ECLI:NL:RBAMS:2026:9534

RECHTBANK Amsterdam


Civiel recht



Zaaknummer: C/13/781714 / HA ZA 26-40




Vonnis van 23 september 2026




in de zaak van





[eiser] ,
wonende te [woonplaats],
eiser,
hierna te noemen: [eiser],
advocaat: mr. S.I.J. Van Rossum,



tegen



de besloten vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid,
1. [gedaagde] B.V. (procedure jegens deze partij geschorst wegens faillissement), 2. AMSTELBRUG MANAGEMENT B.V.,
beiden gevestigd te Amsterdam,
gedaagden,
hierna te noemen: [gedaagde] (1) en Amstelbrug (2),
advocaat: mr. M.F. Vermeer.





1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 30 december 2025, met producties 1 – 17,
- de conclusie van antwoord, met producties 1 – 12,
- het tussenvonnis van 15 april 2026 waarbij de mondelinge behandeling is bepaald,
- het rolbericht van 9 april 2026 waarin is verzocht de procedure jegens [gedaagde] te schorsen, in verband met haar faillissement,
- de op 15 april 2026 binnengekomen brief van mr. S. Zonneveld waarin is vermeld dat hij is benoemd tot curator in het faillissement van [gedaagde],
- het tussenvonnis van 22 april 2026 waarin i) de procedure tussen [eiser] en [gedaagde] is geschorst wegens het faillissement van [gedaagde] en ii) de mondelinge behandeling is bepaald,
- de akte houdende eisvermeerdering van [eiser] tevens houdende verzoeken tot zaaksvoeging en aanhouding van de mondelinge behandeling, met producties 18 – 23,
- het rolbericht van 29 juli 2026 van Amstelbrug waarin zij bezwaar maakt tegen de verzoeken van [eiser] tot zaaksvoeging en aanhouding van de mondelinge behandeling,
- de e-mail van 30 juli 2026 van de griffier aan partijen waarin de verzoeken van [eiser] tot zaaksvoeging en aanhouding van de mondelinge behandeling zijn afgewezen,
- het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 12 augustus 2026 en de daarin genoemde stukken,
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 12 augustus 2026 die zich in het dossier bevinden.



1.2.
Daarna is bepaald dat vandaag een vonnis wordt uitgesproken.





2De feiten



De betrokken partijen




2.1.

[eiser] heeft begin 2022 en drietal appartementen – te weten: [adres 1] en [adres 2] en [adres 3] te [plaats] – gekocht van Hillside Real Estate B.V. (hierna: de verkoper). Vanaf het najaar van 2024 heeft [eiser] deze appartementen verhuurd.



2.2.

[gedaagde] is een aannemer.



2.3.
Amstelbrug is een vastgoedbeheerder.



2.4.
De Amsterdamse Maatschappij is eveneens een vastgoedbeheerder en behoort tot dezelfde vennootschapsstructuur als Amstelbrug.



De beheerovereenkomst tussen [eiser] en Amstelbrug





2.5.

[eiser] en (de rechtsvoorganger van) Amstelbrug hebben op 9 augustus 2022 een zogenoemde beheerovereenkomst gesloten. In de beheerovereenkomst is [eiser] aangeduid als ‘Opdrachtgever’ en is Amstelbrug aangeduid als ‘Beheerder’. De beheerovereenkomst bepaalt onder meer het volgende:


“1. BEHEER
(…)

Omvang Beheer





1.2

Onder het in artikel 1.1 genoemde beheer (‘Beheer’) wordt verstaan:
(i) het dagelijks beheer over en een verantwoorde exploitatie van de Objecten. (…);
(ii) administratieve en secretariaatswerkzaamheden, waaronder in ieder geval begrepen het factureren en incasseren van de huursommen, het voeren van de dagelijkse administratie met betrekking tot de Objecten, het verzorgen van het dagelijkse technische beheer van de Objecten en het doen van aangiften omzetbelasting.
(iii) het opstellen van servicekostenafrekeningen van de Objecten.
(iv) het bemiddelen in de verhuur en verkoop van de Objecten.




