ECLI:NL:RBGEL:2026:7102

RECHTBANK Gelderland


Civiel recht



Zittingsplaats Zutphen



Zaaknummer: C/05/459880 / HZ ZA 25-341




Vonnis van 16 september 2026




in de zaak van





1 [eiser 1] ,

te [woonplaats] ,2. [eiser 2],
te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eiser ] ,
advocaat: mr. J.H. Ringenaldus,



tegen





1 [gedaagde 1] ,

te [woonplaats] ,2. [gedaagde 2],
te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagde ] ,
advocaat: mr. M. Bakhuis.






1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 maart 2026,
- de mondelinge behandeling van 22 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.



1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.





2De feiten


2.1.

[eiser ] heeft op 3 augustus 2023 voor € 570.000 een woning gekocht van [gedaagde ] Voorafgaand aan de koop heeft [eiser ] de woning op 7 juli 2023 bezichtigd in het bijzijn van de verkoopmakelaar. [gedaagde ] was daarbij niet aanwezig.



2.2.
Omstreeks de bezichtiging heeft [eiser ] een verkoopbrochure over de woning ontvangen. De verkoopbrochure vermeldt onder meer:


‘Vrijstaand, uitstekend onderhouden, energiezuinig, sfeervol, energielabel A, fijne ligging, woonkeuken, degelijk en mooie materialen zijn zomaar een aantal kenmerken die van toepassing zijn op deze bijzonder mooie woning. De woning is in 2018 zeer degelijk gebouwd, in een 30-jaren stijl, en voorzien van twee lagen isolatie, elektrische vloerverwarming, triple beglazing en 10 zonnepanelen, dus met de duurzaamheid zit het ook goed!
(…)
De sfeervolle woonkamer is aan de voorzijde gelegen en beschikt over een comfortabele gashaard.’



Daarnaast vermeldt de verkoopbrochure onder het kopje ‘algemene informatie’ dat het bouwjaar van de woning 2018 is, en dat sprake is van verwarming ‘middels’ een elektrische vloerverwarming.




2.3.
Bij de verkoopbrochure behoort een vragenlijst. Deze vermeldt onder meer:



Vloeren, plafonds en wanden 5 C.









Zijn er (gerepareerde) of (verborgen) scheuren en/of beschadigingen in/aan vloeren, plafonds en wanden aanwezig?


Ja




Zo ja, waar?


In de vloer van de berging en badkamer zit een scheur in het beton. (…)







(…)




Installaties 7 A.









Wat voor warmte-installatie is er aanwezig? (…)


Vloerverwarming boven en beneden.
In de kamer een gaskachel, in de keuken infraroodpaneel aan plafond en in de badkamer een elektrische buizenradiator.







(…)




Installaties 7 B.









Zijn er de afgelopen tijd zaken opgevallen ten aanzien van de installatie? (…)


Nee




Zo ja, wat is u opgevallen?










(…)




Installaties 7 F.









Heeft u vloerverwarming in de woning?


Ja




Zo ja, waar?


boven en beneden (…)







(…)




Installaties 7 G.









Zijn er vertrekken die niet (goed) warm worden?


Nee




Zo ja, welke?










Bij vraag 7 L. – of er gebreken zijn aan de (technische) installaties – is door [gedaagde ] niets ingevuld.




2.4.

[eiser ] heeft zich bij de aankoop van de woning niet laten bijstaan door een aankoopmakelaar, en heeft geen bouwkundige keuring van de woning laten uitvoeren.



2.5.
Op 3 augustus 2023 hebben [gedaagde ] en [eiser ] de koopovereenkomst getekend. In de koopovereenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:


‘6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat (…).
(…)



6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis voor particuliere bewoning c.a.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek “nieuw voor oud”.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.’



De bijlage bij de koopovereenkomst bevat een vragenlijst die inhoudelijk overeenstemt met de vragenlijst bij de verkoopbrochure (zie onder 2.3).




2.6.
Bij het sluiten van de koopovereenkomst was er voor het eerst rechtstreeks contact tussen [gedaagde ] en [eiser ] Daarna heeft [eiser ] de woning tweemaal bezocht. Tijdens deze bezoeken stond de vloerverwarming uit.



2.7.
De woning is op 12 december 2023 aan [eiser ] geleverd. Op het moment van oplevering was de vloerverwarming niet in werking. In het opleverformulier is bij de vraag of de verwarming functioneert de volgende aantekening opgenomen:


‘Ja, Vloerverwarming niet kunnen controleren. Koper zal na oplevering de werking controleren.’




2.8.

[eiser ] is op 15 december 2023 verhuisd en heeft de vloerverwarming toen in gebruik genomen. Vervolgens verschenen zichtbare vervormingen en scheuren in de vloer van de hobbyruimte, badkamer en woonkamer. De scheurvorming en blaasvorming in de pvc-vloer verergerde naarmate de vloerverwarming langer in gebruik was, en verdween vrijwel geheel toen de verwarming uitstond en de vloer was afgekoeld.



2.9.
Bij brief van 8 maart 2024 heeft [eiser ] aan [gedaagde ] laten weten dat na ingebruikname van de vloerverwarming in verschillende ruimtes in de woning scheuren in de vloer zijn ontstaan en dat de bestaande kleine scheuren in de hobbyruimte en badkamer zich hebben vergroot en vertakt.



2.10.

