ECLI:NL:RBDHA:2026:20441

RECHTBANK Den Haag


Team handel



zaak- / rolnummer: C/09/698358 / HA ZA 26-107




Vonnis van 22 juli 2026




in de zaak van





[eiseres]
te [woonplaats] ,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
hierna te noemen: [eiseres] ,
advocaat: mr. F.E. Boonstra,



tegen




DE AANBOUWSPECIALIST B.V. te Scherpenisse,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
hierna te noemen: De Aanbouwspecialist,
advocaat: mr. J.M. de Jonge.







1Waar gaat deze zaak over?


1.1.

[eiseres] en De Aanbouwspecialist hebben afgesproken dat De Aanbouwspecialist een aanbouw bouwt aan het huis van [eiseres] . Volgens [eiseres] heeft De Aanbouwspecialist de opdracht niet uitgevoerd zoals partijen hadden afgesproken. [eiseres] heeft de overeenkomst daarom ontbonden en vordert schadevergoeding. Volgens De Aanbouwspecialist is het werk wel goed uitgevoerd en is er geen sprake van verzuim. De Aanbouwspecialist vordert daarom dat [eiseres] de nog resterende tweede termijn van de aanneemsom betaalt. De rechtbank oordeelt dat De Aanbouwspecialist de overeenkomst niet goed is nagekomen en dat De Aanbouwspecialist in verzuim is. Hierdoor was [eiseres] bevoegd de overeenkomst te ontbinden. De vordering van [eiseres] wordt deels toegewezen en de vordering van De Aanbouwspecialist wordt afgewezen.





2De procedure


2.1.
Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 19 januari 2026 met producties 1 tot en met 14;
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie met producties 1 tot en met 19;
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties 15 tot en met 18;



2.2.
Op 29 mei 2026 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden.






3De feiten


Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.



3.1.
Op 16 november 2023 heeft [eiseres] een offerte van De Aanbouwspecialist ondertekend. In de offerte biedt De Aanbouwspecialist aan een aanbouw te bouwen voor een prijs van € 51.446,23. In de offerte is – onder meer – het volgende vermeld:


“21 BETONWERKEN – 21.50.40 BETONVLOER BEGANE GROND

Betonvloer met vorstrand constructie 600x600mm


Bekisting t.b.v. vorstrand tot o.k. vloer 20,4 m2


Uitvlakken / afrijen ondergrond 20,4 m2


Extra voor sponning aanbrengen in betonvloer 6,1 m1


Oppervlakte betonvloer begane grond 20,4 m2


regels 38x140 2x beschoten met underlayment 20,4 m2


onderplaat betonplex 18 mm 20,4 m2


VLOERISOLATIE: TEMPEX (EPS) 100 dik 100mm Rd=2.78 20,4 m2


Aanbrengen Tempex dikte 100 tot 150mm 20,4 m2


houtvezel cementplaat bovenzijde 20,4 m2


Folie onder betonconstructie 20,4 m2


(…)


30 KOZIJNEN RAMEN EN DEUREN – 30.31.01 ALUMINIUM BUITENKOZIJNEN RAL 9001


(…)


1x aluminium harmonicapui 4000x2300 mm


(…)





Let op, binnenwanden en plafond worden open opgeleverd i.v.m. casco bouw.


(…)


Voor een volledige betaling achteraf is een bankgarantie verplicht
.





Hieronder vindt u de betalingscondities incl. Btw.


1: € 51.446,23 binnen 2 werkdagen na oplevering.”




3.2.
Op 20 en 27 november 2023 hebben partijen via Whatsapp afgesproken dat [eiseres] – in afwijking van de afspraken in de offerte – geen bankgarantie zou stellen. In plaats daarvan hebben partijen afgesproken dat [eiseres] 50% van de aanneemsom betaalt na het uitzetten en inmeten van de aanbouw en 50% na oplevering.



3.3.
In de periode van 10 december 2023 tot en met 13 december 2023 heeft [eiseres] in totaal € 25.723,11 overgemaakt aan De Aanbouwspecialist.



3.4.
In december 2023 is De Aanbouwspecialist gestart met de werkzaamheden. In januari 2024 is een geschil ontstaan over de uitvoering van de werkzaamheden. De werkzaamheden zijn vervolgens stilgelegd.



3.5.
Op 30 januari 2024 heeft De Aanbouwspecialist een factuur gestuurd naar [eiseres] voor de resterende aanneemsom ter hoogte van € 25.148,11 (€ 25.723,11 – twee gecrediteerde stalen balken van € 575,00). Op de factuur staat een vervaldatum van 1 februari 2024. [eiseres] heeft deze factuur tot op heden onbetaald gelaten.



3.6.
Op 22 februari 2024 heeft [eiseres] een e-mail gestuurd naar De Aanbouwspecialist. In de e-mail is het volgende vermeld:


“Ik geef jullie 2 weken de tijd om de berekening te laten maken en de onderstaande punten uit te voeren. Zodra dit is gedaan zal ik zoals overeengekomen binnen 2 dagen het geld overmaken.