1.3

De Beheerder zal steeds, met inachtneming van het bepaalde in deze Beheerovereenkomst, het beheer over de Objecten zelfstandig voeren, echter uitsluitend ten behoeve en voor rekening en risico van Opdrachtgever. De beheerder is gerechtigd zelfstandig derden in te schakelen voor het door hem te voeren beheer (…). De beheerder blijft verantwoordelijk voor dit beheer. Opdrachtgever stemt ermee in dat de Beheerder, onder de last en volmacht zoals hiervoor bedoeld, voorts bevoegd is:
(i) namens Opdrachtgever nieuwe huurovereenkomsten te sluiten met betrekking tot de Objecten dan wel, indien zulks gewenst mocht zijn, bestaande huurovereenkomsten te wijzigen of te beëindigen;
(ii) opdrachten te verstrekken en verplichtingen aan te gaan en deze ten laste van Opdrachtgever te betalen, voor zover deze opdrachten en verplichtingen voortvloeien uit geaccordeerde budgetten;
(iii) zonder toestemming van Opdrachtgever opdrachten te verstrekken en verplichtingen aan te gaan tot een maximum van € 5.000 en deze ten laste van Opdrachtgever te betalen, indien deze opdrachten en verplichtingen niet voortvloeien uit reeds geaccordeerde budgetten”




De lekkage in [adres 3] en het onderzoek door Trition





2.6.
Kort na de aanvang van de verhuur van de appartementen, is een lekkage ontstaan in [adres 3]. Daarop heeft Amstelbrug Trition B.V. (hierna: Trition) ingeschakeld om onderzoek te doen naar de lekkage.



2.7.
Trition heeft op 6 september 2024 [adres 3] bezocht en de lekkage onderzocht. In het vervolgens op 13 september 2024 verschenen onderzoeksrapport van Trition staat onder meer het volgende:


“2. Conclusie en advies



Op basis van de uitgevoerde onderzoeken concluderen wij dat de vochtschade en lekkage is veroorzaakt door een combinatie van de volgende factoren:



Op basis van de verklaring blijkt dat de wateroverlast afkomstig is van [adres 2]. Uit de waterbelastingen blijkt dat de afvoer van de “kleine” koekoek in de slaapkamer van [adres 2] nauwelijks functioneert. Waarbij met een waterniveau van ca. 1,5 cm (…) druppels zichtbaar worden achter de voorzetwand in de spouw middels de endoscoop (…).
Uit de vastgestelde grondwaterstand ter plaatsen middels een grondboring en de historische
grondwaterstanden van het Dinoloket (…) heeft het grondwater op het hoogste niveau dit jaar ca. 35 cm onder de bovenkant van de keldervloer gestaan.
Op basis van eliminatie achten we het aannemelijk dat het niet of nauwelijks functioneren van de afvoer van de “kleine” koekoek in de slaapkamer van [adres 3] de hoofd oorzaak is van de lekkage.




Advies

Geadviseerd wordt om de afvoer van de “kleine” koekoek in de slaapkamer van [adres 3] te herstellen. Ook wordt geadviseerd om de bodem van de koekoek tot de hoogte van onderkant kozijn waterdicht te maken.




Tot slot

Tijdens het onderzoek zijn sterk afwijkende vochtgehalten in de constructie gemeten. Om herstelwerkzaamheden te kunnen uitvoeren en het risico op gevolgschade te vermijden, adviseren wij u ná het uitvoeren van de hersteladviezen de constructies geforceerd te laten drogen. Neemt u contact op met de afdeling droogtechniek (…) om de mogelijkheden voor geforceerde droging te bespreken.”




2.8.
Op 17 september 2024 heeft Amstelbrug het onderzoeksrapport van Trition gedeeld met [eiser].



De inschakeling van [gedaagde] door Amstelbrug





2.9.
Amstelbrug heeft daarna [gedaagde] benaderd om werkzaamheden uit te voeren in de appartementen [adres 3] en [adres 1] .



