ECLI:NL:RBDHA:2026:12753

RECHTBANK Den Haag


Team handel



Zaak- / rolnummer: C/09/697038 / HA ZA 26-26




Vonnis van 13 mei 2026




in de zaak van





1
[eiseressen sub 1] te [woonplaats],

2. [eiseressen sub 2] te [woonplaats],
eiseressen,
hierna te noemen: [eiseressen],
advocaat: mr. C. van den Berg,



tegen





[gedaagde] B.V. te Rotterdam,
gedaagde,
hierna te noemen: [gedaagde],
advocaat: mr. P.A. de Lange.





1De procedure


1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 19 december 2025, met producties 1 tot en met 13;- de conclusie van antwoord.




1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 maart 2026. De advocaten van partijen hebben de zaak nader toegelicht, vragen van de rechtbank beantwoord en op elkaar gereageerd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er tijdens de mondelinge behandeling is besproken.



1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.





2De feiten


2.1.
Op 5 juli 2024 heeft [eiseressen] voor € 310.000,- kosten koper een woning (hierna: de woning) gekocht van [gedaagde]. De woning is op 14 augustus 2024 aan [eiseressen] geleverd.



2.2.
In de koopovereenkomst is onder meer de volgende bepaling opgenomen:


“13.3 Verkoper staat er voor in dat de Vereniging van Eigenaars tot op de dag van het tot stand komen van deze koopovereenkomst geen besluiten heeft genomen, waaruit voor de appartementseigenaren een aanmerkelijke verzwaring van de bestaande financiële verplichtingen voortvloeit. Omtrent concrete voornemens om tot dergelijke besluitvorming over te gaan is verkoper niets bekend.”




2.3.
De woning maakt deel uit van een appartementencomplex met een vereniging van eigenaars (hierna: de VvE). Sinds 12 maart 2024 is [gedaagde] bestuurder van de VvE. Volgens de splitsingsakte bedraagt het aandeel van de woning in de VvE 89/4.041.



2.4.
Voorafgaand aan de koop, tijdens de algemene ledenvergadering van 31 mei 2024, is een VvE-besluit genomen, waarbij een mandaat is afgegeven om kozijnen en glas van de appartementen te verduurzamen voor een bedrag van in totaal € 1.250.000,-, waarbij de kosten per splitsingsaandeel worden doorbelast aan de betreffende appartementseigenaar (hierna: het VvE-besluit). Daarmee bedraagt het mandaat voor verduurzamingskosten voor de woning ongeveer (89/4.041) * € 1.250.000,- =) € 27.530,31. [eiseressen] is voorafgaand aan de koop en levering van de woning niet geïnformeerd over dit besluit.



2.5.
Voorafgaand aan de koop heeft [eiseressen] (op 11 juli 2024) een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Daaruit kwamen geen bijzonderheden naar voren. Daarnaast heeft [eiseressen] een meerjarenonderhoudsplan bij de makelaar opgevraagd, waarop zij de reactie kreeg dat dit nog niet beschikbaar was.



2.6.
Bij brief van 2 juli 2025 heeft [eiseressen] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de vanwege het VvE-besluit door haar te lijden) schade van € 27.527,95, waarna [gedaagde] heeft laten weten dat zij geen aansprakelijkheid erkent.



2.7.
Per e-mail van 2 juli 2025 heeft Schutte aan [eiseressen] gevraagd of zij haar woning wil verduurzamen (en ook de kosten dragen, omdat de woning meer waard zal worden) of niet, in welk geval zij buiten de verduurzaming zal worden gehouden.



2.8.
Bij e-mail van 18 juli 2025 heeft [gedaagde] aan [eiseressen] onder meer het volgende geschreven:


“Wat wilt uw client:
1. Verduurzaming (dus nieuwe kozijnen en HR++ glas) en zullen zij bijdrage in de kosten.
2. Geen verduurzaming dan hoeft er ook niet bijgedragen te worden
3. Verduurzaming (dus nieuwe kozijnen en HR++ glas) maar geen bijdrage voor de kosten.
Ik verneem graag binnen 5 werkdagen wat uw client wilt zodat wij daar planning op aan kunnen passen, wel of niet meenemen in verduurzaming.”




2.9.
Bij brief van 25 augustus 2025 is [eiseressen] door de VvE-beheerder geïnformeerd dat de kosten van de uit te voeren werkzaamheden € 29.604,46 zullen bedragen en dat het mogelijk is gebruik te maken van een Warmtefonds lening. In de brief wordt verzocht om uiterlijk op 29 augustus 2025 door te geven of gebruik wordt gemaakt van de Warmtefonds lening.



2.10.
Bij brief van 12 september 2025 heeft [eiseressen] [gedaagde] in gebreke gesteld en gesommeerd tot vergoeding van de door haar te lijden schade van € 29.604,46. [gedaagde] heeft niet op de brief gereageerd.



2.11.
De verduurzamingswerkzaamheden (aan de kozijnen) van de VvE zijn uitgevoerd. Aan de woning van [eiseressen] zijn dergelijke werkzaamheden niet verricht.






