Neuralex Rechtbank Amsterdam
ECLI:NL:RBAMS:2026:9075
2026-09-08
Civiel recht; Goederenrecht
12204039 \ EA VERZ 26-494 en 12244141 \ VERZ EA 26-612
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
Appartementsrecht. Verzoeken ex artikel 5:130 BW. Vernietiging besluit tot het voor onbepaalde tijd ontzeggen van de toegang tot het privégedeelte en de gemeenschappelijke gedeelten. Toewijzing van tegenverzoeken.
Citeert (0)
- geen
Geciteerd door (0)
- geen
Wetsverwijzingen
Volledige tekst
Volledige tekst (54.156 tekens)
RECHTBANK
AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
zaaknummers: 12204039 \ EA VERZ 26-494 en 12244141 \ VERZ EA 26-612
Beschikking van 8 september 2026
in de zaak van
[verzoeker] ,
te [woonplaats] ,
verzoekende partij,
hierna te noemen: [verzoeker] ,
gemachtigde: mr. D.D.M.C. Nolet,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS VAN [verweerder],
te [vestigingsplaats] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: de VvE,
gemachtigde: mr. C. Ravesteijn,
1De procedure
1.1.
[verzoeker] heeft op 21 april 2026 een verzoekschrift met producties 1 tot en met 25 ingediend dat strekt tot schorsing en vernietiging dan wel nietigverklaring van een besluit van de vergadering van de VvE van 1 april 2026. Op 29 april 2026 heeft [verzoeker] een gewijzigde set met producties 1 tot en met 26 ingediend. Dit verzoek is geregistreerd onder zaaknummer 12204039 \ EA VERZ 26-494.
1.2.
[verzoeker] heeft op 19 mei 2026 een verzoekschrift met producties 1 tot en met 32 ingediend dat strekt tot vernietiging dan wel nietigverklaring van een besluit van de vergadering van de VvE van 20 april 2026. Dit verzoek is geregistreerd onder zaaknummer 12244141 \ VERZ EA 26-612.
1.3.
De VvE heeft op 29 juni 2026 in beide zaken een verweerschrift tevens inhoudende een tegenverzoek met producties 1 tot en met 7 ingediend.
1.4.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 juli 2026. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft [verzoeker] nog producties 34 tot en met 39 ingediend en de VvE productie 8. [verzoeker] is verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [naam 1] ( [nummer 1] ) is als belanghebbende verschenen en als gevolmachtigde namens het bestuur van de VvE, in die laatste hoedanigheid vergezeld door de gemachtigde. [naam 2] en [naam 3] ( [nummer 2] ), [naam 4] ( [nummer 4] ) en [naam 5] ( [nummer 5] ) zijn verschenen als belanghebbenden. Partijen hebben hun standpunt nader toegelicht, de gemachtigden aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord.
1.5.
De zaak is vervolgens aangehouden voor minnelijk overleg. Bij e-mail met producties van 5 augustus 2026 heeft [verzoeker] de rechtbank bericht dat partijen geen schikking hebben bereikt.
1.6.
Vervolgens is een datum voor beschikking bepaald.
2De feiten
2.1.
In een notariële akte van 1 oktober 2004 (hierna: de splitsingsakte) zijn de twee panden, elk bestaande uit vier woningen, plaatselijk bekend te [plaats] als [adres 1] en [adres 2] , gesplitst in acht appartementsrechten.
2.2.
Met de splitsingsakte is ook de VvE opgericht. In de splitsingsakte is het modelreglement van 2 januari 1992 (hierna: MR1992) van toepassing verklaard, met uitzondering van Annex 1 bij het MR1992 en met wijzingen en aanvullingen zoals in de splitsingsakte is bepaald.
2.3.
In het MR1992 is, voor zover relevant, het volgende bepaald:
Artikel 11
Iedere eigenaar en gebruiker heeft het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken volgens de bestemming daarvan. Hij moet daarbij inachtnemen het reglement, het eventuele huishoudelijk reglement en de eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 van het Burgerlijk Wetboek. Hij mag geen inbreuk maken op het recht van medegebruik van de andere eigenaars en gebruikers.
(…)
Artikel 13
1. Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.
(…)
Artikel 14
De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden. De toestemming kan niet worden verleend indien de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar zou worden gebracht.
Artikel 15
De vereniging voert het beheer en draagt de zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten.
Artikel 16
Iedere eigenaar en gebruiker is tegenover de andere eigenaars en gebruikers aansprakelijk voor de schade toegebracht aan de gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken en voor onredelijke hinder voor zover deze schade of hinder veroorzaakt is door de schuld van hemzelf of van zijn huisgenoten of zijn personeel en hij is verplicht voor zover dit redelijk is maatregelen te nemen of te dulden die de strekking hebben bedoelde schade te voorkomen.
(…)
Artikel 27
1. Aan de eigenaar die zelf het recht van gebruik uitoefent en die:
a. de bepalingen van het reglement of het eventuele huishoudelijk reglement of de eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 van het Burgerlijk Wetboek niet nakomt of overtreedt;
b. zich schuldig maakt aan onbehoorlijk gedrag jegens andere eigenaars en/of gebruikers;
c. door zijn aanwezigheid in het gebouw aanleiding geeft tot ernstige verstoring van de rust in het gebouw;
(…)
2. Worden een of meer der in het vorige lid bedoelde gedragingen binnen genoemde termijn andermaal gepleegd of worden deze voortgezet, dan kan de vergadering besluiten tot ontzegging van het gebruik van het privé gedeelte dat aan de eigenaar toekomt alsmede van het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten.
3. De vergadering besluit niet tot het geven van een waarschuwing of besluit niet tot ontzegging van het gebruik dan na verhoor of behoorlijke oproeping van de eigenaar. De oproeping geschiedt tenminste veertien dagen vóór de dag van de vergadering, en wel bij aangetekende brief met vermelding van de gerezen bezwaren. De eigenaar kan zich ter vergadering doen vertegenwoordigen of doen bijstaan door een raadsman.
4. De in dit artikel bedoelde besluiten moeten worden genomen met een meerderheid van tenminste twee/derde van de uitgebrachte stemmen, in een vergadering waarin tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen vertegenwoordigd is. Kan op grond van het in de vorige zin bepaalde geen geldig besluit worden genomen, dan zal een nieuwe vergadering worden uitgeschreven. Artikel 38 zesde lid is van overeenkomstige toepassing.
5. De in dit artikel bedoelde besluiten worden door het bestuur bij aangetekende brief ter kennis van de belanghebbende en van de op zijn appartementsrecht ingeschreven hypotheekhouders gebracht. De besluiten zullen de gronden vermelden die tot de maatregel hebben geleid.
6. Een besluit tot ontzegging van het hierboven bedoelde gebruik zal niet eerder ten uitvoer mogen worden gelegd dan na verloop van een maand na verzending van de kennisgeving als in het vijfde lid bedoeld. Beroep op de rechter ingevolge artikel 5:130 van het Burgerlijk Wetboek schorst de tenuitvoerlegging van het genomen besluit, tenzij de rechter anders bepaalt.
(…)
Artikel 33
(…)
8. De oproeping ter vergadering vindt plaats met een termijn van tenminste vijftien dagen - de dag van oproeping en van vergadering daaronder niet medegerekend (…) zij bevat de opgave van de punten der agenda alsmede de plaats en het tijdstip van de vergadering.
2.4.
[verzoeker] is sinds 22 september 2023 eigenaar van het appartementsrecht met index 4, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met balkon gelegen op de derde verdieping met berging op de zolderverdieping en een gedeelte van het plat dak ( [adres verzoeker] ). Hij is vastgoedmakelaar en houdt zich ook bezig met begeleiding van bouwprojecten.
2.5.
Vanaf het derde kwartaal van 2023 is [verzoeker] zonder instemming van de vergadering van eigenaars gestart met ingrijpende verbouwingswerkzaamheden, onder meer het vergroten van de derde verdieping, het plaatsen van twee dakkapellen op de vierde verdieping en vervanging van een deel van het dak. Ook is de gemeenschappelijke ventilatieschacht aangepast. De werkzaamheden zijn in opdracht van [verzoeker] aanvankelijk verricht door het team van Rocksolid B.V. (hierna: Rocksolid), een vennootschap van [naam 6] (hierna: [naam 6] ).
2.6.
Rocksolid is op 29 oktober 2025 failliet verklaard.
2.7.
Op 5 januari 2026 heeft een vergadering van de VvE plaatsgevonden. In de notulen van die vergadering is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
2. Herstel Ventilatieschacht
• [naam 7] merkt op dat er geen toestemming is gegeven van de ALV voor werkzaamheden aan de gemeenschappelijke schacht en dat de toezegging van [naam 6] [[naam 6]] om de ventilatieschacht op 12 december te herstellen niet is nagekomen zoals beloofd aan de door de VvE ingeschakelde bouwexpert op 2 december 2025.
• [naam 6] zegt dat de ventilatieschacht nu is hersteld met twee bredere pijpen voor natuurlijke ventilatie en claimt dat de ventilatie verbeterd is. [naam 8] zegt dat hij geen verbetering van de ventilatie heeft gemerkt.
• Er is onenigheid over of de afzuiging nu volwaardig functioneert. [naam 6] vraagt zich nu af of de ventilatie wel heeft gewerkt en zegt er vrij zeker van te zijn dat de schacht is dicht geraakt door bouwafval tijdens de
verbouwing door de vorige eigenaar - Libra. De VvE weerspreekt dit en geeft aan dat de ventilatie functionerend was tot in ieder geval de start van de verbouwing door [verzoeker] en [naam 6] .
• [naam 7] merkt op dat dat een expert van bovenaf met een camera moet inspecteren of de verbindingen tussen de woningen nog intact zijn voordat alles wordt dichtgetimmerd. [naam 6] zegt dat er een inspectieluik wordt geplaatst zodat de kanalen bereikbaar zijn voor onderhoud en die een inspectie van de kanalen door een expert mogelijk maakt.
• [naam 6] is het eens met [naam 7] dat het raadzaam is een motor te plaatsen voor een betere trek omdat de ventilatieschacht is doorgetrokken naar de vijfde verdieping wat natuurlijke trek mogelijk belemmerd
3. Waterschade en Dakonderhoud
• De opstalverzekering van de VvE heeft ca. € 13.000 uitgekeerd. De helft van dat bedrag is reeds uitgekeerd voor herstel van schade aan de derde verdieping; de andere helft staat op de VVE-rekening en is gereserveerd
voor herstel van de tweede verdieping. [naam 6] claimt recht te hebben op dit geld. [naam 7] geeft aan dat we de herstelwerkzaamheden van de tweede verdieping en de berging van [nummer 6] door een derde laten uitvoeren.
• Er is discussie over de oorzaak van de lekkage bij de buren. De bouwexpert van de verzekering meldt het vermoeden aan dat een ladder op de vierde verdieping tbv de verbouwing de schade aan de goot heeft
veroorzaakt. [naam 6] weerspreekt dit.
• [naam 6] / [verzoeker] heeft een deel van het dak laten vervangen. Volgens [naam 6] moest dit met spoed gedaan worden. In het rapport van de bouwkundig expert staat binnen enkele jaren. De VVE weigert deze factuur te betalen
omdat er geen opdracht is verleend en de vervanging zonder toestemming van de ALV is uitgevoerd. Het is gebruikelijk om meerdere offertes op te vragen en dan op een akkoord te geven. [naam 7] maakt duidelijk dat je niet ongevraagd een factuur stuurt en zeker niet met een betalingstermijn van 2 dagen. [naam 6] merkt op dat als er niet spoedig door de VvE wordt betaald, dat hij dan het dakleer laat verwijderen met alle gevolgen van dien.
4. Formalisering Uitbouw
• Geen schriftelijke toestemming: Voor de realisatie van de uitbouw ( [adres verzoeker] ) had vooraf schriftelijke toestemming van alle VvE-leden verkregen moeten worden. Dat is niet gebeurd. [naam 6] merkt op dat de leden uitgenodigd waren om te komen kijken. [naam 7] benadrukt echter dat een schriftelijk akkoord van elk lid een formele vereiste is en dat [naam 9] ( [nummer 7] ) helemaal niet geïnformeerd is; een mondelinge uitnodiging kan niet als rechtsgeldige toestemming worden beschouwd.
• Splitsingsakte: Omdat er woonmeters zijn toegevoegd in verband met de uitbouw op het ‘dakterras’, moet de splitsingsakte formeel worden aangepast en ontvangen wij graag de NEN-meting van [adres verzoeker] . Deze informatie moeten we ook nog opvragen bij [naam 9] ( [nummer 7] ). Voor de andere appartementen is deze meting inmiddels uitgevoerd en beschikken we straks over de exacte oppervlakte van alle woningen. Op basis daarvan kunnen we de toekomstige VvE bijdrage eerlijk berekenen.
• [naam 7] merkt op dat de bouwkundige expert heeft geconstateerd dat de uitbouw zeer dicht op de schoorsteen staat, wat toekomstig onderhoud (zoals voegen) onmogelijk maakt. De minimale afstand moet 50 cm zijn. [naam 6] zegt dat hij toestemming van de gemeente heeft gekregen voor de uitbouw. Hij geeft ook aan dat hij met een voorstel komt zodat voegen wel mogelijk is. [naam 7] vraagt om een kopie van de bouwtekeningen.