 De draagbalken van het balkon van de 2e verdieping rust alleen op de stalen balken die jullie hebben geplaatst. De rest van de bovenverdieping zweeft als het ware. Graag dit dichtmetselen. Ik ben bang dat het ooit gaat verzakken;
 Vloer vastmaken;
 De deur van de harmonica gaat helemaal niet dicht. Ik heb begrepen dat er iemand zou langskomen om dit op te lossen;
 Ook zou ik qua subsidie aanvraag van de isolatie een lijstje van jou krijgen, dit is tot heden ook niet gebeurd’;
 De buren hebben schade, graag deze oplossen;
 Constructeur heeft bij jullie aangegeven dat er brandwerende coating op de koloim en de constructie van achtergevel moest zijn, dit is niet gedaan;
 Kolom verplaatsen;
 Plaatsen van 2 stalen balken”



De Aanbouwspecialist heeft naar aanleiding van deze brief de werkzaamheden niet hervat.




3.7.

[eiseres] heeft een bouwkundig onderzoek naar de aanbouw laten uitvoeren door [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf] ). In het rapport van 28 juni 2024 is het volgende vermeld:


“Onderzoeksresultaten




Tijdens onze rondgang door de woning heeft reclamant ons op de begane grond de door lekkage ontstane schade getoond. Daarnaast hebben wij geconstateerd dat er in plaats van een betonvloer houten begane grondvloer aanwezig is in de uitbouw.


(…)


Tijdens de inspectie is tevens opgevallen dat de staalconstructie niet is voorzien van een brandwerende coating danwel afwerking of omtimmering.


(…)


Resultaten stukkenonderzoek


Na het bezoek aan locatie hebben wij een stukkenonderzoek uitgevoerd.


Uit dit stukkenonderzoek is gebleken dat in de offerte van De Aanbouwspecialist BV een betonvloer als begane grondvloer is aangeboden (zie blad 2 van 6). De aannemer heeft in contrair tot hetgene dat in de offerte is aangeboden en in opdracht is verstrekt een houten begane grondvloer geleverd.


(…)


Aangaande de in de gevel van de aanbouw geplaatste pui constateren wij tevens dat deze afwijkt van tekening. Wij zijn dientengevolge van mening dat De Aanbouwspecialist een pui conform tekening dient te plaatsen. Overigens staat in offerte van De Aanbouwspecialist een harmonicapui voor 4000x2300 mm voorzien van HR++ glas geoffreerd.





Inzake de staalconstructie zijn wij van mening dat deze 60 minuten brandwerend dient te zijn gecoat. Aangezien dit nu niet meer mogelijk is omdat deze reeds is ingebouwd dient de aanbouw deels gedemonteerd te worden om het brandwerend coaten alsnog uit te voeren.


(…)


Gelet op het vorenstaande zijn wij van mening dat De Aanbouwspecialist afwijkend van tekeningen, berekeningen en offerte / opdracht heeft gebouwd.”





[bedrijf] heeft voor het rapport een factuur van € 2.531,93 aan [eiseres] verstuurd.




3.8.
In een e-mail van 13 juli 2024 heeft De Aanbouwspecialist een reactie gegeven op het rapport van [bedrijf] . In de e-mail is het volgende vermeld:


“In de offerte onder de post betonvloeren staat duidelijk omschreven hoe deze in dit geval is opgebouwd, regels 38x140 beschoten met folie, underlayment, onderplaat betonplex, eps isolatie en een cementgebonden plaat. Dit is ook conform offerte uitgevoerd.

Daarnaast is een harmonicapui geplaatst, zie foto ter verduidelijking.


(…)


Ik verwijs u naar bovenstaande reactie m.b.t. vloerdeel. Hier leg ik conform offerte uit wat akkoord bevonden is door opdrachtgever. Er is geen betonvloer opgenomen. Als wij dit wel hadden gedaan had u wapening en betonklasse gezien in de omschrijving.


Het is onmogelijk dat u zegt dat er een betonvloer geoffreerd is. Ook u weet goed dat een betonvloer niet zonder wapening aangebracht mag worden en niet zonder omschrijving van sterkteklasse.


(…)


Ook de pui is volgens tekening + offerte gezet.


Wij zullen zorgen dat opdrachtgever de brandwerende constructie kan monteren zoals het hoort. Hiervoor dienen strakke afspraken qua doorlooptijd gemaakt te worden waar partijen zich aan houden.”




3.9.
In een brief van (de advocaat van) De Aanbouwspecialist van 6 augustus 2024 is het volgende vermeld:


“Momenteel heeft cliënte uitsluitend de verplichting om de opdracht conform de inhoud van de offerte uit te voeren. Aan deze verplichting voldoet cliënte voor zover uw cliënte haar daartoe in de gelegenheid stelt..




