ECLI:NL:RBGEL:2026:2600

RECHTBANK
GELDERLAND



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Arnhem



Zaaknummer: 11856331 \ CV EXPL 25-6819




Vonnis in verzet van 1 april 2026




in de zaak van





[gedaagde]
,
wonende te [woonplaats] ,
opposant in verzet,
oorspronkelijk gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M.P.J. Rubens,



tegen



de stichting

STICHTING VOLKSHUISVESTING ARNHEM,
gevestigd te Arnhem,
geopposeerde in verzet,
oorspronkelijk eisende partij,
hierna te noemen: Volkshuisvesting,
gemachtigde: mr. A. van der Elst.






1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:


het tussenvonnis van 3 september 2025 en de hierin genoemde stukken,


overlegging nadere producties aan de zijde van Volkshuisvesting.





1.2.
Op 10 maart 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [gedaagde] was hierbij aanwezig met haar gemachtigde. Namens Volkshuisvesting was mevrouw [persoon] aanwezig, bijgestaan door haar gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht en de gemachtigde van [gedaagde] heeft een pleitnota overgelegd en voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt tijdens de mondelinge behandeling.



1.3.
Ten slotte is bepaald dat een vonnis zal worden gewezen.






2De feiten


2.1.

[gedaagde] huurt van Volkshuisvesting sinds 4 juni 2024 een woning gelegen aan de [adres] in Arnhem (hierna: het gehuurde). In de toepasselijke algemene huurvoorwaarden is, voor zover relevant, het volgende vastgelegd:



“8.1 Uw woning is bestemd als woonruimte. U gebruikt uw woning als goed huurder volgens de bestemming. U wijzigt niets aan deze bestemming.





8.2

Zolang de huurovereenkomst duurt, woont u in de woning. Uw woning is uw hoofdverblijf. (…)




8.5

U mag de woning niet zonder voorafgaande toestemming van ons onderverhuren of aan anderen in gebruik geven (…).




8.7

a. Het is niet toegestaan om in of bij de woning harddrugs, zoals bedoeld in de Opiumwet, te: vervaardigen, telen, bereiden, bewerken, verwerken, verkopen, af te leveren, verstrekken of aanwezig te hebben.


b. Het is ook niet toegestaan om in of bij de woning softdrugs, zoals bedoeld in de Opiumwet, te: vervaardigen, telen, bewerken, verwerken, verkopen, af te leveren, verstrekken, of aanwezig te hebben in hoeveelheden groter dan geschikt voor eigen gebruik. (…)


c. Verder is het niet toegestaan om in of bij de woning stoffen of voorwerpen te bereiden, bewerken, verwerken, te koop aan te bieden, verkopen, af te leveren, verstrekken, vervoeren, vervaardigen of voorhanden te hebben, dan wel vervoermiddelen, ruimten, gegevens of gelden of andere betaalmiddelen voorhanden te hebben, waarvan u weet of ernstige reden heeft om te vermoeden dat zij bestemd zijn tot het plegen van de hierboven vermelde handelingen met soft en/of harddrugs. (…)




8.10

U veroorzaakt geen overlast of hinder aan omwonenden, dit geldt ook voor uw huisgenoten, huisdieren of derden.”




2.2.
Op 8 februari 2025 vertrekt [gedaagde] naar Turkije, waar zij op 20 februari 2025 een ongeval heeft. Op 21 februari 2025 vertrekt ook haar zoon naar Turkije om [gedaagde] te verzorgen en te ondersteunen.



2.3.
Op 21 februari 2025 vindt een politie-inval plaats in het gehuurde waarbij de volgende zaken worden gevonden: een hoeveelheid soft- en harddrugs met bijbehorende zaken, de hoes van een kogelwerend vest, een kogelwerend vest met daarin de bijbehorende kogelwerende platen, lachgas, een stuk vuurwerk en een vuurwapen met munitie.



2.4.
Een medewerker van Volkshuisvesting en een wijkagent brengen op 12 maart 2025 een bezoek aan het gehuurde. In het gehuurde wordt een persoon gezien, maar de deur wordt niet geopend. Volkshuisvesting stuurt daarom op 13 maart 2025 een brief naar [gedaagde] .