• Kadaster: Er bestaat een vermoeden (geuit door de bouwkundig expert) dat de uitbouw de kadastrale erfgrens overschrijdt. [verzoeker] merkt op dat je iemand van het kadaster kan laten komen voor een meting. Mocht blijken
dat we deze grens hebben overschreden, dan ontstaat er een geschil. In dat geval zijn er twee opties: de situatie gedogen (als niemand er hinder van ondervindt) of de uitbouw aanpassen. [naam 6] merkt op dat dit laatste gevolgen heeft voor het plaatsen van de puien, omdat deze al gemaakt zijn maar dan dus niet meer passen.
(…)
2.8.
De VvE heeft [verzoeker] bij brief van 27 januari 2026 een waarschuwing gegeven ex artikel 27 MR1992 vanwege het zeer langdurig uitvoeren van bouwactiviteiten en het veroorzaken van grote hinder, zonder zicht op het einde daarvan, en vanwege een structurele betalingsachterstand in de VvE-bijdrage. Indien niet uiterlijk op 15 april 2026 alle bouwactiviteiten van [verzoeker] zijn beëindigd met overlegging van een keuringsrapport van een externe deskundige, zal de vergadering van de VvE een besluit nemen over de ontzegging van het privégedeelte van [verzoeker] .
2.9.
Tijdens een vergadering van de VvE van 28 januari 2026 heeft [verzoeker] een update gegeven van de stand van zaken. Volgens de notulen is besproken welke zaken nog aangepakt moeten worden:
8. Stand van zaken [adres verzoeker]
[naam 10] geeft aan dat de VvE een advocaat in de arm heeft genomen die [verzoeker] op 27 januari jl. via mail en op 28 januari aangetekend een brief heeft gestuurd met een laatste waarschuwing. Hierin staan een aantal zaken genoemd die opgelost moeten worden en daarbij is een termijn genoemd. [naam 10] vraagt [verzoeker] hierop te reageren.
[verzoeker] geeft een update van de stand van zaken:
- [verzoeker] heeft al een jaar problemen met [naam 6] (zijn aannemer) en geeft aan dat [naam 6] onbetrouwbaar is gebleken. Het is nooit de intentie geweest om ons in de problemen te brengen;
- [verzoeker] heeft €150.000 aan kosten gemaakt zonder dat daar iets tegenover staat, o.a. de puien en een vloer;
- Binnen twee weken (na 28-1-2026) sluit [verzoeker] de financiering over en verhoogt deze. Dit geeft financiële ruimte om alles af te maken;
- [verzoeker] geeft aan dat hij een nieuwe aannemer inschakelt voor verdere afbouw van zijn appartement en herstel van de schade aan het pand en naburige appartementen veroorzaakt door de verbouwing van [adres verzoeker] ;
- Woensdag 4 februari heeft hij een afspraak met deze nieuwe aannemer om alle werkzaamheden z.s.m. af te ronden;
- [verzoeker] geeft aan dat hij binnen twee weken met een planning zal komen omdat de nieuwe aannemer tijd nodig heeft om de situatie op te nemen.
De VvE bespreekt welke zaken nog aangepakt moeten worden.
- [verzoeker] zorgt ervoor dat de ventilatiekanalen open zijn en goed functioneren, in lijn met de regels, waaronder het bouwbesluit, zo nodig door middel van het plaatsen van een motor in de kanalen. Dat laatste is vermoedelijk
nodig omdat de kanalen een verdieping verlengd zijn. [verzoeker] zal het functioneren aantonen met een keuringsrapport door een onafhankelijke erkende deskundige met daarin een debietmeting.
- De dakkapel zal kleiner gemaakt worden, zodat hij 50cm van de schoorsteen af staat, conform het bouwbesluit. Aangezien er ook geen vergunning voor een dakterras op de uitbouw is, kan de deur in de pui van de dakkapel vervallen;
- [verzoeker] checkt of [adres verzoeker] aarding heeft. Zo niet, dan wordt dit i.v.m. brandgevaar, alsnog aangelegd.
- [verzoeker] stuurt het goedkeuringsrapport van de gemeente naar de VvE, of laat de gemeente keuren als het rapport er nog niet is. Deze keuring is geen vervanging voor het overleggen van een keuringsrapport door een externe deskundige.
- [verzoeker] repareert de scheur(en) in de woning van [nummer 5] die daar als gevolg van het plaatsen van de uitbouw zijn ontstaan.
Nagekomen bericht:
De toezegging van CV met betrekking tot een akkoord op de huidige erfgrensoverschrijding van de uitbouw, is nog niet definitief. Mede-eigenaar van [nummer 5] , [naam 11] , is (nog) niet akkoord.
(…)
2.10.
[verzoeker] heeft niet binnen twee weken na de vergadering een planning voorgelegd. De VvE heeft [verzoeker] vervolgens bij brief van 13 februari 2026 gesommeerd uiterlijk op 18 februari 2026 een gedetailleerd plan voor de uit te voeren (herstel)werkzaamheden te overleggen en de volledige achterstallige VvE-bijdrage te betalen.
2.11.
Op 12 maart 2026 heeft de VvE een uitnodiging gestuurd aan de leden voor een vergadering van de VvE op 25 maart 2026. Vanwege een verblijf van [verzoeker] in het buitenland is de datum van de vergadering verplaatst naar 1 april 2026. In de notulen van deze vergadering is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
3. De ontzegging van het gebruik door de heer [verzoeker] van het privé gedeelte, behorende bij het adres [adres verzoeker] , alsmede van het gebruik van de daarbij behorende gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten.
Toelichting:
Het bestuur heeft mede op aangeven van de eigenaars van de appartementsrechten met huisnummers [nummer 8] , [nummer 6] , [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 7] , [nummer 9] en [nummer 5] , moeten vaststellen, dat de heer [verzoeker] , als eigenaar van het appartementsrecht met huisnummer [adres verzoeker] zich in strijd met artikel 27 lid a., b. en c. van het Modelreglement bij splitsing appartementsrechten - januari 1992 blijft gedragen en daarmee in strijd blijft handelen.
Tijdens de formele vergadering van de vereniging is de heer [verzoeker] in de gelegenheid gesteld een toelichting te geven op de structurele betalingsachterstand van de verplichte bijdrage en op de onrechtmatige verbouwingen in en om het appartement, behorend tot zijn appartementsrecht.
Na opnieuw een overschrijding van de betalingstermijn (18 februari 2026) heeft de heer [verzoeker] op 2 maart €1.755 aan achterstallige bijdrage betaald.
Van groter belang acht het bestuur de voortdurende gedragingen en handelingen in strijd met artikel 27 van het reglement.
- Vanwege langdurige zonder einddatum uitgevoerde verbouwingen, waaronder illegale verbouwingen en verbouwingen met een aantasting van de gemeenschappelijke gedeelten, zaken en rechten, handelt de heer
[verzoeker] in ieder geval in strijd met het reglement en artikel 5:128 BW. Ondanks toezeggingen daartoe heeft de heer [verzoeker] nog steeds geen definitieve planning voorgelegd aan de VvE.
- De heer [verzoeker] maakt zich schuldig aan onbehoorlijk gedrag jegens de vereniging door bouwwerkzaamheden zodanig en zonder rekening te houden met de belangen van de andere appartementen. Er is sprake van lekkage, vernielde of afgesloten ventilatiekanalen, beperkt gebruik van het trappenhuis enz.
- Er is sprake van ernstige verstoring van de rust niet alleen door de onbeperkte werkzaamheden, maar inmiddels beginnen onbevoegden zich op illegale wijze en met geweld de toegang tot het appartement van de heer [verzoeker] te verschaffen om alle mogelijke bouwmaterialen te verwijderen en mee te nemen, omdat de heer [verzoeker] zijn betalingsverplichtingen voor de bouwwerkzaamheden niet nakomt.
Derhalve verzoekt het bestuur de vergadering in stemming te nemen de beslissing, inhoudende de ontzegging van het gebruik door de heer [verzoeker] van het privégedeelte en de daarbij behorende gemeenschappelijke gedeelten, zaken en rechten aan het adres [adres verzoeker] .
Voorts verzoekt het bestuur de vergadering, indien de reglementaire meerderheid besluit tot de ontzegging van de heer [verzoeker] om in te stemmen met de opdracht aan het bestuur, inhoudende het voeren van een gerechtelijke procedure om dat besluit uit te voeren.
Nieuwe aannemer [naam 12] (van Raw Building) gaat alles oplossen. Hij neemt de werkzaamheden van [naam 6] over.
Nieuwe puien zijn besteld en betaald en worden in week 17 geleverd
Gemeente komt 7 april langs om het dakraam te bespreken
Pui dakkapel al besteld op maten kleinere dakkapel.
Grote pui is besteld op de maten van de uitbouw.
Vloer wordt gedaan in de week na de puien
Keuken moet nog besteld worden
Door [verzoeker] te nemen acties:
- Ventilatieschacht goed aansluiten en bouwkundig laten keuren
Wordt voor 15 april gedaan.
- In week 17 worden de puien geleverd, maar plaatsen afhankelijk vergunning hijskraan (is aangevraagd). [verzoeker] checkt 2/4
- VvE heeft unaniem besloten het kadaster de juiste erfgrens vaststellen en vervolgens de nieuwe verdeling vast te leggen in splitsingsakte (notarieel).
[verzoeker] doet een voorstel voor vergoeding voor [naam 13]
Alle kosten voortvloeiend uit deze acties zijn voor [verzoeker]
belt kadaster op 2 april en geeft door wanneer zijn kunnen
- Trappenhuis wordt opnieuw geschilderd als alle werkzaamheden klaar zijn. Het tapijt vervangen of reinigen. 2/4 laat [verzoeker] dit weten
- Dakraam is illegaal. VvE stemt unaniem voor om het raam te verwijderen en het dak in de oude staat te herstelling.
- Lichttunnel wordt aangelegd (deze loopt door de uitbouw)
Data waarop bovenstaande werkzaamheden uitgevoerd worden geeft [verzoeker] op 2 april aan [naam 7] door. Deze data worden opgenomen in de vaststellingsovereenkomst. Dit betreft:
o Kadaster + splitsingsakte + vergoeding
o Ventilatieschacht werkend (inclusief debietmeting)
o Grote pui plaatsen
o Dakkapel verkleinen (wettelijke afstand van schoorsteen) en kleine pui plaatsen
o Dakraam verwijderen, pannendak herstellen
Trappenhuis verven, tapijt reinigen
o Lichttunnel plaatsen
Nieuw cilinderslot op voordeur
0 Afsluitende bouwkundige keuring
NEN-rapport overhandigen
1) Vaststellingsovereenkomst 1 juni - unaniem akkoord
2) Dwangsom 75.000 euro (gebaseerd op kosten van de uit te voeren werkzaamheden) - [verzoeker] tegen, rest van de leden voor
3) De beslissing tot ontzegging toegang houden we aan. Nemen we nu nog geen besluit over. Unaniem akkoord
2.12.
Bij e-mail van 9 april 2026 heeft de VvE aan [verzoeker] een vaststellingsovereenkomst gestuurd, door [verzoeker] binnen drie dagen te ondertekenen. In deze vaststellingsovereenkomst is bepaald dat [verzoeker] alle (herstel)werkzaamheden en gerelateerde acties uiterlijk op 31 mei 2026 moet afronden onder verbeurte van een boete van € 75.000,00. [verzoeker] heeft geweigerd om de vaststellingsovereenkomst te ondertekenen.
2.13.
De VvE heeft bij e-mail van 14 april 2026 een uitnodiging gestuurd voor een nieuwe vergadering van de VvE op 20 april 2026. [verzoeker] heeft deze vergadering niet bijgewoond. In de notulen van die vergadering is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
2. Ontzegging van toegang appartementsrecht [adres verzoeker]
Tijdens de bijzonder ALV van 1 april jl. is besproken dat alle afspraken gemaakt tijdens die ALV in een Vaststellingsovereenkomst (VSO) zouden worden vastgelegd. De VSO bevat meerdere termijnen (1 mei en 1 juni) en een dwangsom bij niet nakomen. [verzoeker] heeft de VSO op 9 april jl. ontvangen, maar heeft deze niet getekend. [verzoeker] heeft alleen een opmerking geplaatst dat de termijnen veranderd waren. Dat klopt, want deze zijn verruimd in het voordeel van [verzoeker] .
Tijdens de ALV van 1 april jl. is de stemming met betrekking tot de ontzegging van het appartementsrecht [adres verzoeker] aangehouden. Door de gemaakte afspraken, die zijn vastgelegd in de VSO, was die stemming op dat moment nog niet noodzakelijk.
Aangezien [verzoeker] de VSO niet heeft ondertekend ziet de VvE zich genoodzaakt, de ontzegging van het appartementsrecht, alsnog in stemming te brengen.
