ECLI:NL:RBAMS:2026:8004

RECHTBANK Amsterdam


Civiel recht



Zaaknummer hoofdzaak: C/13/771089 / HA ZA 25-1188 en
de vrijwaringszaken C/13/777753 / HA ZA 25-1639 en C/13/777755 / HA ZA 25-1640




Vonnis van 5 augustus 2026




in de hoofdzaak van





1 [partij 1 / verkoper] ,

2. [partij 2 / verkoper],
beiden wonende te [woonplaats 1] (Zweden),
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] ,
advocaat: mr. B.P. van Overeem,



tegen





[partij 3 / koper]
,
te [woonplaats 2] (Frankrijk),
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij 3 / koper] ,
advocaat: mr. H.M. Punt,



en in de vrijwaringszaak C/13/777753 / HA ZA 25-1639 van





[partij 3 / koper]
,
wonende te [woonplaats 2] (Frankrijk),
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie en in het incident,
advocaat: mr. H.M. Punt,



tegen





1 [partij 4 / makelaarskantoor] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,2. [partij 5 / makelaar],
wonende te [woonplaats 3] ,
hierna te noemen: [partij 5 / makelaar] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie en in het incident,
hierna samen te noemen: de makelaar (in mannelijk enkelvoud),
advocaat: mr. C.J.J.C. Arnouts,




en in de vrijwaringszaak C/13/777755 HA ZA 25-1640 van





[partij 3 / koper]
,
wonende te [woonplaats 2] (Frankrijk),
eisende partij,
advocaat: mr. H.M. Punt,



tegen





1 [partij 6 / notariskantoor] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,2. [partij 7 / notaris],
wonende te [woonplaats 3] ,
hierna te noemen: [partij 7 / notaris] ,3. [partij 8 / notaris],
wonende te [woonplaats 4] ,
hierna te noemen: [partij 8 / notaris] ,
gedaagde partijen,
hierna te noemen: de notaris (in mannelijk enkelvoud),
advocaat: mr. H.J. Delhaas.






1De procedures



in de hoofdzaak



1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:
 de dagvaarding van 10 juni 2025, met producties,
 het vonnis in incident van 1 oktober 2025 waarin [partij 3 / koper] is toegestaan de makelaar en de notaris in vrijwaring op te roepen,
 de conclusie van antwoord tevens eis in voorwaardelijke reconventie, met producties,
 het tussenvonnis van 4 februari 2026 waarbij een mondelinge behandeling is gelast,
 het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 28 mei 2026.




in de vrijwaringszaak HA ZA 25-1639




1.2.

Het verloop van de procedure blijkt uit:
 de dagvaarding van 20 oktober 2025, met producties,
 de conclusie van antwoord in vrijwaring in conventie tevens houdende (voorwaardelijk) verzoek tot afschrift en/of inzage ex artikel 195 Rv tevens houdende eis in reconventie, met producties,
 het tussenvonnis van 4 februari 2026 waarbij een mondelinge behandeling is gelast,
 de conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende antwoord in het incident ex artikel 195 Rv, met producties,
 het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 28 mei 2026,
 de brief van 25 juni 2026 van mr. Arnouts met aanvullingen op het proces-verbaal.




in de vrijwaringszaak HA ZA 25-1640




1.3.

Het verloop van de procedure blijkt uit:
 de dagvaarding van 20 oktober 2025, met producties,
 de conclusie van antwoord, met producties,
 het tussenvonnis van 4 februari 2026 waarbij een mondelinge behandeling is gelast,
 het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 28 mei 2026.




in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaken




1.4.
Ten slotte is vonnis bepaald in de drie zaken. In dit vonnis wordt de hoofdzaak behandeld in Hoofdstuk 2, de vrijwaringszaak tegen de makelaar in Hoofdstuk 3 en de vrijwaringszaak tegen de notaris in Hoofdstuk 4.





2De hoofdzaak C/13/771089 / HA ZA 25-1188



De feiten



2.1.
In de hoofdzaak staan de volgende feiten vast:


2.1.1.

[partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] hebben in november 2024 een appartementsrecht voor het gebruik van een woning gelegen aan de [adres 1] gekocht voor € 870.000 en dit appartementsrecht in het voorjaar van 2025 te koop gezet.



2.1.2.
Op 20 maart 2025 hebben [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] het bod van € 920.000 van [partij 3 / koper] aanvaard. De makelaar van [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] heeft notariskantoor [partij 6 / notariskantoor] B.V. gevraagd een koopovereenkomst op te stellen.



2.1.3.
Op 24 maart 2025 hebben partijen via DocuSign de koopovereenkomst voor het verkochte appartementsrecht ondertekend. In de koopovereenkomst is opgenomen dat [partij 3 / koper] op 28 maart 2025 een waarborgsom van € 46.000 moet betalen en diezelfde dag zal meewerken aan de levering op basis van een Groninger akte (levering met uitgestelde betaling van de volledige koopsom).



2.1.4.
In de koopovereenkomst is, voor zover van belang in de hoofdzaak, opgenomen:


“(…)

BIJZONDERE BEPALINGEN:

(…)

Bedenktijd


Artikel 13

1. Gedurende drie dagen nadat een afschrift van dit koopcontract aan Koper ter hand is gesteld, heeft Koper het recht de koop te ontbinden
2. (…) ontbindingsverklaring dient derhalve op maandag 24 maart 2025 vóór 24.00 uur te zijn ontvangen door Verkoper. (…)
(…)

ALGEMENE BEPALINGEN

(…)

Tekortkoming (wanprestatie)


Artikel VI

1. Bij niet of niet tijdige nakoming van de Koop anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin van het volgende lid.
2. Indien één van de partijen, (…), tekortschiet in de nakoming van één of meer verplichtingen - daaronder begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen van een correcte bankgarantie - is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:
a. uitvoering van de Koop te verlangen (…); of
b. de Koop door een schriftelijke verklaring te ontbinden en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs.
3. (…)
(…)“




2.1.5.

[partij 3 / koper] heeft op 28 maart 2025 de waarborgsom niet gestort en heeft niet meegewerkt aan de levering van het appartementsrecht.



2.1.6.
De advocaat van [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] heeft bij brief van 25 april 2025 [partij 3 / koper] een termijn van acht dagen verleend om alsnog haar verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen. Daarbij is [partij 3 / koper] ook gewezen op de gevolgen van niet nakomen als bepaald in artikel VI van de algemene bepalingen uit de koopovereenkomst.



2.1.7.
Na verloop van deze termijn van acht dagen heeft de advocaat van [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] bij brief van 7 mei 2025 aan [partij 3 / koper] de koopovereenkomst met haar ontbonden en aanspraak gemaakt op betaling van de boete van € 92.000.



Het geschil in conventie





2.2.

[partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] vorderen [partij 3 / koper] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen tot betaling van € 92.000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 mei 2025 tot de dag van voldoening, en de proceskosten waaronder de beslagkosten.


2.2.1.

[partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] stellen daartoe dat [partij 3 / koper] de waarborgsom niet heeft betaald en niet heeft meegewerkt aan Groninger akte-levering van het appartementsrecht. [partij 3 / koper] is haar verplichtingen uit de koopovereenkomst niet nagekomen en dient daarom de overeengekomen boete van 10% van de koopsom te betalen, aldus steeds [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] .



2.2.2.

[partij 3 / koper] voert – kort gezegd – aan dat de overeengekomen boete dient te worden gematigd, mogelijk zelfs tot nihil, omdat [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] geen schade hebben geleden. Bovendien staat hun vermeende schade niet in verhouding tot de hoogte van de gevorderde boete, aldus steeds [partij 3 / koper] .



2.2.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.



Het geschil in voorwaardelijk reconventie





2.3.

[partij 3 / koper] vordert het conservatoire beslag op haar appartement bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis op te heffen.


2.3.1.

[partij 3 / koper] stelt dat [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] op 12 mei 2025 conservatoir beslag hebben laten leggen op haar appartemensrecht voor een woning gelegen aan de [adres 2] . Omdat de boete dient te worden gematigd tot nihil dient dit gelegde conservatoir beslag te worden opgeheven, aldus [partij 3 / koper] .



2.3.2.

[partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] voeren aan dat ook bij eventuele matiging van de boete geen reden bestaat het gelegde conservatoir beslag op te heffen.



2.3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.



De beoordeling (in de hoofdzaak)


inleidend





2.4.

[partij 3 / koper] heeft woonplaats in [plaats 1] (of [plaats 2] ) en is niet gedagvaard voor een gerecht in haar woonplaats. Daarom dient eerst de rechtsmacht van deze rechtbank te worden vastgesteld.



