ECLI:NL:RBDHA:2026:26285

RECHTBANK


Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats 's-Gravenhage



PV/c
Zaaknummer / rekestnummer: 12153056 \ RP VERZ 26-50356




Beschikking van 26 augustus 2026




in de zaak van




LOOKHILL B.V.,
te Den Haag,
verzoekende partij in het verzoek,
verwerende partij in het tegenverzoek,
hierna te noemen: Lookhill,
gemachtigde: mr. C.M. Malipaard,



tegen





1VERENIGING VAN EIGENAARS [verwerende partij 1]



[verwerende partij 1],

te [vestigingsplaats],
verwerende partij in het verzoek,
hierna te noemen: de VvE,
niet verschenen,




2
2. [verwerende partij 2],

te [woonplaats],
verwerende partij in het verzoek,
verzoekende partij in het tegenverzoek,
hierna te noemen: [verwerende partij 2],
gemachtigde: mr. C.J. van der Have,




3
3. [verwerende partij 3],

te [woonplaats],
verwerende partij in het verzoek,
hierna te noemen: [verwerende partij 3],
procederende in persoon.





1De procedure


1.1.
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- het verzoekschrift met producties 1 t/m 14;
- het verweerschrift tevens houdende tegenverzoek van [verwerende partij 2] met producties 1 t/m 25;
- de brief van Lookhill van 21 juli 2026 met aanvullende producties 15 t/m 23;
- de aantekeningen van de mondelinge behandeling op 29 juli 2026 en de tijdens die zitting namens [verwerende partij 2] overgelegde schriftelijke pleitnotities.





2De feiten


2.1.
Het gebouw aan de [straatnaam] [huisnummers] te Den Haag is gesplitst in drie appartementsrechten, waarbij ieder appartementsrecht recht geeft op een aandeel van één derde in de gemeenschap en één stem binnen de VvE. [verwerende partij 2] is eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op het gebruik van de woning aan de [adres 1], gelegen op de eerste verdieping van het gebouw. [verwerende partij 3] is eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op het gebruik van de woning aan de [adres 2], gelegen op de begane grond van het gebouw. Bij de splitsing is de VvE opgericht. Het bestuur van de VvE wordt gevoerd door VZB Vastgoed B.V. (hierna: VZB).



2.2.
Het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2017 (hierna: het modelreglement) is op de splitsing van toepassing. In het modelreglement staat het volgende (voor zover van belang):


“(…) 24.1 Ook indien daarvoor geen wijziging van de Akte is vereist, is iedere op-, aan-, onder- of bijbouw door een Eigenaar zonder voorafgaande toestemming van de Vergadering verboden.
(…)



24.4

De Eigenaars en Gebruikers mogen zonder toestemming van de Vergadering geen veranderingen aanbrengen in de Gemeenschappelijke Gedeelten, ook als deze zich in Privé-gedeelten bevinden.
(…)



25.1
De Eigenaars en Gebruikers mogen zonder toestemming van de Vergadering geen verandering aanbrengen waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie van het Gebouw gewijzigd wordt. De toestemming kan niet worden verleend indien de hechtheid van het Gebouw door de verandering in gevaar kan worden gebracht. (…)”



2.3.
Lookhill is op 21 februari 2025 eigenaar geworden van het appartementsrecht dat recht geeft op het gebruik van de woning aan de [adres 3]. Deze woning is gelegen op de bovenste verdieping van het gebouw, direct onder het dak. Lookhill heeft het appartementsrecht aangekocht met het doel de woning te renoveren en vervolgens door te verkopen. Ten tijde van de aankoop door Lookhill bevond zich in de woning een daklicht (lichtkoepel) dat zorgde voor lichtinval in de woning. Na de aankoop is Lookhill gestart met de renovatie van de woning. Tijdens deze renovatiewerkzaamheden is schade ontstaan aan de onderliggende woning van [verwerende partij 2].



