ECLI:NL:RBLIM:2026:1367

RECHTBANK
LIMBURG



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Maastricht



Zaaknummer: 11779135 \ CV EXPL 25-2859




Vonnis van 25 februari 2026




in de zaak van





[eisende partij]
,
wonende te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eisende partij] ,
gemachtigde: mr. M.P.R. van Dalen,



tegen





[gedaagde partij]
,
wonende te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde partij] ,
procederend in persoon.






1De procedure


1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de conclusie van repliek- de conclusie van dupliek.




1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.





2De feiten


2.1.

[eisende partij] heeft met ingang van 1 april 2023 een huurovereenkomst gesloten voor de huur van de woonruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde).



2.2.
In de huurovereenkomst staat onder meer het volgende opgenomen:



“
Huurovereenkomst zelfstandige woonruimte voor bepaalde tijd


Naam: : Beheerder wooncomplex [complex]


Adres : [postbus]


Postcode : [postcode] [plaats 2]


Email : [e-mailadres]





Hierna te noemen “beheerder” welke het beheer met beperkte aansprakelijkheid voor de verhuurder en rechtmatige eigenaar, van het gehuurde uitvoert.





EN





Naam : [eisende partij]


(…)





Hierna te noemen
“huurder”


(…)





Zijn het volgende overeengekomen:



1 Het gehuurde, bestemming


1. Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de woonruimte, hierna “het gehuurde” genoemd, plaatselijk bekend:

[adres]



(…)




2.2

Verhuurder zal het gehuurde op de ingangsdatum van de huur aan huurder ter beschikking stellen, mits huurder heeft voldaan aan alle op dat moment bestaande verplichtingen jegens verhuurder. (…)




3.4

Met het oog op de datum van ingang van deze overeenkomst heeft de eerste betaalperiode betrekking op de periode: 01-04-2023 tot en met 31-04-2023 en is het over deze eerste periode verschuldigde bedrag:
€ 2915,- (inclusief een waarborgsom van € 1930,-).




(…)







5Beheerder

5.1


Totdat verhuurder anders meedeelt, treedt als beheerder op:


Naam: Beheerder wooncomplex [complex]


EMAIL: [e-mailadres]





5.2

Tenzij schriftelijk anders overeengekomen, dient huurder voor wat betreft de inhoud en alle verdere aangelegenheden betreffende deze huurovereenkomst (reparaties, huuropzeggingen etc.) te mailen naar de beheerder.




(…)







8Betalingswijze

8.1


Huurder zal de huurprijs en het bedrag aan bijkomende kosten, voldoen door storting of overschrijving op: IBAN (…) ten name van Stichting United Colors


(…)







9Bijzondere bepalingen


(…)


Waarborgsomclausule


(…)


- Verhuurder verbindt zich uiterlijk binnen 2 maanden na beëindiging van de huurovereenkomst de waarborgsom aan huurder terug te betalen, (…)


(…)





Aldus opgemaakt te Heerlen op 26-03-2023





Signed By: [gedaagde partij] < [e-mailadres] >


(…)





…………………………


(handtekening verhuurder)”




2.3.
Op de stippellijn boven ‘handtekening verhuurder’ is een handtekening geplaatst.



2.4.
De huurovereenkomst is op 31 december 2024 geëindigd.





3Het geschil


3.1.

[eisende partij] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde partij] tot betaling van € 1.930,00 aan waarborgsom en € 289,50 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente en proceskosten.



3.2.

[eisende partij] legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag. [eisende partij] stelt dat [gedaagde partij] de verhuurder is van het gehuurde en in die hoedanigheid verplicht is om de waarborgsom aan [eisende partij] terug te betalen. [gedaagde partij] heeft de huurovereenkomst volgens [eisende partij] ondertekend. Bovendien is [gedaagde partij] voormalig bestuurder van de Stichting United Colors (hierna: de Stichting) en is deze stichting eigenaar van het gehuurde. Bij de ondertekening is geen voorbehoud gemaakt dat [gedaagde partij] namens de stichting tekende, zodat [gedaagde partij] , naar mening van [eisende partij] , persoonlijk als verhuurder heeft getekend. Verder voert [eisende partij] aan dat de beheerder [gedaagde partij] als verhuurder heeft aangemerkt omdat de beheerder een brief die van [eisende partij] aan [gedaagde partij] als verhuurder had gestuurd, naar hem heeft doorgestuurd. Tot slot heeft [gedaagde partij] zich in de medio volgens [eisende partij] ook uitgelaten als verhuurder van het gehuurde.