2.5.

[plaats 1] is aan Frankrijk gelieerd Caribisch grondgebied. In 2007 is [plaats 1] een zogeheten LGO (‘landen en gebieden overzee’, of in het Engels: ‘Overseas Country and Territory’) met de EU geworden. Dergelijke landen of gebieden hebben een betrekking met de EU maar zijn geen onderdeel van EU regelgeving zoals de Verordening (EU) Nr. 1215/2012 van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2012 betreffende de rechterlijke bevoegdheid, de erkenning en de tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken (herschikking). Daarom dient de bevoegdheid van deze rechtbank te worden bepaald aan de hand van de Eerste afdeling van de Eerste titel van het Eerste boek van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).



2.6.
In de koopovereenkomst is in artikel 10 lid 1 opgenomen: “Voor de kennisneming van geschillen, welke naar aanleiding van de Koop zijn of zullen ontstaan is het gerecht van de plaats, waar het Gebouw is gelegen, bij uitsluiting bevoegd.”. Deze forumkeuze is niet nader betwist door [partij 3 / koper] . De verkochte woning is gelegen in [plaats 3] , zodat deze rechtbank op grond van deze forumkeuze (artikel 8 lid 1 Rv) rechtsmacht toekomt kennis te nemen van de vorderingen van [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] op [partij 3 / koper] .



in conventie




2.7.

[partij 3 / koper] erkent dat zij geen borg (5% van de koopsom) heeft gesteld en dat zij niet heeft meegewerkt aan de levering op basis van een Groninger akte op 28 maart 2025, of daarna, en dat de ontbinding van de koopovereenkomst op grond van de drie dagen bedenktijd niet of te laat is ingeroepen. De verschuldigdheid van de gevorderde boete staat daarmee vast. [partij 3 / koper] doet een beroep op matiging van die boete tot nihil, althans tot het bedrag van de daadwerkelijk door [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] geleden schade. [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] betwisten dat er een aanleiding is om de boete te matigen.



2.8.
De rechtbank stelt voorop dat de rechter de bevoegdheid tot matiging terughoudend dient te hanteren. Matiging is pas aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daartoe is onvoldoende dat de boete en de schade uiteenlopen. Er zal ook gelet moeten worden op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het boetebeding en de omstandigheden waaronder het tot stand kwam. Het enkele uiteenlopen van schade en boete is onvoldoende grond voor matiging.



2.9.
Uit vaste rechtspraak volgt dat het boetebeding in (standaard) koopaktes voor woningen (of appartementsrecht tot gebruik van een woning) niet alleen is bedoeld om de door verkopers door het tekortschieten van kopers geleden schade te dekken, maar ook is bedoeld om kopers tot nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst te prikkelen. Immers heeft een verkoper belang bij correcte nakoming van die overeenkomst omdat de verkoper zelf in financiële en praktische problemen kan raken als de woning niet (tijdig) wordt afgenomen. Ook is de gedachte achter het gefixeerde karakter van de schadevergoeding dat partijen achteraf geen discussie over de hoogte van de daadwerkelijke schade hoeven te voeren. In zoverre draagt het boetebeding naar zijn aard bij aan de rechtszekerheid. Tegen deze achtergrond wordt een boete van 10% van de overeengekomen koopprijs niet snel als buitensporig aangemerkt. Een boetebeding in dergelijke koopovereenkomsten inzake woningen is verder gebruikelijk en een maatschappelijk aanvaarde wijze van vooraf overeengekomen schadevergoeding.



2.10.
De rechtbank oordeelt dat de stellingen van [partij 3 / koper] dat niet is onderhandeld over het boetebeding, zij inspanningen heeft verricht om aan haar verplichtingen te voldoen en het aankoopproces serieus heeft genomen door zich te laten bijstaan door een makelaar tegen bovenstaande achtergrond niet maken dat toepassing van het boetebeding tot een onaanvaardbaar resultaat leidt.



2.11.
Ook ten aanzien van de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete komt de rechtbank tot deze conclusie en overweegt daartoe het volgende. [partij 3 / koper] stelt dat niet is gebleken dat [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] schade hebben geleden als gevolg van haar tekortkoming. Ter zitting gesteld hebben [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] betoogd dat hun geleden schade blijkt uit:


de overdrachtsbelasting van 2% over de koopsom van € 870.000 die zij in november 2024 hebben betaald voor het appartementsrecht,


tweemaal een courtage van 1,8% over de verkoopprijs (van € 920.000 en van € 925.000) van het appartementsrecht,


een maand later kunnen beschikken over het bedrag van de koopprijs,


de gemaakte juridische kosten.


Deze schadeposten zouden niet zijn gemaakt als [partij 3 / koper] haar verplichtingen uit de koopovereenkomst was nagekomen, aldus [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] .


2.11.1.
Vast staat dat [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] geen overdrachtsbelasting over de door hen betaalde koopprijs van het appartement hadden hoeven te betalen als [partij 3 / koper] haar verplichting uit de koopovereenkomst tot meewerken aan Groninger-akte levering op 28 maart 2025 was nagekomen. Het bedrag dat [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] nu wel hebben moeten betalen aan overdrachtsbelasting is dan ook schade die van belang is bij de vraag of de boete kan worden gematigd. Het schadebedrag voor de overdrachtsbelasting wordt vastgesteld op (2% over € 870.000 =) € 17.400.



2.11.2.
Verder is tussen partijen niet in geschil dat [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] bij de verkoop van het appartementsrecht aan een derde een courtage van 1,8% aan de makelaar hebben moeten betalen. Dit bedrag hadden zij niet hoeven te betalen als [partij 3 / koper] haar verplichtingen uit de koopovereenkomst was nagekomen. Het bedrag aan verschuldigde courtage wordt vastgesteld op (1,8% over € 925.000 =) € 16.650. Anders dan [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] betogen is de door hen betaalde courtage over de koopprijs die [partij 3 / koper] bereid was te betalen geen schadepost. Zij hadden dit immers ook moeten betalen als [partij 3 / koper] haar verplichtingen uit de koopovereenkomst wel was nagekomen.



2.11.3.

[partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] hebben gesteld dat zij schade hebben geleden, omdat zij een maand later over de koopprijs van het appartement hebben kunnen beschikken. Deze beweerde schadepost hebben zij echter niet nader geduid en zij hebben ook niet uiteengezet waarom dit schade is voor hen. Deze schadepost wordt daarom niet meegerekend bij de beoordeling van het beroep op matiging van de boete.



2.11.4.
De juridische kosten die [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] hebben moeten maken omdat [partij 3 / koper] tekort is gekomen in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst worden niet meegerekend bij de beslissing of in dit geval de boete moet worden gematigd. Juridische kosten worden in Nederland vergoed door (indien gevorderd) buitengerechtelijke incassokosten (artikel 6:96 BW) en een proceskostenveroordeling (artikel 237 e.v. Rv), zoals [partij 3 / koper] terecht heeft betoogd. Als de juridische kosten van [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] (die ook niet nader zijn geduid of gespecificeerd) zouden meetellen als schade bij de beoordeling of en tot welk bedrag de contractuele boete kan worden gematigd, dan leidt dit feitelijk tot een vergoeding van de volledige proceskosten voor [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] . Dat kan slechts onder bijzondere omstandigheden die niet zijn gesteld en waarvan niet is gebleken, dan wel in de wet bepaalde gevallen die niet aan de orde zijn in dit geval.



2.11.5.
In totaal kan worden vastgesteld dat [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] een schade hebben geleden van € 17.400 + € 16.650 = € 34.050 als gevolg van de tekortkoming van [partij 3 / koper] in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst. Bij deze schade is de boete 2,7 keer zo hoog als de geleden schade. Dit is geen dusdanige wanverhouding dat toewijzing van het boetebedrag tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat zou leiden en levert daarom geen grond voor matiging van de boete op.




2.12.
Tot slot levert ook de stelling dat het aan [partij 3 / koper] ’s makelaar is toe te rekenen dat de koopovereenkomst niet tijdig is ontbonden geen grond op voor de matiging van de boete. Zoals hieronder in de vrijwaringszaak tegen de makelaar zal worden geoordeeld is het niet aan haar makelaar toe te rekenen dat de koopovereenkomst niet tijdig is ontbonden.




2.13.

[partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] hebben [partij 3 / koper] bij brief van 25 april 2025 in gebreke gesteld en gesommeerd binnen acht dagen alsnog haar verplichtingen na te komen. [partij 3 / koper] heeft die redelijke termijn laten verlopen. Zij is dus op 7 mei 2025 in verzuim gekomen van de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst. De gevorderde wettelijke rente over het verschuldigde boetebedrag wordt daarom vanaf die datum toegewezen. Daarbij wordt de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW toegepast omdat tussen partijen geen sprake is van een handelsovereenkomst.



2.14.

[partij 3 / koper] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] worden begroot op:









- explootkosten


€


144,47







- griffierecht


€


1.374,00







- salaris advocaat


€


2.580,00


(2 punten tarief vorderingen tot € 98.000)




- nakosten


€


189,00


(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


4.287,47











2.15.

[partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] hebben ook vergoeding van de door hen gemaakte beslagkosten gevorderd. Zij hebben die beslagkosten echter niet onderbouwd, ook niet met het rekest voor het leggen van een conservatoir beslag. Daarom is in de bodemprocedure het volledige griffierecht geheven. Omdat de beslagstukken nog steeds ontbreken, worden de gevorderde beslagkosten afgewezen en wordt het in rekening gebrachte griffierecht niet aangepast.



in reconventie




2.16.
Uit de conventie volgt dat [partij 3 / koper] een boete aan [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] dient te betalen. Daaruit volgt dat [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] terecht conservatoir beslag hebben laten leggen ten laste van [partij 3 / koper] tot zekerheid van hun vordering op haar. In zoverre is de vordering van [partij 3 / koper] tot opheffing van dat gelegde conservatoir beslag niet toewijsbaar.



2.17.
Een conservatoir beslag kan ook worden opgeheven indien een belangenafweging tussen partijen in het nadeel van de beslaglegger uitvalt. [partij 3 / koper] heeft echter geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat een belangenafweging in haar voordeel dient te vallen. [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] hebben daarentegen gesteld dat het appartementsrecht voor de woning aan de [adres 2] het enige verhaalsobject van [partij 3 / koper] is in Nederland. Onder deze omstandigheden wegen de belangen van [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] bij instandhouding van het conservatoir beslag zwaarder dan de belangen van [partij 3 / koper] bij opheffing van dat beslag.



2.18.
De vordering van [partij 3 / koper] tot opheffing van het gelegde conservatoir beslag op haar appartementsrecht voor de woning gelegen aan de [adres 2] wordt dus afgewezen, met veroordeling van [partij 3 / koper] in de proceskosten. Vanwege de samenhang tussen de vordering in reconventie en het geschil in conventie worden de kosten van [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] begroot op nihil.








3De vrijwaringszaak C/13/777753 / HA ZA 25-1639 (tegen de makelaar)


3.1.
In deze vrijwaringzaak wordt uitgegaan van de volgende feiten:


3.1.1.

[partij 3 / koper] heeft in 2022 de makelaar opdracht gegeven voor haar een woning in [plaats 3] te vinden. De makelaar heeft toen werkzaamheden verricht in het gehele bied- en koopproces, tot en met de levering van het appartementsrecht voor gebruik van een woning gelegen aan de [adres 2] . [partij 3 / koper] heeft bij die koop aan de makelaar bericht dat zij de koop zal financieren uit spaargeld en inkomsten uit haar bedrijf.



3.1.2.

[partij 3 / koper] heeft begin maart 2025 aan de makelaar medegedeeld dat zij interesse had in het appartementsrecht voor de woning gelegen aan de [adres 1] van [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] en hem gevraagd om de woning te bezichtigen. Diezelfde dag heeft [partij 3 / koper] de makelaar verzocht het appartementsrecht voor de woning in de [adres 2] te verkopen. [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] hebben de door de makelaar namens [partij 3 / koper] aangeboden koopprijs van € 920.000 aanvaard.



3.1.3.
In de koopovereenkomst is, voor zover van belang in deze vrijwaringszaak, opgenomen:


“(…)

BIJZONDERE BEPALINGEN:

(…)

Ontbindende voorwaarde


Artikel 7

(…)
Koper verklaart uitdrukkelijk geen financieringsvoorbehoud te zijn overeengekomen en verklaart zich bewust te zijn van de gevolgen hiervan.
(…)

Bedenktijd


Artikel 13

1. Gedurende drie dagen nadat een afschrift van dit koopcontract aan Koper ter hand is gesteld, heeft Koper het recht de koop te ontbinden
2. (…) ontbindingsverklaring dient derhalve op maandag 24 maart 2025 vóór 24.00 uur te zijn ontvangen door Verkoper. (…)
(…)
“




3.1.4.
In de door de notaris genoemde “template of an English version of the agreement” (verder: het Engelstalige sjabloon) zijn geen details (bijvoorbeeld de naam van de kopers en verkopers, het gekochte/verkochte object, de koopprijs) ingevuld. Het Engelstalige sjabloon luidt, voor zover van belang:


“(…)
The total purchase price of the property is:
(…)
The total purchase price is therefore:
(…)

SPECIAL CONDITIONS:

(…)

Condition(s) subsequent


Article 7

This Sale and Purchase will be termin
ated if the following condition conditions subsequent are fulfilled:
a) that on at the latest the Buyer has not:
obtained an unqualified undertaking (…) from a credit institution or an insurance company (…) for granting of one or more loans in respect of the Property (…);
(…)




Deposit


Article 8

As additional security for the fulfilment of his obligations the Buyer shall at his discretion:
- pay a deposit of ten per cent (10%) of the aforementioned total purchase price into the Client Account; or
- furnish a written bank guarantee for an amount equal to ten per cent (10%) of the aforementioned total purchase price;
on at the latest and in other respects in the manner specified in the standard conditions.
(…)

Cooling-off period


Article 13

1. The Buyer will have the right to cancel this contract of sale and purchase during a period of three days after a copy of this contract had been supplied to the Buyer.
2. (…). Any notice of cancellation should therefore have been received before 00.00 hrs on . (…).
(…)”




3.1.5.
De makelaar heeft in de middag van 20 maart 2025 de notaris op de hoogte gebracht van enkele nadere afspraken tussen enerzijds [partij 3 / koper] en anderzijds [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] : de betaaldatum te verzetten naar 1 juli 2025 en de waarborgsom te verlagen tot 5%. Deze wijzigingen zijn in de uiteindelijke tekst van de koopovereenkomst van 20 maart 2025 opgenomen.



3.1.6.
Tussen enerzijds [partij 3 / koper] en anderzijds [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] is ook nader overeengekomen dat de periode van de drie dagen bedenktijd zal eindigen op 27 maart 2025 om 24:00 uur CET.



3.1.7.
Op 24 maart 2025 heeft [partij 3 / koper] de koopovereenkomst digitaal (met DocuSign) ondertekend.



3.1.8.
Op 27 en 28 maart 2025 hebben de makelaar en [partij 3 / koper] telefonisch contact gehad.



3.1.9.
Op 26 april 2025 heeft [partij 3 / koper] de opdracht aan de makelaar haar woning gelegen aan de [adres 2] te verkopen ingetrokken.



3.1.10.
De makelaar heeft op 13 november 2025 [partij 3 / koper] gefactureerd voor zijn werkzaamheden voor een bedrag van € 10.018,20 (inclusief btw).



Het geschil in conventie





3.2.

[partij 3 / koper] vordert dat de makelaar hoofdelijk wordt veroordeeld om aan [partij 3 / koper] te betalen al hetgeen waartoe [partij 3 / koper] in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de makelaar in de kosten van de vrijwaring en de hoofdzaak, dit alles te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden, althans vanaf 14 dagen na heden.


3.2.1.

[partij 3 / koper] stelt daartoe – kort gezegd – dat de makelaar zijn zorgplichten jegens haar heeft geschonden. De makelaar heeft [partij 3 / koper] niet gewezen op het feit dat de koopovereenkomst geen financieringsvoorbehoud heeft, op de risico’s die dit voor [partij 3 / koper] meebrengt en op het verschil tussen de tekst in de koopovereenkomst en de Engelse tekst die de notaris aan haar heeft gestuurd. Daarnaast heeft de makelaar [partij 3 / koper] er niet op gewezen dat zij de koopovereenkomst op 27 maart 2025 zelf moet ontbinden. [partij 3 / koper] heeft de makelaar op 27 maart 2025 telefonisch opdracht gegeven namens haar de koopovereenkomst te ontbinden. Die opdracht heeft de makelaar niet uitgevoerd. De makelaar heeft ook geen inzage gegeven in het biedingsproces. Dit alles maakt dat de makelaar haar dient te vrijwaren van een eventuele veroordeling in de hoofdzaak, aldus steeds [partij 3 / koper] .



