ECLI:NL:RBDHA:2026:27826

RECHTBANK Den Haag


Team handel




Zaaknummer: C/09/698631 / HA ZA 26-123





Vonnis van 26 augustus 2026




in de zaak van





[de verkoper]
,
wonende te [woonplaats 1],
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
hierna te noemen: [de verkoper],
advocaat: mr. E.R. Jonker,



tegen





[de koper]
,
wonende te [woonplaats 2],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
hierna te noemen: [de koper],
advocaat: mr. P.C. van den Berg.






1Waar gaat deze zaak over?


Deze zaak gaat over de verkoop van een woning die niet doorging. [de verkoper] (de verkoper) heeft de koopovereenkomst ontbonden omdat [de koper] (de koper) zijn financiële verplichtingen niet nakwam. [de verkoper] vordert de contractuele boete van 10% van de koopsom. [de koper] vindt dat hij niet hoeft te betalen omdat niet hij, maar [de verkoper] haar verplichtingen niet nakwam. Daarom heeft hij een tegeneis ingesteld en vordert onder andere dat [de verkoper] de contractuele boete van 10% moet betalen. De rechtbank oordeelt dat [de koper] zijn verplichtingen heeft geschonden en daarom een boete van 10% moet betalen.





2De procedure


2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:


de dagvaarding van 26 januari 2026, met producties 1 tot en met 5;


de conclusie van antwoord, ook houdende eis in reconventie, met producties 1 tot en met 2;


het tussenvonnis van 6 mei 2026, waarin een mondelinge behandeling is bevolen;


de conclusie van antwoord in reconventie van 22 mei 2026;


het bericht van [de verkoper] met productie 6;


het bericht van [de koper] met producties 3 tot en met 5; en


de akte wijziging van eis van [de koper].





2.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 1 juli 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.



2.3.
Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.





3De feiten


3.1.

[de verkoper] heeft verschillende woningen gekocht en verhuurd als extra pensioenopbouw naast haar reguliere inkomsten uit werk.



3.2.

[de koper] houdt zich bezig met huisvesting van arbeidsmigranten. Een onderdeel van zijn werk is het aan- en verkopen en/of verhuren van woningen met als doel daar arbeidsmigranten te laten wonen.



3.3.

[de verkoper] heeft de woning aan de [adres] in [plaats] voor € 231.000,- verkocht aan [de koper]. Dit is vastgelegd in de koopovereenkomst van 25 april 2025 (hierna: “de overeenkomst”). Daarin staat onder meer dat de levering van de woning op 17 juni 2025 moest plaatsvinden. In artikel 5 van de overeenkomst staat dat [de koper] uiterlijk op 3 juni 2025 een bankgarantie moest stellen of een waarborgsom moest storten van € 23.100,-. In artikel 14.2 van de overeenkomst staat dat een boete van 10% van de koopsom is verschuldigd als de overeenkomst, door een toerekenbare tekortkoming alsnog wordt ontbonden, na voorafgaande ingebrekestelling.



3.4.

[de koper] heeft geen bankgarantie gesteld of een waarborgsom gestort. De geplande levering op 17 juni 2025 is niet doorgegaan. Partijen hebben vervolgens op verschillende momenten met elkaar contact gehad over het voltooien van de verkoop.



3.5.
Op 1 juli 2025 heeft [de verkoper] een brief gestuurd aan [de koper], waarin zij hem een termijn van acht dagen heeft gegeven om zijn verplichtingen uit de overeenkomst na te komen:



“In gebreke stelling (…)


Wij hebben een overeenkomst betreffende bovenstaand adres. Deze zou op 17 juni jl. passeren bij notaris [notaris]


Echter is dit niet tot stand gekomen. En daarom stel ik u in gebreke.


U heeft 8 dagen de tijd om dit alsnog te laten passeren.


Tevens verzoek ik u vandaag alsnog de door ons beiden ondertekende overeenkomst mij toe te mailen.”





3.6.
Op dezelfde dag heeft [de verkoper] deze brief aan [de koper] gemaild:



“Zie bijgaande brief.


