ECLI:NL:RBDHA:2026:27650

RECHTBANK
DEN HAAG



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Den Haag



EVV/C
Zaaknummer: 12353122 \ RL EXPL 26-18192




Vonnis in kort geding van 21 september 2026




in de zaak van




WOONSTICHTING HAAG WONEN,
te Den Haag,
eisende partij,
hierna te noemen: Haag Wonen,
gemachtigde: mr. A. Capkurt,



tegen





[bewindvoerder] B.V. , HANDELEND IN HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER VAN DE HEER [gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. K. Celebi en mr. M.A.R. Schuckink Kool.





1De procedure


1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding- de mondelinge behandeling van 7 september 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt- de pleitnota namens [gedaagde] .

[gedaagde] heeft niet bij de mondelinge behandeling aanwezig kunnen zijn omdat hij gedetineerd is en een verzoek tot het aanvoeren van hem, niet tijdig, minimaal twee dagen voor de zitting, is gedaan.




1.2.
Vervolgens is vonnis bepaald op vandaag.





2De feiten


2.1.
Bij beschikking van 11 oktober 2019 zijn de goederen van [gedaagde] onder bewind gesteld wegens verkwisting of het hebben van problematische schulden. Thans is [bewindvoerder] B.V. bewindvoerder.


2.2.

[gedaagde] huurt van Haag Wonen met ingang van 28 april 2025 de sociale huurwoning aan het [adres] (hierna: de woning) te [plaats] tegen een maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van € 809,33.



2.3.
Op deze huurovereenkomst zijn de door Haag Wonen gehanteerde Algemene Huurvoorwaarden van toepassing. Op grond van deze voorwaarden is [gedaagde] gehouden zich als goed huurder te gedragen.



2.4.
Vanaf het begin van de huurovereenkomst heeft Haag Wonen diverse klachten over [gedaagde] gekregen. Omwonenden klagen over het af en aanlopen van bezoekers, ook ’s nachts, vervuiling van de algemene ruimten door bezoekers van [gedaagde] en drugsgebruik door deze bezoekers.



2.5.
Op 31 maart 2026 is [gedaagde] door Haag Wonen een “gedragsaanwijzing” gegeven in verband met het regelmatig veroorzaken van “geluidsoverlast, drugsoverlast en het ontvangen van verschillend en veel bezoek de hele dag en nacht door.” [gedaagde] heeft die gedragsaanwijzing voor akkoord ondertekend.



2.6.
De politierapportage vermeldt over de periode vanaf 31 maart 2026 het volgende:


“31 maart 2026 (…)
De bewoner van [adres] is in zijn woning belaagd door drie mannen. Deze mannen hebben de bewoner mishandeld en een steen door de ruit van de woning gegooid. Vervolgens zouden ze in de woning op zoek zijn geweest naar iets. Wat ze precies in de woning zochten is onbekend gebleven.




5 april 2026 (…)

Na een ruzie in de woning waar politieambtenaren tussenbeide moesten komen waren er meerdere gebruikersartikelen voor drugs aangetroffen. Daarnaast was er een basepijp aangetroffen bij één van de personen in de woning.




5 april 2025 (…)

Na een melding over een ruzie verklaarde één van de bezoekers van de woning dat hij wel wat bruin’, ambtshalve bekend als heroïne, kon regelen voor een andere bezoeker in de woning.




5 april 2026 (…)

Tijdens een controle werden er meerdere bekende drugsgebruikers in de woning aangetroffen. Eén van de bezoekers verklaarde sinds drie dagen crack te gebruiken.




19 april 2026 (…)

Naar aanleiding van een melding dat er personen de woning in waren gelopen zijn de bewoner en een bekende drugsdealer aangetroffen in de woning.”




2.7.

[gedaagde] is sinds 19 april 2026 gedetineerd.