[verzoeker] heeft meerdere updates gestuurd, waarin beloftes worden gedaan, maar tot op heden is fysiek nog niets uitgevoerd.
Ontzegging is een zwaar middel, toch wil de VvE hiertoe overgaan, en wel om de volgende redenen:
- Langdurige ernstige overlast
- Niet nakomen afspraken/verplichtingen
- Veroorzaken van schade
- Onbehoorlijk/bedreigend gedrag
- Illegale werkzaamheden
- Aantasting beschermd stadsgezicht
- Illegaal dumpen afval
Stemming:
De VvE brengt in stemming om de heer [verzoeker] de toegang tot zijn appartement ( [adres verzoeker] ) inclusief gemeenschappelijke ruimtes te ontzeggen, indien per 1 juni 2026 niet voldaan is aan de gemaakte
afspraken, zoals opgetekend in de VSO d.d. 9 april 2026.
Alle aanwezige VvE-leden stemmen voor dit besluit.
3. W.v.t.t.k.
[naam 14] merkt op dat het belangrijk is dat de aangepaste splitsingsakte niet eerder ondertekend wordt, dan wanneer alle werkzaamheden, zoals vastgelegd in de VSO, uitgevoerd zijn. Nieuwe tekeningen en breukdelen ten behoeve van de VvE bijdrages moeten hierin opgenomen zijn. Alle leden moeten de splitsingsakte ondertekenen.
(…)
2.14.
De gemeente Amsterdam heeft [verzoeker] een last onder dwangsom opgelegd wegens overtreding van voorschriften.
2.15.
Blijkens een e-mailwisseling met de gemeente Amsterdam heeft een toezichthouder van de gemeente op 26 juni 2026 vastgesteld dat nog onduidelijk is of er in het schoorsteenkanaal genoeg ventilatie c.q. ‘trek’ is. Volgens hem moet nog door middel van metingen worden aangetoond of met de diameter van de pijpen en de toegepaste haakse hoeken wordt voldaan aan de toepasselijke regelgeving. De toezichthouder heeft twijfels over de uitvoering. De wijzigingen aan de ventilatieschacht zijn daarom nog niet akkoord bevonden. De overige onderdelen uit een aan [verzoeker] opgelegde last onder dwangsom (puin op het dak, dakraam en dakkapel) zijn door de toezichthouder akkoord bevonden.
3De verzoeken, het verweer en de tegenverzoeken
3.1.
[verzoeker] verzoekt de kantonrechter in de procedure met zaaknummer 12204039 \ EA VERZ 26-494 om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren beschikking:
primair
3.1.1.
voor recht te verklaren dat het onder 3. van de notulen vermelde besluit van de vergadering van de VvE van 1 april 2026 inhoudende dat [verzoeker] de werkzaamheden op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 75.000,00 uiterlijk 1 juni 2026 moet afronden– en mogelijk daaraan voorafgaande besluiten – nietig is,
subsidiair
3.1.2.
dit besluit – en mogelijk daaraan voorafgaande besluiten – te vernietigen,
primair en subsidiair
3.1.3.
dit besluit – en mogelijk daaraan voorafgaande besluiten – te schorsen totdat op het verzoek tot vernietiging c.q. nietigverklaring onherroepelijk is beslist,
3.1.4.
de VvE te veroordelen tot vergoeding van de werkelijke advocaatkosten van [verzoeker] , dan wel de proceskosten,
voorwaardelijk
3.1.5.
het besluit van 1 april 2026 waarmee aan [verzoeker] de toegang en het gebruik van zijn privégedeelte en de gemeenschappelijke gedeelten is ontzegd, voor zover een dergelijk besluit in de vergadering van de VvE van 1 april 2026 is genomen, nietig te verklaren dan wel te vernietigen.
3.2.
[verzoeker] verzoekt de kantonrechter in de procedure met zaaknummer 12244141 \ VERZ EA 26-612 om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren beschikking:
3.2.1.
het onder 2. van de notulen vermelde besluit van de vergadering van de VvE van 20 april 2026 tot ontzegging van de toegang door [verzoeker] van zijn appartementsrecht indien per 1 juni 2026 niet is voldaan aan de gemaakte afspraken, zoals vastgesteld in de vaststellingsovereenkomst van 9 april 2026, te vernietigen,
3.2.2.
de VvE te veroordelen tot vergoeding van de werkelijke advocaatkosten van [verzoeker] , dan wel de proceskosten.
3.3.
De VvE verweert zich tegen de verzoeken en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring dan wel afwijzing daarvan en heeft tegenverzoeken ingediend. Daarin verzoekt zij dat de kantonrechter bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad:
3.3.1.
[verzoeker] gelast de onder 16.a. van het verweerschrift genoemde werkzaamheden uiterlijk op 15 augustus 2026 geheel afgerond te hebben, onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag tot een maximum van € 25.000,00,
3.3.2.
[verzoeker] gedurende een week na de datum van deze beschikking de mogelijkheid geeft in te stemmen met de benoeming van een door de VvE voorgedragen deskundige en onvoorwaardelijk te bevestigen dat die deskundige het onderzoek in opdracht van de VvE zal uitvoeren, onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag tot een maximum van € 50.000,00,
3.3.3.
[verzoeker] veroordeelt tot betaling van de kosten van de deskundige en alle herstelwerkzaamheden,
3.3.4.
[verzoeker] gelast de door de deskundige geadviseerde herstelwerkzaamheden binnen dertig kalenderdagen na ontvangst van het deskundigenrapport uit te voeren onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag tot een maximum van € 75.000,00,
3.3.5.
[verzoeker] veroordeelt in de proceskosten.
3.4.
Huisman verweert zich tegen de tegenverzoeken van de VvE.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt, voor zover nodig, hierna nader ingegaan.
4De beoordeling
Juridisch kader
4.1.
Uit artikel 5:124 BW volgt dat op besluiten van de vereniging van eigenaars de artikelen 2:14 en 2:15 BW van toepassing zijn. Op grond van artikel 2:14 BW is een besluit van de vergadering van eigenaars nietig als het in strijd is met de wet of de statuten. Op grond van artikel 5:129 BW wordt de akte van splitsing gelijkgesteld met de statuten.
4.2.
Op grond van artikel 2:15 lid 1 BW is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon vernietigbaar wegens (a) strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, (b) strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist of (c) strijd met een reglement.
4.3.
Artikel 2:8 lid 1 BW bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkaar moeten gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Een besluit is vernietigbaar indien het naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de voornoemde gedragsregel. Voor vernietiging van een besluit op deze grond is alleen plaats als de vereniging van eigenaars bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid niet tot haar besluit heeft kunnen komen, bijvoorbeeld als de meerderheid haar machtspositie misbruikt of op andere wijze onvoldoende rekening houdt met de gerechtvaardigde belangen van een minderheid. Het gaat daarbij om een marginale toetsing van het besluit.
4.4.
Op grond van artikel 2:15 lid 3 sub a BW kan iemand die een redelijk belang heeft bij de naleving van de verplichting die niet is nagekomen, vernietiging vorderen. Van een redelijk belang zal in het algemeen slechts sprake zijn wanneer een belang van de eisende partij door de niet-naleving is geschaad. De eisende partij zal haar redelijk belang moeten stellen en bij betwisting aannemelijk moeten maken.
Geen nietigverklaring van het besluit van 1 april 2026
4.5.
[verzoeker] heeft niet toegelicht op welke gronden het genoemde besluit van 1 april 2026 nietig zou zijn. Het had op de weg van [verzoeker] gelegen om aan te geven met welke specifieke wettelijke regels en bepalingen uit de splitsingsakte of het MR1992 het besluit volgens hem in strijd is. Dat heeft hij nagelaten. Het verzoek tot nietigverklaring is daarom niet toewijsbaar.
Geen strijd met totstandkomingsbepalingen beide besluiten
4.6.
Aan het verzoek om vernietiging van het besluit van 1 april 2026 heeft [verzoeker] ten grondslag gelegd dat de oproeping van 12 maart 2026 voor de geplande vergadering op 25 maart 2026 niet tijdig heeft plaatsgevonden. [verzoeker] heeft naar het oordeel van de kantonrechter geen redelijk belang bij vernietiging van het besluit op deze grond, omdat de vergadering feitelijk heeft plaatsgevonden op 1 april 2026 zodat is voldaan aan de termijn van tenminste vijftien dagen.
4.7.
[verzoeker] stelt verder dat hem tijdens deze vergadering geen reële gelegenheid is geboden om zijn standpunt kenbaar te maken over de inhoud van de vaststellingsovereenkomst, de hoogte van de dwangsom of de haalbaarheid van de termijnen.
4.8.
Blijkens de notulen is op 1 april 2026 geen besluit over de ontzegging van het gebruik door [verzoeker] van zijn privégedeelte en van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken genomen. Besloten is een vaststellingsovereenkomst (VSO) aan [verzoeker] voor te leggen waarin staat welke werkzaamheden uiterlijk op 1 juni 2026 moeten zijn afgerond. [verzoeker] heeft niet weersproken dat de tekst van de VSO met zijn inbreng en die van zijn gemachtigde tot stand is gekomen. Hij heeft daarmee voldoende mogelijkheden gehad om zijn visie te geven. Dat [verzoeker] het niet eens is met onder meer de vaststelling van de hoogte van de boete in de VSO doet niet af aan de zorgvuldige totstandkoming van het besluit.
4.9.
Aan het verzoek om vernietiging van het besluit van 20 april 2026 heeft [verzoeker] ten grondslag gelegd dat de oproeping voor deze vergadering in strijd met de in de artikelen 27 lid 3 en lid 5 en 33 lid 8 MR1992 gestelde termijnen heeft plaatsgevonden. Verder is [verzoeker] niet bij aangetekende brief opgeroepen.
4.10.
De kantonrechter gaat voorbij aan deze stellingen van [verzoeker] , omdat niet is weersproken dat de oproeping [verzoeker] op tijd voor de vergadering heeft bereikt. Het besluit is met een zo grote meerderheid van stemmen aangenomen, dat de stem van [verzoeker] , als hij wel zou zijn verschenen en zou hebben tegengestemd, niet tot verwerpen van het voorstel zou hebben geleid. [verzoeker] heeft onvoldoende gesteld dat hij een redelijk belang heeft bij vernietiging van het besluit op deze gronden.
4.11.
[verzoeker] heeft verder gesteld dat de verstrekte agenda voor beide vergaderingen incompleet was. In het MR1992 staat dat de oproeping voor de vergadering onder meer de opgave van de agenda moet bevatten, maar er staat niet in dat alle onderwerpen op de agenda moeten staan. Indien een onderwerp niet geagendeerd is, betekent dat niet zonder meer dat een besluit daarover vernietigbaar is. [verzoeker] heeft onvoldoende gesteld dat hij een redelijk belang heeft bij vernietiging van de besluiten op deze grond.
Geen strijd met de redelijkheid en billijkheid
4.12.
Over de omstandigheden die hebben geleid tot de besluiten in de vergaderingen van 1 en 20 april 2026 is het volgende voldoende aannemelijk geworden. [verzoeker] wenste zijn pas aangekochte appartement te vergroten met onder meer een uitbouw op de vierde verdieping en plaatsing van twee dakkapellen op de vijfde verdieping. In opdracht van [verzoeker] zijn door aannemer Rocksolid vanaf het derde kwartaal van 2023 ingrijpende werkzaamheden aan het appartement en de gemeenschappelijke delen van het complex gestart. Onder meer werd een deel van het gemeenschappelijke dak en de gemeenschappelijke ventilatieschacht vervangen c.q. aangepast. De werkzaamheden werden uitgevoerd zonder voorafgaande toestemming van de vergadering van eigenaars en zonder dat de vereiste omgevingsvergunning was verkregen. Ook werd op onderdelen in strijd met de bouwvoorschriften gebouwd. Er werden zonder overleg gemeenschappelijke ventilatiekanalen verwijderd/aangepast en het gemeenschappelijke schoorsteenkanaal werd doorgetrokken naar de vijfde verdieping. Er was sprake van overbouw. Er werd puin van de verbouwing op de daken van omwonenden aangetroffen. De werkzaamheden hebben geleid tot langdurige overlast, lekkages en andere schade voor eigenaars die, anders dan [verzoeker] , allemaal de eigen appartementen bewonen. De gemeente heeft een handhavingsonderzoek uitgevoerd dat resulteerde in een aan [verzoeker] opgelegde last onder dwangsom wegens overtreding van diverse regels.
4.13.
In meerdere vergaderingen van eigenaars is de onwenselijke situatie en vertraging van de afronding van het project ter sprake gekomen. [verzoeker] werd daarbij vergezeld en/of vertegenwoordigd door de aannemer, die zich op momenten intimiderend opstelde, onder meer door te dreigen het dakleer te verwijderen met alle gevolgen van dien.
4.14.
