ECLI:NL:RBDHA:2026:21310

RECHTBANK Den Haag


Team handel



zaak- / rolnummer: C/09/655436 / HA-ZA 23-935




Vonnis van 5 augustus 2026




in de zaak van





[partij A] B.V. te [vestigingsplaats],
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
hierna te noemen: [partij A],
advocaat: mr. H. Stroeve, te Den Haag,



tegen





[partij B] te [woonplaats],
gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
hierna te noemen: [partij B],
advocaat: mr. P.J.B. van Deurzen, te Den Haag.






1Samenvatting


1.1.
Deze zaak gaat over de renovatie van een winkel met bovengelegen woning die [partij A] voor [partij B] heeft uitgevoerd. Partijen zijn het er niet over eens op basis van welke afspraken deze werkzaamheden zijn uitgevoerd: op basis van tevoren overeengekomen werkzaamheden tegen een vaste prijs, of op regiebasis tegen een redelijke prijs. Partijen zijn het ook niet eens of het werk geheel naar behoren is uitgevoerd.



1.2.

[partij A] vordert betaling van openstaande facturen en een verklaring voor recht dat de kosten van het voorlopig deskundigenbericht voor rekening van [partij B] komen. [partij B] vordert verklaringen voor recht dat [partij A] is tekortgeschoten in de nakoming van de aanneemovereenkomst, dat een vaste aanneemsom is overeengekomen, dat [partij B] een nader te bepalen bedrag onverschuldigd heeft betaald en dat de kosten van het voorlopig deskundigenbericht voor rekening van [partij A] komen. [partij B] vordert ook veroordeling van [partij A] tot terugbetaling van het onverschuldigd betaalde bedrag en tot herstel van de gebreken in het werk.



1.3.
In dit vonnis oordeelt de rechtbank dat partijen geen vaste prijs zijn overeengekomen, maar dat op regiebasis is gewerkt. [partij B] is [partij A] daarom een redelijke prijs verschuldigd voor de uitgevoerde werkzaamheden. De met instemming van beide partijen door de rechtbank benoemde deskundigen hebben de kwaliteit van het werk beoordeeld en beredeneerd wat daarvoor een redelijke prijs is. Wat partijen over en weer op de rapporten van de deskundigen hebben aangemerkt, vormt voor de rechtbank geen aanleiding van het oordeel van de deskundigen af te wijken. De rechtbank veroordeelt [partij B] daarom tot betaling aan [partij A] van een bedrag van € 6.422,51 met rente, verklaart voor recht dat partijen de kosten van het voorlopige deskundigenbericht elk voor de helft moeten dragen en compenseert de proceskosten. Het meer of anders gevorderde wijst de rechtbank af.





2De procedure


2.1.
In verband met het geschil in deze procedure heeft op verzoek van [partij B] ook een voorlopig deskundigenonderzoek plaatsgevonden. De rechtbank heeft bij beschikking van 15 september 2023 twee deskundigen benoemd: dhr. ing. P.B.J.M. Elfrink (‘Elfrink’) als afbouwschadespecialist en mw. W. Versteeg (‘Versteeg’) als kostendeskundige. Elfrink is, kort samengevat, gevraagd onderzoek te doen naar de omvang en de deugdelijkheid van het door [partij A] uitgevoerde werk. Versteeg is gevraagd onderzoek te doen naar (de redelijkheid van) de in rekening gebrachte prijs.



2.2.
De rechtbank heeft met het inplannen van een mondelinge behandeling in deze procedure gewacht totdat de deskundigenrapporten gereed waren. Elfrink heeft op 27 januari 2025 een definitief rapport van zijn onderzoek opgemaakt. Versteeg heeft op 28 maart 2025 een definitief rapport van haar onderzoek opgemaakt. Partijen hebben die rapporten vervolgens bij akte in het geding gebracht ([partij A] het rapport van Versteeg, [partij B] het rapport van Elfrink).



2.3.
Met inbegrip van deze deskundigenberichten bestaat het procesdossier in deze zaak uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 11 oktober 2023,
- de akte overlegging producties bij dagvaarding van [partij A] van 25 oktober 2023, met producties 1 tot en met 50,
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van 20 december 2023, met producties 1 tot en met 13,
- de conclusie van antwoord in reconventie van 20 maart 2024, met producties 51 tot en met 54,
- de akte na deskundigenbericht van [partij A] van 26 november 2025, met producties 55 en 56 (het rapport van Versteeg),
- de akte uitlaten deskundigenbericht van [partij B] van 26 november 2025, met producties 1 t/m 3 (het rapport van Elfrink),
- het vonnis van 11 februari 2026, waarin een mondelinge behandeling is bepaald.



2.4.
Op 12 juni 2026 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. Door de advocaten van beide partijen zijn spreekaantekeningen overgelegd, die tot de processtukken behoren. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat verder ter zitting naar voren is gebracht en besproken. De aantekeningen zijn toegevoegd aan het griffiedossier.



2.5.
Ten slotte is vonnis bepaald. De datum voor vonnis is bepaald op vandaag.





3De feiten



Gelet op wat er in de processtukken staat en wat er tijdens de zitting is besproken, gaat de rechtbank bij de beoordeling van de zaak uit van de volgende feiten en omstandigheden.




3.1.

[partij A] is een aannemingsbedrijf. [partij B] is eigenaar van een in 1925 gebouwd pand (een winkel met bovenwoning) in Den Haag (‘het pand’). [partij B] woont met zijn vrouw in de bovenwoning.



3.2.
Tussen [partij B] en [partij A] is een overeenkomst van aanneming tot stand gekomen voor de renovatie van het pand. De renovatie omvatte een forse verbouwing. In feite werd heel het pand gesloopt en opnieuw opgebouwd. Alleen een deel van de voorgevel bleef staan; het achterste deel van de opstal is met een nieuwe staalconstructie geheel nieuw opgebouwd. De renovatie werd door [partij B] gedeeltelijk gefinancierd met een bouwdepot bij de bank.



3.3.

[partij B] heeft in mei 2019 voor de renovatie ontwerptekeningen laten maken door zijn toenmalige architect WnS architecten (‘WnS’). [partij A] heeft op basis van deze tekeningen twee kostenbegrotingen voor het werk aan [partij B] toegestuurd: een eerste begroting van 8 mei 2019 en een herziene begroting ([nummer 1]) van 26 juni 2026, die – met een groot aantal stelposten – sluit op een totale prijs van € 1.007.392,15 (opmerking rechtbank: deze laatste herziene begroting wordt hierna aangeduid als ‘de begroting’). Ook is op basis van het ontwerp van WnS, met de laatste wijzigingen daarop, op 16 september 2019 een omgevingsvergunning afgegeven door de gemeente.



3.4.
Op 24 september 2019 heeft [partij A] een opdrachtbevestiging naar [partij B] gestuurd (‘de opdrachtbevestiging’), waarin staat: “Hierbij bevestigen wij de opdracht voor de werkzaamheden aan het perceel [adres], te [adres], eea volgens begroting [nummer 1] d.d. 26 juni 2019”. In de opdrachtbevestiging wordt aan [partij B] verzocht om een getekend exemplaar aan [partij A] te retourneren.



3.5.

[partij A] is in november 2019 begonnen met het sloopwerk en het aanleggen van de fundering en de vloer. In september 2020 is het werk door de gemeente stilgelegd, omdat de maat van de fundering afweek van de omgevingsvergunning.



3.6.

[partij A] heeft tussen 24 september 2019 en eind december 2020 vijf facturen voor het verrichte werk verstuurd, voor een totaalbedrag van € 538.450 inclusief btw. In de facturen is telkens één (rond) termijnbedrag gefactureerd, vermeerderd met btw (als 1e termijn, 2e termijn, enzovoort). Als omschrijving staat op de facturen: “het uitvoeren van werkzaamheden volgens begroting [nummer 1] d.d. 26 juni 2019, alsmede bespreking”. Deze vijf facturen bevatten verder geen nadere specificatie van gewerkte uren of van uitgevoerde werkzaamheden.



3.7.

