ECLI:NL:RBAMS:2026:6626

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM


Afdeling privaatrecht



zaaknummer: 11856906 CV EXPL 25-11850
vonnis van: 5 maart 2026
fno.: 94



vonnis van de kantonrechter


I n z a k e



[verhuurder]


wonende te [woonplaats 1]
eiser in conventie, verweerder in reconventie
nader te noemen: verhuurder
gemachtigde: [gemachtigde]



t e g e n



[huurder]


wonende te [woonplaats 2]
gedaagde in conventie, eiser in reconventie
nader te noemen: huurder
gemachtigde: mr. Y. Sasson


VERLOOP VAN DE PROCEDURE


In het dossier bevinden zich de volgende processtukken:

- de dagvaarding van 18 augustus 2025, met producties;- het antwoord met eis in reconventie, met producties;- het instructievonnis;- de dagbepaling mondelinge behandeling;
- de stukken ten behoeve van de mondelinge behandeling van partijen.


De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 januari 2026. Verhuurder is verschenen samen met zijn dochter [naam 1] en bijgestaan door [naam 2] namens zijn gemachtigde. Huurder is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.





GRONDEN VAN DE BESLISSING



Feiten


1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:


1.1.
Partijen hebben op 29 oktober 2019 een huurovereenkomst gesloten voor de duur van twee jaar, ingaande 1 november 2019, met betrekking tot de woning aan de [adres] . De aanvangshuurprijs bedroeg € 2.800,00 per maand.


1.2.
Artikel 5.2 van deze huurovereenkomst luidt:“Dit betreft een zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte. In dit geval wordt de huurprijs voor het eerst per 1 november 2019 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen…”.


1.3.
Op de overeenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst woonruimte, ROZ 20 maart 2017 (hierna: algemene bepalingen) van toepassing.


1.4.

In artikel 16 van deze algemene bepalingen is, voor zover relevant, het volgende opgenomen:

“Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:

- vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);…

- geldt de gewijzigde huurprijs ook indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan.”




1.5.
Na afloop van de twee jaren zijn partijen met ingang van 1 november 2021 een nieuwe huurovereenkomst voor de duur van twee jaar overeengekomen. Volgens deze huurovereenkomst bedraagt de maandelijkse huur € 3.200,00.


1.6.
Bij brief van 21 augustus 2024 heeft verhuurder huurder de huurverhoging van 5,5% per 1 november 2024 aangezegd. Volgens hem zou de maandelijkse huur dan € 3.376,00 bedragen.


1.7.
Bij brief van 5 september 2025 heeft verhuurder huurder de huurverhoging van 4,1% per 1 november 2025 aangezegd. Volgens hem zou de huur dan neerkomen op € 3.514,15 + 4,1% = € 3.658,23 per maand.


1.8.
Huurder heeft daartegen bij e-mail van 5 september 2025 geprotesteerd. Volgens hem zou de huur per 1 november 2025 neerkomen op € 3.075,11 per maand.