In januari 2026, ruim twee jaar na de start van de werkzaamheden, was de verbouwing nog steeds niet afgerond. Toezeggingen van [verzoeker] waren herhaaldelijk niet nagekomen. Aannemer Rocksolid bleek failliet te zijn gegaan. [verzoeker] moest op zoek naar een nieuwe aannemer. Het is begrijpelijk dat de overige appartementseigenaars zich door [verzoeker] aan het lijntje gehouden voelden en dat zij inmiddels een groot wantrouwen jegens [verzoeker] hadden ontwikkeld. Hoewel aannemelijk is dat het faillissement van Rocksolid financiële problemen heeft meegebracht voor [verzoeker] , komt dit voor zijn rekening en risico. Van overmacht is geen sprake. [verzoeker] had ervoor kunnen kiezen vanwege de al sinds geruime tijd bestaande vertraging en overtreding van regels de opdracht met Rocksolid veel eerder te beëindigen of aan te passen, maar daarvoor heeft hij niet gekozen. Ook heeft [verzoeker] , die zelf in het vastgoed werkzaam is, onvoldoende toezicht gehouden op de naleving van de voorschriften door Rocksolid en voortgang van het renovatieproject. [verzoeker] heeft zich pas eind januari 2026 tot een nieuwe aannemer gewend, dus na de waarschuwing van de VvE van 27 januari 2026 dat tot ontzegging zou worden overgegaan. [verzoeker] is tijdens de vergadering van 28 januari 2026 voldoende in de gelegenheid gesteld om te reageren op deze waarschuwing. Toezeggingen van [verzoeker] tijdens de vergadering om binnen twee weken met een definitieve planning te komen kwam hij niet na. De VvE heeft [verzoeker] daarop bij brief van 13 februari 2026 gesommeerd om uiterlijk op 18 februari 2026 een gedetailleerd plan voor de uit te voeren afrondende (herstel)werkzaamheden aan het bestuur ter goedkeuring voor te leggen.
4.15.
Uiteindelijk is in de vergadering van 1 april 2026 besloten welke werkzaamheden [verzoeker] diende te laten uitvoeren, uiterlijk vóór 1 juni 2026, gekoppeld aan een dwangsom van € 75.000,-. De VvE heeft [verzoeker] op 9 april 2026 gevraagd zich hieraan te verbinden door een VSO te ondertekenen. [verzoeker] weigerde in te stemmen, mede omdat zijns inziens de termijn te kort was en de dwangsom te hoog. Daarna is in de vergadering van 20 april 2026 het besluit genomen [verzoeker] de toegang tot zijn appartement en de gemeenschappelijke ruimten te ontzeggen indien hij niet uiterlijk 1 juni 2026 de werkzaamheden die zijn opgesomd in de VSO zou hebben uitgevoerd.
4.16.
De ontzegging van het gebruik is een ingrijpende maatregel en kan alleen onder zwaarwegende omstandigheden worden opgelegd in situaties waarin alternatieven ontbreken. Gewoonlijk gaat het daarbij om onbehoorlijk gedrag jegens de andere bewoners of van ernstige verstoring van de rust in het gebouwdoor een eigenaar/gebruiker. Daartoe is de inzet van het ontzeggingsbesluit echter niet beperkt. Dit besluit kan gelet op de tekst van artikel 27 MR1992 ook worden opgelegd aan een eigenaar die andere (huis)regels overtreedt. In dit geval is sprake van ernstige en structurele overtreding van die regels, zoals uit het voorgaande blijkt. Feitelijk is de ontzegging een drukmiddel om [verzoeker] te dwingen om tot een snelle afronding van de renovatie te komen.
4.17.
Gezien de ernstige, structurele en aan [verzoeker] toerekenbare schending van de regels, zoals hiervoor weergegeven, heeft de VvE bij afweging van alle belangen in redelijkheid en naar billijkheid bij besluiten van 1 en 20 april 2026 [verzoeker] mogen opdragen om de werkzaamheden uit te voeren zoals nader omschreven in de VSO van 9 april 2026. Ook de daaraan verbonden termijn waarbinnen de werkzaamheden moeten worden uitgevoerd met dwangsom is niet onredelijk. Waar het voor de VvE misgaat is dat de vergadering een alternatief had met (dreiging tot) het opleggen van een boete op grond van artikel 29 lid 2 MR1992. Dat alternatief had ook meer voor de hand gelegen omdat de VvE de ontzegging in dit geval gebruikt als dwangmiddel en niet zozeer als oplossing. Bij een overlastgevende eigenaar is de ontzegging echt een oplossing van het probleem. In dit geval is de ontzegging dat juist niet omdat de kans dat de bouwwerkzaamheden dan op correcte manier worden voltooid nog kleiner wordt. Het verzoek om het ontzeggingsbesluit te vernietigen wordt daarom toegewezen.
De tegenverzoeken
4.18.
Als een zaak meerdere vorderingen betreft en ten minste één daarvan een vordering is die door de kantonrechter behandeld moet worden, worden alle vorderingen behandeld en beslist door de kantonrechter. Hierop geldt een uitzondering als de samenhang tussen de vorderingen zich tegen afzonderlijke behandeling verzet (artikel 94 lid 2 Rv). In deze verzoekschriftprocedure dient beoordeeld te worden of de samenhang tussen de verzoeken en de tegenverzoeken zich tegen afzonderlijke behandeling verzet.
4.19.
Hiervan is in dit geval sprake. De verzoekschriftprocedures zien op vernietiging van besluiten met betrekking tot het uitvoeren en afronden van de renovatiewerkzaamheden door [verzoeker] . Het tegenverzoek onder 3.3.1. ziet eveneens op het afronden van de werkzaamheden. De samenhang tussen de verzoeken en dit tegenverzoek verzet zich ertegen dat de verzoeken door de kantonrechter worden behandeld en dit tegenverzoek door de rechtbank. Hoewel het de vraag is of het tegenverzoek onder 3.3.2., dat ziet op het uitvoeren van een onderzoek door een deskundige, niet bij dagvaarding bij de handelsrechter had moet worden aangebracht, zijn de processuele belangen van partijen daar in dit geval niet bij gediend. [verzoeker] heeft op dit punt ook geen verweer gevoerd. Net als de VvE heeft hij belang bij een spoedige afronding van het geschil omdat hij zijn appartement wil verkopen. Uit het oogpunt van proceseconomie en in het belang van beide partijen zal daarom in deze procedure ook op dit tegenverzoek worden beslist.
Bouwkeuring
4.20.
Na het besluit van de vergadering van 20 april 2026 hebben beide partijen zich ingezet om een werkbare oplossing te bereiken. [verzoeker] heeft erkend dat fouten zijn gemaakt en heeft excuses aangeboden voor de gang van zaken. De werkzaamheden die [verzoeker] volgens de VvE zou moeten (laten) verrichten zijn in opdracht van [verzoeker] grotendeels alsnog afgerond door een nieuwe aannemer.
Ook na de zitting hebben partijen constructief overleg gevoerd. Uit de overgelegde correspondentie blijkt dat in beginsel overeenstemming is bereikt over de te benoemen deskundige die een bouwkeuring zal uitvoeren, te weten Dutch Building Inspections. De VvE heeft per e-mail op 20 juli 2026 een aangepaste concept-VSO aan [verzoeker] toegestuurd. Dit is een vereenvoudigde versie van het eerdere voorstel van de VvE dat is overgelegd als productie 7 bij het verweerschrift. De onderzoeksopdracht is vereenvoudigd. De reactie van [verzoeker] van 23 juli 2026 maakt duidelijk dat de inhoud van de opdracht in grote lijnen akkoord is maar dat [verzoeker] vindt dat de onderzoekskosten niet volledig voor zijn rekening mogen komen als blijkt dat geen gebreken worden geconstateerd en is voldaan aan alle bouweisen. Ook vindt hij het boetebeding te hoog.
4.21.
Zoals ter zitting is besproken heeft een VvE in het algemeen geen recht op een bouwkeuring voor rekening van de ‘bouwende’ appartementseigenaar. Daarvoor is nodig dat voldoende aanwijzingen bestaan dat het gebouwde (nog steeds) niet aan de daaraan te stellen eisen voldoet. Tijdens een eerder in opdracht van de VvE verricht bouwkundig onderzoek naar de plaatsing van de uitbouw en de dakkapellen zijn ernstige bouwkundige gebreken geconstateerd. Daarna zijn reparatiewerkzaamheden verricht, maar [verzoeker] heeft geen medewerking verleend aan een herinspectie, waardoor de VvE niet heeft kunnen vaststellen of de geconstateerde gebreken daadwerkelijk zijn hersteld. Namens de VvE is naar voren gebracht dat grote zorgen bestaan met betrekking tot de deskundigheid van de verrichte werkzaamheden en dat angst bestaat voor verborgen gebreken. Die zorgen zijn naar het oordeel van de kantonrechter terecht gelet op de voorgeschiedenis. Zo staat vast dat de gemeente Amsterdam aan [verzoeker] wegens gebreken een last onder dwangsom heeft opgelegd en dat de problemen met betrekking tot het ventilatiekanaal nog niet zijn verholpen. Van belang is verder dat [verzoeker] belang heeft bij een bouwkeuring omdat hij zijn appartementsrecht wil verkopen. Gezien deze omstandigheden is het redelijk dat [verzoeker] de onderzoekskosten van de bouwkeuring betaalt, ook indien na onderzoek blijkt dat alle werkzaamheden conform de daaraan te stellen eisen naar behoren zijn uitgevoerd. Destructief onderzoek dient alleen plaats te vinden indien de deskundige dit nodig acht om zijn onderzoek naar behoren te kunnen uitvoeren. Om deze reden zal het tegenverzoek met betrekking tot de bouwkeuring worden toegewezen zoals hierna is omschreven. De verzochte dwangsom van € 1.000,- per dag zal worden toegewezen tot een maximum van 50.000,- omdat dit bedrag in redelijke verhouding staat tot de omvang van het totale bouwproject. Het boetebeding in de concept-VSO blijft buiten werking. Aan de veroordeling zullen uiterste termijnen worden gekoppeld zoals hierna is omschreven.
De overige tegenverzoeken
4.22.
Partijen hebben ook met betrekking tot het onderzoek aan de ventilatieschachten overeenstemming bereikt over de deskundige en de inhoud van de opdracht tot keuring, alles op kosten van [verzoeker] , zodat dit zal worden toegewezen zoals verzocht. [verzoeker] heeft zich daarnaast niet verzet tegen de opdracht tot de installatie van de lichtkoepel in de berging en het schilderen en reinigen van het tapijt in het trappenhuis, voorzover nog niet uitgevoerd. De veroordeling als hierna omschreven zal worden gekoppeld aan een termijn zoals hierna omschreven. De dwangsom zal worden gemaximeerd.
Schorsing besluit van 1 april 2026
4.23.
[verzoeker] heeft verzocht om het besluit van 1 april 2026 te schorsen. Dat verzoek wordt gelet op hetgeen hiervoor is overwogen afgewezen.
Proceskosten
4.24.
De kantonrechter ziet in de grove toerekenbare fouten van [verzoeker] tijdens het bouwproces en zijn aanvankelijk onvoldoende meewerkende opstelling aanleiding om [verzoeker] te veroordelen in de geliquideerde proceskosten (inclusief nakosten). Er bestaat geen aanleiding voor een veroordeling in de werkelijke proceskosten omdat van misbruik van recht of schending van artikel 21 Rv geen sprake is. De proceskosten van de VvE worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
576,00
(2 punten × € 288,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
720,00
5De beslissing
De kantonrechter
Op de verzoeken:
5.1.
vernietigt het besluit van 20 april 2026 inhoudende de ontzegging voor onbepaalde tijd aan [verzoeker] van de toegang van het privégedeelte en de gemeenschappelijke gedeelten,
5.2.
veroordeelt [verzoeker] in de proceskosten van € 720,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verzoeker] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
wijst af hetgeen meer of anders door [verzoeker] is verzocht,
Op de tegenverzoeken:
5.4.
gelast [verzoeker] binnen twee weken na heden opdracht te geven aan Dutch Building Inspections (dan wel bij diens verhindering aan een door partijen gezamenlijk aangewezen andere deskundige) tot het uitvoeren van een bouwkeuring met inhoud zoals in de concept-VSO van 20 juli 2026 (productie 34 van [verzoeker] ) staat vermeld, per e-mail aan [verzoeker] toegestuurd op 20 juli 2026, waarbij in afwijking van de tekst van die concept-VSO:
- de deskundige alleen tot destructief onderzoek dient over te gaan als dat volgens de deskundige noodzakelijk is voor het onderzoek,
- eventuele door de deskundige vastgestelde herstelwerkzaamheden binnen twee maanden na ontvangst van het rapport door [verzoeker] op zijn kosten dienen te worden afgerond,
- geen boetebeding geldt,
op straffe van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag of dagdeel dat [verzoeker] niet aan de veroordeling voldoet, met een maximum van € 50.000,-.
5.5.
veroordeelt [verzoeker] om binnen twee weken na de datum van dit vonnis:
- opdracht te geven tot keuring van de ventilatieschachten, zoals tussen partijen overeengekomen in de correspondentie na de zitting,
- de installatie van de lichtkoepel op de berging af te ronden,
- het schilderen van het trappenhuis en reinigen van het tapijt af te ronden,
op straffe van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag of dagdeel dat niet aan de veroordeling wordt voldaan, met een maximum van € 25.000,-
5.6.
veroordeelt [verzoeker] tot betaling van de kosten van beide keuringen,
5.7.
wijst af hetgeen meer of anders door de VvE is verzocht,
5.8.
