ECLI:NL:RBAMS:2024:2894

RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht


zaaknummer: AMS 23/5447


uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 mei 2024 in de zaak tussen


[eiseres] , te [woonplaats], eiseres,


en




de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder (hierna: de heffingsambtenaar).




Procesverloop


De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 25 februari 2023 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] [huisnummer 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 1.026.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2023 bekendgemaakt.



Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 27 juli 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.



Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.



De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.



Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 april 2024. Eiseres was aanwezig, bijgestaan door [gemachtigde] . De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, [gemachtigde van verweerder] , vergezeld door R. Weggeman, taxateur.




Overwegingen



De aanleiding voor deze procedure



1. Eiseres is eigenaar van de woning. Het gaat om een tussenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van ongeveer 112 m2 en een kavel van ongeveer 49 m2.

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.

3. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 906.000,-.

4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 1.026.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2] [huisnummer 2] [huisnummer 3] + [huisnummer 4] en [huisnummer 5] , [adres 3] en [adres 4], alle in Amsterdam. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.



Wat vindt de rechtbank van deze zaak?



5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.

6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar de verkooptransacties van de vergelijkingsobjecten. Deze vergelijkingsmethode is een in de rechtspraak algemeen aanvaarde methode, die ook aansluit bij de vereisten van artikel 17 van de Wet WOZ. Het doel en de strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waardebepaling van ieder belastingjaar op zichzelf staat. De WOZ-waarde moet elk jaar opnieuw worden vastgesteld los van de WOZ-waarde in een vorig belastingjaar. Aan de verhouding tussen WOZ-waarden die voor eerdere jaren zijn vastgesteld, komt dan ook geen zelfstandige betekenis toe. Voor zover eiseres heeft aangevoerd dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld vanwege de WOZ-waarden van eerdere belastingjaren en de algemene waardestijging van woningen in Amsterdam, slaagt de beroepsgrond dan ook niet.

7. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.

8. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

9. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in beroep andere vergelijkingsobjecten heeft gebruikt om de waarde te onderbouwen dan in bezwaar. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen om de door hem vastgestelde waarde te onderbouwen. Eiseres heeft op de zitting aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres.

10. De beroepsgrond slaagt. De rechtbank is van oordeel dat vergelijkingsobject 2 onvoldoende vergelijkbaar is met de woning. De rechtbank overweegt daartoe dat de woning van eiseres een kavel heeft van ongeveer 49 m2. Over vergelijkingsobject 2 wordt in de verkoopadvertentie benadrukt dat het object beschikt over een ruime tuin met tuinhuis. De kavel van vergelijkingsobject 2 is ongeveer 112 m2. De grootte van de kavel, waaronder de ruime tuin met tuinhuis van vergelijkingsobject 2 tegenover de kavel van de woning van eiseres verschilt zodanig dat niet gesproken kan worden van vergelijkbare objecten. De rechtbank neemt daarbij in overweging dat het gaat om woningen in het centrum van Amsterdam, waarbij een grote tuin of kavel eerder uitzondering is dan regel. De grootte van de tuin heeft in dat gebied van Amsterdam aanzienlijk invloed op de transactieprijs. Nu het hier een meer dan twee keer zo grote kavel (met tuinhuis) betreft, acht de rechtbank dit object onvoldoende vergelijkbaar met de woning van eiseres.

11. Anders dan eiseres is de rechtbank van oordeel dat vergelijkingsobject 3 wel voldoende vergelijkbaar is met de woning van eiseres. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat dit vergelijkingsobject een historiserende uitstraling heeft. Net als de woning van eiseres. Het vergelijkingsobject heeft ongeveer dezelfde oppervlakte als de woning en ligt ook in het centrum van Amsterdam. De heffingsambtenaar heeft vergelijkingsobject 3 dan ook mogen gebruiken om de waarde van de woning te onderbouwen. Ook vergelijkingsobject 1 is naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar met de woning van eiseres gelet op het oppervlakte, de ligging en het soort object.

12. De rechtbank stelt vast dat vergelijkingsobject 2 de hoogste prijs per vierkante meter heeft. Indien de rechtbank vergelijkingsobject 2 buiten beschouwing laat, is de gemiddelde prijs per vierkante meter van de overige vergelijkingsobjecten lager dan de prijs per vierkante meter van de woning van eiseres. Al met al betekent dit dat de door de heffingsambtenaar getaxeerde waarde van op € 1.026.000,- te hoog is.

13. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres de door haar bepleite lagere waarde niet aannemelijk gemaakt. Eiseres heeft de waarde namelijk afgeleid op basis van de gemiddelde stijging van de WOZ-waarde in Amsterdam vergeleken met de waarde van de woning van voorgaande jaren. Zoals de rechtbank hiervoor heeft overwogen komt hieraan geen zelfstandige betekenis toe. De heffingsambtenaar heeft op de zitting gewezen op de specifieke trend van historische woningen in het centrum van Amsterdam. Uit deze trend volgt dat de waardestijgingen van deze objecten meer stijgen dan de stijging waarmee eiseres rekening heeft gehouden.

14. Aangezien geen van partijen de waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde van de woning per de waardepeildatum van 1 januari 2022 gelet op de feiten en omstandigheden van het geval in goede justitie vaststellen op € 990.000,-.



Conclusie



15. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal daarom de bestreden uitspraak vernietigen en zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van de woning van eiseres voor het belastingjaar 2023 vast te stellen op € 990.000,- en te bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak.

16. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht van € 50,- vergoedt. Voor een veroordeling in de proceskosten bestaat geen aanleiding.



Beslissing


De rechtbank:



verklaart het beroep gegrond;


vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;


stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vast op € 990.000,-;


bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;


bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;


draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiseres te vergoeden.




Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A.W. Jansen, rechter, in aanwezigheid van mr. N.J.A. van Eck, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 mei 2024.



griffier rechter



Afschrift verzonden aan partijen op:



Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan hoger beroep worden ingediend bij het gerechtshof Amsterdam binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.


Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.



De indiener van het hoger beroep kan de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening te treffen.




Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ).


Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.


Zie ook de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 17 januari 2023, te raadplegen op www.rechtspraak.nl onder nummer ECLI:NL:GHAMS:2023:773.