Vordering

2. Verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning en dat huurder veroordeeld zal worden tot betaling van:a. € 14.613,74 aan huurachterstand t/m januari 2026; b. € 1.073,56 aan buitengerechtelijke incassokosten; c. € 71,69 aan rente, berekend tot 12 augustus 2025; d. rente over € 12.496,34 vanaf 18 augustus 2025 tot aan de voldoening;e. € 3.514,15 per maand vanaf 1 februari 2026 tot aan de ontruiming;f. de proceskosten.
3. Verhuurder stelt dat huurder een achterstand heeft in de huurbetalingen van in totaal € 14.613,48 (tot en met januari 2026) en dat de hoogte van de huurachterstand, het stelselmatig te laat betalen van de maandelijkse huur en het nalaten de woning te ontruimen terwijl hij deze dringend nodig heeft voor eigen gebruik de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4. Verhuurder stelt zich op het standpunt dat de huur met ingang van 1 november 2021 in overeenstemming met de huurovereenkomst € 3.200,00 per maand bedraagt. De huurverhogingen gaan jaarlijks automatisch in hoeven vanwege de huurovereenkomst niet te worden aangekondigd. Hij maakt echter geen aanspraak op huurverhogingen tot 1 november 2023. Verhuurder stelt dat hij de huurverhoging van 5,5% per 1 november 2023 per whatsapp, per 1 november 2024 van 5,5% bij brief en per 1 november 2025 van 4,1% per brief heeft aangezegd.
5. Huurder heeft erkend dat hij wegens financiële problemen een achterstand in de huurbetalingen heeft laten ontstaan en erkent dat hij de huur over juni 2024 en januari 2025 en een deel van november 2023 onbetaald heeft gelaten.
6. Huurder betwist echter de hoogte van de totale huurachterstand. Volgens hem gaat de verhuurder uit van een verkeerde huurprijs per 1 november 2021 van € 3.200,00 op basis van de tweede huurovereenkomst. De tweede huurovereenkomst moet immers volgens hem als een verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst worden beschouwd gelet op artikel 7:271 lid 1 BW. De voorwaarden waarop de eerste overeenkomst is aangegaan blijven echter van kracht. Verder voert hij aan dat alleen de huurverhogingen in rekening kunnen worden gebracht die tijdig en schriftelijk aan hem zijn meegedeeld. Deze kunnen echter niet met terugwerkende kracht in rekening worden gebracht.
7. Volgens hem is de huurverhoging vanaf 1 november 2023 niet aan hem meegedeeld dus is hij deze niet verschuldigd. Hij erkent de gevorderde huurverhoging per 1 november 2024 van 5,5% verschuldigd te zijn. Verhuurder had deze alleen over € 2.800,00 in rekening mogen brengen. Huurder erkent ook de volgende huurverhoging van 4,1% verschuldigd te zijn, alleen is de ingangsdatum pas 1 december 2025 omdat verhuurder deze te laat heeft aangezegd.

8. Huurder vordert in reconventie te oordelen dat er sprake is van overbetaling van € 7.513,82, en, zo begrijpt de kantonrechter, eveneens verhuurder te veroordelen tot betaling van dit bedrag. Huurder verzoekt ook te bepalen dat huurverhogingen slechts effect hebben als deze tijdig en schriftelijk binnen de wettelijke termijn worden meegedeeld. Huurder verzoekt verhuurder te veroordelen in de proceskosten.



Beoordeling
9. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie, zullen deze hieronder gezamenlijk worden beoordeeld.



Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen



10. Verhuurder verhuurt een woning, het gehuurde, en een bedrijfspand. [huurder] huurt de woning als particulier. Verhuurder is daarmee voor de beoordeling of de huurovereenkomst een consumentenovereenkomst is een handelaar. In deze procedure gaat het dus om een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden staan, moet de kantonrechter deze vernietigen. Verhuurder mag die bepalingen dan niet gebruiken en zij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68).

11. Het huurprijswijzigingsbeding van artikel 5.2 van de huurovereenkomst en artikel 16 van de algemene bepalingen, en het beding over de buitengerechtelijke incassokosten van artikel 25.2 van de algemene bepalingen worden niet als oneerlijk beoordeeld.



Huurovereenkomst onbepaalde tijd



12. Vanwege de tussen 1 juli 2016 en 1 juli 2024 geldende tweede volzin van artikel 7:271 lid 1 BW eindigt een tijdelijke huurovereenkomst van rechtswege wanneer de bepaalde tijd is verstreken, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd was verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstreek schriftelijk informeerde. Als de tijdelijke huurovereenkomst niet op deze wijze is opgezegd wordt deze op grond van de derde volzin van het op dat moment geldende artikel 7:271 lid 1 BW verlengd voor onbepaalde tijd.

13. De eerste huurovereenkomst tussen partijen is met ingang van 1 november 2019 aangegaan voor de duur van twee jaar. Vaststaat dat verhuurder huurder niet heeft geïnformeerd over het einde van de eerste huurovereenkomst op de in artikel 7:271 lid 1 BW voorgeschreven wijze. Het gevolg van deze verlenging is dat de huurovereenkomst geldt voor onbepaalde tijd.

