ECLI:NL:PHR:2026:844

PROCUREUR-GENERAAL



BIJ DE



HOGE RAAD DER NEDERLANDEN






Nummer 25/03835

Zitting 4 september 2026




CONCLUSIE



S.E. Bartels




In de zaak



1. [eiseres 1]
2. [eiser 2]



tegen



Woonvereniging De Stuifduin




Partijen worden hierna verkort aangeduid als eisers respectievelijk de Woonvereniging (verweerster in cassatie).




1Inleiding
Eisers hebben een gebouw met bijbehorende tuin verkocht aan de Woonvereniging. In deze procedure vorderen eisers dat voor recht wordt verklaard dat het de Woonvereniging is verboden om het gebouw te splitsen in appartementsrechten. Zij doen in dat verband een beroep op artikel 21 van de koopovereenkomst. Partijen hebben over de bewoordingen van dit artikel uitvoerig met elkaar gesproken voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst. Het hof heeft geoordeeld dat partijen in artikel 21 hebben afgesproken dat de Woonvereniging het gebouw niet zal (mogen) splitsen in appartementsrechten. Het heeft vervolgens geoordeeld dat het beroep van eisers op het artikel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof heeft daartoe overwogen dat het belang van eisers bij handhaving van het splitsingsverbod van artikel 21 louter symbolisch van aard is en zij het door hen beoogde doel – dat de gezinnen van de oprichters van de Woonvereniging echt als een woongroep zouden functioneren – niet met deze bepaling kunnen bereiken, en dat (anderzijds) de Woonvereniging er een groot financieel belang bij heeft dat het gebouw in weerwil van het artikel kan worden gesplitst in appartementsrechten en de woonvereniging kan worden ‘omgezet’ in een vereniging van eigenaren (hierna ook: VvE). Het middel bevat de klacht dat het hof heeft miskend dat het antwoord op de vraag of toepasselijkheid van een tussen partijen geldende regel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, afhankelijk is van alle (relevante) omstandigheden van het geval, en dat het hof eraan voorbij heeft gezien dat het terughoudendheid moest betrachten bij de toepassing van art. 6:248 lid 2 BW dan wel dat het de in dit wetsartikel neergelegde maatstaf verkeerd en/of onbegrijpelijk heeft toegepast. Het middel richt daarnaast motiveringsklachten tegen het oordeel dat het belang van eisers bij hun beroep op artikel 21 louter symbolisch is en uitsluitend voortkomt uit hun ideeën en idealen over het functioneren van een woongroep in het gekochte.



2Feiten
In cassatie kan worden uitgegaan van de volgende feiten, die zijn ontleend aan randnummers 3.1 tot en met 3.24 van het bestreden arrest.

2.1
Eisers exploiteerden tot eind 2021 onder de [naam] een conferentiecentrum/groepsaccommodatie op de locatie [a-straat 1-3] in [plaats] . Op [a-straat 3] bevond zich een conferentieoord met een bovengelegen woning die door eisers werd bewoond. Op [a-straat 1] bevond zich de groepsaccommodatie.


2.2
Eisers wilden de groepsaccommodatie op [a-straat 1] ombouwen tot een nieuwe woning om daar zelf te blijven wonen. Het conferentieoord op [a-straat 3] (hierna: het gebouw) wilden zij verkopen aan een woongroep, waarbij een woonvereniging of wooncoöperatie als juridisch eigenaar haar leden/de bewoners het woongebruik van het gebouw zou verschaffen.


2.3
Op 20 juli 2021 heeft [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]), latere voorzitter van de Woonvereniging, eiser tot cassatie onder 2 via Whatsapp gevraagd of hij en zijn partner samen met twee andere koppels (hierna gezamenlijk: de groep) [naam] nogmaals zouden kunnen bekijken omdat zij wellicht toch geïnteresseerd zijn in het gebouw om het eventueel te delen/splitsen.


2.4

Eiser tot cassatie onder 2 heeft op 21 juli 2021 via een Whatsappbericht aan [betrokkene 1] aangegeven dat zij 21 augustus welkom zijn. Hij heeft daarin verder vermeld:
“Bewoning en delen van het pand door 2 a 3 huishoudens is praktisch goed mogelijk, maar dit dient inpandig te geschieden. Wij verkopen het pand aan 1 eigenaar of rechtspersoon. Een formele splitsing is dus niet mogelijk. Toekomstige bewoners dienen gezamenlijk georganiseerd te zijn in een formele rechtspersoon opgericht bij notariële akte en met inschrijving bij de KvK. De rechtspersoon beschikt over een gezamenlijke rekening waarover de vaste lasten worden betaald.”



2.5

Na een bezoek van de groep aan het gebouw schrijft één van hen, [betrokkene 2] , in een e-mail van 24 augustus 2021 aan eisers onder meer:
“Momenteel hebben we de volgende acties ondernomen:
- We hebben een globale splitsing gemaakt. Deze splitsing heb ik bijgevoegd aan deze e-mail.
- We hebben contact gelegd met een civiel bouwrecht advocaat om te bespreken welke rechtsvorm het meest geschikt is voor deze situatie. Uiteraard nemen wij in deze gesprekken jullie wensen mee.”
Eisers hebben bij e-mail van diezelfde dag hierop gereageerd, onder meer met de mededeling dat de verdeling van het gebouw, zoals op de tekening is aangegeven, hen in eerste instantie logisch lijkt.



2.6

In de opvolgende periode bereiken partijen overeenstemming over de koopsom van het gebouw (€ 1.100.000,-), vindt overleg met de gemeente plaats over wijziging van het bestemmingsplan, proberen de deelnemers aan de Woonvereniging de financiering rond te krijgen en doen zij met behulp van een adviseur onderzoek naar de wooncoöperatievorm en naar andere rechtsvormen. In dat verband stellen zij onder meer aan de orde dat [betrokkene 1] en zijn partner met andere gezinnen een gebouw bewonen dat eigendom was van een coöperatieve bewonersvereniging, ‘ [gebouw] ’, maar daarna is gesplitst in appartementsrechten. [betrokkene 1] stuurt de akte van splitsing op 25 november 2021 per e-mail naar eisers. Hij schrijft daarbij dat deze constructie belangrijke voordelen heeft:
“- Het pand kan in 1 keer worden gekocht van jullie. Geen verschillende overdrachtsmomenten/losse partijen.
- Onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes is iedereen verantwoordelijk voor.
(…)
- Ook niet onbelangrijk: deze constructie is financieel voordeliger voor ons als kopers, dus geen zakelijke lening tegen extra hoge rente. De financiering is hiermee voor ons ook eenvoudiger te regelen.”



2.7

Eisers reageren in een e-mail van 28 november 2021 aan [betrokkene 1] . Volgens hen komen de strekking en visie van wat ze lezen in de akte van splitsing redelijk goed overeen met wat hen voor ogen staat. Verder schrijven zij dat voor hen het volgende van belang is:
“• We verkopen het pand aan 1 formele rechtspersoon en niet aan individuele personen.
• Voor ons is vooral van belang dat de eigenaar/bewoners ook zelf op [a-straat 3] wonen, zodat alle bewoners ook zelf verantwoordelijk en aanspreekbaar zijn. Ook het bestuur van de organisatie zal wat ons betreft uitsluitend zijn samengesteld uit bewoners van [a-straat 3] [plaats] . Een organisatie waarbij er sprake is van een of meer externe bestuursleden, die ergens elders op een adviesbureau beslissingen nemen is niet wat ons voor ogen staat. Dit geldt ook voor beheerders van buitenaf etc.. De organisatie zal wat ons betreft, formeel zo in elkaar moeten zitten dat dergelijke ongewenste ontwikkelingen ook in de toekomst niet die kant op gaan.
• Wat betreft de dagelijkse gang van zaken, zouden we het fijn vinden als duidelijk is wie we kunnen aanspreken als er iets bijzonders te melden of te regelen is. Wat ons betreft is dat altijd iemand die hier ook zelf woont, en niet een persoon of organisatie die van elders komt. Er zullen waarschijnlijk wel nadere afspraken gemaakt moeten worden mbt. praktische zaken. Deze kunnen natuurlijk ook in een HH reglement afgesproken worden.
Als jullie de woonconstructie, incl. Statuten en HH Reglement wat verder uitgewerkt hebben, zouden jullie dan ook concept willen toesturen? Ook de gemeente zal hier binnenkort wel naar vragen.”



2.8

Op 1 december 2021 sturen eisers een koopcontract naar [betrokkene 1] . Daarin worden bij de vermelding van partijen onder B als ‘koper(s)’ de namen van [betrokkene 1] en de vijf andere deelnemers aan de groep vermeld. Daaronder staat:
“De onder (B) genoemde wooncoöperatie, of vergelijkbare organisatie die:
- een formele rechtspersoon is, en
- opgericht bij notariële akte en
- met inschrijving bij de Kamer van koophandel en
- beschikt over een gezamenlijke rekening waarvan de vaste lasten worden betaald.
Hierna samen te noemen ‘koper’.”
Artikel 21 ‘Doorverkoop aan derden’ luidt als volgt:
“Het pand aan [a-straat 3] te [plaats] wordt verkocht aan een wooncoöperatie die namens de gezamenlijke bewoners naar buiten treedt. Het is gewenst dat verkopers een afschrift ontvangen van de statuten van de wooncoöperatie. De wooncoöperatie zal bestaan uit maximaal 3 huishoudens. De eerste 5 jaar zal de woning niet worden doorverkocht aan een commerciële partij. Zolang er meerdere huishoudens op dit adres wonen blijft de wooncoöperatie gehandhaafd.”
In de artikelen 20 en 22 wordt als het gaat om verplichtingen van de koper, deze aangeduid als ‘de wooncoöperatie’.



