ECLI:NL:RBAMS:2026:8333

RECHTBANK
AMSTERDAM



Civiel recht
Kantonrechter



Zaaknummer: 11881101 \ CV EXPL 25-12644




Vonnis van 21 juli 2026




in de zaak van




HIGHLAND GROUP B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Highland Group,
gemachtigde: mr. A.H.I. van der Kroef,



tegen





1 [gedaagde 1] (H.O.D.N. [gedaagde 2] ),

wonende te [woonplaats 1] ,
hierna te noemen: [gedaagde 1] ,2. V.O.F. [gedaagde 2],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna te noemen: de v.o.f.,3. [gedaagde 3],
wonende te [woonplaats 2] ,
hierna te noemen: [gedaagde 3] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
gemachtigde: [gemachtigde].






1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 3 september 2025, met producties,- de conclusie van antwoord, met producties,
- de akte overlegging nadere producties van Highland Group.


1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 juni 2026. Namens Highland Group zijn verschenen de heer [naam 1] en de heer [naam 2] , [functies] , bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde 1] en [gedaagde 3] zijn eveneens verschenen, mede namens de v.o.f. en bijgestaan door hun gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, mede aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord.



1.3.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.





2De feiten


2.1.
Tussen (de rechtsvoorganger van) Highland Group als verhuurder en [gedaagde 1] als huurder bestaat sinds 2011 een huurovereenkomst met betrekking tot de huur van de bedrijfsruimte gelegen aan [adres] (hierna: het gehuurde). Op 1 maart 2011 is de huurovereenkomst ingegaan voor de duur van vijf jaar, welke huurtermijn steeds is verlengd met huurperioden van vijf jaar. De huurovereenkomst liep derhalve tot 28 februari 2026.



2.2.
Bij brief van 25 januari 2024 heeft Highland Group de huurovereenkomst met [gedaagde 1] opgezegd tegen 1 februari 2026. Partijen hebben over en weer erkend dat door Highland Group bedoeld werd op te zeggen tegen 1 maart 2026. In de brief schrijft Highland Group dat de reden voor de opzegging is dat zij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en dat zij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft.



2.3.

[gedaagde 1] heeft niet ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst.





3Het geschil


3.1.
Highland Group vordert – samengevat - bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:


het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen, zijnde 1 maart 2026, althans een in goede justitie ander tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen,



[gedaagden] ieder afzonderlijk en tezamen te veroordelen om het gehuurde te ontruimen, zo nodig met behulp van de sterke arm conform artikel 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv),


indien [gedaagden] in gebreke blijven aan de veroordeling tot ontruiming te voldoen en Highland Group het gehuurde gedwongen moet ontruimen, [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen om de kosten van het ontruimen aan Highland Group te betalen,



[gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 1.500,00,



[gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.




3.1.1.
Aan haar vordering legt Highland Group – kort gezegd – primair ten grondslag dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Highland Group exploiteert zes hotels in het centrum van [plaats] en heeft haar hoofdkantoor gevestigd in hetzelfde pand als het gehuurde. De afgelopen jaren is het aantal medewerkers op het hoofdkantoor gegroeid van 11 medewerkers in 2019 naar 23 in 2025, met een verwachte verdere uitbreiding naar circa 38 medewerkers in 2033. Daarom heeft Highland Group meer werkplekken op het hoofdkantoor nodig. Ook wenst Highland Group het pand en een deel van het souterrain (waar het gehuurde zich bevindt) te gaan benutten voor de opslag van linnen en hotelvoorraden, die thans op gehuurde externe locaties worden opgeslagen. Opslag in het eigen pand levert een concrete besparing op van minimaal € 14.000,00 per jaar, alsook logistieke en arbo-technische voordelen. Subsidiair stelt Highland Group dat haar belangen bij beëindiging van de huurovereenkomst met [gedaagde 1] groter zijn dan de belangen van [gedaagde 1] bij voortzetting daarvan.




3.2.
Het verweer van [gedaagden] strekt primair tot afwijzing van de vordering van Highland Group en subsidiair tot toewijzing van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten ex artikel 7:297 BW. Ook voeren [gedaagden] verweer tegen de gevorderde buitengerechtelijke kosten en verzoeken zij de kantonrechter de gevraagde uitvoerbaarverklaring bij voorraad af te wijzen en Highland Group te veroordelen in de proceskosten. Daartoe hebben [gedaagden] – kort gezegd – het volgende aangevoerd.