Is meer formaliteit en niet nodig als je donderdag alles na komt wat je hebt toegezegd”




3.7.
Op 10 juli 2025 heeft [de verkoper] via een e-mail aan [de koper] laten weten:



“1 juli heb ik je een ingebrekestelling verzonden. Zojuist hebben we als laatste kans telefoninsch afgesproken dat je nu de overdracht gaat regelen. Tevens heb ik je gezegd dat ik uiterlijk aanstaande maandag 14 juli het geld op mijn bankrekening gestort wil hebben,


Ik vertrouw er op dat je deze afspraak als laatste kans nu wel na komt.


Ik heb de notaris per mail geïnformeerd over de laatste stand van zaken.”





3.8.
Op 15 juli 2025 heeft [de verkoper] een brief aan [de koper] gestuurd, waarin zij hem in gebreke heeft gesteld en [de koper] acht dagen de tijd geeft om na te komen. Ook na het verlopen van deze termijn heeft [de koper] geen bankgarantie gesteld of waarborgsom gestort.



3.9.
Als reactie op de hiervoor genoemde berichten heeft [de koper] op 29 juli 2025 per e-mail aan [de verkoper] geschreven:



“Uw ingebrekestelling inzake het bovengenoemde appartement kan ik niet accepteren. Wij elkaar diverse keren gesproken over de levering van het appartement.


Aangezien u nog steeds geen geldig energielabel heeft geleverd is daar het wachten op.


lk stel u dan ook aansprakelijk voor alle schade die ik lijdt indien de verkoop door uw toedoen geen plaats kan vinden.


Er ontstaat inmiddels een patroon dat u iedere keer afspraken niet nakomt.


lk hoop ondanks alles dat we snel tot de overdracht kunnen overgaan.”





3.10.
Op 5 augustus 2025 heeft [de verkoper] de overeenkomst ontbonden en betaling van de contractuele boete van € 23.100,- gevraagd. [de koper] heeft de boete niet betaald.



3.11.
Op 15 augustus 2025 heeft mr. [naam] een ingebrekestelling gestuurd aan [de verkoper] ten aanzien van de gestelde verplichting tot het verstrekken van een geldig energielabel. Mr. Jonker heeft daar bij brief van 22 augustus 2025 op gereageerd.



3.12.
Op 27 augustus 2025 heeft mr. [naam] een brief gestuurd aan mr. Jonker. Bij brief van 4 september 2025 heeft mr. Jonker daarop gereageerd.



3.13.
Op 20 november 2025 heeft [de verkoper] de woning voor € 235.000,- aan een andere koper overgedragen.





4Het geschil



in conventie




4.1.

[de verkoper] vordert (na eisvermindering) dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, voor recht verklaart dat [de koper] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomst, dan wel onrechtmatig handelt, en [de koper] veroordeelt tot betaling van de boete van € 23.100,- vermeerderd met rente vanaf 5 augustus 2025, buitengerechtelijke incassokosten van in totaal € 1.775,- met daarbovenop de wettelijke rente vanaf 5 augustus 2025 en de kosten van deze procedure.



4.2.

[de koper] voert verweer.



4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna voor zover nodig ingegaan.



in reconventie





4.4.

[de koper] vordert (na eiswijziging) dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de overeenkomst tussen partijen ontbindt, [de verkoper] veroordeelt tot betaling van de contractuele boete althans de schade van € 23.100, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 juni 2025, althans 24 augustus 2025, althans 30 augustus 2025, althans een in goede justitie te bepalen datum, betaling van een bedrag van € 1.006,- aan buitengerechtelijke incassokosten, en de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.



4.5.

[de verkoper] voert verweer.



4.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna voor zover nodig ingegaan.





5De beoordeling



in conventie en in reconventie




5.1.
De vorderingen van partijen hebben beiden betrekking op de verplichtingen uit de overeenkomst. De vorderingen in conventie en de vorderingen in reconventie worden daarom gezamenlijk beoordeeld.




[de koper] moest een waarborgsom storten of een bankgarantie afgeven





5.2.
In artikel 5 van de overeenkomst staat dat [de koper] uiterlijk 3 juni 2025 een waarborgsom moest storten of een bankgarantie moest afgeven. Dat heeft [de koper] niet gedaan. De levering zou plaatsvinden op 17 juni 2025. Ook nadat partijen contact met elkaar hebben gehad over een potentiële nieuwe leveringsdatum, heeft [de koper] geen waarborgsom gestort en geen bankgarantie gesteld.