[partij B] heeft na de stillegging van het werk een andere architect (Queeste) ingeschakeld om een aangepast ontwerp te maken. Queeste heeft op 13 juli, 6 augustus en 22 oktober 2021 aangepaste ontwerptekeningen gemaakt. Op basis van het gewijzigde en aangevulde ontwerp is op 9 juni 2021 een aangepaste omgevingsvergunning verleend. Na akkoord op de constructieve bescheiden is het werk eind 2021 hervat.



3.8.
In een e-mailbericht van 23 maart 2022 heeft [partij A] het volgende aan [partij B] bericht:


“Hereby the costs booked from 2019 tm 2022 week 10



Paid by Competa excl. VAT € 75.000,--
Paid by Mr. [partij B] ,, ,, - 445.000,--



Minus overviews excl. VAT -/- - 360.028,02
----------------
€ 159.971,98



Week 4 tm 10 -/- - 204.160,05
----------------
To be billed: excl. VAT € 44.188,07



PM:



Outstanding lnvoice 20-387
Painting work 109-109A 3ʳᵈ term € 15.000,--”




3.9.
Een dag later, op 24 maart 2022, heeft [partij A] aan [partij B] een factuur van € 70.000, vermeerderd met btw, verstuurd voor de ‘6e termijn.’ Hierna heeft [partij A] met wekelijkse (of soms iets kortere of soms iets langere) frequentie opvolgende termijnfacturen aan [partij B] verstuurd. Evenals op de eerste vijf facturen, staat op al deze facturen als omschrijving “het uitvoeren van werkzaamheden volgens begroting [nummer 1] d.d. 26 juni 2019, alsmede bespreking”. Vanaf deze zesde termijnfactuur zijn telkens specificaties bij de factuur gevoegd, met daarin een opgave van gewerkte uren van onderaannemers en andere posten.



3.10.
In mei 2022 is [naam] (de toenmalige bestuurder van [partij A] en de contactpersoon van [partij B]) onverwacht overleden. Zijn taken zijn hierna overgenomen door zijn broer en door zijn zoon. Ten tijde van het overlijden van [naam] was ongeveer een bedrag van € 883.300 gefactureerd.



3.11.

[partij A] heeft van september 2019 tot en met januari 2023 voor het werk een bedrag van in totaal € 1.688.094,57 aan [partij B] gefactureerd, voor termijnen 1 tot en met 36. Daarvan heeft [partij B] de eerste zesentwintig facturen betaald, in totaal een bedrag van € 1.393.810. De facturen voor termijnen 27 tot en met 36 (samen € 293.534,57) heeft [partij B] onbetaald gelaten. Eind 2022 heeft [partij B] de betalingen opgeschort en bij [partij A] melding gemaakt van gebreken in het werk. Andersom heeft [partij A] eind december 2022 aangekondigd haar werkzaamheden op te schorten wegens de betalingsachterstand.



3.12.
Partijen hebben tussen januari 2023 en juni 2023, al dan niet met tussenkomst van hun advocaten, gesproken over een mogelijke oplossing van het geschil. [partij A] heeft in die periode herstelwerkzaamheden verricht. Ook heeft [partij A] na januari 2023 nog twee aanvullende facturen voor termijnen 37 en 38 verstuurd (samen € 45.928,86) en een creditfactuur ter hoogte van € 21.431,76. Die facturen zijn niet door [partij B] betaald. Het totale onbetaald gelaten factuurbedrag komt daarmee uit op € 318.031,67.



3.13.
Het werk was in juni 2023 nog niet afgerond. Beide partijen hebben aan elkaar te kennen gegeven in hun opschorting te persisteren.



3.14.

[partij A] heeft ten behoeve van het door de deskundigen Elfrink (afbouwdeskundige) en Versteeg (kostendeskundige) uit te voeren onderzoek een nacalculatie opgesteld, waarin de kosten voor het uitgevoerde werk op € 1.788.627,80 zijn berekend. Op 14 december 2023 hebben de deskundigen Elfrink en Versteeg het werk in het pand bezichtigd; partijen, hun advocaten en de architect waren bij deze bezichtiging aanwezig. Beide deskundigen hebben begin 2025 een definitief rapport van hun onderzoek opgemaakt.



3.15.
Elfrink heeft in zijn rapport het volgende antwoord gegeven op de door de rechtbank aan hem gestelde vragen:



“(…)



1. Zijn de in de facturen (met toelichtingen) in rekening gebrachte werkzaamheden en leveranties daadwerkelijk (door [partij A]) verricht?’




Antwoord:

Uit de facturen (met toelichting) valt niet goed af te leiden of de in rekening gebrachte werkzaamheden en leveranties daadwerkelijk (door [partij A]) zijn verricht. De reden hiervoor is dat de meeste facturen niet zijn voorzien van een deugdelijke (werk)omschrijving m.b.t. tot welke constructieonderdeel de gemaakte uren/materialen toezien.
Ook de aansluiting van de facturenbedragen met de eindbedragen van de bijbehorende toelichting komen regelmatig (waarschijnlijk door afrondingen) niet overeen. Daardoor zijn de facturen/werkzaamheden moeilijk verifieerbaar met de afgegeven begrotingen en is kostenbewaking, zowel voor [partij B] als [partij A], moeilijk uitvoerbaar. Het uitvoeren van een werk in regie doet hier niets aan af en een deugdelijke kostenbewaking is dan zelfs belangrijker.
Ondergetekende is van mening dat door [partij A] aanzienlijk meer werkzaamheden zijn uitgevoerd dan aanvankelijk begroot, en dat er tijdens de uitvoering veel wijzigingen en/of constructieve aanpassingen zijn doorgevoerd. [partij A] tracht zijn facturen te rechtvaardigen met de ingebrachte nacalculatie. Het is aan deskundige Versteeg om aan te tonen en zich uit te laten over de vraag of de gefactureerde werkzaamheden overeenkomen met een redelijke prijs.



2. ‘Voldoen de door [partij A] uitgevoerde werkzaamheden aan de eisen van goed en deugdelijk werk?



Zijn de werkzaamheden verricht in overeenstemming met publiekrechtelijke eisen, met name de omgevingsvergunning?’ (…)


Antwoord:

De door [partij A] uitgevoerde werkzaamheden voldoen niet allemaal aan de eisen van goed en deugdelijk werk.
Voor zover aan de hand van de stukken en de schouw op locatie kon worden beoordeeld zijn de werkzaamheden volgens ondergetekende, m.u.v. de buitenmuur t.p.v. de sportruimte/berging/wasruimte, verricht in overeenstemming met de publiekrechtelijke eisen en met name de omgevingsvergunning.



De volgende werkzaamheden voldoen volgens ondergetekende niet aan de norm van goed en
deugdelijk werk en dienen opgelost/hersteld te worden:

- Het buitengevelisolatiesysteem aan de achterzijde inclusief de dakkappen/dankranden
- De noodzakelijke waterslagen met kopschotjes t.b.v. het buitengevelisolatiesysteem
- Op het dakterras op de derde verdieping blijft te veel water staan
- De terrastegels op het dakterras liggen te dicht tegen het buitengevelisolatiesysteem
- De buitenwand van de sportruimte, wasruimte en berging is niet geïsoleerd en is niet v.z.v. een deugdelijk buitenspouwblad
- Het hang- en sluitwerk van de nieuwe houten buitenkozijnen (controleren en nastellen)
- Lekkage door/t.p.v. het dakraam/lichtkoepel in de badkamer op derde verdieping moet worden verholpen
- Bij tegelwerk in de badkamer op de derde verdieping ziet men plaatselijk de scherf/kopse kant/rand van de wandtegels. Dit moet worden hersteld (vervangen tegelwerk)
- Het stukwerk t.p.v. de aansluiting van de wand met plafonds op de derde verdieping (dient men in te snijden en flexibel af te werken)
- De naden tussen aangebrachte sier-/kooflijsten vertonen krimpscheuren en zijn onvoldoende gevuld met lijmmortel
- Aanpassen schakelaar t.b.v. de oven in de keuken.
- Voegen van het vloertegelwerk (Belgisch hardsteen) op de begane grondvloer (bijwerken/repareren)
- Balustrade/traphekken 3e verdieping (spijlen afstand behoeven controle en indien nodig aanpassen)
- Deel onderste rij dakpannen inkorten (liggen op/raakt de bitumineuze dakbedekking)
- De wandcontactdoos in de badkamer nabij douchehoek v.z.v. de locatie niet aan de norm voldoet
- Lekkage woonkamer t.p.v. erker/balkon aan de voorzijde


Het werk dat ondeugdelijk is als gevolg van het feit dat bepaalde werkzaamheden door [partij A] niet of slechts gedeeltelijk zijn uitgevoerd als gevolg van het feit dat het werk door [partij A] is opgeschort zijn de volgende:

- Hemelwaterafvoeren (achtergevel)
- Tegelwerk/werkzaamheden in de hoofdbadkamer
- Doorvalbeveiliging hoofdbadkamer
- Waterslagen pui hoofdslaapkamer
- Voegwerk tegelvloer begane grond
- Diverse kleine werkzaamheden/aftimmeringen (ontbrekende plinten)
Ondergetekende wenst hier op te merken dat [partij A] zijn werkzaamheden nog niet had afgerond/opgeleverd ofwel diverse werkzaamheden nog niet waren uitgevoerd.


