Neuralex Rechtbank Amsterdam
ECLI:NL:RBAMS:2026:6388
2026-06-25
Bestuursrecht; Belastingrecht
AMS 25/7340
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
WOZ. Waarde te hoog vastgesteld. Beroep gegrond.
Citeert (2)
- ECLI:NL:HR:2000:AA8610 Hoge Raad 29-11-2000
- ECLI:NL:GHAMS:2008:BE3578
Geciteerd door (0)
- geen
Volledige tekst
Volledige tekst (10.629 tekens)
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 25/7340
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 25 juni 2026 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 12 november 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 554.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Amsterdam voor het jaar 2025 opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 21 mei 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, de heffingsambtenaar, in de persoon van mr. H. Oderkerk, en de taxateur, [naam].
Overwegingen
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een corridorflat, gebouwd in 2012. De woning heeft een oppervlakte van 74 m2, met een dakterras van 20 m2, een berging van 6 m2 en een parkeerplaats. Eiser heeft de woning op 23 maart 2023 gekocht voor € 510.000,-.
2.1.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning.
Beoordeling door de rechtbank
Wettelijk kader
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
3.1.
Volgens vaste rechtspraak kan er in de regel van worden uitgegaan dat wanneer een belanghebbende een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum heeft gekocht, dit verkoopcijfer overeenkomt met de WOZ-waarde zoals bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ. Deze waarde is immers de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou betalen. Deze regel geldt, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit blijkt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. Het eigen aankoopcijfer van een onroerende zaak is een veel nauwkeuriger indicatie van de marktwaarde van de onroerende zaak dan verkoopcijfers van andere onroerende zaken (vergelijkingsobjecten) omdat het eigen aankoopcijfer, anders dan de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten, behoudens bijzondere omstandigheden, niet hoeft te worden gecorrigeerd voor waarde-relevante verschillen tussen de te waarderen onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en tussen de vergelijkingsobjecten onderling.
3.2.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
3.3.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Waarde te hoog vastgesteld gelet op eigen verkoopcijfer?
4. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2025 is vastgesteld op basis van de veronderstelde verkoopprijs van € 556.000,- op 23 maart 2023. Eiser betwist dit en voert aan dat hij de woning voor € 510.000,- heeft gekocht. Ter onderbouwing heeft hij de koopovereenkomst overgelegd. Volgens eiser berust de uitspraak op bezwaar daarom op een kennelijke vergissing.
4.1.
De heffingsambtenaar heeft op de zitting erkend dat er een verschrijving staat in de uitspraak op bezwaar. Op grond hiervan heeft de heffingsambtenaar toegezegd om het griffierecht te vergoeden.
4.2.
Toch staat de heffingsambtenaar wel achter de inhoud van de uitspraak op bezwaar. Bij de waardering van de woning is de heffingsambtenaar namelijk uitgegaan van het juiste eigen aankoopcijfer van € 510.000,-, waarop een erfpachtcorrectie van € 13.245,- en een correctie voor het VvE-reservefonds van € 6.325,- zijn toegepast. Dit leidt tot een gecorrigeerde verkoopprijs op de transactiedatum van € 516.920,-. Indexatie naar de waardepeildatum van 1 januari 2024 leidt vervolgens tot een waarde van € 551.000,-. Hoewel deze waarde lager is dan de vastgestelde WOZ-waarde van € 554.000,-, vindt de heffingsambtenaar niet dat de WOZ-waarde moet worden aangepast. Het verschil is namelijk dermate gering, dat de oorspronkelijke waarde als juist kan worden beschouwd, zeker nu het taxeren van woningen geen exacte wetenschap is.