2.10.
Amstelbrug heeft op 15 oktober 2024 onder meer het volgende aan [eiser] gemaild:


“Wij hebben de opdracht reeds gegeven aan [gedaagde] B.V. (…) om de 2 woningen [[adres 3] en [adres 1] , toevoeging rechtbank] op te nemen & verkoopklaar te maken (o.a. kleine reparaties, nieuwe fermacel vloer / pvc vloer, plinten & schilderwerk).”




2.11.
Op 12 november 2024 heeft [gedaagde] een offerte aan [eiser] uitgebracht. Deze offerte vermeldt onder meer het volgende:


“1 Sloopwerk
- T.b.v. verwijderen vloer
- Afvoerkosten 2x
- Arbeid sloopwerk

2 Timmerwerk

- Klein timmerwerk
- Montage plinten
- Plinten

3 Loodgieterswerk

- Loodgieter herstel HWA
- Ontstoppen afvoer

4 Sanitair: badkamer en toilet

- Toilet herstelwerkzaamheden - [adres 1]

5 Elektrawerk

- Elektricien kleine herstelwerkzaamheden

6 Stuc- en schilderwerk

- Schilder incl. materiaal, incl. reparatiewerkzaamheden – [adres 3]
- Schilder incl. materiaal, incl. reparatiewerkzaamheden souterrain + trapgathoek – [adres 1]

7 Vloerafwerking

- Ondervloer incl. materiaal, incl. montage – [adres 3]
- PVC vloer incl. montage, incl. afwerking – [adres 3]”




2.12.

[eiser] heeft deze offerte van [gedaagde] op 14 november 2024 geaccepteerd.



2.13.
Daarna heeft [gedaagde] werkzaamheden verricht in [adres 3] en [adres 1] .



De verkoop van [adres 3]





2.14.
Enige tijd daarna heeft [eiser] [adres 3] te koop gezet.



2.15.
Op 12 augustus 2025 heeft [eiser] [adres 3] verkocht aan de heer [naam]. In september 2025 is [adres 3] geleverd aan [naam].



Schimmelplekken in de kelderruimte van [adres 3] en het onderzoek door Lekdetectie





2.16.

[naam] heeft vlak voor de (ver)koop van [adres 3] – tijdens de eindinspectie van 11 augustus 2025 – schimmelplekken in de kelderruimte geconstateerd.



2.17.
Daarna heeft [eiser] op 1 en 5 september 2025 een onderzoek laten uitvoeren door F&N Lekdetectie (hierna: Lekdetectie) in [adres 3]. In het daarna verschenen rapport van Lekdetectie staat onder meer het volgende:


“bij het verwijderen van de gipsplaten, zien we nog steeds veel schimmel. Van de vorige lekkage vanuit de koekkoek. Deze wanden zouden vervangen zijn, echter is dit nooit gebeurd. Betreft woning [adres 3]
(…)

Conclusie

De vocht problemen in de woning van [adres 3], is afkomstig van een oude lekkage. Deze zou hersteld zijn, echter zijn de wanden er nooit uit gehaald. Waardoor de schimmel zijn werk kon doen en is gaan verspreiden.
(…)

Advies:

Wij adviseren u ten aanzien van het uitgevoerde onderzoek om: Alle punten in het rapport herstellen (…). Dit vanwege het weer en lekkage problemen.”




Correspondentie tussen partijen





2.18.
Bij een brief van 15 oktober 2025 heeft [eiser] het onderzoeksrapport van Lekdetectie met [gedaagde] gedeeld. In deze brief heeft [eiser] [gedaagde] gesommeerd tot het (laten) herstellen van onder meer schimmelplekken en de badkamer en de pompinrichting.



2.19.
In reactie daarop heeft [gedaagde] in een brief van 28 oktober 2025 aan [eiser] laten weten de sommatie naast zich neer te leggen.