3. ‘Zijn de verrichte werkzaamheden terug te voeren op de tussen [partij B] en [partij A] in gezamenlijk overleg gehanteerde plannen, op verleende vergunningen en op door partijen gemaakte (voor u kenbare) afspraken? Zijn er werkzaamheden verricht die daarop niet terug te voeren zijn?’



Antwoord:

Voor zover ondergetekende aan de hand van de stukken en de bevindingen tijdens de schouw kon vaststellen, kan gesteld worden dat de meeste zo niet alle werkzaamheden met een redelijke aannemelijk terug te voeren zijn op de tussen [partij B] en [partij A] in gezamenlijk overleg gehanteerde plannen, op verleende vergunningen en op de door tussen partijen gemaakte afspraken. Doordat partijen de gemaakte afspraken en/of wijzigingen niet d.m.v. bouwverslagen hebben vastgelegd, worden zaken over en weer koud betwist en [partij B] maakt zijn eisen als eisende partij voor ondergetekende onvoldoende aannemelijk.
(…)”




3.16.
Versteeg heeft in haar rapport, voor zover van belang, het volgende antwoord gegeven op de door de rechtbank aan haar gestelde vragen:


“Vraag 1: Wat is naar uw ervaring de betekenis van budgetten/begrotingen ( de begroting [nummer 2] van 8 mei 2019, de (herzien) begroting [nummer 1] van 26juni 2019) voor het werken op regiebasis zoals in dit geval is gebeurd? Vormden deze budgetten/begrotingen met in acht name van alle omstandigheden van deze casus, waaronder vertragingen en latere ontwerp wijzigingen nog een beperking voor [partij A] bij het factureren van de verrichte werkzaamheden?



Buiten de begrotingen [nummer 2] en [nummer 1] is er bij de experts nog een nacalculatie begroting ingediend.
In de nacalculatie begroting staan de uitgevoerde en de gefactureerde werkzaamheden vermeld. Uit de verschillen in de begrotingen is duidelijk waar te nemen dat het project nog niet ‘vast’ lag bij aanvang. [partij A] is gestart op verzoek van [partij B] terwijl [partij B] nog meerdere keuzes moest maken. In de begroting zijn een groot aantal stelposten ( naverrekenbaar) opgenomen en ontbreken meerdere werkzaamheden die nodig waren voor de renovatie.



Gedurende het project werden er aanpassingen gedaan in het werk door [partij B] en werden er andere keuzes gemaakt. De aanpassingen in het werk zijn kosten verhogend. Het weer slopen van onderdelen omdat het anders moest heeft een verhoging aan besteden arbeidsuren gegeven.




[partij A] heeft hierop voorgesteld het werk voort te zetten onder ‘regie’ zodat [partij B] de vrijheid had om aanpassingen te doen echter werden deze dan wel onder regie in rekening gebracht.




[partij A] heeft de werkelijk besteedt arbeidsuren en materialen doorberekend aan de opdrachtgever en daarbij de marktconforme prijsverhogingen ook doorbelast.



Voor [partij A] heeft dit geen belemmeringen gegeven in de facturatie. Voor [partij B] kwam de kostprijs van het project hoger uit dan verwacht.




[partij A] valt hierin te verwijten dat zij niet eerder een tussen afrekening calculatie hebben opgesteld om inzichtelijk te maken wat de financiële status van het project was.



Voor [partij B] was het niet mogelijk om op basis van de facturen en de verstrekte urenlijsten te zien wat het project met zijn aangepaste keuzes nu totaal ging kosten. Dit werd mede veroorzaakt omdat er ook tijdens de uitvoering veel posten op stelposten zijn blijven staan.




[partij B] had zelf in plaats van stelposten kunnen verzoeken om vaste prijzen en kunnen verzoeken de materialen eerder in te kopen om prijsstijgingen economische en marktconform te voorkomen. Dit lijkt niet gebeurt te zijn, er zijn geen documenten waaruit dergelijke verzoeken blijken aangetroffen in het dossier. [partij A] heeft tijdens het locatie bezoek gemeld dat er een mail betreffende kosten verhoging zou zijn van 4 juli 2022.



Ten aanzien van de nacalculatie is het opmerkelijk dat op basis van de diverse inkoopfacturen en order
bonnen welke zijn aangeleverd door [partij A] er sprake is van een aanzienlijke kosten verhoging.



De expert stelt hier de kanttekening bij dat de expert het vermoeden heeft dat de posten opgenomen in de begroting geen calculatie posten van de aannemer zijn maar dat dit in beginsel de budgetten zijn die [partij B] wilde opnemen voor deze werkzaamheden. De posten staan namelijk in de spreek/schrijfstijl van [partij B] en in het Engels opgenomen.



Daarnaast is er sprake van prijsverhogingen door:

- Corona
- Blokkering Suezkanaal
- De oorlog in Oekraïne
- Marktwerking en economische prijsverhogingen


Tevens waren in de begroting geen detailkeuzes vastgelegd, er zijn enkel bedragen opgenomen.




Vraag 2:


Is voor het door [partij A] uitgevoerde werk een ‘redelijke prijs’ overeenkomstig artikel 7:752 BW in rekening gebracht?




(…) ARTIKEL 7:752 BW is op de gemaakte afspraken tussen [partij B] en [partij A] niet van toepassing zoals het artikel is bedoeld. Er is nimmer een vaste aanneemsom contractueel overeengekomen. Er is gewerkt met een indicatie begroting ( welke in de kop begroting wordt genoemd) met een grote hoeveelheid stelposten omdat de definitieve keuzes van [partij B] nog niet kenbaar waren gemaakt. Het feit dat het document met in de kop een tenaamstelling van begroting bedoeld is als indicatie begroting is vast te stellen gezien de grote hoeveelheid stelposten, onduidelijkheden en nog ontbrekende werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor de renovatie.



De aannemer geeft aan op verzoek van [partij B] gestart te zijn voordat alle keuzes van [partij B] duidelijk waren en dus voordat er een complete begroting opgesteld kon worden. Dit is in samenspraak tussen partijen gebeurt om geen tijd te verliezen.



Wat de aannemer stelt is terug te zien in de begroting gezien de eerste aanvang werkzaamheden wel zijn uitgewerkt.



De bouw is op verzoek van [partij B] gestart en heeft ook nog een bouwstop gekend en heeft het project 76 weken stil gelegen.



Gedurende deze langdurige periode is het nimmer tot een vaststelling van een vaste aanneemsom gekomen omdat [partij B] in het werk voortdurend wijzigen heeft aangebracht stelt [partij A].
Ook de gevolgen van het feit dat [partij B] geen installatie werk tekeningen en van Water, ventilatie, verwarming en elektra heeft laten opstellen door een tekenbureau zijn zichtbaar in de begroting en de nacalculatie van [partij A].



Zoals aangegeven door beide partijen zijn er in het werk op locatie wijzigingen besproken en zijn deze op de muur getekend en nimmer contractueel vast gelegd. Dit maakt een 100% sluitende controle voor de expert lastig en niet goed werkbaar. Des al niet te min zal de expert op alle mogelijke manieren analyseren wat er wel op papier staat om tot een oordeel te komen en de vraagstellingen te beantwoorden.