3.2.1.
Volgens [gedaagde 1] c.s is onwaarschijnlijk dat Highland Group hetgeen zij in de 187 m2 opslagruimte die zij momenteel huurt opslaat, straks kwijt kan in het souterrain van circa 65 m2, terwijl zij daar ook extra werkplekken wenst te creëren. Volgens [gedaagden] kan Highland Group het door haar gestelde gecombineerde gebruiksdoel van het souterrain de facto nooit realiseren. Een gesteld dringend eigen gebruik dat feitelijk niet realiseerbaar is kan rechtens een beroep daarop niet rechtvaardigen. De belangen van [gedaagden] bij voortzetting van de huurovereenkomst dienen zwaarder te wegen dan de belangen van Highland Group bij beëindiging daarvan. Het gehuurde bevindt zich op een goede locatie voor een souvenirwinkel. Bovendien zijn [gedaagden] , indien zij toch moeten verplaatsen, gelet op gemeentelijk beleid aangewezen op de (mede daardoor kostbare) overname van een bestaande souvenirwinkel.



3.2.2.
Voor het geval de vordering van Highland Group wordt toegewezen hebben [gedaagden] de kantonrechter verzocht om op de voet van artikel 7:297 BW een bedrag vast te stellen dat Highland Group aan [gedaagden] moet betalen ter tegemoetkoming van verhuis- en inrichtingskosten.




3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.





4De beoordeling



Gedaagde partijen




4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat de huurovereenkomst die aan de vordering ten grondslag ligt is gesloten tussen de rechtsvoorganger van Highland Group en [gedaagde 1] . De v.o.f. en [gedaagde 3] zijn geen partijen bij die overeenkomst. [gedaagden] stellen dat zij de samenwerking tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 3] in 2014 aan de heer [naam 1] hebben gemeld en dat daartegen geen enkel bezwaar bestond. Deze stelling hebben zij echter niet met stukken onderbouwd en nergens blijkt uit dat de v.o.f. of [gedaagde 3] (mede)huurder zijn geworden. Highland Group zal daarom in haar vorderingen jegens de v.o.f. en [gedaagde 3] niet-ontvankelijk worden verklaard.



Dringend eigen gebruik





4.2.
Omdat Highland Group haar opzegging primair heeft gebaseerd op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik, is allereerst aan de orde de vraag of Highland Group voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor duurzaam eigen gebruik (artikel 7:296 lid 1 onder b BW). Naar het oordeel van de kantonrechter is dat het geval. Dit wordt hierna toegelicht.



4.3.
Highland Group stelt – kort samengevat – dat zij in het souterrain waarin het gehuurde zich bevindt werkplekken voor haar personeel en opslagruimte voor linnengoed en andere goederen wil realiseren. Ter onderbouwing van deze stelling heeft zij verschillende stukken overgelegd, waaronder een verklaring van haar HR-medewerker, een overzicht uit haar administratie van de ontwikkeling van het personeelsbestand op het hoofdkantoor, en foto’s van de huidige kantoorruimtes op de bovengelegen verdiepingen. Daaruit blijkt dat het aantal werknemers op het hoofdkantoor de afgelopen jaren is gegroeid en naar verwachting nog verder zal groeien, en dat alle bestaande werkruimtes op dit moment bezet zijn. [gedaagde 1] heeft betwist dat er op dit moment 24 personen op het hoofdkantoor werkzaam zijn, maar heeft dit geenszins onderbouwd, zodat hieraan voorbij wordt gegaan. Ten aanzien van de opslagruimte heeft Highland Group onder meer gemotiveerd gesteld dat de externe opslagruimtes die zij huurt niet volledig worden benut, zodat de voorgenomen inrichting van het souterrain naar verwachting voldoende capaciteit biedt om de opslag op (een deel van) de externe locaties te vervangen.



4.4.
Hoewel de kantonrechter met [gedaagde 1] eens is dat Highland Group het door haar voorgenomen gebruik wellicht te sterk aanzet, maakt dat niet dat van dringend eigen gebruik geen sprake is. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Highland Group voldoende aannemelijk gemaakt dat zij het gehuurde nodig heeft voor extra werkplekken voor haar personeel en opslagruimte. Immers kan niet gezegd worden dat het voorgenomen gebruik op praktische en/of juridische gronden uitgesloten is. Daarmee is sprake van dringend eigen gebruik, zodat de vordering van Highland Group op de primaire grondslag wordt toegewezen. Dat brengt met zich dat niet meer wordt toegekomen aan de belangenafweging als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW.



Ontruiming





4.5.
De kantonrechter zal, rekening houdend met de belangen van beide partijen, het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en [gedaagde 1] het gehuurde moet ontruimen vaststellen op drie maanden na de datum van dit vonnis, te weten op 21 oktober 2026.