2.8.
De burgemeester van [plaats] heeft op 19 juni 2026 de woning met ingang van 26 juni 2026 voor de duur van drie maanden gesloten vanwege de handel van drugs in en om de woning. Aanleiding daarvoor was dat:


“gedurende langere tijd heeft de politie meldingen ontvangen en constateringen gedaan met betrekking tot drugshandel vanuit de woning. De politie heeft naar aanleiding van deze signalen meerdere rapportages met daarin verschillende bevindingen overgelegd. De locatie heeft gelet op de bestuurlijke rapportages van de politie een grote aantrekkingskracht op dealers. Tijdens het afhandelen van incidenten en het uitvoeren van controles hebben meerdere personen tegenover de politie verklaard dat er verdovende middelen en medicijnen worden verhandeld en verkocht in de woning. Personen die werden gecontroleerd of werden aangehouden bleken met zeer grote regelmaat in het bezit te zijn van verdovende middelen of bleken antecedenten te hebben op het verhandelen van verdovende middelen. Meerdere personen bleken ook in het bezit te zijn van wapens in de vorm van messen of dergelijke.”.



2.9.
Bij uitspraak van de voorzieningenrechter Bestuursrecht van de rechtbank Den Haag van 4 augustus 2026, is het door [gedaagde] ingestelde bezwaar tegen het besluit van de burgemeester d.d. 19 juni 2026 om de woning te sluiten, afgewezen.



2.10.
Bij email van 9 juli 2026 heeft Haag Wonen de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk ontbonden op grond van het sluiten van de woning door de burgemeester van Den Haag.





3Het geschil


3.1.
Haag Wonen vordert samengevat - ontruiming van het pand aan [adres] te [plaats] .



3.2.
Haag Wonen legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Haag Wonen heeft de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, buitengerechtelijk ontbonden, nadat de burgemeester van Den Haag de woning voor de duur van drie maanden had gesloten, vanwege (drugs)overlast. [gedaagde] verblijft thans zonder recht of titel in de woning. Daarnaast is [gedaagde] ernstig tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de wet door zich, verkort weergegeven, niet als goed huurder te gedragen, overlast te bezorgen, Opiumwet gerelateerde activiteiten in de woning uit te voeren, het gehuurde niet conform de bestemming te gebruiken en een huurachterstand te laten ontstaan.



3.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Haag Wonen, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Haag Wonen, met veroordeling van Haag Wonen in de kosten van deze procedure.



3.4.

[gedaagde] voert het volgende -verkort weergegeven- aan.

3.4.1.
Allereerst betreurt [gedaagde] het dat hij niet in staat wordt gesteld bij de mondelinge behandeling aanwezig te zijn omdat er geen vervoer is geregeld van zijn detentieplek naar het paleis van justitie. Door die omstandigheid is [gedaagde] niet in staat zich behoorlijk te verdedigen en zijn persoonlijke situatie toe te lichten. Dit is in strijd met de artikelen 6 en 8 van het EVRM.


3.4.2.
Tot 31 maart 2026, de datum van de gedragsaanwijzing, is [gedaagde] door zijn kwetsbaarheid en beperkte weerbaarheid niet in staat gebleken ongewenste personen buiten zijn woning te houden. Na die datum is [gedaagde] elders gaan verblijven en heeft hij praktische maatregelen genomen om herhaling te voorkomen. Zo heeft [gedaagde] begin april 2026 de sloten van de woning laten vervangen en zijn zelfstandige toegang tot de woning opgegeven. Eén sleutel heeft [gedaagde] aan de wijkagent gegeven en de overige sleutels heeft hij in beheer van zijn tante gegeven. Na 31 maart 2026 hebben dan ook geen relevante gebeurtenissen meer in de woning plaatsgevonden. Er zijn geen drugs, gebruiksartikelen of andere relevante voorwerpen in de woning aangetroffen en ook geen personen die onder invloed waren. Verder is er ook geen drugshandel of overlast vanuit de woning meer vastgesteld. Bovendien is de woning gelegen in een wijk waar sprake is van meer drugsgerelateerde overlast, zodat de overlast niet alleen aan [gedaagde] kan worden toegeschreven. Hendrik is sinds 21 april 2026 gedetineerd en kan aldus vanuit de woning geen overlast bezorgen.


