ECLI:NL:RBGEL:2026:2636

RECHTBANK GELDERLAND


Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Arnhem



Zaaknummer: 11730451 \ CV EXPL 25-4618




Vonnis van 21 januari 2026




in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

ERES NL XXXIX COÖPERATIEF U.A.,
statutair gevestigd te Amsterdam,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Eres,
gemachtigde: mr. L. Vrakking,



tegen





[naam gedaagde in conventie / eiser in voorwaardelijke reconventie]
,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen: [de gedaagde in conventie] ,
gemachtigde: mr. D.J. Ruessink.






1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 31 maart 2025 met producties 1 t/m 20
- de akte indienen producties 21 en 22 van Eres
- de conclusie van antwoord, tevens houdende voorwaardelijke eis in reconventie met producties 1 t/m 9
- het tussenvonnis van 2 juli 2025- de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie
- de akte eiswijziging van 15 december 2025 van Eres.



1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 december 2025, waarbij de gemachtigde van [de gedaagde in conventie] het woord heeft gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen. Van wat partijen verder hebben besproken, heeft de griffier aantekeningen gemaakt.



1.3.
Vervolgens is bepaald dat een vonnis wordt gewezen.






2De feiten


2.1.

[de gedaagde in conventie] huurt van Eres met ingang van 14 februari 2024 de woning gelegen aan het adres [adres] te [plaatsnaam] (hierna: het gehuurde) tegen betaling van een, bij vooruitbetaling te voldoen, huurprijs van € 1.155,00 per maand (inclusief € 80,00 aan nutsvoorzieningen en servicekosten).



2.2.
Nadat [de gedaagde in conventie] op 15 juli 2024 bij de Huurcommissie een verzoek heeft ingediend om de overeengekomen huurprijs te beoordelen (productie 2 dagvaarding), heeft de Huurcommissie op 4 december 2024 een voorbereidend onderzoek in het gehuurde laten uitvoeren. Daarvan is een rapport opgemaakt dat op 7 januari 2025 naar Eres is verzonden (productie 3 dagvaarding).



2.3.
De Huurcommissie heeft geoordeeld dat de huurprijs met ingang van 14 februari 2024 wordt verlaagd naar € 834,30 per maand (140 punten) (productie 4 dagvaarding).



2.4.
In artikel 4.11.2 van het Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (hierna: het Beleidsboek) staat het volgende:“4.11.2 Wat verstaat de Huurcommissie onder renovatie?Onder renovatie wordt verstaan een investering van minimaal € 10.000. Onder dit begrip valt ook een transformatie van een winkelruimte of kantoorruimte naar woonruimte, indien de investeringen voor de desbetreffende woonruimte meer zijn geweest dan het drempelbedrag van € 10.000.”






3Het geschil



In conventie




3.1.

Eres vordert bij vonnis, na eiswijziging, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. te verklaren voor recht dat de huurprijs geliberaliseerd is en dat de aanvangshuurprijs van € 1.075,00 redelijk is;
II. te verklaren voor recht dat [de gedaagde in conventie] in het ongelijk wordt gesteld, zodat niet Eres, maar [de gedaagde in conventie] de leges van de Huurcommissie dient te betalen;
III. [de gedaagde in conventie] te veroordelen in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze niet binnen veertien dagen na datum vonnis zijn betaald.




3.2.
Eres legt aan haar vordering ten grondslag dat zij het niet eens is met de uitspraak van de Huurcommissie en wil dat de kantonrechter de aanvangshuurprijs (opnieuw) beoordeelt (artikel 7:262 BW). Bij akte indienen producties heeft Eres te kennen gegeven dat 19,16 punten gewaardeerd moeten worden voor het onderdeel renovatie. In haar conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie gaat zij in haar berekening echter uit van 10,4 punten voor de renovatie. Op de mondelinge behandeling heeft Eres het aantal punten voor de renovatie wederom gecorrigeerd naar 19,16. De kantonrechter verstaat dat de punten volgens Eres aldus moeten worden verdeeld:








Onderdeel




Puntenaantal





Oppervlakte van vertrekken


37




Oppervlakte overige ruimten


3




Verwarming


4,5




Energieprestatie


36




Keuken


13




Sanitair


11




Privé-buitenruimten


15




Punten voor de WOZ-waarde


33




Renovatie


19,16




Gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen


2,51





Totaal




174 (afgerond)









Dit aantal punten leidt tot een huurprijs boven de liberalisatiegrens van € 879,66 per 1 januari 2024. Daarom geldt dat de tussen partijen overeengekomen huurprijs van
€ 1.075,00 per maand redelijk is (artikel 11 lid 4 Uhw). Verder vraagt Eres een verklaring voor recht omtrent de legeskosten van de Huurcommissie.




3.3.

