ECLI:NL:RBAMS:2026:5049

RECHTBANK
AMSTERDAM



Civiel recht
Kantonrechter



Zaaknummer: 12011738 \ CV EXPL 25-17236




Vonnis van 22 mei 2026




in de zaak van




AMVEST RCF CUSTODIAN B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Amvest,
gemachtigde: Ultimoo Incasso B.V.,



tegen





[gedaagde]
,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.






1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 8 december 2025, met producties,
- het proces-verbaal van het mondelinge antwoord,
- het tussenvonnis van 9 januari 2026, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald.



1.2.
De mondelinge behandeling vond plaats op 9 april 2026. Namens de gemachtigde van Amvest is verschenen mr. H. van der Manden. [gedaagde] is niet verschenen, hoewel hij wel voor de mondelinge behandeling was opgeroepen. Amvest heeft een nadere productie overgelegd, zij heeft haar standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.





2De feiten


2.1.

Amvest verhuurt met ingang van 1 januari 2023 aan [gedaagde] de woning aan het adres [adres] (hierna: de woning). In de tussen hen gesloten huurovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat de totale huurprijs van € 1.225,00 bestaat uit de (kale) huurprijs van € 1.165,00 en een voorschot op de servicekosten van € 60,00. Het maandelijks te betalen bedrag is bij vooruitbetaling verschuldigd.
Op deze huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst woonruimte, model ROZ 2017 (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing.




2.2.

[gedaagde] heeft (een deel van) de huur niet betaald. Amvest heeft [gedaagde] meerdere keren aangemaand om aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen.



2.3.
Amvest heeft [gedaagde] schriftelijk gewezen op de mogelijkheid van schuldhulpverlening bij betalingsachterstanden. [gedaagde] heeft daarop niet afwijzend gereageerd. Amvest heeft [gedaagde] daarna bij de gemeente aangemeld in het kader van vroegsignalering.





3Het geschil


3.1.
Amvest vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning en betaling van € 12.713,94 aan huurachterstand met nevenvorderingen.



3.2.
Amvest legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door niet (volledig) aan zijn betalingsverplichting te voldoen. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt volgens Amvest de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning.



3.3.

[gedaagde] voert verweer. Hij erkent dat sprake is van een huurachterstand, maar hij is het niet eens met de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst. Met behulp van het Buurtteam is het gelukt een betalingsregeling te treffen, maar deze kon [gedaagde] niet meer nakomen doordat hij enige tijd geen inkomen had. Verder geeft [gedaagde] aan dat de huur het afgelopen jaar zowel in juli als in september is verhoogd, wat niet toegestaan is.



3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.





4De beoordeling



Ambtshalve toetsing




4.1.
De huurovereenkomst is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).



4.2.
De kantonrechter moet in iedere procedure ten aanzien van ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de overeenkomst en in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Bij die beoordeling is van belang of bedingen waaraan een consument gebonden is, zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. Of Amvest de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant.



4.3.
De artikelen 4.5 (huurprijs), 7 (servicekosten), 11.2 (boetebepaling) en 12.1 (huurprijswijziging) van de huurovereenkomst en artikel 17.13 (wijziging voorschot servicekosten) 25.2 van de algemene bepalingen zijn relevant voor de vordering.



4.4.
Het huurprijsbeding (artikel 4.5) en het servicekostenbeding (artikel 7) zijn transparant en op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.



4.5.
Artikel 17.13 (wijziging voorschot servicekosten) in de algemene voorwaarden wordt niet oneerlijk bevonden.



4.6.
Artikel 12.1 luidt, voor zover hier van belang:


‘12.1 Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft (...) geldt (...) het volgende:



a. De jaarlijks op 30 juni geldende huurprijs wordt voor het eerst per 1 juli volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks per 1 juli gewijzigd overeenkomstig het in de volgende leden bepaalde.



a. De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd met een percentage dat gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage zoals dat jaarlijks zijdens de bevoegd minister wordt vastgesteld voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs.



b. Verhuurder heeft, in plaats van een huurprijswijziging conform het bepaalde in onder sub b van dit artikellid, de mogelijkheid de huurprijs te wijzigen op basis van de wijziging van het jaarprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In dit geval vindt de berekening plaats volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van het kalenderjaar voorafgaand aan het kalenderjaar waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.



c. Tevens heeft de verhuurder het recht om de te wijzigen huurprijs zoals omschreven op de wijzigingsdatum, naast de aanpassing overeenkomstig de in 12.1.b en 12.1.c vermelde indexering, daarboven te verhogen met maximaal 3%.



(…)



f. De gewijzigde huurprijs geldt ook indien van de wijziging aan de huurder geen of niet tijdig afzonderlijke mededeling wordt gedaan.



g. Zowel de huurder als de verhuurder is bevoegd om telkens wanneer vijf jaren zijn
verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen overeengekomen of de door
de kantonrechter vastgestelde aanpassing van de huurprijs aan de markthuurprijs is
ingegaan, bij de eerstvolgende huurprijsaanpassingsdatum (1 juli) herziening van de
huurprijs voor te stellen door middel van aanpassing van de huurprijs aan de
ontwikkelingen van markthuurprijs, met inachtneming van sub i van dit artikellid. (...)’




4.7.
Het hiervoor geciteerde beding is te beschouwen als een beding die is bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt en is geen beding die ziet op het eigenlijke voorwerp van de overeenkomst. Er is niet gesteld of gebleken dat over het beding is onderhandeld.


