ECLI:NL:RBGEL:2026:6744

RECHTBANK
GELDERLAND



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Arnhem



Zaaknummer: 12069987 \ CV EXPL 26-868




Vonnis van 26 augustus 2026




in de zaak van





1 [eiser 1]

te [woonplaats]2. [eiser 2]
te [woonplaats]
eisende partijen
hierna samen te noemen: [eisers]
procederend in persoon



tegen





[gedaagde]


te [woonplaats]
gedaagde partij
hierna te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: [gemachtigde]






1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 6 mei 2026;
- de akte aanvullende toelichting en overlegging nadere producties 17A tot en met 21D van de zijde van [eisers] ;
- de mondelinge behandeling van 14 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.



1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.






2De feiten


2.1.

[eisers] verhuren met ingang van 1 augustus 2014 aan [gedaagde] de bovenwoning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van laatstelijk € 938,95 per maand. Voor zover van belang, staat in de huurovereenkomst het volgende:



BESTEMMING

Artikel 4



1.Tijdens de duur van de overeenkomst is de huurder niet bevoegd de gehuurde bovenwoning anders te gebruiken als woonruimte



(…)




ONDERVERHUUR




Artikel 9



Huurder is niet bevoegd het gehuurde onder te verhuren of in gebruik of genot af te staan tenzij verhuurder hiervoor schriftelijke toestemming heeft verleend. Indien huurder in strijd met deze bepaling het gehuurde toch onder verhuurt, dan wel in gebruik of genot af staat, is verhuurder gerechtigd de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.





2.2.
Op 19 juni 2023 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland, locatie Arnhem, tussen partijen een vonnis gewezen. In die procedure vorderde [gedaagde] , kort gezegd, dat zij huur mocht inhouden totdat gebreken waren verholpen. [eisers] vorderden in reconventie ontbinding van de huurovereenkomst omdat de huur niet tijdig en volledig werd betaald. In dat vonnis heeft de voorzieningenrechter de vorderingen van [eisers] afgewezen en [gedaagde] veroordeeld tot betaling van achterstallige huurpeninningen aan [eisers] .



2.3.
Op 12 juni 2024 heeft de kantonrechter van de rechtbank Gelderland, locatie Arnhem, tussen partijen vonnis gewezen. In die procedure vorderde [gedaagde] , kort gezegd, de veroordeling van [eisers] tot uitvoering van direct noodzakelijke werkzaamheden en het toestaan van een huurkorting van 50%. In reconventie vorderden [eisers] de naleving van het kort geding vonnis van 19 juni 2023, herstel van de trapleuning, het verwijderen van de diepvries uit de gang en de ontbinding van de huurovereenkomst wegens het achterhouden van een belangrijk poststuk van [eisers] . De kantonrechter heeft alle vorderingen in de conventie en de reconventie afgewezen.



2.4.
In een uitspraak van de huurcommissie van 4 februari 2026 is de maximale huurprijs voor het gehuurde vastgesteld op € 840,38 per maand.






3Het geschil


3.1.

[eisers] vorderen de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde binnen 14 dagen. Als deze vordering niet volledig wordt toegewezen, dan vorderen zij dat [gedaagde] het gehuurde tijdelijk zal verlaten zodat er noodzakelijke onderhouds-, veiligheids- en wettelijke inspectiewerkzaamheden kunnen worden uitgevoerd.



3.2.
Aan de vordering leggen [eisers] primair diverse tekortkomingen ten grondslag. Deze zullen hierna worden besproken. Subsidiair leggen [eisers] aan de vorderingen ten grondslag dat er noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd moeten worden.



3.3.

[gedaagde] voert verweer en ook op dat verweer zal hierna worden ingegaan.






4De beoordeling



Nietigheid van de dagvaarding



4.1.

[gedaagde] heeft zich formeel op het standpunt gesteld dat de dagvaarding nietig is. Zij heeft daartoe aangevoerd dat de dagvaarding op verschillende punten onduidelijkheden en onvolkomenheden bevat.



4.2.

[gedaagde] heeft in dit kader verwezen naar artikel 121 Rv, echter deze bepaling ziet op de situatie waarin de gedaagde niet in het geding verschijnt en de rechter aanleiding ziet om vanwege het gebrek in het exploot geen verstek te verlenen. Die situatie doet zich hier niet voor. [gedaagde] is namelijk verschenen in deze procedure en heeft ook inhoudelijk verweer gevoerd.