Cliënte is niet gehouden de herstelpunten uit het deskundigenrapport op te volgen. Het standpunt van cliënte, dat u reeds op 13 juli 2024 per e-mail van cliënte hebt ontvangen, zal ik hieronder nogmaals per onderwerp toelichten





Betonvloer begane grond


Uw cliënte stelt zich op het standpunt dat in strijd met de inhoud van de offerte een houtenvloer is aangebracht in plaats van een betonvloer. Dit standpunt is echter onjuist. In de offerte is namelijk geen betonvloer opgenomen. Dit blijkt ook uit het ontbreken van de wapening en de betonklasse in de omschrijving van de offerte. Een betonvloer mag uitsluitend worden aangebracht met wapening en onder vermelding van de sterkteklasse.


(…)





Brandwerende bekleding binnenzijde


In het deskundigenrapport is ten onrechte opgenomen dat de staalconstructie door cliënte brandwerend dient te worden gecoat. Deze verplichting volgt niet uit de offerte. Partijen hebben met elkaar afgesproken dat het bouwwerk casco zal worden opgeleverd. Dit volgt ook uit de offerte. Cliënte verricht derhalve geen werkzaamheden aan de binnenzijde van het bouwwerk. Het is aan uw cliënte om zorg te dragen voor de afwerking, waaronder brandwerende bekleding.





Harmonica pui


In de offerte is één aluminium harmonica pui 4000 x 2300 mm opgenomen. Cliënte heeft deze pui geplaatst, zoals volgt uit bijgaande foto (bijlage 2). Het is voor cliënte dan ook volstrekt onduidelijk waarom uit het rapport volgt dat de verkeerde pui is geplaatst. Cliënte gaat er dan ook vanuit dat dit niet langer een geschilpunt is.


(…)


Gelet op vorenstaande punten is komen vast te staan dat cliënte niet tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen die voor haar voortvloeien uit de offerte. Cliënt dient wel in de gelegenheid gesteld te worden de werkzaamheden conform de inhoud van de offerte te hervatten en te voltooien.”




3.10.
Op 19 maart 2025 heeft (de advocaat van) De Aanbouwspecialist een e-mail gestuurd aan de advocaat van [eiseres] , waarin het volgende is vermeld:


“De overige door uw cliente naar voren gebrachte bezwaren zijn in de door mij namens cliente gevoerde correspondentie al genoegzaam besproken en gemotiveerd weerlegd.




(…)





Op dit moment staat van de aanneemsom nog een bedrag open van € 25148,11, terwijl cliente nog een paar dagen werk heeft om de resterende punten met betrekking tot de aanbouw af te werken. Cliente is daartoe bereid, (...).





De afwikkelingsopties zijn:

1. Cliente maakt het werk af en uw cliente betaalt binnen twee dagen, nadat cliente haar werkzaamheden heeft voltooid, het restantbedrag van de aanneemsom, (…)”




3.11.
Op 2 juli 2025 heeft (de advocaat van) De Aanbouwspecialist een e-mail gestuurd aan de advocaat van [eiseres] , waarin het volgende is vermeld:


“Namens cliente ben ik sedert 19 maart jl. bezig om een antwoord te krijgen op de vragen die ik in mijn e-mail van 19 maart 2025 heb gesteld. (…)




In een ultieme poging om tot een oplossing te komen stel ik uw cliente nog gedurende één week na heden in de gelegenheid haar keuze op basis van de inhoud van mijn e-mail van 19 maart jl. te maken.”




3.12.
Op 28 juli 2025 heeft (de advocaat van) [eiseres] een brief aan De Aanbouwspecialist gestuurd. Hierin is het volgende vermeld:


“Gelet op het vorenstaande is sprake van een fundamentele wanprestatie die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt en tevens reden is om hierbij de verbintenis tot nakoming om te zetten in een vordering tot betaling van vervangende schadevergoeding, zijnde het totale bedrag van voornoemde offertes ad € 67.252,30 en de nog nader te bepalen bijkomende schade, zoals hiervoor is uiteengezet.”






4Het geschil



in conventie




4.1.

[eiseres] vordert – zakelijk weergegeven – dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, De Aanbouwspecialist bij vonnis veroordeelt tot betaling van € 107.769,69, vermeerderd met rente en proceskosten.



4.2.

[eiseres] legt daar – samengevat – het volgende aan ten grondslag. De Aanbouwspecialist is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Ten eerste had De Aanbouwspecialist moeten waarschuwen dat de werkzaamheden vergunningplichtig waren en had De Aanbouwspecialist een omgevingsvergunning moeten aanvragen. Ten tweede was De Aanbouwspecialist verplicht een betonvloer te plaatsen, maar heeft zij een houten vloer geplaatst. Ten derde had De Aanbouwspecialist een gevel van metselwerk moeten plaatsen in plaats van plaatmateriaal. Ten vierde heeft De Aanbouwspecialist geen brandwerende coating, afwerking of omtimmering op de staalconstructie aangebracht, terwijl dit op grond van het Bouwbesluit wel verplicht is. Ten vijfde worden de staartstukken van de uitdragers van de balkonconstructie onvoldoende opgevangen. Ten zesde zou oplevering in december 2023 plaatsvinden, maar oplevering heeft nog steeds niet plaatsgevonden. Ten zevende heeft De Aanbouwspecialist dakbedekking geplakt in plaats van gebrand. Tot slot heeft De Aanbouwspecialist niet de overeengekomen harmonicapui geplaatst. [eiseres] heeft De Aanbouwspecialist aangemaand de tekortkomingen te herstellen, maar De Aanbouwspecialist heeft dat niet gedaan. Vanwege de tekortkomingen in de nakoming heeft [eiseres] de overeenkomst van partijen ontbonden. De betaalde aanneemsom van € 25.723,11 moet daarom worden terugbetaald en [eiseres] vordert daarnaast een schadevergoeding. De schadevergoeding bestaat uit de kosten voor het slopen van de bestaande aanbouw en het bouwen van een nieuwe aanbouw voor een bedrag van € 77.960,05 en de kosten van het rapport van [bedrijf] voor een bedrag van € 2.531,93. [eiseres] vordert ten slotte buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 1.554,60.