2.20.
In een brief van 30 oktober 2025 heeft [eiser] aan [gedaagde] laten weten het door hem gewenste herstel te laten uitvoeren door een derde aannemer en de kosten daarvan op [gedaagde] te zullen verhalen. Daarna heeft [eiser] een derde aannemer ingeschakeld.



2.21.
In een brief van 20 november 2025 heeft [eiser] [gedaagde], Amstelbrug en de verkoper gesommeerd tot betaling van € 42.680,85 aan schadevergoeding.



2.22.
In reactie daarop hebben [gedaagde] en Amstelbrug in een brief van 6 februari 2026 hun aansprakelijkheid betwist.



Het door [eiser] gelegde beslag





2.23.
Op 22 december 2025 heeft [eiser] conservatoir derdenbeslag gelegd ten laste van [gedaagde] onder een bankrekening bij ABN AMRO Bank N.V ten bedrage van € 48.400,00.



Het faillissement van [gedaagde]





2.24.
Op 24 maart 2026 heeft deze rechtbank het faillissement van [gedaagde] uitgesproken.



Het rapport van NormPlan





2.25.

[eiser] heeft op 20 juli 2026 een onderzoek aan [adres 3] laten uitvoeren door NormPlan. Het op 10 augustus 2026 verschenen rapport van NormPlan vermeldt onder meer het volgende:


“WAARNEMINGEN



NormPlan heeft de woning in zijn geheel beoordeeld op gebruik, vochtigheid van muren en de aanwezigheid van schimmel(s). Daarnaast zijn ook andere zaken ter sprake gekomen vanuit de bewoner.



1. De woning in gebruik.
De woning is in zijn geheel in gebruik als woning zoals in overeenstemming met het omgevingsrecht en het bouwbesluit(…). Echter: de slaapkamers, waarvan er een feitelijk in gebruik is als slaapkamer, bevinden zich in de kelder van de woning. De hoeveelheid daglichttoetreding is ver beneden de door het bouwbesluit vereiste hoeveelheid daglicht, welke aanwezig moet zijn in een verblijfsruimte binnen de verblijfsgebieden van de woning. Er is op geen enkele wijze zicht op de buitenruimte. De enige natuurlijke verlichting die de woning binnenkomt is via een omweg door een koekoek welke beide “slaapkamers” bedient. Er is geen direct zicht op buitenruimte, buitenlucht, horizon of hemel. Door de ramen kijkt bewoner naar buiten uitsluitend tegen de binnenzijde van de koekoek. Dit voldoet niet aan de regels daglichttoetreding zoals het bouwbesluit deze stelt aan een verblijfsruimte. De “slaapkamers” zijn door de ontwikkelaar als zodanig bedoeld en in gebruik. Het bouwbesluit verzet zich hiertegen. (…)



2. Vochtigheid van de wanden(…)



Door NormPlan zijn metingen verricht op de wanden die zijn aangewezen door opdrachtgever en bewoner. Deze vertonen op meerdere plaatsen geringe tot matige verhoging van de vochtigheid ten opzichte van een referentiemeting op meerdere plekken in de woning, zowel boven (op de begane grond) als in de kelder (hoog op de wanden). Het water heeft centimeters hoog in de kelderruimte gestaan na de lekkage. De wanden bleken zeer vochtig. Dit is verholpen door met krachtige bouwdrogers de wanden “te drogen”. Na een meting waarbij bleek dat het oppervlak van de wanden droog zou zijn geweest zijn voorzetwanden geplaatst.