2.9

Nadat eisers in een e-mail van 7 december 2021 aan [betrokkene 1] er op hebben aangedrongen dat [betrokkene 1] zo spoedig mogelijk laat weten welke ‘kleine wijzigingen’ in het koopcontract hij voorstelt, schrijft [betrokkene 1] in een e-mail van diezelfde dag aan eisers het volgende:
“(…)
Eigenlijk zijn alle betrokken partijen het eens over dat:
1. Wij daar met maximaal 3 gezinnen gaan wonen
2. Wij kopen het gebouw in 1 keer van jullie (…)
3. Geen uitbreiding van het gebouw maar het bestaande gebouw/m2 ombouwen tot 3 appartementen
4. Wij gaan daar voor lange tijd wonen en verkopen ons appartement niet aan derden
5. Afspraken met en wensen van de buren vast gelegd in huishoudelijk reglement en statuten
6. Financiering kan via verschillende structuren. Het liefst via 3 appartementsrechten met 3 reguliere leningen met lage rente en overkoepelend een vereniging van eigenaren. Andere minder populaire optie is een woonvereniging met 1 financiering maar wel met een zakelijke lening met significante hogere rentelasten.
7. Het maakt voor de uitkomsten niks uit welke constructie je kiest zeker als je kijkt naar de wensen van alle partijen. Ook niet voor jullie als buren op [a-straat 1] . De afspraken, statuten die notarieel zijn vast gelegd en gevolgen op langere termijn zijn exact hetzelfde. Alleen de naam en manier van financiering is dus anders. Dit onderwerp hebben we reeds uitgebreid besproken telefonisch en via de email. Zie mijn laatste email van maandag 29 november.
(…)



Voorstel aan te passen punten:
(…)
* tekst onder onze personalia kan beter zijn: De onder B genoemde personen handelen ieder voor zich als koper, mede namens de nog door hen op te richten woonvereniging, of vergelijkbare organisatie, in die hoedanigheid zowel gezamenlijk als ieder afzonderlijk, hierna samen te noemen “koper”
(…)
* artikel 16: de tekst ‘de koper die een formele rechtspersoon/wooncoöperatie is’ klopt niet. Wij handelen op dit moment als natuurlijke personen die zich later verenigen in een (woon)vereniging, maar in eerste instantie handelen wij als natuurlijke personen. De tekst moet daarom luiden: ‘De koper die een natuurlijke persoon is en niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.’
* artikel 20: daar waar ‘wooncoöperatie’ staat vervangen door ‘de gezamenlijke mede-eigenaren c.q. woonvereniging’
* artikel 21: De precieze constructie is nog niet helemaal duidelijk. De tekst zou daarom moeten luiden: het pand aan de [a-straat 3] te [plaats] wordt verkocht aan een woonvereniging of - aan een vereniging van eigenaren. Verkopers zullen een afschrift ontvangen van de statuten van de woonvereniging c.q. van de vereniging van eigenaren. Kopers verplichten zich hun eigendom niet binnen een termijn van 5 jaar na aankoop door te verkopen aan derden.
* artikel 22: ‘wooncoöperatie’ vervangen door ‘de gezamenlijke mede-eigenaren c.q. woonvereniging’
(…)”



2.10

Naar aanleiding van deze tekstvoorstellen heeft eiser tot cassatie onder 2 per Whatsapp het volgende bericht aan de makelaar gestuurd:
“Zojuist e-mail van [betrokkene 1] ontvangen. We kunnen niet akkoord gaan met hun formulering van de rechtspersoon. Kun je vanmiddag nog even in [plaats] komen om dit te bespreken? We zijn vanaf het begin duidelijk geweest over de rechtspersoon wooncoöperatie, en hebben dat later afgezwakt naar “of een vergelijkbare rechtspersoon”. Nu is er toch weer sprake van een VVE, juist wat we niet willen.
Als je even komt, kunnen we dit met z'n drieën bespreken. We hebben haast.”



2.11

Naar aanleiding van een gesprek dat [betrokkene 1] en een ander lid van de groep, [betrokkene 3] , met eisers hebben gehad, verstuurt [betrokkene 3] op 8 december 2021 het volgende spraakbericht aan de andere leden van de groep:
“Het was weer een heel gedoe, maar, ze hebben wel toegezegd dat wij de financiering mogen regelen via een VVE alleen ze zijn allergisch voor het woord VVE en het woord appartement. Dat heb ik gevraagd en dat was inderdaad het geval. Zij willen dat wij een overkoepelende woonvereniging starten met daaronder een VVE constructie. Wat volgens mij niet mogelijk is maar op zich wel goed dat ze hebben gezegd dat we zelf via een VVE constructie kunnen gaan lenen.
Dat koppelen wij eventjes terug naar hun via mail dat we dit besproken hebben. In het contract verandert er niet zo gek veel, jaaa, we zeggen een woonvereniging of vergelijkbare organisatie blijft erin staan. Dat is natuurlijk heel vrij interpreteerbaar. Je zou ook over de organisatie groepsvoorziening kunnen beginnen bijvoorbeeld of iets vergelijkbaar.
Maar eehh, ik denk wel positief maar alleen, constructie die [een ander lid van de groep, A-G] graag ziet, en volgens haar kan, want ze heeft er toevallig heel veel verstand van, volgens mij kan het niet maar goed, eeehh daar was ze zelf heel tevreden over en hebben wij ook gezegd dat lijkt ons ook fantastisch.
Over 8 maanden komen wij met geld via VVE constructie en dat gaat naar hun toe. En volgens mij gaan zij daar dan nooit meer tegenin. Dat is een beetje onze conclusie.”



2.12

In een e-mail van 9 december 2021 aan eisers schrijft [betrokkene 1] :
“Wat goed dat we gisteren even bij elkaar zijn gekomen om de laatste dingen te bespreken voor de spreekwoordelijke puntjes op de i. Het heeft misschien wel lang geduurd, maar aan de andere kant mag je dat ook wel verwachten van zo’n groot project waar zoveel verschillende mensen bij betrokken zijn. Het resultaat mag er zijn, een duidelijke koopovereenkomst die we allemaal deze week nog kunnen ondertekenen. Wij vinden het ook fijn dat jullie gisteren begrip hebben getoond voor onze situatie ten aanzien van de hogere rentelasten en dat we overeen zijn gekomen dat we als organisatie/aanspreekpunt een woongroep/woonvereniging hebben maar dat we daaronder de structuur van een vereniging van eigenaren kunnen aanhangen met de 3 wooneenheden/appartementen waar we weer een reguliere financiering met lagere rente aan kunnen koppelen. Hetgeen het allemaal nog haalbaarder maakt en vergelijkbaar is met [gebouw] waarbij de filosofie en idealisme van het samen wonen zoals jullie ook voor ogen hadden gewaarborgd blijft.”



2.13

In een e-mail 11 december 2021 aan [betrokkene 1] schrijven eisers:
“Wij zijn ook blij dat we het 8 december eens zijn geworden over de definitieve tekst van de koopovereenkomst. Zoals al bij de allereerste kennismaking bekend was zullen wij ons pand verkopen aan één bewoner of woongroep zoals vernoemd in de koopovereenkomst. De nieuwe eigenaar zal één rechtspersoon zijn, te weten: een woongroep of vergelijkbare organisatie (echter niet te lezen of te vervangen door een VvE). Deze woongroep treedt naar buiten toe op als rechtspersoon en heeft uiteraard Statuten en een Huishoudelijk Reglement.
Wellicht kan er door jullie een sub organisatie opgericht worden, die de onderlinge dagelijkse financiën van de verbouwing-, vaste lasten e.d. regelt maar deze zal te allen tijde ondergeschikt moeten blijven aan de afspraken en intenties in het koopcontract. Aan een notaris kun je vragen of hij jullie een voorbeeldcontract of een concept hiervoor kan toesturen.
We zijn jullie de afgelopen maanden al op heel veel punten tegemoetgekomen en zijn van mening dat het voor jullie mogelijk moet zijn dat we dit weekend een ondertekend exemplaar ontvangen (en dat het maandagochtend bij de makelaar ligt). Mocht dit niet lukken dan voelen wij ons vrij om wat betreft de verkoop een andere weg in te slaan. Wij hebben het ondertekende koopcontract ook nodig voor onze eigen financier en nog langer wachten is voor ons niet langer verantwoord.”



2.14


[betrokkene 1] en de vijf andere leden van de groep hebben op 10 en 11 december 2021 een koopcontract ondertekend, dat door eisers op 9 december 2021 is ondertekend. De tekst van deze koopovereenkomst is voor wat betreft de aanduiding van kopers onder B en de tekst van de artikelen 20 tot en met 22 gelijk aan het hiervoor in randnummer 2.8 aangehaalde concept van 1 december 2021. In de artikelen 20 tot en met 22 is ‘wooncoöperatie’ vervangen door ‘koper’. Artikel 21 luidt dan ook:
“Doorverkoop aan derden
Het pand aan [a-straat 3] te [plaats] wordt verkocht aan de koper die namens de gezamenlijke bewoners naar buiten treedt. Het is gewenst dat verkopers een afschrift ontvangen van de statuten van de koper. De koper zal bestaan uit maximaal 3 huishoudens. De eerste 5 jaar zal de woning niet worden doorverkocht aan een commerciële partij. Zolang er meerdere huishoudens op dit adres wonen blijft de onder (B) genoemde organisatie gehandhaafd.”
De onder (B) genoemde organisatie waarnaar het slot van artikel 21 verwijst, is in de akte als volgt gedefinieerd:
“Het pand en de percelen worden verkocht aan de, door onder (B) genoemde personen [ [betrokkene 1] en de vijf andere leden van de groep, A-G] op te richten woongroep, woonvereniging, of vergelijkbare organisatie, hierna te noemen: “koper”.
Voor deze organisatie geldt dat ze:
- een formele rechtspersoon is, en
- opgericht bij notariële akte en
- met inschrijving bij de Kamer van Koophandel en
- beschikt over een gezamenlijke rekening waarvan de vaste lasten worden betaald,
Hierna samen te noemen ‘koper’.”



2.15
De groep heeft op 5 juli 2022 de Woonvereniging opgericht.


2.16
Op 14 september 2022 hebben eisers de Woonvereniging een e-mail gezonden en haar, samengevat, in gebreke gesteld wegens niet nakoming van de koopovereenkomst en de gemaakte afspraken. Eisers hebben de Woonvereniging een termijn van acht dagen gegeven om overtuigend aan te tonen dat zij zich wel houdt aan de gemaakte afspraken en toezeggingen en aangegeven dat eisers, als de Woonvereniging dat niet doet, zullen kunnen overgaan tot ontbinding van de koopovereenkomst en mogelijk juridische stappen ondernemen.


2.17
De Woonvereniging heeft bij e-mail van 18 september 2022 gereageerd op de e-mail van eisers en, samengevat, aangegeven dat de ingebrekestelling onterecht is en dat zij onverkort nakoming wenst van de gesloten koopovereenkomst.


2.18
De notaris heeft op 22 november 2022 een concept leveringsakte aan partijen gezonden.


2.19

Op 1 december 2022 hebben eisers de Woonvereniging een e-mail gezonden met het voorstel twee bepalingen aan de leveringsakte toe te voegen. In de e-mail staat onder meer:
“(…) Om onduidelijkheid, nu en in de toekomst, te voorkomen, achten wij het noodzakelijk om aan het concept van de leveringsakte in ieder geval onderstaande bepalingen toe te voegen:
Toevoegen:
Bestemmingsplan



7.12

Volgens het recentelijk gewijzigde bestemmingsplan kan het verkochte perceel slechts eigendom zijn van één eigenaar en kan daarop slechts één woning staan.
Bewoning door een woongroep is toegestaan mits deze bestaat uit maximaal 3 huishoudens en er tevens wordt voldaan aan de overige in het bestemmingsplan gestelde voorwaarden.
Een “woongroep” is in het bestemmingsplan gedefinieerd als: een groep van twee of meer personen die de bedoeling hebben om bestendig, voor onbepaalde tijd, een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband met elkaar aan te gaan. Het bestemmingsplan schrijft voor dat een woongroep een formele, bij notariële akte opgerichte, rechtspersoon dient te zijn die dient te beschikken over een gezamenlijke rekening waarvan de vaste lasten worden betaald.