[eiser ] heeft Electric Comfort ingeschakeld om technisch onderzoek naar de vloerverwarming te doen. In het rapport van 24 mei 2024 staat onder meer:


‘- De oorzaak van de scheuren in de PVC vloerbedekking is gelegen in het verschil in uitzetting tussen de ondergrond en de PVC vloerbedekking. Dit zal de komende tijd alleen maar erger worden. Om fouten in de ondervloer te achterhalen, zal de vloer opengebroken moeten worden.
- Door de werking in de gebruikte ondervloer kan kabelbreuk ontstaan. Hierdoor zal de installatie defect raken.
- Middels een infraroodcamera hebben we gekeken naar de temperatuur. Deze was, reeds na een uur in werking al tussen de 30 en 40 graden. Deze temperatuur wordt, uit de verklaring van [eiser 1] , na enige tijd nog veel hoger. Om te bepalen of dit zal leiden tot een gevaarlijke situatie (brandgevaar), is vervolgonderzoek nodig. In ieder geval heeft het invloed op de levensduur van de thermostaat.’




2.11.
Bij brief van 31 mei 2024 is [gedaagde ] op de hoogte gesteld van het voornemen van [eiser ] tot nader onderzoek.



2.12.
Op 6 september 2024 heeft onderzoek plaatsgevonden door Keurhuis Nederland. Het rapport van Keurhuis Nederland van 24 oktober 2024 vermeldt onder meer:


‘Vraag 1: Voldoet de installatie van de vloerverwarming aan de eisen van goed en deugdelijk werk?

Antwoord: Nee, er zijn gebreken geconstateerd aan de installatie van de vloerverwarming. Door middel van een warmtebeeldcamera zijn de onderstaande gebreken waargenomen:
1. Op de begane grond is ter plaatse van de schades/bollingen in de vloer sprake van gekruiste vloerverwarmingsbedradingen.
2. In de badkamer op de eerste verdieping is in het gebied van de schade/bolling in de gietvloer een verwarmingsbedrading onder of strak langs de binnenmuur verwerkt.



(…)




Vraag 4: Is er sprake van een gebrek aan de thermostaat van de vloerverwarming.

Antwoord: Ja, er zijn gebreken geconstateerd aan de installatie van de vloerverwarming. Op de begane grond wordt de oppervlakte temperatuur van de thermostaat opmerkelijk warm, circa 65 graden Celsius.
In de hal op de eerste verdieping wordt de oppervlakte temperatuur van de thermostaat eveneens opmerkelijk warm, circa 40 graden Celsius.
Een goed functionerende thermostaat hoort op kamertemperatuur te blijven en de omgevingstemperatuur te meten en te regelen. (…)
Concluderend:
De oververhitting van de thermostaat kan worden veroorzaakt door kruisende draden in het vloerverwarmingssysteem, omdat dit zorgt voor onregelmatige warmteverspreiding en oververhitting in het verwarmingssysteem.




Vraag 5: Kan de huidige situatie een gevaar opleveren voor de bewoners? Is de brandveiligheid bijvoorbeeld in het geding?

Antwoord: Ja, de brandveiligheid kan in het geding komen als de elektrische vloerverwarming verkeerd is geïnstalleerd, bijvoorbeeld met kruisende bedrading.
Verwarmingsbedrading is ontworpen met specifieke isolatie om veilig te functioneren binnen bepaalde temperatuurbereiken. Wanneer kabels kruisen en er overmatige hitte ontstaat, kan de isolatie smelten of beschadigd raken, wat kan leiden tot kortsluiting of zelfs vonkvorming, wat een brandrisico verhoogt.




Vraag 6: Welke herstelmaatregelen kunnen er worden genomen? Wat zijn daarvan de kosten?

Antwoord: Omdat de gehele woning is voorzien van een gietvloer, waarin de verwarmingsbedrading is verwerkt, is het niet goed mogelijk om de bedrading gelijkmatig op de juiste afstand van elkaar te leggen. Hiervoor is hak en breekwerk noodzakelijk en zal de kwetsbare bedrading gemakkelijk beschadigen. Derhalve is ingrijpend herstel noodzakelijk. Herstel zal bestaan uit het geheel verwijderen van de vloerverwarming en deze te vervangen voor een nieuwe.



(…)




Vraag 7: Als er daarnaast sprake is van schade, kunt u die schade, alsmede de omvang daarvan beschrijven en financieel waarderen”

Antwoord: Ondergetekende is voor de kosten van herstel uitgegaan van een totaal vloeroppervlak van circa 115 m2.
De kosten voor de algehele vervanging worden geraamd op een bedrag van ongeveer € 26.000,- inclusief btw.
Dit is gebaseerd op ongeveer circa 160 manuren op basis van een uurtarief van € 65,-- incl. B.T.W. De overige kosten zijn geraamd voor het benodigde materiaal.



(…)



De exacte kosten zijn sterk afhankelijk van het materiaalgebruik, het kwaliteitsniveau van de gekozen uitvoering en de actuele situatie op de plaatselijke markt. Voor een zorgvuldige en nauwkeurige kostenopgave adviseren wij daarom bij meerdere bedrijven een offerte op te vragen op basis van de hersteladviezen volgens deze rapportage.’




2.13.
Bij e-mail van 11 november 2024 heeft de toenmalige gemachtigde van [eiser ] het rapport aan [gedaagde ] toegezonden. In de e-mail wordt [gedaagde ] in gebreke gesteld voor de in het rapport genoemde gebreken en gesommeerd om, onder meer, binnen 14 dagen schriftelijk te bevestigen dat [gedaagde ] de gebreken kosteloos zal herstellen, en binnen 21 dagen het herstel te laten uitvoeren.