5.3.

[de koper] heeft twee redenen aangevoerd waarom hij niet (of niet meer) zou zijn gehouden aan de overeenkomst. De rechtbank volgt hem hierin niet.


a. Het storten van een waarborgsom of stellen van een bankgarantie is afgesproken




5.4.
Volgens [de koper] staat weliswaar in de overeenkomst dat hij een waarborgsom stort of een bankgarantie stelt, maar dat zou niet zijn afgesproken. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [de koper] verklaard dat hij alleen de kop en staart van de overeenkomst heeft gelezen en daarna heeft ondertekend. Daarbij heeft hij niet gezien dat deze verplichting in de overeenkomst stond opgenomen. [de koper] heeft toen ook verklaard dat hij per aankoop bekijkt of hij een waarborgsom stort of niet. In dit geval wilde hij dat niet doen.



5.5.
Dit verweer slaagt niet. Het komt voor rekening en risico van [de koper] dat hij niet heeft gelezen of opgemerkt dat de overeenkomst hem verplicht een waarborgsom te storten dan wel een bankgarantie te stellen, terwijl hij de overeenkomst wel heeft ondertekend. Als iemand een afspraak wil maken, dan moet voor de ander duidelijk zijn wat die afspraak inhoudt. Daarbij gaat het niet alleen om wat de persoon in kwestie werkelijk wilde, maar ook hoe de ander zijn verklaring(en) of gedraging(en) heeft kunnen begrijpen. Als [de verkoper] die verklaringen of gedragingen van [de koper] redelijkerwijs mocht opvatten als een uiting van wat [de koper] wilde, dan kan [de koper] later niet zeggen dat hij iets anders wilde.



5.6.
De handtekening van [de koper] onder de overeenkomst is een duidelijk gebaar dat hij instemt met alle daarin opgenomen verplichtingen. Daarnaast heeft [de koper] ook na het zetten van die handtekening nog een aantal keer bevestigd aan [de verkoper] dat hij wel een waarborgsom wilde storten, maar koppelde hij daar voorwaarden aan (zie hierna). Zelfs al zou het zo zijn dat [de koper] op het moment van het tekenen van de overeenkomst niet wilde dat hij een waarborg moest stellen dan blijkt nergens uit dat hij dit tegen [de verkoper] heeft gezegd. [de koper] heeft dit argument ook niet eerder aangevoerd dan op zitting. Ook niet in de correspondentie met [de verkoper] toen zij hem op de bewuste verplichting wees. Daarom hoefde [de verkoper] daar geen rekening mee te houden en mocht zij afgaan op wat erin de overeenkomst stond opgenomen.


b. Het storten van een waarborgsom of stellen van een bankgarantie is onvoorwaardelijk




5.7.
Volgens [de koper] was het storten van een waarborgsom of het stellen van een bankgarantie voorwaardelijk. Dat betekent volgens hem dat [de verkoper] een energielabel moest afgeven voordat hij zelf een waarborgsom hoefde te storten. Het bestaan van een dergelijke voorwaarde blijkt echter nergens uit. In de overeenkomst en in de correspondentie is hier niets over vermeld. De rechtbank constateert dat [de verkoper] in de e-mail van 13 juni 2025 weliswaar heeft geschreven over een energielabel, maar daaruit volgt niet dat partijen zijn overeengekomen dat zij die éérst moest afgeven voordat [de koper] een waarborgsom zou storten. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [de koper] gezegd dat het energielabel voor hem belangrijk was en dat dit tussen partijen is besproken. Als [de koper] dit als voorwaarde had willen stellen voor de betaling van de waarborgsom, dan had hij dit moeten bedingen bij de totstandkoming van de afspraken over de koop en het ondertekenen van de overeenkomst rond eind april 2025. Maar [de koper] heeft niet of onvoldoende concreet gesteld dat hij die voorwaarde bij het sluiten van de overeenkomst heeft bedongen of dat [de verkoper] dat zo had moeten begrijpen. De rechtbank stelt daarom vast dat zo’n afspraak niet is gemaakt. Dat brengt de rechtbank tot de conclusie dat de verplichting van [de koper] tot het storten van een waarborgsom of het stellen van een bankgarantie onvoorwaardelijk was, zoals weergegeven in de tekst van de overeenkomst.