De metingen van NormPlan vertonen nog steeds geringe tot matige verhoging van de vochtigheid van de wanden, vlak boven de plinten tot ongeveer 45 cm boven de afgewerkte vloer van de kleder. De aanwezige hoeveelheid vocht is verklaarbaar. Door de krachtige drogers is veel vocht uit het oppervlak van de natte wanden gezogen. De dieper in de constructie aanwezige vochtigheid is niet meteen meegekomen naar buiten. Het is heel lastig om een wand met bouwdrogers volledig droog te krijgen. Het restvocht dat nog in de wand aanwezig is, komt maar moeilijk naar buiten. Het water in de constructie heeft de neiging om te willen blijven zitten (het houdt zichzelf daar vast, vooral in water minnende materialen zoals glas- of steenwol). De voorzetwanden zijn dan ook te snel na het meten van “geen vocht in het oppervlak” voor de oorspronkelijke (en nog immer van binnen natte) wanden gezet. Daarna is het vocht in de daaronder gelegen lagen langzaam naar buiten gekomen en zorgt voor een goed meetbare vochtigheid en soms klam gevoel bij het aanraken van de wanden, vooral bij de plint. De wandopbouw is ook voorzien van een damp remmende folie. Deze werkt het damptransport tegen zodat het verder opdrogen van de wanden niet (goed) mogelijk is behalve bij de plinten waar de dampremming ophoudt. (…)”






3Het geschil


3.1.

[eiser] vordert na eiswijziging – samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:


de overeenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] ontbindt,



[gedaagde] en Amstelbrug hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding inzake het herstel van schade, te vermeerderen met rente,


Amstelbrug veroordeelt tot betaling van € 57.952,14 aan schadevergoeding, te vermeerderen met rente,



[gedaagde] en Amstelbrug hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 8.067,69 aan buitengerechtelijke incassokosten,



[gedaagde] en Amstelbrug hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten, waaronder de beslagkosten, te vermeerderen met rente.





3.2.
Amstelbrug voert verweer. Amstelbrug concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de proceskosten, te vermeerderen met rente.



3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, indien nodig, ingegaan.





4De beoordeling



in de zaak tussen [eiser] en [gedaagde]





Het faillissement van [gedaagde]




4.1.
Op 24 maart 2026 is [gedaagde] failliet verklaard. Om die reden is de procedure tussen [eiser] en [gedaagde] geschorst. Zodoende resteren op dit moment ter beoordeling alleen de vorderingen die [eiser] tegen Amstelbrug heeft ingesteld.



4.2.
De zaak tussen [eiser] en [gedaagde] zal hierna in de beslissing worden verwezen naar de parkeerrol van 7 oktober 2026 voor akte uitlating partijen voort procederen dan wel doorhaling.




in de zaak tussen [eiser] en Amstelbrug





Het beroep op de klachtplicht van Amstelbrug faalt





4.3.
Amstelbrug heeft tijdens de zitting een beroep gedaan op de in artikel 6:89 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) opgenomen klachtplicht. De rechtbank behandelt dit beroep eerst, omdat – als dat slaagt – zij niet toekomt aan een inhoudelijke beoordeling van de vorderingen van [eiser] tegen Amstelbrug.



4.4.
De rechtbank oordeelt dat het beroep van Amstelbrug op de klachtplicht faalt en legt hierna uit waarom.



4.5.
Artikel 6:89 BW bepaalt dat de schuldeiser op een gebrek in de prestatie van de schuldenaar geen beroep meer kan doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij de schuldenaar ter zake heeft geprotesteerd. Bij de beantwoording van de vraag of is voldaan aan deze klachtplicht moet acht worden geslagen op alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard en inhoud van de rechtsverhouding, de aard en inhoud van de prestatie en de aard van het gestelde gebrek in de prestatie. Ook is van belang of de schuldenaar nadeel lijdt door het (late) tijdstip waarop de schuldeiser heeft geklaagd. In dit verband moet de rechter rekening houden met enerzijds het voor de schuldeiser ingrijpende rechtsgevolg van het te laat protesteren – namelijk verval van al zijn rechten ter zake van de tekortkoming – en anderzijds de concrete belangen waarin de schuldenaar is geschaad door het late tijdstip waarop dat protest is gedaan, zoals een benadeling in zijn bewijspositie of een aantasting van zijn mogelijkheden de gevolgen van de gestelde tekortkoming te beperken.



