (voorlopig) voorkeursrecht gevestigd zoals bedoeld in de (voormalige) Wet voorkeursrecht gemeenten.
2.5.
MG heeft tijdens een bestuurlijk overleg tussen de provincie en de gemeente in het Provinciehuis te Maastricht op 14 december 2021 een plan gepresenteerd. In het verslag van die vergadering is in dat kader hierover vermeld (productie 11 bij dagvaarding):
“(…) In aanloop op de presentatie is door de gemeente Roerdalen en provincie Limburg gesproken over het inkomen van dit initiatief. Afgesproken is dat, alvorens partijen afzonderlijk een besluit nemen over een mogelijk onderzoek naar de haalbaarheid van het initiatief, in gezamenlijkheid kennis wordt genomen van het initiatief. De presentatie vindt in dit kader plaats en is derhalve uitsluitend informatief van aard. Door de gemeente Roerdalen zijn in samenwerking met Provincie Limburg onderzoekselementen/vragen geformuleerd ten aanzien van een beoordeling van een initiatief ter plaatse.(…)”.
MG heeft de gevraagde toelichting vervolgens in een ambitienota aangeleverd.
2.6.
In de raadsvergadering van 3 februari 2022 heeft de gemeenteraad besloten dat zij het voorlopige voorkeursrecht niet zal bekrachtigen. Daarnaast heeft de gemeenteraad een motie aangenomen en zich uitgesproken tegen het project. De gemeenteraad is van oordeel dat het initiatief niet past op de betreffende locatie en evenmin in de omgevingsvisie van de gemeente en dat het gehele Linnerveld gevrijwaard moet blijven van projectontwikkeling wegens aantasting van landschappelijke kwaliteiten en de negatieve effecten op de leefomgeving.
2.7.
Op 2 en 5 december 2025 hebben de voorlopige getuigenverhoren plaatsgevonden bij de Rechtbank Limburg te Roermond (zaak- en rolnummer C/03G27416 /HA RK 24/36).
3Het geschil
3.1.
MG vordert - samengevat – dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- voor recht verklaart dat de gemeente jegens MG onrechtmatig heeft gehandeld door
bij MG het gerechtvaardigd vertrouwen te wekken dat de gemeente het project onder voorwaarden zou ondersteunen, althans bereid was hier binnen de kaders van haar publiekrechtelijke bevoegdheden medewerking aan te verlenen, terwijl binnen het college in werkelijkheid nimmer draagvlak voor het project bestond;
de gemeente veroordeelt om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis aan MG te betalen een schadevergoeding, groot € 3.170.121,75, te vermeerderen met de verschuldigde omzetbelasting en de wettelijke rente vanaf 3 februari 2022;
de gemeente veroordeelt tot betaling van de proces- en nakosten binnen veertien dagen na dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening, indien tijdige betaling uitblijft.
3.2.
MG legt aan haar vordering ten grondslag dat de gemeente onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld waardoor zij schade lijdt zoals bedoeld in artikel 6:162 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). MG stelt dat de gemeente bij haar jarenlang het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat de gemeente positief stond tegenover het project van MG om een nieuw bedrijventerrein langs de A73 te ontwikkelen en dat de gemeente daaraan onder bepaalde voorwaarden haar medewerking zou verlenen. MG mocht, gelet op het vertrouwensbeginsel en rechtszekerheidsbeginsel, gerechtvaardigd vertrouwen op de uitlatingen en gedragingen van de gemeente en van OML, waarin de gemeente participeerde. Onder die uitlatingen en gedragingen vallen de herhaalde bevestigingen van een positieve grondhouding ten opzichte van het project en het verzoek aan MG om nader onderzoek te verrichten met het oog op de ontwikkeling van de betreffende beoogde locatie. Omdat de gemeente toen eigenlijk al wist dat zij het initiatief uiteindelijk niet zou steunen, lijdt MG schade omdat zij nodeloos allerlei kosten heeft gemaakt voor onderzoeken naar de (haalbaarheid van het) project.
3.3.
