ECLI:NL:RBGEL:2026:7202

RECHTBANK Gelderland


Civiel recht



Zittingsplaats Zutphen



Zaaknummer: C/05/442727 / HZ ZA 24-353




Vonnis van 16 september 2026




in de zaak van




GEMEENTE MAASDRIEL,
te Kerkdriel, gemeente Maasdriel,
eisende partij,
hierna te noemen: de gemeente,
advocaat: mr. C.F. van Helvoirt,



tegen





[gedaagde]
,
te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. A.A.M. van Hoorn.






1De zaak in het kort


De gemeente heeft een perceel van [gedaagde] onteigend voor de uitvoering van het bestemmingsplan ‘Kerkdriel Noord, Paddestoelenbuurt’. In dit tussenvonnis bepaalt de rechtbank de complexwaarde en draagt zij de deskundigen op nader advies uit te brengen over de mate waarin de waarde van het perceel moet worden bijgesteld in verband met de bodemverontreiniging die daarop is aangetroffen.





2De procedure


2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 10 december 2025
- het deskundigenadvies
- de akte in het geding brengen producties van [gedaagde] van 3 juni 2026
- de akte overleggen producties tevens verzoek aanvullend advies rechtbankdeskundigen van de gemeente van 16 juni 2026
- het verkort proces-verbaal van het pleidooi van 29 juni 2026
- de akte overleggen productie van de gemeente van 14 juli 2026
- de akte uitlaten van [gedaagde] van 15 juli 2026.



2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.





3De verdere beoordeling


3.1.
Bij tussenvonnis van 10 december 2025 heeft de rechtbank, ten name van de gemeente en ten algemenen nutte, de onteigening uitgesproken van de ten name van [gedaagde] staande onroerende zaak (grondplannummer 1) kadastraal bekend gemeente Maasdriel, sectie [x] , nummer [nummer ] , ter grootte van 3.345 m² (hierna: het perceel).



3.2.
De rechtbank moet nu de hoogte vaststellen van de aan [gedaagde] toekomende schadeloosstelling. Peildatum is 12 februari 2026, de dag waarop het vonnis van 10 december 2025 in de openbare registers is ingeschreven (artikel 40a Onteigeningswet (Ow)).



3.3.
De deskundigen hebben de aan [gedaagde] te betalen schadeloosstelling in hun rapport van 26 februari 2026 (hierna ook: het definitieve advies van de deskundigen) begroot op € 317.775,00 voor de waarde van de grond.



3.4.
In reactie hierop heeft [gedaagde] bij akte in het geding brengen producties onder meer (als productie 5) een rapport overgelegd van door hem ingeschakelde deskundigen, de heer [deskundige 1] van [bedrijf 1] en de heer [deskundige 2] van [bedrijf 2] (hierna: [deskundigen] ).



3.5.
Partijen hebben (ook) bij pleidooi gereageerd op het definitieve advies van de deskundigen.



3.6.
Bij akte overleggen productie van 14 juli 2026 heeft de gemeente de definitieve rapportage naar aanleiding van een in haar opdracht uitgevoerd verkennend bodemonderzoek “Paddenstoelenbuurt zuidoost, diverse percelen te Kerkdriel” van 25 juni 2026 in het geding gebracht (hierna: het rapport bodemonderzoek). Uit dit rapport blijkt dat sprake is van verhoogde gehaltes PFOS in het onteigende en in het perceel in Kerkdriel dat de rechtbank hier kortweg aanduidt als [nummer ] . Ten aanzien van laatstgenoemd perceel, dat in eigendom was van de zus van [gedaagde] , heeft de rechtbank bij tussenvonnis van 10 december 2025 (zaaknummer C/05/442722 / HZ ZA 24-351) eveneens de onteigening uitgesproken. De gemeente heeft in haar akte betoogd dat de percelen [nummer ] en [nummer ] voorafgaand aan de uitvoering van het werk zullen moeten worden gesaneerd, dat de kosten daarvan moeten worden toegerekend aan deze percelen en dat de bodemverontreiniging ten aanzien van die beide percelen een waardedrukkend effect heeft.



3.7.
Bij akte uitlaten van 15 juli 2026 heeft [gedaagde] zich in reactie hierop op het standpunt gesteld dat de bodemverontreiniging geen invloed heeft op de totale complexwaarde.