4.8.
Op grond van het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780, rechtsoverwegingen 3.1.1 t/m 3.1.6) moeten een opslagbeding en een indexatiebeding met het oog op de beoordeling van de oneerlijkheid los van elkaar worden bezien. De kantonrechter is in dit geval van oordeel dat de huurprijswijzingsbedingen waar het hier om gaat niet kunnen worden gesplitst. De bedingen zijn zo opgesteld dat verhuurder vier keuzes heeft. De huur kan worden verhoogd met een percentage dat gelijk is aan het wettelijke toegestane percentage (1). De huur kan worden verhoogd overeenkomstig de consumentenprijsindex (CPI) (2). De huur kan worden verhoogd met een percentage dat gelijk is aan het wettelijke toegestane percentage, met daarnaast een opslag van maximaal 3% (3), en ten slotte kan de huur worden verhoogd overeenkomstig de consumentenprijsindex (CPI) met daarnaast een opslag van maximaal 3% (4). De bedingen zien alle drie op een verhoging van de huurprijs, die tegelijkertijd kunnen worden toegepast. Het hiervoor geciteerde opslagbeding uit artikel 12.1 lid c maakt het immers mogelijk om een opslag van maximaal 3% naast het beding gebaseerd op het wettelijke toegestane percentage (3) en de op de consumentenprijsindex gebaseerde indexatiebeding toe te passen (4). Door dat laatste kan de huurder geen inschatting maken van de te verwachten ontwikkeling van de huur, waardoor de economische gevolgen niet kunnen worden ingeschat. Bovendien klopt de nummering van artikel 12 niet, terwijl een prijswijzigingsbeding duidelijk en begrijpelijk moet zijn opgesteld.



4.9.
Ten aanzien van het opslagbeding merkt de kantonrechter verder op dat het Gerechtshof Amsterdam op 10 maart 2026 (ECLI:NL:GHAMS:2026:619) heeft geoordeeld dat een opslagbeding van 3% oneerlijk kan zijn wanneer het beding niet de gronden bevat op basis waarvan de huurprijs kan worden aangepast. Deze gronden moeten een geldige reden vormen voor de wijziging van de huurprijs. In het huurprijswijzigingsbeding zoals hier aan de orde ontbreken de gronden op basis waarvan de huurprijs kan worden aangepast in het beding, alsmede een geldige reden voor de jaarlijkse wijziging van de huurprijs met een extra percentage boven de inflatiecorrectie. De huurder is derhalve volledig aan de willekeur van de verhuurder overgeleverd.



4.10.
Tot slot hoeft de verhuurder de huurder over huurverhogingen niet voorafgaand aan de huurverhoging te informeren (artikel 12.1 onder f). De consument dient een reële mogelijkheid te hebben om de overeenkomst op te zeggen in het geval van een eenzijdige wijziging (RWE Vertrieb (ECLI:EU:C:2013:180) en Invitel (ECLI:EU:C:2012:242)). Zonder aankondiging heeft de consument echter geen mogelijkheid de huurovereenkomst te beëindigen alvorens de wijziging is doorgevoerd.



4.11.
Een en ander maakt dat het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen aanzienlijk wordt verstoord ten nadele van de huurder en het huurprijswijzigingsbeding daarom oneerlijk is. Omdat de huurovereenkomst zonder het beding kan voortbestaan, wordt het beding ambtshalve vernietigd. Verhuurder kan zich dus niet op het beding beroepen en evenmin aanspraak maken op aanvullend recht dat zonder het beding van toepassing zou zijn.



4.12.
De kantonrechter is gelet op het voorgaande en gelet op hetgeen is overwogen in het vonnis van 15 mei 2026 in de zaak met zaaknummer 11910381 \ CV EXPL 25-13604 dan ook voornemens om het hiervoor geciteerde artikel te vernietigen vanwege het oneerlijke karakter. Alvorens daartoe over te gaan, wordt eisende partij in de gelegenheid gesteld zich bij akte over dat voornemen en de eventuele gevolgen voor de vordering uit te laten en een herberekening van de huurachterstand op basis van de oorspronkelijke huurprijs over te leggen. De zaak wordt daartoe verwezen naar de hieronder genoemde rol.



4.13.

Eisende partij dient een kopie van haar akte, inclusief dit vonnis, ten minste twee weken vóór de hierna te bepalen rolzitting aan de gedaagde partij toe te sturen. Daarbij dient eiseres aan gedaagde mee te delen dat gedaagde op die akte mag reageren of daarvoor uitstel mag vragen, en op welke wijze dat kan: mondeling door verschijning op de rolzitting of schriftelijk, in welk geval dit stuk uiterlijk op de laatste werkdag voorafgaand aan de rolzitting door de rechtbank moet zijn ontvangen. Eiseres dient in dat kader niet alleen de akte, maar ook de hiervoor bedoelde mededeling/brief aan gedaagde partij in het geding te brengen. Wanneer niet kan worden vastgesteld dat de akte tijdig en met de juiste mededeling aan gedaagde partij is toegestuurd, wordt deze akte in beginsel buiten beschouwing gelaten.





5De beslissing


De kantonrechter



5.1.
verwijst de zaak naar de rolzitting van 19 juni 2026 om 10:00 uur voor het nemen van een akte door eisende partij als hierboven omschreven;



5.2.
bepaalt dat eisende partij de akte tenminste twee weken vóór deze rolzitting aan gedaagde partij moet sturen, zoals hiervoor is bepaald;


5.3.
houdt iedere verdere beslissing aan.


Dit vonnis is gewezen door mr. E. Pennink en in het openbaar uitgesproken op 22 mei 2026 in tegenwoordigheid van de griffier, mr. D.C. Vink.



57327