3Het geschil


3.1.


[eiseressen] vordert – zakelijk weergegeven en na wijziging van eis – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 29.604,46, te vermeerderen met de wettelijke rente, te rekenen vanaf 26 september 2025 tot aan de dag der algehele voldoening;
II. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 1.098,02, te vermeerderen met de wettelijke rente, te rekenen vanaf 19 december 2025 tot aan de dag der algehele voldoening;
III. voor recht verklaart dat [gedaagde] gehouden is alle kosten te dragen die voortvloeien uit de hervatting van de verduurzamingswerkzaamheden aan het appartement van [eiseressen], waaronder, maar niet beperkt tot:
a. het opnieuw opbouwen van steigers;
b. het tijdelijk opslaan van kozijnen;
c. overige bijkomende kosten die noodzakelijk zijn om de werkzaamheden correct en volledig uit te voeren;
IV. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.




3.2.

[eiseressen] legt aan de vorderingen – samengevat – het volgende ten grondslag. Zij stelt zich primair op het standpunt dat sprake is van dwaling in de zin van artikel 6:228 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), omdat [gedaagde] heeft verzuimd haar in te lichten over het VvE-besluit, waardoor [eiseressen] bij het sluiten van de koopovereenkomst onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken heeft gehandeld. Op grond van artikel 6:230 lid 2 BW vordert [eiseressen] daarom een wijziging van de gevolgen van de overeenkomst, in de zin dat [gedaagde] haar een schadevergoeding dient te betalen. Subsidiair voert [eiseressen] aan dat sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW, omdat de woning niet de eigenschappen bezit die zij op het moment van levering op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Anders dan overeengekomen in artikel 13.3 van de koopovereenkomst is er immers een VvE-besluit genomen dat leidt tot een aanzienlijke verzwaring van de financiële verplichtingen voor [eiseressen] Meer-subsidiair stelt [eiseressen] zich op het standpunt dat door het niet meedelen van het VvE-besluit sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst in de zin van artikel 6:74 BW. Op grond van artikel 6:265 jo. 6:270 jo. 6:271 BW wil [eiseressen] de koopovereenkomst gedeeltelijk ontbinden, alsmede terugbetaling van het gedeelte van de koopsom dat betrekking heeft op de doorbelaste VvE-kosten.



3.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseressen], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseressen], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseressen] in de kosten van deze procedure.



3.4.

[gedaagde] legt daaraan – samengevat – het volgende ten grondslag. Zij betwist dat sprake is van schade voor [eiseressen], nu de verduurzamingswerkzaamheden niet verplicht zijn voor de woning en [eiseressen] die kosten derhalve niet hoeft te dragen als zij ervoor kiest de werkzaamheden niet te laten uitvoeren.



3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.





4De beoordeling



Wanprestatie




4.1.
De vordering van [eiseressen] houdt in dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van € 29.604,46. Aan deze vordering ligt ten grondslag dat [gedaagde] heeft nagelaten [eiseressen] tijdig over het VvE-besluit te informeren.



4.2.
Tussen partijen staat vast dat [eiseressen] de woning van [gedaagde] heeft gekocht voor een bedrag van € 310.000,- en dat op 31 mei 2024 – voorafgaand aan de levering van de woning – het VvE-besluit is genomen. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] bekend was met het VvE-besluit en dat zij [eiseressen] daarover niet heeft geïnformeerd voorafgaand aan de koop van de woning. Dat had op grond van artikel 13.3 van de koopovereenkomst wel gemoeten. Daarom is sprake van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, welke nakoming blijvend onmogelijk is (artikel 6:81 BW). Daarmee is schadeplichtigheid van [gedaagde] gegeven.



4.3.
Partijen twisten over de vraag of [eiseressen] schade heeft geleden als gevolg van de tekortkoming. Ter zitting heeft [eiseressen] verklaard dat zij – als zij voorafgaand aan de koop van de woning op de hoogte was geweest van het VvE-besluit – mogelijk had afgezien van de koop of had onderhandeld over een lagere koopprijs. De rechtbank begrijpt deze stelling als een beroep op kansschade; schade door het missen van een kans.



4.4.
De leer van de kansschade biedt een oplossing voor situaties waarin onzekerheid bestaat over de vraag of een op zichzelf vaststaande normschending schade heeft veroorzaakt, en waarin die onzekerheid haar grond vindt in de omstandigheid dat niet kan worden vastgesteld of en in hoeverre in de hypothetische situatie dat de normschending achterwege zou zijn gebleven, de kans op succes zich in werkelijkheid ook zou hebben gerealiseerd. De vraag is immers of door het niet (tijdig) mededelen van het VvE-besluit, [eiseressen] de kans is ontnomen om met succes een lagere koopprijs te bedingen. De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend. Doordat [gedaagde] heeft nagelaten tijdig mededeling te doen van het VvE-besluit is [eiseressen] de reële kans ontnomen om vóór de levering van de woning in onderhandeling te gaan over een mogelijke compensatie voor de verduurzamingskosten als gevolg van het VvE-besluit.



