Neuralex Rechtbank Amsterdam
ECLI:NL:RBAMS:2026:6915
2026-06-30
Civiel recht; Verbintenissenrecht
11948403 \ CV EXPL 25-15050
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
Vordering van verhuurder om de huurovereenkomst te beëindigen wegens dringend eigen gebruik wodt afgewezen. De woning wordt op dit moment alleen aan huurder verhuurd, zodat van een situatie die in strijd is met publiekrechtelijke bepalingen geen sprake is. Ook een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten is niet aangetoond. En de door verhuurder gestelde renovatie gaat alleen uit van de situatie dat de twee woonlagen worden verbouwd naar één woonruimte, terwijl dat niet de enige optie is. Verhuurder heeft onvoldoende duidelijk gemaakt dat bij renovatie van de twee woonlagen, zodat deze opnieuw apart verhuurd kunnen worden, de werkzaamheden zodanig zijn dat de huurovereenkomst zou moeten worden beëindigd.
Citeert (1)
- ECLI:NL:HR:2010:BL0683 Hoge Raad 26-03-2010
Geciteerd door (0)
- geen
Volledige tekst
Volledige tekst (12.425 tekens)
RECHTBANK
AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11948403 \ CV EXPL 25-15050
Vonnis van 30 juni 2026
in de zaak van
[eiser]
,
wonende te [woonplaats 1],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. D.N. Allick,
tegen
[gedaagde]
,
wonende te [woonplaats 2],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. J. Wolfrat.
1De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 oktober 2025, met producties
- de conclusie van antwoord, met producties
- het tussenvonnis van 13 februari 2026, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald
- de akte van [eiser], met producties
- de akte van [gedaagde], met een productie.
1.2.
De mondelinge behandeling vond plaats op 29 mei 2026. Aanwezig waren [eiser], met zijn gemachtigde, en [gedaagde] met haar gemachtigde. Partijen hebben hun standpunt nader toegelicht, beide mede aan de hand van spreekaantekeningen, en zij hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2De feiten
2.1.
[eiser] is sinds 1989 eigenaar van de woning aan de [adres 1] (hierna: het pand). [eiser] woont zelf in het benedenhuis. Het bovenhuis, met het adres [adres 2] (hierna: de woning), bestaat uit meerdere woonlagen, te weten een tweede woonlaag, een derde woonlaag en een vliering.
2.2.
De tweede woonlaag van de woning is in 1945 door de gemeente opgeëist voor huisvesting van een uit Nederlands-Indië terugkerende KNIL-militair. Die militair heeft daar tot 1996 gewoond.
2.3.
De tweede woonlaag van het pand (hierna: het gehuurde) wordt sinds ongeveer vijftien jaar gehuurd door [gedaagde]. [gedaagde] woont hier met haar 21-jarige dochter.
2.4.
De derde woonlaag van het pand werd altijd apart verhuurd. De laatste huurder is op 1 april 2025 vertrokken. Sindsdien staat deze derde woonlaag leeg.
2.5.
Op basis van de erfpachtvoorwaarden van de gemeente mag de woning door één persoon of huishouden worden bewoond of aan één persoon of huishouden worden verhuurd.
2.6.
Op 21 februari 2025 heeft [eiser] de huurovereenkomst met [gedaagde] tegen 1 september 2025 opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Op 13 augustus 2025 heeft [eiser] nogmaals de huurovereenkomst opgezegd, ditmaal tegen 1 maart 2026, waarbij hij de gronden voor de opzegging heeft uitgebreid. [gedaagde] heeft het gehuurde niet verlaten.
3Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - samengevat - een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] met betrekking tot de woning aan de [adres 2] is geëindigd per 1 maart 2026 en [gedaagde] te veroordelen het gehuurde te ontruimen, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De redenen hiervoor zijn, kort gezegd, dat de gemeente het hem niet toestaat de woning aan meer dan één persoon of huishouden te verhuren. Hierdoor kan hij de derde woonlaag niet verhuren. Dit leidt tot een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Ook moet de woning gerenoveerd worden, zodat deze voldoet aan de huidige eisen. Voortzetting van de huur is daarbij niet mogelijk.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en betwist dat sprake is van dringend eigen gebruik.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4De beoordeling
4.1.
[eiser] heeft de huurovereenkomst opgezegd. Omdat [gedaagde] daarmee niet heeft ingestemd, vordert [eiser] in deze procedure dat de kantonrechter de huurovereenkomst beëindigt, omdat [eiser] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Dit betreft een vordering op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c Burgerlijk Wetboek (BW). Een dergelijke vordering is toewijsbaar als [eiser] aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet, én blijkt dat [gedaagde] andere passende woonruimte kan verkrijgen. Daarbij staat voorop dat beëindiging van huur van woonruimte met een beroep op dringend eigen gebruik niet te snel mag worden aangenomen, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte.