Na de bouwstop is besloten en afgestemd tussen beide partijen dat gezien de hoeveelheid aanpassingen en wijzigen het project in regie afgerekend zou worden. Betekenis van een werk in regie afrekenen is dat de werkelijk gemaakte arbeidsuren en materialen berekend worden met de aannemersopslagen en deze worden gefactureerd naar de opdrachtgever.



Gezien de begroting moet worden gezien als indicatie begroting zijnde reeds gefactureerde termijnen welke te 1e indicatie begroting vermelden termijnen in voortgang werkzaamheden. De facturen moeten dan ook worden gelezen als voortgang termijn betalingen tijdens de looptijd van het project.



Naar aanleiding van de vragen van expert (…) tijdens het locatie bezoek heeft [partij A] een overzicht als nacalculatie opgesteld om de controle door de expert mogelijk te maken.



De expert controleert de begrotingen en de nacalculatie op conformheid van marktprijzen van de in rekening gebrachte bedragen voor zover deze uit de stukken terug te herleiden zijn.
(…)”




3.17.
Versteeg komt in haar rapport, aan de hand van de nacalculatie van [partij A], tot de conclusie dat [partij A] een bedrag van € 94.014,66 (inclusief btw) onterecht heeft doorberekend aan [partij B] (onder andere voor extra kosten veroorzaakt door de bouwstop, verhoogde kosten in verband met de duur van het project en stelposten die hoger uitvallen). Daarnaast had [partij A] in haar nacalculatie een opslag van 10% voor inefficiëntie opgenomen (als gevolg van voortdurende wijzigingen in het werk), uitkomend op een bedrag van € 165.440,59, inclusief btw en opslagen). Versteeg vindt dat die inefficiëntie-kosten eveneens ten onrechte worden doorbelast aan [partij B]. Ook heeft Versteeg de herstelkosten begroot van de door Elfrink geconstateerde gebreken die niet aan de norm van goed en deugdelijk werk voldoen. Die herstelkosten bedragen volgens Versteeg € 88.940,04 (inclusief btw). Versteeg komt met inachtneming van dit een en ander tot de conclusie dat € 1.440.232,51 een redelijke prijs is voor het door [partij A] verrichte werk, ervan uitgaande dat het werk niet meer door [partij A] wordt afgemaakt.



3.18.

[partij B] heeft inmiddels derde(n) ingeschakeld om herstelwerkzaamheden te verrichten en de renovatie af te ronden.






4Het geschil



in conventie




4.1.

[partij A] vordert – zakelijk weergegeven – dat de rechtbank, voor zover mogelijk bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:


[partij B] veroordeelt tot betaling van € 318.031,67, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf 13 juni 2023;


voor recht verklaart dat de kosten van het deskundigenbericht voor rekening van [partij B] komen;


met veroordeling van [partij B] in de proceskosten.



4.2.

[partij A] legt daaraan – samengevat – ten grondslag dat [partij A] in overeenstemming met de afspraken tussen partijen op regiebasis werkzaamheden voor [partij B] heeft uitgevoerd en dat [partij B] op grond van artikel 7:752 BW gehouden is de daarvoor in rekening gebrachte (redelijke) prijs te betalen.



4.3.

[partij B] voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vordering met veroordeling van [partij A] in de proceskosten, vermeerderd met de nakosten en wettelijke rente.



4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.



in reconventie





4.5.

[partij B] vordert – zakelijk weergegeven – dat de rechtbank, voor zover mogelijk bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:



voor recht verklaart recht dat [partij A] tekort is geschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst;


voor recht verklaart dat tussen partijen een vaste aanneemsom is overeengekomen, althans (subsidiair) dat tussen partijen een richtprijs is overeengekomen;


voor recht verklaart dat [partij B] nog een nader vast te stellen bedrag onverschuldigd aan [partij A] heeft betaald en [partij A] veroordeelt om dat bedrag binnen twee dagen na dagtekening van dit vonnis terug te betalen;



[partij A] veroordeelt tot herstel van de gebreken zoals vast te stellen door de deskundigen, op straffe van een dwangsom;


voor recht verklaart dat de kosten van het deskundigenbericht voor rekening van [partij A] komen;


met veroordeling van [partij A] in de proceskosten.



4.6.

[partij B] legt aan deze vorderingen – samengevat – ten grondslag dat [partij A] te veel in rekening heeft gebracht voor het verrichte werk, omdat partijen op basis van de begroting een vaste prijs van afgerond € 1.000.000 inclusief btw (met een aantal stelposten) zijn overeengekomen. Subsidiair is die begroting als richtprijs in de zin van artikel 7:752 BW overeengekomen, die – zonder waarschuwing – niet met meer dan 10% mocht worden overschreden. Ook als geen vaste prijs of richtprijs is overeengekomen, geldt (meer subsidiair) dat de redelijke prijs voor het verrichte werk aanzienlijk lager is dan het door [partij A] in rekening gebrachte bedrag. Het werk heeft volgens [partij B], exclusief stelposten, een waarde van € 849.797,09 (inclusief btw). [partij B] vordert het door hem te veel betaalde als onverschuldigd betaald terug. Daarnaast vordert [partij B] herstel van het werk dat door [partij A] gebrekkig is uitgevoerd. Nu [partij A] te veel in rekening heeft gebracht en is tekortgekomen, dienen ook (de door [partij B] voorgeschoten) kosten voor het deskundigenonderzoek voor rekening van Hoogenboom te komen.



4.7.

[partij A] voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vordering met veroordeling van [partij B] in de proceskosten.



4.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.






5De beoordeling



In conventie





Is een vaste prijs overeengekomen?




5.1.
Het geschil tussen partijen draait in de eerste plaats om de vraag welke prijs [partij A] aan [partij B] in rekening mag brengen voor het uitgevoerde werk. Een geschilpunt in dit kader is of partijen, op basis van de op 26 juni 2019 opgestelde begroting, een vaste aanneemsom of subsidiair een richtprijs van € 1.007.392,15 met elkaar zijn overeengekomen. De rechtbank overweegt ten aanzien van dit geschilpunt als volgt.



5.2.
Het is niet in geschil dat [partij A] in opdracht van [partij B] verbouwingswerkzaamheden heeft verricht. Hier staat een door de opdrachtgever te betalen prijs tegenover. Voor een aannemingsovereenkomst is niet vereist dat een vaste prijs wordt overeengekomen. Artikel 7:752, eerste lid, BW bepaalt dat als de prijs van het werk bij het sluiten van de overeenkomst niet is bepaald of slechts een richtprijs is bepaald, de opdrachtgever een redelijke prijs is verschuldigd. Indien de opdrachtgever (in dit geval dus [partij B]) zich beroept op het bestaan van een vaste prijsafspraak, rust op de opdrachtgever de last die prijsafspraak te bewijzen. Datzelfde geldt voor de stelling dat partijen een richtprijs zijn overeengekomen. Ook daarvan rust, bij betwisting, de bewijslast op de opdrachtgever. De vraag of partijen een vaste prijs of een richtprijs zijn overeengekomen, moet worden beantwoord aan de hand van de omstandigheden van het geval. Het komt daarbij aan op de betekenis die de betrokken partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en van wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.



5.3.
In dit geval heeft [partij A] in juni 2019 op basis van de toenmalige ontwerptekeningen van WnS ten behoeve van [partij B] voor het renovatiewerk de begroting opgesteld, die sloot op een bedrag van € 1.007.392,15 (inclusief opslagen en btw). Uit het rapport van Versteeg volgt – en [partij B] heeft onvoldoende weersproken – dat het werk ten tijde van het opstellen van de begroting nog niet vast lag en dat nog verschillende keuzes door [partij B] moesten worden gemaakt, terwijl meerdere werkzaamheden die nodig waren voor de renovatie nog ontbraken. De begroting bevatte (mede daarom) een groot aantal stelposten. De rechtbank is het met [partij A] eens dat die begroting, naar ook [partij B] heeft moeten begrijpen, daarmee nog geen voldoende uitgewerkte basis was voor een vaste aanneemsom voor het totale werk, maar slechts een indicatie gaf van de waarschijnlijke kosten van de renovatie.