4.3.
De kantonrechter gaat er daarom van uit dat [gedaagde] een beroep heeft bedoeld te doen op de nietigheid van het exploot als bedoeld in artikel 120 Rv. Daarvoor geldt dat een dergelijk beroep van een verschenen gedaagde moet worden beoordeeld aan de hand van artikel 122 lid 1 Rv. Op grond van die bepaling wordt een beroep op nietigheid verworpen indien de gedaagde door het gestelde gebrek niet onredelijk in haar belangen is geschaad. Naar het oordeel van de kantonrechter is daarvan sprake. De door [gedaagde] genoemde onduidelijkheden zijn niet van dien aard dat zij niet heeft kunnen begrijpen tegen welke vorderingen en stellingen zij zich diende te weren. Dat blijkt ook uit het gevoerde verweer, waarin zij de door [eisers] gestelde tekortkomingen inhoudelijk heeft weersproken. Van een gebrek in de dagvaarding dat tot nietigheid moet leiden, is dan ook geen sprake. Het formele verweer wordt daarom verworpen.



De gestelde tekortkomingen




4.4.

[eisers] vorderen primair ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Zij leggen daaraan verschillende, volgens hen aan [gedaagde] toe te rekenen, tekortkomingen ten grondslag.



4.5.
Het uitgangspunt is dat [gedaagde] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat [gedaagde] zich moet houden aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Indien [gedaagde] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW).



4.6.
De door [eisers] gestelde tekortkomingen zullen hierna worden besproken.



Schimmelvorming



4.6.1.
Tussen partijen staat weliswaar vast dat zich schimmelvorming in het gehuurde heeft voorgedaan, maar waardoor deze schimmelvorming is veroorzaakt is niet komen vast te staan. [eisers] hebben gesteld dat de schimmel het gevolg is van het drogen van de was in de woning door [gedaagde] en het onvoldoende luchten door [gedaagde] . Die stelling is echter niet nader onderbouwd, wordt bovendien betwist door [gedaagde] en betreft daarmee niet meer dan een aanname van [eisers] . Om die reden kan niet worden vastgesteld dat de schimmelvorming door het handelen of nalaten van [gedaagde] is veroorzaakt. Daarmee is evenmin komen vast te staan dat [gedaagde] op dit punt tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst.



Toegang tot het gehuurde en medewerking aan inspecties




4.6.2.

[eisers] verwijten [gedaagde] verder dat zij in de periode van 2020 tot en met 2025 herhaaldelijk toegang tot het gehuurde heeft geweigerd en niet heeft meegewerkt aan noodzakelijke inspecties. [eisers] hebben in het bijzonder gewezen op de opname op 28 november 2025 in verband met het wettelijke verplichte energielabel. Uit hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd en hetgeen ter zitting is besproken, volgt dat [gedaagde] bij die gelegenheid toegang tot het gehuurde heeft verleend aan de energielabeladviseur en (uiteindelijk ook) aan [eiser 2] . [eiser 1] is door [gedaagde] niet toegelaten tot het gehuurde.



4.6.3.
Dat laatste betekent naar het oordeel van de kantonrechter niet dat [gedaagde] de voor de opname noodzakelijke toegang heeft geweigerd. Voor het verrichten van onderhoud of een inspectie kan van een huurder worden verlangd dat zij de daarvoor noodzakelijke toegang tot het gehuurde verleent. Dat betekent niet zonder meer dat iedere verhuurder steeds gerechtigd is om bij een dergelijke opname het gehuurde te betreden. In dit geval is bovendien ook niet gebleken dat de aanwezigheid van beide verhuurders noodzakelijk was voor de uitvoering van de energielabelopname.



4.6.4.
Voor zover [eisers] daarnaast hebben gesteld dat [gedaagde] ook op andere momenten tussen 2020 en 2025 toegang zouden hebben geweigerd, is die stelling onvoldoende concreet onderbouwd. Gelet hierop is niet komen vast te staan dat [gedaagde] structureel of herhaaldelijk noodzakelijke toegang tot het gehuurde heeft geweigerd of niet aan noodzakelijke inspecties heeft meegewerkt. Ook op dit punt is dus geen tekortkoming komen vast te staan.



