ECLI:NL:RBAMS:2026:6391

RECHTBANK AMSTERDAM


Bestuursrecht


zaaknummer: AMS 25/6970


uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 25 juni 2026 in de zaak tussen



[eiseres], uit [woonplaats], eiseres,


en




de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.



Inleiding


1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 20 november 2025.



1.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 908.000,-. Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Amsterdam voor het jaar 2025 opgelegd.



1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd naar € 855.000,-. Eiseres is het niet eens met deze waarde en heeft beroep ingesteld.



1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 21 mei 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres, haar echtgenoot, [naam 1], de heffingsambtenaar, in de persoon van mr. H. Oderkerk, en de taxateur, [naam 2].




Overwegingen


2. Eiseres is eigenares van de woning. De woning is een tussenwoning, gebouwd in 2005. De woning heeft een woonoppervlakte van 160 m2, een berging en een parkeerplaats. De woning staat op een kavel van 123 m2.



2.1.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum.




Beoordeling door de rechtbank



Wettelijk kader




3. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.



3.1.
De waarde wordt bepaald aan de hand van een methode van vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht, waarvan recente marktgegevens beschikbaar zijn, en die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning (de vergelijkingsmethode). De vergelijkingsmethode wordt in de rechtspraak algemeen erkend als geschikte methode om de WOZ-waarde vast te stellen.



3.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld (de bewijslast). De rechtbank beoordeelt of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Hierbij weegt de rechtbank ook de door eiseres aangevoerde argumenten mee.



3.3.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiseres de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.



Ingetrokken beroepsgronden



4. Eiseres heeft op de zitting twee beroepsgronden ingetrokken. Dit betreft de gronden over de berging bij haar eigen woning (er is slechts één berging aanwezig en geen twee) en over de uitbouw aan de [adres 2]. De rechtbank zal hierop daarom niet nader ingaan.



Beroepsgronden over vergelijkingsobject in bezwaar



5. De rechtbank stelt voorop dat in het belastingrecht een vrije bewijsleer geldt. Dat betekent dat de heffingsambtenaar vrij is in de keuze van de vergelijkingsobjecten voor de onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde. Ook staat het de heffingsambtenaar op grond van vaste rechtspraak vrij om in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen om de waarde beter te onderbouwen.



5.1.
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in beroep, naast twee dezelfde vergelijkingsobjecten, ook één ander vergelijkingsobject dan in bezwaar heeft gebruikt ter onderbouwing van de waarde. Met inachtneming van wat onder 4 is overwogen, zijn de beroepsgronden die zien op het alleen in bezwaar gehanteerde vergelijkingsobject, te [adres 3], niet langer actueel en behoeven daarom geen verdere bespreking.



Onderbouwing van de waarde



6. De heffingsambtenaar vindt dat de in beroep gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, omdat het gaat om dezelfde type woningen die in dezelfde buurt zijn gelegen en uit hetzelfde of een nabij bouwjaar komen. Ook zijn de woningen ongeveer even groot en hebben ze een vergelijkbare kavelgrootte. Dit alles is door eiseres onvoldoende weersproken. De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar.

7. Eiseres vindt dat er niet genoeg rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Zij voert aan dat de ligging van haar parkeerplaats, op een gemeenschappelijk parkeerterrein op enige afstand, niet goed is meegenomen in de waardering van de parkeervoorzieningen. Volgens eiseres is voor de laatstelijk verkochte vergelijkbare parkeerplaats slechts een bedrag tussen de € 8.000,- en € 10.000,- betaald. Ook beschikt de woning aan de [adres 4] over hoogwaardig gebouwde bergruimtes en parkeergarages, die onterecht niet zijn opgenomen als bijgebouwen. Eiseres beschikt daarentegen niet over een uitbouw of bijgebouw, maar slechts over een niet geïsoleerde schuur in de tuin. Daarnaast zijn de voorzieningen van haar woning slechter.



7.1.
Volgens de heffingsambtenaar maakt het waardetechnisch geen verschil of de parkeergelegenheid zich op eigen terrein bevindt of nabijgelegen is. Daarnaast is met dit verschil rekening gehouden doordat de garage op het eigen terrein van de [adres 4] hoger is gewaardeerd (€ 27.000,-) dan de op korte afstand gelegen parkeergelegenheid van eiseres (€ 20.000,-). In de waardering van de parkeergelegenheid is ook rekening gehouden met de locatie op [locatie]. De heffingsambtenaar is niet bekend met een verkoopprijs tussen € 8.000,- en € 10.000,- en eiseres heeft hier ook geen onderbouwing van aangedragen. De bergruimte en de garage bij [adres 4] zijn volgens de heffingsambtenaar in de matrix wel gekwalificeerd als bijgebouw, met een standaard eenheidsprijs van respectievelijk € 8.000,- en € 27.000,-. Nu deze bijgebouwen afzonderlijk zijn gewaardeerd, hebben zij geen invloed op de vierkante meterprijs voor het woningdeel. Ook met het feit dat de woning van eiseres geen uitbouw heeft, is rekening gehouden. Dit is terug te vinden in de matrix. Daarnaast is niet gebleken dat de voorzieningen van de woning van eiseres slechter zijn dan de voorzieningen van de vergelijkingsobjecten.