5.4.
Het is niet in geschil dat [partij A] in november 2019 in opdracht van [partij B] al met de sloop- en funderingswerkzaamheden is begonnen. Er was op dat moment geen schriftelijke aannemingsovereenkomst met een vaste aanneemsom tussen partijen gesloten. Er zijn ook geen andere feiten of omstandigheden gesteld of gebleken dat partijen op dat moment al tot gehele of gedeeltelijke vaste prijsafspraken waren gekomen. [partij A] heeft in dat verband erop gewezen dat [partij B] de op 24 september 2019 toegestuurde opdrachtbevestiging voor uitvoering van de werkzaamheden “volgens begroting [nummer 1]” nooit ondertekend van [partij B] heeft terugontvangen. Daaruit blijkt volgens [partij A] dat [partij B] zich destijds nog niet aan de prijzen uit de begroting heeft willen committeren.



5.5.

[partij B] heeft als productie 1 bij zijn conclusie van antwoord een door hem ondertekende versie van de opdrachtbevestiging overgelegd. Op het stuk staat dat de opdrachtbevestiging op 10 oktober 2019 door [partij B] is ondertekend. De rechtbank stelt vast dat [partij B] dit stuk pas in deze bodemprocedure voor het eerst in het geding brengt. In zijn eerdere verzoekschrift tot het houden van een voorlopig deskundigenbericht heeft [partij B] niet naar deze ondertekende opdrachtbevestiging verwezen. Integendeel, in dat verzoekschrift – dat is opgesteld door zijn eigen advocaat – heeft [partij A] gesteld dat partijen op regiebasis hebben gewerkt, waarbij de begroting als achterliggend budget diende. [partij B] heeft toen dus niet het standpunt ingenomen dat sprake was van een vaste aanneemsom. De rechtbank is het met [partij A] eens dat het tegen deze achtergrond weinig geloofwaardig overkomt dat [partij B] nu de door hem ondertekende opdrachtbevestiging overlegt, ter onderbouwing van het bestaan van een overeengekomen vaste aanneemsom. In elk geval is er geen aanknopingspunt dat die ondertekende opdrachtbevestiging destijds door [partij B] aan [partij A] is geretourneerd en dat partijen op basis hiervan overeenstemming hebben bereikt over een vaste prijs.



5.6.
Dat partijen niet op basis van een vaste aanneemsom hebben gewerkt, volgt ook uit de wijze waarop partijen tijdens de uitvoering van het werk hebben gehandeld. Weliswaar heeft [partij A] aanvankelijk – vóór de bouwstop in september 2020 – alleen facturen met afgeronde termijnbedragen verstuurd, zonder verdere specificaties, maar [partij A] heeft onvoldoende weersproken gesteld dat partijen na de hervatting van het werk (in het voorjaar van 2022) een tussenafrekening hebben gemaakt, waarbij de eerder uitgevoerde werkzaamheden uit 2019/2020 alsnog concreet zijn gespecificeerd (in gewerkte uren en materialen) en zijn verrekend met het bedrag dat eerder al door [partij B] was betaald. Dit blijkt uit de e-mail van [partij A] aan [partij B] van 23 maart 2022 (zie 3.8) en uit de facturen en specificaties die als productie 13 door [partij A] zijn overgelegd. Vast staat ook dat [partij A] vanaf maart 2022 in zeer regelmatige (vrijwel wekelijkse) frequentie facturen aan [partij B] heeft verstuurd, ditmaal wel voorzien van specificaties met gewerkte uren van onderaannemers, materialen en andere kosten. Ook zijn op 27 juni 2022 bedragen voor winst & risico door [partij A] gecrediteerd. Uit deze handelswijze volgt een duidelijke bedoeling van partijen om het werk op basis van regie uit te voeren en af te rekenen. Dat [partij A] ook na maart 2022 afgeronde termijnbedragen bleef factureren onder verwijzing naar de eerdere begroting van juni 2019, doet daaraan niet af. [partij B] heeft daaruit niet mogen afleiden dat op basis van die begroting een vaste prijs in rekening werd gebracht, ook omdat die begroting gezien het tijdsverloop door de bouwstop en alle tussentijds doorgevoerde wijzigingen – naar ook [partij B] heeft moeten begrijpen – niet meer bruikbaar en actueel was. Op dit laatste gaat de rechtbank hierna nog verder in.



Is er een richtprijs afgesproken?





5.7.
Uit het voorgaande volgt dat het betoog van [partij B] dat tussen partijen op basis van de begroting een vaste aanneemsom van € 1.007.392,15 is overeengekomen, niet slaagt. De rechtbank is, anders dan [partij B] betoogt, evenmin van oordeel dat die begroting als richtprijs in de zin van artikel 7:752, tweede lid, BW kan worden aangemerkt, die door [partij A] zonder waarschuwing niet met meer dan 10% mocht worden overschreden. Daarvoor is het volgende redengevend.



5.8.
De begroting was in juni 2019 opgesteld, op basis van het toenmalige ontwerp van WnS. De rechtbank heeft hiervoor al overwogen dat die begroting ook naar de toenmalige stand van zaken geen volledig zicht maar hoogstens een indicatie van de totale kosten van de renovatie bood, gezien de grote hoeveelheid stelposten, nog te maken uitvoeringskeuzes en nog ontbrekende noodzakelijke werkzaamheden.



5.9.

Bovendien werd deze kostenindicatie achterhaald, toen het werk in september 2020, na het slopen en leggen van de fundering, op last van de gemeente werd stilgelegd, omdat de door [partij B] opgedragen diepte van het gebouw (19,5 meter) groter was dan wat in de vergunning stond (18 meter). Het werk heeft vervolgens meer dan een jaar stilgelegen, totdat het werk eind 2021/begin 2022 weer op regiebasis door [partij A] werd hervat.
Die periode van stilstand is niet aan [partij A] toe te rekenen. Bovendien staat vast dat de bouwkosten op het moment van hervatting sterk waren gestegen ten opzichte van het peil ten tijde van de begroting (juni 2019). Versteeg bevestigt in haar rapport dat over de periode van 2019 tot en met 2022 de uurlonen en ook met name de materiaalkosten sterk zijn gestegen, als gevolg van niet aan [partij A] toe te rekenen omstandigheden (zoals COVID-19, de sluiting van het Suezkanaal en de oorlog in Oekraïne). Die prijsstijgingen mogen goeddeels van algemene bekendheid worden verondersteld en [partij B] heeft ook niet betwist dat hij ermee bekend was dat de loon- en materiaalprijzen waren gestegen toen partijen het werk na de bouwstop hervatten. Verder heeft [partij B] op de specificaties van de facturen van [partij A] kunnen zien dat vanaf 2022 voor het werk hogere (loon)prijzen in rekening werden gebracht, in vergelijking met de begroting van juni 2019. [partij B] heeft daar toen niet tegen geprotesteerd.




5.10.
Bij het bovenstaande komt nog dat het ontwerp van het gebouw tijdens de bouwstop door [partij B] en zijn nieuwe architect (Queeste) is veranderd ten opzichte van het oorspronkelijke ontwerp van WnS, waarop [partij A] de begroting had gebaseerd. Dat het ontwerp is veranderd, is niet in geschil. Wel is in geschil hoe ingrijpend die veranderingen waren. [partij A] stelt dat het nieuwe ontwerp van Queeste aanzienlijke wijzigingen en uitbreidingen met zich bracht. Daarnaast droeg [partij B] tijdens de uitvoering veelvuldig afwijkingen op ten opzichte van het ontwerp van Queeste, aldus [partij A]. [partij B] betwist dat sprake is geweest van rigoureuze (ontwerp)wijzigingen. Het enige wezenlijke verschil tussen het eerste ontwerp van WnS en het tweede ontwerp van Queeste was volgens hem, dat het ontwerp van WnS was gebaseerd op een diepte van 19.6 meter en het ontwerp van Queeste op een diepte van 18 meter. Het gebouw werd dus juist korter, wat goedkoper is. Daarnaast heeft Queeste (als noemenswaardige wijzigingen) alleen het ontwerp van de raamkozijnen en de vloerhoogte aangepast. Het aantal kamers en de indeling bleef hetzelfde. Alleen voor de badkamer en sauna waren constructieve aanpassingen nodig. Het ging bovendien om een tussenwoning, ingeklemd tussen twee andere panden. Het was ruimtelijk dus onmogelijk om veel te wijzigen, aldus – telkens – [partij B].