4.6.
Amstelbrug voert in dit verband aan dat [eiser] in de periode dat zij beheerder was, nooit heeft geklaagd dat zij haar beheerstaak onvoldoende zou uitvoeren. Ook toen het rapport van Lekdetectie in september 2025 gereed was, heeft [eiser] nagelaten Amstelbrug in gebreke te stellen. Pas op 20 november 2025 heeft [eiser] Amstelbrug voor het eerst laten weten dat hij haar aansprakelijk zou houden indien de opdrachtverstrekking of het toezicht ingevolge de offerte van 14 november 2024 onvoldoende zou zijn geweest. Een aansprakelijkstelling bleef bovendien uit tot betekening van de dagvaarding op 22 december 2025, bijna een jaar na het einde van de beheersovereenkomst per 31 december 2024 en maanden nadat [eiser] bekend was met zijn vermeende schade. [eiser] heeft daarmee zijn rechten verwerkt. Aldus steeds Amstelbrug.



4.7.
De rechtbank volgt Amstelbrug daarin niet. Uit de door Amstelbrug gestelde gang van zaken kan namelijk niet zonder meer worden afgeleid dat zij door tijdsverloop in haar belangen is geschaad zoals hiervoor geschetst in 4.5.



Amstelbrug is niet tekortgeschoten





4.8.

[eiser] baseert haar vorderingen op de stelling dat Amstelbrug op verschillende manieren is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen tegenover hem. De rechtbank begrijpt uit de toelichtingen van de [eiser] dat de door hem gestelde tekortkomingen eruit bestaan dat Amstelbrug:


onvoldoende althans onzorgvuldig een aannemer heeft geselecteerd voor het herstel van de gebreken aan de appartementen,


gebrekkig toezicht heeft gehouden op de uitvoering van de werkzaamheden van [gedaagde],


hem niet (tijdig) heeft gewaarschuwd voor bekende risico’s, zoals vochtproblemen en schimmelvorming,


heeft nagelaten direct bijstand aan hem te verlenen na signalering van schade,


in het kader van de verkoop van [adres 3] de kelderruimte van dat appartement heeft gepresenteerd als slaapkamer, terwijl deze ruimte op grond van het Bouwbesluit niet als slaapkamer had mogen worden ingericht.





4.9.
De rechtbank oordeelt dat Amstelbrug niet is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen tegenover [eiser]. In de hiernavolgende beoordeling worden de door [eiser] gestelde tekortkoming – waar mogelijk gezamenlijk – behandeld.



4.10.
Bij die beoordeling staat voorop dat de beheerovereenkomst tussen [eiser] en Amstelbrug een overeenkomst van opdracht is (artikel 7:400 BW). De rechtbank houdt daarom rekening met de zorg die Amstelbrug als opdrachtnemer in acht dient te nemen Die zorg brengt mee dat Amstelbrug bij haar werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht moet nemen (artikel 7:401 BW).



4.11.
Verder staat voorop dat de beheerovereenkomst bepaalt dat onder het door Amstelbrug te voeren beheer onder meer wordt verstaan het dagelijks beheer over en een verantwoorde exploitatie van de appartementen, administratieve en secretariaatswerkzaamheden, het opstellen van servicekostenafrekeningen en het bemiddelen in de verhuur en verkoop van de appartementen (artikel 1.2 beheerovereenkomst). Daarnaast volgt uit de beheerovereenkomst dat Amstelbrug in beginsel zelfstandig het beheer van de appartementen ten behoeve en voor risico van [eiser] zou voeren (artikel 1.3 beheerovereenkomst).



Ad i





4.12.

[eiser] verwijt Amstelbrug onder meer dat zij onvoldoende althans onzorgvuldig een aannemer heeft geselecteerd voor het herstel van de gebreken aan de appartementen. Voor zover [eiser] hiermee bedoelt te betogen dat Amstelbrug – in plaats van [gedaagde] – een andere aannemer had moeten selecteren voor het herstel van gebreken aan de appartementen, geldt dat hij niet heeft onderbouwd op grond van welke feiten en omstandigheden had kunnen of moeten weten dat Amstelbrug voor het werk ongeschikt was. De rechtbank gaat dan ook voorbij aan dit verwijt van [eiser].