4.2.
[eiser] stelt dat om verschillende redenen sprake is van dringend eigen gebruik. Deze zullen hierna worden besproken.
Verhuur aan meerdere mensen niet toegestaan
4.3.
[eiser] stelt dat hij de woning op grond van de erfpachtvoorwaarden van de gemeente niet aan meer dan één persoon of huishouden mag verhuren.
4.4.
De kantonrechter overweegt daarover dat de woning op dit moment alleen aan [gedaagde] wordt verhuurd, zodat van een situatie die in strijd is met publiekrechtelijke bepalingen (op dit moment) geen sprake is. Maar ook los daarvan kan het standpunt dat deze voorwaarde uit de erfpachtovereenkomst dringend eigen gebruik oplevert, niet worden gevolgd. [gedaagde] heeft namelijk aangevoerd dat een omgevingsvergunning kan worden aangevraagd om de verhuur aan twee huishoudens mogelijk te maken. [eiser] heeft dit niet weersproken, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid daarvan. Daaruit volgt dat het mogelijk is om de woning met toestemming van de gemeente opnieuw te kunnen verhuren aan meer huishoudens. Dat de daarvoor benodigde aanpassingen mogelijk kosten met zich brengen, maakt nog niet dat daarmee sprake is van dringend eigen gebruik. [eiser] heeft bovendien geen inzage gegeven in die verbouwingskosten, en ook niet in de eventuele huur die dat vervolgens weer zou kunnen opbrengen, zodat niet kan worden vastgesteld dat een dergelijke verbouwing redelijkerwijs niet gevergd kan worden van [eiser].
Structurele wanverhouding
4.5.
Verder stelt [eiser] dat er sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.
4.6.
In dat kader heeft de Hoge Raad geoordeeld dat het enkele feit dat de exploitatie van het gehuurde in ongewijzigde staat onrendabel is, geen grond oplevert voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Indien echter een structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.
4.7.
De kantonrechter oordeelt dat daarvan in dit geval geen sprake is. [gedaagde] heeft de door [eiser] overgelegde begrotingen van BDO waaruit het exploitatieverlies zou blijken, gemotiveerd betwist. Zij heeft er in dat kader onder meer op gewezen dat ten onrechte geen rekening wordt gehouden met de aanzienlijke stijging van de (WOZ-)waarde van het gehuurde en dat niet is gebleken dat verschillende door [eiser] genoemde kostenposten (uitsluitend) betrekking hebben op het gehuurde. Daarmee is niet gebleken dat er kort gezegd sprake is van een zodanige structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten van het gehuurde, dat van [eiser] niet kan worden verwacht dat hij de huurovereenkomst voortzet. Dat [eiser] op dit moment minder huurinkomsten genereert doordat de huurder van de derde woonlaag is vertrokken, doet daar niet aan af. In de eerste plaats komt deze omstandigheid in beginsel voor zijn rekening en risico en kan het niet aan [gedaagde] worden tegengeworpen. In de tweede plaats is hiervoor gebleken dat het niet uitgesloten is dat met het aanvragen van een omgevingsvergunning de bovenste woonlaag wel weer aan een tweede huishouden kan worden verhuurd, zodat ook weer meer inkomsten gegenereerd kunnen worden.
Renovatie
4.8.
[eiser] stelt tot slot dat het gehuurde gerenoveerd moet worden.
4.9.
De kantonrechter overweegt in dat kader als volgt. De ramingsindicatie die [eiser] ter onderbouwing van de door hem gestelde renovatie heeft overgelegd, gaat uit van de situatie dat de twee bovenste woonlagen worden verbouwd naar één woonruimte. Maar dit is, gelet op wat hiervoor is overwogen, niet de enige optie. [eiser] heeft onvoldoende duidelijk gemaakt dat bij renovatie van de twee woonlagen, zodat deze opnieuw apart verhuurd kunnen worden, de werkzaamheden aan het gehuurde dusdanig zijn dat dit niet mogelijk zou zijn zonder dat de huurovereenkomst met [gedaagde] wordt beëindigd. Dat is wel een vereiste voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik.
Geen dringend eigen gebruik
4.10.
Uit het voorgaande volgt dat dringend eigen gebruik onvoldoende is gebleken. Dit betekent dat aan een belangenafweging of een beoordeling van de vraag of vervangende woonruimte beschikbaar is, niet wordt toegekomen. De vorderingen van [eiser] worden afgewezen. Dat de situatie waarbij de woning aan twee huishoudens mocht worden verhuurd kennelijk ooit zo op last van de gemeente is ontstaan en dat de gemeente volgens [eiser] inmiddels een ander beleid voert, maakt het voorgaande – hoe vervelend ook voor [eiser] – niet anders. Dit is immers iets tussen de gemeente en [eiser] en kan niet aan [gedaagde] worden tegengeworpen.