3.4.3.

[gedaagde] heeft groot belang bij het behoud van zijn woning nu hij hulp heeft gezocht voor zijn problematiek en een vast woonadres daarvoor noodzakelijk is. [gedaagde] was voorheen negen jaar dakloos en verlies van de woning zal de hulpverlening in verband met zijn verslavingsproblematiek en PTSS in gevaar brengen.


3.4.4.
De gestelde huurachterstand bedraagt slechts een maand en daarvoor is inmiddels bijzondere bijstand aangevraagd bij de Gemeente.


3.4.5.
Bij een eventuele toewijzing van de vordering verzoekt [gedaagde] de ontruimingsveroordeling slechts uitvoerbaar bij voorraad te verklaren indien na de opening van de woning opnieuw ernstige drugsgerelateerde overlast ontstaat die aantoonbaar vanuit de woning afkomstig is.




3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.





4De beoordeling



Aanwezigheid van [gedaagde] bij de mondelinge behandeling




4.1.
Zoals op de mondelinge behandeling aan de orde is geweest wordt dit verweer verworpen. De bewindvoerder was al op 26 augustus 2026 van de zitting op de hoogte. Het had vervolgens op de weg van (de bewindvoerder van) [gedaagde] gelegen juridische bijstand in te schakelen. Die had dan tijdig transport van de detentie locatie naar het paleis van justitie tijdig kunnen regelen. De omstandigheid dat [gedaagde] dat niet direct heeft gedaan, of dat die aanvraag vertraging heeft opgelopen, en dat als gevolg daarvan niet tijdig transport is aangevraagd, komt voor risico van [gedaagde] . Mede gelet op het spoedeisende belang van Haag Wonen bij behandeling van de vordering en het feit dat de belangen van [gedaagde] op de mondelinge behandeling door twee advocaten werden behartigd maken dat [gedaagde] voldoende gelegenheid heeft gehad zijn standpunt over het voetlicht te brengen en niet in zijn verdediging is geschaad. Van schending van de artikelen 6 en 8 EVRM is onder deze omstandigheden dan ook geen sprake. Dit verweer wordt dus verworpen.



Spoedeisend belang en juridisch kader





4.2.
Het spoedeisend belang van Haag Wonen volgt uit de aard van de vordering. De huurovereenkomst is buitengerechtelijk ontbonden en [gedaagde] verblijft volgens Haag Wonen zonder recht of titel in de woning.



4.3.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.


4.4.
Bij de beoordeling van een vordering in kort geding is van belang hoe aannemelijk het is dat die in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Haag Wonen heeft bij toewijzing van de vordering worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.



Buitengerechtelijke ontbinding





4.5.
Haag Wonen heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden vanwege de sluiting van de woning door de burgemeester op 26 juni 2026. Haag Wonen baseert zich op artikel 7:231 lid 2 BW. Hierin is bepaald dat een verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden op de grond dat door gedragingen in of in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde de openbare orde ernstig is verstoord of ernstige vrees bestaat voor het ontstaan van een zodanige verstoring en het gehuurde deswege op grond van artikel 174a van de Gemeentewet is gesloten. Het is niet vereist dat de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Het enkele feit dat door gedragingen in of in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde daarom op grond van artikel 174a Gemeentewet is gesloten, geeft de verhuurder de bevoegdheid de huurovereenkomst te ontbinden.



4.6.
De sluiting van de woning is in beginsel voldoende voor de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Haag Wonen, maar in deze procedure moet de kantonrechter nagaan of het in de gegeven omstandigheden gerechtvaardigd en proportioneel is dat Haag Wonen van haar wettelijke bevoegdheid gebruik heeft gemaakt en de ontruiming van de woning vordert. Daarbij vindt een afweging plaats tussen het belang van Haag Wonen bij ontbinding en ontruiming van de woning en het belang van [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst.



4.7.