5.11.

[partij A] heeft ter onderbouwing van de gestelde ingrijpende wijzigingen kortheidshalve verwezen naar twee door haarzelf opgestelde overzichten, die als producties 10 (wijzigingen ten opzichte van plannen Queeste) en 15 (belangrijkste wijzigingen ontwerp WnS en Queeste) bij de dagvaarding zijn overgelegd.



5.12.
Ook zijn deskundigenonderzoeken uitgevoerd door Elfrink en Versteeg. Elfrink heeft als bouwkundig expert ter plaatse het werk bezichtigd en de dossierstukken bestudeerd om de omvang en de kwaliteit van het uitgevoerde werk in kaart te brengen. Elfrink komt op basis van dit onderzoek in zijn rapport tot de conclusie dat door [partij A] aanzienlijk meer werkzaamheden zijn uitgevoerd dan aanvankelijk waren begroot en dat tijdens de uitvoering veel wijzigingen en/of constructieve aanpassingen zijn doorgevoerd.



5.13.
De stelling van [partij A] dat het door [partij B] opgedragen en uitgevoerde werk uiteindelijk significant is gewijzigd ten opzichte van het aanvankelijke ontwerp van WnS, wordt dus onderschreven door een uitgebreid en gemotiveerd rapport van een onafhankelijke deskundige. Bij die stand van zaken ligt het op de weg van [partij B] om, als hij die door een deskundige gedragen stelling betwist, die betwisting goed te motiveren en waar mogelijk met stukken te onderbouwen. Dat heeft [partij B] niet gedaan. Weliswaar betoogt [partij B] in zijn akte van 26 november 2025 dat de deskundigenrapporten van Elfrink en Versteeg veel onjuistheden bevatten, maar ter toelichting en onderbouwing van dat standpunt wordt in de akte verwezen naar een door [partij B] zelf opgesteld overzicht van 35 pagina’s, dat als productie 2 bij de akte is overgelegd. Los van het feit dat dit niet de manier is om in een procedure stellingen te betrekken, is wat [partij B] hierin naar voren brengt erg algemeen (het gebouw werd juist korter, de indeling bleef goeddeels hetzelfde en alleen een beperkt aantal punten is aangepast). [partij B] heeft niet concreet gemaakt welke door Elfrink gehanteerde aannames, tekeningen of uitgangspunten niet zouden kloppen. De stellingen van [partij B] vormen daarom geen voldoende gemotiveerde weerspreking van de in Hoofdstuk C van Elfrinks rapport uitgebreid beargumenteerde conclusie dat het uitgevoerde werk ingrijpend is uitgebreid en gewijzigd ten opzichte van de oorspronkelijke begroting.



5.14.
De rechtbank is dan ook van oordeel dat voor [partij B] duidelijk moet zijn geweest dat de begroting uit juni 2019 niet (langer) een reële indicatie van de waarschijnlijke kosten van het werk gaf, toen partijen na de bouwstop besloten de uitvoering van het werk op regiebasis te hervatten. Het uit te voeren werk werd ingrijpend gewijzigd vanwege ontwerpwijzigingen en vervolgens zijn tijdens het werk nog meer wijzigingen en uitbreidingen doorgevoerd. Voldoende duidelijk moet zijn geweest dat dit kostenverhogingen met zich bracht, ook doordat – zoals deskundige Versteeg vaststelt – reeds uitgevoerde werken moesten worden gesloopt en aangepast (wat voorzienbaar tot extra af te rekenen uren leidde). Daarnaast was duidelijk dat de prijzen van lonen en materialen in vergelijking tot de oorspronkelijke begroting aanzienlijk waren gestegen. Die begroting kon dus niet (langer) als reële richtprijs voor het op regiebasis uit te voeren renovatiewerk dienen. Op [partij A] rustte dan ook geen verplichting om te waarschuwen toen de prijs uit de begroting uit 2019 met 10% werd overschreden.



Wat is een redelijke prijs voor het verrichte werk?





5.15.

[partij A] heeft op grond van artikel 7:752, eerste lid, BW recht op een redelijke prijs voor het verrichte werk. Bij de bepaling van de prijs wordt rekening gehouden met de door de aannemer ten tijde van het sluiten van de overeenkomst gewoonlijk bedongen prijzen en met de door hem ter zake van de vermoedelijke prijs gewekte verwachtingen.



5.16.
Bij de beoordeling wat in dit geval een redelijke prijs voor het werk is, neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Partijen zijn overeengekomen het werk op basis van regie uit te voeren. Uitvoering in regie houdt in dat wordt afgerekend op basis van werkelijk gemaakte uitvoeringskosten, zoals arbeidsloon en materiaal, verhoogd met een opslag voor winst en algemene kosten. [partij A] heeft voor het werk in totaal, inclusief btw en creditfacturen, € 1.752.591,67 gefactureerd. Uit de facturen en de specificaties blijkt echter niet duidelijk op welke werkonderdelen de gewerkte uren en materialen betrekking hebben. Het ontbreken van een deugdelijke administratie maakt toetsing van de redelijkheid van de facturen lastig, zowel voor de rechtbank als voor de deskundigen.



5.17.
Om toetsing voor de deskundigen mogelijk te maken, heeft [partij A] een nacalculatie opgesteld, die in de basis uitgaat van de begroting die partijen bij aanvang van het werk, in 2019, hadden opgesteld. [partij A] heeft hierin de prijzen geactualiseerd naar prijzen van 2022 en soms netto doorberekend uit de jaren ervoor. Ook zijn er posten toegevoegd en aangepast, zowel naar boven als naar beneden. De nacalculatie sluit op een bedrag van € 1.788.627,80 (€ 1.315.114,73 aan uren, materialen en onderaanneming, vermeerderd met algemene kosten, winst en risico opslag en btw). In het bedrag van € 1.315.114,73 is ook een forfaitaire post van 10% (€ 119.555, exclusief algemene kosten, opslagen en btw) opgenomen voor inefficiëntie als gevolg van de vele wijzigingen en slecht bouwheerschap van [partij B] (zoals ontbrekende plannen, onvoldoende toezicht en laattijdige wijzigingen). [partij A] heeft ter zitting toegelicht dat de hieruit voortvloeiende uren over alle facturen zijn ‘verschmerzt’. Omdat al die uren achteraf niet meer in detail zijn te construeren, heeft [partij A] schattenderwijs een extra post van 10% begroot, bovenop het overige in de nacalculatie in kaart gebrachte werk.



5.18.
Bij de beoordeling van de redelijke prijs weegt de rechtbank mee dat het niet aan [partij A] is toe te rekenen dat het werk als gevolg van een bouwstop langdurig heeft stilgelegen en pas eind 2021 is hervat. Omdat partijen op regiebasis hebben gewerkt en geen vaste prijs was afgesproken, mocht [partij A] actuele loon- en materiaalprijzen aan [partij B] doorbelasten. Het komt voor rekening en risico van [partij B] dat die prijzen bij hervatting van het werk sterk waren gestegen. De rechtbank weegt mee dat deskundige Versteeg van oordeel is dat het door [partij A] aan [partij B] berekende arbeidsloon een marktconform en reëel arbeidsloon is, gezien de marktconforme en economische prijsstijgingen. Ook heeft Versteeg geoordeeld dat de berekende materialen, gezien de aard en omvang van het werk, in redelijkheid zijn toe te rekenen aan het werk en wat er in het werk is besteed. Tot slot zijn ook de in rekening gebrachte kostprijzen volgens Versteeg te rechtvaardigen. Die conclusies neemt de rechtbank over.