2.4.
Lookhill heeft VZB op 23 maart 2025 per e-mail geïnformeerd over haar voornemen om een dakterras te realiseren. Het door Lookhill beoogde dakterras zou één derde van het gemeenschappelijke dak beslaan en uitsluitend toegankelijk zijn via een trapopgang die zou leiden naar het daklicht van de woning van Lookhill. Het daklicht zou dan worden aangepast tot een lichtkoepel met scharnierfunctie.



2.5.
VZB heeft Lookhill bij e-mail van 22 april 2025 erop gewezen dat voor een wijziging van de splitsingsakte de instemming van alle appartementseigenaren is vereist.



2.6.
Bij besluit van 26 mei 2025 heeft de gemeente aan Lookhill een omgevingsvergunning verleend voor de realisatie van het dakterras. De vergunning is verleend met uitzondering van rechten van derden.



2.7.
Lookhill heeft (via VZB) op 3 juni 2025 een door VZB opgestelde brief gedeeld met [verwerende partij 2] en [verwerende partij 3]. Door ondertekening van deze brief zouden [verwerende partij 2] en [verwerende partij 3] schriftelijk toestemming verlenen aan Lookhill om de splitsingsakte te wijzigen teneinde het dakterras daarin op te nemen. De zogenoemde ‘toestemmingsverklaring’ is in juli 2025 opnieuw aan [verwerende partij 2] en [verwerende partij 3] voorgelegd. [verwerende partij 2] en [verwerende partij 3] zijn niet tot ondertekening overgegaan.



2.8.

[verwerende partij 2] heeft Lookhill op 15 juli 2025 per e-mail laten weten dat zij haar besluitvorming over het dakterras nog even wil uitstellen.



2.9.
Lookhill heeft het door haar beoogde dakterras in september 2025 volledig gerealiseerd.



2.10.
VZB heeft Lookhill op 18 september 2025 per e-mail gesommeerd om het dakterras te verwijderen.



2.11.
Lookhill heeft op 3 oktober 2025 de toestemmingsverklaring opnieuw per e-mail met [verwerende partij 2] en [verwerende partij 3] gedeeld. [verwerende partij 2] en [verwerende partij 3] hebben de brief wederom niet ondertekend.



2.12.

[verwerende partij 2] heeft Lookhill op 24 oktober 2025 per e-mail bericht dat zij nooit toestemming of goedkeuring heeft gegeven voor de bouw van het dakterras door Lookhill.



2.13.
Tijdens de ledenvergadering op 9 februari 2026 is met één stem vóór van Lookhill en twee stemmen tegen van [verwerende partij 2] en [verwerende partij 3] besloten om (1) Lookhill geen toestemming te geven voor de aanleg van het dakterras en (2) Lookhill geen toestemming te verlenen voor het wijzigen van de splitsingsakte zodat daarin komt te staan dat het dakterras onderdeel uitmaakt van het appartementsrecht van Lookhill.





3Het geschil


3.1.
Lookhill verzoekt – samengevat – om (1) het besluit om geen toestemming te geven voor de aanleg van het dakterras en het besluit tot weigering van de wijziging van de splitsingsakte te vernietigen en (2) vervangende machtiging te verlenen aan Lookhill voor het behouden van het dakterras, met veroordeling van de VvE in de proceskosten.



3.2.
De VvE is formeel gezien niet in deze procedure verschenen.



3.3.

[verwerende partij 2] verweert zich tegen de verzoeken van Lookhill en vraagt om deze af te wijzen, met veroordeling van Lookhill in de proceskosten. [verwerende partij 2] verzoekt op haar beurt, bij wijze van tegenverzoek, om (verkort weergegeven):



primair

I. te verklaren voor recht dat Lookhill de renovatie van haar appartementsrecht heeft uitgevoerd zonder de daartoe vereiste voorafgaande toestemming van de VvE en in strijd met de artikelen 24.1, 24.4 en 25.1 van het modelreglement;



II. Lookhill te veroordelen op haar kosten opdracht te geven tot een onafhankelijk constructief en installatietechnisch onderzoek naar de gevolgen van de renovatie en van het dakterras voor de constructie van het gebouw en voor het appartementsrecht van [verwerende partij 2], en om de daaruit voortvloeiende noodzakelijke voorzieningen op haar kosten te treffen, op straffe van een dwangsom;