De gemeente betwist dat zij onrechtmatig jegens MG heeft gehandeld doordat zij toezeggingen heeft gedaan of enig vertrouwen heeft opgewekt. De gemeente was formeel niet in beeld, omdat MG in gesprek was met OML waarmee zij ook een herenakkoord heeft gesloten. MG heeft de route van het provinciaal inpassingsplan via de provincie gekozen in plaats van de route van een bestemmingsplanwijziging via de gemeente. Alle door MG uitgevoerde onderzoeken zijn aan de provincie opgeleverd en de provincie heeft van meet af aan aangegeven dat alle inspanningen voor rekening en risico van MG blijven. Pas tijdens het bestuurlijk overleg van 14 december 2021, toen vrijwel alle onderzoeken al waren gedaan en veruit de meeste kosten al waren gemaakt, heeft MG voor het eerst haar plan aan een aantal leden van het college gepresenteerd. De wethouder [persoon 1] heeft bij herhaling aangegeven dat de ontwikkeling in het Leropperveld en Linnerveld niet mogelijk is. Dat MG niettemin verder is gegaan met het uitwerken van haar plan ten aanzien van die regio kan de gemeente niet worden toegerekend. Daarnaast voert de gemeente aan dat als MG een principeverzoek of aanvraag tot bestemmingsplanwijziging had ingediend via de gemeente(raad), MG ook al deze onderzoeken had moeten aanleveren en dezelfde kosten had moeten maken zonder dat zij er van verzekerd zou zijn dat haar verzoek of aanvraag zou worden gehonoreerd. Tot slot is de vermeende schade disproportioneel en geheel niet onderbouwd, aldus de gemeente.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4De beoordeling
4.1.
Kern van de zaak is de vraag of de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld jegens MG zoals bedoeld in artikel 6:162 BW door – kort gezegd – bij MG het gerechtvaardigd vertrouwen te wekken dat zij zou instemmen met en medewerking zou verlenen aan het project om een nieuw bedrijventerrein te ontwikkelen langs de A73.
4.2.
Uit de stellingen van partijen over en weer blijkt dat zij, zo begrijpt de rechtbank, kennelijk in geschil zijn over de vraag of de gemeente een toezegging heeft gedaan. Indien dat het geval is, dient de gemeente zich daar namelijk in beginsel aan te houden.
4.3.
Voor het antwoord op de vraag of er sprake is van een bindende toezegging wordt ook in civiele procedures aangesloten bij de door de bestuursrechter ontwikkelde maatstaf (zoals recentelijk bevestigd in Hoge Raad 28 maart 2025, ECLI:NL:HR:2025:467). Er dient sprake te zijn van een rechtens relevante toezegging. Er is daarvan sprake als de uitlatingen en/of gedragingen van ambtsdragers, ambtenaren of de door het bestuursorgaan ingeschakelde derden bij de betrokkene, jegens wie deze toezegging is gedaan, redelijkerwijs de indruk hebben kunnen wekken van een welbewuste standpuntbepaling van het bestuur over de manier waarop in zijn geval een bevoegdheid al dan niet zal worden uitgeoefend. Dat brengt met zich dat de toezegging concreet en ondubbelzinnig door (personen uit de sfeer van) het bevoegde orgaan is gedaan, zodat daaraan door degene, jegens wie de toezegging is gedaan, het gerechtvaardigd vertrouwen mag worden ontleend dat de toezegging zal worden nagekomen.
4.4.
De rechtbank is van oordeel dat het in het onderhavige geval niet om een toezegging zoals bedoeld in bovenvermelde toetsingskader gaat. MG beroept zich immers niet op een concrete, ondubbelzinnige uitlating en/of gedraging van de gemeente. Volgens MG bestaat het onrechtmatig handelen van de gemeente uit haar tweeslachtige houding ten aanzien van het project. MG stelt dat de gemeente met haar aanvankelijk positieve grondhouding bij MG het vertrouwen heeft gewekt dat zij achter de verdere uitwerking stond terwijl dit, zo blijkt later, nooit in lijn was met haar werkelijke negatieve houding tegenover het project die zij kennelijk al van meet af aan had. MG stelt dat de gemeente haar heeft misleid, omdat MG aanzienlijke kosten heeft gemaakt voor onderzoeken ten behoeve van (de haalbaarheid van) het project die zij niet zou hebben gemaakt als de gemeente direct transparant was geweest over het feit dat zij niets in het project van MG zag. MG stelt dat zij slechts bereid was tijd, energie en financiële middelen te investeren in de planvorming van het project, omdat zij op basis van uitlatingen en gedragingen van het college in de veronderstelling verkeerde dat binnen alle bestuurslagen draagvlak voor het project bestond. Omdat de kosten nodeloos zijn gemaakt, lijdt MG schade waarvoor zij de gemeente in deze procedure aansprakelijk stelt.