2.5.
Partijen spreken elkaar telefonisch op 18 maart 2025 over de politie-inval waarbij [gedaagde] verklaart dat zij en haar zoon tijdelijk in Turkije verblijven door haar ongeval.



2.6.
Bij brief van 3 april 2025 wordt Volkshuisvesting ingelicht door de gemeente Arnhem over de aangetroffen zaken in het gehuurde. De gemeente Arnhem sluit daarna het gehuurde voor een periode van drie maanden.






3Het geschil


3.1.
Bij inleidende dagvaarding vordert Volkshuisvesting(samengevat) dat de kantonrechter bij uitvoerbaarheid bij voorraad te verklaren vonnis:


de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde ontbindt,



[gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde onder afgifte van alle sleutels en het gehuurde geheel vrij ter beschikking van Volkshuisvesting stelt,



[gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.





3.2.
Volkshuisvesting heeft aan haar oorspronkelijke vordering, samengevat, ten grondslag gelegd dat in het gehuurde tijdens een politie-inval soft- en harddrugs met bijbehorende zaken, de hoes van een kogelwerend vest, een kogelwerend vest met daarin de bijbehorende kogelwerende platen, lachgas, vuurwerk en een vuurwapen met munitie is aangetroffen. Volgens Volkshuisvesting is op basis van deze aangetroffen zaken het zeer aannemelijk dat het gehuurde een rol vervult binnen de keten van drugshandel. Volkshuisvesting stelt dat [gedaagde] door niet zelf haar hoofdverblijf in het gehuurde te hebben en het gehuurde in gebruik te geven aan derden, tekortschiet in haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en de algemene bepalingen. [gedaagde] is immers aansprakelijk voor gedragingen van derden die zich met haar goedvinden in het gehuurde bevinden en ook heeft zij onvoldoende toezicht op het gehuurde gehouden, aldus Volkshuisvesting. Tot slot heeft Volkshuisvesting ook veel klachten en meldingen ontvangen van omwonenden over het gehuurde.



3.3.
Bij verstekvonnis van 18 juni 2025 met zaak- en rolnummer 11724426 CV EXPL 25-4571 (hierna: het verstekvonnis) zijn de vorderingen van Volkshuisvesting toegewezen.



3.4.
Bij verzetdagvaarding van 30 juli 2025 is [gedaagde] in verzet gekomen tegen het verstekvonnis en vordert in deze procedure vernietiging van het verstekvonnis en afwijzing van de vorderingen van Volkshuisvesting. [gedaagde] heeft haar verzet gegrond op de volgende stellingen. [gedaagde] erkent dat in het gehuurde activiteiten hebben plaatsgevonden die niet passen bij normaal gebruik van een woning. Deze activiteiten kunnen haar echter niet toegerekend worden, omdat de activiteiten hebben plaatsgevonden in de periode dat zij in Turkije verbleef en vanwege overmacht (door het ongeval) ook niet het beheer over het gehuurde kon uitvoeren. De derden die het gehuurde zijn binnengedrongen, hebben dit zonder toestemming van [gedaagde] gedaan. Verder betwist [gedaagde] dat zij haar hoofdverblijf niet heeft in het gehuurde.



3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.






4De beoordeling



Tijdigheid verzet




4.1.
Gesteld noch gebleken is dat het verzet niet tijdig is ingesteld. [gedaagde] zal daarom in haar verzet worden ontvangen.



Toerekenbare tekortkoming





4.2.
Tussen partijen staat vast dat tijdens de politie-inval een aantal zaken zijn aangetroffen, waaronder een hoeveelheid soft- en harddrugs. In artikel 8.7 van de algemene bepalingen is vastgelegd dat het verboden is om drugs in het gehuurde aanwezig te hebben. De enkele aanwezigheid van de soft- en harddrugs in het gehuurde, los van de wetenschap van [gedaagde] daarvan, levert naar oordeel van de kantonrechter een tekortkoming op. Verder is bij voornoemde inval een pistoolmitrailleur gevonden, in combinatie met in totaal 107 kogelpatronen. Door de aanwezigheid van dit automatische vuurwapen, waarvan het bezit zonder vergunning strafbaar is, in het gehuurde is in strijd gehandeld met de algemene norm dat een huurder zich als een goed huurder dient te gedragen. Immers, indien zich in een huurwoning criminele activiteiten plaatsvinden (aanwezigheid drugs) en in dat kader een vuurwapen en een aanzienlijke hoeveelheid munitie voorhanden is, ontstaat een risico op verloedering van de woonomgeving en op het ontstaan van overlast.