7.13

Conform het bestemmingsplan zal koper, zolang het verkochte bewoond wordt door meerdere huishoudens, daarvan de enige eigenaar zijn en vindt er geen splitsing van het eigendom van het registergoed in appartementsrechten plaats, noch zal het perceel in afzonderlijke delen worden gesplitst.
Verkoop van het verkochte of onderdelen daarvan aan een commerciële partij is de eerste 5 jaar na datum van overdracht uitgesloten. (…)”



2.20

De Woonvereniging heeft bij e-mail van 3 december 2022 als volgt gereageerd op de door eisers gewenste toevoegingen:
“(…) Kort samengevat zijn deze bepalingen jullie wensen over het eigenaarschap van het pand in de toekomst en niet om de levering zelf. Wij zijn als woonvereniging de rechtspersoon en bij levering de nieuwe eigenaar van het pand. Volledig conform de door ons allen getekende koopovereenkomst en concept leveringsakte.
Deze nieuwe bepalingen zijn wat ons betreft eventuele nieuwe afspraken tussen verkoper en de woonvereniging volledig buiten de koopovereenkomst om.
Gezien de complexiteit van de huidige situatie willen wij ons eerst goed laten informeren door de notaris en onze raadsman. Met name over de juridische en notariële kaders.
Uiteraard zal er ook binnen de woonvereniging zelf overleg moeten plaats vinden. Ik verwacht dat ergens komende week een brief jullie kant op zal komen
Tenslotte willen wij verder graag de levering laten verlopen op de reguliere manier. (…)”



2.21
Op 12 december 2022 heeft de Woonvereniging eisers een brief gezonden en hen verzocht de door de notaris verzochte contactgegevens van hun hypotheekhouder te verstrekken zodat levering van de onroerende zaak kan plaatsvinden. De Woonvereniging heeft eisers reeds op voorhand in gebreke gesteld voor het geval zij aan dat verzoek niet zouden voldoen en gewezen op de direct opeisbare boete die eisers dan verschuldigd zouden zijn.


2.22

In een e-mail van 14 december 2022 aan de notaris (met kopie aan de advocaat van de Woonvereniging) hebben eisers onder meer geschreven:
“Wij hebben ook nooit aan u of aan koper gemeld dat we niet zouden leveren. Wel verwachten wij van koper dat ze aan de met hen afgesproken voorwaarden voldoen en dat ze hun afspraken nakomen. Het feit dat zij informatie daarover nu al meer dan een jaar lang weigeren te geven voedt het wantrouwen dat ze iets te verbergen hebben en niet voldoen of willen voldoen aan de onderling gemaakte afspraken.”



2.23
De advocaat van eisers heeft op 27 december 2022 een brief aan de advocaat van de Woonvereniging geschreven waarin, samengevat, is aangegeven dat eisers als harde voorwaarde voor de verkoop hebben gesteld dat de woonvereniging niet bevoegd is het verkochte aan derden te verkopen en/of in appartementsrechten te splitsen zolang daar meerdere huishoudens wonen. Eisers betwijfelen of de Woonvereniging die afspraak zal eerbiedigen. In de afwijzende reactie op het verzoek van eisers tot toevoeging van bepalingen aan de leveringsakte zien eisers een aanwijzing dat de Woonvereniging meent bevoegd te zijn de onroerende zaak te splitsen in appartementsrechten. Zij hebben de Woonvereniging verzocht binnen één week schriftelijk te bevestigen dat verkoop/overdracht aan derden en/of splitsing in appartementsrechten uitgesloten is zolang er meerdere huishoudens wonen, bij gebreke waarvan het voor de hand ligt dat de zaak wordt voorgelegd aan de rechter. De Woonvereniging heeft aan dat verzoek niet voldaan.


2.24

Het gebouw is op 29 december 2022 aan de Woonvereniging geleverd, door middel van de leveringsakte die de notaris op 22 november 2022 in concept aan partijen had gestuurd. In artikel 3 van de leveringsakte is onder meer bepaald:
“3.1. Partijen verklaren bij deze akte ingevolge een daartoe op elf december tweeduizend-eenentwintig (11-12-2021) gesloten koopovereenkomst een registergoed te willen leveren.



3.2.
Hetgeen bij de koopovereenkomst is bepaald blijft van toepassing voor zover daarvan hierna niet is afgeweken, met dien verstande dat eventuele ontbindende voorwaarden zijn vervallen.”




3Procesverloop
In eerste aanleg

3.1

Bij inleidende dagvaarding van 5 april 2023 hebben eisers de Woonvereniging gedagvaard voor de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Assen (hierna: de rechtbank). Zij hebben gevorderd dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht verklaart dat het de Woonvereniging is verboden de eigendom van [a-straat 3] te [plaats] te (laten) splitsen in appartementsrechten, op straffe van verbeurte van een niet voor matiging vatbare dwangsom van € 1.000.000,- bij overtreding van het verbod;
II. voor recht verklaart dat het de Woonvereniging is verboden, op straffe van verbeurte van een niet voor matiging vatbare dwangsom van € 1.000.000,- bij overtreding, [a-straat 3] te [plaats] te verkopen en/of in eigendom over te dragen aan een derde zónder aan die koop/overdracht tenminste de volgende voorwaarden te verbinden: a. het is koper niet toegestaan [a-straat 3] te [plaats] met of door meerdere huishoudens te gaan bewonen en/of aan meerdere huishoudens te verhuren, ter beschikking te stellen of in gebruik te geven, op straffe van een door de koper te verbeuren boete van € 1.000.000,- bij overtreding van het verbod;
b. koper is verplicht om het verbod onder a. bij wege van contractueel kettingbeding, versterkt met een boete van € 1.000.000,- bij overtreding, op te leggen aan een opvolgend koper;
c. koper is gehouden om een opvolgend koper te verplichten om het verbod onder a. bij wege van contractueel kettingbeding, versterkt met een boete van € 1.000.000,- bij overtreding, op te leggen aan degene aan wie de opvolgende koper vervolgens de eigendom van de onroerende zaak verkoopt/overdraagt;
met dien verstande dat van dit verbod is uitgezonderd een verkoop/overdracht aan een woonvereniging of vergelijkbare rechtspersoon bestaande uit maximaal 3 gezinnen, mits ook deze rechtspersoon zich in de koopovereenkomst verbindt:
i. aan de hierboven onder a., b. en c. geformuleerde voorwaarden en ii. om de eigendom van de onroerende zaak niet te (laten) splitsen in appartementsrechten, op straffe van verbeurte van een niet voor matiging vatbare dwangsom van € 1.000.000,- bij overtreding van het verbod;
III met veroordeling van de Woonvereniging in de kosten van het geding.




3.2
De Woonvereniging heeft verweer gevoerd.


3.3

Bij eindvonnis van 7 februari 2024 heeft de rechtbank de vorderingen van eisers afgewezen en de kosten van de procedure tussen partijen gecompenseerd. De rechtbank heeft, samengevat, geoordeeld dat eisers er op grond van artikel 21 van de overeenkomst weliswaar gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat de Woonvereniging de onroerende zaak niet zou (laten) splitsen in appartementsrechten, maar dat dit gerechtvaardigde vertrouwen door gebeurtenissen tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de levering van het gebouw – een jaar later – is komen te vervallen (r.o. 4.4 en 4.5).

In hoger beroep




3.4
Eisers zijn, onder aanvoering van vijf grieven, van het eindvonnis in hoger beroep gekomen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden (hierna: het hof). Zij hebben gevorderd dat het hof het vonnis vernietigt en hun vorderingen alsnog toewijst, met veroordeling van de Woonvereniging in de proceskosten van beide instanties.


3.5
De Woonvereniging heeft de grieven van eisers bestreden en heeft, onder aanvoering van één grief, incidenteel hoger beroep ingesteld tegen het oordeel van de rechtbank dat eisers er op grond van artikel 21 van de koopovereenkomst gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat de Woonvereniging de onroerende zaak niet zou (laten) splitsen in appartementsrechten. De Woonvereniging heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het eindvonnis, al dan niet onder verbetering van gronden en met inachtneming van de incidentele grief, met veroordeling van eisers in de kosten van beide instanties.


3.6
Eisers hebben een memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep ingediend.


3.7
Op 17 juni 2025 vond de mondelinge behandeling plaats. Partijen hebben elk spreekaantekeningen overgelegd. Van de mondelinge behandeling is proces-verbaal opgemaakt.


3.8
Bij arrest van 22 juli 2025 heeft het hof het eindvonnis onder verbetering van gronden bekrachtigd en eisers veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Het hof heeft hetgeen verder is gevorderd, afgewezen.


3.9

Het hof heeft in r.o. 4.1 (opgenomen onder het kopje ‘Inleiding’) overwogen dat partijen van mening verschillen over de antwoorden op de volgende drie vragen:
“a. De vraag of zij in artikel 21 van de koopovereenkomst zijn overeengekomen dat het gebouw niet mag worden gesplitst in appartementsrechten en of [de Woonvereniging] bij verkoop het gevorderde kettingbeding in de koopovereenkomst moet opnemen.
b. De vraag of het gerechtvaardigd vertrouwen dat [eisers] aan de koopovereenkomst mochten ontlenen ten tijde van de levering nog aanwezig was.
c. De vraag naar het belang van [eisers] bij hun vorderingen en, daarmee samenhangend, of het bepaalde in artikel 21 niet van toepassing is, omdat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.”



3.10

Het hof heeft onder het kopje ‘Wat zijn partijen overeengekomen?’ (r.o. 4.5 t/m 4.14) geoordeeld over de vraag hoe artikel 21 van de koopovereenkomst moet worden uitgelegd:
“4.5 Partijen verschillen over de uitleg van artikel 21 van de koopovereenkomst. Volgens [eisers] zijn partijen in deze bepaling overeengekomen dat [de Woonvereniging] het gebouw niet mag splitsen in appartementsrechten. Volgens [de Woonvereniging] volgt dat niet uit deze bepaling. Partijen hebben slechts afgesproken dat het gebouw niet zou worden verkocht aan een VvE, maar niet dat na de levering geen splitsing in appartementsrechten zou mogen plaatsvinden. Over een latere verkoop aan derden waarbij een kettingbeding zou moeten worden bedongen is al helemaal niets afgesproken. (…)



(…)




4.8
Partijen zijn in elk geval overeengekomen dat het gebouw niet aan een VvE zou worden geleverd. Dat blijkt ook uit de omschrijving van wie de koper is, in de aanhef van de koopovereenkomst, waar een VvE niet wordt genoemd. In artikel 21 wordt uitdrukkelijk dit begrip ‘koper’ gebruikt. Aanvankelijk stond er ‘wooncoöperatie’. De groep heeft geprobeerd die aanduiding te wijzigen in ‘woonvereniging of (aan) vereniging van eigenaren’ (…). Het is duidelijk dat [eisers] dat per sé niet wilden. Dat volgt uit het whatsappbericht van [eiser onder 2] aan de makelaar (…) en uit het feit dat daarna een gesprek heeft plaatsgevonden over onder meer deze bepaling. Volgens het verslag dat [één van de leden van de groep, A-G] aan de andere groepsleden doet naar aanleiding van dat gesprek zijn [eisers] ‘allergisch’ voor de woorden VvE en appartement (…). Ook de leden van de groep was het dus duidelijk dat [eisers] niet wilden verkopen en leveren aan een VvE. De e-mail van [eisers] van 11 december 2021, waarin zij schrijven dat de nieuwe eigenaar een woongroep of vergelijkbare organisatie zal zijn ‘echter niet te lezen of te vervangen door een VvE’ (…) kon voor hen dan ook niet als een verrassing komen. In dat licht bezien is het niet verwonderlijk dat in de definitieve en door partijen ondertekende versie van het koopcontract de door de groep voorgestelde verwijzing naar een VvE in de tekst van artikel 21 niet voorkomt.



