ECLI:NL:RBGEL:2026:7159

RECHTBANK GELDERLAND


Zittingsplaats Arnhem


Bestuursrecht


zaaknummer: ARN 23/5928



uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 16 september 2026


in de zaak tussen





[belanghebbende] B.V., uit [vestigingsplaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] ),


en




de heffingsambtenaar van de gemeente Oldebroek, de heffingsambtenaar.



Inleiding


In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 mei 2023.



De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak, het landgoed [naam] , gelegen aan [adres] te Wezep (de onroerende zaak) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 713.000. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oldebroek voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de aanslag gehandhaafd.



Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.



De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.



De rechtbank heeft het beroep op 5 augustus 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens belanghebbende de heer [persoon 1] en namens de heffingsambtenaar [persoon 2] en [persoon 3] . De heer [persoon 1] heeft tijdens de zitting aangegeven dat het voor de gemachtigde, in verband met zijn medische beperkingen, niet mogelijk was om de zitting bij te wonen.



Feiten



Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een landhuis, gebouwd in het jaar 1741, en maakt deel uit van een landgoed in het kader van de Natuurschoonwet 1928 (NSW). Het landgoed heeft een grondoppervlakte van 9,49 ha.


De onroerende zaak is op 21 oktober 2021 verkocht voor een bedrag van € 1.722.600.





Beoordeling door de rechtbank

3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak tot de juiste hoogte heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.

4. De rechtbank is van oordeel dat de waarde van de onroerende niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Standpunt belanghebbende
5. Belanghebbende is van mening dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld omdat de waarde met maar liefst 67% is gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar, namelijk van € 447.000 naar € 745.000. Een dergelijke waardestijging van een monument en een landgoed dat onder de NSW valt is volgens belanghebbende niet realistisch. Ook heeft de heffingsambtenaar volgens belanghebbende bij het vaststellen van de waarde geen rekening gehouden met veertig jaar achterstallig onderhoud. Inmiddels is belanghebbende gestart met de renovatie van het landhuis om deze in originele staat terug te brengen. Ten slotte heeft de gemachtigde in het beroepschrift opgemerkt dat, in de jaren dat hij eigenaar was van het landgoed, de heffingsambtenaar zijn bezwaren altijd heeft gehonoreerd en de WOZ-waarde destijds met kleine stappen stegen. Gelet op vorenstaande bepleit belanghebbende een waarde van € 447.000.Wettelijk kader
6. De waarde van de onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
7. In een geval waarin een onroerende zaak kort voor of na de peildatum wordt gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer overeenkomt met de koopsom welke voor de onroerende zaak is betaald, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft.
8. De waarde van een gebouwd eigendom dat tot woning dient en deel uitmaakt van een op de voet van de NSW aangewezen landgoed wordt bepaald met inachtneming van een vooronderstelde verplichting om het gedurende een tijdvak van 25 jaar in stand te houden en geen opgaand hout te vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk is. De waarde van één of meer onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de NSW aangewezen landgoed worden, met uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen, bij het bepalen van de heffingsmaatstaf voor de onroerendezaakbelastingen buiten aanmerking gelaten. Voornoemde uitzondering is van toepassing indien 1) ten minste 30% van de oppervlakte van het landgoed is bezet met houtopstanden; of 2) de oppervlakte van het landgoed voor tenminste 20% met houtopstanden is bezwaard, waarbij de oppervlakte voor ten minste 50% bestaat uit natuurterreinen.
9. Nadat de marktwaarde, op basis van bovengenoemde wijze, is bepaald wordt deze verminderd met de instandhoudingsverplichting (de bestemmingswaarde factor) en een extra waardedruk vanwege de ligging op een NSW-landgoed, afhankelijk van de openstelling en gebruiks- en bezitsbeperkende NSW-vereisten.Inhoudelijke beoordeling