5.19.
Versteeg komt, aan de hand van de gepresenteerde nacalculatie, haar bezichtiging ter plaatse en andere stukken, tot de conclusie dat van de door [partij A] in de nacalculatie berekende totaalprijs van € 1.788.627,80 een bedrag van € 1.529,172,55 (inclusief opslagen en btw) als een redelijke prijs voor het uitgevoerde werk kan worden beschouwd en dat een bedrag van € 94.014,66 (inclusief opslagen en btw) te veel is berekend. Deze conclusie van Versteeg is niet door [partij A] bestreden. Ook komt Versteeg tot de bevinding dat de geschatte post van € 165.440,59 (inclusief opslagen en btw) voor kosten door inefficiency ten onrechte wordt doorbelast. Op dit laatste gaat de rechtbank hierna nog in.



5.20.
Voor zover [partij B] betwist dat het bovenstaande bedrag als redelijke prijs voor het werk kan worden aangemerkt, weegt de rechtbank onder meer mee dat [partij B] ter zitting heeft verklaard dat tot aan de dood van [naam] (in mei 2022) alles volgens afspraak en naar verwachting verliep. [partij A] had op dat moment al € 883.000 gefactureerd. De rechtbank begrijpt dat dit ook volgens [partij B] op dat moment een redelijk bedrag was, dat strookte met de toenmalige stand van het werk. [partij A] heeft niet (voldoende) weersproken gesteld dat het werk ten tijde van de dood van [partij A] nog niet half gereed was. Verder staat vast dat [partij A] na de dood van [naam] nog een grote hoeveelheid werkzaamheden heeft verricht. De rechtbank weegt dit mee bij de inschatting of de totale door [partij A] gecalculeerde prijs, alles overwegende, als een redelijke prijs kan worden gezien.



5.21.

De rechtbank weegt verder mee dat [partij B] tot aan zijn intrek in de woning, eind 2022, niet tegen de facturen en specificaties van [partij A] heeft geprotesteerd.
Naar het oordeel van de rechtbank staat in voldoende mate vast dat [partij B] als opdrachtgever nauw betrokken was bij het werk en dat hij regelmatig ter plaatse was om het uitgevoerde werk te controleren en nieuwe werkzaamheden op te dragen. [partij A] heeft onvoldoende weersproken gesteld dat [partij B] in appgroepen participeerde, meerdere keren per week op het werk was en ieder weekend op locatie foto’s van het werk maakte. [partij A] stuurde vanaf maart 2022 in vrijwel wekelijkse frequentie – dus telkens kort na het werk – facturen met gewerkte uren en materiaalkosten aan [partij B]. Gelet op de nauwe betrokkenheid van [partij B] bij het werk, mag worden aangenomen dat [partij B] destijds in voldoende mate in staat was te doorgronden welke werkzaamheden er voor die week werden gedeclareerd, ook al was dit niet nader omschreven op de facturen. Desondanks heeft [partij B] geen protest aangetekend tegen de eerste zesentwintig facturen (tot eind 2022), van in totaal bijna 1,4 miljoen euro. Hierin ziet de rechtbank een aanwijzing dat [partij B] in elk geval tot dat moment niet bestreed dat het tot dan toe gewerkte aantal gewerkte uren juist was en dat het gedeclareerde werk ook (in grote lijnen) in overeenstemming was met de tussen partijen gemaakte afspraken.




5.22.
De rechtbank stelt verder vast dat [partij B] wel bezwaren uit tegen het gebruik van de nacalculatie voor het bepalen van de redelijke prijs, maar dat [partij B] verder niet (voldoende) gemotiveerd heeft bestreden dat de in de nacalculatie omschreven werkzaamheden door [partij A] zijn verricht. Evenmin heeft [partij B] voldoende gemotiveerd verweer gevoerd tegen het in de nacalculatie omschreven aantal gewerkte uren, materialen en andere posten. [partij B] heeft volstaan met een algemeen bezwaar tegen de methodiek van de deskundige en met het niet voldoende (in de processtukken) uitgewerkte verweer dat rekening dient te worden gehouden met door [partij B] zelf betaalde leveringen en installaties, niet uitgevoerde werken, dubbel werk en faalkosten. De advocaat van [partij B] verwijst in zijn pleitnota (randnummer 39) naar een door [partij B] zelf uitgewerkt Excel-bestand waarin [partij B] concludeert dat het werk een waarde heeft van € 849.797,09 inclusief btw), maar het is niet duidelijk op welk bestand hij doelt en ook niet of dat bestand als productie in het geding is gebracht. De rechtbank merkt op dat de eisen van een behoorlijke rechtspleging meebrengen dat een partij die een beroep wil doen op uit bepaalde producties blijkende feiten en omstandigheden, dit op een zodanige wijze dient te doen dat voor de rechter duidelijk is welke stellingen hem ter beoordeling worden voorgelegd en dat voor de wederpartij duidelijk is waartegen zij zich dient te verweren (de ‘wegwijsplicht’). Zeker bij omvangrijke (bewijs-)stukken, ligt het op de weg van een partij om in haar processtukken voldoende duidelijk te maken welk deel van het bewijsstuk relevant is en welke concrete stelling(en) zij wenst te betrekken. [partij A] heeft dat onvoldoende gedaan: een enkele verwijzing naar een conclusie uit een zelf opgesteld Excel-overzicht volstaat niet.



5.23.
Ten aanzien van de door [partij A] gevorderde kosten wegens inefficiency-verliezen overweegt de rechtbank dat het aan [partij A] is om te stellen (en bij betwisting: te onderbouwen en zo nodig te bewijzen) dat de door haar in rekening gebrachte prijs redelijk is, gezien de omvang van het werk en de omstandigheden van het geval. [partij A] heeft in de nacalculatie al een bedrag van ruim 1,5 miljoen euro gerekend voor de daarin omschreven uitgevoerde werken. Die (na)gecalculeerde werken wijken zowel in omvang als in kosten in veel gevallen af van de in 2019 gemaakte begroting. Aangenomen moet worden dat in deze calculaties al is doorberekend dat het werk ten opzichte van die oorspronkelijke begroting aanzienlijk is uitgebreid en gewijzigd. Naar de rechtbank begrijpt, stelt [partij A] dat die bedragen op zichzelf genomen een redelijke prijs vormen voor de uitgevoerde werken; dat standpunt wordt, zoals overwogen, goeddeels door de deskundige Versteeg onderschreven.



5.24.
Indien [partij A] stelt dat het redelijk is dat zij bovenop deze vergoeding ook extra gewerkte uren vergoed krijgt, omdat het werk als gevolg van door [partij B] opgedragen (laattijdige) wijzigingen, laattijdige ad-hoc beslissingen, ontbrekende plannen en doorgevoerde aanpassingen in werkvolgorde ernstig werd verstoord, waardoor [partij A] minder efficiënt heeft kunnen werken, ligt het op de weg van [partij A] om die stelling tegenover de betwisting van [partij B] voldoende concreet uit te werken en te onderbouwen. Dat heeft [partij A] niet voldoende gedaan. Naar het oordeel van de rechtbank volstaat het niet om in algemene zin te wijzen op verstorende factoren aan de kant van [partij B] en hier vervolgens een forfaitair begroot aantal uren aan te verbinden dat voor rekening van [partij B] dient te komen. Weliswaar zien de deskundigen Elfrink en Versteeg meerdere verstorende factoren in de risicosfeer van [partij B] (zoals doorgevoerde wijzigingen in de uitvoering en onvoldoende uitgewerkte tekeningen), maar de rechtbank vindt dit onvoldoende voor de aanname dat [partij B] daarmee aansprakelijk is voor alle vertragingen en verstoringen op het werk, mede omdat de deskundigen tegelijkertijd onderschrijven dat er ook aan de kant van [partij A] verstorende factoren zijn geweest (in de vorm van onvoldoende deskundig personeel en bouwfouten). Bovendien geldt – ten overvloede – dat zelfs als [partij A] door voortdurende wijzigingen of onvoldoende regie aan de kant van [partij B] met verhoogde werkkosten werd geconfronteerd, het op de weg van [partij A] als professioneel en ter zake deskundige aannemer had gelegen om hier tijdig paal en perk aan te stellen en [partij B] op de gevolgen van de gebrekkige regievoering te wijzen. [partij A] kan daarom niet zonder meer alle hieruit voortvloeiende extra uren en kosten één op één stilzwijgend aan [partij B] doorbelasten.