III. Lookhill te veroordelen tot vergoeding van de schade die [verwerende partij 2] als gevolg van de werkzaamheden heeft geleden en nog lijdt, nader op te maken bij staat;




subsidiair, voor het geval de verzoeken II en III worden afgewezen
IV. Lookhill te veroordelen om het dakterras, de opbouw en de trapopgang te verwijderen, het gemeenschappelijke dak, de dakconstructie en de dakbedekking deugdelijk en waterdicht in de oorspronkelijke staat te herstellen en de doorbraak in de gemeenschappelijke dragende muur ongedaan te maken, op straffe van een dwangsom;




primair en subsidiair

V. Lookhill te veroordelen in de kosten van de procedure.




3.4.

[verwerende partij 3] heeft ter zitting verweer gevoerd.



3.5.
De stellingen van Lookhill, [verwerende partij 2] en [verwerende partij 3] worden hierna, voor zover dat voor de beoordeling nodig is, besproken.





4De beoordeling



In het verzoek





Vernietiging




4.1.
Lookhill heeft geen belang bij haar verzoek tot vernietiging van de beslissingen om haar geen toestemming te verlenen voor de aanleg van het dakterras en de wijziging van de splitsingsakte. Ook als dat verzoek zou worden toegewezen, volgt daaruit nog niet dat Lookhill het dakterras op juiste gronden heeft aangelegd. Voor de door Lookhill beoogde situatie (het behoud van het dakterras) blijft immers een wijziging van de splitsingsakte nodig, zoals Lookhill zelf ook onderkent. De gewraakte beslissingen hebben bovendien geen rechtsgevolg: er is door die beslissingen feitelijk niets veranderd. Zij kunnen daarom niet worden aangemerkt als door de VvE genomen ‘besluiten’ die op grond van artikel 5:130 jo. artikel 2:15 BW voor vernietiging in aanmerking komen.



4.2.
Indien de beslissingen wel als besluiten in vorenbedoelde zin moeten worden aangemerkt, geldt het volgende. Op grond van artikel 2:15 lid 1 sub b BW is een besluit van een VvE vernietigbaar als het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. De toetsingsmaatstaf daarbij is of de vergadering van de VvE, na afweging van alle bij het besluit betrokken belangen, in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Dit betreft een marginale toetsing.



4.3.
Lookhill heeft aan haar verzoek tot vernietiging van het besluit om geen toestemming te geven voor de aanleg van het dakterras ten grondslag gelegd dat de VvE in redelijkheid niet tot dit besluit heeft kunnen komen.




4.4.
Lookhill had voor de realisatie van het dakterras en de daarmee verband houdende wijziging van de splitsingsakte toestemming nodig van [verwerende partij 2] en [verwerende partij 3] als de overige appartementseigenaren binnen de VvE. Dit volgt uit het modelreglement en de wet. VZB heeft Lookhill bij e-mail van 22 april 2025 ook uitdrukkelijk medegedeeld dat voor een wijziging van de splitsingsakte de instemming van alle appartementseigenaren vereist is. Lookhill kon het dakterras dus niet rechtsgeldig realiseren zonder voorafgaande toestemming van [verwerende partij 2] en [verwerende partij 3].



4.5.
Lookhill heeft aangevoerd dat [verwerende partij 2] en [verwerende partij 3] zich in het voortraject niet negatief hebben uitgelaten over de realisatie van het dakterras en het door Lookhill voorgenomen gebruik van een gedeelte van het dak. Een dergelijke reactie kan echter niet worden gelijkgesteld met de benodigde toestemming. Voor toestemming is immers een duidelijke en ondubbelzinnige instemming (via een VvE-besluit) vereist. Daarvan is in dit geval niet gebleken. [verwerende partij 2] en [verwerende partij 3] hebben op geen enkel moment de aan hen voorgelegde toestemmingsverklaring ondertekend. Daar komt bij dat de concrete uitlatingen van [verwerende partij 2] onverenigbaar zijn met het standpunt dat zij reeds toestemming had gegeven. Zij heeft Lookhill op 15 juli 2025, dus nog vóór de realisatie van het dakterras, laten weten dat zij een besluit over het dakterras nog wilde uitstellen. Deze mededeling is niet anders te begrijpen dan dat [verwerende partij 2] op dat moment nog geen definitieve toestemming had gegeven. Bij haar e-mail van 24 oktober 2025, dus na de realisatie van het dakterras, heeft zij uitdrukkelijk meegedeeld dat zij nooit toestemming of goedkeuring voor de bouw van het dakterras heeft gegeven. Tegen deze achtergrond kan niet worden geconcludeerd dat [verwerende partij 2] en [verwerende partij 3] tijdens de vergadering van de VvE plotseling een wezenlijk ander standpunt hebben ingenomen dan zij voordien hadden ingenomen, zoals Lookhill stelt dat is gebeurd.