Inwoning [persoon]




4.6.5.

[eisers] stellen zich verder op het standpunt dat sprake is van een tekortkoming omdat de heer [persoon] (de partner van [gedaagde] , hierna: [persoon] ) zonder hun uitdrukkelijke toestemming in het gehuurde woont.



4.6.6.
Die stelling kan niet worden gevolgd. Uit de huurovereenkomst blijkt niet dat [gedaagde] is verboden samen met een ander persoon in het gehuurde te wonen of dat daarvoor steeds voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van [eisers] is vereist. Wel bevat de huurovereenkomst een verbod op onderhuur. Dat er sprake is van onderhuur is niet gesteld en ook niet gebleken. Daarbij komt dat uit de overgelegde WhatsAppcorrespondentie volgt dat [eisers] vanaf het begin op de hoogte waren van het feit dat [persoon] bij [gedaagde] zou komen wonnen. Niet is gebleken dat [eisers] daar destijds bezwaar tegen hebben gemaakt. Ook om die reden kan de enkele omstandigheden dat [persoon] in het gehuurde woont niet als een tekortkoming worden aangemerkt.




Gebruik van het gehuurde als bedrijfsruimte




4.6.7.

[eisers] stellen dat het gehuurde als bedrijfsruimte wordt gebruikt. Ze hebben daarbij gewezen op het feit dat het adres van het bedrijf van [persoon] op het adres van het gehuurde staat vermeld en dat dit adres ook op de website van het bedrijf wordt genoemd.



4.6.8.
Het enkele gebruik van het woonadres als correspondentie- of vestigingsadres brengt echter niet mee dat de woonruimte als bedrijfsruimte wordt gebruikt. Evenmin is het enkele feit dat [persoon] vanuit het gehuurde werkzaamheden verricht voldoende om te kunnen spreken van bedrijfsmatig gebruik van de woning. Thuiswerken is op zichzelf niet gelijk te stellen als het gebruik van een woning als bedrijfsruimte.



4.6.9.

[eisers] hebben in dit kader onvoldoende gesteld of onderbouwd welke bedrijfsactiviteiten in het gehuurde zouden plaatsvinden en op welke wijze het gebruik van het gehuurde het karakter van woonruimte zou hebben verloren. Het enkele vermelden van het adres op de website is in ieder geval onvoldoende. Ook op dit punt is daarom geen tekortkoming komen vast te staan.



Overlast




4.6.10.

[eisers] hebben verder gewezen op overlast in de vorm van wietlucht en vlooien in 2021 en 2022.



4.6.11.
Nog daargelaten dat het hier gaat om gestelde overlast uit 2021/2022, geldt ten aanzien van de gestelde vlooienoverlast dat niet is komen vast te staan dat de door [eisers] ervaren vlooien afkomstig waren van de katten die [gedaagde] destijds hield. [gedaagde] heeft dit namelijk betwist en [eisers] hebben die niet nader onderbouwd. Het betreft hier, wederom, een aanname van [eisers] .



4.6.12.
Ten aanzien van de gestelde wietlucht heeft [gedaagde] erkend dat incidenteel een joint wordt gerookt. Daaruit volgt echter nog niet dat sprake is van zodanige structurele overlast dat daarmee een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst is gegeven. Van concrete klachten van omwonenden over wietlucht is niet gebleken. De gestelde overlast berust in zoverre op de eigen waarneming van [eisers] . Bij gebreke van nadere concrete onderbouwing kan ook op dit punt geen tekortkoming worden vastgesteld.



Gevaarzettende situatie




4.6.13.

[eisers] hebben gewezen op een incident waarbij een blikje de afvoer zou hebben geblokkeerd en daardoor lekkage en schade zouden zijn ontstaan. Over deze lekkage is reeds in 2023 tussen partijen geprocedeerd en uitspraak gedaan. Die uitspraak is in kracht van gewijsde gegaan.



4.6.14.
In die eerdere procedure is, voor zover thans van belang, niet komen vast te staan dat de oorzaak van de lekkage aan [gedaagde] kan worden toegerekend. [eisers] kunnen deze kwestie in deze procedure niet opnieuw als zelfstandige grondslag voor ontbinding aanvoeren. Ook overigens is in de onderhavige procedure niet komen vast te staan dat [gedaagde] door het blokkeren van de afvoer is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.