5.25.
De rechtbank ziet dan ook geen grond of aanleiding om ook de door [partij A] geclaimde uren voor ‘inefficiency’ mee te nemen als onderdeel van de redelijke prijs.



5.26.
De rechtbank komt, dit alles overwegende, tot de slotsom dat een bedrag van € 1.529,172,55 (zoals door deskundige Versteeg begroot) een redelijke prijs voor het door [partij A] uitgevoerde werk is.



Conclusie ten aanzien van de vordering





5.27.
Vast staat dat [partij B] al € 1.393.810 per bank aan [partij A] heeft betaald. Evenmin is in geschil dat [partij B] € 40.000 contant heeft betaald. Dat [partij B] meer dan dit bedrag (in totaal € 70.000) contant heeft betaald is door [partij A] betwist en daartegenover niet (voldoende) door [partij B] onderbouwd. In totaal is dus € 1.433.810 betaald. Dat bedrag dient in de vordering te worden verrekend.



5.28.
Verder is niet in geschil dat een deel van het uitgevoerde werk gebreken vertoont. Elfrink heeft de door hem geconstateerde gebreken in zijn rapport opgesomd. Dit oordeel van Elfrink is verder niet gemotiveerd door [partij A] bestreden. Versteeg heeft de redelijke herstelkosten van de door Elfrink geconstateerde gebreken begroot op € 88.940,04. Ook die herstelkosten zijn niet bestreden. Vast staat dat die gebreken inmiddels in opdracht van [partij B] door een derde zijn hersteld. Naar de rechtbank begrijpt, is [partij A] het ermee eens dat de herstelkosten conform de door Versteeg gemaakte eindafrekening moeten worden verrekend met de nog door [partij B] aan [partij A] te betalen prijs voor het reeds verrichte werk.



5.29.
De vordering van [partij A] in conventie is daarmee toewijsbaar tot een bedrag van € 6.422,51, als volgt berekend:


Redelijke prijs voor het werk € 1.529.172,55


Reeds door [partij B] betaald € 1.433.810 -/-


Herstelkosten gebreken € 88.940,04 -/-



------------------
Te betalen € 6.422,51




5.30.
De door [partij A] gevorderde wettelijke handelsrente (als bedoeld in artikel 6:119a BW) over dit resterende bedrag wordt afgewezen, want er is geen sprake van een handelsovereenkomst ([partij B] is een consument, de verbouwing betrof zijn woning waarvan hij een deel verhuurde). De gevorderde wettelijke rente (als bedoeld in artikel 6:119 BW) vanaf 13 juni 2023 is wel als onweersproken en op de wet gegrond toewijsbaar.



Verdeling kosten deskundigenonderzoek Elfrink en Versteeg





5.31.
De kosten van de deskundigenonderzoeken van Elfrink en Versteeg zijn door [partij B] voorgeschoten. [partij A] heeft onbetwist gesteld dat het gaat om een bedrag van respectievelijk € 34.018,92 inclusief btw (rapport Elfrink) en € 19.967,32 inclusief btw (rapport Versteeg). [partij A] vordert een verklaring voor recht dat de kosten van deze onderzoeken voor rekening van [partij B] komen. Naar de rechtbank begrijpt, strekt deze vordering ertoe in dit geding een oordeel te verkrijgen over de verdeling van de kosten. De rechtbank overweegt dat beide deskundigen, op de keper beschouwd, zowel [partij A] als [partij B] gedeeltelijk in het gelijk en gedeeltelijk in het ongelijk hebben gesteld (de door [partij A] in rekening gebrachte prijs was te hoog en er waren gebreken in het werk, maar niet zoveel gebreken als door [partij B] gesteld en [partij B] dient per saldo ook nog aan [partij A] te betalen). De rechtbank acht het daarom redelijk om de kosten van de beide onderzoeken in gelijke mate over partijen te verdelen, dus ieder 50%. Dat betekent dat [partij A] ter zake van de door [partij B] voorgeschoten kosten € 26.993,12 aan [partij B] dient te vergoeden. De rechtbank zal de verklaring voor recht in deze zin toewijzen.



5.32.
Het bovenstaande komt onderaan de streep erop neer dat [partij A] verhoudingsgewijs nog slechts een relatief klein bedrag van [partij B] te vorderen had, terwijl zij ook (op basis van gedeeltelijk ongelijk) in de kosten van de deskundigenonderzoeken had dienen bij te dragen. De rechtbank ziet hierin aanleiding om de proceskosten in conventie te compenseren, in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen.



In reconventie





5.33.
Uit hetgeen hiervoor in conventie is overwogen volgt dat de door [partij B] gevorderde verklaring voor recht dat een vaste aanneemsom of een richtprijs is overeengekomen, dient te worden afgewezen. Evenmin dient [partij A] op grond van onverschuldigde betaling een bedrag aan [partij B] terug te betalen; [partij A] had juist nog zelf een (kleine) prijs van [partij B] te vorderen. Ook die vordering wordt dus afgewezen.



5.34.
Voor een veroordeling van [partij A] tot herstel van de door de deskundige vast te stellen gebreken is evenmin plaats, aangezien onweersproken is dat alle door Elfrink vastgestelde gebreken inmiddels door een derde partij zijn hersteld. Verder valt niet in te zien welk belang [partij B] tegen deze achtergrond heeft bij een verklaring voor recht dat [partij A] in de nakoming van de aannemingsovereenkomst is tekortgekomen. Immers, de aan de door Elfrink geconstateerde gebreken verbonden herstelkosten (die niet zijn betwist) zijn in conventie met de openstaande vordering van [partij A] verrekend, en voor zover [partij B] heeft gesteld dat er nog andere gebreken in het werk zijn, is dat niet door het deskundigenonderzoek gestaafd (en ook anderszins niet voldoende onderbouwd).



5.35.
De rechtbank zal ten slotte – spiegelbeeldig aan de verklaring voor recht in conventie – in reconventie voor recht verklaren dat de helft van de kosten van de deskundigenonderzoeken voor rekening van [partij A] komen.



5.36.
De rechtbank zal ook de proceskosten in reconventie compenseren, nu partijen in reconventie feitelijk gedeeltelijk in het gelijk en in het ongelijk zijn gesteld (er zijn immers wel gebreken in het werk door Elfrink vastgesteld en [partij A] heeft een deel van de kosten van het onderzoek te dragen).





6De beslissing


De rechtbank




In conventie




6.1.
veroordeelt [partij B] tot betaling aan [partij A] van een bedrag van € 6.422,51, te vermeerderen met de wettelijke rente (als bedoeld in artikel 6:119 BW) vanaf 13 juni 2023 tot aan de dag van volledige voldoening;



6.2.
verklaart de bovenstaande veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;



6.3.
verklaart voor recht dat de kosten van de deskundigenberichten van Elfrink en Versteeg voor de helft voor rekening van [partij B] komen;



6.4.
wijst het meer of anders gevorderde af;



6.5.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;



In reconventie





6.6.
verklaart voor recht dat de kosten van de deskundigenberichten van Elfrink en Versteeg voor de helft voor rekening van [partij A] komen;



6.7.
wijst het meer of anders gevorderde af;



6.8.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.


Dit vonnis is gewezen door mr. C.J-A. Seinen, mr. H.F.R. van Heemstra en mr. R.M. Sluijter, en in het openbaar uitgesproken op 5 augustus 2026.





Type: 2431




Op basis van de volgende berekening: € 1.788.627,80 (nacalculatie [partij A]) -/- € 165.440,59 (onterecht doorbelaste inefficiëntie-kosten) -/- € 94.014,66 (te veel doorberekend) en -/- € 88.940,04 (kosten te herstellen gebreken).


Verzoekschrift tot een voorlopig deskundigenbericht ex artikel 202 Rv (overgelegd als productie 1 bij dagvaarding), randnummers 5 en 8.


Hoge Raad 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:404.


Hoge Raad 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:404.


Vergelijk ook conclusie A-G Lückers 2 februari 2018, ECLI:NL:PHR:2018:111, nr. 2.9 - 2.11.