7.2.
De rechtbank overweegt dat, door de parkeerplaatsen bij de woning en bij [adres 4] verschillend te waarderen, voldoende rekening is gehouden met de ligging van de parkeerplaats op enige afstand van de woning. Wat betreft het verkoopcijfer van een recent verkochte en vergelijkbare parkeerplaats oordeelt de rechtbank dat het op de weg van eiseres had gelegen om deze stelling te onderbouwen. Dat had bijvoorbeeld gekund met een verkoopadvertentie van die parkeerplaats. Zonder deze onderbouwing is niet aannemelijk geworden dat de door eiseres genoemde prijs gangbaar is voor een parkeerplaats zoals die bij de woning. De rechtbank oordeelt verder dat de heffingsambtenaar in het verweerschrift en de matrix voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe de bijgebouwen - apart – zijn gewaardeerd. Deze beroepsgronden van eiseres slagen dus niet.


8. Tot slot voert eiseres aan dat er een onverklaarbaar verschil bestaat tussen de vierkante meterwaarde van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten en de woning. Eiseres heeft hiervoor een eigen berekening overgelegd. Hierbij heeft zij per vergelijkingsobject de gemiddelde vierkante meterprijs berekend door de WOZ-waarde te delen door de som van de woonoppervlakte en de oppervlakte van de bijgebouwen. Uit haar berekening volgt dat de WOZ-waarde moet worden vastgesteld op een bedrag tussen € 678.500,- en € 713.500,-. Voor de berekening van de minimale waarde is de gemiddelde vierkante meterprijs van de twee (volgens haar meest vergelijkbare) vergelijkingsobjecten gebruikt en voor de berekening van de maximale waarde het gemiddelde van drie vergelijkingsobjecten. Daarbij merkt eiseres nog op dat alle vergelijkingsobjecten een grotere kaveloppervlakte hebben, maar dat haar woning toch het hoogst is gewaardeerd.




8.1.
De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de berekening van eiseres geen juiste methode is en niet leidt tot een controleerbare vierkante meterprijs voor het woondeel. Er moet namelijk afzonderlijk rekening gehouden worden met de al dan niet aanwezige bijgebouwen en de verschillen in kavelgrootte. Dat gebeurt in de berekening van eiseres niet, en in de matrix van de heffingsambtenaar wel. Uit de matrix blijkt voor de vergelijkingsobjecten een gemiddelde neutrale vierkante meterprijs van het woningdeel van € 3.548,-, terwijl voor de woning is uitgegaan van een neutrale vierkante meterprijs van het woningdeel van € 3.328,-. Dit levert een marge op van € 220,- per vierkante meter. Hieruit kan geconcludeerd worden dat de, na bezwaar verlaagde waarde, niet te hoog is vastgesteld. Wat betreft de waardering van het kaveldeel is in het intern waardeadvies een grondstaffel opgenomen, waarmee rekening wordt gehouden met de grootte van de kavel. De grondstaffel wordt toegepast op de vaste uitgifteprijs voor de grond van de kavel waardoor een grondwaarde tot stand komt.



8.2.
De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar met deze onderbouwing duidelijk heeft gemaakt dat er bij de berekening van de WOZ-waarde voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Ook wat betreft het kaveldeel volgt de rechtbank de uitleg van de heffingsambtenaar. Anders dan bij het woningdeel, wordt bij de waardering van de kavel niet gekeken naar de gemiddelde gerealiseerde vierkante meterprijs van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet in de beroepsgronden van eiseres geen aanknopingspunten dat de grondwaarde te hoog is vastgesteld of dat de gebruikte grondstaffel leidt tot een onjuiste vierkante meterprijs voor de kavel.


9. Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.





Conclusie en gevolgen


10. Het beroep is ongegrond. Hierdoor krijgt eiseres haar griffierecht niet terug. Zij kan ook geen aanspraak maken op een vergoeding van proceskosten.

Beslissing




De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.



Deze uitspraak is gedaan door mr. L.A.L. Wiersinga, rechter, in aanwezigheid van mr. J.Y. Exterkate, griffier.









griffier


rechter







Uitgesproken op 25 juni 2026.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.




Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.


Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.



Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.




Waardering onroerende zaken.


Bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 24 mei 2002, ECLI:NL:2002:AE3172, of, bijvoorbeeld de uitspraken van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 26 oktober 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:4674 en van 30 mei 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:CA3099 (zie ook: ECLI:NL:GHARL:2022:6859 en ECLI:NL:GHAMS:2021:3080).