4.9
Over de vraag of partijen ook zijn overeengekomen dat het gebouw na de levering aan een woonvereniging of vergelijkbare rechtspersoon ook geen eigendom zou mogen worden van een VvE is meer discussie mogelijk. In de eerste zin van artikel 21 gaat het alleen om de verkoop en de levering. Verkocht en geleverd wordt aan ‘de koper’, dus een wooncoöperatie of vergelijkbare organisatie en uitdrukkelijk geen VvE. Maar voor de laatste zin - ‘Zolang er meerdere huishoudens op dit adres wonen blijft de onder (B) genoemde organisatie gehandhaafd’ - ligt dat anders. De taalkundige betekenis kan niet anders worden begrepen dan dat deze betrekking heeft op de periode na de levering. Ook na de levering moet de partij waaraan geleverd wordt - de wooncoöperatie of vergelijkbare rechtspersoon, maar uitdrukkelijk geen VvE - in stand blijven, althans zolang het gebouw wordt bewoond door meerdere huishoudens. Wanneer de laatste zin alleen betrekking heeft op de situatie ten tijde van de levering, is deze bovendien betekenisloos. Dat staat immers al in de eerste zin van artikel 21.



4.10
Dat [eisers] niet wilden dat het gebouw na de levering eigendom zou worden van een VvE hebben zij de groep voorafgaand aan het aangaan van de overeenkomst keer op keer duidelijk gemaakt. Al in het eerste contact (…) hebben zij gezegd te willen verkopen aan één eigenaar of rechtspersoon en dat een formele splitsing niet mogelijk is. Die nieuwe eigenaar kan dus geen VvE zijn. In dat contact hebben ze ook al aangegeven dat zij willen dat de toekomstige bewoners georganiseerd zijn in een formele rechtspersoon. Hun voorwaarden op dit punt hadden dus niet alleen betrekking op de (rechts)persoon waaraan geleverd zou worden, maar ook op de situatie na de levering, de wijze waarop de bewoners zich zouden organiseren. Dat [eisers] ook afspraken wilden maken over de organisatievorm na de overdracht volgt ook uit hun e-mail van 28 november 2021 (…). [Eisers] hebben uitdrukkelijk niet ingestemd met het voorstel van de groep om de laatste zin van artikel 21 te schrappen (…). In de e-mail van [één van de leden van de groep, A-G] aan [eisers] (…) volgend op het gesprek naar aanleiding van (onder meer) dat voorstel gaat het ook niet alleen om de partij aan wie geleverd wordt, maar om de organisatie/het aanspreekpunt, dus om de situatie na de levering. Uit hun e-mail van 11 december 2021 (…) blijkt dat [eisers] dat ook zo hebben begrepen.



4.11
Uit de (…) e-mails en berichten volgt wel dat [eisers] er geen bezwaar tegen hadden dat onder de wooncoöperatie een VvE zou worden opgericht, maar dat partijen de wijze waarop dat zou moeten worden gerealiseerd niet hebben uitgewerkt en dat de leden van de groep zich wel afvroegen of zo’n constructie wel mogelijk zou zijn.


(…)




4.13
De conclusie is dan ook dat partijen niet alleen zijn overeengekomen dat [eisers] aan een wooncoöperatie of vergelijkbare rechtspersoon zouden leveren, en niet aan een VvE, maar ook dat na de levering het gebouw geen eigendom zou worden van een VvE, althans zo lang er meerdere gezinnen in woonden.



4.14
De tekst van artikel 21 van de koopovereenkomst noch de andere bepalingen uit het koopcontract bieden een aanknopingspunt voor de gedachte dat partijen ook zijn overeengekomen dat de koper (…) bij een latere verkoop aan een derde zou moeten bedingen, versterkt met een kettingbeding, dat het die derde niet is toegestaan het gebouw te gaan bewonen met of in gebruik te geven aan meerdere huishoudens. (…) [Eisers] hebben dan ook onvoldoende onderbouwd dat het [de Woonvereniging] niet alleen verboden is om het gebouw binnen vijf jaar te verkopen aan een commerciële partij, maar dat zij ook - niet slechts voor vijf jaar, maar voor altijd - beperkt is in haar vrijheid het gebouw aan een niet commerciële partij te verkopen, en het gebouw uitsluitend aan een persoon zouden mogen verkopen die er met één gezin in zou gaan wonen. Overigens heeft [eiseres onder 1] ter zitting bij het hof desgevraagd verklaard dat bij verkoop aan een commerciële instelling na vijf jaar splitsing in appartementen na vijf jaar wel mogelijk is.”


3.11

Vervolgens is het hof ingegaan op de vraag of eisers ten tijde van de levering nog gerechtvaardigd vertrouwen mochten ontlenen aan de gemaakte afspraken. Het hof heeft deze vraag, anders dan de rechtbank, bevestigend beantwoord:
“4.15 De rechtbank heeft overwogen dat [eisers] er ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst op mochten vertrouwen dat [de Woonvereniging] het gebouw niet zou (laten) splitsen in appartementsrechten, maar dat dit gerechtvaardigd vertrouwen ten tijde van de levering vervallen was.




4.16
Het hof volgt de rechtbank niet in deze redenering. Hiervoor is vastgesteld dat partijen zijn overeengekomen dat [de Woonvereniging] het gebouw ook na de levering niet zou (laten) splitsen. [Eisers] mochten er niet langer gerechtvaardigd op vertrouwen dat deze afspraak ten tijde van de levering nog tussen hen gold indien zij in de periode tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de levering nieuwe of aanvullende afspraken met de groep (of vanaf de oprichting met [de Woonvereniging] zouden hebben gemaakt die erop neerkwamen dat [de Woonvereniging] het gebouw, in weerwil van wat partijen eerder waren overeengekomen, het gebouw toch mocht (laten) splitsen in appartementsrechten. Dat partijen dergelijke afwijkende afspraken hebben gemaakt, is gesteld noch gebleken en volgt ook niet uit wat vaststaat over de communicatie tussen partijen na het sluiten van de koopovereenkomst. Daarvoor is het volgende van belang.



4.17
Allereerst wordt in artikel 3.1 van de akte van levering uitdrukkelijk verwezen naar de door partijen gemaakte afspraken, die zijn vastgelegd in het koopcontract. In artikel 3.2 van de akte van levering is bepaald dat deze koopovereenkomst van toepassing blijft, voor zover daarvan in de akte van levering niet is afgeweken. Wanneer partijen bij het sluiten van dat koopcontract zijn overeengekomen dat [de Woonvereniging] het gebouw niet mag (laten) splitsen, zoals het hof hiervoor heeft vastgesteld, blijven zij aan deze afspraak gebonden, ook wanneer die niet apart in de akte van levering wordt vastgelegd.Gesteld noch gebleken is dat in de akte van levering is vastgelegd dat partijen zijn afgeweken van wat zij in de omschrijving van partijen en in artikel 21 van het koopcontract hebben afgesproken over het (niet) splitsen in appartementsrechten.De akte van levering levert dan ook dwingend bewijs op (vgl. artikel 157 lid 2 Rv) dat partijen geen afwijkende afspraken hebben gemaakt.



4.18
Vervolgens volgt uit wat vaststaat over de contacten tussen partijen na het sluiten van de overeenkomst en vóór de levering niet dat partijen afwijkende afspraken hebben gemaakt. Integendeel, toen [eisers] de indruk kregen dat [de Woonvereniging] zich mogelijk niet wilde houden aan de afspraak over de woonvorm, hebben zij [de Woonvereniging] in gebreke gesteld en aangegeven dat zij de koopovereenkomst zouden kunnen ontbinden (…). Daarna hebben zij geprobeerd om in de akte van levering een bepaling op te nemen waarin expliciet is bepaald - wat partijen dus ook al waren overeengekomen - dat [de Woonvereniging] het gebouw niet mocht splitsen in appartementsrechten (…). In het onwaarschijnlijke geval dat het [de Woonvereniging] tot op dat moment niet duidelijk was of [eisers] (alsnog) met een splitsing zouden kunnen instemmen, moest het haar toen duidelijk zijn dat [eisers] niet konden instemmen met een splitsing.



4.19
Aan het feit dat [eisers] vervolgens de overeenkomst niet hebben ontbonden en hebben meegewerkt aan de levering zonder dat de door hen voorgestelde bepalingen werden opgenomen in de akte van levering heeft [de Woonvereniging] ook niet het gerechtvaardigd vertrouwen kunnen ontlenen dat [eisers] er alsnog mee instemden dat het splitsingsverbod tussen hen niet meer van toepassing was. [Eisers] hebben voor zover daar al onduidelijkheid over mocht bestaan die onduidelijkheid bovendien weggenomen door kort voor de levering te (laten) schrijven dat zij bij hun standpunt blijven dat [de Woonvereniging] het gebouw niet mag splitsen en dat zij naar verwachting zullen procederen indien [de Woonvereniging] niet wil bevestigen dat het gebouw niet zal worden gesplitst (…). Het oordeel van de rechtbank dat [eisers] ‘zonder nadere schriftelijke afspraken of enig voorbehoud’ aan [de Woonvereniging] hebben geleverd, is dan ook ongegrond, nog daargelaten dat het maken van nadere schriftelijke afspraken ook niet noodzakelijk was voor [eisers] gelet op de gemaakte afspraken, waarnaar in de akte van levering werd verwezen.



4.20
Uit het gegeven dat [eisers] er in de periode tussen het sluiten van de overeenkomst en de levering niet meer op konden vertrouwen dat [de Woonvereniging] het gebouw niet zou splitsen, volgt, ten slotte, ook niet dat partijen een afwijkende afspraak hebben gemaakt over de splitsing. Het enkele feit dat één partij te kennen geeft zich niet meer aan een contractuele verplichting te willen houden, betekent niet dat die verplichting niet langer tussen partijen geldt. Ook als [eisers] er niet meer op mochten vertrouwen dat hun uitleg van artikel 21 van het koopcontract nog langer door [de Woonvereniging] werd gedeeld, betekent dat niet dat [eisers] [de Woonvereniging] niet aan deze uitleg zou mogen houden. Daarvoor is niet beslissend het gerechtvaardigd vertrouwen van [eisers] bij de levering, maar bij het tot stand komen van de overeenkomst, een jaar eerder. Voor zover [de Woonvereniging] zich er ook op beroept dat [eisers] gelet op de gebeurtenissen in de periode tussen het sluiten van de overeenkomst en de levering het recht hebben verwerkt zich op (hun uitleg van) artikel 21 van het koopcontract te beroepen, faalt dit beroep om de hiervoor vermelde redenen.”