2.14.
Mr. Bakhuis heeft bij brief van 4 maart 2025 namens [gedaagde ] de aansprakelijkheid afgewezen.



2.15.
Daarop heeft de toenmalige gemachtigde van [eiser ] bij e-mail van 11 juni 2025 onder meer geschreven:


‘Kort en wel zijn uw cliënten in verzuim geraakt. Nu hun nakoming is uitgebleven en uw cliënten op geen enkele wijze uitvoering hebben gegeven aan hun verplichting uit de koopovereenkomst wordt de vordering tot herstel namens cliënten hierbij omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding ex. artikel 6:87 Burgerlijk Wetboek. Daarnaast is er ook sprake van gevolgschade hetgeen cliënten eveneens op uw cliënten verhalen.’




2.16.
Op 17 juni 2025 heeft Keurhuis Nederland een aanvullend rapport uitgebracht. Dit rapport vermeldt in aanvulling op het eerdere rapport onder meer dat iedere kruising van verwarmingsdraden een overtreding vormt van zowel de NEN-1010 norm als de deugdelijkheidseis uit het Bouwbesluit.



2.17.
Op 19 juni 2025 heeft de verkoopmakelaar aan [gedaagde ] het volgende bericht:


‘Zoals ik u heb aangegeven heb ik geen actieve herinnering aan de bezichtiging destijds met [eiser ] bij uw toenmalige woning aan [adres] te [woonplaats] . Dit heeft o.a. te maken met het gegeven dat deze afspraak bijna twee jaren geleden heeft plaatsgevonden. Uw vraag of ik destijds de kopers heb geadviseerd om een aankoopmakelaar of een bouwkundige in te schakelen, voor de aankoop van de woning, kan ik niet bevestigen of ontkennen. Wel kan ik u verzekeren dat als ik, als verkopend makelaar, bemerk dat kopers twijfels hebben over de bouwkundige staat van een woning, ik altijd zal adviseren om een aankoopmakelaar of een bouwkundig adviesbureau in te schakelen.’




2.18.
Bij e-mail van 27 juni 2025 heeft mr. Bakhuis laten weten dat [gedaagde ] blijft bij het standpunt zoals verwoord in de brief van 4 maart 2025.





3Het geschil


3.1.

[eiser ] vordert – samengevat en na verduidelijking tijdens de mondelinge behandeling – dat de rechtbank voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:



Primair




voor recht verklaart dat [eiser ] de vordering tot herstel bij e-mail van 11 juni 2025 heeft omgezet in een verbintenis tot betaling van vervangende schadevergoeding, en voor zover nodig, dat [eiser ] met de dagvaarding een omzettingsverklaring heeft uitgebracht voor de inmiddels hoger gebleken schade; en



[gedaagde ] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 45.403,08 of een door de rechtbank te begroten bedrag, met wettelijke rente vanaf 11 juni 2025 of de dag van dagvaarding;





Subsidiair


- de koopovereenkomst wijzigt ter opheffing van nadeel, door vermindering van de koopprijs met € 45.403,08 of een door de rechtbank te begroten bedrag, met wettelijke rente vanaf 11 juni 2025 of de dag van dagvaarding, en [gedaagde ] hoofdelijk veroordeelt tot betaling daarvan;



Primair en subsidiair





[gedaagde ] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 2.594,24 aan kosten deskundigen, met wettelijke rente vanaf de factuurdata of de dag van dagvaarding;



[gedaagde ] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 1.135,26 aan buitengerechtelijke kosten, met wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding;



[gedaagde ] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten, met wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van het vonnis;





Meer subsidiair


- een oordeel geeft, binnen de grenzen van de rechtsstrijd, dat het door [eiser ] geleden nadeel opheft en de schade compenseert.



3.2.

[eiser ] legt – kort samengevat – aan zijn vorderingen het volgende ten grondslag. Primair voert [eiser ] aan dat [gedaagde ] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. De gebreken aan de vloerverwarming maken dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. De gebreken waren voor [eiser ] niet kenbaar bij totstandkoming van de overeenkomst. Na het uitbrengen van de omzettingsverklaring wil [eiser ] dat de kosten van vervanging van de vloerverwarming worden vergoed. Daarnaast is [gedaagde ] aansprakelijk voor aanvullende kosten die nodig zijn om vervanging mogelijk te maken, omdat hij verwijtbaar heeft gehandeld. [gedaagde ] moet namelijk bekend zijn geweest met (het risico van) gebreken aan de vloerverwarming, maar heeft [eiser ] niet geïnformeerd. [eiser ] heeft recht op vergoeding van kosten deskundigen en buitengerechtelijke werkzaamheden. Subsidiair beroept [eiser ] zich op dwaling.



3.3.

[gedaagde ] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser ] dan wel afwijzing van zijn vorderingen. [gedaagde ] vraagt om [eiser ] hoofdelijk en uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen in de proceskosten, met wettelijke rente.



3.4.


[gedaagde ] voert – samengevat – het volgende aan. [gedaagde ] betwist dat sprake is van non-conformiteit, omdat de woning met alternatieve verwarmingsbronnen tegen acceptabele kosten voldoende kan worden verwarmd. Verder betwist [gedaagde ] dat het gebrek voor [eiser ] niet kenbaar was, omdat scheuren in de vloer zichtbaar waren en deze ook in de vragenlijst zijn gemeld. Bovendien was [eiser ] ermee bekend dat de vloerverwarming niet in gebruik was, en dat alternatieve warmtebronnen aanwezig waren. [gedaagde ] heeft voldaan aan zijn mededelingsplicht, maar [eiser ] niet aan zijn onderzoeksplicht. Als sprake is van non-conformiteit, betwist [gedaagde ] dat volledige vervanging van de vloerverwarming noodzakelijk is, en wijst [gedaagde ] erop dat bij de vaststelling van herstelkosten rekening moet worden gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verder betwist [gedaagde ] dat hij aansprakelijk is voor de door [eiser ] gevorderde aanvullende schade, omdat geen sprake is van verwijtbaar handelen. Tot slot betwist [gedaagde ] dat tijdelijke opslag en huisvesting elders nodig zijn.
Wat betreft de subsidiaire vordering betwist [gedaagde ] dat sprake is van dwaling, en betwist hij (de omvang van) het op te heffen nadeel.




