ECLI:NL:RBGEL:2026:6742

RECHTBANK
GELDERLAND



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Arnhem



Zaaknummer: 12002451 \ CV EXPL 25-9708




Vonnis van 19 augustus 2026




in de zaak van




STICHTING THIUS

te Tiel
eisende partij
hierna te noemen: Thius
procederend in persoon



tegen





[gedaagde]


te [woonplaats] ( [land] )
gedaagde partij
hierna te noemen: [gedaagde]
procederend in persoon






1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 21 januari 2026;
- de aanvullende producties 13 t/m 15 van Thius van 7 juli 2026;
- de aanvullende producties 1/m 4 van [gedaagde] ;
- de mondelinge behandeling van 10 juli 2026.



1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.






2De feiten


2.1.
Thius heeft met ingang van 26 maart 2021 de woning staande en gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde of de woning) verhuurd aan [gedaagde] .



2.2.
Op 1 september 2023 heeft [gedaagde] melding gemaakt van overlast en daarbij aangegeven dat er geen actie wordt verwacht van Thius.



2.3.
Op 8 september 2023 heeft Thius daarop gereageerd dat zij de melding zullen opslaan in het dossier en het ter info aannemen, omdat er geen actie wordt verwacht vanuit Thius.



2.4.
Bij e-mail van 10 oktober 2023 heeft [gedaagde] melding gemaakt bij Thius van overlast van de buurvrouw op nummer [huisnummer 1] met daarin de wens dat er gestopt wordt met het veroorzaken van overlast.



2.5.
Thius heeft bij e-mail van 16 oktober 2023 aan [gedaagde] bericht om op een overlastformulier de overlast een tijdje bij te houden om zo inzichtelijk te maken wat de aard, duur en frequentie is van de overlast die door [gedaagde] wordt ervaren. Voor geluidsoverlast na 22.00 uur verwijst Thius naar de politie. Tot slot wijst Thius op de mogelijkheid van buurtbemiddeling.



2.6.

[gedaagde] heeft op 13 december 2024 melding van overlast van de buurvrouw op nummer [huisnummer 1] gedaan bij Thius. In die e-mail somt [gedaagde] op waar de overlast uit bestaat en schrijft hij dat hij op het punt staat om te verhuizen door het gedrag van de buurvrouw.



2.7.
Bij e-mail van dezelfde dag heeft Thius (nogmaals) geadviseerd om contact op te nemen met Buurtbemiddeling.



2.8.
Op 20 december 2024 heeft [gedaagde] melding bij de politie gedaan van overlast door de buurvrouw op nummer [huisnummer 1] . De politie heeft [gedaagde] verwezen naar Thius.



2.9.
Op 23 december 2024 heeft [gedaagde] als volgt gereageerd op de e-mail van Thius van 13 december 2024:


Dit is wel heel makkelijk omgaan met huurders.



Ik denk dat ik ook makkelijk omga met de woningbouw en heel vaak de politie ga bellen.



Maar vooruit, als de woningbouw het onzinnig vindt, is het prima.



Verwacht dat we binnenkort vertrekken en de huur evt opzeggen.




2.10.
Vanaf december 2024 heeft [gedaagde] nagelaten de huurprijs voor de woning te betalen.



2.11.
Op 25 januari 2025 heeft [gedaagde] Thius gemaild:


Op de video is te horen dat ze aan het klussen is van 23.30 tot 00.45, politie gebeld. Als niemand haar kennis geeft over consequenties veroorzaakt door overlast.



De politie doet er niks aan, woningbouw ook niet. Elke keer komt ze er mee weg. Als mensen blijven denken dat het geen consequenties heeft om het leven van een ander zuur te maken door herhaaldelijk overlast te plegen.




2.12.
Op 27 januari 2025 heeft [gedaagde] nog een e-mail gestuurd aan Thius waarin staat dat ook de buren op nummer [huisnummer 2] en [huisnummer 3] last hebben van de buurvrouw op nummer [huisnummer 1] .



2.13.
Bij e-mail van 27 januari 2025 heeft Thius, onder verwijzing naar haar e-mail van 16 oktober 2023, geschreven dat zij tot op heden geen overlastformulier heeft ontvangen van [gedaagde] . Daarbij heeft Thius het verzoek gedaan om minimaal twee weken de overlast bij te houden om daarna te bekijken hoe Thius [gedaagde] verder kan ondersteunen. Ook heeft Thius nogmaals gewezen op de mogelijkheid van buurtbemiddeling.



2.14.
Op bovenstaande e-mail heeft [gedaagde] , bij e-mails van dezelfde dag, als volgt gereageerd:


een formulier en dagboek heb ik vorig jaar en 6 maanden geleden ingevuld. Buurtbemiddeling heeft geen nut om het niet van ons afkomt de overlast. (…)
Zal vanmiddag nog eens kijken naar het formulier. Maar dit heeft geen nut zo. Ik denk dat ik het zelf moet oplossen. Heeft toch geen consequenties.