4.3.
De Aanbouwspecialist voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vordering met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten, vermeerderd met de nakosten en wettelijke rente.



4.4.
De Aanbouwspecialist legt daar – samengevat – het volgende aan ten grondslag. De Aanbouwspecialist betwist dat sprake is van tekortkomingen. Er heeft nog geen oplevering van het werk plaatsgevonden en er is geen sprake van verzuim. De Aanbouwspecialist heeft meerdere keren aangeboden de werkzaamheden af te ronden, maar [eiseres] heeft dat geweigerd. Omdat er geen sprake was van verzuim, was [eiseres] niet gerechtigd de overeenkomst te ontbinden en heeft zij ook geen recht op schadevergoeding.



in reconventie





4.5.
De Aanbouwspecialist vordert – zakelijk weergegeven – dat de rechtbank [eiseres] bij vonnis veroordeelt tot betaling van € 29.784,46, vermeerderd met rente en proceskosten.



4.6.
De Aanbouwspecialist legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Partijen zijn overeengekomen dat [eiseres] in totaal € 51.446,23 zou betalen. Op 30 januari 2024 heeft De Aanbouwspecialist een factuur verstuurd voor de resterende aanneemsom ter hoogte van € 25.148,11. [eiseres] moest deze factuur uiterlijk op 1 februari 2024 betalen en heeft dit tot op heden niet gedaan. [eiseres] verhindert dat De Aanbouwspecialist de aanbouw kan opleveren. Zij is daarom gehouden de resterende aanneemsom te betalen, ook al is de aanbouw nog niet opgeleverd. Ook moet [eiseres] de rente tot 1 maart 2026 ter hoogte van € 3.394,31 en de buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 1.242,04 betalen.



4.7.

[eiseres] voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vordering met veroordeling van De Aanbouwspecialist in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.



4.8.

[eiseres] legt daar – samengevat – het volgende aan ten grondslag. [eiseres] betwist dat de aanneemsom opeisbaar is, omdat de resterende aanneemsom pas verschuldigd is als de aanbouw is opgeleverd. Daar is op dit moment geen sprake van. Subsidiair doet [eiseres] een beroep op verrekening met haar vorderingen in conventie.



in conventie en in reconventie





4.9.
Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.





5De beoordeling



in conventie





De Aanbouwspecialist is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst




5.1.

[eiseres] stelt dat sprake is van acht tekortkomingen in de nakoming van de overeenkomst. De Aanbouwspecialist heeft elk van deze tekortkomingen betwist. De rechtbank oordeelt dat De Aanbouwspecialist in elk geval is tekortgeschoten in de nakoming van de verbintenissen met [eiseres] ten aanzien van de vloer, de harmonicapui en de brandwering van de uitbouw. De rechtbank licht dat als volgt toe.



Betonnen vloer





5.2.

[eiseres] stelt dat De Aanbouwspecialist verplicht was een aanbouw met een betonvloer te plaatsen. [eiseres] wijst erop dat in de offerte onder het kopje “21 Betonwerken” een betonvloer met vorstrandconstructie wordt genoemd. Vervolgens staat beschreven dat de betonvloer een oppervlakte van 20,4 vierkante meter zal hebben. Hieruit volgt volgens [eiseres] dat De Aanbouwspecialist een betonvloer zou plaatsen. Ter onderbouwing van haar stellingen heeft [eiseres] ook verwezen naar het rapport van [bedrijf], die ook vindt dat de geleverde vloer afwijkt van de betonnen vloer die volgens [bedrijf] in de offerte is aangeboden. De Aanbouwspecialist betwist dat is afgesproken dat zij een betonvloer zou plaatsen. Volgens De Aanbouwspecialist wordt in de offerte bedoeld dat de betonnen vorstrandconstructie om een gebied met een oppervlakte van 20,4 vierkante meter wordt geplaatst. Vervolgens staat daaronder in de offerte dat een houten Tempex vloer van 20,4 vierkante meter zal worden geplaatst. Ook wijst De Aanbouwspecialist erop dat in de offerte geen wapening en betonklasse zijn beschreven. Volgens De Aanbouwspecialist kan geen betonvloer zijn overeengekomen zonder beschrijving van de wapening en betonklasse.