3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.





4De beoordeling


4.1.
De rechtbank zal eerst beoordelen of [gedaagde ] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, en zo ja, of [eiser ] recht heeft op schadevergoeding.



Juridische uitgangspunten





4.2.

De koopovereenkomst is gebaseerd op het NVM-model. De artikelen 6.1 en 6.3 regelen de verdeling van het risico van (verborgen) gebreken aan de woning. Deze regeling wijkt af van de wettelijke risicoverdeling van art. 7:17 BW.
Op grond van artikel 6.1 zal de woning aan de koper in eigendom worden overdragen in de staat waarin deze zich bevindt. Hoofdregel is dan ook dat de koper in beginsel het risico draagt van alle gebreken aan de woning. In afwijking van de hoofdregel bepaalt artikel 6.3 dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. De verkoper staat aldus in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis belemmeren. De uitzondering geldt echter niet voor gebreken die voor de koper bekend of kenbaar waren op het moment van totstandkoming van de koopovereenkomst.
Onder kenbare gebreken vallen gebreken die de koper niet kende, maar die hij zou hebben ontdekt als hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem kan worden verwacht. De onderzoeksplicht doet er niet aan af dat de koper in beginsel mag afgaan op de juistheid van (voldoende concrete) informatie die door of namens de verkoper aan hem is verstrekt.
Op de verkoper rust intussen ook een mededelingsplicht. Hij moet een koper op de hoogte stellen van gebreken waarvan hij behoort te weten dat ze voor koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt dat koper ze niet kent. Indien en voor zover de verkoper deze mededelingsplicht schendt, kan hij aan de koper niet tegenwerpen dat hij op de betreffende punten geen nader onderzoek heeft verricht.
Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ in artikel 6.3 wordt aangesloten bij wat daaronder in het gangbare taalgebruik wordt verstaan. Voor normaal gebruik van een woning, betekent dit dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid, en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.




4.3.
De stelplicht en bewijslast van feiten die een beroep op artikel 6.3 kunnen dragen – waaronder de vraag of de gebreken bij het sluiten van de koopovereenkomst kenbaar waren – rusten in beginsel op [eiser ]



Gebreken aan vloerverwarming staan vast





4.4.
Volgens [eiser ] is sprake van gebreken aan de vloerverwarming. De gebreken houden in dat de verwarmingsdraden op meerdere plaatsen elkaar kruisen en dat deze te dicht langs binnenmuren zijn gelegd. Gevolg daarvan is dat zogenoemde hot spots ontstaan: plaatsen waar de temperatuur van de vloer extreem oploopt. Ook de thermostaten bereiken een (zeer) hoge oppervlaktetemperatuur van circa 65 °C beneden en 40 °C boven. De vloerverwarming is dus ondeugdelijk en onveilig aangelegd, en voldoet niet aan de toepasselijke normen. Dit leidt tot schade aan de vloerafwerking en brandgevaar. [eiser ] verwijst ter onderbouwing van de gebreken en de gevolgen daarvan naar een rapport van Keurhuis Nederland. Keurhuis Nederland heeft [eiser ] afgeraden om de vloerverwarming nog te gebruiken.



4.5.

[gedaagde ] heeft niet betwist dat de gestelde gebreken aanwezig zijn en dat deze in de weg staan aan veilig gebruik van de vloerverwarming. Bij de verdere beoordeling zal de rechtbank dit daarom tot uitgangspunt nemen.



Woning niet geschikt voor normaal gebruik





4.6.

[gedaagde ] betwist wel dat de gebreken in de weg staan aan normaal gebruik van de woning als woonhuis. Volgens [gedaagde ] kan met de alternatieve verwarmingsbronnen – de gaskachel in de woonkamer, het infraroodpaneel in de keuken, en de elektrische buizenradiator in de badkamer – de gehele woning worden verwarmd tegen acceptabele energiekosten van € 1.300 per jaar. [gedaagde ] verwarmde zelf de gehele woning door alle binnendeuren open te laten, met uitzondering van de toiletdeur en de deur van de hal. Verder betwist [gedaagde ] dat de vloerverwarming als hoofdverwarming dient. Dat geen sprake is van een gebrek dat in de weg staat aan normaal gebruik, volgt ook uit het feit dat de dochter van [eiser ] op enig moment in de woning is ingetrokken.



4.7.

Het betoog van [gedaagde ] faalt. Een woning kan alleen geschikt zijn voor normaal gebruik als woonhuis, als zij naar behoren kan worden verwarmd. In de verkoopbrochure en vragenlijst is vermeld dat de woning zowel boven als beneden wordt verwarmd middels vloerverwarming. Op drie plaatsen in de woning bevinden zich nog andere warmtebronnen (zie onder 2.2-2.3). Daarbij staat vast dat verschillende ruimtes in de woning, waaronder alle slaapkamers, geen andere warmtebron hebben dan de vloerverwarming. Dit brengt mee dat de ruimtes zonder andere warmtebronnen niet worden verwarmd. Daarmee is in beginsel sprake van een gebrek dat aan het normaal gebruik van de woning in de weg staat.
Het is weliswaar niet geheel uitgesloten dat de woning onder omstandigheden toch geschikt kan zijn voor normaal gebruik, als er voldoende alternatieve verwarmingsbronnen aanwezig zijn om de woning naar behoren op te warmen, maar in deze zaak kan dit in het midden blijven. [eiser ] heeft immers gesteld dat de drie alternatieve verwarmingsbronnen niet volstaan om in de winter de woning voldoende op te warmen, en [gedaagde ] heeft dit niet voldoende gemotiveerd betwist. [gedaagde ] heeft weliswaar aangevoerd dat de woning met de bestaande alternatieve warmtebronnen, met name de gaskachel in de woonkamer, voldoende kon worden verwarmd door steeds alle binnendeuren open te houden, maar de rechtbank is van oordeel dat voor normaal gebruik mag worden verlangd dat een woning ook voldoende kan worden verwarmd zonder dat de binnendeuren steeds moeten openstaan.