4.3.
Artikel 7:219 BW bepaalt dat de huurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met goedvinden daarop bevinden. Volgens [gedaagde] is zij niet aansprakelijk en kan de tekortkoming haar niet toegerekend worden, omdat de derden niet met instemming van haar in het gehuurde verbleven. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] echter verklaard dat haar zoon toezicht hield op het gehuurde tijdens haar verblijf in Turkije. Nadat haar zoon ook naar Turkije is gereisd om voor haar te zorgen, heeft hij de sleutels gegeven aan [naam] , een vriend van hem. [gedaagde] verklaarde hierover dat [naam] de planten zou verzorgen, de post verzamelde, een wandmeubel en salontafel in ontvangst zal nemen en de deurbel zal opladen. Volgens [gedaagde] is [naam] ook de aanstichter van de gebeurtenissen die zich daarna in het gehuurde hebben afgespeeld. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [naam] met instemming van [gedaagde] toegang had tot het gehuurde. Na vertrek van haar zoon heeft [gedaagde] de keuze gemaakt om [naam] de sleutels te geven en toegang te verlenen tot het gehuurde. Aldus heeft [gedaagde] het beheer en toezicht aan [naam] overgelaten. Dat zij [naam] geen toestemming heeft gegeven tot het wonen in het gehuurde, het uitvoeren van druggerelateerde activiteiten en tot het toegang verschaffen aan derden, doet hieraan niet af. Ook heeft [gedaagde] verklaard dat haar zoon op 19 februari 2025 de zwarte tas van [naam] inclusief vuurwapen heeft gezien in het gehuurde. Desondanks heeft [gedaagde] twee dagen later besloten om [naam] in beheer van het gehuurde te stellen. Gelet op bovenstaande is de kantonrechter van oordeel dat de tekortkoming toe te rekenen is aan [gedaagde] .




Ontbinding huurovereenkomst





4.4.
Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. De vordering van Volkshuisvesting is daarmee in beginsel toewijsbaar, tenzij het verweer van [gedaagde] dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt, slaagt.



4.5.
Volkshuisvesting heeft een belang bij het toepassen van een zero tolerance beleid ten opzichte van druggerelateerde activiteiten. Daartegenover staat het belang van [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst en het behoud van haar woning.



4.6.
Volkshuisvesting heeft van vele omwonenden klachten en/of meldingen ontvangen met betrekking tot overlast en drugshandel. Ook zijn er volgens Volkshuisvesting aanwijzingen dat vanuit het gehuurde is gedeald. Tijdens de politie-inval zijn vele zaken aangetroffen die gebruikt kunnen worden voor het dealen in soft- en harddrugs. Ook melden meerdere omwonenden aanloop van derden en andere druggerelateerde overlast bij het gehuurde, aldus Volkshuisvesting. Daarnaast stelt Volkshuisvesting belang erbij te hebben om haar zero tolerance beleid toe te passen, omdat dit de aanzuigende werking van criminaliteit, verloedering van de leefomgeving en overlast voor andere omwonenden tegengaat. Dit geeft ook aan de andere huurders een signaal af dat dergelijke ernstige tekortkomingen niet getolereerd worden om zo een veilige en prettige leefomgeving voor alle bewoners te waarborgen. Daarbij is volgens Volkshuisvesting extra van belang dat het gehuurde ligt in de wijk [wijk] . Deze wijk is namelijk kwetsbaar en hier staat de leefbaarheid onder druk door de mate van drugscriminaliteit en drugsoverlast. Tot slot benadrukt Volkshuisvesting dat de klachten en/of meldingen niet aan [gedaagde] zelf gekoppeld zijn maar aan de aanwezigheid van haar zoon. [gedaagde] voert aan dat zij een bijzonder belang heeft bij het behouden van haar woning omdat recent is vastgesteld dat zij lijdt aan ernstige medische aandoeningen die behandeling in Nederland vereisen. Ook zitten de huisarts, apotheek en diëtiste in de nabije omgeving van het gehuurde waardoor [gedaagde] met de bus gemakkelijk bij haar medische afspraken kan komen.