3.3.

[gedaagde partij] voert verweer. [gedaagde partij] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisende partij] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partij] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisende partij] in de kosten van deze procedure.



3.4.

[gedaagde partij] betwist dat hij de huurovereenkomst heeft ondertekend en betrokken is geweest bij het opstellen van de huurovereenkomst. Bij de stichting is hij op 8 september 2022 uitgetreden als bestuurder. Na zijn uittreden heeft [gedaagde partij] geen betrokkenheid meer gehad bij de stichting. Hij betwist dat hij de huurovereenkomst van 1 april 2023 heeft ondertekend. Ook betwist [gedaagde partij] dat de beheerder hem een brief van [eisende partij] heeft doorgestuurd. Het door [eisende partij] aangehaalde krantenartikel is volgens [gedaagde partij] bovendien geen bewijsmiddel dat [gedaagde partij] de verhuurder van [eisende partij] zou zijn.



3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.





4De beoordeling


4.1.
Het gaat in deze procedure om de vraag wie de verhuurder van de huurovereenkomst is, omdat de verhuurder degene is die de waarborg aan [eisende partij] moet terugbetalen.



4.2.
Voor de vraag wie partij is (geworden) bij een overeenkomst geldt de maatstaf uit het Kribbebijter-arrest. Die komt erop neer dat bepalend is wat partijen hebben besproken en gedaan en wat zij daaruit over en weer hebben afgeleid en mochten afleiden. Tot de omstandigheden die in dit verband in aanmerking moeten worden genomen, behoort de voor de wederpartij kenbare hoedanigheid en de context waarin partijen optraden. Ook gedragingen, verklaringen en andere omstandigheden die hebben plaatsgevonden nadat de overeenkomst is gesloten, kunnen van belang zijn.



4.3.
Omdat [eisende partij] zich beroept op terugbetaling van de borg van [gedaagde partij] omdat [gedaagde partij] de verhuurder was, ligt de bewijslast dat [gedaagde partij] de verhuurder was bij [eisende partij]. [eisende partij] beroept zich daartoe op een aantal bewijsmiddelen. Het eerste bewijsmiddel is de huurovereenkomst waar boven de handtekening van de verhuurder de naam van [gedaagde partij] staat vermeld. Het tweede bewijsmiddel is dat de Stichting eigenaar van het gehuurde is en [gedaagde partij] bestuurder was van deze Stichting. Het derde bewijsmiddel dat [eisende partij] aandraagt is het e-mailbericht van de nieuwe beheerder van 8 mei 2025 en het vierde bewijsmiddel zijn de uitlatingen van [gedaagde partij] in een krantenartikel van De Limburger van 21 oktober 2022.



4.4.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde partij] niet als verhuurder kan worden aangemerkt en zal hieronder uitleggen hoe hij tot dit oordeel is gekomen.



Huurovereenkomst





4.5.
In de huurovereenkomst staat niet opgenomen wie de verhuurder is. Wel wordt er een onderscheid gemaakt tussen de beheerder en de verhuurder. Als beheerder wordt Beheerder wooncomplex [complex] genoemd. Boven de handtekening van de verhuurder staat: “[gedaagde partij] < [e-mailadres] >”. [gedaagde partij] betwist dat hij betrokken is geweest bij het opmaken van de huurovereenkomst. Ook betwist hij dat de handtekening onder de huurovereenkomst zijn handtekening zou zijn. Hij stelt dat die handtekening erg veel afwijkt van zijn eigen handtekening. Zijn eigen handtekening is te zien op de processtukken die hij heeft ondertekend.



4.6.
Zolang niet bewezen is van wie de handtekening op een onderhandse akte afkomstig is en de ondertekening stellig wordt ontkend, komt aan de akte geen bewijskracht toe. De bewijslast van de echtheid van de ondertekening rust op degene die zich op het stuk beroept. Voor de toepassing van artikel 159 lid 2 Rv, worden naast een ‘stellige ontkenning’ geen verdere eisen gesteld. De ontkenner hoeft geen onderbouwing van zijn ontkenning te geven.