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. M.W. van der Veen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken door mr. H.M. Patijn, kantonrechter, op 8 september 2026.
33806
AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
zaaknummers: 12204039 \ EA VERZ 26-494 en 12244141 \ VERZ EA 26-612
Beschikking van 8 september 2026
in de zaak van
[verzoeker] ,
te [woonplaats] ,
verzoekende partij,
hierna te noemen: [verzoeker] ,
gemachtigde: mr. D.D.M.C. Nolet,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS VAN [verweerder],
te [vestigingsplaats] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: de VvE,
gemachtigde: mr. C. Ravesteijn,
1De procedure
1.1.
[verzoeker] heeft op 21 april 2026 een verzoekschrift met producties 1 tot en met 25 ingediend dat strekt tot schorsing en vernietiging dan wel nietigverklaring van een besluit van de vergadering van de VvE van 1 april 2026. Op 29 april 2026 heeft [verzoeker] een gewijzigde set met producties 1 tot en met 26 ingediend. Dit verzoek is geregistreerd onder zaaknummer 12204039 \ EA VERZ 26-494.
1.2.
[verzoeker] heeft op 19 mei 2026 een verzoekschrift met producties 1 tot en met 32 ingediend dat strekt tot vernietiging dan wel nietigverklaring van een besluit van de vergadering van de VvE van 20 april 2026. Dit verzoek is geregistreerd onder zaaknummer 12244141 \ VERZ EA 26-612.
1.3.
De VvE heeft op 29 juni 2026 in beide zaken een verweerschrift tevens inhoudende een tegenverzoek met producties 1 tot en met 7 ingediend.
1.4.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 juli 2026. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft [verzoeker] nog producties 34 tot en met 39 ingediend en de VvE productie 8. [verzoeker] is verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [naam 1] ( [nummer 1] ) is als belanghebbende verschenen en als gevolmachtigde namens het bestuur van de VvE, in die laatste hoedanigheid vergezeld door de gemachtigde. [naam 2] en [naam 3] ( [nummer 2] ), [naam 4] ( [nummer 4] ) en [naam 5] ( [nummer 5] ) zijn verschenen als belanghebbenden. Partijen hebben hun standpunt nader toegelicht, de gemachtigden aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord.
1.5.
De zaak is vervolgens aangehouden voor minnelijk overleg. Bij e-mail met producties van 5 augustus 2026 heeft [verzoeker] de rechtbank bericht dat partijen geen schikking hebben bereikt.
1.6.
Vervolgens is een datum voor beschikking bepaald.
2De feiten
2.1.
In een notariële akte van 1 oktober 2004 (hierna: de splitsingsakte) zijn de twee panden, elk bestaande uit vier woningen, plaatselijk bekend te [plaats] als [adres 1] en [adres 2] , gesplitst in acht appartementsrechten.
2.2.
Met de splitsingsakte is ook de VvE opgericht. In de splitsingsakte is het modelreglement van 2 januari 1992 (hierna: MR1992) van toepassing verklaard, met uitzondering van Annex 1 bij het MR1992 en met wijzingen en aanvullingen zoals in de splitsingsakte is bepaald.
2.3.
In het MR1992 is, voor zover relevant, het volgende bepaald:
Artikel 11
Iedere eigenaar en gebruiker heeft het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken volgens de bestemming daarvan. Hij moet daarbij inachtnemen het reglement, het eventuele huishoudelijk reglement en de eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 van het Burgerlijk Wetboek. Hij mag geen inbreuk maken op het recht van medegebruik van de andere eigenaars en gebruikers.
(…)
Artikel 13
1. Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.
(…)
Artikel 14
De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden. De toestemming kan niet worden verleend indien de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar zou worden gebracht.
Artikel 15
De vereniging voert het beheer en draagt de zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten.
Artikel 16
Iedere eigenaar en gebruiker is tegenover de andere eigenaars en gebruikers aansprakelijk voor de schade toegebracht aan de gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken en voor onredelijke hinder voor zover deze schade of hinder veroorzaakt is door de schuld van hemzelf of van zijn huisgenoten of zijn personeel en hij is verplicht voor zover dit redelijk is maatregelen te nemen of te dulden die de strekking hebben bedoelde schade te voorkomen.
(…)
Artikel 27
1. Aan de eigenaar die zelf het recht van gebruik uitoefent en die:
a. de bepalingen van het reglement of het eventuele huishoudelijk reglement of de eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 van het Burgerlijk Wetboek niet nakomt of overtreedt;
b. zich schuldig maakt aan onbehoorlijk gedrag jegens andere eigenaars en/of gebruikers;
c. door zijn aanwezigheid in het gebouw aanleiding geeft tot ernstige verstoring van de rust in het gebouw;
(…)
2. Worden een of meer der in het vorige lid bedoelde gedragingen binnen genoemde termijn andermaal gepleegd of worden deze voortgezet, dan kan de vergadering besluiten tot ontzegging van het gebruik van het privé gedeelte dat aan de eigenaar toekomt alsmede van het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten.
3. De vergadering besluit niet tot het geven van een waarschuwing of besluit niet tot ontzegging van het gebruik dan na verhoor of behoorlijke oproeping van de eigenaar. De oproeping geschiedt tenminste veertien dagen vóór de dag van de vergadering, en wel bij aangetekende brief met vermelding van de gerezen bezwaren. De eigenaar kan zich ter vergadering doen vertegenwoordigen of doen bijstaan door een raadsman.
4. De in dit artikel bedoelde besluiten moeten worden genomen met een meerderheid van tenminste twee/derde van de uitgebrachte stemmen, in een vergadering waarin tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen vertegenwoordigd is. Kan op grond van het in de vorige zin bepaalde geen geldig besluit worden genomen, dan zal een nieuwe vergadering worden uitgeschreven. Artikel 38 zesde lid is van overeenkomstige toepassing.
5. De in dit artikel bedoelde besluiten worden door het bestuur bij aangetekende brief ter kennis van de belanghebbende en van de op zijn appartementsrecht ingeschreven hypotheekhouders gebracht. De besluiten zullen de gronden vermelden die tot de maatregel hebben geleid.
6. Een besluit tot ontzegging van het hierboven bedoelde gebruik zal niet eerder ten uitvoer mogen worden gelegd dan na verloop van een maand na verzending van de kennisgeving als in het vijfde lid bedoeld. Beroep op de rechter ingevolge artikel 5:130 van het Burgerlijk Wetboek schorst de tenuitvoerlegging van het genomen besluit, tenzij de rechter anders bepaalt.
(…)
Artikel 33
(…)
8. De oproeping ter vergadering vindt plaats met een termijn van tenminste vijftien dagen - de dag van oproeping en van vergadering daaronder niet medegerekend (…) zij bevat de opgave van de punten der agenda alsmede de plaats en het tijdstip van de vergadering.
2.4.
[verzoeker] is sinds 22 september 2023 eigenaar van het appartementsrecht met index 4, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met balkon gelegen op de derde verdieping met berging op de zolderverdieping en een gedeelte van het plat dak ( [adres verzoeker] ). Hij is vastgoedmakelaar en houdt zich ook bezig met begeleiding van bouwprojecten.
2.5.
Vanaf het derde kwartaal van 2023 is [verzoeker] zonder instemming van de vergadering van eigenaars gestart met ingrijpende verbouwingswerkzaamheden, onder meer het vergroten van de derde verdieping, het plaatsen van twee dakkapellen op de vierde verdieping en vervanging van een deel van het dak. Ook is de gemeenschappelijke ventilatieschacht aangepast. De werkzaamheden zijn in opdracht van [verzoeker] aanvankelijk verricht door het team van Rocksolid B.V. (hierna: Rocksolid), een vennootschap van [naam 6] (hierna: [naam 6] ).
2.6.
Rocksolid is op 29 oktober 2025 failliet verklaard.
2.7.
Op 5 januari 2026 heeft een vergadering van de VvE plaatsgevonden. In de notulen van die vergadering is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
2. Herstel Ventilatieschacht
• [naam 7] merkt op dat er geen toestemming is gegeven van de ALV voor werkzaamheden aan de gemeenschappelijke schacht en dat de toezegging van [naam 6] [[naam 6]] om de ventilatieschacht op 12 december te herstellen niet is nagekomen zoals beloofd aan de door de VvE ingeschakelde bouwexpert op 2 december 2025.
• [naam 6] zegt dat de ventilatieschacht nu is hersteld met twee bredere pijpen voor natuurlijke ventilatie en claimt dat de ventilatie verbeterd is. [naam 8] zegt dat hij geen verbetering van de ventilatie heeft gemerkt.
• Er is onenigheid over of de afzuiging nu volwaardig functioneert. [naam 6] vraagt zich nu af of de ventilatie wel heeft gewerkt en zegt er vrij zeker van te zijn dat de schacht is dicht geraakt door bouwafval tijdens de
verbouwing door de vorige eigenaar - Libra. De VvE weerspreekt dit en geeft aan dat de ventilatie functionerend was tot in ieder geval de start van de verbouwing door [verzoeker] en [naam 6] .
• [naam 7] merkt op dat dat een expert van bovenaf met een camera moet inspecteren of de verbindingen tussen de woningen nog intact zijn voordat alles wordt dichtgetimmerd. [naam 6] zegt dat er een inspectieluik wordt geplaatst zodat de kanalen bereikbaar zijn voor onderhoud en die een inspectie van de kanalen door een expert mogelijk maakt.
• [naam 6] is het eens met [naam 7] dat het raadzaam is een motor te plaatsen voor een betere trek omdat de ventilatieschacht is doorgetrokken naar de vijfde verdieping wat natuurlijke trek mogelijk belemmerd
3. Waterschade en Dakonderhoud
• De opstalverzekering van de VvE heeft ca. € 13.000 uitgekeerd. De helft van dat bedrag is reeds uitgekeerd voor herstel van schade aan de derde verdieping; de andere helft staat op de VVE-rekening en is gereserveerd
voor herstel van de tweede verdieping. [naam 6] claimt recht te hebben op dit geld. [naam 7] geeft aan dat we de herstelwerkzaamheden van de tweede verdieping en de berging van [nummer 6] door een derde laten uitvoeren.
• Er is discussie over de oorzaak van de lekkage bij de buren. De bouwexpert van de verzekering meldt het vermoeden aan dat een ladder op de vierde verdieping tbv de verbouwing de schade aan de goot heeft
veroorzaakt. [naam 6] weerspreekt dit.
• [naam 6] / [verzoeker] heeft een deel van het dak laten vervangen. Volgens [naam 6] moest dit met spoed gedaan worden. In het rapport van de bouwkundig expert staat binnen enkele jaren. De VVE weigert deze factuur te betalen
omdat er geen opdracht is verleend en de vervanging zonder toestemming van de ALV is uitgevoerd. Het is gebruikelijk om meerdere offertes op te vragen en dan op een akkoord te geven. [naam 7] maakt duidelijk dat je niet ongevraagd een factuur stuurt en zeker niet met een betalingstermijn van 2 dagen. [naam 6] merkt op dat als er niet spoedig door de VvE wordt betaald, dat hij dan het dakleer laat verwijderen met alle gevolgen van dien.
4. Formalisering Uitbouw
• Geen schriftelijke toestemming: Voor de realisatie van de uitbouw ( [adres verzoeker] ) had vooraf schriftelijke toestemming van alle VvE-leden verkregen moeten worden. Dat is niet gebeurd. [naam 6] merkt op dat de leden uitgenodigd waren om te komen kijken. [naam 7] benadrukt echter dat een schriftelijk akkoord van elk lid een formele vereiste is en dat [naam 9] ( [nummer 7] ) helemaal niet geïnformeerd is; een mondelinge uitnodiging kan niet als rechtsgeldige toestemming worden beschouwd.
• Splitsingsakte: Omdat er woonmeters zijn toegevoegd in verband met de uitbouw op het ‘dakterras’, moet de splitsingsakte formeel worden aangepast en ontvangen wij graag de NEN-meting van [adres verzoeker] . Deze informatie moeten we ook nog opvragen bij [naam 9] ( [nummer 7] ). Voor de andere appartementen is deze meting inmiddels uitgevoerd en beschikken we straks over de exacte oppervlakte van alle woningen. Op basis daarvan kunnen we de toekomstige VvE bijdrage eerlijk berekenen.
• [naam 7] merkt op dat de bouwkundige expert heeft geconstateerd dat de uitbouw zeer dicht op de schoorsteen staat, wat toekomstig onderhoud (zoals voegen) onmogelijk maakt. De minimale afstand moet 50 cm zijn. [naam 6] zegt dat hij toestemming van de gemeente heeft gekregen voor de uitbouw. Hij geeft ook aan dat hij met een voorstel komt zodat voegen wel mogelijk is. [naam 7] vraagt om een kopie van de bouwtekeningen.