10. Het doel en de strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak jaarlijks opnieuw wordt bepaald, aan de hand van de feiten en de omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Er wordt daarbij geen rekening gehouden met de waarde die in de voorgaande jaren aan de onroerende zaak is toegekend. De beroepsgrond van belanghebbende dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die aan de onroerende zaak is toegekend uitgaande van de waarde in voorgaande jaren en sprake is van een stijging van 67% ten opzichte van het voorgaande jaar kan naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet slagen.
10. De rechtbank merkt de beroepsgrond van belanghebbende over de staat van het onderhoud van de onroerende zaak aan als de betwisting van de door de heffingsambtenaar vastgestelde bestemmingswaardefactor. Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde onderbouwing van de beschikte waarde van de onroerende zaak kan worden afgeleid dat hij de bestemmingswaardefactor heeft vastgesteld op 20%. Bij het bepalen van deze factor is hij uitgegaan van het bouwjaar 1751 en heeft hij de bouwkundige elementen die leiden tot een hogere instandhoudingslast als gemiddeld gekwalificeerd. Tijdens de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de taxateur bij het toepassen van 20% rekening heeft gehouden met het achterstallig onderhoud omdat hij anders een lagere correctiefactor zou hebben toegepast. De rechtbank kan de heffingsambtenaar in zijn toelichting volgen. Daar komt bij dat belanghebbende haar stellingen dat sprake is van veertig jaar achterstallig onderhoud en dat tijdens de werkzaamheden is gebleken dat de renovatie omvangrijker is dan aanvankelijk ingeschat niet nader heeft onderbouwd met behulp van foto’s of offertes waaruit de omvang van het achterstallig onderhoud en/of de verrichte werkzaamheden uit (hebben) bestaan.
10. Belanghebbende heeft de overige door de heffingsambtenaar toegepaste correctiefactoren voor een NSW-landgoed niet betwist en deze correcties komen de rechtbank niet onaannemelijk voor. Uitgaande van een oppervlakte van de onroerende zaak van 9,49 ha heeft de heffingsambtenaar voor de gebruiks- en bezitsbeperkende NSW-vereisten een extra waardedruk van 10% in aanmerking genomen, bestaande uit 7% voor de instandhoudings- en periodieke bezitslast en 3% voor de openstellingslast. Voor de rijksmonumentale status van de onroerende zaak heeft de heffingsambtenaar, ondanks dat deze ook is verdisconteerd in de instandhoudingslast, ervoor gekozen een aanvullende aftrek van € 3.716 toe te passen.
10. Ook op basis van het eigen verkoopcijfer van de onroerende zaak komt de rechtbank tot het oordeel dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Ruim twee maanden voor de waardepeildatum, op 21 oktober 2021, is de onroerende zaak verkocht voor een bedrag van € 1.722.600. Rekening houdende met dit eigen verkoopcijfer en de daarop in mindering te brengen correctie voor een NSW-landgoed, zal de waarde veel meer bedragen dan de beschikte waarde van € 713.000. Belanghebbende heeft geen feiten en/ of omstandigheden gesteld dan wel aannemelijk gemaakt dat de koopsom niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft. Tijdens de zitting heeft belanghebbende bevestigd dat zij voorafgaand aan de koop op de hoogte was van de staat van het onderhoud van de onroerende zaak en zij bereid was voornoemd bedrag te betalen. Haar stelling dat tijdens de verbouwing is gebleken dat de onroerende zaak in een slechtere staat verkeerde dan waar zij vooraf over was geïnformeerd heeft zij niet nader onderbouwd.




Conclusie en gevolgen


14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de aanslag wordt gehandhaafd.
14. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.






Beslissing


De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.





Deze uitspraak is gedaan door mr. L.L. van Benthem, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.I. Knol, griffier.
Uitgesproken op 16 september 2026.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.





















griffier


rechter









Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.


Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.



Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.





Artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.


Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44


Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.


Artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ.


Artikel 220d, eerste lid, onderdeel d, van de Gemeentewet en artikel 18, vierde lid, van de Wet WOZ in samenhang met artikel 2, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ.


Artikel 8 van het Rangschikkingsbesluit Natuurschoonwet 1928.


Taxatiewijzer en kengetallen, deel 23, NSW-landgoederen, waardepeildatum 1 januari 2022.