5.3.
Partijen zijn het oneens over de uitleg van de overeenkomst. De rechter moet de overeenkomst daarom uitleggen. Bij de uitleg van een overeenkomst komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.



5.4.
Partijen hebben voor de uitleg van de overeenkomst verwezen naar de tekst van de offerte. De rechtbank vindt dat uit de offerte blijkt dat partijen hadden afgesproken dat De Aanbouwspecialist een betonnen (onder)vloer zou plaatsen. In het kopje waar [eiseres] naar verwijst (zie 3.1) staat een “betonvloer begane grond” en “betonvloer met vorstrand constructie” geoffreerd. Daaronder wordt een oppervlakte van de betonnen vloer genoemd (20,4 vierkante meter), welke oppervlakte overeenkomt met de oppervlakte van de aanbouw. [eiseres] mocht hier redelijkerwijs uit begrijpen dat in de aanbouw een betonnen vloer met die oppervlakte geplaatst zou worden, en niet slechts een betonnen vorstrand aan de buitenzijde. Dat later in de offerte staat dat een houten vloer zou worden geplaatst, sluit ook niet uit dat De Aanbouwspecialist daaronder een betonnen vloer zou plaatsen. De Aanbouwspecialist heeft er nog op gewezen dat voor een betonvloer een wapening en betonklasse in de offerte had moeten worden opgenomen. Dat deze gegevens in de offerte ontbraken, is naar het oordeel van de rechtbank echter niet iets wat [eiseres] als consument had moeten opmerken. Het ontbreken van de wapening en betonklasse in de offerte leidt daarom niet tot een ander oordeel. [eiseres] mocht dus op basis van de offerte verwachten dat zij een aanbouw met een betonnen (onder)vloer geleverd zou krijgen.



5.5.

[eiseres] heeft onweersproken gesteld dat De Aanbouwspecialist in de aanbouw alleen een houten vloer met een betonnen vorstrand heeft geplaatst. Nu dit niet de vloer is die zij op basis van de offerte mocht verwachten, is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst ten aanzien van de vloer.



Harmonicapui





5.6.

[eiseres] stelt ook dat sprake is van een tekortkoming met betrekking tot de harmonicapui. Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat De Aanbouwspecialist een pui heeft geplaatst die bestaat uit vier delen. Daarvan bestaan drie delen uit ramen die in elkaar schuiven, terwijl het vierde deel een (glazen) vaste loopdeur is.



5.7.
Volgens [eiseres] zijn partijen overeengekomen dat een harmonicapui van 4000 bij 2300 millimeter zou worden geplaatst die volledig in elkaar kan schuiven, inclusief de deur (de rechtbank begrijpt: een pui zonder vaste loopdeur). De pui die is geplaatst heeft een vaste loopdeur en wijkt daarmee af van de overeengekomen pui. De Aanbouwspecialist betwist dit en voert aan dat zij alleen de harmonicapui aanbiedt die zij aan [eiseres] heeft geleverd.



5.8.
Omdat partijen het op dit punt oneens zijn over wat zij zijn overeengekomen, moet de rechtbank de overeenkomst ook op dit punt uitleggen. De rechtbank oordeelt dat partijen zijn overeengekomen dat De Aanbouwspecialist een pui zonder vaste loopdeur zou leveren. In de offerte staat beschreven dat een harmonicapui van 4000 bij 2300 millimeter geplaatst zou worden en wordt geen aparte deur vermeld. De rechtbank vindt dat [eiseres] op grond van die omschrijving mocht verwachten dat de gehele pui een harmonica zou vormen die in elkaar kon worden geschoven. [eiseres] hoefde op basis van de offerte niet te begrijpen dat een deel van de pui zou bestaan uit een vaste loopdeur die niet met de andere delen van de pui in elkaar kan worden geschoven. De Aanbouwspecialist heeft nog verwezen naar bouwtekeningen waarop te zien is dat de pui een loopdeur zou bevatten, zoals uiteindelijk ook door De Aanbouwspecialist is geleverd. Deze tekeningen zijn echter pas na het sluiten van de overeenkomst aan [eiseres] verstrekt en wijken bovendien ook af van de geplaatste pui, zoals door [bedrijf] is geconstateerd (zie 3.7). Deze tekeningen worden daarom niet betrokken bij de beoordeling van de vraag wat [eiseres] bij het sluiten van de overeenkomst mocht verwachten. Nu De Aanbouwspecialist een pui heeft geplaatst die afwijkt van wat [eiseres] op basis van de offerte mocht verwachten, is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst ten aanzien van de harmonicapui.



Brandwering





5.9.