[de gedaagde in conventie] voert verweer. Hij concludeert verder tot niet-ontvankelijkheid van Eres, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Eres, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Eres in de kosten van deze procedure.



3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.



In voorwaardelijke reconventie





3.5.


[de gedaagde in conventie] vordert bij vonnis, indien de kantonrechter de huurprijs per 14 februari 2024 vaststelt op een bedrag lager dan € 1.075,00 per maand, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, dat Eres wordt veroordeeld tot betaling van:
I. € 4.593,28 aan teveel betaalde huur over de periode van 14 februari 2024 tot 1 augustus 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 juli 2025 tot de dag van algehele betaling;
II. € 297,28 per maand voor iedere maand vanaf 1 augustus 2025 tot en met de maand waarin vonnis wordt gewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de eerste dag van de betreffende maand tot de dag van algehele betaling;
III. de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na datum van het vonnis voor het geval de proceskosten alsdan niet zijn betaald.




3.6.
Aan zijn voorwaardelijke vordering legt [de gedaagde in conventie] ten grondslag dat de huurprijs die de Huurcommissie heeft vastgesteld, juist is. Er is sprake van een huurprijs die niet geliberaliseerd is. Per 14 februari 2024 heeft hij tot 1 augustus 2025 € 4.593,28 teveel betaald. Daarnaast betaalt [de gedaagde in conventie] gedurende de procedure € 297,28 per maand teveel aan Eres. Deze bedragen dient Eres dan ook aan hem terug te betalen.



3.7.
Eres voert verweer. Zij concludeert verder tot niet-ontvankelijkheid van [de gedaagde in conventie] , dan wel tot afwijzing van zijn vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [de gedaagde in conventie] in de kosten van deze procedure.



3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.






4De beoordeling



Ontvankelijkheid



4.1.
Eres heeft haar vordering tijdig ingediend, dat wil zeggen binnen acht weken nadat de uitspraak van de Huurcommissie aan haar is verzonden. Daardoor zijn partijen ingevolge artikel 7:262 BW niet meer aan die uitspraak gebonden en zal het geschil tussen partijen in volle omvang door de kantonrechter beoordeeld worden.



Toetsingskader en geschilpunten




4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat het gehuurde een zelfstandige woonruimte betreft.



4.3.
De kantonrechter overweegt dat hij, ondanks zijn zelfstandige taak, bij de beoordeling van het geschil in beginsel de uitspraak van de Huurcommissie als uitgangspunt zal nemen. Voor zover de uitspraak van de Huurcommissie niet is bestreden, neemt de kantonrechter deze over. Tevens neemt de kantonrechter bij de beoordeling het Beleidsboek als uitgangspunt. Daarin heeft de Huurcommissie haar beleid met betrekking tot huurprijzen van onzelfstandige woonruimten neergelegd. Het geschil in deze procedure beperkt zich tot de huurverlaging op grond van punten.



Huurverlaging op grond van punten





4.4.
De kantonrechter constateert dat partijen het eens zijn over de volgende puntenverdeling:









Onderdeel




Puntenaantal





Oppervlakte van vertrekken


37




Oppervlakte overige ruimten


3




Verwarming


4,5




Energieprestatie


36




Keuken


13




Sanitair


11




Punten voor de WOZ-waarde


33




Gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen


2,51





Totaal




140,01








De kantonrechter neemt deze punten daarom over.




4.5.
Wel staat tussen partijen het door de Huurcommissie vastgestelde puntenaantal met betrekking tot de renovatie van het kantoorgebouw naar woonruimte en de privé-buitenruimte ter discussie.



Renovatie




4.6.
De Huurcommissie heeft voor renovatie geen punten toegekend. [de gedaagde in conventie] is het daarmee eens. Eres stelt dat voor renovatie 19,16 punten moeten worden toegekend, omdat er voor de transformatie van kantoorgebouw naar woonruimte in 2022 € 19.254.809,50 inclusief btw aan kosten is gemaakt. Dit komt neer op € 95.795,07 per wooneenheid. Per € 1.000,00 aan investeringen moet 0,2 punt geteld worden en zo wordt op het puntenaantal van 19,16 uitgekomen.



4.7.
Volgens [de gedaagde in conventie] is geen sprake van renovatie. Renovatie ziet op werkzaamheden in een bestaande woning die leiden tot een verbetering van het huurgenot van die bestaande woning. Het gehuurde is echter getransformeerd, wat leidt tot het ontstaan van een nieuwe woning. Daarnaast kunnen voor renovatie slechts punten worden toegekend voor zover er sprake is van een achterblijvende WOZ-waarde waarin de renovatie nog niet tot uitdrukking komt. Aangezien hier sprake is van transformatie, wat leidt tot het ontstaan van een nieuwe woning, is er geen achterblijvende WOZ-waarde. Daarnaast gaat Eres uit van een reële WOZ-waarde, zodat er geen grondslag is voor het compenseren van die waarde, aldus [de gedaagde in conventie] .