Gebreken niet kenbaar voor [eiser ]





4.8.

[gedaagde ] betwist ook dat de gebreken aan de vloerverwarming voor [eiser ] niet kenbaar waren. In dat verband wijst [gedaagde ] erop dat scheurvorming in de vloer zichtbaar was en dat daarop in de vragenlijst is gewezen. Ook volgt uit de vragenlijst dat sprake was van aanvullende verwarmingsbronnen. [eiser ] was er volgens [gedaagde ] tijdig mee bekend dat de vloerverwarming niet werd gebruikt en alternatieve verwarmingsbronnen wel. Bij het eerste contact tussen partijen heeft [gedaagde ] aangegeven dat de vloerverwarming het niet goed deed. Tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de levering is [eiser ] tweemaal op visite geweest, waarbij de woning is bekeken en besproken. Daarbij zijn ook de vloerverwarming en de scheuren in de vloer aan de orde geweest. [eiser ] heeft lichtzinnig gehandeld door geen nadere vragen te stellen, en niet (alsnog) een keuring te laten doen of een voorbehoud te maken. Ook de verkoopmakelaar heeft [eiser ] erop gewezen dat hij desgewenst zelf een aankoopmakelaar moet inschakelen, maar dat heeft [eiser ] niet gedaan.



4.9.

Ook dit betoog slaagt niet. In de verkoopbrochure en vragenlijst wordt de woning gepresenteerd als ‘zeer degelijk’ gebouwde woning uit 2018, die wordt verwarmd door middel van vloerverwarming. In de vragenlijst staan diverse vragen over de werking van de vloerverwarming, onder andere of de laatste tijd zaken zijn opgevallen, of er vertrekken zijn die niet goed warm worden, en of sprake is van gebreken. Bij deze vragen zijn geen antwoorden ingevuld die [eiser ] aanleiding hadden moeten geven tot nader onderzoek naar de vloerverwarming.
De melding van scheuren in de vragenlijst en de zichtbaarheid daarvan tijdens de bezichtiging maken naar het oordeel van de rechtbank niet dat [eiser ] nader onderzoek had moeten doen naar de vloerverwarming. Tegenover de stelling van [eiser ] dat sprake was van nauwelijks zichtbare scheuren die niet in verband te brengen waren met de vloerverwarming, heeft [gedaagde ] niet voldoende onderbouwd waarom de scheuren in de vloer wel degelijk van zodanige aard waren dat [eiser ] daarin reden had moeten zien voor nader onderzoek. Ook uit de enkele vermelding van andere verwarmingsbronnen op de vragenlijst behoefde [eiser ] niet af te leiden dat de vloerverwarming niet goed functioneerde of niet werd gebruikt, laat staan dat sprake zou zijn van het gebrek dat later is vastgesteld.




4.10.
Het betoog van [gedaagde ] dat hij [eiser ] heeft geïnformeerd over de scheuren in de vloer en de werking van de vloerverwarming, maakt het voorgaande niet anders. Nog daargelaten dat [gedaagde ] niet duidelijk heeft aangegeven welke informatie hij op welk moment heeft verstrekt, staat tussen partijen vast dat vóór het sluiten van de koopovereenkomst geen rechtstreeks contact tussen partijen heeft plaatsgevonden. In de conclusie van antwoord schrijft [gedaagde ] in dat verband zelf dat hij pas vanaf de datum van ondertekening van de koopovereenkomst de mogelijkheid had om [eiser ] nader te informeren, en tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde ] aangegeven dat er bij het tekenen van de koopovereenkomst geen ruimte was voor overleg. Hieruit volgt dat de mededelingen van [gedaagde ] pas na het sluiten van de koopovereenkomst zijn gedaan. Als deze mededelingen [eiser ] al aanleiding hadden moeten geven voor nader onderzoek, dan kan dit [eiser ] niet worden tegengeworpen, omdat op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst de kenbaarheid bij het tot stand komen van de koopovereenkomst beslissend is.



4.11.
Omdat voor [eiser ] geen aanleiding bestond voor nader onderzoek, kan hem ook niet worden tegengeworpen dat hij geen aankoopmakelaar heeft ingeschakeld of bouwkundig onderzoek heeft laten doen. Dat de verkoopmakelaar hem dit heeft aangeraden, volgt niet uit de door [gedaagde ] overgelegde verklaring van die makelaar, waarin hij vermeldt dat hij het zich niet herinnert, en is ook overigens niet voldoende onderbouwd.



Verzuim en omzetting verbintenis





4.12.

[eiser ] stelt dat hij [gedaagde ] op 11 november 2024 in gebreke heeft gesteld, maar dat [gedaagde ] naar aanleiding daarvan niet is overgegaan tot herstel. Volgens [eiser ] is daarom op grond van art. 6:82 lid 1 BW op 26 november 2024 het verzuim ingetreden. Vervolgens heeft [eiser ] op 11 juni 2025 de vordering tot herstel omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding.



4.13.