[eiseres] stelt verder dat De Aanbouwspecialist de staalconstructie van de aanbouw had moeten voorzien van brandwering in de vorm van een brandwerende coating, afwerking of omtimmering. [eiseres] stelt dat het wettelijk verplicht is om een brandwerende coating, afwerking of omtimmering aan te brengen en dat De Aanbouwspecialist om die reden een vorm van brandwering aan had moeten brengen. Zij verwijst ter onderbouwing van haar stellingen naar het rapport van [bedrijf] . De Aanbouwspecialist betwist niet dat brandwering verplicht is, maar wijst erop dat partijen hadden afgesproken dat de aanbouw casco zou worden opgeleverd. Partijen hebben volgens De Aanbouwspecialist niet afgesproken dat De Aanbouwspecialist de verplichte brandwering zou aanbrengen. [eiseres] diende zorg te dragen voor de afwerking, waaronder brandwerende bekleding.



5.10.

De rechtbank oordeelt dat De Aanbouwspecialist ook op dit punt tekort is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. [eiseres] en De Aanbouwspecialist zijn overeengekomen dat De Aanbouwspecialist een casco aanbouw zou leveren. Het staat vast dat de staalconstructie van de aanbouw niet is voorzien van brandwering. In de offerte is hierover niets opgenomen. [eiseres] mocht echter naar het oordeel van de rechtbank redelijkerwijs verwachten dat de delen van de casco aanbouw waar zij zelf na oplevering niet meer bij kon, voldoen aan de daarvoor geldende veiligheidseisen. Daar valt ook de brandveiligheid onder. Uit het rapport van [bedrijf] volgt dat de staalconstructie is ingebouwd in de aanbouw. De Aanbouwspecialist heeft dit niet voldoende onderbouwd betwist. Daarmee staat vast dat [eiseres] daar dus zelf niet meer bij kon en zelf dus ook geen brandwering op die staalconstructie kon aanbrengen. De Aanbouwspecialist is daarom tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst door geen brandwerende coating, afwerking of timmering op de ingebouwde staalconstructie van de aanbouw aan te brengen.

Tussenconclusie





5.11.
De rechtbank komt tot de conclusie dat sprake is van in elk geval drie tekortkomingen in de nakoming van de overeenkomst. De rechtbank zal de overige tekortkomingen die [eiseres] aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd daarom niet beoordelen. Het is voor de beoordeling van de vorderingen van [eiseres] niet relevant of sprake is van meer tekortkomingen. [eiseres] vordert namelijk niet per individuele tekortkoming vergoeding van aparte schadeposten.



De Aanbouwspecialist is in verzuim





5.12.
Tussen partijen is in geschil of De Aanbouwspecialist in verzuim is met betrekking tot de verplichtingen van De Aanbouwspecialist onder de overeenkomst. [eiseres] stelt dat De Aanbouwspecialist in verzuim is, omdat zij De Aanbouwspecialist bij e-mail van 22 februari 2024 (zie 3.6) al heeft aangemaand het werk te hervatten en De Aanbouwspecialist daaraan geen gehoor heeft gegeven. De Aanbouwspecialist betwist het verzuim en wijst erop dat zij meerdere malen heeft aangeboden de werkzaamheden te hervatten, maar dat [eiseres] haar niet heeft toegelaten (zie o.a. 3.10 en 3.11).



5.13.
De rechtbank is van oordeel dat De Aanbouwspecialist in verzuim is. De rechtbank licht dit als volgt toe.



5.14.
Verzuim ontstaat zonder ingebrekestelling wanneer de prestatie uitblijft en de schuldeiser uit een mededeling van de schuldenaar moet afleiden dat deze de overeenkomst niet meer zal nakomen (volgens de artikelen 6:81 en 6:83 BW).



5.15.
In het rapport van [bedrijf] is – onder meer – geconstateerd dat de betonnen vloer in de aanbouw ontbrak, dat er een afwijkende pui was geplaatst en dat de brandwering op de staalconstructie ontbrak. Dit rapport is met De Aanbouwspecialist gedeeld, waarna De Aanbouwspecialist bij e-mail van 13 juli 2024 aan de advocaat van [eiseres] heeft laten weten dat zij op deze punten conform de offerte heeft geleverd. Dit is later ook bij brief van 6 augustus 2024 door de advocaat van De Aanbouwspecialist aan de advocaat van [eiseres] medegedeeld. De Aanbouwspecialist heeft weliswaar te kennen gegeven de werkzaamheden af te willen maken als [eiseres] haar daartoe de gelegenheid biedt, maar heeft daarbij expliciet vermeld dat zij de werkzaamheden “conform de inhoud van de offerte” wilde hervatten en voltooien (zie 3.9). De Aanbouwspecialist heeft tijdens de mondelinge behandeling ook bevestigd dat haar aanbod om het werk af te ronden niet zag op het alsnog leveren van een betonnen vloer, het vervangen van de pui en het aanbrengen van brandwering. De Aanbouwspecialist was namelijk van mening dat zij op grond van de overeenkomst daartoe niet verplicht was. Het aanbod van De Aanbouwspecialist om het werk af te maken betekende voornamelijk dat zij bereid was de aansluitingen en afwerking van de aanbouw af te maken.



5.16.
De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat [eiseres] uit de mededelingen van De Aanbouwspecialist kon afleiden dat De Aanbouwspecialist niet bereid was de overeenkomst op correcte wijze na te komen. Daarmee is het verzuim zonder ingebrekestelling ingetreden. De rechtbank oordeelt dat daar in dit geval vanaf 6 augustus 2024 sprake van was. Nadien hoefde dus ook niet meer van [eiseres] te worden verwacht dat zij De Aanbouwspecialist nog in de gelegenheid zou stellen om de aanbouw af te maken.