• Kadaster: Er bestaat een vermoeden (geuit door de bouwkundig expert) dat de uitbouw de kadastrale erfgrens overschrijdt. [verzoeker] merkt op dat je iemand van het kadaster kan laten komen voor een meting. Mocht blijken
dat we deze grens hebben overschreden, dan ontstaat er een geschil. In dat geval zijn er twee opties: de situatie gedogen (als niemand er hinder van ondervindt) of de uitbouw aanpassen. [naam 6] merkt op dat dit laatste gevolgen heeft voor het plaatsen van de puien, omdat deze al gemaakt zijn maar dan dus niet meer passen.
(…)
2.8.
De VvE heeft [verzoeker] bij brief van 27 januari 2026 een waarschuwing gegeven ex artikel 27 MR1992 vanwege het zeer langdurig uitvoeren van bouwactiviteiten en het veroorzaken van grote hinder, zonder zicht op het einde daarvan, en vanwege een structurele betalingsachterstand in de VvE-bijdrage. Indien niet uiterlijk op 15 april 2026 alle bouwactiviteiten van [verzoeker] zijn beëindigd met overlegging van een keuringsrapport van een externe deskundige, zal de vergadering van de VvE een besluit nemen over de ontzegging van het privégedeelte van [verzoeker] .
2.9.
Tijdens een vergadering van de VvE van 28 januari 2026 heeft [verzoeker] een update gegeven van de stand van zaken. Volgens de notulen is besproken welke zaken nog aangepakt moeten worden:
8. Stand van zaken [adres verzoeker]
[naam 10] geeft aan dat de VvE een advocaat in de arm heeft genomen die [verzoeker] op 27 januari jl. via mail en op 28 januari aangetekend een brief heeft gestuurd met een laatste waarschuwing. Hierin staan een aantal zaken genoemd die opgelost moeten worden en daarbij is een termijn genoemd. [naam 10] vraagt [verzoeker] hierop te reageren.
[verzoeker] geeft een update van de stand van zaken:
- [verzoeker] heeft al een jaar problemen met [naam 6] (zijn aannemer) en geeft aan dat [naam 6] onbetrouwbaar is gebleken. Het is nooit de intentie geweest om ons in de problemen te brengen;
- [verzoeker] heeft €150.000 aan kosten gemaakt zonder dat daar iets tegenover staat, o.a. de puien en een vloer;
- Binnen twee weken (na 28-1-2026) sluit [verzoeker] de financiering over en verhoogt deze. Dit geeft financiële ruimte om alles af te maken;
- [verzoeker] geeft aan dat hij een nieuwe aannemer inschakelt voor verdere afbouw van zijn appartement en herstel van de schade aan het pand en naburige appartementen veroorzaakt door de verbouwing van [adres verzoeker] ;
- Woensdag 4 februari heeft hij een afspraak met deze nieuwe aannemer om alle werkzaamheden z.s.m. af te ronden;
- [verzoeker] geeft aan dat hij binnen twee weken met een planning zal komen omdat de nieuwe aannemer tijd nodig heeft om de situatie op te nemen.
De VvE bespreekt welke zaken nog aangepakt moeten worden.
- [verzoeker] zorgt ervoor dat de ventilatiekanalen open zijn en goed functioneren, in lijn met de regels, waaronder het bouwbesluit, zo nodig door middel van het plaatsen van een motor in de kanalen. Dat laatste is vermoedelijk
nodig omdat de kanalen een verdieping verlengd zijn. [verzoeker] zal het functioneren aantonen met een keuringsrapport door een onafhankelijke erkende deskundige met daarin een debietmeting.
- De dakkapel zal kleiner gemaakt worden, zodat hij 50cm van de schoorsteen af staat, conform het bouwbesluit. Aangezien er ook geen vergunning voor een dakterras op de uitbouw is, kan de deur in de pui van de dakkapel vervallen;
- [verzoeker] checkt of [adres verzoeker] aarding heeft. Zo niet, dan wordt dit i.v.m. brandgevaar, alsnog aangelegd.
- [verzoeker] stuurt het goedkeuringsrapport van de gemeente naar de VvE, of laat de gemeente keuren als het rapport er nog niet is. Deze keuring is geen vervanging voor het overleggen van een keuringsrapport door een externe deskundige.
- [verzoeker] repareert de scheur(en) in de woning van [nummer 5] die daar als gevolg van het plaatsen van de uitbouw zijn ontstaan.
Nagekomen bericht:
De toezegging van CV met betrekking tot een akkoord op de huidige erfgrensoverschrijding van de uitbouw, is nog niet definitief. Mede-eigenaar van [nummer 5] , [naam 11] , is (nog) niet akkoord.
(…)
2.10.
[verzoeker] heeft niet binnen twee weken na de vergadering een planning voorgelegd. De VvE heeft [verzoeker] vervolgens bij brief van 13 februari 2026 gesommeerd uiterlijk op 18 februari 2026 een gedetailleerd plan voor de uit te voeren (herstel)werkzaamheden te overleggen en de volledige achterstallige VvE-bijdrage te betalen.
2.11.
Op 12 maart 2026 heeft de VvE een uitnodiging gestuurd aan de leden voor een vergadering van de VvE op 25 maart 2026. Vanwege een verblijf van [verzoeker] in het buitenland is de datum van de vergadering verplaatst naar 1 april 2026. In de notulen van deze vergadering is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
3. De ontzegging van het gebruik door de heer [verzoeker] van het privé gedeelte, behorende bij het adres [adres verzoeker] , alsmede van het gebruik van de daarbij behorende gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten.
Toelichting:
Het bestuur heeft mede op aangeven van de eigenaars van de appartementsrechten met huisnummers [nummer 8] , [nummer 6] , [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 7] , [nummer 9] en [nummer 5] , moeten vaststellen, dat de heer [verzoeker] , als eigenaar van het appartementsrecht met huisnummer [adres verzoeker] zich in strijd met artikel 27 lid a., b. en c. van het Modelreglement bij splitsing appartementsrechten - januari 1992 blijft gedragen en daarmee in strijd blijft handelen.
Tijdens de formele vergadering van de vereniging is de heer [verzoeker] in de gelegenheid gesteld een toelichting te geven op de structurele betalingsachterstand van de verplichte bijdrage en op de onrechtmatige verbouwingen in en om het appartement, behorend tot zijn appartementsrecht.
Na opnieuw een overschrijding van de betalingstermijn (18 februari 2026) heeft de heer [verzoeker] op 2 maart €1.755 aan achterstallige bijdrage betaald.
Van groter belang acht het bestuur de voortdurende gedragingen en handelingen in strijd met artikel 27 van het reglement.
- Vanwege langdurige zonder einddatum uitgevoerde verbouwingen, waaronder illegale verbouwingen en verbouwingen met een aantasting van de gemeenschappelijke gedeelten, zaken en rechten, handelt de heer
[verzoeker] in ieder geval in strijd met het reglement en artikel 5:128 BW. Ondanks toezeggingen daartoe heeft de heer [verzoeker] nog steeds geen definitieve planning voorgelegd aan de VvE.
- De heer [verzoeker] maakt zich schuldig aan onbehoorlijk gedrag jegens de vereniging door bouwwerkzaamheden zodanig en zonder rekening te houden met de belangen van de andere appartementen. Er is sprake van lekkage, vernielde of afgesloten ventilatiekanalen, beperkt gebruik van het trappenhuis enz.
- Er is sprake van ernstige verstoring van de rust niet alleen door de onbeperkte werkzaamheden, maar inmiddels beginnen onbevoegden zich op illegale wijze en met geweld de toegang tot het appartement van de heer [verzoeker] te verschaffen om alle mogelijke bouwmaterialen te verwijderen en mee te nemen, omdat de heer [verzoeker] zijn betalingsverplichtingen voor de bouwwerkzaamheden niet nakomt.
Derhalve verzoekt het bestuur de vergadering in stemming te nemen de beslissing, inhoudende de ontzegging van het gebruik door de heer [verzoeker] van het privégedeelte en de daarbij behorende gemeenschappelijke gedeelten, zaken en rechten aan het adres [adres verzoeker] .
Voorts verzoekt het bestuur de vergadering, indien de reglementaire meerderheid besluit tot de ontzegging van de heer [verzoeker] om in te stemmen met de opdracht aan het bestuur, inhoudende het voeren van een gerechtelijke procedure om dat besluit uit te voeren.
Nieuwe aannemer [naam 12] (van Raw Building) gaat alles oplossen. Hij neemt de werkzaamheden van [naam 6] over.
Nieuwe puien zijn besteld en betaald en worden in week 17 geleverd
Gemeente komt 7 april langs om het dakraam te bespreken
Pui dakkapel al besteld op maten kleinere dakkapel.
Grote pui is besteld op de maten van de uitbouw.
Vloer wordt gedaan in de week na de puien
Keuken moet nog besteld worden
Door [verzoeker] te nemen acties:
- Ventilatieschacht goed aansluiten en bouwkundig laten keuren
Wordt voor 15 april gedaan.
- In week 17 worden de puien geleverd, maar plaatsen afhankelijk vergunning hijskraan (is aangevraagd). [verzoeker] checkt 2/4
- VvE heeft unaniem besloten het kadaster de juiste erfgrens vaststellen en vervolgens de nieuwe verdeling vast te leggen in splitsingsakte (notarieel).
[verzoeker] doet een voorstel voor vergoeding voor [naam 13]
Alle kosten voortvloeiend uit deze acties zijn voor [verzoeker]
belt kadaster op 2 april en geeft door wanneer zijn kunnen
- Trappenhuis wordt opnieuw geschilderd als alle werkzaamheden klaar zijn. Het tapijt vervangen of reinigen. 2/4 laat [verzoeker] dit weten
- Dakraam is illegaal. VvE stemt unaniem voor om het raam te verwijderen en het dak in de oude staat te herstelling.
- Lichttunnel wordt aangelegd (deze loopt door de uitbouw)
Data waarop bovenstaande werkzaamheden uitgevoerd worden geeft [verzoeker] op 2 april aan [naam 7] door. Deze data worden opgenomen in de vaststellingsovereenkomst. Dit betreft:
o Kadaster + splitsingsakte + vergoeding
o Ventilatieschacht werkend (inclusief debietmeting)
o Grote pui plaatsen
o Dakkapel verkleinen (wettelijke afstand van schoorsteen) en kleine pui plaatsen
o Dakraam verwijderen, pannendak herstellen
Trappenhuis verven, tapijt reinigen
o Lichttunnel plaatsen
Nieuw cilinderslot op voordeur
0 Afsluitende bouwkundige keuring
NEN-rapport overhandigen
1) Vaststellingsovereenkomst 1 juni - unaniem akkoord
2) Dwangsom 75.000 euro (gebaseerd op kosten van de uit te voeren werkzaamheden) - [verzoeker] tegen, rest van de leden voor
3) De beslissing tot ontzegging toegang houden we aan. Nemen we nu nog geen besluit over. Unaniem akkoord
2.12.
Bij e-mail van 9 april 2026 heeft de VvE aan [verzoeker] een vaststellingsovereenkomst gestuurd, door [verzoeker] binnen drie dagen te ondertekenen. In deze vaststellingsovereenkomst is bepaald dat [verzoeker] alle (herstel)werkzaamheden en gerelateerde acties uiterlijk op 31 mei 2026 moet afronden onder verbeurte van een boete van € 75.000,00. [verzoeker] heeft geweigerd om de vaststellingsovereenkomst te ondertekenen.
2.13.
De VvE heeft bij e-mail van 14 april 2026 een uitnodiging gestuurd voor een nieuwe vergadering van de VvE op 20 april 2026. [verzoeker] heeft deze vergadering niet bijgewoond. In de notulen van die vergadering is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
2. Ontzegging van toegang appartementsrecht [adres verzoeker]
Tijdens de bijzonder ALV van 1 april jl. is besproken dat alle afspraken gemaakt tijdens die ALV in een Vaststellingsovereenkomst (VSO) zouden worden vastgelegd. De VSO bevat meerdere termijnen (1 mei en 1 juni) en een dwangsom bij niet nakomen. [verzoeker] heeft de VSO op 9 april jl. ontvangen, maar heeft deze niet getekend. [verzoeker] heeft alleen een opmerking geplaatst dat de termijnen veranderd waren. Dat klopt, want deze zijn verruimd in het voordeel van [verzoeker] .
Tijdens de ALV van 1 april jl. is de stemming met betrekking tot de ontzegging van het appartementsrecht [adres verzoeker] aangehouden. Door de gemaakte afspraken, die zijn vastgelegd in de VSO, was die stemming op dat moment nog niet noodzakelijk.
Aangezien [verzoeker] de VSO niet heeft ondertekend ziet de VvE zich genoodzaakt, de ontzegging van het appartementsrecht, alsnog in stemming te brengen.
[verzoeker] heeft meerdere updates gestuurd, waarin beloftes worden gedaan, maar tot op heden is fysiek nog niets uitgevoerd.