3.2.2.
De makelaar voert verweer.



3.2.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.



Het geschil in reconventie





3.3.
De makelaar vordert [partij 3 / koper] , bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot betaling van € 10.018,20 (inclusief btw) aan courtage binnen 14 dagen na heden, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 28 november 2025, en tot betaling van de kosten van de procedure.


3.3.1.
De makelaar stelt daartoe – kort gezegd – dat hij recht heeft op een courtage van 0,9% van de koopsom, omdat een koopovereenkomst tussen enerzijds [partij 3 / koper] en anderzijds [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] tot stand is gekomen.



3.3.2.

[partij 3 / koper] voert verweer.



3.3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.



Het geschil in het voorwaardelijke incident





3.4.
De makelaar vordert – voor zover de rechtbank dit niet al beslist op grond van artikel 22 Rv – [partij 3 / koper] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad te bevelen een afschrift te verstrekken van haar conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie met producties en overige gewisselde stukken tussen partijen [bedoeld zal zijn in de hoofdzaak, rb] en de dagvaarding in vrijwaring en overige processtukken in de procedure tegen de notaris.


3.4.1.

[partij 3 / koper] voert verweer.



3.4.2.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.



De beoordeling in de vrijwaringszaak HA ZA 25-1639


in conventie





3.5.
Tussen partijen is niet in geschil dat [partij 3 / koper] de koopovereenkomst tussen haar en [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] heeft willen ontbinden met een beroep op artikel 13 van de koopovereenkomst (de drie dagen bedenktijd, zoals die ook in artikel 7:2 lid 2 BW is bepaald).



3.6.
Voor een beroep op deze ontbindingsgrond is geen enkele reden vereist. Dat [partij 3 / koper] op 27 maart 2025 geen financiering heeft kunnen verkrijgen van haar bank is dan ook niet van belang voor de ontbinding in de periode van de drie dagen bedenktijd. Het enige dat is vereist is dat de koper (in dit geval dus [partij 3 / koper] ) tijdig de verkoper (in dit geval [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] ) informeert af te zien van de koop van het appartementsrecht.



3.7.
De makelaar is geen partij bij de koopovereenkomst tussen enerzijds [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] en anderzijds [partij 3 / koper] en kan de ontbinding van die koopovereenkomst (op welke grond dan ook) niet inroepen, tenzij hij daartoe is gevolmachtigd door [partij 3 / koper] .



3.8.
De makelaar heeft betoogd dat hij slechts met een schriftelijke volmacht de ontbinding van de koopovereenkomst namens [partij 3 / koper] zou hebben ingeroepen. Van een schriftelijke volmacht is geen sprake geweest, aldus de makelaar. Bovendien betwist de makelaar dat hij van [partij 3 / koper] de opdracht heeft gekregen om de koop te ontbinden.



3.9.

[partij 3 / koper] heeft dit betwist en heeft gewezen op een e-mail van 28 maart 2025 (om 19:24 uur CET) van de makelaar aan de notaris:


“(…)
I had contact with [partij 3 / koper] a few times now, at 18:11 and 19:05 and she is informing me that she is not able to continue with this contract because she can’t find the financing solutions, although she tried very hard. She called me last night on the 27th already to inform me like this and could not confirm this today by email, that’s why I am writing you now on her behalf. (…)”



Volgens [partij 3 / koper] blijkt uit de woorden “on her behalf” in die e-mail dat de makelaar wist dat hij door haar – zonder schriftelijke volmacht – gevolmachtigd was om de koopovereenkomst tussen enerzijds [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] en anderzijds [partij 3 / koper] te ontbinden. Uit de woorden “on her behalf” volgt dat de makelaar zich wel gevolmachtigd achtte, aldus steeds [partij 3 / koper] .




3.10.
Deze uitleg van [partij 3 / koper] van de woorden “on her behalf” in de e-mail van 28 maart 2025 wordt onder de gegeven omstandigheden van dit geval niet gevolgd.


3.10.1.
In de koopovereenkomst tussen enerzijds [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] en anderzijds [partij 3 / koper] is overeengekomen dat het appartementsrecht op 28 maart 2025 zou worden geleverd aan [partij 3 / koper] en dat zij die dag de waarborgsom zou storten. Voor die levering is vereist een door [partij 3 / koper] ondertekende ‘proxy of attorney’ (de officiële Engelse term voor volmacht).



3.10.2.
De e-mail van de makelaar om 19:24 uur CET is een reactie op e-mails van de notaris diezelfde dag. Zo heeft de notaris om 13:45 uur CET aan [partij 3 / koper] , met kopie aan de makelaar, bericht:


“(…) I haven’t received the power of attorney or the funds from the invoice yet.(…)”




3.10.3.
De makelaar heeft in de middag van 28 maart 2025 aan de notaris bericht (om 13:49 uur CET):


“(…) ze belde me gisteravond om me te zeggen dat ze de gelden niet bij elkaar krijgt en wil stoppen.
Ik heb gezegd dat ze eerst maar eens een e-mail moet sturen, ze zit nu in [plaats 1] waar ze 80% van haar tijd woont.
(…)”




3.10.4.
De notaris heeft om 16:01 uur CET aan de makelaar gevraagd:


“(…) heb je al contact met [partij 3 / koper] gehad?
Het moet nu echt met de verkoper gecommuniceerd gaan worden.
(…)”




3.10.5.

[partij 3 / koper] heeft in de dagen voorafgaand aan 28 maart 2025 en op 28 maart 2025 zelf op geen enkel verzoek van de notaris gereageerd.



3.10.6.
Onder deze omstandigheden volgt redelijkerwijs uit de e-mail van 28 maart 2025 om 19:24 uur van de makelaar dat hij de notaris op de hoogte heeft gebracht van hetgeen hem door [partij 3 / koper] telefonisch was medegedeeld en dat hij dit namens haar aan de notaris mededeelde, nu zij zelf op geen enkele e-mail van de notaris reageerde. Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, kan uit die e-mail niet worden afgeleid dat de makelaar met de woorden “on her behalf” heeft bedoeld dat hij daarmee als gevolmachtigde voor haar sprak, of dat [partij 3 / koper] , die in deze e-mail stond ingekopieerd, op grond van de woorden ‘on her behalf’ redelijkerwijs heeft mogen verwachten dat zij de makelaar had gevolmachtigd (mondeling dan wel schriftelijk) om rechtshandelingen voor haar te verrichten, dan wel dat de makelaar zich als gevolmachtigde van [partij 3 / koper] heeft beschouwd.



3.10.7.
Nu uit de woorden ‘on her behalf’ geen volmacht kan worden afgeleid, de makelaar stelt dat hij nooit zonder schriftelijke volmacht een koopovereenkomst zou ontbinden (hetgeen wordt ondersteund door de omstandigheid dat ontbinden zonder schriftelijke volmacht de makelaar in een bewijsrechtelijk moeilijke positie zou brengen) en de makelaar op 28 maart 2025 een e-mail aan de notaris heeft gestuurd waarin hij schrijft dat hij [partij 3 / koper] heeft gezegd om een e-mail te sturen, neemt de rechtbank tot uitgangspunt dat de makelaar slechts met een schriftelijke volmacht namens [partij 3 / koper] haar koopovereenkomst met [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] had willen ontbinden.




3.11.
Uit het procesdossier blijkt niet dat [partij 3 / koper] de makelaar schriftelijk heeft gevolmachtigd de koopovereenkomst te ontbinden voor 27 maart 2025 om 24:00 uur. [partij 3 / koper] heeft ook geen bewijsaanbod gedaan over een mogelijke schriftelijke volmacht aan de makelaar om namens haar de koopovereenkomst met [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] te ontbinden binnen de drie dagen bedenktijd.



3.12.
Wat partijen tijdens het telefoongesprek op 27 maart 2025 hebben besproken is daarom niet van belang. Het op dat telefoongesprek gerichte bewijsaanbod van [partij 3 / koper] wordt dan ook gepasseerd.



3.13.
De overige stellingen van [partij 3 / koper] kunnen evenmin leiden tot toewijzing van haar vorderingen op de makelaar. Volgens [partij 3 / koper] heeft de makelaar haar:


i) niet voldoende ingelicht over de (gevolgen van de) bedenktijd;


ii) niet voldoende geadviseerd over de mogelijke gevolgen van een koop zonder financieringsvoorbehoud;


iii) niet gewezen dat in de koopovereenkomst geen financieringsvoorbehoud is opgenomen en in de Engelse tekst van de koopovereenkomst wel een financieringsvoorbehoud is opgenomen; en


iv) geen inzage verstrekt over het biedingsproces.