4.7.
De stelling van [eisende partij] dat deze zaak identiek zou zijn aan de zaak die aan de kantonrechter te [plaats 2] is voorgelegd, faalt. In die zaak ging het om een ander persoon, een andere beheerder en zijn er ook andere stellingen door partijen ingenomen. In r.o. 5.7. heeft de kantonrechter te [plaats 2] geoordeeld dat de stellingen van partijen een grote rol spelen en dat andere stellingen kunnen leiden tot een andere uitkomst. In de betreffende uitspraak is (kennelijk) de handtekening zelf niet betwist, waar [gedaagde partij] dat in deze zaak wel uitdrukkelijk en gemotiveerd heeft gedaan.



4.8.
Door de ontkenning van [gedaagde partij] , dat de handtekening onder de huurovereenkomst niet de zijne is, levert de huurovereenkomst geen bewijs op dat [gedaagde partij] de verhuurder van het gehuurde is.



Stichting





4.9.

[eisende partij] voert verder aan dat [gedaagde partij] bestuurder is geweest van de Stichting en dat de Stichting eigenaar is van het gehuurde. Op de huurovereenkomst staat niet dat is getekend als vertegenwoordiger van de Stichting, zodat [gedaagde partij] in eigen persoon heeft getekend. [gedaagde partij] heeft hier tegenin gebracht dat hij op 8 september 2022 is uitgetreden als bestuurder van de Stichting, ruim voordat de huurovereenkomst op 1 april 2023 is ingegaan. Hij heeft daarna geen betrokkenheid meer gehad bij de Stichting.



4.10.
Dat de Stichting eigenaar is van het gehuurde, maakt niet dat [gedaagde partij] , als voormalig bestuurder van deze Stichting, in persoon aansprakelijk is voor de terugbetaling van de waarborg. Daarvoor is een directe betrokkenheid van [gedaagde partij] vereist. Zoals door [gedaagde partij] gesteld, werd de huur betaald aan de Stichting en was hij ruim voor de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet meer bij de Stichting betrokken. [eisende partij] heeft verder niet onderbouwd dat de huurbetalingen en waarborg door [gedaagde partij] zijn ontvangen (en behouden).



4.11.

[eisende partij] voert verder nog aan dat de nieuwe bestuurder van de Stichting een STAK-constructie betreft zodat niet met zekerheid kan worden gezegd dat [gedaagde partij] niet alsnog certificaathouder is en aldus (mede)eigenaar van het gehuurde. Volgens [eisende partij] beschikt [gedaagde partij] als (voormalig) bestuurder over de eigendomsverhoudingen binnen de Stichting en had het op zijn weg gelegen om de certificaten te overleggen om zodoende helderheid te verschaffen wie de eigenaar is van het gehuurde. Daarmee gaat [eisende partij] voorbij aan zijn eigen stelplicht en bewijslast. [eisende partij] beroept zich erop dat [gedaagde partij] hem de waarborg terug moet betalen en dan is het aan [eisende partij] om deze stelling met voldoende bewijsmiddelen te onderbouwen.





4.12.
Uit het enkele feit dat [gedaagde partij] voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst bestuurder is geweest van de Stichting die ten tijde van het afsluiten van de huurovereenkomst de eigenaar van het gehuurde was, volgt niet dat [gedaagde partij] als verhuurder kan worden aangemerkt.



E-mail aan beheerder





4.13.

Op 7 mei 2025 heeft de gemachtigde van [eisende partij] een ingebrekestelling gestuurd naar het e-mailadres van de beheerder. De brief is geadresseerd aan de beheerder, ter attentie van [gedaagde partij] . In de aanhef van de e-mail staat de naam van [gedaagde partij] . Op deze e-mail heeft mevrouw [naam] , werkzaam bij JayMar Vastgoed (de nieuwe beheerder), een
e-mail terug gestuurd met de tekst: “Ik heb kennisgenomen van uw bericht en dit naar de betreffende persoon in kwestie gestuurd.” Daaruit zou volgens [eisende partij] volgen dat de nieuwe beheerder zijn brief heeft doorgestuurd naar [gedaagde partij] als verhuurder, omdat in de brief [gedaagde partij] wordt aangesproken als verhuurder van het gehuurde. [gedaagde partij] betwist de verhuurder te zijn en de brief te hebben ontvangen.