Ontzegging is een zwaar middel, toch wil de VvE hiertoe overgaan, en wel om de volgende redenen:
- Langdurige ernstige overlast
- Niet nakomen afspraken/verplichtingen
- Veroorzaken van schade
- Onbehoorlijk/bedreigend gedrag
- Illegale werkzaamheden
- Aantasting beschermd stadsgezicht
- Illegaal dumpen afval
Stemming:
De VvE brengt in stemming om de heer [verzoeker] de toegang tot zijn appartement ( [adres verzoeker] ) inclusief gemeenschappelijke ruimtes te ontzeggen, indien per 1 juni 2026 niet voldaan is aan de gemaakte
afspraken, zoals opgetekend in de VSO d.d. 9 april 2026.
Alle aanwezige VvE-leden stemmen voor dit besluit.
3. W.v.t.t.k.
[naam 14] merkt op dat het belangrijk is dat de aangepaste splitsingsakte niet eerder ondertekend wordt, dan wanneer alle werkzaamheden, zoals vastgelegd in de VSO, uitgevoerd zijn. Nieuwe tekeningen en breukdelen ten behoeve van de VvE bijdrages moeten hierin opgenomen zijn. Alle leden moeten de splitsingsakte ondertekenen.
(…)
2.14.
De gemeente Amsterdam heeft [verzoeker] een last onder dwangsom opgelegd wegens overtreding van voorschriften.
2.15.
Blijkens een e-mailwisseling met de gemeente Amsterdam heeft een toezichthouder van de gemeente op 26 juni 2026 vastgesteld dat nog onduidelijk is of er in het schoorsteenkanaal genoeg ventilatie c.q. ‘trek’ is. Volgens hem moet nog door middel van metingen worden aangetoond of met de diameter van de pijpen en de toegepaste haakse hoeken wordt voldaan aan de toepasselijke regelgeving. De toezichthouder heeft twijfels over de uitvoering. De wijzigingen aan de ventilatieschacht zijn daarom nog niet akkoord bevonden. De overige onderdelen uit een aan [verzoeker] opgelegde last onder dwangsom (puin op het dak, dakraam en dakkapel) zijn door de toezichthouder akkoord bevonden.
3De verzoeken, het verweer en de tegenverzoeken
3.1.
[verzoeker] verzoekt de kantonrechter in de procedure met zaaknummer 12204039 \ EA VERZ 26-494 om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren beschikking:
primair
3.1.1.
voor recht te verklaren dat het onder 3. van de notulen vermelde besluit van de vergadering van de VvE van 1 april 2026 inhoudende dat [verzoeker] de werkzaamheden op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 75.000,00 uiterlijk 1 juni 2026 moet afronden– en mogelijk daaraan voorafgaande besluiten – nietig is,
subsidiair
3.1.2.
dit besluit – en mogelijk daaraan voorafgaande besluiten – te vernietigen,
primair en subsidiair
3.1.3.
dit besluit – en mogelijk daaraan voorafgaande besluiten – te schorsen totdat op het verzoek tot vernietiging c.q. nietigverklaring onherroepelijk is beslist,
3.1.4.
de VvE te veroordelen tot vergoeding van de werkelijke advocaatkosten van [verzoeker] , dan wel de proceskosten,
voorwaardelijk
3.1.5.
het besluit van 1 april 2026 waarmee aan [verzoeker] de toegang en het gebruik van zijn privégedeelte en de gemeenschappelijke gedeelten is ontzegd, voor zover een dergelijk besluit in de vergadering van de VvE van 1 april 2026 is genomen, nietig te verklaren dan wel te vernietigen.
3.2.
[verzoeker] verzoekt de kantonrechter in de procedure met zaaknummer 12244141 \ VERZ EA 26-612 om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren beschikking:
3.2.1.
het onder 2. van de notulen vermelde besluit van de vergadering van de VvE van 20 april 2026 tot ontzegging van de toegang door [verzoeker] van zijn appartementsrecht indien per 1 juni 2026 niet is voldaan aan de gemaakte afspraken, zoals vastgesteld in de vaststellingsovereenkomst van 9 april 2026, te vernietigen,
3.2.2.
de VvE te veroordelen tot vergoeding van de werkelijke advocaatkosten van [verzoeker] , dan wel de proceskosten.
3.3.
De VvE verweert zich tegen de verzoeken en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring dan wel afwijzing daarvan en heeft tegenverzoeken ingediend. Daarin verzoekt zij dat de kantonrechter bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad:
3.3.1.
[verzoeker] gelast de onder 16.a. van het verweerschrift genoemde werkzaamheden uiterlijk op 15 augustus 2026 geheel afgerond te hebben, onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag tot een maximum van € 25.000,00,
3.3.2.
[verzoeker] gedurende een week na de datum van deze beschikking de mogelijkheid geeft in te stemmen met de benoeming van een door de VvE voorgedragen deskundige en onvoorwaardelijk te bevestigen dat die deskundige het onderzoek in opdracht van de VvE zal uitvoeren, onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag tot een maximum van € 50.000,00,
3.3.3.
[verzoeker] veroordeelt tot betaling van de kosten van de deskundige en alle herstelwerkzaamheden,
3.3.4.
[verzoeker] gelast de door de deskundige geadviseerde herstelwerkzaamheden binnen dertig kalenderdagen na ontvangst van het deskundigenrapport uit te voeren onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag tot een maximum van € 75.000,00,
3.3.5.
[verzoeker] veroordeelt in de proceskosten.
3.4.
Huisman verweert zich tegen de tegenverzoeken van de VvE.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt, voor zover nodig, hierna nader ingegaan.
4De beoordeling
Juridisch kader
4.1.
Uit artikel 5:124 BW volgt dat op besluiten van de vereniging van eigenaars de artikelen 2:14 en 2:15 BW van toepassing zijn. Op grond van artikel 2:14 BW is een besluit van de vergadering van eigenaars nietig als het in strijd is met de wet of de statuten. Op grond van artikel 5:129 BW wordt de akte van splitsing gelijkgesteld met de statuten.
4.2.
Op grond van artikel 2:15 lid 1 BW is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon vernietigbaar wegens (a) strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, (b) strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist of (c) strijd met een reglement.
4.3.
Artikel 2:8 lid 1 BW bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkaar moeten gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Een besluit is vernietigbaar indien het naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de voornoemde gedragsregel. Voor vernietiging van een besluit op deze grond is alleen plaats als de vereniging van eigenaars bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid niet tot haar besluit heeft kunnen komen, bijvoorbeeld als de meerderheid haar machtspositie misbruikt of op andere wijze onvoldoende rekening houdt met de gerechtvaardigde belangen van een minderheid. Het gaat daarbij om een marginale toetsing van het besluit.
4.4.
Op grond van artikel 2:15 lid 3 sub a BW kan iemand die een redelijk belang heeft bij de naleving van de verplichting die niet is nagekomen, vernietiging vorderen. Van een redelijk belang zal in het algemeen slechts sprake zijn wanneer een belang van de eisende partij door de niet-naleving is geschaad. De eisende partij zal haar redelijk belang moeten stellen en bij betwisting aannemelijk moeten maken.
Geen nietigverklaring van het besluit van 1 april 2026
4.5.
[verzoeker] heeft niet toegelicht op welke gronden het genoemde besluit van 1 april 2026 nietig zou zijn. Het had op de weg van [verzoeker] gelegen om aan te geven met welke specifieke wettelijke regels en bepalingen uit de splitsingsakte of het MR1992 het besluit volgens hem in strijd is. Dat heeft hij nagelaten. Het verzoek tot nietigverklaring is daarom niet toewijsbaar.
Geen strijd met totstandkomingsbepalingen beide besluiten
4.6.
Aan het verzoek om vernietiging van het besluit van 1 april 2026 heeft [verzoeker] ten grondslag gelegd dat de oproeping van 12 maart 2026 voor de geplande vergadering op 25 maart 2026 niet tijdig heeft plaatsgevonden. [verzoeker] heeft naar het oordeel van de kantonrechter geen redelijk belang bij vernietiging van het besluit op deze grond, omdat de vergadering feitelijk heeft plaatsgevonden op 1 april 2026 zodat is voldaan aan de termijn van tenminste vijftien dagen.
4.7.
[verzoeker] stelt verder dat hem tijdens deze vergadering geen reële gelegenheid is geboden om zijn standpunt kenbaar te maken over de inhoud van de vaststellingsovereenkomst, de hoogte van de dwangsom of de haalbaarheid van de termijnen.
4.8.
Blijkens de notulen is op 1 april 2026 geen besluit over de ontzegging van het gebruik door [verzoeker] van zijn privégedeelte en van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken genomen. Besloten is een vaststellingsovereenkomst (VSO) aan [verzoeker] voor te leggen waarin staat welke werkzaamheden uiterlijk op 1 juni 2026 moeten zijn afgerond. [verzoeker] heeft niet weersproken dat de tekst van de VSO met zijn inbreng en die van zijn gemachtigde tot stand is gekomen. Hij heeft daarmee voldoende mogelijkheden gehad om zijn visie te geven. Dat [verzoeker] het niet eens is met onder meer de vaststelling van de hoogte van de boete in de VSO doet niet af aan de zorgvuldige totstandkoming van het besluit.
4.9.
Aan het verzoek om vernietiging van het besluit van 20 april 2026 heeft [verzoeker] ten grondslag gelegd dat de oproeping voor deze vergadering in strijd met de in de artikelen 27 lid 3 en lid 5 en 33 lid 8 MR1992 gestelde termijnen heeft plaatsgevonden. Verder is [verzoeker] niet bij aangetekende brief opgeroepen.
4.10.
De kantonrechter gaat voorbij aan deze stellingen van [verzoeker] , omdat niet is weersproken dat de oproeping [verzoeker] op tijd voor de vergadering heeft bereikt. Het besluit is met een zo grote meerderheid van stemmen aangenomen, dat de stem van [verzoeker] , als hij wel zou zijn verschenen en zou hebben tegengestemd, niet tot verwerpen van het voorstel zou hebben geleid. [verzoeker] heeft onvoldoende gesteld dat hij een redelijk belang heeft bij vernietiging van het besluit op deze gronden.
4.11.
[verzoeker] heeft verder gesteld dat de verstrekte agenda voor beide vergaderingen incompleet was. In het MR1992 staat dat de oproeping voor de vergadering onder meer de opgave van de agenda moet bevatten, maar er staat niet in dat alle onderwerpen op de agenda moeten staan. Indien een onderwerp niet geagendeerd is, betekent dat niet zonder meer dat een besluit daarover vernietigbaar is. [verzoeker] heeft onvoldoende gesteld dat hij een redelijk belang heeft bij vernietiging van de besluiten op deze grond.
Geen strijd met de redelijkheid en billijkheid
4.12.
Over de omstandigheden die hebben geleid tot de besluiten in de vergaderingen van 1 en 20 april 2026 is het volgende voldoende aannemelijk geworden. [verzoeker] wenste zijn pas aangekochte appartement te vergroten met onder meer een uitbouw op de vierde verdieping en plaatsing van twee dakkapellen op de vijfde verdieping. In opdracht van [verzoeker] zijn door aannemer Rocksolid vanaf het derde kwartaal van 2023 ingrijpende werkzaamheden aan het appartement en de gemeenschappelijke delen van het complex gestart. Onder meer werd een deel van het gemeenschappelijke dak en de gemeenschappelijke ventilatieschacht vervangen c.q. aangepast. De werkzaamheden werden uitgevoerd zonder voorafgaande toestemming van de vergadering van eigenaars en zonder dat de vereiste omgevingsvergunning was verkregen. Ook werd op onderdelen in strijd met de bouwvoorschriften gebouwd. Er werden zonder overleg gemeenschappelijke ventilatiekanalen verwijderd/aangepast en het gemeenschappelijke schoorsteenkanaal werd doorgetrokken naar de vijfde verdieping. Er was sprake van overbouw. Er werd puin van de verbouwing op de daken van omwonenden aangetroffen. De werkzaamheden hebben geleid tot langdurige overlast, lekkages en andere schade voor eigenaars die, anders dan [verzoeker] , allemaal de eigen appartementen bewonen. De gemeente heeft een handhavingsonderzoek uitgevoerd dat resulteerde in een aan [verzoeker] opgelegde last onder dwangsom wegens overtreding van diverse regels.
4.13.
In meerdere vergaderingen van eigenaars is de onwenselijke situatie en vertraging van de afronding van het project ter sprake gekomen. [verzoeker] werd daarbij vergezeld en/of vertegenwoordigd door de aannemer, die zich op momenten intimiderend opstelde, onder meer door te dreigen het dakleer te verwijderen met alle gevolgen van dien.
4.14.