Ad ii





4.13.

[eiser] verwijt Amstelbrug verder dat zij gebrekkig toezicht heeft gehouden op de uitvoering van de werkzaamheden van [gedaagde].



4.14.

[eiser] heeft in dit verband tijdens de zitting toegelicht dat Amstelbrug – na uitvoering van de werkzaamheden door [gedaagde] – onvoldoende heeft geverifieerd of nog restvocht aanwezig was in de wanden van de kelderruimte in [adres 3]. [eiser] heeft tijdens de zitting toegelicht dat Amstelbrug dit had moeten doen door een opening in één van de wanden te maken.



4.15.
De rechtbank volgt [eiser] daarin niet. [eiser] heeft onvoldoende duidelijk gemaakt op welke grond de (verstrekkende) verplichting op Amstelbrug rustte om het werk van [gedaagde] te controleren door een opening in één van de wanden van [adres 3] te maken. Die verplichting volgt niet uit de beheerovereenkomst en ook niet zonder meer uit de op Amstelbrug rustende zorgplicht in de zin van artikel 7:401 BW.



4.16.
Verder geldt dat partijen het erover eens zijn dat Amstelbrug – in lijn met het advies van Trition – de desbetreffende wanden geforceerd heeft laten drogen door de inzet van bouwdrogers. Daarbij komt dat [eiser] desgevraagd tijdens de zitting heeft verklaard dat na afronding van het werk van [gedaagde] op het oog waarschijnlijk niets te zien was aan de desbetreffende wanden. Gelet daarop valt evenmin in te zien waarom Amstelbrug een opening in één van die wanden had moeten maken om die te controleren op de aanwezigheid van restvocht.



4.17.

[eiser] heeft in dit verband tijdens de zitting nog naar voren gebracht dat i) [naam] opnieuw schimmelvorming heeft geconstateerd in de grote slaapkamer van [adres 3], ii) sprake is van restvocht in de onbehandelde wanden en iii) het onderzoek van NormPlan uitwijst dat sprake is van een dreigende dan wel aanwezige lekkage in de badkamer. [eiser] heeft wat betreft al deze punten evenwel onvoldoende duidelijk gemaakt dat de inmiddels opgetreden problemen niet zouden zijn ontstaan als Amstelbrug beter toezicht zou hebben gehouden op het door [gedaagde] uitgevoerde werk. Uit het rapport van NormPlan blijkt immers dat die problemen worden veroorzaakt door het diep in de constructie nog aanwezige vocht in combinatie met dampremmende folie, waardoor dat vocht niet kon worden afgevoerd. Omdat de oppervlakte van de wanden door gebruik van bouwdrogers was gedroogd, is niet in te zien hoe Amstelbrug het optreden van deze problemen ten tijde van de werkzaamheden kon voorzien en op welke wijze zij dat door beter toezicht had kunnen voorkomen. De rechtbank gaat hier dan ook aan voorbij.



4.18.
De door [eiser] – kennelijk in dit verband – nog genoemde omstandigheden dat hij zich destijds in het buitenland bevond en daarom heeft vertrouwd op de beoordeling van Amstelbrug – als zijn beheerder – van het door [gedaagde] uitgevoerde werk, werpen geen ander licht wat hiervoor is overwogen.



Ad iii en iv





4.19.

[eiser] verwijt Amstelbrug verder dat zij hem niet (tijdig) heeft gewaarschuwd voor bekende risico’s, zoals vochtproblemen en schimmelvorming (ad iii) en heeft nagelaten direct bijstand aan hem te verlenen na signalering van schade (ad iv). De rechtbank gaat hieraan voorbij. [eiser] heeft namelijk niet duidelijk gemaakt voor welke concrete bekende risico’s Amstelbrug hem had moeten waarschuwen en ook niet met betrekking tot welke specifieke (gesignaleerde) schade Amstelbrug dan bijstand aan hem had moeten verlenen.