(i) beding over bedenktijd



3.14.
In de koopovereenkomst is het einde van de bedenktijd vermeld (24 maart 2025 om 24:00 uur). [partij 3 / koper] enerzijds en [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] anderzijds zijn echter overeengekomen dat het einde van de bedenktijd wordt verschoven naar 27 maart 2025 om 24:00 uur. Daarover bestaat ook geen misverstand in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaken. [partij 3 / koper] wist dus van de met [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] overeengekomen einddatum en tijdstip van de bedenktijd. Dat blijkt ook wel uit haar stellingen over de gebeurtenissen op 27 maart 2025 waaruit wordt afgeleid dat zij de koop wilde ontbinden. In redelijkheid heeft zij kunnen en moeten begrijpen dat zij die ontbinding zelf diende in te roepen voordat de periode van de bedenktijd voorbij is gegaan. Daarbij zijn ook van belang de andere feiten en omstandigheden van dit geval waarop de makelaar (onweersproken) heeft gewezen: [partij 3 / koper] heeft eerder een onroerende zaak in [plaats 3] gekocht met een gelijkluidende koopovereenkomst (en een zelfde beding over bedenktijd) en is in ieder geval op [plaats 1] , Frankrijk, bedrijfsmatig actief met het kopen en verhuren van onroerende zaken. Het had daarom op de weg van [partij 3 / koper] gelegen om feiten en omstandigheden te stellen waarom in haar specifieke geval de zorgplicht van een makelaar zo ver reikt dat die haar had moeten uitleggen dat zij zelf de ontbinding moest inroepen voor het einde van de bedenktijd. Dergelijke feiten en omstandigheden heeft [partij 3 / koper] niet gesteld, zodat haar stelling dat de makelaar haar had moeten informeren over de gevolgen van het niet tijdig inroepen van de drie dagen bedenktijd, als onvoldoende gesteld wordt verworpen. De beslissing in deze vrijwaringszaak is dan ook niet afhankelijk van het antwoord op de vraag of de makelaar in het telefoongesprek van 27 maart 2025 [partij 3 / koper] voldoende heeft ingelicht over de mogelijke gevolgen van het verstrijken van de bedenktijd.



(ii) geen financieringsvoorbehoud in koopovereenkomst




3.15.
Voorop wordt gesteld dat een financieringsvoorbehoud dient te worden overeengekomen door de contractspartijen. Er is geen wettelijke regeling waaraan de koper een recht kan ontlenen dat in een koopovereenkomst van een onroerende zaak een financieringsvoorbehoud moet zijn opgenomen. Het is dus aan de koper (in dit geval: [partij 3 / koper] ) om daarover te onderhandelen met de verkoper (in dit geval: [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] ).



3.16.
Uit niets blijkt dat [partij 3 / koper] aan de makelaar heeft gevraagd om te onderhandelen met [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] over een financieringsvoorbehoud. Zij is in deze procedure niet ingegaan op de e-mail van 6 maart 2025 van de makelaar aan de verkoopmakelaar:


“(…)
hierbij bied ik graag namens mijn client 900.000,- Euro k.k. voor deze woning, zonder enig voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring.
(…)”




3.17.

[partij 3 / koper] is in deze procedure ook niet ingegaan op de e-mail van 11 maart 2025 van de verkopende makelaar (namens [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] ) aan de makelaar (van [partij 3 / koper] ), met kopie aan de notaris:


“(…)
Zie hier de gegevens m.b.t de verkoop van de [adres 1] (…).
Koopprijs: € 920.000,- k.k.
 Geen voorbehoud financiering
 10% waarborg/bankgarantie voor 28 maart 2025
 Restitutie overdrachtsbelasting voor rekening van verkoper. De kopende partij werkt mee aan een Groninger akte voor 29 maart 2025
 Geen bouwkundige keuring
 Oplevering: 2 juni 2025, of zoveel eerder als partijen overeenkomen
(…)”




3.18.
Uit deze onweersproken e-mails wordt afgeleid dat [partij 3 / koper] geen financieringsvoorbehoud heeft gevraagd en dat zij de koop zonder een dergelijk voorbehoud heeft gesloten met [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] .



3.19.

[partij 3 / koper] heeft slechts gewezen op haar e-mails van 7 maart 2025 aan de makelaar. De eerste (van 16:53 uur CET) gaat over de verkoop van haar appartement aan de [adres 2] :


“(…)
I would like to receive 550.000 EUR, and we need to push for the closing date before June 1, 2025, in order to secure the funds for the new apartment.
(…) “



De tweede (om 17:18 uur CET) gaat over de beoogde wijze van financiering van de koop van het appartementsrecht aan de [adres 1] :



“(…)
I am purchasing this apartment as my future residency and the tax should be at 2%.
The money will be coming from my company [bedrijf] just as we did previously buying [adres 2] (…).

920.000 K – buying price


2% tax


550 000 K EUR the goal is to have from the sale of [adres 2] .


92 000 K deposit around 28 March 2025


Closing date 1 Juni 2025

(…)”




3.20.
Uit de tekst van de tweede e-mail blijkt niet dat [partij 3 / koper] heeft gevraagd om te onderhandelen over een financieringsvoorbehoud. Ter zitting heeft [partij 3 / koper] verklaard dat zij met die e-mails van 7 maart 2025 bedoelde dat zij het appartementsrecht voor de woning aan de [adres 1] wilde financieren met de verkoop van haar appartementsrecht voor de woning aan de [adres 2] en verder met een geldlening van een bank op [plaats 1] (Frankrijk) met zekerheid een stuk grond op [plaats 1] (Frankrijk) en dat zij daarom een financieringsvoorbehoud van belang heeft geacht.



3.21.

[partij 3 / koper] heeft redelijkerwijs niet mogen verwachten dat de makelaar de e-mails van 7 maart 2025 op die wijze zou begrijpen, dan wel had moeten begrijpen, en dat de makelaar daarin redelijkerwijs een verzoek heeft kunnen (moeten) lezen om nader te onderhandelen met [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] over een financieringsvoorbehoud, dan wel zich te realiseren dat een financieringsvoorbehoud noodzakelijk was voor [partij 3 / koper] .


3.21.1.
In de e-mail heeft [partij 3 / koper] geschreven: “just as we did previously buying [adres 2] ”. Over die eerdere koop heeft de makelaar onweersproken betoogd dat [partij 3 / koper] de koop zelf heeft gefinancierd en de koop heeft gesloten zonder een financieringsvoorbehoud.



3.21.2.
Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, is dan ook niet in te zien dat de makelaar redelijkerwijs uit de tweede e-mail van 7 maart 2025 van [partij 3 / koper] had moeten begrijpen dat zij een financieringsvoorbehoud wenste voor de koop van het appartementsrecht voor de woning aan de [adres 1] .




3.22.
De makelaar heeft bovendien nadrukkelijk betoogd dat [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] geen koop zouden hebben gesloten met een koper die een financieringsvoorbehoud wenste op te nemen in de koopovereenkomst. [partij 3 / koper] heeft dit niet weersproken. Het betoog van de makelaar blijkt ook uit de nadrukkelijke wens van [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] uiterlijk 29 maart 2025 te leveren op basis van een Groninger akte (met uitgestelde betaling) zonder verdere voorwaarden die de koop na levering nog zouden kunnen aantasten.



3.23.
Daarnaast heeft [partij 3 / koper] de koopovereenkomst op 20 maart 2025 ontvangen van de notaris. Ter zitting heeft [partij 3 / koper] verklaard dat zij die overeenkomst op 25 maart 2025 heeft vertaald en toen heeft ontdekt dat geen financieringsvoorbehoud is opgenomen. [partij 3 / koper] heeft niet toegelicht waarom zij dit pas heeft gedaan na de elektronische ondertekening van de koopovereenkomst. Daarnaast is deze verklaring niet relevant voor haar vorderingen op de makelaar. Daarbij is van belang dat de makelaar op 26 maart 2025 aan [partij 3 / koper] heeft gevraagd of zij nadere uitleg wenst over de levering op basis van de Groninger akte. Daarop heeft [partij 3 / koper] geantwoord: “We will proceed as requested.” Deze reactie strookt niet met haar verklaring dat zij op 25 maart 2025 heeft ontdekt dat de koopovereenkomst geen financieringsvoorbehoud heeft, wat thans kennelijk van groot belang is voor [partij 3 / koper] hoewel zij jegens [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] slechts een beroep heeft gedaan op de drie dagen bedenktijd om de koopovereenkomst te ontbinden. Het antwoord “we will proceed as requested” op vragen van de makelaar strookt ook niet met het verwijt van [partij 3 / koper] in deze procedure dat de makelaar haar had moeten inlichten over de mogelijke gevolgen van een koopovereenkomst zonder financieringsvoorbehoud.