4.5.
Gelet op het voorgaande vat de rechtbank de stellingen van partijen zo op dat MG bedoeld heeft te stellen dat zij door de gemeente ertoe is bewogen om voor de planologische ontwikkeling van het project aanzienlijke kosten te maken die, naar achteraf blijkt, nodeloos zijn geweest, hetgeen de gemeente betwist.
4.6.
Volgens de hoofdregel van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) dient MG voldoende feiten en omstandigheden te stellen ter onderbouwing van haar stelling. Datgene wat MG ter onderbouwing heeft aangevoerd, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om tot de conclusie te kunnen leiden die MG hieraan verbindt. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.
4.7.
MG stelt tijdens de mondelinge behandeling dat er twee cruciale contactmomenten zijn geweest met de gemeente. Zo heeft zij voor het eerst in 2018 over het project gesproken met de wethouders, de heren [persoon 1] en [persoon 2] , die haar hebben doorverwezen naar OML. Na een aantal korte en informele contactmomenten is er daarna weer contact geweest tijdens het bestuurlijk overleg van 14 december 2021, waarbij MG haar plan aan een aantal leden van het college heeft gepresenteerd. Verder stelt MG dat ook uit het vestigen van het voorlopig voorkeursrecht uit hoofde van de Wet voorkeursrecht gemeenten blijkt dat de gemeente positief was over het project.
4.8.
De gemeente voert daartegen aan dat wethouders regelmatig worden benaderd door projectontwikkelaars die hun plannen al dan niet concreet voorleggen, wat niet betekent dat de wethouders hiervoor zonder gedetailleerd plan of een ruimtelijke onderbouwing zomaar ontvankelijk zijn. MG heeft haar plan (in volle omvang) pas voor het eerst toegelicht bij het bestuurlijk overleg van 14 december 2021. Vanaf dat moment was duidelijk wat de door MG gewenste locatie en omvang was voor het project, terwijl wethouder [persoon 1] al veelvuldig en van meet af aan kenbaar heeft gemaakt (aan MG dan wel andere betrokken partijen) dat delen van de betreffende locatie heilig zijn (want natuur). Het doel van het vestigen van het (voorlopig) voorkeursrecht was dat het maatschappelijke debat over de invulling en omvang van het gebied in openheid met de gemeenteraad, het bevoegde gezag, gevoerd kon worden en - vooral - om grondspeculatie in het betrokken gebied te voorkomen. Daarmee is niet aangegeven dat het plan haalbaar is of dat de gemeente achter (verdere uitvoering van) daarvan zou staan, aldus de gemeente.
4.9.
De rechtbank is van oordeel dat de door MG aangehaalde contactmomenten met de gemeente en wat daarbij al dan niet gezegd zou zijn, niet redengevend kunnen zijn voor het beweerdelijk wekken van vertrouwen bij MG. De enkele doorwijzing door de wethouders in 2018 naar OML kan niet de suggestie hebben gewekt bij MG dat de gemeente positief stond tegenover een plan van welke omvang dan ook. Daarbij is van belang dat wethouders vaker worden benaderd door projectontwikkelaars over nieuwe plannen of ideeën die niet altijd tot in de kern zijn uitgewerkt of voorzien van een ruimtelijke onderbouwing. Dat zij daar niet direct afwijzend op reageren, is gelet op hun maatschappelijke functie en het politieke debat niet onbegrijpelijk, zodat aan een aanvankelijk open en niet-negatieve houding ten opzichte van een project niet al een rechtens relevante toezegging of een gerechtvaardigd vertrouwen kan worden ontleend. Daaruit volgt dat het aan de wethouders in 2018 voorleggen van een eerste plan waarop MG vervolgens is doorverwezen naar OML, niet bij MG het vertrouwen kan hebben gewekt dat bij de gemeente draagvlak bestond voor het project op basis waarvan MG allerlei kosten kon maken. Dat de wethouder [persoon 1] destijds bestuurder was van OML, maakt het voorgaande niet anders.
4.10.