Proceskosten
4.11.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
434,00
(2 punten × € 217,00)
- nakosten
€
108,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
542,50
5De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 542,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.B. Cramwinckel en in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2026 in tegenwoordigheid van de griffier, mr. D.C. Vink.
57327
Hoge Raad 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683.
AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11948403 \ CV EXPL 25-15050
Vonnis van 30 juni 2026
in de zaak van
[eiser]
,
wonende te [woonplaats 1],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. D.N. Allick,
tegen
[gedaagde]
,
wonende te [woonplaats 2],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. J. Wolfrat.
1De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 oktober 2025, met producties
- de conclusie van antwoord, met producties
- het tussenvonnis van 13 februari 2026, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald
- de akte van [eiser], met producties
- de akte van [gedaagde], met een productie.
1.2.
De mondelinge behandeling vond plaats op 29 mei 2026. Aanwezig waren [eiser], met zijn gemachtigde, en [gedaagde] met haar gemachtigde. Partijen hebben hun standpunt nader toegelicht, beide mede aan de hand van spreekaantekeningen, en zij hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2De feiten
2.1.
[eiser] is sinds 1989 eigenaar van de woning aan de [adres 1] (hierna: het pand). [eiser] woont zelf in het benedenhuis. Het bovenhuis, met het adres [adres 2] (hierna: de woning), bestaat uit meerdere woonlagen, te weten een tweede woonlaag, een derde woonlaag en een vliering.
2.2.
De tweede woonlaag van de woning is in 1945 door de gemeente opgeëist voor huisvesting van een uit Nederlands-Indië terugkerende KNIL-militair. Die militair heeft daar tot 1996 gewoond.
2.3.
De tweede woonlaag van het pand (hierna: het gehuurde) wordt sinds ongeveer vijftien jaar gehuurd door [gedaagde]. [gedaagde] woont hier met haar 21-jarige dochter.
2.4.
De derde woonlaag van het pand werd altijd apart verhuurd. De laatste huurder is op 1 april 2025 vertrokken. Sindsdien staat deze derde woonlaag leeg.
2.5.
Op basis van de erfpachtvoorwaarden van de gemeente mag de woning door één persoon of huishouden worden bewoond of aan één persoon of huishouden worden verhuurd.
2.6.
Op 21 februari 2025 heeft [eiser] de huurovereenkomst met [gedaagde] tegen 1 september 2025 opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Op 13 augustus 2025 heeft [eiser] nogmaals de huurovereenkomst opgezegd, ditmaal tegen 1 maart 2026, waarbij hij de gronden voor de opzegging heeft uitgebreid. [gedaagde] heeft het gehuurde niet verlaten.
3Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - samengevat - een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] met betrekking tot de woning aan de [adres 2] is geëindigd per 1 maart 2026 en [gedaagde] te veroordelen het gehuurde te ontruimen, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De redenen hiervoor zijn, kort gezegd, dat de gemeente het hem niet toestaat de woning aan meer dan één persoon of huishouden te verhuren. Hierdoor kan hij de derde woonlaag niet verhuren. Dit leidt tot een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Ook moet de woning gerenoveerd worden, zodat deze voldoet aan de huidige eisen. Voortzetting van de huur is daarbij niet mogelijk.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en betwist dat sprake is van dringend eigen gebruik.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4De beoordeling
4.1.
[eiser] heeft de huurovereenkomst opgezegd. Omdat [gedaagde] daarmee niet heeft ingestemd, vordert [eiser] in deze procedure dat de kantonrechter de huurovereenkomst beëindigt, omdat [eiser] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Dit betreft een vordering op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c Burgerlijk Wetboek (BW). Een dergelijke vordering is toewijsbaar als [eiser] aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet, én blijkt dat [gedaagde] andere passende woonruimte kan verkrijgen. Daarbij staat voorop dat beëindiging van huur van woonruimte met een beroep op dringend eigen gebruik niet te snel mag worden aangenomen, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte.
4.2.
[eiser] stelt dat om verschillende redenen sprake is van dringend eigen gebruik. Deze zullen hierna worden besproken.
Verhuur aan meerdere mensen niet toegestaan
4.3.
[eiser] stelt dat hij de woning op grond van de erfpachtvoorwaarden van de gemeente niet aan meer dan één persoon of huishouden mag verhuren.
4.4.