3.24.
Ook is daarbij van belang dat de makelaar onweersproken heeft gewezen op de eerdere aankoop van het appartementsrecht voor de woning aan de [adres 2] en dat [partij 3 / koper] professioneel zakelijk actief is in onder meer in koop/verkoop en verhuur van onroerende zaken. Het had daarom op de weg van [partij 3 / koper] gelegen om feiten en omstandigheden te stellen waarom in haar specifieke geval de zorgplicht van een makelaar zo ver reikt dat die haar had moeten uitleggen over de mogelijke gevolgen van het niet afspreken van een dergelijk voorbehoud bij de koop van een onroerende zaak.



3.25.
Onder bovenstaande omstandigheden kunnen de standpunten van [partij 3 / koper] over de zorgplicht van de makelaar betreffende het financieringsvoorbehoud – althans dat die niet is opgenomen in de koopovereenkomst – in dit geval niet leiden tot toewijzing van haar vorderingen op de makelaar.



3.26.
Dit geldt ook voor haar verwijt aan de makelaar dat hij haar niet heeft gewezen op het verschil in de koopovereenkomst (zonder financieringsvoorbehoud) en de Engelse tekst van een koopovereenkomst (met een in algemene woorden gesteld financieringsvoorbehoud) die de notaris aan [partij 3 / koper] heeft gestuurd op 20 maart 2025.



(iii) verschil tekst koopovereenkomst en Engelse tekst




3.27.

[partij 3 / koper] heeft niet, althans onvoldoende gemotiveerd, toegelicht waarom de makelaar jegens haar verplicht is geweest de teksten van de stukken die de notaris op 18 maart 2025 aan haar heeft gestuurd (met een kopie aan de makelaar) na te lopen en zo te controleren of de meegeleverde Engelse tekst gelijk is aan de koopovereenkomst.



3.28.
Daarbij is ook van belang dat de stellingen van [partij 3 / koper] in deze procedures dat zij is uitgegaan van een koop met een financieringsvoorbehoud niet overeenstemmen met hetgeen zij is overeengekomen met [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] : een koop zonder financieringsvoorbehoud (waarover hiervoor onder 3.15 tot en met 3.25 al is overwogen), en ook niet met het feit dat zij de koopovereenkomst heeft willen ontbinden op grond van de drie dagen bedenktijd – waarover al is overwogen onder 3.5 tot en met 3.12.



3.29.
Het had [partij 3 / koper] bovendien moeten zijn opgevallen dat in de volgens haar leidende Engelse tekst een financieringsvoorbehoud is opgenomen terwijl zij daarover geen afspraak heeft gemaakt met [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] . Het had dan ook op de weg van [partij 3 / koper] gelegen daarover navraag te doen bij de makelaar. Dat heeft zij niet gedaan. In reactie op de Engels tekst van de koopovereenkomst heeft [partij 3 / koper] slechts aan haar makelaar gevraagd om de details voor de borgstelling, zo blijkt uit haar whatsappbericht van 18 maart 2025 : “I don’t see any closing dates and dates for deposit wire”. [partij 3 / koper] heeft de makelaar ook niet gewezen op het feit dat in de Engelse tekst geen details zijn ingevuld voor het financieringsvoorbehoud.



3.30.
Dat het document in de Engelse taal geen letterlijke vertaling was van de koopovereenkomst blijkt uit de begeleidende e-mail van 18 maart 2025 van de notaris aan [partij 3 / koper] , met kopie aan de makelaar:


“(…)
I am sending you a draft of the sales agreement in question.



Also attached you will find a template of an English version of the agreement; you can use this as a reference tool.
Please check the contract and let me know of any changes.
(…)”




3.31.
De woorden ‘template’ en ‘reference tool’ kunnen redelijkerwijs niet anders worden uitgelegd dan dat die tekst geen vertaling is van de koopovereenkomst en niet kan worden beschouwd als leidend voor de gemaakte afspraken tussen enerzijds [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] en anderzijds [partij 3 / koper] .



3.32.
Daarnaast heeft de makelaar onweersproken betoogd dat [partij 3 / koper] na de ontvangst van het concept van de koopovereenkomst niet, dan wel zeer slecht, bereikbaar is geweest omdat zij aan het reizen was. [partij 3 / koper] heeft niet uiteengezet op welke wijze de makelaar haar in de week tot haar elektronische ondertekening van de koopovereenkomst had moeten informeren over het verschil tussen de koopovereenkomst en de meegestuurde Engels voorbeeldtekst van een koopovereenkomst.



3.33.
Onder alle bovenstaande omstandigheden verwijt [partij 3 / koper] de makelaar ten onrechte dat hij haar niet heeft gewezen op het verschil tussen de koopovereenkomst en de Engelse tekst.



(iv) inzage biedingsproces




3.34.

[partij 3 / koper] verwijt de makelaar dat hij haar onvoldoende inzicht heeft gegeven over het biedingsproces. Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, kan niet worden ingezien waarom inzage in het biedingsproces zou hebben geleid tot het tijdig inroepen van de ontbinding op grond van de bedenktijd door [partij 3 / koper] . Er is dus geen causaal verband tussen de schade die [partij 3 / koper] stelt te lijden door haar veroordeling tot betaling van de boete aan [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] en deze beweerde schending van de zorgplicht van de makelaar.



Afsluitende overwegingen




3.35.
De stellingen van [partij 3 / koper] worden verworpen, zodat haar vorderingen op de makelaar worden afgewezen.



3.36.
Het verweer van de makelaar dat [partij 5 / makelaar] ten onrechte in persoon is gedagvaard behoeft onder deze uitkomst geen verdere behandeling.



3.37.

[partij 3 / koper] wordt in de kosten veroordeeld, aan de zijde van de makelaar tot op heden begroot op:









- griffierecht


€


2.995







- salaris advocaat


€


2.580


(twee punten tarief vorderingen tot 98.000)




Totaal


€


5.575










De gevraagde vermeerdering met wettelijke rente wordt toegewezen als vermeld in de Beslissing, waarbij de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW wordt toegepast.
Over de na dit vonnis te ontstane kosten wordt in reconventie beslist.




in reconventie




3.38.
Vast staat dat de makelaar eerder werkzaamheden heeft verricht voor [partij 3 / koper] bij haar interesse in woningen in [plaats 3] . Tussen partijen is niet in geschil dat voor die gelegenheden [partij 3 / koper] geen courtage is verschuldigd aan de makelaar omdat geen koopovereenkomst tot stand kwam (no cure no pay). Daarvan is in dit geval geen sprake: de makelaar heeft voor [partij 3 / koper] werkzaamheden verricht voor de totstandkoming van de koopovereenkomst met [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] . [partij 3 / koper] had onder alle omstandigheden van het geval in redelijkheid moeten begrijpen dat in dit geval de makelaar recht heeft op courtage voor zijn werkzaamheden voor haar. Het feit dat die koopovereenkomst uiteindelijk niet heeft geleid tot levering van het appartementsrecht aan [partij 3 / koper] is onvoldoende om de makelaar het recht op courtage voor zijn werkzaamheden bij de koop te ontzeggen. De vordering van de makelaar wordt daarom toegewezen.



3.39.
De overeenkomst tussen de makelaar en [partij 3 / koper] is geen handelsovereenkomst als bedoeld in artikel 6:119a BW. Daarom wordt de gevorderde vermeerdering met wettelijke rente toegewezen met toepassing van het bepaalde in artikel 6:119 BW.



3.40.

[partij 3 / koper] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Ter zitting is summierlijk gedebatteerd over de eis in reconventie zodat de kosten aan de zijde van de makelaar worden begroot een punt voor een vordering tot € 20.000 en dus op € 653 aan salaris advocaat, te vermeerderen met de na dit vonnis te ontstane kosten voor de makelaar. Omdat [partij 3 / koper] in conventie ook in de kosten van de makelaar wordt veroordeeld, worden de nakosten begroot op € 296, te vermeerderen met € 98 en explootkosten indien [partij 3 / koper] niet binnen 14 dagen na aanschrijving van dit vonnis voldoet aan de beslissingen daarin, en het vonnis dient te worden betekend.



in het voorwaardelijke incident




3.41.
De rechter ziet in dit geval geen noodzaak [partij 3 / koper] op te dragen (als bedoeld in artikel 22 Rv) de door de makelaar gevraagde stukken ook bekend te maken bij de makelaar. Er is dus voldaan aan de voorwaarde waaronder de incidentele vorderingen zijn ingesteld.