4.7.
Naar oordeel van de kantonrechter weegt het belang van Volkshuisvesting in dit geval zwaarder dan het belang van [gedaagde] . Uit de goederen die de politie heeft aangetroffen tijdens de politie-inval, blijken duidelijke aanwijzingen dat er drugs gedeald werd vanuit het gehuurde. Ook is gebleken dat in de periodes dat de zoon van [gedaagde] aanwezig is in het gehuurde, veel omwonenden klachten en meldingen doen bij Volkshuisvesting. Het gaat dus niet om een losstaand incident maar om periodes van (drugs)overlast. Hoewel de zoon van [gedaagde] momenteel gedetineerd is, heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij weer bij haar zal komen wonen als de detentie is geëindigd. Hiermee is het gevaar voor de toekomst dus ook niet weggenomen en blijft het risico dat een soortgelijke situatie zich nogmaals zal voordoen. Hoewel de kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] momenteel in slechtere medische gezondheid verkeert, gaat het om een ernstige tekortkoming en kan van Volkshuisvesting niet worden verwacht dat zij dit tolereert. Deze omstandigheden maken dus dat de kantonrechter van oordeel is dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Bij die stand van zaken bestaat geen grond voor vernietiging van het verstekvonnis.



4.8.
Nu bovenstaande tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, behoeven de andere gestelde tekortkomingen geen nadere bespreking.



Ontruimingstermijn





4.9.
Volkshuisvesting Arnhem vordert een ontruimingstermijn van veertien dagen na betekening van een te wijzen vonnis. De kantonrechter ziet in de persoonlijke en medische situatie van [gedaagde] aanleiding om deze termijn te verruimen naar zes weken na betekening van dit vonnis in plaats van de gebruikelijke termijn van veertien dagen. Op dit punt komt de kantonrechter tot een ander oordeel in vergelijking met het verstekvonnis. In zoverre is het verzet gedeeltelijk gegrond.



De proceskosten





4.10.

[gedaagde] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Volkshuisvesting worden begroot op:









- salaris gemachtigde


€


217,00


(1 punt × € 217,00)




- nakosten


€


109,00


(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


326,00











4.11.
De door Volkshuisvesting Arnhem gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen op de in de beslissing genoemde manier.



Uitvoerbaar bij voorraad





4.12.
De veroordeling in dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Dit betekent dat deze uitspraak geldt, totdat in een eventueel hoger beroep anders is beslist.






5De beslissing


De kantonrechter



5.1.
verklaart het verzet van [gedaagde] gedeeltelijk gegrond voor zover [gedaagde] daarbij veroordeeld is om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen, en vernietigt het door de kantonrechter van deze rechtbank gewezen vonnis van 18 juni 2025 met zaak- en rolnummer 11724426 CV EXPL 25-4571 in zoverre,



en opnieuw rechtdoende





5.2.
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen zes weken na betekening van dit vonnis met alle personen en zaken die zich daarin vanwege [gedaagde] bevinden te ontruimen, te verlaten en met afgifte van de sleutels en achterlating van al wat tot het gehuurde behoort in behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking van Volkshuisvesting te stellen en te laten,



5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de verzetprocedure aan de zijde van Volkshuisvesting tot de uitspraak van dit vonnis, begroot op € 326,00, te vermeerderen met de kosten van betekening,



5.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten genoemd onder rechtsoverweging 5.3. als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan Volkshuisvesting Arnhem zijn voldaan.



5.5.
bekrachtigt het bij verstek gewezen vonnis voor het overige,



5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.









Dit vonnis is gewezen door mr. M.D.R. Joppe, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 1 april 2026, in tegenwoordigheid van de griffier.





!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR HANDTEKENING SECRETARIS!





!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR HANDTEKENING RECHTER!


























!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR STEMPELS!








68348 51588