4.5.
De vervolgvraag is of zich een (beter) resultaat zou hebben verwezenlijkt in de hypothetische situatie dat [eiseressen] tijdig op de hoogte was gesteld van het VvE-besluit. Aan de hand van hetgeen door partijen is aangevoerd, zal bepaald moeten worden hoe groot de kans op een gunstig resultaat zou zijn geweest als het VvE-besluit wel was meegedeeld voorafgaand aan de verkoop. De rechtbank zal die kans op basis van de stukken en de stellingen en toelichtingen van partijen inschatten.



4.6.

[eiseressen] stelt dat haar schade gelijk is aan de kosten van de verduurzamingswerkzaamheden (€ 29.604,46). [gedaagde] betwist dat en heeft aangevoerd dat de woning werd aangeboden voor een bedrag van € 295.000,- in een periode waarin sprake was van een krappe woningmarkt. [eiseressen] hebben een bod boven de vraagprijs uitgebracht, welk bod is geaccepteerd. Bovendien resulteren de verduurzamingswerkzaamheden in een waardestijging van de woning, op grond waarvan [gedaagde] geen aanleiding ziet om aan te nemen dat sprake is van een gemiste kans om te onderhandelen over de koopprijs.



4.7.
Hoewel sprake was van een krappe woningmarkt en de werkzaamheden waarde toevoegen aan de woning, is de rechtbank het met [eiseressen] eens dat kosten ter hoogte van bijna tien procent van de koopprijs een reële aanleiding geven om te onderhandelen over de koopprijs van de woning. Gezien de krappe situatie op de huizenmarkt en het feit dat de kosten waarde toevoegen aan de woning is het echter onaannemelijk dat partijen de volledige kosten van de werkzaamheden in mindering gebracht zouden hebben op de koopprijs. De rechtbank acht het aannemelijk dat [eiseressen] de woning, na onderhandeling, voor de oorspronkelijke vraagprijs (€ 295.000,-) zou hebben gekocht en is daarom van oordeel dat [eiseressen] (€ 310.000,- - € 295.000,- =) € 15.000,- aan schade heeft geleden als gevolg van de tekortkoming van [gedaagde]. [gedaagde] is daarom gehouden dit bedrag te vergoeden.



4.8.

De wettelijke rente over de schade zal als gevorderd worden toegewezen vanaf
26 september 2025, nu [eiseressen] op 12 september 2025 een brief met een betalingstermijn van veertien dagen heeft gestuurd aan [gedaagde].




Overige grondslagen





4.9.
De gevorderde schadevergoeding als gevolg van de tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagde] zal (deels) worden toegewezen. Voor wat betreft de overige grondslagen (dwaling en non-conformiteit) geldt dat – voor zover deze zich zouden voordoen – de schade die [eiseressen] daardoor heeft geleden gelijk is aan de schade als gevolg van de tekortkoming. De rechtbank komt aldus niet toe aan een beoordeling van de overige grondslagen.



Verklaring voor recht





4.10.

[eiseressen] vordert een verklaring voor recht dat [gedaagde] gehouden is alle kosten te dragen die voortvloeien uit de hervatting van de verduurzamingswerkzaamheden aan de woning, zoals kosten voor het opnieuw opbouwen van steigers en het opslaan van kozijnen. [eiseressen] legt daaraan ten grondslag dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de kosten, omdat [eiseressen] door toedoen van [gedaagde] buiten de reeds uitgevoerde verduurzamings-werkzaamheden is gehouden.



4.11.
De vordering van [eiseressen] zal als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen. Dat de onder 4.10 bedoelde kosten moeten worden gemaakt bij het (alsnog) laten uitvoeren van de verduurzamingsmaatregelen is het gevolg van het feit dat [eiseressen] niet althans niet tijdig kenbaar heeft gemaakt te willen meedoen met de verduurzaming. De door haar gevorderde kosten zijn niet het gevolg van de door [gedaagde] geschonden mededelingsplicht over het VvE-besluit. Niet gebleken is dat er een andere grond is om [gedaagde] aansprakelijk te houden voor deze kosten.



Buitengerechtelijke incassokosten





4.12.

[eiseressen] heeft een bedrag van € 1.098,02 gevorderd aan buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagde] heeft hiertegen geen verweer gevoerd. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De rechtbank stelt vast dat [eiseressen] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. De rechtbank zal het bedrag dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief van € 925,-.



Proceskosten





4.13.

[gedaagde] is (grotendeels) in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseressen] worden begroot op:









- kosten van de dagvaarding


€


148,04







- griffierecht


€


1.414,00







- salaris advocaat


€


1.672,00


(2 punt × € 836)




- nakosten


€


189,00


(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


3.412,04











4.14.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.





5De beslissing


De rechtbank



5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseressen] te betalen een bedrag van € 15.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 26 september 2025 tot aan de dag van volledige betaling;



5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseressen] te betalen een bedrag van € 925,- aan buitengerechtelijke incassokosten;



5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 3.412,04, aan [eiseressen] te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;



5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;



5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.


Dit vonnis is gewezen door mr. P.M. de Keuning en in het openbaar uitgesproken op
13 mei 2026.