3.8.
De rechtbank zal hierna nader ingaan op wat partijen hebben aangevoerd, voor zover voor de beoordeling van belang.



Uitgangspunten bij de waardering





3.9.
De schadeloosstelling is een volledige vergoeding voor alle schade die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk lijdt door het verlies van zijn zaak (artikel 40 Ow). Schadecomponenten kunnen zijn de waarde van het onteigende, de waardevermindering van het overblijvende en bijkomende schade. Omdat in dit geval het perceel in zijn geheel wordt onteigend, is geen sprake van enig overblijvend deel en ook niet van enig naastgelegen (ander) eigendom van [gedaagde] dat als ‘overblijvende’ zou kunnen worden gekwalificeerd. Daarom is ook geen sprake van een waardevermindering van het overblijvende.



De waarde van het onteigende





3.10.
Uitgangspunt is dat de werkelijke waarde moet worden vergoed. Dit is de prijs die tot stand zou komen bij een vrijwillige verkoop op commerciële basis, tussen een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper (artikel 40b lid 1 en 2 Ow) die bekend zijn met de eigenschappen van de zaak die van belang zijn voor de waarde daarvan. Die eigenschappen behoren bij de waardebepaling op grond van artikel 40b lid 2 Ow dus niet buiten beschouwing te blijven op de grond dat zij pas door een na de peildatum verricht onderzoek aan het licht zijn getreden. De onteigeningsrechter zal dan ook, in het geval van een bodemverontreiniging van het onteigende die op de peildatum al aanwezig maar nog niet ontdekt was, moeten onderzoeken in hoeverre een met die verontreiniging bekende, redelijk handelende verkoper en koper die in de verkoopprijs zouden hebben verdisconteerd.



3.11.
Bij het bepalen van de hiervoor bedoelde koopprijs is verder uitgangspunt dat rekening wordt gehouden met de exploitatie die het geldende bestemmingsplan op het onteigende toelaat. Ook moet rekening worden gehouden met op het moment van de onteigening bestaande, voldoende reële, verwachtingen over een wijziging van het ter plaatse geldende bestemmingsplan, de zogenoemde verwachtingswaarde.



3.12.
De onteigening heeft plaatsgevonden ter uitvoering van het bestemmingsplan ‘Kerkdriel Noord, Paddestoelenbuurt’. Op de onteigende gronden zullen in totaal 177 woningen worden gebouwd.



3.13.
De deskundigen hebben de onteigende grond gewaardeerd op een bedrag van € 317.775,00 (3.345 m² × € 95,00). Zij hebben in hun definitieve advies gemotiveerd uiteengezet dat deze waardering is gebaseerd op – deels door partijen ingebrachte – referentietransacties, waarbij enkele transacties het meest relevant voor de waardering zijn bevonden.



3.14.
De deskundigen hebben geen aanleiding gezien het bestemmingsplan op grond van artikel 40c Ow te elimineren. Zij menen dat het bestemmingsplan is aan te merken als een complex in de zin van artikel 40d Ow. De deskundigen hebben niet het standpunt van [gedaagde] gevolgd dat zijn perceel samen met bovengenoemd perceel [nummer ] – dat van zijn zus, [zus] – moet worden beschouwd als afzonderlijk complex. Tussen de twee percelen bestaat volgens de deskundigen voldoende nauwe geografische, functionele en financiële samenhang om te kunnen spreken van één complex, dat overigens ook als één geheel in exploitatie wordt gebracht. De twee percelen zijn volgens de deskundigen echter onvoldoende onderscheidend ten opzichte van de overige gronden binnen het complex om die twee percelen als een afzonderlijk complex te beschouwen. Aan alle gronden binnen het complex komt – behoudens bijzondere (on)geschiktheid van bepaalde gronden – één en dezelfde (complex)waarde toe. De specifieke bestemming van individuele percelen binnen dat complex doet daarbij niet ter zake.



3.15.
Ook naar het oordeel van de rechtbank is sprake van één (integrale) ontwikkeling van de binnen het bestemmingsplan gelegen gronden, met voldoende geografische, functionele en financiële samenhang om te kunnen spreken van een complex in de zin van artikel 40d Ow. De complexbenadering brengt met zich een egalisering van bestemmingen. Dit betekent dat bij de waardering van de werkelijke waarde van het onteigende rekening moet worden gehouden met alle kosten en baten van het complex en alle bestemmingen in dat complex, zodat alle gronden in het complex – behoudens bijzondere (on)geschiktheid van bepaalde gronden – gelijk worden gewaardeerd (artikel 40d lid 1 Ow).