14. De eerste huurovereenkomst tussen partijen is dus blijven gelden, waaronder de afspraak dat de maandelijkse huurprijs € 2.800,00 bedraagt, te vermeerderen met eventuele huurprijsverhogingen.
De huurprijs

15. Vervolgens dient te worden vastgesteld of partijen bij het verlengen van de huurovereenkomst per 1 november 2021 in onderling overleg een nieuwe huurprijs van € 3.200, - per maand zijn overeenkomen.

16. Afspraken tussen partijen die afwijken van het destijds geldende artikel 7:271 lid 1 BW zijn nietig op grond van artikel 7:271 lid 7(oud) BW. Voor die vaststelling maakt het niet uit of partijen zelf op de hoogte waren van die nietigheid. Dit volgt ook uit ECLI:NL:GHAMS:2024:2821. De grondslag voor de huur blijft dan hetzelfde en dezelfde voorwaarden gelden zoals die golden tijdens het aangaan van de oorspronkelijke huurovereenkomst.

17. Daarnaast geldt dat een verhuurder of een huurder de huurprijs lopende de huurovereenkomst niet eenzijdig kunnen wijzigen. Een wijziging van de huurprijs kan enkel op grond van een huurprijswijzigingsbeding, zoals ook is opgenomen in de huurovereenkomst.


18. In de onderhavige situatie zijn huurder en verhuurder samen een nieuwe huurprijs overeengekomen. Op deze voorwaarde heeft verhuurder ingestemd met een verlenging van de huurovereenkomst. Deze huurprijsafspraak leidt echter niet tot een nieuwe huurprijs, omdat zij niet door een overeengekomen huurprijswijzigingsbeding, en daarom in strijd met de wet, tot stand gekomen is.
18. Het bovenstaande betekent dat huurder de oorspronkelijke aanvangshuurprijs van € 2.800,00, te vermeerderen met eventuele verhogingen, ook vanaf 1 november 2021 verschuldigd is.

Huurverhoging


20. Verhuurder maakt geen aanspraak op betaling van huurprijsverhogingen tot 1 november 2023. De gevorderde huurverhoging per 1 november 2023 is 4.1%, per 1 november 2024 5.5% en per 1 november 2025 4.1%.
20. Ten aanzien van de gevorderde huurverhoging vanaf 1 november 2023 oordeelt de kantonrechter als volgt.


22. Huurder voert aan dat hij deze niet verschuldigd is omdat verhuurder deze niet heeft aangezegd. Dit standpunt faalt. Op grond van artikel 16 van de algemene bepalingen geldt de gewijzigde huurprijs ook als van de wijziging geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan.

23. De kantonrechter begrijpt het verweer van [huurder] aldus dat hij een beroep doet op verjaring. De algemene verjaringstermijn is vijf jaar op grond van artikel 3:308 BW. Artikel 7:251 lid 1 BW, dat in werking is getreden op 1 juli 2024, bepaalt dat een rechtsvordering tot betaling van een huurprijsverhoging verjaart na twee jaren. Als de verhuurder huurder in het betreffende jaar niet schriftelijk informeert over de vordering tot betaling van een huurprijsverhoging is de verjaringstermijn slechts één jaar.

24. Het overgangsrecht bepaalt dat als de wet een verjarings- of vervaltermijn op een jaar of langer stelt, en die termijn overeenkomstig het in de wet bepaalde vóór het tijdstip van haar in werking treden aanvangt, dan is wat in de wet is bepaald over aanvang, duur en aard van die termijn tot een jaar na dat tijdstip niet van toepassing. Een verjaringstermijn die is begonnen voor 1 juli 2024 eindigt dus in ieder geval op 1 juli 2025.

25. De vordering van verhuurder met betrekking tot betaling van de huurverhoging per 1 november 2023 verjaart dus op 1 juli 2025. De huurverhogingen per 1 november 2024 en 2025 verjaren na één jaar, omdat verhuurder de huurverhoging wel heeft vermeld. De vorderingen zijn direct opeisbaar op genoemde datums, omdat de verschuldigdheid hiervan uit de overeenkomst voortvloeit.