En in de e-mail erna:



Ik denk dat ik hetzelf wel oplos, bedankt voor niks.




2.15.
Op 1 februari 2025 heeft [gedaagde] een overlastformulier van Thius ingevuld wegens overlast van de buurvrouw op nummer [huisnummer 1] . Onder het kopje “Wat verwacht u van Thius” heeft [gedaagde] het volgende geschreven:


Ons leefgenot is de laatste jaren minimaal. Ik verwacht van Thius dat Thius een gesprek voert met de bewoonster en uitlegt dat alles een consequentie heeft. Ze moet niet gek opkijken dat als buren buren verhuisd zijn, dan ineens de kinderbescherming op de stop staat, omdat ze altijd naar haar kinderen schreeuwt binnen, of dat de politie op de stoep staat vanwege dat ze onder invloed op haar kinderen past. Invloed van drugs en softdrufs. De veiligheid van mijn vrouw en mij staat voorop. We gaan eerst verhuizen, daarna volgen de consequenties.




2.16.
Bij e-mail van 5 maart 2025 heeft [gedaagde] het volgende geschreven aan Thius:


Aangezien er de laatste 2 jaar bij ons veel is gebeurd hebben wel overwegend besloten te verhuizen, maandag 3 maart 2025 heb ik dan ook onze sleutels in de brievenbus bij Thius gedaan. We hebben het huis zo goed mogelijk in korte tijd die we hadden in dezelfde staat achtergelaten.



Vrijdagavond nog een conflict gehad met 1 van de buurmensen (…)



Na 2,5 - 3 jaar ellende, foto’s, video’s en getuigenverklaringen van 3e partijen te hebben, pakketjes gestolen, blaffende honden, vuurwerk voor ons huis, stampende buren en het deurwedstrijdje deuren gooien met klapperende brievenbussen zijn wij gelukkig verhuisd, misschien niet op de netste manier, maar wel een manier die geen lichamelijk letsel gaf aan bewoners.




2.17.
Op 12 maart 2025 heeft Thius [gedaagde] aangemaand om over te gaan tot betaling van de huurachterstand van op dat moment € 2.793,48.



2.18.
Thius heeft bovengenoemde e-mail opgevat als een huuropzegging en heeft op 28 maart 2025 het volgende gestuurd aan [gedaagde] :


Wij begrijpen dat u een moeilijke periode heeft gehad en dat dit heeft bijgedragen aan uw besluit om te verhuizen. Desondanks is het belangrijk dat de huuropzegging en de oplevering van de woning volgens de juiste procedure verlopen.



Bij hoge uitzondering accepteren wij uw e-mail van 5 maart als officiële huuropzegging. Dit betekent dat uw huurcontract eindigt op 5 april 2025.






3Het geschil


3.1.
Thius vordert, na vermindering van haar eis tijdens de mondelinge behandeling, dat [gedaagde] , bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 2.909,88, te vermeerderen met de wettelijke rente, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.



3.2.
Thius legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] de huur over de maanden december 2024 tot en met april 2025 onbetaald heeft gelaten. Omdat [gedaagde] ondanks aanmaningen de huurachterstand niet heeft ingelopen, vordert Thius ook de wettelijke rente.



3.3.

[gedaagde] voert verweer waarop hierna, voor zover nodig, nader wordt ingegaan.






4De beoordeling


4.1.
Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] de huur vanaf december 2024 onbetaald heeft gelaten. De door Thius gevorderde huurachterstand is daarom in beginsel toewijsbaar, tenzij één van de door [gedaagde] gevoerde verweren slaagt. De kantonrecht overweegt daarover als volgt.



4.2.

[gedaagde] heeft allereerst aangevoerd dat Thius onvoldoende heeft gedaan met zijn klachten over overlast van de buurvrouw op nummer [huisnummer 1] en dat hij daarom de huur niet langer verschuldigd was. Dit verweer slaagt niet.



4.3.
Uit de overgelegde stukken blijkt dat [gedaagde] in september 2023 voor het eerst melding heeft gemaakt van overlast. In die melding heeft hij echter tevens vermeld dat hij van Thius geen actie verwachtte. Nadat [gedaagde] in oktober 2023 opnieuw melding had gedaan, heeft Thius hem verzocht de overlast gedurende enige tijd vast te leggen op een overlastformulier, zodat inzicht kon worden verkregen in de aard, duur en frequentie van de gestelde overlast. Daarnaast heeft Thius gewezen op de mogelijkheid van buurtbemiddeling. Niet is gebleken dat [gedaagde] aan deze verzoeken gevolg heeft gegeven.