3.16.
De deskundigen hebben ervoor gekozen om in deze zaak de complexwaarde te begroten aan de hand van de comparatieve methode. Omdat ongeveer tien maanden zijn verstreken tussen de in het conceptadvies gehanteerde peildatum en de daadwerkelijke peildatum, hebben de deskundigen de bij hun definitieve advies gevoegde beschrijving en analyse van de referenties geactualiseerd.



3.17.
De gemeente kan zich vinden in het definitieve advies van de deskundigen, maar is van mening dat de geconstateerde verontreiniging een waardedrukkende invloed heeft op de schadeloosstelling ten aanzien van het perceel. De kosten voor sanering van het perceel worden volgens de gemeente geraamd op € 453.000,00. De gemeente verwacht dat dit gevolgen kan hebben voor de vaststelling van de werkelijke waarde van het perceel. Het perceel heeft ondanks de verontreiniging mogelijk nog een beperkte waarde vanwege de agrarische gebruiksmogelijkheden – door de gemeente geschat op € 6.690,00 tot € 13.380,00 – maar is vanwege de verontreiniging niet geschikt voor het telen van agrarische producten, aldus de gemeente. De gemeente heeft de rechtbank verzocht de deskundigen een aanvullend advies te laten uitbrengen.



3.18.

[gedaagde] kan zich niet vinden in de bevindingen van de deskundigen. Naar aanleiding van het conceptadvies heeft hij kritiek geuit op onder meer de selectie en weging van de referenties door de deskundigen. Zo hebben de deskundigen volgens hem niet tot uitdrukking gebracht dat bij drie van de vier volgens hen meest vergelijkbare referenties nog geen sprake was van een opgestarte ruimtelijke procedure voor woningbouw, terwijl in het onderhavige geval per peildatum sprake is van een onherroepelijk bestemmingsplan. Ook wijst [gedaagde] op de referentie Poederoijen waar een koopprijs van € 123,25 per vierkante meter is betaald. Naar aanleiding van het definitieve advies van de deskundigen heeft [gedaagde] – zonder nadere toelichting – verwezen naar de notitie van [deskundige 1] en [deskundige 2] (zie 3.4).



3.19.
De deskundigen hebben in de weging van de referenties ten opzichte van het onteigende rekening gehouden met het verschil in planologie en het verschil in geografische ligging en hebben dit in bijlage 2 bij hun definitieve advies tot uitdrukking gebracht. Ook hebben zij rekening gehouden met opwaartse marktontwikkelingen. Het onherroepelijk worden van het planologisch besluit is dus, anders dan [gedaagde] lijkt te betogen, niet de enige factor die zij hebben meegewogen. De deskundigen hebben beredeneerd uiteengezet dat en waarom de transacties Aalburg, Buren en Schijndel als meest vergelijkbaar zijn te beschouwen. Aalburg betreft weliswaar een voorgenomen herbestemming tot woningbouwlocatie en is planologisch minder ver gevorderd dan het onteigende, maar verder goed vergelijkbaar. Ook in Buren gaat het om woningbouwontwikkeling. De planologische procedure moet nog worden doorlopen, maar Buren is sterk monumentaal en heeft daardoor aantrekkingskracht voor potentiële kopers/bewoners. In de prijsvaststellingsprocedure die met betrekking tot de referentie Buren is gevolgd, hebben de door de rechtbank benoemde deskundigen de waarde van de grond bepaald op dezelfde voet als die waarop de werkelijke waarde in een onteigeningsprocedure wordt begroot, namelijk door uit te gaan van een prijs tot stand gekomen tussen een redelijk handelende koper en verkoper, waarbij nadrukkelijk is geabstraheerd van de omstandigheid dat de koper een gemeente is. De grond in Schijndel is bedoeld om te worden bebouwd. De deskundigen schatten de markt in Schijndel hoger in dan Kerkdriel, maar de planologische procedure moet in Schijndel nog worden doorlopen.