[voetnoten weggelaten, A-G]



3.12

Het hof heeft tot slot geoordeeld dat het beroep van eisers op artikel 21 van de koopovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof overwoog daartoe:
“4.21 [De Woonvereniging] heeft ook nog aangevoerd dat [eisers] geen belang hebben bij hun vordering. Zij hebben erop gewezen dat in het gebouw in feite drie woningen zijn gecreëerd. Ook na de oprichting van een VvE en de splitsing van het gebouw in appartementsrechten blijven er drie woningen. Alleen de juridische constructie wijzigt, de feitelijke situatie niet. Het is daarom onduidelijk welk belang [eisers] hebben bij handhaving van de juridische status quo. Daar staat tegenover dat (de individuele leden van) [de Woonvereniging] groot belang heeft bij de omzetting van de woonvereniging naar een VvE. De financiële voorwaarden voor het verstrekken van een hypothecaire lening zijn aanzienlijk voordeliger voor appartementseigenaren dan voor leden van een woonvereniging. De rente is 1,5% lager. De wens van [eisers] heeft de leden van de groep dan ook al veel geld gekost aan hogere hypotheekrente. In de procedure bij het hof heeft [de Woonvereniging] daaraan toegevoegd dat zij ook een veel hogere overdrachtsbelasting (10,4% in plaats van 2%) heeft moeten betalen door de wens van [eisers] om aan een woonvereniging te leveren. Verder heeft zij gesteld dat een woonvereniging, anders dan een VvE, niet voor verduurzamingssubsidies in aanmerking komt. Toewijzing van de vordering van [eisers] leidt volgens [de Woonvereniging] tot een zeer ernstige en naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbare beperking van het eigendomsrecht van de leden van de groep.




4.22
Uit deze toelichting op het verweer van [de Woonvereniging] volgt dat [de Woonvereniging] zich niet alleen beroept op een gebrek aan belang bij [eisers] (3:303 BW), maar ook vindt dat de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW) in de weg staat aan een geslaagd beroep van [eisers] op artikel 21 van het koopcontract.



4.23
Het hof volgt [de Woonvereniging] niet in het betoog dat [eisers] onvoldoende belang hebben bij hun vordering. [Eisers] vorderen dat [de Woonvereniging] zich houdt aan de in artikel 21 van de koopovereenkomst vastgelegde afspraak, dat [de Woonvereniging] het gebouw niet splitst in appartementsrechten. Uit het voorgaande volgt dat partijen die afspraak uitdrukkelijk hebben gemaakt. Duidelijk is ook dat [de Woonvereniging] zich niet gebonden weet aan die afspraak, zodat [eisers] reden hebben om te vrezen dat [de Woonvereniging] het gebouw toch zal gaan splitsen in appartementsrechten. De vordering is erop gericht om dat te voorkomen. Daarmee is het belang van [eisers] bij hun vordering gegeven.



4.24
Dat [eisers] voldoende belang hebben bij hun vordering betekent niet dat daarmee het beroep van [de Woonvereniging] op artikel 6:248 lid 2 BW faalt. Het hof zal dit beroep dan ook zelfstandig behandelen. Het stelt daarbij voorop dat de rechter bij de toepassing van artikel 6:248 lid 2 BW de nodige terughoudendheid moet betrachten. De formulering ‘naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar’ brengt dat ook tot uitdrukking.



4.25
Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof is gebleken dat [eisers] bij het aangaan van de overeenkomst hoge verwachtingen hadden van de wijze waarop de leden van de groep invulling zouden geven aan de gezamenlijke bewoning van het gebouw. [Eisers] hadden voor ogen dat de gezinnen echt als een woongroep zouden functioneren, veel gemeenschappelijk zouden doen - de grote keuken leende zich volgens hen uitstekend voor een gezamenlijke keuken - en dat zijzelf, als de buren van de woongroep, ook betrokken konden worden bij de gezamenlijke activiteiten van de woongroep. Zij hebben erop gewezen dat een woongroep vaak een meer idealistische insteek heeft en dat de leden meer aandacht en zorg voor de natuur hebben dan appartementseigenaren. Hun ideaal was een ‘mooie ecologische nederzetting (…) tot in lengte van jaren’ in het waardevolle maar kwetsbare natuurgebied rond de Drentse Aa. Zij meenden dat dit ideaal beter te realiseren is in een woongroep - volgens hen een hechte groep met veel onderling contact waar ‘saamhorigheid is (…) ingebakken’ - dan in een VvE.



4.26
Uit deze toelichting door [eisers] blijkt dat de in artikel 21 van de koopovereenkomst vastgelegde wens van [eisers] om aan een woonvereniging, en niet aan VvE, te leveren, die later niet kan worden omgezet in een VvE, voortkomt uit hun ideeën en idealen over het functioneren van een woongroep en niet uit een afweging van de juridische voor- en nadelen van een woonvereniging of een VvE.



4.27
Het gebouw is nog niet gesplitst in appartementsrechten, maar is nog eigendom van een woonvereniging, waarin de bewoners zijn georganiseerd op de wijze die [eisers] voor ogen hadden. Toch staat vast dat [eisers] - terecht of ten onrechte - zeer teleurgesteld zijn in de wijze waarop de bewoners vorm geven aan de gezamenlijke bewoning van het gebouw. De groep maakt geen gebruik van een gemeenschappelijke keuken, maar heeft het gebouw feitelijk onverdeeld in appartementen. Dat zij dat van plan waren, hebben zij [eisers] tijdens de onderhandelingen al duidelijk gemaakt (…) en moet voor [eisers] dan ook niet als een verrassing zijn gekomen. [Eisers] hebben ook niet betoogd dat [de Woonvereniging] door deze verdeling in strijd met de overeenkomst heeft gehandeld. Tijdens de mondelinge behandeling is verder gebleken dat partijen al enkele procedures hebben gevoerd tegen [de Woonvereniging] en/of haar bewoners en dat zij zeer recent een nieuwe procedure bij de rechtbank aanhangig hebben gemaakt tegen [de Woonvereniging] waarin zij 13 vorderingen hebben ingesteld die betrekking hebben op de wijze waarop het gebouw moet worden bewoond.



4.28
Het feit dat de groep is verenigd in een woonvereniging, die eigenaar is van het gebouw, heeft er gezien het voorgaande niet toe geleid dat de idealen van [eisers] over de (toekomstige) bewoning van het gebouw gerealiseerd worden. Dat ligt ook wel voor de hand. De wijze waarop het gebouw bewoond wordt, de manier waarop de bewoners van het gebouw met elkaar omgaan en hoeveel zij samen doen, is niet in de eerste plaats afhankelijk van de juridische constructie waarin de bewoners zijn georganiseerd maar van de personen van de bewoners. De idealen van [eisers] zouden mogelijk met andere bewoners wél gerealiseerd kunnen worden, ook als deze niet georganiseerd waren in een woonvereniging maar in een VvE. Ook appartementseigenaren kunnen immers afspreken nauw met elkaar op te trekken en om veel zaken gezamenlijk te doen (al dan niet met de bewoners van de naastgelegen woning) en kunnen op die wijze in feite een woongroep vormen. Bovendien kunnen ook appartementseigenaren uiteraard oog en hart hebben voor de natuur rondom het gebouw dat ze bewonen.



4.29
Gezien het voorgaande kunnen [eisers] met de door hen gekozen juridische constructie niet bereiken wat ze daarmee willen bereiken. Niet de juridische constructie betreffende de eigendom van het gebouw, maar degenen die van die constructie gebruik maken zijn cruciaal voor het verwezenlijken van de idealen van [eisers] over dat gebruik.



4.30 [
Eisers] hebben steeds aangegeven dat zij een vast aanspreekpunt wilden hebben, onder meer voor aangelegenheden betreffende de bewoning van het gebouw. Ook wat dat betreft heeft een woonvereniging geen meerwaarde boven een VvE. In het eerste geval is het bestuur van de vereniging het aanspreekpunt, in het andere geval het bestuur van de VvE.



4.31
De tussenconclusie is dat [eisers] weliswaar bedongen hebben dat de woonvereniging niet zal worden omgezet in een VvE en dat [de Woonvereniging] daarmee heeft ingestemd, maar dat het doel dat [eisers] daarmee voor ogen hadden er niet door kan worden gerealiseerd. Het beding heeft wat dat betreft slechts symbolische betekenis en handhaving van het beding leidt er niet toe dat de idealen die [eisers] ermee wilden bevorderen met het beding zijn gediend.



4.32
Daar staat tegenover dat [de Woonvereniging], op dit punt niet (voldoende) weersproken door [eisers], heeft aangetoond dat er forse financiële nadelen zijn verbonden aan het feit dat het gebouw eigendom is van een woonvereniging en niet gesplitst mag worden in appartementsrechten. Enkele van deze nadelen hebben zich al voorgedaan (de hogere overdrachtsbelasting en hogere hypotheekrente), andere nadelen zijn structureel (de hogere hypotheekrente), of zullen zich mogelijk vaker manifesteren (verduurzamingssubsidie). Alleen met de hypotheekrente is al een bedrag gemoeid van € 16.500,- per jaar (1,5% van de €1.100.000,-; het hof houdt dan nog geen rekening met de financiering van de overdrachtsbelasting en van de kosten van de ingrijpende verbouwing). Tussen partijen staat niet ter discussie dat die nadelen niet kunnen worden weggenomen door een juridische constructie waarbij de woonvereniging in stand blijft, en eigenaar blijft van het gebouw, en op een lager niveau een VvE wordt opgericht. Zo’n constructie is niet te verwezenlijken. [De Woonvereniging] heeft er dan ook groot belang bij dat zij niet wordt gehouden aan het in artikel 21 van de koopovereenkomst vastgelegde verbod om het gebouw te splitsen in appartementen.



4.33

Bij deze stand van zaken, waarbij het belang van [eisers] bij handhaving van het splitsingsverbod van artikel 21 louter symbolische betekenis heeft en zij het beoogde doel niet met deze bepaling kunnen bereiken en [de Woonvereniging] er juist groot belang bij heeft dat in weerwil van artikel 21 het gebouw gesplitst kan worden in appartementsrechten en de woonvereniging kan worden omgezet in een VvE, is het beroep van [eisers] op deze bepaling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Dat betekent dat de op artikel 21 gebaseerde vordering van [eisers] om [de Woonvereniging] te verbieden het gebouw te splitsen in appartementsrechten niet toewijsbaar is.”