[eiseres] heeft de overeenkomst rechtsgeldig ontbonden





5.17.

[eiseres] stelt dat zij de overeenkomst tussen partijen heeft ontbonden. Tegelijkertijd heeft [eiseres] in de dagvaarding vervangende schadevergoeding in de zin van artikel 6:87 BW gevorderd. [eiseres] kan echter geen vervangende schadevergoeding vorderen als de overeenkomst al is ontbonden, omdat bij ontbinding de verbintenis tot nakoming tenietgaat. Tijdens de mondelinge behandeling heeft (de advocaat van) [eiseres] desgevraagd toegelicht dat zij de overeenkomst heeft willen ontbinden en alleen aanspraak maakt op aanvullende schadevergoeding, en dus niet op vervangende schadevergoeding.



5.18.
Uit artikel 6:265 BW volgt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis [eiseres] de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden. Voor ontbinding is in dit geval ook verzuim vereist. De rechtbank heeft hiervoor vastgesteld dat De Aanbouwspecialist tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst en dat sprake is van verzuim. Hierdoor was [eiseres] bevoegd de overeenkomst te ontbinden. [eiseres] heeft de overeenkomst in de brief van 28 juli 2025 buitengerechtelijk ontbonden.



5.19.

[eiseres] vordert betaling van een bedrag van € 25.723,11 als terugbetaling van de door [eiseres] betaalde aanneemsom. De rechtbank zal deze vordering toewijzen. Uit artikel 6:271 BW volgt dat een gevolg van ontbinding is dat partijen bevrijd worden van de verbintenissen uit die overeenkomst. Voor zover de verbintenissen al zijn nagekomen, moet die nakoming ongedaan worden gemaakt. Dit betekent dat De Aanbouwspecialist de betaalde aanneemsom moet terugbetalen.



De Aanbouwspecialist moet een schadevergoeding betalen





5.20.

[eiseres] vordert daarnaast betaling van een bedrag van € 77.960,05. Dit bedrag bestaat uit schadevergoeding voor de sloop van de aanbouw die De Aanbouwspecialist heeft gebouwd en de bouw van een nieuwe aanbouw. De rechtbank zal deze vordering gedeeltelijk toewijzen.



5.21.
Op grond van artikel 6:277 BW kan [eiseres] aanspraak maken op schadevergoeding, omdat de overeenkomst door de tekortkomingen van De Aanbouwspecialist is ontbonden. De omvang van deze schadevergoeding moet worden vastgesteld door een vergelijking te maken tussen:


enerzijds, de hypothetische situatie waarin de wederpartij zou hebben verkeerd bij een in alle opzichten onberispelijke wederzijdse nakoming, en;


anderzijds, de feitelijke situatie waarin de wederpartij na ontbinding van de overeenkomst verkeert (na afwikkeling van de ongedaanmakingsverbintenis).





5.22.
In de hypothetische situatie bij een juiste nakoming door De Aanbouwspecialist zou [eiseres] een bedrag van € 50.871,22 hebben betaald voor de bouw van de aanbouw. Dit bedrag bestaat uit de door [eiseres] betaalde termijn (€ 25.723,11) en de nog openstaande factuur voor de tweede termijn (€ 25.148,11).



5.23.
In de feitelijke situatie moet [eiseres] de bestaande aanbouw laten slopen en een nieuwe aanbouw laten bouwen. [eiseres] stelt dat de kosten daarvan € 77.960,05 zijn. [eiseres] heeft dit schadebedrag onderbouwd met de volgende offertes:


een offerte voor het slopen en afvoeren van de bestaande aanbouw (€ 10.883,95);


een offerte voor de bouw van een nieuwe aanbouw (€ 25.010,45);


een offerte voor een harmonicawand (€ 19.844,00);


een offerte voor het slopen van de bestaande fundering en de bouw van een nieuwe fundering als stelpost (€ 11.827,75);


een offerte voor constructieve werkzaamheden (€ 2.831,40); en


een offerte voor staalwerkzaamheden (€ 7.562,50).


De Aanbouwspecialist heeft de offertes niet gemotiveerd betwist, zodat de rechtbank ervan uitgaat dat de hoogte van de offertes de daadwerkelijke kosten zijn voor de beschreven werkzaamheden. De rechtbank vindt daarnaast dat uit de omschrijving van de facturen blijkt dat [eiseres] deze uitgaven zal moeten doen om een nieuwe aanbouw te laten bouwen. Een uitzondering hierop is de factuur voor het slopen van de bestaande fundering en de bouw van een nieuwe fundering. Uit de omschrijving blijkt dat die offerte een stelpost is, waarvan nog niet bekend is of de beschreven werkzaamheden nodig zullen zijn. Het staat dus nog niet vast dat [eiseres] die kosten daadwerkelijk zal moeten maken om de aanbouw te laten bouwen. De rechtbank zal die offerte dan ook buiten de begroting van de schade laten. De kosten voor het slopen van de bestaande aanbouw en het bouwen van een nieuwe aanbouw bedragen daarom € 66.132,30 (€ 77.960,05 - € 11.827,75).