[de koper] is in verzuim





5.8.
Nu vaststaat dat op [de koper] de onvoorwaardelijke verplichting rustte tot het storten van een waarborgsom of het stellen van een bankgarantie, is het de vraag of hij in gebreke is gesteld door [de verkoper].




De ingebrekestellingen voldoen aan de daaraan gestelde vereisten





5.9.
De functie van een ingebrekestelling is om de schuldenaar nog een laatste kans voor nakoming te geven en dus te bepalen tot welk tijdstip nakoming nog mogelijk is zonder dat van een tekortkoming sprake is. In artikel 14.1 van de overeenkomst is opgenomen dat herstel/nakoming binnen acht dagen moet gebeuren. Als die nakoming door de schuldenaar uitblijft, dan is hij vanaf dat tijdstip in verzuim. Daarvoor is in elk geval nodig dat de aanmaning duidelijk aangeeft wat de andere partij nog moet doen/veranderen.



5.10.

[de koper] heeft drie redenen aangevoerd waarom de ingebrekestellingen van [de verkoper] niet aan die vereisten voldoen. De rechtbank volgt hem daarin niet.


a. De ingebrekestelling wijst op de verplichting van [de koper] tot het storten van een waarborgsom




5.11.
Volgens [de koper] blijkt uit de ingebrekestellingen niet duidelijk dat het om een verplichting van hem ging dan wel welke verplichting van hem zou zijn bedoeld. Dit betoog slaagt niet.



5.12.

[de verkoper] heeft [de koper] via een brief in gebreke gesteld. Deze brief heeft zij via een e-mail op 1 juli 2025 aan [de koper] verstuurd. In deze brief staat dat [de koper] “8 dagen de tijd [heeft] om dit alsnog te laten passeren.”. In de begeleidende e-mail staat: “Is meer formaliteit en niet nodig als je donderdag alles na komt wat je hebt toegezegd”. In een e-mail van 10 juli 2025 benadrukt [de verkoper] waarover het gaat: “uiterlijk maandag 14 juli het geld op mijn bankrekening gestort wil hebben”. Ter zitting heeft [de verkoper] verklaard dat zij hiermee het storten van de waarborgsom bedoelde. [de koper] heeft ter zitting gezegd dat hij de berichten niet op die manier heeft opgevat en niet begreep wat [de verkoper] bedoelde. De rechtbank vindt dat niet aannemelijk.



5.13.

Tijdens de zitting heeft [de koper] namelijk verklaard dat hij regelmatig in het kader van zijn werk woningen aan- en/of verkoopt. Naar eigen zeggen, bepaalt hij per geval of hij een waarborgsom stort. Hij is dus bekend met het gebruik van het storten van een waarborgsom.
Dat hij in verwarring zou zijn geweest over de zin “uiterlijk maandag 14 juli het geld op mijn bankrekening gestort wil hebben”, omdat wordt verwezen naar “mijn” bankrekening in plaats van naar de bankrekening van de notaris, vindt de rechtbank niet waarschijnlijk.




5.14.
Uit de tussen partijen gevoerde correspondentie blijkt niet dat [de koper] niet wist wat van hem werd gevraagd. Dat het voor [de koper] wél duidelijk was, leidt de rechtbank onder andere af uit de e-mail van 29 juli 2025, die hij onder meer schreef in reactie op de e-mail van [de verkoper] van 10 juli 2025. [de koper] schrijft daarin dat hij vond dat [de verkoper] eerst een energielabel moest verstrekken. Dit wordt bevestigd in de brief van zijn advocaat van 15 augustus 2025, waarin staat dat [de koper] zijn betalingsverplichting heeft opgeschort vanwege het uitblijven van een energielabel:



“Volledig ten onrechte tracht u met uw brieven c.q. ingebrekestellingen aan cliënt de koop te ontbinden, omdat cliënt volgens u de waarborgsom nog niet heeft voldaan. Cliënt heeft terecht zijn betalingsverplichting opgeschort vanwege uw toerekenbare tekortkoming, te weten uw nalaten het energielabel tijdig over te dragen dan wel nadere afspraken hierover te maken. Er is geen sprake van een toerekenbare tekortkoming zijdens cliënt zodat de door u verzochte ontbinding niet rechtsgeldig is. U was steeds op de hoogte van het informatie verzoek van cliënt en cliënt heeft zich steeds bereidwillig verklaard aan zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst te voldoen. Dit blijkt ook uit zijn e-mail aan u van 29 juli 2025 (Bijlage 2).”