4.3.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het eigen aankoopcijfer, ook al ligt dit circa negen maanden vóór de waardepeildatum, is een betrouwbare basis voor de waardering (zie overweging 3.1). Daarbij moet wel rekening worden gehouden met de stijgende prijzen op de woningmarkt. Uit de overgelegde taxatiematrix blijkt dat hiermee in de berekening van de heffingsambtenaar in beroep rekening is gehouden, resulterend in een gecorrigeerde transactieprijs op de waardepeildatum van € 551.000,-. Tot zover kan de rechtbank het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. De berekende waarde ligt echter € 3000,- lager dan de vastgestelde WOZ-waarde van € 554.000,-. Dat sprake is van een geringe afwijking (0,54%), doet er niet aan af dat de waarde wel te hoog is vastgesteld. Het tegendeel is daarmee niet aannemelijk gemaakt. Dit betekent dat de uitspraak op bezwaar niet in stand kan blijven.
4.4.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
4.5.
De rechtbank beantwoordt deze vraag eveneens ontkennend. Eiser heeft ter zitting het standpunt ingenomen dat de WOZ-waarde moet worden vastgesteld op de gecorrigeerde verkoopprijs van zijn woning van (afgerond) € 516.000,-. Volgens hem moet een indexatie achterwege blijven omdat hij de enige bieder was en is een verkoopprijs van € 554.000,- op de waardepeildatum niet realistisch. De rechtbank constateert dat eiser geen concrete omstandigheden heeft aangevoerd die aannemelijk maken dat een waardering gebaseerd op het eigen aankoopcijfer onjuist is, noch dat indexatie op basis van marktomstandigheden achterwege moet blijven. Dat hij de enige bieder was, laat onverlet dat de koopsom tot stand is gekomen onder zakelijke omstandigheden.
4.6.
Omdat zowel de heffingsambtenaar als eiser de door hen voorgestane waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank de WOZ-waarde zelf vaststellen. Zij sluit hiervoor aan bij de berekening van de gecorrigeerde en geïndexeerde transactieprijs op waardepeildatum van de heffingsambtenaar in beroep. De rechtbank stelt in lijn hiermee de waarde van de woning voor het belastingjaar 2025 vast op € 551.000,-.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de bestreden uitspraak. De rechtbank bepaalt dat de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht vergoedt. Eiser heeft geen proceskosten gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2025 vast op € 551.000,-;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 53,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.A.L. Wiersinga, rechter, in aanwezigheid van mr. J.Y. Exterkate, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op 25 juni 2026.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Wet WOZ: Wet waardering onroerende zaken.
Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
Zie bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en de uitspraak van gerechtshof Amsterdam van 15 augustus 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BE3578.
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 25/7340
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 25 juni 2026 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 12 november 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 554.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Amsterdam voor het jaar 2025 opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 21 mei 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, de heffingsambtenaar, in de persoon van mr. H. Oderkerk, en de taxateur, [naam].
Overwegingen
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een corridorflat, gebouwd in 2012. De woning heeft een oppervlakte van 74 m2, met een dakterras van 20 m2, een berging van 6 m2 en een parkeerplaats. Eiser heeft de woning op 23 maart 2023 gekocht voor € 510.000,-.
2.1.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning.
Beoordeling door de rechtbank
Wettelijk kader
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
3.1.
Volgens vaste rechtspraak kan er in de regel van worden uitgegaan dat wanneer een belanghebbende een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum heeft gekocht, dit verkoopcijfer overeenkomt met de WOZ-waarde zoals bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ. Deze waarde is immers de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou betalen. Deze regel geldt, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit blijkt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. Het eigen aankoopcijfer van een onroerende zaak is een veel nauwkeuriger indicatie van de marktwaarde van de onroerende zaak dan verkoopcijfers van andere onroerende zaken (vergelijkingsobjecten) omdat het eigen aankoopcijfer, anders dan de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten, behoudens bijzondere omstandigheden, niet hoeft te worden gecorrigeerd voor waarde-relevante verschillen tussen de te waarderen onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en tussen de vergelijkingsobjecten onderling.
3.2.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
3.3.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Waarde te hoog vastgesteld gelet op eigen verkoopcijfer?
4. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2025 is vastgesteld op basis van de veronderstelde verkoopprijs van € 556.000,- op 23 maart 2023. Eiser betwist dit en voert aan dat hij de woning voor € 510.000,- heeft gekocht. Ter onderbouwing heeft hij de koopovereenkomst overgelegd. Volgens eiser berust de uitspraak op bezwaar daarom op een kennelijke vergissing.