De kantonrechter overweegt daarover dat de woning op dit moment alleen aan [gedaagde] wordt verhuurd, zodat van een situatie die in strijd is met publiekrechtelijke bepalingen (op dit moment) geen sprake is. Maar ook los daarvan kan het standpunt dat deze voorwaarde uit de erfpachtovereenkomst dringend eigen gebruik oplevert, niet worden gevolgd. [gedaagde] heeft namelijk aangevoerd dat een omgevingsvergunning kan worden aangevraagd om de verhuur aan twee huishoudens mogelijk te maken. [eiser] heeft dit niet weersproken, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid daarvan. Daaruit volgt dat het mogelijk is om de woning met toestemming van de gemeente opnieuw te kunnen verhuren aan meer huishoudens. Dat de daarvoor benodigde aanpassingen mogelijk kosten met zich brengen, maakt nog niet dat daarmee sprake is van dringend eigen gebruik. [eiser] heeft bovendien geen inzage gegeven in die verbouwingskosten, en ook niet in de eventuele huur die dat vervolgens weer zou kunnen opbrengen, zodat niet kan worden vastgesteld dat een dergelijke verbouwing redelijkerwijs niet gevergd kan worden van [eiser].
Structurele wanverhouding
4.5.
Verder stelt [eiser] dat er sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.
4.6.
In dat kader heeft de Hoge Raad geoordeeld dat het enkele feit dat de exploitatie van het gehuurde in ongewijzigde staat onrendabel is, geen grond oplevert voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Indien echter een structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.
4.7.
De kantonrechter oordeelt dat daarvan in dit geval geen sprake is. [gedaagde] heeft de door [eiser] overgelegde begrotingen van BDO waaruit het exploitatieverlies zou blijken, gemotiveerd betwist. Zij heeft er in dat kader onder meer op gewezen dat ten onrechte geen rekening wordt gehouden met de aanzienlijke stijging van de (WOZ-)waarde van het gehuurde en dat niet is gebleken dat verschillende door [eiser] genoemde kostenposten (uitsluitend) betrekking hebben op het gehuurde. Daarmee is niet gebleken dat er kort gezegd sprake is van een zodanige structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten van het gehuurde, dat van [eiser] niet kan worden verwacht dat hij de huurovereenkomst voortzet. Dat [eiser] op dit moment minder huurinkomsten genereert doordat de huurder van de derde woonlaag is vertrokken, doet daar niet aan af. In de eerste plaats komt deze omstandigheid in beginsel voor zijn rekening en risico en kan het niet aan [gedaagde] worden tegengeworpen. In de tweede plaats is hiervoor gebleken dat het niet uitgesloten is dat met het aanvragen van een omgevingsvergunning de bovenste woonlaag wel weer aan een tweede huishouden kan worden verhuurd, zodat ook weer meer inkomsten gegenereerd kunnen worden.
Renovatie
4.8.
[eiser] stelt tot slot dat het gehuurde gerenoveerd moet worden.
4.9.
De kantonrechter overweegt in dat kader als volgt. De ramingsindicatie die [eiser] ter onderbouwing van de door hem gestelde renovatie heeft overgelegd, gaat uit van de situatie dat de twee bovenste woonlagen worden verbouwd naar één woonruimte. Maar dit is, gelet op wat hiervoor is overwogen, niet de enige optie. [eiser] heeft onvoldoende duidelijk gemaakt dat bij renovatie van de twee woonlagen, zodat deze opnieuw apart verhuurd kunnen worden, de werkzaamheden aan het gehuurde dusdanig zijn dat dit niet mogelijk zou zijn zonder dat de huurovereenkomst met [gedaagde] wordt beëindigd. Dat is wel een vereiste voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik.
Geen dringend eigen gebruik
4.10.
Uit het voorgaande volgt dat dringend eigen gebruik onvoldoende is gebleken. Dit betekent dat aan een belangenafweging of een beoordeling van de vraag of vervangende woonruimte beschikbaar is, niet wordt toegekomen. De vorderingen van [eiser] worden afgewezen. Dat de situatie waarbij de woning aan twee huishoudens mocht worden verhuurd kennelijk ooit zo op last van de gemeente is ontstaan en dat de gemeente volgens [eiser] inmiddels een ander beleid voert, maakt het voorgaande – hoe vervelend ook voor [eiser] – niet anders. Dit is immers iets tussen de gemeente en [eiser] en kan niet aan [gedaagde] worden tegengeworpen.
Proceskosten
4.11.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
434,00
(2 punten × € 217,00)
- nakosten
€
108,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
542,50
5De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 542,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.B. Cramwinckel en in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2026 in tegenwoordigheid van de griffier, mr. D.C. Vink.
57327
Hoge Raad 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683.