4.8.
De kantonrechter is van oordeel dat een transformatie van kantoorgebouw naar woonruimte valt onder renovatie. Er zijn namelijk investeringen gedaan van minimaal € 10.000,00 en er kunnen in dat geval punten worden doorberekend in het jaar waarin de renovatie is gerealiseerd en gedurende de daaropvolgende vijf kalenderjaren. Volgens het Beleidsboek valt onder het begrip renovatie de transformatie van een winkelruimte of kantoorruimte naar woonruimte (zie ook 2.4). Een transformatie zoals het onderhavige valt daar dus onder. De redenering van [de gedaagde in conventie] dat enkel renovatiepunten kunnen worden toegekend voor zover er sprake is van een achterblijvende WOZ-waarde gaat niet op. Er moet worden aangeknoopt bij wat de minister voor Wonen en Rijksdienst naar aanleiding van Kamervragen in 2016 hierover heeft opgemerkt (brief van 27 juni 2016 Kamerstukken II 2015/16 27926, nr. 264, p. 15). In het antwoord op de vragen 33 en 34 geeft hij expliciet aan: “(…) De 0,2 punten per € 1.000 investering wegens renovatie komen na 5 jaar te vervallen omdat wordt vastgehouden aan de WOZ-waarde als uitgangspunt voor de puntenberekening. Ervan uitgaande dat de verhuurder een goede investering heeft gedaan die uitgaat boven regulier onderhoud en waardoor bijvoorbeeld het woongenot toeneemt, zal de renovatie na 5 jaar tot uiting zijn gekomen in een hogere WOZ-waarde. Deze hogere WOZ-waarde zal dan leiden tot extra punten en tot uiting kunnen komen in de huurprijs. Indien de investering niet heeft geleid tot een hogere WOZ-waarde, zal de verhuurder in dezelfde positie verkeren als andere verhuurders waarbij investeringen niet hebben geleid tot een hogere marktwaarde van de woning.” Daaruit volgt dat mogelijk pas na vijf jaar de renovatie volledig tot uiting komt in een hogere WOZ-waarde. Tot die tijd kunnen daarom renovatiepunten worden toegekend en niet enkel direct na renovatie.



4.9.
Eres stelt dat de transformatie per wooneenheid € 95.795,07 heeft gekost. Volgens [de gedaagde in conventie] levert dit geen 19,16 punten, maar 19 punten op. De kantonrechter kan hem daarin niet volgen. De berekening is € 95.795,07 / € 1.000,00 x 0.2 = 19,16. 19,16 renovatiepunten zullen dan ook worden toegekend.



4.10.
Het totale aantal punten komt daarmee neer op afgerond 159 (159,17).



Conclusie




4.11.
Het vastgestelde puntenaantal ligt boven de huurliberalisatiegrens die van 1 januari 2024 tot en met 30 juni 2024 gold (148 punten, € 879,66). Er is dus sprake van een geliberaliseerde huurprijs. Dit betekent dat het puntenaantal ten aanzien van de privé-buitenruimten geen beoordeling meer behoeft. De primair gevorderde verklaring voor recht zal worden afgegeven.



Verklaring voor recht legeskosten




4.12.
De gevorderde verklaring voor recht dat [de gedaagde in conventie] de legeskosten van de Huurcommissie dient te betalen wordt afgewezen vanwege het ontbreken van een wettelijke grondslag.



Proceskosten




4.13.

[de gedaagde in conventie] wordt grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Eres worden begroot op:









- kosten van de dagvaarding


€


120,21







- griffierecht


€


135,00







- salaris gemachtigde


€


595,00


(2,5 punten × € 238,00)




- nakosten


€


119,00


(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


969,21











4.14.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.



In voorwaardelijke reconventie




4.15.
Nu in conventie is geoordeeld dat de huurprijs geliberaliseerd is en dus blijft zoals tussen partijen is overeengekomen, is de voorwaarde waaronder de vordering in reconventie is ingesteld, niet vervuld. De kantonrechter zal deze vordering daarom niet behandelen. Een proceskostenveroordeling zal dus ook niet worden uitgesproken.






5De beslissing


De kantonrechter




in conventie




5.1.
verklaart voor recht dat de huurprijs geliberaliseerd is en dat de aanvangshuurprijs van € 1.075,00 redelijk is,



5.2.
veroordeelt [de gedaagde in conventie] in de proceskosten van € 969,21, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [de gedaagde in conventie] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



5.3.
veroordeelt [de gedaagde in conventie] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,



5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,



5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,



in voorwaardelijke reconventie





5.6.
verstaat dat de voorwaarde voor de eis in voorwaardelijke reconventie niet is vervuld.










Dit vonnis is gewezen door mr. L.J.P. Lambooij en in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2026.
















































46409/53331