Haag Wonen heeft toegelicht dat zij verantwoordelijk is voor het woongenot en veiligheid van de omwonenden van de woning. Dat zijn veelal ook huurders van Haag Wonen. De aanwezigheid van aan drugsgerelateerde activiteiten en de daaraan verbonden toestroom van dealers/gebruikers zorgen bij omwonenden voor gevoelens van onrust, angst en onveiligheid. Door deze omstandigheden wordt de leefbaarheid en kwaliteit van de woonomgeving ernstig aangetast.
Daar tegenover staat het woonbelang van [gedaagde] bij behoud van de woning. Dat belang bestaat er voornamelijk uit dat de hulpverlening die hij thans ontvangt bij het verlies van de woning in gevaar komt en/of niet kan worden voortgezet.




4.8.

[gedaagde] betwist op zichzelf niet dat er voor 31 maart 2026 sprake is geweest van ernstige drugsgerelateerde overlast maar volgens hem rechtvaardigt dat geen ontruiming. In de eerste plaats wijst hij erop dat in het gehuurde geen handelshoeveelheid drugs is aangetroffen. De kantonrechter passeert die stelling. Uit de beschikking van de burgemeester blijkt immers dat er wel degelijk aanwijzingen zijn dat er verdovende middelen werden verhandeld vanuit de woning van [gedaagde] . Meerdere personen hebben dit verklaard en personen die na een bezoek aan de woning zijn aangehouden bleken met grote regelmaat in het bezit van verdovende middelen. Uit de politieregistraties blijkt bovendien dat in het gehuurde diverse gebruikersartikelen zijn aangetroffen, zoals basepijpjes, schaaltje (gebruiksvoorwerp voor roken van crack), spiegeltje met pinpas erop (gebruiksvoorwerp voor snuiven van cocaïne).



4.9.


[gedaagde] heeft verder aangevoerd dat hij na 31 maart 2026 zijn leven heeft gebeterd. Hij heeft een nieuw slot op de deur aangebracht en is daarna niet meer in de woning geweest. Hij verbleef bij zijn tante die de sleutels had. Na 31 maart 2026 zijn er volgens [gedaagde] geen noemenswaardige incidenten meer geweest.
De kantonrechter volgt [gedaagde] hierin niet. Uit de politierapportage blijkt immers dat er na 31 maart 2026 nog wel incidenten zijn geweest. Immers, op 5 april 2026 zijn er drugsgebruikers in de woning aangetroffen en is de politie aanwezig geweest vanwege een ruzie. Dat [gedaagde] zelf niet aanwezig was doet daar niet aan af. [gedaagde] is als huurder verantwoordelijk voor wat er in zijn woning gebeurt. [gedaagde] stelt dat het slot pas half april 2026 is vervangen. De drugsgebruikers die een sleutel van zijn huis hadden konden er op 5 april 2025 nog wel in maar later niet meer, volgens [gedaagde] . Volgens Haag Wonen is het slot echter op 2 april 2026 vervangen. Dat sluit ook aan bij de factuur die [gedaagde] heeft overgelegd want die is van 3 april 2026. Wat daar ook van zij, vaststaat dat ook na 31 april 2026 nog drugsgebruikers in de woning aanwezig waren en dat [gedaagde] zich dus niet aan de gedragsaanwijzing heeft gehouden. [gedaagde] lijkt er vanuit te gaan dat alleen gekeken zou mogen worden naar incidenten die na 31 maart 2026 hebben plaatsgevonden. Daarbij gaat hij eraan voorbij dat de gedragsaanwijzing een gevolg is van een lange reeks van incidenten en als een laatste kans moet worden beschouwd. Afgesproken is [gedaagde] ervoor zou zorgen dat zich geen derden meer in de woning zouden ophouden en dat er geen drugs meer in zijn woning aanwezig zou zijn. Het niet nakomen van die afspraak zou voor Haag Wonen een reden voor ontbinding zijn.