[gedaagde ] heeft niet betwist dat de ingebrekestelling is ontvangen of dat daarin een redelijke termijn voor nakoming is gesteld. De rechtbank zal er daarom van uitgaan dat [gedaagde ] op 26 november 2024 in verzuim is komen te verkeren ten aanzien van de verbintenis tot nakoming. Omdat ook de omzettingsverklaring niet wordt betwist, zal de rechtbank ervan uitgaan dat [eiser ] op 11 juni 2025 de vordering tot nakoming heeft omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding. De werking van art. 6:83 onder b BW brengt mee dat [gedaagde ] op diezelfde dag ook ten aanzien van de verbintenis tot vervangende schadevergoeding in verzuim is geraakt.



4.14.
De rechtbank zal hierna de primair gevorderde schadevergoeding toewijzen. Omdat geen afzonderlijk belang van [eiser ] bij de eveneens gevorderde verklaring voor recht ten aanzien van de geldigheid van de omzettingsverklaring is gesteld of gebleken, zal de rechtbank de primaire vordering in zoverre afwijzen.



Omvang aansprakelijkheid [gedaagde ]





4.15.
Op grond van artikel 6.3, laatste alinea, van de koopovereenkomst is de verkoper alleen aansprakelijk voor de herstelkosten en niet voor overige (aanvullende) schade, tenzij de verkoper een verwijt treft. De verkoper kan bijvoorbeeld een verwijt treffen als hij willens en wetens gebreken verzwijgt die het normaal gebruik van de woning belemmeren. De koper moet stellen en eventueel bewijzen dat verkoper een verwijt kan worden gemaakt.



4.16.

[gedaagde ] betwist dat hij bekend was met (het risico op) problemen met de vloerverwarming. De woning is niet in eigen beheer gebouwd door [gedaagde ] en hij heeft ook niet zelf toezicht gehouden op de bouw en uitvoering van werkzaamheden. [gedaagde ] heeft geen enkele bemoeienis gehad met de plaatsing van de vloerverwarming en vloeren. Kappen beschikt over een technische achtergrond, maar is niet bouwkundig onderlegd. Tot slot voert [gedaagde ] aan dat de vloerverwarming weliswaar voor [gedaagde ] niet voldeed, maar dat had te maken met de persoonlijke voorkeur van [gedaagde ] voor verwarming door middel van een houtkachel, en niet met een gebrek aan de vloerverwarming.



4.17.

De rechtbank heeft hiervoor (zie onder 4.10) al vastgesteld dat [gedaagde ] voor het sluiten van de koopovereenkomst geen mededelingen heeft gedaan die [eiser ] aanleiding hadden moeten geven tot onderzoek naar de vloerverwarming. Daarom kan de beoordeling zich nu toespitsen op de vraag of [gedaagde ] bekend was of had moeten zijn met de gebreken aan de vloerverwarming.
De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde ] redelijkerwijs bekend moet zijn geweest met de gebreken aan de vloerverwarming. [gedaagde ] heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat bij het gebruik van de vloerverwarming sprake was van bollingen en scheuren in de vloer van de woonkamer en keuken. Vervolgens heeft [gedaagde ] de vloerverwarming uitgeschakeld, naar eigen zeggen omdat de vloerverwarming niet voldeed. De bollingen in de vloer zijn toen weer verdwenen. [gedaagde ] heeft weliswaar aangegeven dat hij nooit een verband heeft gelegd tussen het gebruik van de vloerverwarming en het ontstaan van bollingen en scheuren, en evenmin tussen het uitschakelen van de vloerverwarming en het weer verdwijnen van de bollingen, maar de rechtbank acht niet aannemelijk dat [gedaagde ] inderdaad geen enkel verband daartussen heeft gezien, althans de rechtbank is van oordeel dat van [gedaagde ] redelijkerwijs verwacht kon worden dat hij dit verband wel zou zien of in ieder geval nader onderzoek zou doen.




4.18.

[gedaagde ] heeft verwijtbaar gehandeld door [eiser ] niet te informeren over (de mogelijkheid van) een ernstig gebrek aan de vloerverwarming, maar daarentegen in verkoopdocumentatie de indruk te wekken dat de woning op veilige en duurzame wijze verwarmd zou kunnen worden door middel van elektrische vloerverwarming. Het gevolg daarvan is dat [gedaagde ] ook aansprakelijk is voor overige (aanvullende) schade.



Omvang schadevergoeding





Herstelkosten





4.19.
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde ] aansprakelijk is voor de herstelkosten. Het gaat hier om kosten voor herstel dat nodig is om de woning alsnog geschikt te maken voor normaal gebruik. De rechtbank zal hierna eerst de vraag beantwoorden of het nodig is om de elektrische vloerverwarming volledig te vervangen. Bij bevestigende beantwoording is de vervolgvraag wat de omvang van de daaruit voortvloeiende herstelkosten is, en in hoeverre daarbij rekening moet worden gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.



4.20.


[eiser ] vordert herstelkosten van € 38.237,61 incl. btw. Uit de onderbouwing van deze kosten volgt dat [eiser ] ervan uitgaat dat volledige vervanging van de elektrische vloerverwarming nodig is om de woning geschikt te maken voor normaal gebruik. De (grove) inschatting van Keurhuis Nederland van € 26.000 incl. btw is op dat uitgangspunt gebaseerd en hetzelfde geldt voor de twee offertes die [eiser ] heeft overgelegd.