In cassatie




3.13
Bij procesinleiding van 22 oktober 2025 hebben eisers – tijdig – bij de Hoge Raad cassatieberoep ingesteld van het arrest van 22 juli 2025 (hierna: het arrest). Tegen de Woonvereniging is verstek verleend. Eisers hebben hun standpunt schriftelijk doen toelichten.




4Bespreking van het cassatiemiddel

4.1

Het cassatiemiddel is opgebouwd uit twee onderdelen. Die keren zich tegen het oordeel van het hof op de hiervoor in 3.9 weergegeven vraag onder c. of het beroep van eisers op artikel 21 van de koopovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Onderdeel 1




4.2
Het eerste onderdeel is gericht tegen het oordeel in r.o. 4.33 dat het beroep van eisers op artikel 21 van de koopovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Volgens het onderdeel geeft dit oordeel blijk van een onjuiste rechtsopvatting dan wel is het onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd.


4.3

Het onderdeel valt uiteen in twee subonderdelen. Subonderdeel 1.1 bevat de klacht dat het hof heeft miskend dat het antwoord op de vraag of toepasselijkheid van een tussen partijen geldende regel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, afhankelijk is van alle (relevante) omstandigheden van het geval, dan wel dat het oordeel onvoldoende begrijpelijk is gemotiveerd. Het subonderdeel stelt dat het hof het oordeel uitsluitend, althans in essentie slechts, heeft gebaseerd op een afweging van het belang dat eisers erbij hebben dat de Woonvereniging zich houdt aan het in artikel 21 van de koopovereenkomst neergelegde verbod tegenover het belang van de Woonvereniging dat zij zich daar niet aan hoeft te houden. Volgens het subonderdeel heeft het hof er voorts geen dan wel onvoldoende blijk van gegeven of, en zo ja op welke wijze, het bij de beantwoording van de vraag of in dit geval is voldaan aan de maatstaf van art. 6:248 lid 2 BW, de door hemzelf vastgestelde volgende omstandigheden heeft meegewogen:
a. Partijen hebben het beding in artikel 21 van de koopovereenkomst uitvoerig met elkaar besproken. De Woonvereniging heeft meermaals voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst aangedrongen op wijziging van het artikel en eisers hebben deze wijziging standvastig geweigerd.
b. De strekking van het beding was voor de Woonvereniging volstrekt duidelijk toen zij de koopovereenkomst sloot.
c. Nadat de Woonvereniging nog had getracht om de redactie van artikel 21 aan te passen, hebben eisers de voorgestelde aanpassing, die onder meer bestond uit de toevoeging “of – aan een vereniging van eigenaren,” afgewezen.
d. Eisers hebben altijd standvastig aan het splitsingsverbod vastgehouden en hebben er nooit twijfel over laten bestaan dat dit verbod voor hen van wezenlijk belang was voor het aangaan van deze koopovereenkomst. Het kan derhalve voor de Woonvereniging niet als verrassing komen dat eisers zich op artikel 21 zouden beroepen.
e. Voor de Woonvereniging was al bij het aangaan van de koopovereenkomst haar in r.o. 4.32 (slot) vastgestelde belang te voorzien bij het niet worden “gehouden aan het in artikel 21 van de koopovereenkomst vastgelegde verbod om het gebouw te splitsen in appartementsrechten.” Dit belang, zo overweegt het hof, bestaat in de forse financiële nadelen – waaronder hogere hypotheekrentelasten – die zijn verbonden aan het feit dat het gebouw eigendom is van een woonvereniging en niet mag worden gesplitst in appartementsrechten.
f. De hogere hypotheekrentelasten zijn voor de Woonvereniging geen verrassing, gezien de vaststelling in r.o. 3.9 dat [betrokkene 1] , de latere voorzitter van de Woonvereniging, op 7 december 2021, voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst, een e-mail aan eisers heeft gezonden waarin staat: “3. reguliere leningen met lage rente en overkoepelend een vereniging van eigenaren. Andere minder populaire optie is een woonvereniging met 1 financiering maar wel met een zakelijke lening met significante hogere rentelasten.”




4.4
Volgens het subonderdeel heeft het hof hetzij blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting indien het (impliciet) heeft geoordeeld dat deze omstandigheden niet relevant zijn, hetzij zijn oordeel niet voldoende begrijpelijk gemotiveerd, aangezien het niet tot uiting heeft gebracht of, en zo ja in hoeverre, het aan deze omstandigheden gewicht heeft toegekend.


4.5


Subonderdeel 1.2 bevat de klacht dat het hof in het licht van de hiervoor in 4.3 vermelde omstandigheden eraan voorbij heeft gezien dat de rechter terughoudendheid moet betrachten bij de toepassing van art. 6:248 lid 2 BW, dan wel dat het de in dit wetsartikel neergelegde maatstaf verkeerd en/of onbegrijpelijk heeft toegepast. Door het bestreden oordeel uitsluitend, althans in essentie, te baseren op de vaststelling in r.o. 4.33 dat het belang van eisers bij handhaving van het splitsingsverbod van artikel 21 “louter symbolische betekenis heeft en zij het beoogde doel niet met deze bepaling kunnen bereiken,” en de Woonvereniging er juist groot belang bij heeft dat in weerwil van artikel 21 het gebouw kan worden gesplitst in appartementsrechten en de Woonvereniging kan worden omgezet in een VvE, heeft het hof volgens het subonderdeel de maatstaf van art. 6:248 lid 2 BW verkeerd toegepast. Althans is het bestreden oordeel volgens het subonderdeel zonder nadere motivering onbegrijpelijk, nu uit die vaststelling niet (zonder meer) volgt dat het onderhavige geval behoort tot de in de wetsgeschiedenis van art. 6:248 lid 2 BW genoemde “bijzonder evidente gevallen van onrecht,” waarbij zeker is dat “elk redelijk mens” het rechterlijke oordeel dat de betreffende regel buiten toepassing blijft, zal kunnen onderschrijven. Het subonderdeel stelt dat het hier in de kern gaat om het geval:
- dat partijen uitvoerig hebben gesproken over het opnemen van artikel 21 in de koopovereenkomst en de precieze redactie daarvan;
- dat de strekking van artikel 21 de Woonvereniging bekend was en dat zij onderkende en ook aan eisers te kennen heeft gegeven dat dit artikel financieel nadeel zou meebrengen;
- dat eisers echter keer op keer duidelijk gemaakt hebben dat zij aan artikel 21 wilden vasthouden; en
- dat de Woonvereniging uiteindelijk het artikel heeft geaccepteerd en de koopovereenkomst heeft getekend.




4.6
Het subonderdeel stelt dat zonder nadere motivering niet valt in te zien waarom dit geval behoort tot de bijzonder evidente gevallen van onrecht.


4.7
De subonderdelen lenen zich voor een gezamenlijke bespreking. Vooropgesteld zij, dat de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid terughoudend moet worden toegepast. Het beginsel dat men gebonden is aan het gegeven woord respectievelijk aan de wet blijft voorop staan. Tot de gepaste terughoudendheid heeft de wetgever de rechter willen manen door in art. 6:248 lid 2 BW het woord ‘onaanvaardbaar’ op te nemen. Het volstaat niet dat iets anders dan wat uit de overeenkomst of de wet voortvloeit wellicht meer in overeenstemming met de redelijkheid en billijkheid zou zijn geweest; voor beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid is alleen plaats wanneer hetgeen uit wet of overeenkomst voortvloeit in concreto tot een onaanvaardbare uitkomst zou leiden.


4.8

Sieburgh stelt dat de toetsing krachtens art. 6:248 lid 2 BW meestal zal geschieden in het licht van ná het sluiten van de overeenkomst voorgevallen gedragingen of ingetreden omstandigheden, maar dat zij hiertoe echter niet beperkt is. Ook gedragingen en omstandigheden vóór en bij het sluiten van de overeenkomst kunnen tot toepassing van de bepalingen leiden, aldus Sieburgh. Zij benadrukt dat de bepaling niet kan leiden tot de wijziging of terzijdestelling van een overeenkomst op de enkele grond dat de prestaties van meet af aan ongelijkwaardig zijn. Ik citeer de volgende passage:
“Nu spreekt het vanzelf dat art. 6:248 lid 2 BW aan de rechter niet de bevoegdheid geeft een overeenkomst of een beding terzijde te stellen op de enkele grond dat hij de inhoud voor een van de partijen onbillijk oordeelt. Het enkele feit dat tussen de prestaties over en weer, eventueel aanzienlijke, ongelijkwaardigheid bestaat of dat een beding bezwaarlijk voor een van de partijen is, rechtvaardigt zo’n ingrijpen niet. De rechter mag bijvoorbeeld een van meet af aan te hoge koopprijs niet terzijde stellen. (…)
Dit sluit echter niet uit dat een toetsing van de inhoud van de overeenkomst of een beding wel mogelijk is, indien de overeenkomst is tot stand gekomen onder omstandigheden die een beroep op het overeengekomene onaanvaardbaar doen zijn. Een duidelijk voorbeeld bieden de (…) arresten HR 19 mei 1967, NJ 1967/261 ( […] /HBU); HR 20 februari 1976, NJ 1976/486 ( […] / […] ); HR 25 april 1986, NJ 1986/714 ( […] / Smilde ) inzake onredelijke bedingen in algemene voorwaarden. In zulke gevallen wordt in werkelijkheid de inhoud van de overeenkomst (in verband met de wijze van totstandkoming daarvan en de zich op dat moment voordoende omstandigheden) getoetst, en niet de uitvoering van de overeenkomst, tenzij men de gekunstelde weg volgt het beroep op het – ab initio onredelijke – beding als een uitvoeringshandeling in strijd met redelijkheid en billijkheid te kwalificeren. Deze omweg, die onder het oude recht in de hand werd gewerkt door de formulering van art. 1374 lid 3 BW (oud), is bij de toepassing van art. 6:248 lid 2 BW niet meer nodig. (…)”



4.9
Uit de vaststaande feiten en de overwegingen waarnaar subonderdeel 1.1 verwijst, blijkt dat het hof heeft onderkend (i) dat partijen veelvuldig met elkaar hebben gecorrespondeerd over de precieze redactie van artikel 21, (ii) dat beide partijen zich vóór en ná het sluiten van de koopovereenkomst bewust waren van de strekking van artikel 21, te weten een verbod aan de Woonvereniging (als koper) om het gebouw na de levering te (laten) splitsen in appartementsrechten, (iii) dat de financiële voorwaarden voor het verstrekken van een hypothecaire lening voordeliger zijn voor appartementseigenaren dan voor leden van een woonvereniging (zie ook r.o. 4.32 en randnummer 3.6, waar het hof citeert uit een mail van één van de leden van de Woonvereniging), en (iv) dat eisers ook nadien hebben vastgehouden aan hun eis dat het gebouw niet mag worden gesplitst.