Het volgende contactmoment betreft volgens MG het bestuurlijk overleg van 14 december 2021 waarbij MG haar concrete(re) plannen voor het eerst heeft gepresenteerd. Naar het oordeel van de rechtbank kan ook dit bestuurlijk overleg niet als grondslag dienen voor het opwekken van enig vertrouwen bij MG om allerlei kosten te maken in de periode 2018 tot en met 2022. Redengevend hiervoor is dat het merendeel van de kosten ook in de visie van MG zelf al voorafgaand aan dat overleg dat betrekkelijk laat is in het tijdsbestek 2018 – 2022 waren gemaakt. Daaruit volgt dan ook dat MG geen vertrouwen kan ontlenen aan een gebeurtenis die plaatsvindt nadat zij de betreffende kosten, achteraf nodeloos, heeft gemaakt.
4.11.
Aan het vestigen van een (voorlopig) voorkeursrecht door de gemeente kan naar het oordeel van de rechtbank evenmin enig vertrouwen door MG worden ontleend ten opzichte van het project. De gemeente heeft gemotiveerd gesteld dat grondeigenaren in het betrokken gebied actief werden benaderd en dat het doel van het (voorlopig) voorkeursrecht was om de situatie te bevriezen, de rust terug te laten keren en daarnaast – gelet op de te voeren procedure - het maatschappelijk debat over de invulling en omvang van de locatie in openheid bij de gemeenteraad te voeren. Die stelling is onvoldoende weersproken zodat deze als vaststaand moet worden aangenomen. Dat maakt dat aan het vestigen van een voorlopig voorkeursrecht niet het vertrouwen kan worden ontleend dat de gemeente achter het project stond waardoor MG vervolgens allerlei kosten, achteraf nodeloos, heeft gemaakt.
4.12.
De rechtbank passeert de stelling van MG dat zij na de doorverwijzing naar OML mocht aannemen dat zij in de gesprekken met OML feitelijk direct met de gemeente aan tafel zat. OML is een zelfstandige entiteit en werkzaam voor meerdere gemeenten, zodat niet valt in te zien, zonder nadere toelichting die hier ontbreekt, dat OML als spreekbuis voor specifiek deze gemeente zou fungeren.
4.13.
Bovendien blijkt naar het oordeel van de rechtbank uit de stellingen van partijen en de overgelegde stukken duidelijk dat MG het grootste deel van het tijdsbestek tussen 2018 en 2022 feitelijk met OML en de provincie aan tafel heeft gezeten – en niet met de gemeente - waarbij er werd gekoerst op een grondslag voor het project door provinciale besluitvorming, te weten een door provinciale staten vast te stellen provinciaal inpassingsplan (hierna: pip). Zo volgt uit het verslag van het bestuurlijk overleg tussen OML en de wethouder [persoon 1] van 10 september 2019 dat OML voorziet om een herenakkoord met MG aan te gaan en daarbij de intentie voor een toekomstige samenwerking als de potentiële ontwikkeling op basis van besluitvorming van de provincie gerealiseerd wordt (productie 3 bij dagvaarding). In het herenakkoord tussen MG en OML is opgenomen dat zij er samen naar zullen streven dat de selectie van de grond plaatsvindt door de provincie, aldus niet de gemeente, en zal worden herbestemd tot een duurzaam bedrijvenpark (productie 2 bij dagvaarding). Dit ondersteunt ook de stelling van de gemeente dat MG heeft gekoerst op een pip bij de provincie, wat met zich brengt dat voor de gemeente hierin geen rol was weggelegd. Die stelling heeft MG niet althans onvoldoende weersproken en wordt daarom als vaststaand aangenomen. De situatie zou anders kunnen zijn geweest als MG voor een bestemmingsplanwijziging via de gemeenteraad, al dan niet via een principeverzoek, had gekozen. Ook dan had MG echter (onderzoeks)kosten moeten maken zonder dat zij er van te voren van verzekerd zou zijn dat haar aanvraag of verzoek door de gemeenteraad zou worden gehonoreerd. Wat daar ook van zij, aangezien MG de provinciale route heeft gekozen en de gemeente pas in een zeer laat stadium betrokken werd, kan niet worden aangenomen dat kosten die daaraan voorafgaand gemaakt zijn gebaseerd zijn op het wekken van vertrouwen door de gemeente dat zij achter het project zou staan. Evenmin valt in te zien, zonder nadere toelichting die hier ontbreekt, waarom de opstelling van de gemeente in plaats van één van de andere betrokken partijen doorslaggevend zijn geweest voor MG om deze kosten te maken. Immers, in feitelijke zin heeft MG aanmerkelijk meer en langer contact gehad met de provincie en OML, wat de vraag oproept waarom MG zich bij haar doen en laten zou hebben laten leiden door de vermeende opstelling van de gemeente. Bovendien blijkt uit het verslag van het bestuurlijk overleg van 14 oktober 2021 dat MG de provincie heeft verzocht om op eigen risico een verdere slag te mogen maken in de planvorming en dat de provincie dit handelen op eigen risico heeft goedgekeurd (productie 6 bij conclusie van antwoord). De rechtbank concludeert daaruit dat MG in ieder geval tot dat moment nog voor eigen risico kosten maakte, zodat de rechtbank haar niet kan volgen in haar stelling dat zij de gestelde kosten nodeloos heeft gemaakt en dus op een ander, hier de gemeente, kan verhalen.