4.14.
De kantonrechter is van oordeel dat enkel het gebruik van de woorden dat het bericht is doorgestuurd naar de betreffende persoon nog niet bewijzen dat [gedaagde partij] de verhuurder van het gehuurde is. Dit zou hooguit kunnen aantonen dat het bericht naar [gedaagde partij] is doorgestuurd omdat hij in de aanhef is genoemd. [gedaagde partij] heeft de ontvangst echter betwist, zodat het dan aan [eisende partij] is nader te onderbouwen dat de brief wel door [gedaagde partij] is ontvangen. [eisende partij] heeft dit nagelaten.



Uitlatingen in de media





4.15.
Zoals [eisende partij] terecht stelt, spelen de gedragingen van [gedaagde partij] ook een rol bij het vaststellen of hij als verhuurder kan worden aangemerkt. [eisende partij] doet daartoe een beroep op het artikel van De Limburger waarin melding wordt gemaakt van een huisjesmelker met betrekking tot het pand waar het gehuurde in is gevestigd. Daarin zou expliciet staan dat [gedaagde partij] de huurovereenkomst heeft ondertekend. De betreffende passage waar [eisende partij] naar verwijst is de volgende: “De huur wordt betaald aan Stichting United Colors, eigenaar van [complex] . (…) Eigenaar van United Colors is [gedaagde partij] . (…) Ene ‘ [gedaagde partij] ’ ondertekent digitaal ook de huurcontracten van [complex] .” Ook verwijst [eisende partij] naar de passage waarin [gedaagde partij] over zijn rol als verhuurder verteld. Het betreft de volgende passage: “ [complex] -eigenaar [gedaagde partij] erkent dat die van diverse huurders aflopen en dat ze weg moeten. “Dat vinden wij zelf ook helemaal niet leuk. We hebben liever dat ze blijven.” (…)”



4.16.

[gedaagde partij] betwist dat dit artikel als rechtmatig bewijs kan gelden van eigendom of verhuurderschap.



4.17.
Uit het artikel volgen geen gedragingen waardoor [gedaagde partij] zich als verhuurder van het gehuurde heeft gedragen. Het artikel is van 21 oktober 2022 en daarmee een geruime tijd voor aanvang van de huurovereenkomst. Daarnaast is de vermelding dat Ene ‘ [gedaagde partij] ’ de huurcontracten digitaal ondertekend, gelet op de betwisting door [gedaagde partij] dat hij de betreffende huurovereenkomst niet heeft ondertekend, geen bewijs dat met ‘ [gedaagde partij] ’ [gedaagde partij] wordt bedoeld of dat hij de betreffende huurovereenkomst heeft ondertekend. Evenmin valt uit de uitlating van [gedaagde partij] (Dat vinden wij zelf ook helemaal niet leuk) op te maken dat [gedaagde partij] hier in de hoedanigheid van verhuurder spreekt. En als dat al zo zou zijn, dan is daarmee nog niet gezegd dat [gedaagde partij] de verhuurder van het gehuurde is omdat deze huurovereenkomst in de toekomst lag ten tijde van het verschijnen van het krantenartikel.



Conclusie





4.18.
Uit het voorgaande volgt dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde partij] als verhuurder van het gehuurde kan worden aangemerkt. Daarmee is [gedaagde partij] niet de persoon die aangesproken kan worden voor de terugbetaling van de gevorderde waarborg. De vorderingen zullen daarom worden afgewezen.



Proceskosten





4.19.

[eisende partij] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van [gedaagde partij] betalen. [gedaagde partij] heeft geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat hij bijzondere kosten heeft gehad voor zijn verweer in deze procedure. Daarom worden zijn kosten begroot op nihil.





5De beslissing


De kantonrechter



5.1.
wijst de vorderingen af,



5.2.
veroordeelt [eisende partij] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde partij] begroot op nihil,



5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.


Dit vonnis is gewezen door mr. Piëtte en in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2026.






HR 11 maart 1977, ECLI:NL:HR:1977:AC1877 en recent HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2034.


HR 26 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH9284.


vgl. o.m. HR 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2741, en HR 29 oktober 2021, ECLI:NL:HR:2021:1615.


Artikel 150 Rv.


Zie hiervoor onder 2.2.


Artikel 159 lid 2 Rv.


HR 12 april 2019, ECLI:NL:HR:2019:572.


Productie 5 bij de dagvaarding.


Productie 4 bij de dagvaarding.