4.10
Aan zijn oordeel dat het beroep van eisers op artikel 21 van de koopovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, heeft het hof ten grondslag gelegd dat het belang van eisers bij handhaving van het in dat artikel opgenomen splitsingsverbod “louter symbolische betekenis heeft” en zij het beoogde doel niet met deze bepaling kunnen bereiken, en dat de Woonvereniging er juist groot belang bij heeft dat in weerwil van artikel 21 het gebouw gesplitst kan worden in appartementsrechten en de woonvereniging kan worden omgezet in een VvE. Uit r.o. 4.32 blijkt dat het belang van de Woonvereniging uitsluitend (dan wel in het bijzonder) een financieel belang is. Zoals hiervoor is weergegeven, waren eisers (in elk geval ten dele) met dat belang bekend tijdens de onderhandelingen voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst en hebben zij vastgehouden aan hun wens/eis dat een splitsingsverbod zou worden opgenomen in de koopovereenkomst. Dit laatste is gebeurd en vervolgens hebben beide partijen de koopovereenkomst getekend.


4.11
Ik meen dat de subonderdelen slagen. Het hof heeft in r.o. 4.24 weliswaar de juiste maatstaf (in woord) vooropgesteld, maar uit het bestreden oordeel en de overwegingen die daaraan ten grondslag liggen blijkt niet dat het die maatstaf ook (juist) heeft toegepast. Ik zal toelichten welk denkproces mij tot deze conclusie heeft gebracht.


4.12
In het (Nederlandse) contractenrecht is gebondenheid aan het gegeven woord van groot gewicht. Dat is de reden dat de voorgeschreven terughoudendheid bij de toepassing van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid een strenge maatstaf is. De contractsvrijheid brengt mee dat partijen in beginsel mogen afspreken wat zij willen en dat handhaving van gemaakte afspraken in beginsel geoorloofd is. Slechts in uitzonderingsgevallen kan een beroep op een contractsbeding worden afgewezen op grond van art. 6:248 lid 2 BW. Bij de toepassing van de tot terughoudendheid nopende maatstaf spelen – afhankelijk van de omstandigheden van het geval – bepaalde gezichtspunten een rol (zie reeds HR 19 mei 1967, ECLI:NL:HR:1967:AC4745, NJ 1967/261, m.nt. G.J. Scholten ( […] /HBU). Belangrijke gezichtspunten zijn onder meer of partijen zich van de strekking (lees ook: de gevolgen) van het desbetreffende beding bewust waren en hoe de gang van zaken was bij de totstandkoming van het bewuste beding. Als – in abstracto geformuleerd – een verkoper een bepaalde voorwaarde uitdrukkelijk heeft gesteld, deze voorwaarde voldoende duidelijk is besproken, de koper deze vervolgens heeft geaccepteerd, en er spelen geen ‘nieuwe dingen’, dan is de ruimte voor de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid uitermate beperkt. Als een potentiële koper in zo’n geval zich niet wilde binden aan het beding, dan had hij niet moeten kopen.


4.13
In het onderhavige geval was het tijdens de onderhandelingen zonneklaar wat de verkopers wilden. De koper heeft meermaals aangedrongen op andere afspraken, mede gelet op haar financiële belang, maar de verkopers hebben voet bij stuk gehouden. De koper heeft uiteindelijk ingestemd met de wens van de verkopers.


4.14
In het licht van de hiervoor weergegeven gang van zaken met betrekking tot de totstandkoming van de koopovereenkomst, waaronder de uitvoerige onderhandelingen over artikel 21 van de koopovereenkomst, en de kenbaarheid over en weer van elkaars wensen en belangen, lag het mijns inziens in de rede dat de voorgeschreven terughoudendheid zou leiden tot een afwijzing van het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Mijns inziens heeft het hof weliswaar de juiste maatstaf genoemd, maar de hiervoor genoemde belangrijke gezichtspunten niet (voldoende) kenbaar betrokken in zijn beoordeling, zodat de maatstaf onjuist is toegepast, althans de beslissing niet voldoende begrijpelijk is gemotiveerd. Gelet op de totstandkomingsgeschiedenis van het beding is niet goed begrijpelijk dat bepaalde aspecten voor het hof kennelijk gewicht in de schaal hebben gelegd. Dit geldt in het bijzonder voor de hogere rentelasten. Dat de afgesproken ‘constructie’ zou leiden tot hogere rentelasten was de Woonvereniging al vóór het ondertekenen van de overeenkomst bekend. Dit is daarom naar mijn mening verdisconteerd in de overeenkomst en kan als zodanig niet bijdragen aan (geen begrijpelijk onderdeel zijn van) het oordeel dat het beding in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Het hof kent echter in r.o. 4.32 aan de hogere hypotheekrente onmiskenbaar een belangrijke rol toe in de motivering van zijn oordeel. Ik haal – ten behoeve van het lezersgemak – nog een keer de dragende passage aan. Na te hebben opgemerkt dat de Woonvereniging heeft aangetoond dat er forse financiële nadelen verbonden zijn aan het splitsingsverbod schrijft het hof: “Enkele van deze nadelen hebben zich al voorgedaan (de hogere overdrachtsbelasting en hogere hypotheekrente), andere nadelen zijn structureel (de hogere hypotheekrente), of zullen zich mogelijk vaker manifesteren (verduurzamingssubsidie). Alleen met de hypotheekrente is al een bedrag gemoeid van € 16.500,- per jaar) (…); het hof houdt dan nog geen rekening met de financiering van de overdrachtsbelasting en van de kosten van de ingrijpende verbouwing.” Denkt men hier (met mij) de hogere hypotheekrente weg, omdat deze is verdisconteerd in de overeenkomst, dan is niet langer voldoende navolgbaar hoe de benodigde terughoudendheid bij de ‘weging’ in het kader van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid zijn weerslag vindt in het arrest.


4.15
Daarbij komt nog dat naar mijn mening (in dit geval) niet van belang is/zou moeten zijn of het belang van eisers bij handhaving van het splitsingsverbod van artikel 21 al dan niet “slechts symbolische betekenis” heeft. Ook al zou dit het geval zijn, voor de Woonvereniging was duidelijk wat de steeds gehandhaafde wensen en de daaraan gekoppelde eisen van eisers waren. Indien de Woonvereniging die eisen niet wilde inwilligen dan had zij de koopovereenkomst niet moeten tekenen. In dat geval konden eisers in overleg treden met andere gegadigden die mogelijk (wel) bereid waren om aan hun wensen en eisen tegemoet te komen. De lage inschaling van het belang van de verkopers als (min of meer) verwaarloosbaar doet mijns inziens geen recht aan het uitgangspunt van de contractsvrijheid.


4.16

Ik heb mij (natuurlijk) nog de vraag gesteld of het slotoordeel in r.o. 4.33 (in samenhang met de daaraan voorafgaande overwegingen) niet een oordeel is dat zodanig is verweven met waarderingen van feitelijke aard dat het in cassatie slechts beperkt op juistheid kan worden getoetst (vgl. […] /HBU, hiervoor geciteerd in voetnoot 12). Ik meen, na enig wikken en wegen, op grond van hetgeen ik schreef in alinea’s 4.12-4.15, dat de onderdelen slagen, omdat het hof de terughoudende maatstaf onjuist heeft toegepast, althans zijn oordeel niet afdoende begrijpelijk heeft onderbouwd.

Onderdeel 2




4.17
Het tweede onderdeel, dat als kopje heeft ‘Is het belang van eisers “louter symbolisch”?’, bevat drie subonderdelen.


4.18

Subonderdeel 2.1 is gericht tegen de overweging in r.o. 4.26 dat uit de toelichting die eisers tijdens de mondelinge behandeling hebben gegeven, blijkt dat de in artikel 21 van de koopovereenkomst vastgelegde wens van eisers om aan een woonvereniging te leveren, die later niet kan worden omgezet in een VvE, voortkomt “uit hun ideeën en idealen over het functioneren van een woongroep en niet uit een afweging van de juridische voor- en nadelen van een woonvereniging of een VvE.”


4.19

Volgens het subonderdeel is dit oordeel onbegrijpelijk. Het subonderdeel stelt ter toelichting dat uit het proces-verbaal van de mondelinge behandeling bij het hof blijkt dat de verwachtingen (ideeën en idealen) van eisers rondom de overeengekomen woonvorm zijn benoemd in antwoord op de vraag van het hof waar “het zwaartepunt” ligt bij de voorkeur voor een woongroep boven een VvE. Eisers hebben hierop geantwoord:
“Wij vinden het van belang dat wij het ideaal dat wij voor ogen hadden kunnen realiseren. Dat ideaal is beter te bereiken middels een woongroep dan middels een VvE.”
Volgens het subonderdeel kan zonder nadere motivering uit een antwoord op de vraag waar “het zwaartepunt” ligt, niet ‘simpelweg’ de conclusie worden getrokken dat de wens van eisers om aan een woonvereniging te leveren uitsluitend zou voortkomen uit hun ideeën en idealen over het functioneren van een woongroep.



4.20
Ik wijs allereerst op hetgeen ik hiervoor in 4.15 en 4.16 heb geschreven. Ook indien zou moeten worden aangenomen dat het belang van eisers bij handhaving van het splitsingsverbod van artikel 21 “louter symbolische betekenis” heeft (zie r.o. 4.33), dan ontsloeg dit het hof niet van de verplichting om bij toepassing van art. 6:248 lid 2 BW de gepaste terughoudendheid te betrachten. Ik verwijs naar hetgeen ik in alinea 4.16 heb geschreven. Indien uw Raad dit standpunt volgt, behoeft het subonderdeel bij gebrek aan belang geen bespreking meer. Hetzelfde geldt voor de hierna te bespreken subonderdelen 2.2 en 2.3.


4.21
Het subonderdeel mist mijns inziens strikt genomen feitelijke grondslag. Het hof heeft, anders dan in r.o. 4.33, in r.o. 4.26 immers niet geoordeeld dat de wens van eisers om aan een woonvereniging te leveren (en niet aan een VvE) “uitsluitend” voortkomt uit hun ideeën en idealen over het functioneren van een woongroep. Het hof verwijst aan het begin van r.o. 4.26 naar de weergave in r.o. 4.25 van de toelichting die eisers hebben gegeven tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep. Deze weergave wordt in cassatie niet zelfstandig bestreden. Uit het oordeel in r.o. 4.25 en 4.26 kan in elk geval worden afgeleid dat de ideeën en idealen van eisers hoofdreden waren voor hun wens tot opneming van een splitsingsverbod in artikel 21 van de koopovereenkomst. Van een onbegrijpelijk oordeel is geen sprake.