[eiser ] voert aan dat hij heeft geprobeerd de schade laag te houden door bij verschillende partijen offertes op te vragen en door het gevorderde schadebedrag te baseren op de laagste van de twee offertes. Van de zes partijen bij wie een offerte is opgevraagd, hebben vier afgezien van het afgeven van een offerte vanwege de complexiteit en risico’s van het werk. De offerte van Electric Comfort van € 38.237,61 incl. btw ziet op volledige vervanging van de bestaande vloerverwarming door een nieuwe soortgelijke elektrische vloerverwarming. Parketmeester Nijkerk heeft een offerte van € 28.063,07 incl. btw uitgebracht voor vervanging van de bestaande vloerverwarming door een watergedragen vloerverwarmingssysteem, waarbij ook aanschaf van een luchtwarmtepomp van € 10.963 incl. btw nodig zou zijn (totale kosten € 39.026,07 incl. btw).
Volgens [eiser ] is een aftrek van ‘nieuw voor oud’ in dit geval niet op zijn plaats of zou de aftrek slechts een zeer gering percentage kunnen bedragen. Daartoe voert [eiser ] aan dat de woning op het moment van aankoop slechts vijf jaar oud was, en dat elektrische vloerverwarming wordt verwerkt in de vloerconstructie en is bedoeld om gedurende de gehele levensduur van de woning te worden gebruikt. Het is geen onderdeel van de woning dat aan slijtage onderhevig is of periodiek moet worden vervangen.




4.21.

[gedaagde ] betwist dat volledige vervanging van de vloerverwarming nodig is, onder meer gelet op de aanwezige alternatieve warmtebronnen, en wijst erop dat [eiser ] een schadebeperkingsplicht heeft. Volgens [gedaagde ] zijn er alternatieve warmtebronnen denkbaar, zoals verwarming door middel van airco’s. Een onafhankelijke deskundige moet zich uitlaten over de vraag welk herstel nodig is, en ook over de juistheid van de offerte van Electric Comfort, de daarin opgenomen schadeposten en de omvang van de herstelkosten. Daarbij moet de deskundige ook de aftrek ‘nieuw voor oud’ betrekken.



4.22.
De rechtbank oordeelt dat [gedaagde ] niet voldoende gemotiveerd heeft betwist dat volledige vervanging van de vloerverwarming nodig is. [eiser ] heeft weliswaar niet uitvoerig onderbouwd dat volledige vervanging nodig is, maar volledige vervanging is wel een voor de hand liggend uitgangspunt. Daarbij speelt een rol dat in de verkoopbrochure en vragenlijst de indruk is gewekt dat de woning op veilige en duurzame wijze verwarmd kan worden door middel van vloerverwarming. [eiser ] kon daarom in eerste instantie ermee volstaan de herstelkosten te baseren op volledige vervanging van de vloerverwarming, en hoefde niet uit eigen beweging in te gaan op mogelijke alternatieven. [gedaagde ] heeft weliswaar in algemene zin opgemerkt dat het de vraag is of volledige vervanging de juiste oplossing is, maar daarmee kon [gedaagde ] niet volstaan. Het lag op de weg van [gedaagde ] om de noodzaak van vervanging van de vloerverwarming gemotiveerd te betwisten, bijvoorbeeld door voldoende concreet te wijzen op alternatieven die kunnen maken dat de woning voldoende verwarmd kan worden op een manier die voldoet aan de vereisten van veiligheid, duurzaamheid en woongenot. Bij deze stand van zaken is het benoemen van een deskundige ook niet aan de orde.



4.23.
Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de herstelkosten worden vastgesteld op € 38.237,61 incl. btw. Met de beide offertes heeft [eiser ] voldoende onderbouwd dat dit redelijke kosten voor vervanging van de vloerverwarming zijn. [gedaagde ] heeft de omvang van de herstelkosten daartegenover niet voldoende gemotiveerd betwist, nu hij, zonder enige concrete betwisting, heeft volstaan met de opmerking dat de juistheid van de offerte van Electric Comfort en de daarin opgenomen schadeposten en bedragen, door een deskundige moet worden beoordeeld.



4.24.
De rechtbank ziet in deze zaak geen aanleiding tot toepassing van de aftrek ‘nieuw voor oud’. [gedaagde ] heeft in de conclusie van antwoord het beroep op deze aftrek niet onderbouwd, en tijdens de mondelinge behandeling niet weersproken dat de aftrek in dit geval niet op zijn plaats is. Naar het oordeel van de rechtbank kon [gedaagde ] niet volstaan met de opmerking dat een deskundige zich hierover moet uitlaten, maar had hij voldoende gemotiveerd moeten betwisten dat de vloerverwarming is bedoeld om gedurende de hele levensduur van de woning mee te gaan, en toelichten wat dit zou betekenen voor toepassing van de aftrek van ‘nieuw voor oud’.



Met herstel samenhangende kosten





4.25.
Naast herstelkosten, vordert [eiser ] kosten die daarmee samenhangen, zoals verhuiskosten en kosten van tijdelijk verblijf elders. Omdat de vloer volledig moet worden verwijderd, is de woning tijdens het herstel onbewoonbaar. Op basis van een offerte van een verhuisbedrijf vordert [eiser ] vergoeding van € 4.463 voor de verhuizing, tijdelijke opslag en herplaatsing van de inboedel. Op basis van offertes van Airbnb vordert [eiser ] € 2.702,47 voor tijdelijke alternatieve huisvesting voor een periode van dertig dagen. Het gaat volgens [eiser ] om directe en voorzienbare gevolgen van de non-conformiteit van de woning, en om redelijke kosten die noodzakelijk zijn om herstelwerkzaamheden mogelijk te maken.



4.26.

[gedaagde ] heeft aangevoerd dat er geen noodzaak is voor het opslaan van inboedel of tijdelijke alternatieve huisvesting. De betwisting wordt onderbouwd met het feit dat de dochter van [eiser ] haar intrek heeft genomen in de woning.