4.6.
Lookhill stelt dat het dakterras aan alle vereisten voor een deugdelijke bouw voldoet, vanaf de straat niet zichtbaar is, het aanzicht van het gebouw niet verandert en het genot van het dak door [verwerende partij 2] en [verwerende partij 3] niet beperkt. Deze omstandigheden kunnen echter niet tot het oordeel leiden dat de ledenvergadering van de VvE in redelijkheid niet heeft kunnen besluiten om Lookhill geen toestemming te verlenen voor de aanleg van het dakterras en de daarmee verband houdende wijziging van de splitsingsakte. Zoals gezegd, was voor de realisatie van het dakterras toestemming van de overige leden nodig. De technische kwaliteit van het dakterras en de feitelijke gevolgen daarvan kunnen weliswaar gewicht in de schaal leggen, maar nemen niet weg dat de besluitvorming over een kwestie als deze binnen de VvE aan de leden is voorbehouden en het belang van de overige leden om zelf over de verlening van toestemming te kunnen beslissen. Reeds de omstandigheid dat Lookhill het dakterras heeft gerealiseerd zonder de vereiste toestemming af te wachten, kon [verwerende partij 2] en [verwerende partij 3] in redelijkheid aanleiding geven om die toestemming alsnog formeel te weigeren. Los daarvan is niet gebleken dat zij bij hun uiteindelijke besluitvorming onvoldoende oog hebben gehad voor de belangen van Lookhill. De financiële consequenties gemoeid met de afbraak van het dakterras, Lookhill noemt het kapitaalvernietiging, leggen verder geen doorslaggevend gewicht in de schaal leggen. Deze zijn immers het gevolg van de eigen keuze van Lookhill om, ondanks het ontbreken van de vereiste toestemming en nadat zij op de noodzaak daarvan was gewezen, met de bouw te beginnen en deze af te ronden.



4.7.
Lookhill heeft aan haar verzoek tot vernietiging van het besluit tot weigering van de wijziging van de splitsingsakte eveneens ten grondslag gelegd dat de VvE in redelijkheid niet tot dat besluit heeft kunnen komen. Dit, zo begrijpt de kantonrechter haar standpunt, vanwege de constructieve en bereidwillige houding van Lookhill om de regels voor het gebruik van het dakterras op een voor [verwerende partij 2] en [verwerende partij 3] prettige(re) wijze vast te stellen.


4.8.
Wat er ook zij van de door Lookhill gestelde houding, de kantonrechter is van oordeel dat de VvE om dezelfde redenen als die op grond waarvan zij in redelijkheid heeft kunnen besluiten geen toestemming voor de aanleg van het dakterras te verlenen, ook in redelijkheid heeft kunnen besluiten geen toestemming te geven voor het wijzigen van de splitsingsakte. De wijziging van de splitsingsakte zou er immers toe strekken om het behoud van het dakterras mogelijk te maken. Nu de VvE in redelijkheid heeft kunnen besluiten dat zij het dakterras niet wenst toe te staan, valt niet in te zien waarom zij vervolgens wel gehouden zou zijn de splitsingsakte zodanig te wijzigen dat het dakterras alsnog kan worden behouden. De weigering om de splitsingsakte te wijzigen is daarmee het logische gevolg van de weigering om toestemming voor het dakterras te verlenen.