4.22


Subonderdeel 2.2 is gericht tegen de volgende overwegingen:
“4.26 Uit deze toelichting door [eisers] blijkt dat de in artikel 21 van de koopovereenkomst vastgelegde wens van [eisers] om aan een woonvereniging, en niet aan VvE, te leveren, die later niet kan worden omgezet in een VvE, voortkomt uit hun ideeën en idealen over het functioneren van een woongroep en niet uit een afweging van de juridische voor- en nadelen van een woonvereniging of een VvE.
(…)



4.29

Gezien het voorgaande kunnen [eisers] met de door hen gekozen juridische constructie niet bereiken wat ze daarmee willen bereiken.
(…)



4.31

De tussenconclusie is dat [eisers] weliswaar bedongen hebben dat de woonvereniging niet zal worden omgezet in een VvE en dat [de Woonvereniging] daarmee heeft ingestemd, maar dat het doel dat [eisers] daarmee voor ogen hadden er niet door kan worden gerealiseerd. Het beding heeft wat dat betreft slechts symbolische betekenis (…).
(…)



4.33 (…)
waarbij het belang van [eisers] bij handhaving van het splitsingsverbod van artikel 21 louter symbolische betekenis heeft en zij het beoogde doel niet met deze bepaling kunnen bereiken (…).”


4.23

Volgens het subonderdeel zijn deze overwegingen ontoereikend gemotiveerd, omdat het hof onvoldoende heeft gerespondeerd op de volgende stellingen van eisers:
a. Omzetting van de Woonvereniging naar een VvE is wettelijk gezien niet mogelijk, althans niet in die zin dat de bestaande rechtspersoon op de voet van art. 2:18 lid 8 BW behouden blijft.
b. Artikel 25 lid 1 van de statuten van de Woonvereniging bepaalt dat, als wordt besloten tot verkoop van de onroerende zaken van de vereniging zonder het oogmerk om daarvoor in de plaats andere onroerende zaken aan te kopen, de vereniging dan verplicht is zo spoedig als mogelijk een algemene vergadering bijeen te roepen waarin tot liquidatie en ontbinding van de vereniging en afrekening met de leden en oud leden wordt besloten.
c. Voor een omzetting is dus een aantal besluiten van de algemene vergadering van de Woonvereniging vereist, waaronder het opheffen van de vereniging en de liquidatie en vereffening van het vermogen.
d. Bij een splitsing verdwijnt de Woonvereniging niet alleen feitelijk uit beeld, maar houdt zij ook op als juridische entiteit te bestaan.
e. Juist om die ongewenste ontwikkeling tegen te gaan, is in het koopcontract opgenomen dat als het pand door meerdere gezinnen wordt bewoond, de woonvereniging als organisatie gehandhaafd dient te blijven.




4.24
Het subonderdeel stelt dat deze stellingen essentieel zijn omdat zij, indien juist, tot het oordeel kunnen leiden dat de in artikel 21 van de koopovereenkomst vastgelegde wens van eisers om aan een woonvereniging en niet aan een VvE te leveren, niet uitsluitend voortkomt uit hun ideeën en idealen over het functioneren van een woongroep. De stellingen, zo licht het subonderdeel toe, komen erop neer dat de Woonvereniging – als contractspartij van eisers – bij ‘omzetting’ naar een VvE ophoudt te bestaan. Derhalve heeft ‘omzetting’ voor eisers verderstrekkende gevolgen dan die door het hof in zijn beoordeling zijn betrokken. Het hof, zo vervolgt het subonderdeel, heeft geoordeeld (i) dat het doel van artikel 21 voor eisers slechts bestaat uit het behalen van bepaalde idealen en dat dit doel niet meer zou kunnen worden gerealiseerd, en (ii) dat het beding “slechts symbolische betekenis” heeft, terwijl het in het midden heeft gelaten of, en zo ja hoe, de rechten en verplichtingen uit de overeenkomst overgaan op een VvE dan wel de individuele bewoners als gezamenlijk gerechtigden van het in appartementsrechten gesplitste gebouw. Het subonderdeel concludeert dat artikel 21 van de koopovereenkomst naast een idealistisch doel derhalve ook een juridisch doel heeft, zodat het beding allerminst slechts een “symbolische betekenis” heeft en de doelen wel met het artikel kunnen worden bereikt.


4.25
Verwezen zij allereerst naar hetgeen hiervoor in 4.15 en 4.20 is opgemerkt. Indien uw Raad van oordeel is dat onderdeel 1 slaagt, dan kan het subonderdeel onbesproken blijven.


4.26
De stellingen van eisers waarnaar het subonderdeel verwijst, zijn opgenomen onder het kopje ‘Commentaar incidentele grief’ en maken deel uit van de reactie van eisers op de incidentele grief van de Woonvereniging. Die richtte zich tegen het oordeel van de rechtbank in r.o. 4.4 van het eindvonnis dat eisers er op grond van artikel 21 van de koopovereenkomst gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat de Woonvereniging de onroerende zaak niet zou (laten) splitsen in appartementsrechten. Zoals hiervoor is weergegeven, kwam het hof tot een ander oordeel (r.o. 4.15-4.20). Als ik het goed zie, hebben eisers deze stellingen niet in ander verband ingenomen. Het subonderdeel noemt in elk geval geen andere vindplaats.


4.27

Subonderdeel 2.3 bevat een motiveringsklacht die is gericht tegen r.o. 4.30, hiervoor weergegeven in 3.12. Volgens het subonderdeel valt zonder nadere motivering niet in te zien dat het door eisers kunnen aanspreken van (het bestuur van) een woonvereniging die tevens eigenaar van het gebouw én contractspartij is, geen meerwaarde zou hebben boven het alleen kunnen aanspreken van het bestuur van een VvE, die géén eigenaar van het pand is en van welk bestuur de bevoegdheden naar de aard ervan beperkt zijn en (in de akte van splitsing verder beperkt zouden) kunnen worden.


4.28
In de eerste zin van r.o. 4.30 overweegt het hof dat eisers steeds hebben aangegeven dat zij “een vast aanspreekpunt” wilden hebben, onder meer voor aangelegenheden betreffende de bewoning van het gebouw. Het hof overweegt vervolgens dat wat dat betreft een woonvereniging geen meerwaarde heeft boven een VvE, aangezien in het eerste geval het bestuur van de vereniging het aanspreekpunt is en in het andere geval het bestuur van de VvE. Dit oordeel is niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd in het licht van de door het hof weergegeven wens van eisers om een vast aanspreekpunt te hebben. Het oordeel behoefde in het licht van de summiere stellingen van eisers, die niet nader worden uitgewerkt, geen nadere motivering om begrijpelijk te zijn. Ik laat daarom een beschrijving van de verschillen tussen een woonvereniging en een VvE hier achterwege.




5Conclusie
De conclusie strekt tot vernietiging van het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden, van 22 juli 2025 en tot verwijzing naar een ander gerechtshof.


De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden



A-G




Hof Arnhem-Leeuwarden 22 juli 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:6615, RCR 2026/7, met wenk M.W. Bijloo.


Eisers hebben de rechtbank daarnaast verzocht om bij provisioneel vonnis de Woonvereniging te verbieden om [a-straat 3] in eigendom over te dragen aan een derde of te splitsen in appartementsrechten totdat er een in kracht van gewijsde gegane uitspraak is in de tussen partijen aanhangig gemaakte bodemprocedure, op straffe van een niet voor matiging vatbare dwangsom van € 1.000.000,-.


De rechtbank had eerder bij tussenvonnis van 13 september 2023 een mondelinge behandeling bevolen. Deze heeft op 20 december 2023 plaatsgevonden.


Het subonderdeel verwijst naar (en citeert uit) r.o. 3.6 tot en met 3.14 en r.o. 4.7.


Het subonderdeel verwijst naar (en citeert uit) r.o. 4.10.


Het subonderdeel verwijst naar (en citeert uit) r.o. 3.9 en 4.8.


Het subonderdeel verwijst naar (en citeert uit) r.o. 4.16 tot en met 4.19.


Het subonderdeel verwijst naar Parl. Gesch. BW Boek 6, 1981, p. 19 (Rapport aan de Koningin).


Zie onder meer Hijma, Van Dam & Valk, Rechtshandeling en Overeenkomst (SBR 3), 2025/277 (Valk), onder verwijzing naar Parl. Gesch. BW Boek 6, 1981, p. 68, HR 9 januari 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2540, NJ 1998/363, m.nt. A.R. Bloembergen en HR 25 februari 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA4942, NJ 2000/471, m.nt. A.R. Bloembergen. Zie hierover voorts: Asser/Sieburgh 6-III 2022/410 e.v. en Schelhaas, Redelijkheid en billijkheid (Mon. BW nr. A5) 2017/33.1, met verdere verwijzingen naar rechtspraak van de Hoge Raad waarin de terughoudendheid is benadrukt.



Asser/Sieburgh 6-III 2022/421.


Zie ook Bijloo in zijn wenk onder het bestreden arrest (RCR 2026/7): “Daarnaast moet volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad de maatstaf van art. 6:248 lid 2 BW terughoudend worden toegepast. En juist deze terughoudendheid wordt niet gereflecteerd in het arrest van het gerechtshof.”


De Hoge Raad oordeelde: “Overwegende dat het antwoord op de vraag in welke gevallen aan degeen die (…) bij contractueel beding zijn aansprakelijkheid voor zekere gedragingen ook indien deze jegens zijn wederpartij onrechtmatig zijn heeft uitgesloten, een beroep op dit beding niet vrijstaat, afhankelijk kan zijn van de waardering van tal van omstandigheden, zoals: de zwaarte van de schuld, mede in verband met de aard en de ernst van de bij enige gedraging betrokken belangen, de aard en de verdere inhoud van de overeenkomst waarin het beding voorkomt, de maatschappelijke positie en de onderlinge verhouding van partijen, de wijze waarop het beding is tot stand gekomen, de mate waarin de wederpartij zich de strekking van het beding bewust is geweest; dat deze waardering in belangrijke mare van feitelijke aard is, en dientengevolge een op zodanige waardering berustend oordeel dat in een gegeven geval op een bepaling als hier bedoeld niet of wel een beroep kan worden gedaan, slechts in beperkte mate voor toetsing in cassatie vatbaar is.” Schelhaas, Redelijkheid en billijkheid (Mon. BW nr. A5) 2017/35.1 benoemt in haar monografie enkele relevante factoren die bij de toetsing van exoneratiebedingen van belang zijn en schrijft daarna dat deze niet-limitatieve factoren naar heersend inzicht richtinggevend zijn bij de toetsing van álle contractuele bedingen.


Terzijde merk ik op dat mij ook niet zonder meer duidelijk is op welke wijze van belang wordt geacht dat de levering aan de Woonvereniging tot hogere overdrachtsbelasting heeft geleid. Deze kosten liggen (afgezien van de hogere financieringslast) in het verleden. Een honorering van het beroep op art. 6:248 lid 2 BW brengt de reeds betaalde overdrachtsbelasting niet terug (water under the bridge).


Het hof heeft de toelichting weergegeven in r.o. 4.25.


Proces-verbaal, p. 3.


Het subonderdeel verwijst naar de memorie van antwoord in incidenteel appel, par. 2.5.


Het subonderdeel stelt onder verwijzing naar de memorie van antwoord in incidenteel appel, par. 2.4, dat een VvE niet de eigenaar van het gebouw zou worden.


Het subonderdeel verwijst alleen naar de summiere stelling van eisers in par. 2.4 van de memorie van antwoord in incidenteel appel dat een VvE niet de eigenaar van het gebouw zou worden.