26. Bij brief van 25 juli 2025 heeft verhuurder huurder gesommeerd de huurachterstand, inclusief de huurprijsverhogingen te voldoen. De gevorderde betaling van de huurprijsverhoging per 1 november 2023 was toen al op 1 juli 2025 verjaard. De vorderingen tot betaling van de huurprijsverhoging per 1 november 2024 en 2025 zijn niet verjaard en worden in beginsel toegewezen.



Hoogte van de vordering



27. Hoewel de vorderingen tot huurverhoging deels niet zijn gevorderd en deels zijn verjaard, betekent dit niet dat de huur door de automatische huurprijsverhoging uit artikel 5.2 van de huurovereenkomst en artikel 16 van de algemene bepalingen niet hoger is geworden. De verhogingen kunnen enkel niet meer worden gevorderd. Dit betekent dat de huurprijsverhoging in latere jaren, na het jaar waarvoor de huurprijsverhoging geldt, voor die jaren wel kan worden gevorderd.

28. Dit volgt eveneens uit de memorie van toelichting (MvT, Kamerstukken II 2023/24, 36511, nr. 3, p. 19), waarin staat: “De verkorting van de verjaringstermijn heeft geen gevolg voor de verhoging van de huurprijs als zodanig. Dat wil zeggen dat de verhoging, indien dat volgt uit een beding in de huurovereenkomst of de van


toepassing zijnde algemene voorwaarden, van kracht blijft. Ondanks de


eventuele verjaring van de vordering tot betaling van de huurprijsverhoging in enig jaar, geldt de in dat jaar verhoogde huurprijs wel als


vertrekpunt voor bijvoorbeeld de volgende periodieke verhoging.



29. Bij de beoordeling van de vorderingen in conventie en reconventie is het relevant vast te stellen wat de huurprijs is geweest vanaf 2019. Daarbij is van belang dat uit artikel 16 van de algemene voorwaarden volgt dat de huur jaarlijks wordt verhoogd met het CPI-percentage van de vierde kalendermaand voorafgaand aan de maand waarin de huurprijs wordt aangepast. De huurverhogingen gaan telkens in op 1 november zodat tot 2024 het CPI-percentage van de maand juli bepalend is voor de huurprijsverhoging. Met ingang van 2024 is het percentage van de maximale percentage verhoging huurprijs (MPVH) voor geliberaliseerde huur van toepassing op de huurprijsverhogingen. Vervolgens ligt ter beoordeling voor welke vorderingen zijn verjaard.

30. Naar het (voorlopig) oordeel van de kantonrechter is de huurprijs als volgt;

per 1 november 2019; € 2.800,00,
per 1 november 2020; € 2.847,60 (€ 2.800,00 x 1.017) CPI 1.7%,
per 1 november 2021; € 2.887,47 (€ 2.847,00 x 1.014) CPI 1.4 %,
per 1 november 2022; € 3.184,88 (€ 2.887,47 x 1.103) CPI 10.3 %,
per 1 november 2023; € 3.331,38 (€ 3.184,88 x 1.046) CPI 4.6%,
per 1 november 2024; € 3.514,61 (€ 3.331,38 x 1.055) MPVH 5.5%,
per 1 november 2025; € 3.658,70 (€ 3.514,61 x 1.041) MPVH 4.1%.


31. De kantonrechter stelt partijen in de gelegenheid zich bij akte uit te laten over de voorgenomen vast te stellen huurprijzen als genoemd onder randnummer 30 en stelt hen in de gelegenheid hun vorderingen - als daar aanleiding voor is - te wijzigen en nader te onderbouwen. Hierbij is van belang de hoogte van de vordering van verhuurder, de verjaring en wat huurder heeft betaald en waartoe hij verplicht is om te betalen. De zaak wordt daartoe verwezen naar de hieronder genoemde rol.




Beslissing


De kantonrechter:



verwijst de zaak naar de rol van 26 maart 2026 te 10.00 uur voor het nemen van een akte door verhuurder en huurder als hierboven in rechtsoverweging 31 omschreven;



houdt iedere verdere beslissing aan.



Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.J. Evers en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2026.