4.9.
Gelet op het voorgaande, zal het vernietigingsverzoek van Lookhill worden afgewezen.



Vervangende machtiging





4.10.
De door Lookhill verzochte vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW kan niet worden gegeven, omdat, zoals gezegd, voor het behoud van het dakterras een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk is. Een besluit tot goedkeuring van (de aanleg en het behoud van) het dakterras houdt op zichzelf niet in dat het dakterras behouden kan blijven. Zonder wijziging van de splitsingsakte zou een dergelijk besluit immers in strijd zijn met de splitsingsakte en op grond van artikel 2:14 lid 1 BW jo. artikel 5:129 lid 1 BW nietig zijn. Hetzelfde geldt voor een rechterlijke machtiging die in de plaats treedt van een dergelijk goedkeuringsbesluit, zoals Lookhill die verzoekt. Lookhill heeft dan ook geen belang bij haar verzoek, omdat daarmee niet wordt bereikt wat Lookhill beoogt. Het verzoek zal daarom worden afgewezen.



Proceskosten





4.11.
Omdat Lookhill ongelijk krijgt, moet zij de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verwerende partij 2] worden begroot op:
- salaris gemachtigde € 576,00 (2 punten van elk € 288,-)
- nakosten € 144,00
Totaal € 720,00



4.12.
Omdat [verwerende partij 3] in persoon heeft geprocedeerd, worden de reis-, verblijf- en verletkosten tot en met vandaag aan de kant van [verwerende partij 3] vastgesteld op een forfaitair bedrag van € 50,-.



In het tegenverzoek





4.13.
Op grond van artikel 282 lid 4 Rv mag iedere belanghebbende een zelfstandig tegenverzoek indienen, mits dit verzoek betrekking heeft op het onderwerp van het oorspronkelijke verzoek (eis van connexiteit). Deze bepaling biedt echter geen mogelijkheid om een geschil dat weliswaar connex is met het oorspronkelijke verzoek, maar op grond van de wet bij dagvaarding moet worden ingeleid, door middel van een zelfstandig tegenverzoek aan de rechter voor te leggen. In dit geval kan in het midden blijven of het zelfstandig tegenverzoek van [verwerende partij 2] voldoende connexiteit vertoont met het oorspronkelijke verzoek. Het tegenverzoek had immers, gelet op de aard daarvan, bij dagvaarding moeten worden ingeleid. Omdat alleen [verwerende partij 2] een tegenverzoek heeft gedaan en niet ook de VvE en [verwerende partij 3], verzetten de eisen van een behoorlijke rechtspleging, gezien de gevolgen die een spoorwissel in de zin van artikel 69 Rv voor hen heeft, zich tegen toepassing van dat artikel. Gelet hierop zal [verwerende partij 2] niet-ontvankelijk worden verklaard.



4.14.
Omdat [verwerende partij 2] ongelijk krijgt, moet zij de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Deze worden begroot op nihil, omdat niet is gebleken dat het tegenverzoek tot zodanige extra werkzaamheden aan de zijde van Lookhill heeft geleid dat daarvoor nog een afzonderlijke vergoeding moet worden toegekend.





5De beslissing


De kantonrechter:




In het verzoek




5.1.
wijst de verzoeken van Lookhill af;



5.2.
veroordeelt Lookhill in de proceskosten van [verwerende partij 2] van € 720,- te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe en bepaalt dat als Lookhill niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en de beschikking daarna wordt betekend Lookhill ook de kosten van betekening betalen;



5.3.
veroordeelt Lookhill in de proceskosten van [verwerende partij 3] van € 50,- te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe en bepaalt dat als Lookhill niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en de beschikking daarna wordt betekend Lookhill ook de kosten van betekening betalen;



5.4.
verklaart de proceskostenveroordelingen van Lookhill uitvoerbaar bij voorraad;



In het tegenverzoek





5.5.
verklaart [verwerende partij 2] niet-ontvankelijk in haar tegenverzoek;



5.6.
veroordeelt [verwerende partij 2] in de proceskosten, begroot op nihil.


Deze beschikking is gegeven door kantonrechter mr. E.A.W. Schippers en in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2026.