4.10.
In dit geval valt de belangenafweging in het voordeel van Haag Wonen uit. Het is niet moeilijk voor te stellen dat de gebeurtenissen in en rond de woning, zie daarvoor de politie rapportages, een grote impact hebben op de omwonenden en dat van Haag Wonen mag worden verlangd dat zij daar tegen optreedt om de leefbaarheid in de buurt te waarborgen. Dat de situatie in de wijk ernstig is wordt door [gedaagde] niet betwist. [gedaagde] heeft in dat verband zelf aangevoerd dat de wijk een drugsprobleem heeft. Verder is niet ondenkbaar dat [gedaagde] , na terugkeer in de woning en gelet op zijn verminderde weerbaarheid, opnieuw ten prooi zal vallen aan drugsgerelateerd activiteiten. De kantonrechter is het dan ook niet met [gedaagde] eens dat Haag Wonen misbruik van bevoegdheid zou maken door de huurovereenkomst te ontbinden en ook niet met de stelling dat de ontbinding in dit geval disproportioneel zou zijn.



4.11.

Hoewel [gedaagde] zijn belang bij het behoud van zijn woning voldoende aannemelijk heeft gemaakt dient in dit geval het belang van Haag Wonen bij ontruiming van de woning zwaarder te wegen. Haag Wonen heeft immers de wettelijke verplichting haar huurders een rustige en vooral veilige woonomgeving te verschaffen. Daar is in onderhavige situatie geen sprake van en Handriks draagt daar aan bij.
Nu [gedaagde] , gelet op de gedragsaanwijzing, een gewaarschuwd man was en er in de wijk al jaren sprake is van drugsproblematiek en [gedaagde] daar onderdeel van is, kan van Haag Wonen niet langer worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] in stand laat. Bovendien bestaat de aanmerkelijke kans dat, na terugkeer in de woning door [gedaagde] , de situatie wederom zal escaleren.




Ontruiming





4.12.
De conclusie is, naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter, dat gebruikmaking van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Haag Wonen gerechtvaardigd is geweest en niet disproportioneel is.. Hoewel terughoudendheid bij een ontruiming in kort geding in beginsel is geboden - het is een ingrijpende maatregel met vaak onomkeerbare gevolgen - is de kantonrechter van oordeel dat de vordering van Haag Wonen tot ontruiming van de woning onder deze omstandigheden moet worden toegewezen. Aan [gedaagde] zal een ontruimingstermijn worden gegeven van veertien dagen.



4.13.
De veroordeling tot ontruiming zal, gelet op het belang van Haag Wonen om het vonnis onmiddellijk te kunnen executeren ondanks een eventueel hoger beroep, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. De kantonrechter is van oordeel dat het belang van Haag Wonen om de woning aan de [adres] zo snel mogelijk aan een nieuwe huurder te verhuren zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] om nog in de woonruimte te blijven. [gedaagde] bevindt zich al vanaf 9 juli 2026 zonder recht of titel in de woonruimte, terwijl hij al geruime tijd vóór het aflopen van de huurovereenkomst, namelijk zoals in de gedragsaanwijzing van 31 maart 2026 verwoord, wist dat Haag Wonen de huurovereenkomst bij hernieuwde overlast zou beëindigen.



4.14.
De door Haag Wonen gestelde betalingsachterstand, ten tijde van de mondelinge behandeling becijferd op twee maanden ad € 1.618,66 in totaal, is door [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd betwist. De enkele omstandigheid dat de Gemeente zich voor de betaling daarvan garant heeft gesteld, doet aan de verschuldigdheid daarvan niet af. Dit bedrag zal dan ook worden toegewezen.



4.15.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Haag Wonen worden begroot op:
- explootkosten € 156,10
- griffierecht € 139,00
- salaris gemachtigde € 865,00
- nakosten € 144,00
totaal € 1.304,10.





5De beslissing


De kantonrechter



5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het pand aan [adres] te [plaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Haag Wonen zijn, en de sleutels af te geven aan Haag Wonen,



5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Haag Wonen van een bedrag van € 1.618,66 ter zake van de gebruikersvergoeding,



5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.304,10, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,



5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,



5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.









Dit vonnis is gewezen door mr. D. Jongsma en in het openbaar uitgesproken op 21 september 2026.