4.27.
De rechtbank oordeelt dat [eiser ] de noodzaak en redelijkheid van de kosten van € 4.463 en € 2.702,47 voldoende heeft onderbouwd. De rechtbank gaat aan de betwisting van [gedaagde ] voorbij, omdat niet valt in te zien waarom het feit dat de dochter van [eiser ] in de tussentijd in de woning is komen wonen afdoet aan de noodzaak om tijdens herstelwerkzaamheden de inboedel op te slaan en tijdelijk ergens anders te verblijven. [gedaagde ] heeft verder niet de duur van de werkzaamheden van dertig dagen of de omvang en redelijkheid van de kosten betwist. De rechtbank zal de kosten toewijzen.



Kosten deskundigen





4.28.

[eiser ] vordert € 2.594,24 aan kosten van deskundigen. Dit betreft de kosten van Keurhuis Nederland, die volgen uit door [eiser ] overgelegde facturen. Volgens [eiser ] was het gelet op de aard van het gebrek nodig om deskundigen in te schakelen om het gebrek vast te stellen, omvang en oorzaak te duiden, en technisch hersteladvies te verkrijgen op basis waarvan kosten konden worden bepaald en offertes worden opgevraagd. Deze kosten staan volgens [eiser ] in redelijke verhouding tot de te verwachten herstelkosten en veiligheidsrisico’s die met het gebrek samenhangen.



4.29.

[gedaagde ] heeft niet betwist dat het inschakelen van een deskundige door [eiser ] en de hoogte van de door de deskundige gefactureerde bedragen redelijk zijn. De rechtbank zal ook deze kosten toewijzen.



Buitengerechtelijke incassokosten





4.30.

[eiser ] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De gestelde buitengerechtelijke werkzaamheden bestaan uit correspondentie en sommaties, opvragen en beoordelen offertes, laten opstellen deskundigenrapporten, en correspondentie met de advocaat van [gedaagde ] Volgens [eiser ] zijn deze werkzaamheden verricht in een stadium waarin werd getracht tot een minnelijke regeling te komen en vallen zij niet onder werkzaamheden waarvoor proceskostenvergoeding wordt toegekend.



4.31.
De hoofdvordering valt niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank toetst de gevorderde vergoeding daarom aan de oriëntatiepunten voor de beoordeling van dergelijke vorderingen uit het Rapport BGK-integraal. Op grond daarvan komen buitengerechtelijke kosten slechts voor vergoeding in aanmerking als de eisende partij daadwerkelijk buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt, en als de kosten waarvan hij vergoeding vordert, moeten worden beschouwd als kosten die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan verrichtingen ter instructie van de zaak of ter voorbereiding van de procedure. De rechtbank is van oordeel dat [eiser ] onvoldoende heeft gesteld dat aan dit criterium wordt voldaan, zodat deze vordering zal worden afgewezen. Het enkele feit dat de werkzaamheden zouden hebben plaatsgevonden in een stadium waarin werd geprobeerd om tot een minnelijke regeling te komen, volstaat niet.




Wettelijke rente





4.32.

[eiser ] vordert wettelijke rente over het bedrag van € 45.403,08 met ingang van 11 juni 2025 of anders vanaf de dag van dagvaarding. [gedaagde ] heeft op dit punt geen verweer gevoerd. De rechtbank zal de wettelijke rente toewijzen met ingang van 11 juni 2025.



4.33.

[eiser ] vordert wettelijke rente over de kosten van de deskundigen met ingang van de factuurdata of de dag van dagvaarding. [gedaagde ] heeft de verschuldigdheid van wettelijke rente niet betwist en evenmin dat voor de ingangsdatum moet worden aangesloten bij de factuurdata. De eerste factuur van Keurhuis Nederland van € 2.107,82 incl. btw heeft als datum 8 oktober 2024, de tweede factuur van € 486,42 incl. btw heeft als datum 18 juni 2025. Gelet op de eigen stelling van [eiser ] dat hij [gedaagde ] bij brief van 11 november 2024 in gebreke heeft gesteld, kan niet worden aangenomen dat op de datum van de eerste factuur al sprake was van verzuim. De wettelijke rente is daarom niet vanaf die datum toewijsbaar. Hiervoor (zie onder 4.13) heeft de rechtbank vastgesteld dat in ieder geval op 11 juni 2025 sprake was van verzuim. De tweede factuur is van na die datum, namelijk 18 juni 2025. De rechtbank zal daarom voor beide facturen de wettelijke rente toewijzen per 18 juni 2025.



Proceskosten





4.34.

[gedaagde ] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser ] worden begroot op:









- kosten van de dagvaarding


€


146,43







- griffierecht


€


1.374,00







- salaris advocaat


€


2.580,00


(2 punten × € 1.290,00)




- nakosten


€


189,00


(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


4.289,43











4.35.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.



4.36.
De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen aan de wederpartij.





5De beslissing


De rechtbank



5.1.
veroordeelt [gedaagde ] hoofdelijk tot betaling aan [eiser ] van € 38.237,61 aan herstelkosten, € 4.463 aan verhuiskosten, en € 2.702,47 aan kosten voor tijdelijke huisvesting, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 11 juni 2025 tot de dag van volledige betaling,



5.2.
veroordeelt [gedaagde ] hoofdelijk tot betaling aan [eiser ] van € 2.594,24 aan kosten voor deskundigen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW met ingang van 18 juni 2025, tot de dag van volledige betaling,



5.3.
veroordeelt [gedaagde ] hoofdelijk in de proceskosten van € 4.289,43, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde ] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



5.4.
veroordeelt [gedaagde ] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,



5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,



5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.









Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J.M. Weijnen en in het openbaar uitgesproken op 16 september 2026.





!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR HANDTEKENING SECRETARIS!





!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR HANDTEKENING RECHTER!


























!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR STEMPELS!









HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414.