In het verlengde van het vorenoverwogene merkt de rechtbank op dat onduidelijk is gebleven wat het belang is van de verwijzing door MG naar bestuurlijke verslagen, uit welke verslagen volgens MG zou blijken van de door MG als tweeslachtig gekwalificeerde houding van de gemeente. Vaststaat immers dat MG niet aanwezig is geweest bij de bedoelde bestuurlijke overleggen en dat MG eerst (na een daartoe strekkend WOB-verzoek) kennis heeft genomen van die verslagen in februari 2022. Daaruit volgt naar het oordeel van de rechtbank in ieder geval dat MG in feitelijke zin haar verwachtingen niet heeft gebaseerd op de inhoud van die verslagen. Los daarvan ziet de rechtbank in de teksten van de bedoelde verslagen geen beeld dat duidt op tweeslachtigheid, waarbij onder meer kan worden gewezen op de omstandigheid dat de onaanvaardbaarheid van enige aantasting van de (natuur)locaties Leropperveld en Linnerveld nooit door de gemeente van tafel is gehaald.
4.14.
Naast het bovenstaande is ook een obstakel voor de toewijzing van de vordering van MG het betoog van de gemeente dat zij meende dat MG bij haar plan – evenals de gemeente zelf - een projectgebied van circa maximaal 20/25 hectare bij Attero (vuilstort) voor ogen had, omdat zij in overleggen met de provincie, OML en SML (Samenwerking Midden-Limburg) steeds heeft aangegeven dat op de locaties Leropperveld en Linnerveld geen enkele inbreuk mag plaatsvinden en er rekening moet worden gehouden met een aanvaardbare maatschappelijke en landschappelijke inpassing van het plan. Voor de gemeente bleek pas eind 2021 dat het project in werkelijkheid zag op een gebied van circa 150 hectare – dus vele malen groter dan de gemeente tot dan had verondersteld - met daarbij inbegrepen de twee (natuur)locaties die voor de gemeente niet bespreekbaar waren. Dit heeft MG eveneens onvoldoende weersproken en kan dus als vaststaand worden aangenomen. Daardoor is niet duidelijk, nog daargelaten of de gemeente enig vertrouwen bij MG heeft gewekt door middel van bepaalde uitlatingen en/of gedragingen, op welk plan en van welke omvang dit betrekking zou hebben gehad. Anders gezegd: wat zou kunnen maken dat MG erop heeft vertrouwd dat de gemeente positief stond tegenover een plan wat MG niet in volle omvang aan de gemeente had gepresenteerd?
4.15.
De rechtbank is, gelet op het bovenstaande, van oordeel dat MG haar stelling dat de gemeente onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door haar ertoe te bewegen om voor de planologische ontwikkeling van het project aanzienlijke kosten te maken die naar achteraf blijkt nodeloos zijn geweest, onvoldoende heeft onderbouwd. Daarom kan de gevorderde verklaring voor recht niet worden gegeven en is geen grond voor enige schadevergoeding aanwijsbaar. De rechtbank wijst de vorderingen van MG om die reden af. Hetgeen partijen meer of anders naar voren hebben gebracht, kan als niet (langer) ter zake doende verder buiten beschouwing worden gelaten.
4.16.
MG is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de gemeente worden begroot op:
- griffierecht
€
10.188,00
- salaris advocaat
€
8.714,00
(2 punten × € 4.357,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
19.080,00
5De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van MG af,
5.2.
veroordeelt MG in de proceskosten van € 19.080,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als MG niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. dr. Kluin en in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2026.