4.1.
De heffingsambtenaar heeft op de zitting erkend dat er een verschrijving staat in de uitspraak op bezwaar. Op grond hiervan heeft de heffingsambtenaar toegezegd om het griffierecht te vergoeden.
4.2.
Toch staat de heffingsambtenaar wel achter de inhoud van de uitspraak op bezwaar. Bij de waardering van de woning is de heffingsambtenaar namelijk uitgegaan van het juiste eigen aankoopcijfer van € 510.000,-, waarop een erfpachtcorrectie van € 13.245,- en een correctie voor het VvE-reservefonds van € 6.325,- zijn toegepast. Dit leidt tot een gecorrigeerde verkoopprijs op de transactiedatum van € 516.920,-. Indexatie naar de waardepeildatum van 1 januari 2024 leidt vervolgens tot een waarde van € 551.000,-. Hoewel deze waarde lager is dan de vastgestelde WOZ-waarde van € 554.000,-, vindt de heffingsambtenaar niet dat de WOZ-waarde moet worden aangepast. Het verschil is namelijk dermate gering, dat de oorspronkelijke waarde als juist kan worden beschouwd, zeker nu het taxeren van woningen geen exacte wetenschap is.
4.3.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het eigen aankoopcijfer, ook al ligt dit circa negen maanden vóór de waardepeildatum, is een betrouwbare basis voor de waardering (zie overweging 3.1). Daarbij moet wel rekening worden gehouden met de stijgende prijzen op de woningmarkt. Uit de overgelegde taxatiematrix blijkt dat hiermee in de berekening van de heffingsambtenaar in beroep rekening is gehouden, resulterend in een gecorrigeerde transactieprijs op de waardepeildatum van € 551.000,-. Tot zover kan de rechtbank het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. De berekende waarde ligt echter € 3000,- lager dan de vastgestelde WOZ-waarde van € 554.000,-. Dat sprake is van een geringe afwijking (0,54%), doet er niet aan af dat de waarde wel te hoog is vastgesteld. Het tegendeel is daarmee niet aannemelijk gemaakt. Dit betekent dat de uitspraak op bezwaar niet in stand kan blijven.
4.4.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
4.5.
De rechtbank beantwoordt deze vraag eveneens ontkennend. Eiser heeft ter zitting het standpunt ingenomen dat de WOZ-waarde moet worden vastgesteld op de gecorrigeerde verkoopprijs van zijn woning van (afgerond) € 516.000,-. Volgens hem moet een indexatie achterwege blijven omdat hij de enige bieder was en is een verkoopprijs van € 554.000,- op de waardepeildatum niet realistisch. De rechtbank constateert dat eiser geen concrete omstandigheden heeft aangevoerd die aannemelijk maken dat een waardering gebaseerd op het eigen aankoopcijfer onjuist is, noch dat indexatie op basis van marktomstandigheden achterwege moet blijven. Dat hij de enige bieder was, laat onverlet dat de koopsom tot stand is gekomen onder zakelijke omstandigheden.
4.6.
Omdat zowel de heffingsambtenaar als eiser de door hen voorgestane waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank de WOZ-waarde zelf vaststellen. Zij sluit hiervoor aan bij de berekening van de gecorrigeerde en geïndexeerde transactieprijs op waardepeildatum van de heffingsambtenaar in beroep. De rechtbank stelt in lijn hiermee de waarde van de woning voor het belastingjaar 2025 vast op € 551.000,-.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de bestreden uitspraak. De rechtbank bepaalt dat de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht vergoedt. Eiser heeft geen proceskosten gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2025 vast op € 551.000,-;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 53,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.A.L. Wiersinga, rechter, in aanwezigheid van mr. J.Y. Exterkate, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op 25 juni 2026.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Wet WOZ: Wet waardering onroerende zaken.
Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
Zie bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en de uitspraak van gerechtshof Amsterdam van 15 augustus 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BE3578.