3.42.

[partij 3 / koper] heeft onvoldoende gemotiveerd verweer gevoerd tegen de voorwaardelijke incidentele vorderingen van de makelaar. Die vorderingen worden daarom toegewezen.



3.43.

[partij 3 / koper] wordt in de kosten in het incident veroordeeld, aan de zijde van de makelaar begroot op € 653 (een punt voor vorderingen van onbepaalde waarde). De na dit vonnis in incident te ontstane kosten voor de makelaar wordt onder alle omstandigheden begroot op nihil.






4De vrijwaringszaak C/13/777755 / HA ZA 25-1640 (tegen de notaris)


4.1.
In deze vrijwaringzaak wordt uitgegaan van de volgende feiten:


4.1.1.

[partij 3 / koper] heeft in maart 2025 een bod gedaan op het appartementsrecht voor een woning gelegen aan de [adres 1] . De verkopers ( [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] ) hebben dit bod aanvaard.



4.1.2.
De verkopende makelaar heeft op 11 maart 2025 aan de notaris bericht:


“(…)
Zie hier de gegevens m.b.t de verkoop van de [adres 1] (…).
Koopprijs: € 920.000,- k.k.
 Geen voorbehoud financiering
 10% waarborg/bankgarantie voor 28 maart 2025
 Restitutie overdrachtsbelasting voor rekening van verkoper. De kopende partij werkt mee aan een Groninger akte voor 29 maart 2025
 Geen bouwkundige keuring
 Oplevering: 2 juni 2025, of zoveel eerder als partijen overeenkomen
(…)”




4.1.3.
Op 18 en op 20 maart 2025 heeft de notaris concepten van de koopovereenkomst aan [partij 3 / koper] gestuurd. In de koopovereenkomst is een bedenktijd en een boetebeding opgenomen (zie ook 2.1.4). Er is geen financieringsvoorbehoud opgenomen (zie 3.1.3).



4.1.4.
De notaris heeft ook een Engelse tekst van een koopovereenkomst voor een woning aan [partij 3 / koper] gestuurd waarin een beding over financiersvoorbehoud is opgenomen, zie ook onder 3.1.4. In de Engelse tekst van een koopovereenkomst is geen enkel detail (zoals namen van verkopers en kopers, prijs, datum einde financieringsvoorbehoud en datum voor levering en betaling) ingevuld.



4.1.5.

[partij 3 / koper] heeft de koopovereenkomst op 24 maart 2025 elektronisch ondertekend.



4.1.6.
Daarna heeft de notaris een de getekende koopovereenkomst aan [partij 3 / koper] gestuurd op 24 maart 2025. Zij heeft de notaris gevraagd een in het Engels vertaalde versie van de koopovereenkomst toe te sturen.



4.1.7.
De notaris heeft op 26 en 27 maart 2025 een schriftelijke volmacht (“power of attorney”) gestuurd aan [partij 3 / koper] met de bedoeling dat zij die zou ondertekenen voor de levering van het appartementsrecht voor de woning aan de [adres 1] op basis van Groninger akte. In de e-mail van 26 maart 2025 heeft de notaris een volmacht voor levering onder een financieringsvoorbehoud gestuurd, op 27 maart 2025 heeft de notaris een volmacht voor levering zonder een financieringsvoorbehoud gestuurd aan [partij 3 / koper] .



Het geschil in de vrijwaringszaak HA ZA 25-1640






4.2.

[partij 3 / koper] vordert dat de notaris hoofdelijk wordt veroordeeld om aan [partij 3 / koper] te betalen al hetgeen waartoe [partij 3 / koper] in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de notaris in de kosten van de vrijwaring en de hoofdzaak, dit alles te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden althans 14 dagen na heden.


4.2.1.

[partij 3 / koper] stelt daartoe – kort gezegd – dat de notaris zijn zorgplichten jegens [partij 3 / koper] heeft geschonden bij het opstellen en ondertekenen van de koopovereenkomst. De notaris had [partij 3 / koper] moeten informeren dat geen financieringsvoorbehoud is opgenomen in de koopovereenkomst en had haar bovendien moeten wijzen op de mogelijke gevolgen daarvan. Daarnaast had de notaris een Engelse tekst gelijkluidend aan de Nederlandse tekst van de koopovereenkomst moeten sturen of [partij 3 / koper] moeten informeren dat de Engelse tekst van de koopovereenkomst anders is dan de Nederlandse tekst. Verder had de notaris [partij 3 / koper] erop moeten wijzen dat de Nederlandse tekst als uitgangspunt zou dienen en had ook direct na de ondertekening een officieel Engels vertaalde versie van die koopovereenkomst moeten verstrekken. De notaris dient [partij 3 / koper] daarom te vrijwaren voor een eventuele veroordeling in de hoofdzaak, aldus steeds [partij 3 / koper] .



4.2.2.
De notaris voert verweer.



4.2.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.



De beoordeling in de vrijwaringszaak HA ZA 25-1640





4.3.
Tussen partijen staat vast dat de notaris in opdracht van de verkopende makelaar een koopovereenkomst heeft opgesteld en deze op 18 maart 2025 aan [partij 3 / koper] heeft gestuurd, met in de bijlage ook een Engelse tekst van een koopovereenkomst:


“(…)
I am sending you a draft of the sales agreement in question.



Also attached you will find a template of an English version of the agreement; you can use this as a reference tool.
Please check the contract and let me know of any changes.
(…)”




4.4.
De standpunten van [partij 3 / koper] rusten geheel op de inhoud van de Engelse tekst van een koopovereenkomst die de notaris aan haar heeft gestuurd op 18 (en 20) maart 2025. Uit de stellingen van [partij 3 / koper] wordt begrepen dat zij die Engelse tekst als leidend heeft beschouwd voor haar begrip van de inhoud van de koopovereenkomst die zij met [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] heeft gesloten.



4.5.
Daarbij gaat [partij 3 / koper] ten onrechte voorbij aan de afspraken die zij met [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] heeft gemaakt: een koop zonder financieringsvoorbehoud. Het had [partij 3 / koper] dus moeten opvallen dat in de volgens haar leidende Engelse tekst een financieringsvoorbehoud is opgenomen terwijl zij daarover geen afspraak heeft gemaakt met [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] . Het had dan ook op de weg van [partij 3 / koper] gelegen daarover navraag te doen bij de notaris.



4.6.
Uit niets blijkt dat [partij 3 / koper] een dergelijke vraag heeft gesteld aan de notaris. In reactie op de Engels tekst van de koopovereenkomst heeft [partij 3 / koper] slechts aan haar makelaar gevraagd om de details voor de borgstelling, zo blijkt uit haar whatsappbericht van 18 maart 2025: “I don’t see any closing dates and dates for deposit wire”. Zij heeft de notaris dit bericht niet gestuurd en heeft de notaris ook niet gewezen op het feit dat in de Engelse tekst geen details zijn ingevuld voor het financieringsvoorbehoud.



4.7.
Dat het document in de Engelse taal geen letterlijke vertaling was van de koopovereenkomst blijkt uit de begeleidende e-mail van 18 maart 2025 van de notaris. De woorden ‘template’ en ‘reference tool’ kunnen redelijkerwijs niet anders worden uitgelegd dan dat die tekst geen vertaling is van de koopovereenkomst en niet kan worden beschouwd als leidend voor de gemaakte afspraken tussen enerzijds [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] en anderzijds [partij 3 / koper] . Het had op de weg van [partij 3 / koper] gelegen om een letterlijke Engelstalige vertaling van de koopovereenkomst te vragen of zelf te maken voordat zij de koopovereenkomst elektronisch ondertekende op 20 maart 2025. [partij 3 / koper] heeft gesteld dat zij na de ondertekening van de koopovereenkomst om een vertaalde versie heeft gevraagd, en heeft ter zitting verklaard dat zij op 25 maart 2025, dus na de elektronische ondertekening van de koopovereenkomst, zelf een vertaling gemaakt met behulp van een internet vertaaltool. Dat [partij 3 / koper] met dit alles heeft gewacht tot na de elektronische ondertekening van de koopovereenkomst kan de notaris niet worden verweten.