5.24.
Het verschil tussen de kosten voor de aanbouw in de feitelijke situatie (€ 66.132,30) en de hypothetische situatie (€ 50.871,22) is € 15.261,08. Dit bedrag is de schade van [eiseres] die de rechtbank zal toewijzen.



5.25.
In de conclusie van antwoord in reconventie heeft [eiseres] nog toegelicht dat zij ook kosten heeft moeten maken voor het stutten van het plafond van de aanbouw. De rechtbank zal deze schadepost niet beoordelen, omdat deze kosten geen onderdeel vormen van de vorderingen van [eiseres] in conventie.



Kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid





5.26.

[eiseres] vordert daarnaast vergoeding van € 2.531,93. Dit bedrag bestaat uit de kosten voor het rapport van [bedrijf] . De rechtbank zal dit bedrag toewijzen. Op grond van artikel 6:96, tweede lid, sub b BW komen redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank vindt dat het redelijk was dat [eiseres] [bedrijf] heeft ingeschakeld. Op basis van dit rapport heeft [eiseres] immers kunnen vaststellen dat er sprake was van tekortkomingen in de nakoming van de overeenkomst door De Aanbouwspecialist. Ook de omvang van de kosten vindt de rechtbank redelijk.



De Aanbouwspecialist hoeft geen buitengerechtelijke incassokosten te betalen





5.27.

[eiseres] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. [eiseres] stelt dat zij kosten heeft gemaakt omdat zij meerdere maanden herhaaldelijk heeft geprobeerd tot een minnelijke regeling te komen. De Aanbouwspecialist heeft dit betwist. Het had daarom op de weg van [eiseres] gelegen om haar stelling nader te onderbouwen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft zij echter alleen haar stelling herhaald. Zij heeft haar stelling niet nader onderbouwd door bijvoorbeeld te verwijzen naar concrete stukken. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt daarom afgewezen.



Conclusie





5.28.
Uit voorgaande volgt dat De Aanbouwspecialist in totaal € 43.516,12 moet betalen aan [eiseres] (€ 25.723,11 + € 15.261,08 + € 2.531,93). De wettelijke rente wordt zoals gevorderd toegewezen vanaf de dag van dagvaarding.



5.29.
De Aanbouwspecialist is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:









- kosten van de dagvaarding


€


155,67







- griffierecht


€


2.803,00







- salaris advocaat


€


2.580,00


(2 punten × € 1.290,00)




- nakosten


€


148,00


(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


5.686,67











5.30.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.



in reconventie





5.31.
De Aanbouwspecialist vordert betaling van de openstaande factuur van 30 januari 2024 voor de tweede termijn van de aanneemsom ter hoogte van € 25.148,11. De Aanbouwspecialist maakt ook aanspraak op wettelijke rente en vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten.



5.32.
De rechtbank zal deze vorderingen afwijzen. De rechtbank overweegt daarvoor het volgende. De rechtbank heeft in conventie geoordeeld dat [eiseres] de overeenkomst tussen partijen rechtsgeldig heeft ontbonden. De rechtbank heeft in conventie ook overwogen dat partijen door de ontbinding zijn bevrijd van de verbintenissen uit die overeenkomst. De rechtbank hoeft daarom niet te beoordelen of de tweede termijnbetaling al opeisbaar is geworden. Voor zover De Aanbouwspecialist namelijk een vordering had, is [eiseres] daarvan door de ontbinding van de overeenkomst bevrijd.



5.33.
De Aanbouwspecialist is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:









- salaris advocaat


€


836,00


(2 punten × factor 0,5 × € 836,00)




- nakosten


€


148,00


(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


984,00











5.34.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.





6De beslissing


De rechtbank:




in conventie




6.1.
veroordeelt De Aanbouwspecialist om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 43.516,12, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 19 januari 2026, tot de dag van volledige betaling,



6.2.
veroordeelt De Aanbouwspecialist in de proceskosten van [eiseres] van € 5.686,67, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,



6.3.
veroordeelt De Aanbouwspecialist tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,



6.4.
wijst het meer of anders gevorderde af,



in reconventie





6.5.
wijst de vorderingen van De Aanbouwspecialist af,



6.6.
veroordeelt De Aanbouwspecialist in de proceskosten van [eiseres] van € 984,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,



6.7.
veroordeelt De Aanbouwspecialist tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,



in conventie en in reconventie





6.8.
veroordeelt De Aanbouwspecialist tot betaling van € 98,00 plus de kosten van betekening als De Aanbouwspecialist niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



6.9.
veroordeelt De Aanbouwspecialist tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,



6.10.
verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.


Dit vonnis is gewezen door mr. L. Amperse en in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2026.



3669




HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158.


Burgerlijk Wetboek.


HR 10 juli 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI3402.