Het niet reageren op ingebrekestellingen




4.6.15.

[eisers] hebben [gedaagde] verder verweten dat zij niet heeft gereageerd op door hen verzonden ingebrekestellingen en sommatiebrieven.



4.6.16.
Ook dit verwijt kan niet als zelfstandige tekortkoming worden aangemerkt. Op [gedaagde] rustte geen (contractuele) verplichting om op de door [gedaagde] verzonden ingebrekestellingen te reageren. Het enkele uitblijven van een reactie vormt daarom geen tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.



De verstoorde huurrelatie




4.6.17.
De kantonrechter heeft ter zitting kunnen vaststellen dat de verhouding en communicatie tussen partijen ernstig zijn verstoord. Dat is betreurenswaardig, maar een duurzaam verstoorde huurrelatie vormt op zichzelf geen tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Voor ontbinding op grond van artikel 6:265 BW is vereist dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Zoals hiervoor is overwogen, is een dergelijke tekortkoming op geen van de door [eisers] aangevoerde punten komen vast te staan. De enkele omstandigheden dat de communicatie tussen partijen ernstig is verstoord, maakt niet dat de huurovereenkomst niet langer kan worden uitgevoerd. Ook deze grond kan de gevorderde ontbinding en ontruiming daarom niet dragen.



Huurachterstand




4.6.18.
Ten slotte hebben [eisers] gewezen op een huurachterstand. Over de omvang en de ontstaansgrond daarvan bestaat geen duidelijkheid. [eisers] stellen dat [gedaagde] eigenmachtig huurverminderingen heeft toegepast, terwijl [gedaagde] zich op het standpunt stelt dat de door haar betaalde bedragen zijn gebaseerd op beslissingen van de huurcommissie.



4.6.19.
De kantonrechter hoeft hierover in het kader van de thans voorliggende vorderingen echter geen nader oordeel te geven. [eisers] hebben aan de gestelde huurachterstand geen afzonderlijke vordering tot betaling verbonden. Bovendien is onvoldoende gebleken dat ten tijde van de beoordeling nog een huurachterstand bestond. De gestelde huurachterstand kan daarom evenmin als grond voor ontbinding en ontruiming dienen.



Conclusie ten aanzien van de primaire vordering





4.7.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de conclusie dat geen van de door [eisers] gestelde gedragingen of omstandigheden een tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert. Daarmee ontbreekt de voor ontbinding vereiste tekortkoming als bedoeld in artikel 6:265 BW. De primaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal daarom worden afgewezen.



Subsidiaire vordering tot ontruiming voor onderhoudswerkzaamheden




4.8.

[eisers] hebben subsidiair gevorderd dat [gedaagde] het gehuurde tijdelijk ontruimt ten behoeve van onderhoudswerkzaamheden.



4.9.
Ook deze vordering komt niet voor toewijzing in aanmerking. [eisers] hebben onvoldoende concreet gesteld, en evenmin is gebleken, welke werkzaamheden in het gehuurde noodzakelijk zijn en waarom voor het uitvoeren van die werkzaamheden volledige ontruiming van het gehuurde noodzakelijk zou zijn. Daarbij komt, zoals hiervoor is overwogen, dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] structureel weigert toegang tot het gehuurde te verlenen voor noodzakelijke werkzaamheden of inspecties. Evenmin is gebleken dat [gedaagde] niet bereid zal zijn aan noodzakelijke werkzaamheden mee te werken. Daarmee ontbreekt een voldoende concreet belang bij de gevorderde ontruiming. Ook de subsidiaire vordering zal daarom worden afgewezen.



Proceskosten




4.10.

[eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:









- salaris gemachtigde


€


434,00


(2 punten × € 217,00)




- nakosten


€


108,50


(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


542,50











4.11.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen aan de wederpartij.






5De beslissing


De kantonrechter



5.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af;



5.2.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten van € 542,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,



5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.










Dit vonnis is gewezen door mr. E.C. Zandman en in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2026.





!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR HANDTEKENING SECRETARIS!





!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR HANDTEKENING RECHTER!


























!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR STEMPELS!