5.15.
In de brief van mr. [naam] van 29 augustus 2025 aan mr. Jonker wordt dit standpunt herhaald:



“Zoals aangezegd in mijn vorige brief is cliënt bereid en in staat de waarborgsom te storten bij de notaris zodra hij een geldig energielabel van uw cliënt heeft ontvangen. Als uw cliënt zich schriftelijk bereid verklaart de kosten voor het aanvragen van het vereiste energielabel te voldoen, is cliënt eveneens bereid de waarborgsom te storten om verdere vertraging van de levering van de Woning te voorkomen.”





5.16.
Uit de hiervoor aangehaalde correspondentie volgt naar het oordeel van de rechtbank dat het voor [de koper] duidelijk was wat van hem werd verwacht. De ingebrekestelling voldoet daarmee aan de daaraan gestelde vereisten.


b. De ontvangst van de ingebrekestelling van 15 juli 2025 is niet meer van belang




5.17.

[de koper] heeft aangevoerd dat hij de ingebrekestelling van 15 juli 2025 niet heeft ontvangen. Dat is niet meer van belang, omdat hij per 15 juli 2025 al in verzuim verkeerde. Op 1 juli 2025 heeft [de verkoper] [de koper] namelijk in gebreke gesteld en een termijn gegeven van acht dagen om alsnog na te komen. Via de e-mail van 10 juli 2025 heeft [de verkoper] deze ingebrekestelling verduidelijkt en [de koper] een extra termijn van vier dagen gegeven om na te komen. Op basis van de correspondentie van 1 juli en 10 juli 2025 en de hiervoor aangehaalde omstandigheden volgt naar het oordeel van rechtbank dat het voor [de koper] duidelijk was of had moeten zijn wat van hem werd verwacht. Daarmee kwalificeert de e-mail van 10 juli 2025 als een ingebrekestelling en voldoet het aan de daaraan gestelde eisen. De daarin gestelde nakomingstermijn van vier dagen is gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden redelijk: van [de verkoper] had in dit geval niet hoeven te worden verwacht dat zij nogmaals een nakomingstermijn van acht dagen zou hebben gegeven.


c. [de verkoper] verkeerde niet in verzuim




5.18.
Volgens [de koper] kan hij niet in verzuim zijn geraakt, omdat [de verkoper] voor 15 juli 2025 al in verzuim verkeerde. In dit kader voert hij aan dat de levering zou zijn uitgesteld door toedoen van [de verkoper], omdat de woning niet vrij van hypotheek zou zijn geweest. Ook doet hij een beroep op artikel 6.27 van het Besluit bouwwerken en leefomgeving (hierna: “het Besluit”). De rechtbank volgt [de koper] daarin niet.



5.19.

[de koper] heeft zijn stelling dat het aan [de verkoper] is te wijten dat de levering niet is doorgegaan, onvoldoende onderbouwd. Dat de woning door toedoen van [de verkoper] niet vrij van hypotheek zou zijn en daardoor niet kon worden geleverd aan [de koper], heeft [de verkoper] gemotiveerd betwist. Het had op de weg van [de koper] gelegen om nader te onderbouwen waaruit zou blijken dat de woning al voordat zou worden geleverd, vrij van hypotheek moest zijn. Van een dergelijke partijafspraak is niet gebleken. Zelfs al zou dat zijn afgesproken, dan geldt dat [de koper] [de verkoper] daar pas op 15 augustus 2025 over in gebreke heeft gesteld. Dat is nadat hijzelf in verzuim was geraakt. De ingebrekestelling van [de koper] heeft daarom geen effect en [de verkoper] is niet in verzuim geraakt.