3.20.
De deskundigen zien geen aanleiding om aansluiting te zoeken bij de referentie Poederoijen. Zij wijzen erop dat de verkoper in die transactie een anterieure overeenkomst met allonge heeft gesloten met de gemeente Zaltbommel die de koper met de koop heeft overgenomen. De deskundigen kennen de afspraken uit die overeenkomst en allonge niet en weten bijvoorbeeld niet of de verkoper ten tijde van de levering al kosten aan de gemeente had betaald. De koper zou dan niet meer worden belast met die kosten, wat tot uitdrukking komt in de (hogere) prijs. Dat maakt volgens de deskundigen dat de transactie geen doorsnee transactie is en dat deze met enige voorzichtigheid moet worden benaderd. Hierbij nemen de deskundigen verder in aanmerking dat het in Poederoijen ging om een initiatief van een ontwikkelaar en dat de realisatie van de ontwikkeling voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen oplevert. Deze omstandigheid heeft effect op de koopprijs en maakt dat die koopprijs geen voldoende betrouwbare indicatie kan vormen voor de werkelijke waarde van het onteigende, aldus de deskundigen.



3.21.
Gelet op de toelichting van de deskundigen in hun definitieve advies en tijdens het pleidooi en gelet op hun ervaring en inzicht in de vastgoedmarkt, ziet de rechtbank geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de gebruikte referenties, de interpretatie daarvan door de deskundigen en de waarde die zij met inachtneming daarvan aan de grond hebben toegekend. De rechtbank sluit zich dan ook aan bij het definitieve advies van de deskundigen, waarin aan de hand van de comparatieve methode de complexwaarde per peildatum wordt begroot op € 95,00 per vierkante meter grond.



3.22.

Dan rest de vraag of en in welke mate de geconstateerde bodemverontreiniging aanleiding is voor een neerwaartse bijstelling van de waarde van het onteigende.
Omdat het rapport bodemonderzoek dateert van na het definitieve deskundigenadvies, hebben de deskundigen dit niet in hun advisering kunnen betrekken. [gedaagde] heeft zich ook nog niet over het rapport bodemonderzoek kunnen uitlaten. De rechtbank zal om te beginnen [gedaagde] in de gelegenheid stellen dit alsnog te doen. De rechtbank zal de deskundigen opdragen om na ontvangst van de akte van [gedaagde] nader advies uit te brengen waarin zij het rapport bodemonderzoek, en waar nodig de reactie van [gedaagde] daarop, betrekken. Partijen zullen vervolgens in de gelegenheid worden gesteld om zich over de nadere bevindingen van de deskundigen uit te laten.







Bijkomende schade





3.23.
De deskundigen hebben in hun definitieve advies uiteengezet dat, omdat het perceel niet in gebruik is en ook niet (anderszins) enig inkomen genereert, als gevolg van de onteigening geen andere schade optreedt dan het verlies van de werkelijke waarde. Ook van enig fiscaal nadeel is de deskundigen niet gebleken. Evenals partijen kan de rechtbank zich hierin vinden. Van bijkomende schade is geen sprake.



Slotoverweging





3.24.
In afwachting van de in 3.22 bedoelde akte van [gedaagde] en het daar bedoelde nadere advies van de deskundigen en de reacties van partijen daarop zal iedere verdere beslissing, ook over de proceskosten, worden aangehouden. Uiteraard zullen de deskundigen en partijen in de gelegenheid worden gesteld om een nadere kostenopgave in het geding te brengen in verband met de extra kosten die voortvloeien uit de aanvullende advisering door de deskundigen. Partijen zullen zich daarna over die aanvullende opgaven mogen uitlaten.





4De beslissing


De rechtbank



4.1.
verwijst de zaak naar de rol van 14 oktober 2026 voor akte uitlating als bedoeld in 3.22 aan de zijde van [gedaagde] ,



4.2.
draagt de deskundigen op de rechtbank nader te adviseren over wat de rechtbank heeft overwogen in rechtsoverweging 3.22,



4.3.
bepaalt dat de deskundigen het onder 4.2 bedoelde aanvullend advies op termijn van drie maanden na ontvangst van de onder 4.1 bedoelde akte van [gedaagde] ter griffie moeten deponeren, waarna partijen de gelegenheid krijgen om uiterlijk binnen zes weken na het aanvullend advies daarop te reageren bij conclusie na nader deskundigenbericht,



4.4.
houdt iedere verdere beslissing aan.









Dit vonnis is gewezen door mr. D. Vergunst, mr. M. Stempher en mr. J.M. Emaus en in het openbaar uitgesproken op 16 september 2026.





!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR HANDTEKENING SECRETARIS!





!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR HANDTEKENING RECHTER!


























!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR STEMPELS!








JE/Vg/Ma/JEV




Hoge Raad 3 maart 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU5703 (Staat/Maat)