Ad v





4.20.

[eiser] verwijt Amstelbrug ook dat zij in het kader van de verkoop van [adres 3] de kelderruimte van dat appartement als slaapkamer heeft gepresenteerd, terwijl deze ruimte op grond van het Bouwbesluit niet als slaapkamer had mogen worden ingericht. Volgens [eiser] was Amstelbrug als professioneel vastgoedbeheerder gehouden om te (laten) verifiëren of de door haar verhuurde ruimten voldoen aan de geldende publiekrechtelijke eisen. Door dit na te laten en [eiser] niet te informeren over het met het Bouwbesluit strijdige gebruik van de kelderruimte van [adres 3] als slaapkamer, is Amstelbrug tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende zorgplicht als bedoeld in artikel 7:401 BW. Aldus steeds [eiser].



4.21.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat het Bouwbesluit zich verzet tegen het oprichten van een gebouw met een slaapkamer in de kelder als daar te weinig daglicht kan toetreden. Amstelbrug nam een bestaand appartement in beheer, waarin een kelderruimte feitelijk in gebruik was als slaapkamer. Het verwijt houdt in dat zij bij de verkoop van het appartement de ruimte in de kelder als slaapkamer heeft gepresenteerd. Dat verwijt kan haar alleen worden gemaakt als zij feitelijk bij de verkoop betrokken was, maar dat is niet zo. Amstelbrug heeft – mede aan de hand van door [eiser] zelf (producties 24 – 31) en door haarzelf overgelegde e-mailcorrespondentie (productie 13) – voldoende toegelicht dat niet zij, maar de Amsterdamse Maatschappij feitelijk betrokken was bij de verkoop van [adres 3]. Bij deze stand van zaken valt dan ook niet in te zien dat in dit verband enig verwijt aan Amstelbrug kan worden gemaakt. Gezien dit oordeel kan het antwoord op de – door partijen opgeworpen – vraag of de Amsterdamse Maatschappij de beheerovereenkomst van Amstelbrug heeft overgenomen in het midden blijven.



Conclusie





4.22.
Al het voorgaande leidt tot de conclusie dat Amstelbrug niet is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen tegenover [eiser]. Dit brengt mee dat de vorderingen van [eiser] jegens Amstelbrug moeten worden afgewezen. Gezien dit oordeel komt de rechtbank niet meer toe aan een bespreking van wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht.



Proceskosten en de daarover gevorderde rente





4.23.

[eiser] krijgt dus ongelijk en wordt daarom veroordeeld in de proceskosten van Amstelbrug. De proceskosten van Amstelbrug worden begroot op:
- griffierecht: € 2.995,00
- salaris advocaat: € 2.580,00 (2,0 punten x tarief IV: € 1.290,00)
- nakosten: € 189,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
- totaal: € 5.764,00



4.24.
De over de proceskosten gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen zoals hierna in de beslissing is vermeld.



Uitvoerbaarheid bij voorraad





4.25.
De veroordelingen worden uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat de veroordelingen ook moeten worden uitgevoerd als tegen dit vonnis hoger beroep wordt ingesteld en zolang daarop niet anders is beslist.





5De beslissing


De rechtbank




in de zaak tussen [eiser] en [gedaagde]




5.1.
verwijst de zaak naar de parkeerrol van 7 oktober 2026 voor akte uitlating partijen voort procederen dan wel doorhaling,



in de zaak tussen [eiser] en Amstelbrug





5.2.
wijst de vorderingen van [eiser] jegens Amstelbrug af,



5.3.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Amstelbrug begroot op € 5.764,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiser] € 98,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,



5.4.
veroordeelt [eiser] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,



5.5.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.


Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.C. Jongeneel, rechter, bijgestaan door mr. L.J.P.C. Silven, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 23 september 2026.