5.20.
Ook het beroep van [de koper] op artikel 6.27 van het Besluit slaagt niet. In dit artikel staat kort gezegd dat bij de levering van een gebouw de verkoper een geldig energielabel moet geven aan de koper. Anders dan [de koper] heeft gesteld, is dit een verplichting van [de verkoper] tegenover de overheid. [de verkoper] heeft daarom geen verplichting tegenover [de koper] geschonden. Op grond daarvan kan zij ook niet in verzuim zijn geraakt tegenover [de koper]. Zelfs al zou het wél een verplichting tegenover [de koper] zijn geweest, dan geldt bovendien dat die verplichting pas geldt bij de levering, niet eerder, althans had [de koper] [de verkoper] op grond van artikel 14.1 van de overeenkomst eerst in gebreke moeten stellen. Dat is pas gebeurd bij e-mail van 29 juli 2025, nadat [de koper] zelf al in verzuim verkeerde.




[de verkoper] mocht de overeenkomst ontbinden, [de koper] niet





5.21.

[de koper] stelt dat [de verkoper] de overeenkomst niet mocht ontbinden en doet daarbij een beroep op artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk wetboek (BW).



5.22.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gelet op haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Daaruit volgt dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Bij de beoordeling of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, kunnen, naast de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming, alle omstandigheden van het geval van belang zijn.



5.23.
Partijen hebben een duidelijke, schriftelijke afspraak gemaakt over het storten van een waarborgsom. [de koper] is deze verplichting niet nagekomen, ook niet nadat [de verkoper] hem daar op had gewezen en hem voldoende gelegenheid had geboden om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Daarbij weegt mee dat de waarborgsom of bankgarantie juist strekt tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van de koper. Omdat [de koper] deze zekerheid niet heeft gesteld, verkeerde [de verkoper] daarover voor een geruime tijd in het ongewisse. De rechtbank is daarom van oordeel dat deze tekortkoming van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.



5.24.

[de koper] heeft in dit verband ook een beroep gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Ter onderbouwing hiervan stelt [de koper] dat de levering door toedoen van [de verkoper] niet kon plaatsvinden en dat de ingebrekestellingen onduidelijk zijn en/of niet naar [de koper] zijn gestuurd. De rechtbank heeft hiervoor al geoordeeld dat deze omstandigheden niet zijn komen vast te staan. Er zijn geen andere omstandigheden aangevoerd die dit beroep ondersteunen.



5.25.
Uit de vaststelling dat [de verkoper] de overeenkomst rechtsgeldig heeft mogen ontbinden, volgt dat de vorderingen in reconventie worden afgewezen.






[de koper] is gebonden aan het boetebeding uit de overeenkomst





5.26.
Volgens [de koper] is een beroep op de contractuele boete(bepaling) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.



5.27.
De rechtbank is van oordeel dat [de verkoper] een beroep mag doen op de contractuele boete. In artikel 6:248 lid 2 BW staat dat een afspraak die partijen hebben gemaakt, niet geldt als dat in die situatie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet aanvaardbaar is. De rechter mag niet te snel aannemen dat een dergelijke situatie zich voordoet. De drempel voor het accepteren van een beroep op artikel 6:248 lid 2 BW is dus hoog.



5.28.
De stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden die een beroep op deze bepaling kunnen rechtvaardigen, rust op [de koper]. Hij heeft echter onvoldoende onderbouwd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [de verkoper] zich op de boeteclausule beroept. [de koper] stelt namelijk alleen dat de levering door [de verkoper] niet is doorgegaan en de ingebrekestellingen onduidelijk zijn of niet aan hem zijn gestuurd. De rechtbank heeft hiervoor echter al geoordeeld dat dit niet is komen vast te staan. Voor het overige heeft [de koper] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld of gebleken die een beroep op artikel 6:248 lid 2 BW zouden rechtvaardigen.



Het beroep op matiging van de boete slaagt niet





5.29.

[de koper] doet een beroep op matiging van de boete. De rechter mag een boetebeding matigen als de toepassing ervan gegeven de omstandigheden leidt tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Het is aan [de koper] om bijzondere omstandigheden aan te voeren waaruit dit blijkt, maar dat heeft hij niet gedaan.



5.30.
De rechtbank stelt daarbij voorop dat het overeengekomen boetebeding een gebruikelijk beding is in koopovereenkomsten voor woningen. Ook de hoogte van de boete (10% van de koopsom) is gebruikelijk. De boete geldt bovendien voor beide partijen: als één partij de koopovereenkomst niet nakomt, is de andere partij de boete verschuldigd. [de koper] heeft nog aangevoerd dat [de verkoper] de woning voor een hoger bedrag, dan tussen hen overeengekomen, heeft verkocht aan een derde. [de verkoper] heeft hier ter zitting tegenover gezet dat zij veel meer extra kosten heeft moeten maken door het verzuim van [de koper]. Gelet hierop, ziet de rechtbank geen aanleiding de overeengekomen boete te matigen.