4.6.
De vordering tot vergoeding voor de kosten van een eventuele gedwongen ontruiming is niet toewijsbaar, omdat de met de ontruiming gemoeide kosten slechts toewijsbaar zijn als zij in redelijkheid zijn gemaakt, wat niet op voorhand kan worden beoordeeld.



Verhuis- en inrichtingskosten





4.7.
Aangezien de gevorderde ontruiming wordt toegewezen, komt de kantonrechter toe aan het verzoek van [gedaagde 1] om toewijzing van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten ex artikel 7:297 BW. Daaraan heeft [gedaagde 1] ten grondslag gelegd dat hij in verband met beleid van de Gemeente Amsterdam aangewezen zal zijn op de overname van een bestaande souvenirwinkel, waarvoor koopsommen van € 150.000,00 tot € 300.000,00 worden gevraagd. Uitgaande van een verhouding van 2/3e goodwill en 1/3e materiele activa en een overnamesom van € 300.000,00, zou een tegemoetkoming van minstens € 100.000,00 redelijk en realistisch zijn, te vermeerderen met een stelpost van € 25.000,00 voor verhuizing en vervroegde afschrijving van voorraden.



4.8.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde 1] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij zijn winkel daadwerkelijk elders gaat voortzetten en dat hij als gevolg daarvan met verhuis- en inrichtingskosten te maken zal krijgen. Niet is gebleken dat [gedaagde 1] sinds de opzegging door Highland Group in januari 2024 daartoe enige concrete stappen heeft ondernomen. Ter zitting heeft hij desgevraagd aangegeven dat hij van plan is de winkel zo lang mogelijk in het huidige pand uit te baten, en dat een gang naar het Gerechtshof in de rede ligt wanneer de ontruimingsvordering in deze zaak wordt toegewezen. Gelet daarop ziet de kantonrechter onvoldoende grond om in deze procedure een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toe te kennen. Daarbij wordt nog opgemerkt dat [gedaagde 1] de door hem verzochte kosten onvoldoende heeft onderbouwd. De kantonrechter ziet echter geen aanleiding om [gedaagde 1] alsnog in de gelegenheid te stellen deze kosten te onderbouwen gelet op zijn verklaringen, en omdat hij hiertoe geen bewijsaanbod heeft gedaan.



Buitengerechtelijke incassokosten





4.9.
Highland Group vordert betaling van buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 1.500,00 en baseert deze vordering op artikel 6:96 lid 2 sub 2 en/of c. Zij voert aan dat de werkzaamheden die in dit kader zijn verricht meer omvatten dan enkel een voorbereiding van de dagvaarding en de instructie van de onderhavige procedure. [gedaagde 1] betwist dit laatste en voert daarnaast aan dat het in deze zaak geenszins gaat om kosten gemaakt ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, noch om kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte.



4.10.
Gelet op de betwisting en het verweer door [gedaagde 1] heeft Highland Group haar vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten onvoldoende onderbouwd zodat deze vordering wordt afgewezen.



Proceskosten





4.11.

[gedaagde 1] is in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Highland Group worden begroot op:









- kosten van de dagvaarding


€


125,11







- griffierecht


€


340,00







- salaris gemachtigde


€


434,00


(2 punten × € 217,00)




- nakosten


€


108,50


(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


1.007,61












Niet uitvoerbaar bij voorraad





4.12.
Het vonnis wordt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Een opgezegde huurovereenkomst bij bedrijfsruimte blijft van kracht tot de rechter onherroepelijk op de beëindigingsvordering heeft beslist. Highland Group heeft geen zwaarwegende omstandigheden aangevoerd op grond waarvan de kantonrechter van deze hoofdregel moet afwijken. Dit betekent dat als [gedaagde 1] in hoger beroep gaat, Highland Group het vonnis nog niet ten uitvoer mag leggen.





5De beslissing


De kantonrechter



5.1.
verklaart Highland Group niet-ontvankelijk in haar vorderingen jegens de v.o.f. en [gedaagde 3] ,



5.2.
bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde eindigt op 21 oktober 2026,



5.3.

veroordeelt [gedaagde 1] om het gehuurde uiterlijk op 21 oktober 2026 te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Highland Group zijn, en de sleutels af te geven aan Highland Group, welke
ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde,




5.4.
veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten van € 1.007,61, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,



5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.


Dit vonnis is gewezen door mr. R.H. Mulderije, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier, mr. L.W. Oosthoek, op 21 juli 2026.




64443




HR 24 januari 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2255, m.nt. P.A. Stein (Tokkie/Michael)