In januari 2026, ruim twee jaar na de start van de werkzaamheden, was de verbouwing nog steeds niet afgerond. Toezeggingen van [verzoeker] waren herhaaldelijk niet nagekomen. Aannemer Rocksolid bleek failliet te zijn gegaan. [verzoeker] moest op zoek naar een nieuwe aannemer. Het is begrijpelijk dat de overige appartementseigenaars zich door [verzoeker] aan het lijntje gehouden voelden en dat zij inmiddels een groot wantrouwen jegens [verzoeker] hadden ontwikkeld. Hoewel aannemelijk is dat het faillissement van Rocksolid financiële problemen heeft meegebracht voor [verzoeker] , komt dit voor zijn rekening en risico. Van overmacht is geen sprake. [verzoeker] had ervoor kunnen kiezen vanwege de al sinds geruime tijd bestaande vertraging en overtreding van regels de opdracht met Rocksolid veel eerder te beëindigen of aan te passen, maar daarvoor heeft hij niet gekozen. Ook heeft [verzoeker] , die zelf in het vastgoed werkzaam is, onvoldoende toezicht gehouden op de naleving van de voorschriften door Rocksolid en voortgang van het renovatieproject. [verzoeker] heeft zich pas eind januari 2026 tot een nieuwe aannemer gewend, dus na de waarschuwing van de VvE van 27 januari 2026 dat tot ontzegging zou worden overgegaan. [verzoeker] is tijdens de vergadering van 28 januari 2026 voldoende in de gelegenheid gesteld om te reageren op deze waarschuwing. Toezeggingen van [verzoeker] tijdens de vergadering om binnen twee weken met een definitieve planning te komen kwam hij niet na. De VvE heeft [verzoeker] daarop bij brief van 13 februari 2026 gesommeerd om uiterlijk op 18 februari 2026 een gedetailleerd plan voor de uit te voeren afrondende (herstel)werkzaamheden aan het bestuur ter goedkeuring voor te leggen.
4.15.
Uiteindelijk is in de vergadering van 1 april 2026 besloten welke werkzaamheden [verzoeker] diende te laten uitvoeren, uiterlijk vóór 1 juni 2026, gekoppeld aan een dwangsom van € 75.000,-. De VvE heeft [verzoeker] op 9 april 2026 gevraagd zich hieraan te verbinden door een VSO te ondertekenen. [verzoeker] weigerde in te stemmen, mede omdat zijns inziens de termijn te kort was en de dwangsom te hoog. Daarna is in de vergadering van 20 april 2026 het besluit genomen [verzoeker] de toegang tot zijn appartement en de gemeenschappelijke ruimten te ontzeggen indien hij niet uiterlijk 1 juni 2026 de werkzaamheden die zijn opgesomd in de VSO zou hebben uitgevoerd.
4.16.
De ontzegging van het gebruik is een ingrijpende maatregel en kan alleen onder zwaarwegende omstandigheden worden opgelegd in situaties waarin alternatieven ontbreken. Gewoonlijk gaat het daarbij om onbehoorlijk gedrag jegens de andere bewoners of van ernstige verstoring van de rust in het gebouwdoor een eigenaar/gebruiker. Daartoe is de inzet van het ontzeggingsbesluit echter niet beperkt. Dit besluit kan gelet op de tekst van artikel 27 MR1992 ook worden opgelegd aan een eigenaar die andere (huis)regels overtreedt. In dit geval is sprake van ernstige en structurele overtreding van die regels, zoals uit het voorgaande blijkt. Feitelijk is de ontzegging een drukmiddel om [verzoeker] te dwingen om tot een snelle afronding van de renovatie te komen.
4.17.
Gezien de ernstige, structurele en aan [verzoeker] toerekenbare schending van de regels, zoals hiervoor weergegeven, heeft de VvE bij afweging van alle belangen in redelijkheid en naar billijkheid bij besluiten van 1 en 20 april 2026 [verzoeker] mogen opdragen om de werkzaamheden uit te voeren zoals nader omschreven in de VSO van 9 april 2026. Ook de daaraan verbonden termijn waarbinnen de werkzaamheden moeten worden uitgevoerd met dwangsom is niet onredelijk. Waar het voor de VvE misgaat is dat de vergadering een alternatief had met (dreiging tot) het opleggen van een boete op grond van artikel 29 lid 2 MR1992. Dat alternatief had ook meer voor de hand gelegen omdat de VvE de ontzegging in dit geval gebruikt als dwangmiddel en niet zozeer als oplossing. Bij een overlastgevende eigenaar is de ontzegging echt een oplossing van het probleem. In dit geval is de ontzegging dat juist niet omdat de kans dat de bouwwerkzaamheden dan op correcte manier worden voltooid nog kleiner wordt. Het verzoek om het ontzeggingsbesluit te vernietigen wordt daarom toegewezen.
De tegenverzoeken
4.18.
Als een zaak meerdere vorderingen betreft en ten minste één daarvan een vordering is die door de kantonrechter behandeld moet worden, worden alle vorderingen behandeld en beslist door de kantonrechter. Hierop geldt een uitzondering als de samenhang tussen de vorderingen zich tegen afzonderlijke behandeling verzet (artikel 94 lid 2 Rv). In deze verzoekschriftprocedure dient beoordeeld te worden of de samenhang tussen de verzoeken en de tegenverzoeken zich tegen afzonderlijke behandeling verzet.
4.19.
Hiervan is in dit geval sprake. De verzoekschriftprocedures zien op vernietiging van besluiten met betrekking tot het uitvoeren en afronden van de renovatiewerkzaamheden door [verzoeker] . Het tegenverzoek onder 3.3.1. ziet eveneens op het afronden van de werkzaamheden. De samenhang tussen de verzoeken en dit tegenverzoek verzet zich ertegen dat de verzoeken door de kantonrechter worden behandeld en dit tegenverzoek door de rechtbank. Hoewel het de vraag is of het tegenverzoek onder 3.3.2., dat ziet op het uitvoeren van een onderzoek door een deskundige, niet bij dagvaarding bij de handelsrechter had moet worden aangebracht, zijn de processuele belangen van partijen daar in dit geval niet bij gediend. [verzoeker] heeft op dit punt ook geen verweer gevoerd. Net als de VvE heeft hij belang bij een spoedige afronding van het geschil omdat hij zijn appartement wil verkopen. Uit het oogpunt van proceseconomie en in het belang van beide partijen zal daarom in deze procedure ook op dit tegenverzoek worden beslist.
Bouwkeuring
4.20.
Na het besluit van de vergadering van 20 april 2026 hebben beide partijen zich ingezet om een werkbare oplossing te bereiken. [verzoeker] heeft erkend dat fouten zijn gemaakt en heeft excuses aangeboden voor de gang van zaken. De werkzaamheden die [verzoeker] volgens de VvE zou moeten (laten) verrichten zijn in opdracht van [verzoeker] grotendeels alsnog afgerond door een nieuwe aannemer.
Ook na de zitting hebben partijen constructief overleg gevoerd. Uit de overgelegde correspondentie blijkt dat in beginsel overeenstemming is bereikt over de te benoemen deskundige die een bouwkeuring zal uitvoeren, te weten Dutch Building Inspections. De VvE heeft per e-mail op 20 juli 2026 een aangepaste concept-VSO aan [verzoeker] toegestuurd. Dit is een vereenvoudigde versie van het eerdere voorstel van de VvE dat is overgelegd als productie 7 bij het verweerschrift. De onderzoeksopdracht is vereenvoudigd. De reactie van [verzoeker] van 23 juli 2026 maakt duidelijk dat de inhoud van de opdracht in grote lijnen akkoord is maar dat [verzoeker] vindt dat de onderzoekskosten niet volledig voor zijn rekening mogen komen als blijkt dat geen gebreken worden geconstateerd en is voldaan aan alle bouweisen. Ook vindt hij het boetebeding te hoog.
4.21.
Zoals ter zitting is besproken heeft een VvE in het algemeen geen recht op een bouwkeuring voor rekening van de ‘bouwende’ appartementseigenaar. Daarvoor is nodig dat voldoende aanwijzingen bestaan dat het gebouwde (nog steeds) niet aan de daaraan te stellen eisen voldoet. Tijdens een eerder in opdracht van de VvE verricht bouwkundig onderzoek naar de plaatsing van de uitbouw en de dakkapellen zijn ernstige bouwkundige gebreken geconstateerd. Daarna zijn reparatiewerkzaamheden verricht, maar [verzoeker] heeft geen medewerking verleend aan een herinspectie, waardoor de VvE niet heeft kunnen vaststellen of de geconstateerde gebreken daadwerkelijk zijn hersteld. Namens de VvE is naar voren gebracht dat grote zorgen bestaan met betrekking tot de deskundigheid van de verrichte werkzaamheden en dat angst bestaat voor verborgen gebreken. Die zorgen zijn naar het oordeel van de kantonrechter terecht gelet op de voorgeschiedenis. Zo staat vast dat de gemeente Amsterdam aan [verzoeker] wegens gebreken een last onder dwangsom heeft opgelegd en dat de problemen met betrekking tot het ventilatiekanaal nog niet zijn verholpen. Van belang is verder dat [verzoeker] belang heeft bij een bouwkeuring omdat hij zijn appartementsrecht wil verkopen. Gezien deze omstandigheden is het redelijk dat [verzoeker] de onderzoekskosten van de bouwkeuring betaalt, ook indien na onderzoek blijkt dat alle werkzaamheden conform de daaraan te stellen eisen naar behoren zijn uitgevoerd. Destructief onderzoek dient alleen plaats te vinden indien de deskundige dit nodig acht om zijn onderzoek naar behoren te kunnen uitvoeren. Om deze reden zal het tegenverzoek met betrekking tot de bouwkeuring worden toegewezen zoals hierna is omschreven. De verzochte dwangsom van € 1.000,- per dag zal worden toegewezen tot een maximum van 50.000,- omdat dit bedrag in redelijke verhouding staat tot de omvang van het totale bouwproject. Het boetebeding in de concept-VSO blijft buiten werking. Aan de veroordeling zullen uiterste termijnen worden gekoppeld zoals hierna is omschreven.
De overige tegenverzoeken
4.22.
Partijen hebben ook met betrekking tot het onderzoek aan de ventilatieschachten overeenstemming bereikt over de deskundige en de inhoud van de opdracht tot keuring, alles op kosten van [verzoeker] , zodat dit zal worden toegewezen zoals verzocht. [verzoeker] heeft zich daarnaast niet verzet tegen de opdracht tot de installatie van de lichtkoepel in de berging en het schilderen en reinigen van het tapijt in het trappenhuis, voorzover nog niet uitgevoerd. De veroordeling als hierna omschreven zal worden gekoppeld aan een termijn zoals hierna omschreven. De dwangsom zal worden gemaximeerd.
Schorsing besluit van 1 april 2026
4.23.
[verzoeker] heeft verzocht om het besluit van 1 april 2026 te schorsen. Dat verzoek wordt gelet op hetgeen hiervoor is overwogen afgewezen.
Proceskosten
4.24.
De kantonrechter ziet in de grove toerekenbare fouten van [verzoeker] tijdens het bouwproces en zijn aanvankelijk onvoldoende meewerkende opstelling aanleiding om [verzoeker] te veroordelen in de geliquideerde proceskosten (inclusief nakosten). Er bestaat geen aanleiding voor een veroordeling in de werkelijke proceskosten omdat van misbruik van recht of schending van artikel 21 Rv geen sprake is. De proceskosten van de VvE worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
576,00
(2 punten × € 288,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
720,00
5De beslissing
De kantonrechter
Op de verzoeken:
5.1.
vernietigt het besluit van 20 april 2026 inhoudende de ontzegging voor onbepaalde tijd aan [verzoeker] van de toegang van het privégedeelte en de gemeenschappelijke gedeelten,
5.2.
veroordeelt [verzoeker] in de proceskosten van € 720,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verzoeker] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
wijst af hetgeen meer of anders door [verzoeker] is verzocht,
Op de tegenverzoeken:
5.4.
gelast [verzoeker] binnen twee weken na heden opdracht te geven aan Dutch Building Inspections (dan wel bij diens verhindering aan een door partijen gezamenlijk aangewezen andere deskundige) tot het uitvoeren van een bouwkeuring met inhoud zoals in de concept-VSO van 20 juli 2026 (productie 34 van [verzoeker] ) staat vermeld, per e-mail aan [verzoeker] toegestuurd op 20 juli 2026, waarbij in afwijking van de tekst van die concept-VSO:
- de deskundige alleen tot destructief onderzoek dient over te gaan als dat volgens de deskundige noodzakelijk is voor het onderzoek,
- eventuele door de deskundige vastgestelde herstelwerkzaamheden binnen twee maanden na ontvangst van het rapport door [verzoeker] op zijn kosten dienen te worden afgerond,
- geen boetebeding geldt,
op straffe van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag of dagdeel dat [verzoeker] niet aan de veroordeling voldoet, met een maximum van € 50.000,-.
5.5.
veroordeelt [verzoeker] om binnen twee weken na de datum van dit vonnis:
- opdracht te geven tot keuring van de ventilatieschachten, zoals tussen partijen overeengekomen in de correspondentie na de zitting,
- de installatie van de lichtkoepel op de berging af te ronden,
- het schilderen van het trappenhuis en reinigen van het tapijt af te ronden,
op straffe van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag of dagdeel dat niet aan de veroordeling wordt voldaan, met een maximum van € 25.000,-
5.6.
veroordeelt [verzoeker] tot betaling van de kosten van beide keuringen,
5.7.
wijst af hetgeen meer of anders door de VvE is verzocht,
5.8.
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. M.W. van der Veen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken door mr. H.M. Patijn, kantonrechter, op 8 september 2026.
33806