5.31.
De rechtbank zal de gevorderde hoofdsom van € 23.100,- toewijzen. De wettelijke rente wordt toegewezen vanaf de datum dat de overeenkomst is ontbonden, te weten 5 augustus 2025.



De gevorderde verklaring voor recht wordt geweigerd





5.32.

[de verkoper] heeft een verklaring voor recht gevorderd dat de overeenkomst is ontbonden en dat zij aanspraak kan maken op de contractuele boete. Deze verklaring voor recht zal worden afgewezen omdat [de verkoper] daar geen zelfstandig belang bij heeft naast toewijzing van de contractuele boete. Daarin ligt immers dat oordeel al besloten.



De buitengerechtelijke incassokosten





5.33.

[de verkoper] vordert vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. Deze vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: “het Besluit BIK”). Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De vergoeding voor incassokosten wordt in beginsel berekend als percentage van het bedrag dat de schuldenaar aan de schuldeiser is verschuldigd. In dit geval wordt een bedrag van € 23.100,- toegewezen en zijn partijen gehouden aan de rekenwijze uit het Besluit BIK. Dat betekent dat het bedrag als volgt wordt berekend: € 875,- + € 131,- (1% van € 13.100,-, zijnde de hoofdsom minus € 10.000,-). Daarom zal een bedrag van € 1.006,00 worden toegewezen, vermeerderd met de gevorderde rente hierover.



De proceskosten in conventie en reconventie





5.34.

[de koper] is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [de verkoper] worden begroot op:










- kosten van de dagvaarding


€





153,02







- griffierecht


€





1.414,00







- salaris advocaat


€





1.672,00


(2 punten × € 836,00)




- nakosten


€





148,00


(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€





3.387,02











5.35.

[de koper] is reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De vorderingen in conventie en reconventie hangen nauw met elkaar samen en daarom begroot de rechtbank de verrichte proceshandelingen in de reconventie op een half punt per handeling. De proceskosten van [de verkoper] worden begroot op:









- salaris advocaat


€


836,00


(1 punt × € 836,00)




- nakosten


€


148,00


(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


984,00











5.36.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten in reconventie wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.



Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad





5.37.

[de verkoper] heeft gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen. [de koper] heeft hier geen verweer tegen gevoerd. De rechtbank wijst deze vordering toe.





6De beslissing


De rechtbank:




in conventie




6.1.
veroordeelt [de koper] om aan [de verkoper] te betalen een bedrag van € 23.100,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, met ingang van 5 augustus 2025, tot de dag van volledige betaling,



6.2.
veroordeelt [de koper] om aan [de verkoper] te betalen een bedrag van € 1.006,00 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling,



6.3.
veroordeelt [de koper] in de proceskosten van € 3.387,02, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [de koper] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



in reconventie





6.4.
wijst de vorderingen van [de koper] af,



6.5.
veroordeelt [de koper] in de proceskosten van € 984,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [de koper] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



6.6.
veroordeelt [de koper] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,




in conventie en in reconventie





6.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,



6.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.


Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.M.G. van den Boorn en in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2026.




Artikel 3:33 van het Burgerlijk Wetboek.


Artikel 3:35 van het Burgerlijk Wetboek


Zie voor een citaat daarvan, nr. 3.9 van dit vonnis.


Hoge Raad 11 oktober 2019, ECLI:NL:HR:2019:1581, NJ 2020/197 (Fraanje/Alukon)), onder nummer 3.3.1.


Artikel 6:59 van het Burgerlijk Wetboek.


Hoge Raad 30 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:1005, onder nummers 4.2.6 en 4.3.1.


Artikel 6:248 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek.


Artikel 6:94 van het Burgerlijk Wetboek.


Hoge Raad 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638 (Intrahof/Bart Smit).


Hoge Raad 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:207 (Protec – Easystaff).


Artikel 3:303 van het Burgerlijk Wetboek.


Artikel 233 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.