4.4.
Pas in december 2024 heeft [gedaagde] opnieuw melding gemaakt van overlast. Thius heeft [gedaagde] daarop wederom geadviseerd buurtbemiddeling in te schakelen. [gedaagde] heeft daarop gereageerd dat hij dit een gemakkelijke opstelling van Thius vindt en dat hij verwachtte de woning binnenkort te verlaten en de huur op te zeggen. Nadat [gedaagde] in januari 2025 opnieuw melding had gemaakt, heeft Thius, onder verwijzing naar haar eerdere e-mail uit oktober 2023, zie r.o. 2.5., medegedeeld dat zij nog steeds geen ingevuld overlastformulier had ontvangen en heeft [gedaagde] verzocht de overlast gedurende ten minste twee weken te registreren. [gedaagde] heeft daarop gesteld dat hij reeds eerder een formulier had ingevuld en een dagboek had bijgehouden. Deze stukken zitten echter niet in het dossier en Thius betwist deze ooit te hebben ontvangen. [gedaagde] heeft Thius vervolgens bericht dat hij het probleem zelf zou oplossen.



4.5.
Eerst op 1 februari 2025 heeft [gedaagde] een concreet ingevuld overlastformulier aan Thius verstrekt. In dat formulier heeft [gedaagde] tevens vermeld dat hij voornemens was te verhuizen. Vervolgens heeft hij op 5 maart 2025 bericht dat hij de woning twee dagen eerder, op 3 maart 2025, had verlaten.



4.6.
Gelet op deze gang van zaken is de kantonrechter van oordeel dat eerst op 1 februari 2025 sprake was van een voldoende concreet en onderbouwde melding van structurele overlast. Daarvóór lagen tussen de meldingen soms lange perioden en heeft [gedaagde] niet, althans onvoldoende, gevolg gegeven aan de verzoeken van Thius om de overlast systematisch te registreren en gebruik te maken van buurtbemiddeling. Onder deze omstandigheden kan niet worden vastgesteld dat Thius tekort is geschoten in haar verplichting om naar aanleiding van overlastmeldingen passende maatregelen te treffen. Daarbij komt dat [gedaagde] ten tijde van de concrete melding van 1 februari 2025 reeds het voornemen had de woning te verlaten en Thius daardoor feitelijk nauwelijks gelegenheid geeft geboden om alsnog maatregelen te nemen. Reeds daarom faalt dit verweer.



4.7.

[gedaagde] heeft voorts aangevoerd dat hij de door hem gemaakte verhuiskosten wenst te verrekenen met de openstaande huurachterstand. Ook dit verweer slaagt niet. Op grond van artikel 6:136 BW kan een beroep op verrekening worden gepasseerd als de gegrondheid van het verweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen. Dat is hier het geval. Of Thius aansprakelijk is voor de door [gedaagde] gestelde schade en of de opgevoerde verhuiskosten voor vergoeding in aanmerking komen, vergt een nadere beoordeling waarvoor deze procedure zich niet leent. Voor zover [gedaagde] heeft beoogd een vordering in reconventie te stellen, geldt dat een dergelijke vordering op grond van artikel 137 Rv uiterlijk bij conclusie van antwoord had moeten worden ingesteld. [gedaagde] heeft zijn vordering eerst bij nadere akte naar voren gebracht, zodat deze daarom buiten beschouwing blijft.



4.8.
Voor zover [gedaagde] zich tot slot heeft willen beroepen op een opschortingsrecht, faalt ook dat verweer. Zelfs indien kan worden aangenomen dat Thius in ernstige mate is tekortgeschoten in haar verplichtingen (wat gelet op de inhoud van r.o. 4.6 niet voor de hand ligt), rechtvaardigt de aard en omvang van de gestelde tekortkoming hooguit een tijdelijke en gedeeltelijke opschorting van de huurbetalingsverplichting. Het gedurende meerdere maanden volledig onbetaald laten van de huur staat daarmee niet in verhouding en kan niet op een rechtsgeldig beroep op opschorting worden gebaseerd.



4.9.
Nu geen van de door [gedaagde] aangevoerde verweren slaagt en de hoogte van de huurachterstand als zodanig niet is betwist, zal de vordering tot betaling daarvan worden toegewezen. De daarover gevorderde wettelijke rente zal als onweersproken eveneens worden toegewezen.



4.10.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat de gemachtigde van Thius als bedrijfsjurist bij Thius in dienst is, ziet de kantonrechter geen aanleiding voor toekenning van enig bedrag aan salaris gemachtigde of verletkosten. De proceskosten van Thius worden begroot op:









- kosten van de dagvaarding


€


145,45







- griffierecht


€


514,00







- nakosten


€


126,50


(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


785,95














5De beslissing


De kantonrechter



5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Thius te betalen een bedrag van € 2.909,88, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de datum van opeisbaarheid van iedere huurtermijn tot aan de dag van volledige betaling;



5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 785,95, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend



5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;



5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.










Dit vonnis is gewezen door mr. W. van der Boon en in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2026.





!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR HANDTEKENING SECRETARIS!





!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR HANDTEKENING RECHTER!


























!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR STEMPELS!