4.8.
Daarnaast is van belang dat [partij 3 / koper] de dagen nadat haar een concept koopovereenkomst is toegestuurd niet bereikbaar is geweest voor de notaris. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de e-mails tussen de notaris en de makelaar en een reactie per e-mail van [partij 3 / koper] op 20 maart 2025:


4.8.1.
De e-mail van 19 maart 2025 heeft de notaris aan de makelaar gevraagd:


“(…) Heb jij je klant inmiddels kunnen spreken? Pas na akkoord kan ik de koopakte in Docusign zetten. (…)”




4.8.2.
Die dag reageert de makelaar met “ik wacht nog steeds op haar reactie”. In de ochtenduren van 20 maart 2025 schrijft de makelaar aan de notaris:


“(…) ik heb haar gisteravond ook niet gesproken, ze is nu in [plaats 1] denk ik, waar het 5 uur eerder is. (…)”




4.8.3.
Op 20 maart 2025 schrijft [partij 3 / koper] aan de makelaar, met kopie aan de notaris:


“(…) My apologies, it’s been a lot of travels getting back home. [naam] [de makelaar, rb] is giving you a call within an hour. Please send Docusign after you talk to him. (…)”





4.9.
Uit die laatste e-mail blijkt ook dat [partij 3 / koper] op geen enkele wijze aan de notaris heeft gevraagd om nader overleg over de inhoud van de koopovereenkomst.



4.10.
Onder alle bovenstaande omstandigheden verwijt [partij 3 / koper] de notaris ten onrechte dat hij haar niet, althans onvoldoende heeft voorgelicht of geïnformeerd over de afspraken in de koopovereenkomst in de week voorafgaand aan de elektronische ondertekening daarvan op 20 maart 2025.



4.11.
Dit geldt ook voor de periode in de dagen na de elektronische ondertekening van de koopovereenkomst. Voor zover de notaris wist – en kon weten – heeft [partij 3 / koper] ingestemd met een koopovereenkomst zonder financieringsvoorbehoud en zou zij op 28 maart 2026 meewerken aan levering op basis van een Groninger akte en de waarborgsom betalen. Een andere conclusie is immers niet te af te leiden uit de feiten in dit geval. Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, is dan ook niet in te zien waarom de notaris nadat de koopovereenkomst elektronisch door [partij 3 / koper] is ondertekend alsnog een verwijt valt te maken over informatieverstrekking over de koopovereenkomst zonder financieringsvoorbehoud en de mogelijke gevolgen daarvan.



4.12.

[partij 3 / koper] stelt over die periode na de elektronische ondertekening dat de notaris haar ook toen geen in het Engelse vertaalde versie van de koopovereenkomst heeft toegezonden. Daardoor wist [partij 3 / koper] niet, althans te laat, dat geen financieringsvoorbehoud is opgenomen in de koopovereenkomst, aldus [partij 3 / koper] .



4.13.
Deze stelling van [partij 3 / koper] wordt onder de gegeven omstandigheden verworpen.


4.13.1.

[partij 3 / koper] gaat met deze stelling voorbij aan haar afspraken met [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] die zijn vastgelegd in de koopovereenkomst zonder financieringsvoorbehoud.



4.13.2.
Daarnaast heeft [partij 3 / koper] ter zitting verklaard dat ze op 25 maart 2025 de koopovereenkomst heeft vertaald in het Engels en zo heeft ontdekt dat daarin geen financieringsvoorbehoud is opgenomen.



4.13.3.
Dit had haar ook duidelijk moeten zijn uit de e-mail van 27 maart 2025 van de notaris en de daarin gevoegde Engelse vertaling van de ‘power of attorney’ voor levering zonder ontbindende voorwaarden voor de financiering:


“(…) In the previous version, I mistakenly included the resolutive condition for the financing. (…)”




4.13.4.
Op dat moment kon [partij 3 / koper] de koopovereenkomst ontbinden op grond van de drie dagen bedenktijd (artikel 13 koopovereenkomst en artikel 7:2 lid 2 BW). Dat lijkt zij zichzelf ook te hebben gerealiseerd, zo blijkt uit de informatie die de makelaar aan de notaris heeft verstrekt op 28 maart 2025.



4.13.5.
Uit niets blijkt dat [partij 3 / koper] contact heeft opgenomen met de notaris om over dit alles te spreken.



4.13.6.
Onder deze omstandigheden had het op de weg van [partij 3 / koper] gelegen om nader uiteen te zetten dat het tijdig toesturen van een officieel vertaalde versie van de koopovereenkomst door de notaris zou hebben geleid tot het tijdig inroepen van de ontbinding op grond van de drie dagen bedenktijd.




4.14.
Uit al het voorgaande volgt dat [partij 3 / koper] zich ten onrechte beroept op de zorgplicht van de notaris jegens haar met betrekking tot haar te informeren dat de koop zonder financieringsvoorbehoud is overeengekomen en de mogelijke gevolgen daarvan.



4.15.
De vorderingen van [partij 3 / koper] op de notaris worden daarom afgewezen.



4.16.
Het verweer van de notaris dat [partij 7 / notaris] en [partij 8 / notaris] ten onrechte in persoon zijn gedagvaard behoeft onder deze uitkomst geen verdere behandeling.



4.17.

[partij 3 / koper] zal in de kosten worden veroordeeld, aan de zijde van de notaris tot op heden begroot op:









- griffierecht


€


2.995







- salaris advocaat


€


2.580


(twee punten tarief tot € 98.000)




- nakosten


€


189


(plus verhoging als vermeld in de beslissing)




Totaal


€


5.764










De gevraagde vermeerdering met wettelijke rente wordt toegewezen als in de beslissing is vermeld, waarbij de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW wordt toegepast.







5De beslissing


De rechtbank




in de hoofdzaak HA ZA 25-1188


in conventie



5.1.
veroordeelt [partij 3 / koper] om aan [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] te betalen een bedrag van € 92.000, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 7 mei 2025, tot de dag van volledige betaling,



5.2.
veroordeelt [partij 3 / koper] in de proceskosten van € 4.287,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98 plus de kosten van betekening als [partij 3 / koper] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,



5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af,



in reconventie




5.5.
wijst het gevorderde af,



5.6.
veroordeelt [partij 3 / koper] in de proceskosten aan de zijde van [partij 1 / verkoper] en [partij 2 / verkoper] tot op heden begroot op nihil,



in de vrijwaringszaak HA ZA 25-1639


in conventie




5.7.
wijst het gevorderde af,



5.8.
veroordeelt [partij 3 / koper] in de proceskosten, aan de zijde van de makelaar tot op heden begroot op € 5.575,



5.9.
veroordeelt [partij 3 / koper] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten, vanaf 14 dagen na aanschrijving van dit vonnis tot de dag van voldoening,



5.10.
verklaart bovenstaande kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,




in reconventie




5.11.
veroordeelt [partij 3 / koper] tot betaling aan de makelaar van € 10.018,80 (inclusief btw), te vermeerderen met wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 28 november 2025 tot de dag van voldoening,



5.12.
veroordeelt [partij 3 / koper] in de proceskosten, aan de zijde van de makelaar tot op heden begroot op € 653, te vermeerderen met € 296,00 aan nakosten, en dit alles te vermeerderen met € 98 plus de kosten van betekening als [partij 3 / koper] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



5.13.
veroordeelt [partij 3 / koper] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten, vanaf 14 dagen na aanschrijving van dit vonnis tot de dag van voldoening,



5.14.
verklaart bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,



in het incident




5.15.
veroordeelt [partij 3 / koper] tot afgifte aan de makelaar van haar conclusie van antwoord tevens eis in voorwaardelijke reconventie (met producties) in de hoofdzaak, de dagvaarding (met producties) in de vrijwaringsprocedure tegen de notaris,



5.16.
veroordeelt [partij 3 / koper] in de proceskosten tot op heden begroot op € 653, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 14 dagen na aanschrijving van dit vonnis tot de dag van voldoening,



5.17.
verklaart bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,



in de vrijwaringszaak HA ZA 25-1640




5.18.
wijst het gevorderde af,



5.19.
veroordeelt [partij 3 / koper] in de proceskosten, aan de zijde van de notaris tot op heden begroot op € 5.764 te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [partij 3 / koper] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



5.20.
veroordeelt [partij 3 / koper] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten, vanaf 14 dagen na aanschrijving van dit vonnis tot de dag van voldoening,



5.21.
verklaart bovenstaande kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.


Dit vonnis is gewezen door mr. A.C.J. Klaver, rechter, bijgestaan door mr. R.E.R. Verloo, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 5 augustus 2026.




Zie: https://international-partnership.ec.europa.eu/countries /


Hoge Raad, 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638, r.o. 5.3.


MvA II, Parl. Gesch. P. 325.


Zie bijvoorbeeld: https://context.reverso.net/vertalingen / voor vertalingen van juridische termen.